慧港国际月度营销推广工作计划2538.docx

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1、慧港国际际20008年1月月份营销销推广工工作计划划一、 策略推导导:1、 项目进展展情况：1) 12月115日起起正式接接受优惠惠登记，截止222日认认筹量近近3000个；2) 12月工工程进度度计划：30日，EE、F取取得预售售证；同同时新售售楼处、看楼通通道、前前广场、样板房房开放。3) 08年11月5日，项目首首期正式式公开发发售。4) 1月份GG栋有可可能达到到预售点点。小结：按按计划112月底底可取得得首批单单位预售售证，广广告推广广全面铺铺开，同同时在月月底项目目现场展展示部分分全部到到位，但但从样板板房展示示到公开开发售只只有短短短5天时时间，在在有效的的时间里里大量储储备诚意

2、意客户是是本阶段段的工作作重点。2、 诚意客户户分析：1) 上门情况况总汇：截止112月22日登记客户户进线认筹量新客户旧客户意向住宅宅意向公寓寓162776662991549937262正式认筹筹后122月177222日一周周情况：上门量进线认筹量咨询住宅宅咨询公寓寓18710046481392) 上门分析析：u 新客户上上门：上门量量，其中中新客户户，旧客客户，客客户认知知途径以以短信、朋友介介绍、途途经、户户外广告告、电视视为主；u 意向住宅宅：意向较较少，住住宅客户户以自住住客为主主，受市市场、房房贷政策策影响，大大部份客客户观望望情绪日益益严重，但但在广告告信息加加强住宅宅内容之之后

3、，咨咨询住宅宅客户明明显增加加；u 意向公寓寓：意向向较多，地地段及总总价低优优势吸引引客户入入市；小结：离离项目开开售只有有半个月的的储客时时间，因因此如何何提高上上门、提提高住宅宅客户比比例及促促进客户户诚意登登记及购购买转定定回款，是本月工作的关键。3、 市场概况况：区域项目在售户型型均价（元元/）11月推推售回顾顾12、11月推售售信息禅城天湖郦都都五房三厅厅：26622274平平米，1145方方左右的的三房、四房，1733平米五五房二厅厅均价1220000元/、90000元/11月117日加加推内部部园林景景观277座单位位、还有有看湖222座单单位，加加推当天天人气不不足，销销售了

4、66套。 122月份中中旬开始始降价，楼楼王单位位均价从从170000元元/降降到1220000元/，园景景单位均均价从1100000元/降到到90000元/，送送装修和和98折折优惠不不变。九珑璧建筑面积积（含车车库面积积）：22983066平米、30553112平米米、31163321平平米、33183222平米、31443225平米米、31173323平平米5种种类型；价格：5500万万7000万之之间，折折算单价价在1775000元/平平米左右右。11月117日开开盘销售售，推出出46套套TH，销销售了119套，销销售率441.33。金金地此次次开盘销销售优惠惠幅度比比较大，提提供99

5、9999788折折优惠。价格低低于原来来报价，并并且买TTH送高高层单位位的地下下车库11个。446套大大约销售售了266277套。12月11日起，取消消88折折优惠。现阶段段只进行行售楼中中心的圣圣诞和新新年包装装，销售售情况对对外封锁锁消息，暂暂不明朗朗。怡翠玫瑰瑰园120左左右的三三房，1140-1600的四四房。100000元/主推中央央一品，剩剩货1880套左左右，111月份份销售33、4套套继续推售售“中央一一品”剩下单单位和其其余剩货货，近期期活动主主要是“莲心湖湖开放暨暨三期高高层业主主入伙仪仪式”雅居乐88-1120，1440-1160全景洋洋房；2000平米、2155平米T

6、TH，87： 92200元元/；130-1400：95500元元/，160-1800：98800元元/；TH均均价为 220000元元/平米米，端头头产品22300002250000元/平米、中间产产品22200002330000元/平平米（折折后价格格180000220000元元/平米米）10月-11月月，连续续三周举举办活动动，主要要是旺场场、答谢谢业主、与诚意意客户互互动的活活动，没没有降价价的迹象象。111月份成成交377套12月11日，推推出466套THH,折扣扣为999989895折折。开盘盘销售220多套套；12月月15日日推出十十套特价价房，由由6套990左左右，44套1440

