辽宁正南凯旋城物业管理方案(DOC 48页)eeht.docx

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1、辽宁正南南凯旋城城物业管管理方案案（草案）目录一、项目目概况二、物业业管理服服务模式式三、管理理目标及及服务承承诺四、前期期介入方方案五、管理理处组织织架构六、人员员培训七、安全全管理方方案八、凯旋旋城售后后服务方方案九、二次次装修管管理方案案十、综合合配套服服务十一、社社区文化化活动十二、凯凯旋城物物业管理理费测算算十三、管管理用房房配备一、项目目概况项目名称称：位 置：占地面积积：总建筑面面积： 住宅面积积：绿化面积积：停车位： 总户数： 特 色： 配套设施施：智能化系系统：商业设施施：管理用房房和居委委会用房房：其它; 二、物业业管理服服务模式式正南物业业将秉承承“百年诚诚信，至至尊服务

2、务”的物业业管理追追求，和和“以人为为本、以以客为贵贵”的企业业服务理理念，为为业主提提供优质质的物业业管理服服务，创创造高品品质的生生活空间间。根据据项目特特点和客客户群定定位，凯凯旋城项项目将特特别提出出全新的的“三到”特色服服务， 以用户户满意服服务理念念作为切切入点，进进一步创创新物管管思路，浓浓缩物管管精华，将将物业管管理服务务引向更更高、更更深的境境界。1. 服务模式式定位与与释义“安全”体现现严密、高高效的安安全防范范体系，将将充分保保障每位位业主安安全，令令业主的的生活因因此而高高枕无忧忧。“舒适”用优优质服务务为业主主创造温温馨的生生活工作作环境。“高效”为业业主们提提供高效

3、效快捷的的物业管管理服务务。2. 服务内容容:2.1安安全居家家2.1.1安全全管理采采取人防防、技防防有机结结合，技技防设施施具体包包括以下下内容：闭路电电视监控控系统（与与周界防防越报警警系统的的联动报报警监视视功能）、停停车场管管理系统统、门禁禁管理系系统、居居家防盗盗报警系系统、楼楼宇联网网可视对对讲系统统、周界界防越报报警系统统、楼层层紧急对对讲系统统、电子子巡更管管理系统统，形成成完备的的智能化化技防网网络，筑筑就社区区牢固的的安全屏屏障2.1.2为长长期外出出或其它它原因需需要加强强安全防防卫的业业主家