7、-1160，最低低总价一一口价为为68.8万元元，同时时推出一一系列促促销活动动：1.元旦前前购房获获赠价值值33883元的的幸运天天足金牌牌；2.洋房认认购送11万，别别墅认购购送2万万，独栋栋认购送送5万；3.送送6888元的入入伙喜宴宴一桌和和一年管管理费；4.三三日内签签合同享享受额外外99折折优惠。海景蓝湾湾120平平方米左左右三夹夹层86000元/9月155日开盘盘，100月之前前一期11批已经经售完。12月114日，开开始接受受诚意登登记，登登记客户户享受额额外999折优惠惠；圣诞诞前后样样板房开开放，11月初开开盘恒福新城城1031100平方米米、1220平方方米以上上的三房房

8、901110小3房房：88800元元/中心组团团观邸：95000-110000011月117日，楼王观观邸2330套，21号楼、22号楼开始认筹，认筹金2万每个，同时客户可以直接下定。11月成交11套，成交均价8884.86元/。12月99日开盘盘销售，当天未成交。目前加多了一个额外的98折，即优惠是98*98折，另推出3套特价房，主要是27座的尾货，114的5楼、7楼、15楼，单价折后8000左右，总价91万。东方水岸岸131-1877平方米米接近90000元元/11月33日加推推1300-1888平米米三房、四房共共56套套，均价价75000元/平米，最最低价约约60000元/平米，总总价

9、约为为69-1699万元。11月月成交222套，成成交均价价89996元/。12月114日，推推出“购房即即送5000000元皇朝朝家私购购物礼券券”的活动动，购22房送22万，33房送33万，44房送44万等优优惠；另三日日内签合合同可获获额外999折；12月月21日日，举办办“魅惑圣圣诞夜sshoww”桂城保利花园园130-17003房房、四房房；187-2011 44房2厅厅3卫90000元/认筹推售售1、22、3栋栋多层洋洋房和118、119栋高高层佛山山保利花花园首批批产品于于11月月17日日正式开开盘，截截至中午午12点点，3栋栋18层层高院落落单位共共推售3306套套，售出出25

10、44套，销销售率为为82%，5栋栋8层情情景洋房房共推售售1844套，售售出544套，销销售率为为29%，整体体销售率率为622.5%，当日总总成交量量超过44亿；目目前高层层剩货1120套套左右，88层洋房房剩下550套左左右，近近期继续续推售开开盘后剩剩货。保利花园园在122月1日开始提提价，提提价幅度度在5%左右，提提价后的的销售情情况惨淡淡；122月166日开盘盘推出1102套套（部分分单位保保留，总总体推售售套数预预计800套左右右），均均价90000元元/平方方米【774000元/平平米起价价，靠路路边（西西侧）梯梯口均价价83000，靠靠园林（东东边）1100000）】，当天销售

11、率为50%左右，开盘当天享受98折优惠中海万锦锦豪园金楠街三三房二厅厅（2间间卧室、1间书书房）:1400-1448平方方米；梧梧桐街三三房二厅厅（3间间卧室，且且双套房房设计）：1955-2119平方方米金楠街均均价84460元元/平方方米，折折后均价价约83300元元/平方方米；梧桐接均均价1006000元/平平方米，折折后均价价约1004000元/平平方米11月115日二二期金楠楠街1、2栋及及三期梧梧桐街77、9号号开始接接受诚意意登记，可可享受999折优优惠。111月116日开开始接受受诚意登登记，111月底底认筹数数约3000个。12月88日开盘盘当天推出出3300套，整整体销售售

12、率499%（金金楠街销销售率约约70%；梧桐桐街销售售率约228%）；开盘当当天可享享受999折优惠惠，在规规定时间间内签合合同可再再获得999折优优惠，即即所有客客户均可可享受00.999*0.99优优惠；另另外,一一次性付付款再再再享受额额外999折优惠惠;万科金御御华府联排别墅墅、平面面110000元/平方米米10份加加推艺墅墅5座共共6套，面面积2550-332012月114、115日，推推出车位位4000多个，售售价155万元/个，销销售率550%左左右，近近期在筹筹备圣诞诞活动南海颐景景园101-104两房房两厅、1143-1511三房房两厅雅竹1、2座667500元/平平方米翠竹

13、1、2座666866元/平平方米11月推推出特价价房200套，是一一期和二二期的剩剩余单位位，面积积区间662.884-2241.74 ，其其中1000 居多；价格区区间58841-70221元/ ，均均价65584元元/。11月月消化122套，成成交均价价67002元/。12月88日开盘盘，认筹筹期间享享受额外外99折折；认筹金金2万抵抵3万；开盘当当天最高高获1888888元购房房款红包包,开盘盘当天推推出2884套单单位，销销售率为为42.3%（成成交1220套单单位）。12月222日将将推出楼楼王单位位，打出出“前200名买家家独享995折优优惠，免免费双人人澳洲奢奢华之旅旅”的优惠惠

14、广告 怡翠馨园园三房两厅厅：1225；四房两两厅：1180；四房房两厅：1677；80000元/怡翠馨园园的余货货积压严严重，占占桂城东东可售货货量的660%，可可售套数数在5000套以以上，近近期继续续推售二二期剩货货。12月229日开开放现楼楼示范单单位，即即日起送送全屋豪豪华装修修礼金，将将主推991-1130三房，价价格区间间为68800-76000元/，其其中900左右右的均价价集中在在76000元/左右右，1113左左右的均均价集中中在68800元元/，两两者总价价相当，770万左左右。分析：u 20077年，112月份份，桂城佛佛山楼市市普遍出出现变相相降价态态势，受受年底资资金

15、回笼笼压力大大的影响响，多数数楼盘增增加促销销手段，尤尤其天湖湖郦都、雅居乐乐、中海海万锦豪豪园、南南海颐景景园等几几大楼盘盘大幅度度明降及及时代倾倾城大打打45000元/价格格战，令令消费者者的观望望情绪日日益加重重；同时政政府年底底推出新新房贷政政策表明明进一步步缩紧银银根，增增大置业业门槛，令许多初级投资客入市心态不明朗，短期内（今年年底前）市场走势不乐观。u 另外，112月中中起，同同期许多多楼盘将将加推新新货，年年底新货货供应较较充足，与与众多项项目降价价促销动动作相比比，住宅宅部分竞竞争激烈烈。小结：本本项目承承担艰巨巨的资金金回笼重重任，因因此必须须在淡市市中完美美上市，快快速销

16、售售。4、 目标制定定：综上所述述，项目目展示、储客时时间短，市场观望情绪浓厚情况下，本月工作重点在于提高客户上门量，开盘前认筹量达600个，开盘当日公寓销售达70%、住宅销售50%，共约300套。为达成以以上目标标，则须须在销售售、展示示、营销销活动、广告推推广等方方面制定定相应的的策略计计划，具具体如下下： 销售方面面，1月5日正正式公开开发售，控量推推货，制制造热销销场面，11月122日顺势势加推余余货单位位，不断断制造销销售小高高峰，促促进成交交；开盘盘后加强强旧客户户转介促促销,利利用口碑碑传播促促进成交交；1月月底发布布二期认认筹信息息，利用用2月春春节期间间一期尾尾货的消消化及二

17、二期单位位的储客。 展示方面面，配合合公开发发售活动动，加强强销售中中心、样样板房、园林、看楼通通道的展展示效果果以及成成品公寓寓交楼装装修标准准，提升升项目的的品质感感和性价价比，加加强客户户对项目目的认同同，树立立客户购购买信心心；另外销销售现场场需在11月底提提前进行行新年气气氛布置置； 营销活动动方面，围绕元旦样板房开放及元月5日公开发售营销节点展开，营造高雅、热烈的销售现场气氛，强化客户购买信心，促进抢购； 推广方面面，上半半月围绕绕首批单单位公开开发售、下半月月一期旺旺销加推推二期认认筹信息息，建立立项目热热销口碑碑，保持持适量广广告推广广，用一一期热销销带动二期期认筹。二、 本月

18、工作作重点：1、 销售工作作：1) 推货策略略:1月月5日，首首批单位位E/FF栋正式式公开发发售，为为确保开开盘旺销销，实现现高销售售率，制制造良好好市场口口碑，推推货量可可根据实实际认筹筹量调控控。l 方案一：当认筹筹量超过过10000个，E/F栋可可全部货货量一次次性推出出；l 方案二：当认筹筹量达到到6000个，1月月5日公公开发售售日，EE栋公寓寓保留113、115、117、119、221、223层，其其余全部部推出，约约269套，F栋栋住宅推推出单数数层单位位，约444套，共共约3113套；1月112日加加推剩余余单位，共共约1552套。l 方案三：当认筹筹量不到到5000个，11

19、月5日日公开发发售日，EE栋公寓寓保留77、9、11、13、15、17、19、21、23层层，其余余全部推推出，约约2155套，FF栋住宅宅推出单单数层单单位，约约44套套，共约约2599套；1月112日加加推剩余余单位，共共约2006套。l 由于本阶阶段住宅宅客户受受市场降价价及房贷贷新政等等负面影影响较大大，而GG栋单位位位于小小区中心心，属于于高值产产品，同同时G栋栋2房单单位与FF栋2房房单位形形成内部部竞争，因此当意向住宅认筹量不超过150个时，建议首批单位开盘时不加推G栋单位，避免G栋单位价值贬损。2) 价格策略略：淡市市中低开开高走，根据认筹量审视现行制定价格表，开盘前调整确认最

20、新价格表；开盘后短期内保持价格在一定水平上幅动，利用折扣变化进行价格调整，实现小幅度价格提升，具体调整方案如下：付款方式式一次性按揭公积金97折98折无折扣会员优惠惠折扣额外999时间段12月115、116日12月117233日12月2241月44日登记优惠惠折扣额外977额外988额外999优惠折扣扣执行方方案开盘当天天（1月月5日）一一次性付付款97%99%97%97%99%98%97%99%99%开盘当天天（1月月5日）银银行按揭揭付款98%99%97%98%99%98%98%99%99%开盘当天天（1月月5日）公公积金贷贷款付款款99%97%99%98%99%99%备注：开开盘后即即停

21、止EE/F优优惠登记记活动，但但开盘前前优惠登登记折扣扣可延期期至1月月13日日（加推推E/FF部分保保留二批批单位），尽尽量促进进前期认认筹客户户成交；若新客客户则无无优惠登登记折扣扣。3) 客户转介介绍优惠惠：开盘后后一周正正式推出出旧客户户介绍新新客户成成交，旧旧客户可可获赠11年物业业管理费费，新客客户可获获赠10000元元/套购购房礼金金。4) 团购优惠惠： 1月月18日日起（二次次开盘后后）推出出团购优优惠，新新客户中中若有33套及以上上同时购购买，可可享受团团购优惠惠额外999折，此此项优惠惠不可与与客户转转介绍优优惠同时时使用。2、 展示工作作：u 加强现场场售楼处处包装，结结

22、合样板板房开放放及春节节日日气氛布布置现场场；（具具体方案案另报）u 加快新售售楼处、样板房房及看楼楼通道、外广场场的建设设及黎明明路的整整改，确确保1月5日公开发发售；u 加快E、F栋骑骑楼商业业街外立立面装饰饰，确保保12月月30日前前完成商商业街广广告包装装。3、 营销活动动：（具具体方案案另报）u 元月1日日样板房房开放活活动：营营造现场场高雅热热烈气氛氛，促进进认筹。（费用用预算约约5万元）u 1月5日日，正式公公开发售售活动：公开选选房（费费用预算算约1万元）4、 广告推广广：推广工作作思路：一月份广广告推广广分为开开盘前后后两阶段段，开盘盘前后一一周信息息以首批批单位正正式公开开

23、发售、持续热热销为主主，保持持高密型型的推广广攻势；中下旬旬1月225日后后信息以以二期单单位正式式接受优优惠登记记为主，为为春节期期间储客客作好铺铺垫。1) 现场包装装【策略】为配合国际化形象的树立，现场展示以类星级酒店式风格来包装，充分体现一种尊贵感、国际感、价值感，从而建立项目高端的类酒店式产品形象。 具体安排排及费用用如下：广告类型型投放时间间广告内容容费用预算算户外广告告牌12月225日1月慧港国际际，300500成品品公寓、8589珍稀两两房/三三房，11月5日日盛大公公开发售售。换画，约约500000元样板房及及看楼通通道包装装12月330日慧港国际际国际化化形象喷喷画及导导示牌

24、、水牌、铭牌等等约100000元元售楼处导导示牌、喷画12月330日售楼处、售楼部部内展板板喷画等等约50000元新年气氛氛布置12月330日约50000元合计700000元备注：以以上报价价只为预预算，最最终费用用以实际际支出为为准。2) 大众媒体体报纸纸广告投投放计划划【策略】：慧港国际首批单位1月5日盛大发售信息，将项目销售信息及后续热销情况通过报广及新闻通稿的形式广泛传播，建立项目开盘持续热销的良好口碑。以佛山日日报为主主，保持持较高的的曝光率，其其它报纸纸进行补补充，围围绕两大大活动营营销节点点进行加加强投放放。 原则：选选择佛山山日报；（当地地影响力力较大主主流媒体体、针对对禅城家

25、家庭客户户）珠江时报报；（针针对南海海机关单单位客户户）广州日报报；（发发行量大大、客户户层面较较广，承接111月优优惠套餐餐中，剩剩余一期期报广）羊城晚报报；（覆覆盖禅桂桂家庭客客户）南方都市市报；（发发行量大大，白领领报纸） 具体安排排及费用用如下：广告类型型投放时间间媒体星期版面信息折后价备注硬广1月4日日佛日周五B1版，全全版彩慧港国际际，1月月5日首首批单位位盛大发发售9624406折南都周五佛山杂志志版，全全版彩同上6336608折广日周五佛山新闻闻头版，半半版彩同上142550加收头版版费羊晚佛山新闻闻头版，半半版彩3258856.5折折珠时头版，半半版彩7560006折1月11

26、1日佛日周五B1版，11/2彩彩一期热销销+盛情情加推二二期单位位认筹信信息5112206折合计3331155备注：以以上报价价只为预预算，最最终费用用以实际际支出为为准。3) 大众媒体体电视视广告投投放计划划（详见见媒体投投放表）【策略】：电视广告重点塑立项目SMART国际社区形象，同时渗透项目销售动态信息，将形象与产品有机结合，全面覆盖禅、桂、顺德城区。电视台发布日期期信息形式费用(元元)备注佛山电视视台翡翠频道道（19：0022：55）1月15日慧港国际际形象片片+开盘盘信息30秒形形象广告告、15秒秒形象广广告，各5次/晚，110次/晚，共共约500次约517712557折，覆覆盖禅城

27、城区1月812日慧港国际际形象片片+二批批单位加加推信息息30秒形形象广告告3次/晚、115秒形象象广告55次/晚晚，8次/晚晚，共约约40次1月177311日慧港国际际形象片片+持续续热销信信息30秒形形象广告告2次/晚、115秒形象象广告44次/晚晚，6次/晚晚，逢周周四周六，共约442次南海电视视台翡翠翠频道（19：0023：00）1月15日慧港国际际形象片片+开盘盘信息30秒形形象广告告、15秒秒形象广广告，各2次/晚，44次/晚晚，共约约20次13300007折1月812日慧港国际际形象片片+二批批单位加加推信息息30秒形形象广告告2次/晚、115秒形象象广告逢逢周二周六，2次/晚晚

28、， 44次/晚晚，共约约20次1月177311日慧港国际际形象片片+持续续热销信信息15秒形形象广告告4次/晚，逢逢周四周六，共约228次乐从电视视站投放时间间、内容容、次数数同上3060007.5折折合计6807725备注：u 佛山电视视台1月月12日日前指定定剧集后后第一位位置投放放；u 南海电视视台199：000211：000覆盖桂桂城、221：000223：000覆盖盖南海各各镇；4) 大众媒体体电台台广告投投放计划划【策略】：以佛山电台FM924热门栏目同步路况、及FM985正点报时为主，配合活动信息，向有车一族渗透项目信息。频道发布日期期信息形式费用(元元)备注FM92241月11

29、1日1月27日热销信息息15秒广广告，投投放FMM9244正点报报时C系系列8次/天天，共约约2488次8次/天天31天天2300元/次次0.66 =3342224元6折1月288日2月10日二期认筹筹信息FM98851月111日1月27日热销信息息15秒广广告，投投放正点点报时AA系列8次/天天，共约约2488次240元元/次31天天8次/天0.66 =3357112元6折1月288日2月10日二期认筹筹信息合计699336元5) 线下渠道道推广 夹派单张张：将项项目投资资升值卖卖点及开开盘热销销、循众众加推信信息通过过夹派单单张低成成本广泛泛传播。另同时时可将部部分资料料放置于于各大合合作

30、银行行网点。投放时间间夹派媒体体数量费用1月111日广日2万份约30000元羊晚2万份约30000元珠时2万份约30000元珠江商报报2万份约30000元合计8万份约120000元元 影院广告告：1月1日1月31日，在金金马影剧剧院包月月夜场插播播片头广广告片。具体费费用预算算如下：地点场次投放费用用备注金马影剧剧院3个厅，每每晚2场场，约1180场场次/月月50元/场次180场场次/月月=90000元元DVD 短信：针针对禅桂桂高端楼楼盘业主主、汽车车协会会会员、佛佛山市五五区公务务员、佛佛山工商商企业法法人代表表、金融融线及外外贸公司司职员、世联地地产提供供部分禅禅桂高端端客户，共共约60

31、万人人发布日期期信息数量(条条)费用(元元)1月4日日公开发售售信息6000000条条60000000.005=3300000元1月111日加推二批批单位信信息6000000条条60000000.005=3300000元1月188日持续热销销信息6000000条条60000000.005=3300000元1月255日二期单位位认筹信信息6000000条条60000000.005=3300000元合计240万万条1200000元元6) 网站建设设建议投放放网站投放形式式投放时间间费用备注新浪网右侧擎天天柱广告告1个月200000元/月附送左侧侧焦点图图、楼市市快讯、活动信信息展播播地产街网网申办

32、会员员，信息息更新前前须事先先沟通1年100000元/年项目、产产品、活活动图片片、信息息，送新新房联展展FLASSH广告告（参考考下图环环球国际际案例1个半月月80000元/月月项目外立立面、形形象图片片合计380000名称：活动信息展播价格：附送名称：楼市快讯价格：附送名称：左侧焦点图价格：附送名称：右侧擎天柱广告价格：20000元/月图片广告展示弹出式广告:打开首页就可以看到的醒目的FLASH动画,播放一段动画后,会自动缩放成右边对联广告价格：8000元/月/一个7) 宣传物料料物料项目目投放时间间广告内容容数量费用预算算楼书1月1日日慧港国际际六大国国际化卖卖点20000约300000

33、元夹派单张张1月111日慧港国际际投资价价值1000000约500000元元看楼纸贴贴1月1日日LOGOO100000约10000元户型图1月1日日E户型图图10000F户型图图10000G户型图图1000030000约15000元购房须知知1月1日日10000约5000元置业计划划1月1日日10000约5000元交楼标准准1月1日日10000约5000元信封1月5日日小、大各各半40000约30000元购房礼品品1月5日日新年送大大福，约50元/个10000约50000元合计920000元备注：以以上报价价只为预预算，最最终费用用以实际际支出为为准。8) 费用预算算统计表用途费用（元元）现场包装装现场展示示（灯旗旗、围墙墙等）700000营销活动动认筹活动动及样板板房开放放活动600000推广方面面报广3331155电视6807725电台892880夹派120000短信1200000影剧院影影线广告告90000网站广告告380000宣传物料料楼书、夹夹派单张张、户型型图、认认购指南南、置业业计划、信封、礼品等等920000合计150441600 以以上工作作计划是是否可行行，请九九鼎公司司领导在在12月30日前批示。世联地产产慧港国国际项目目组20077年12月22日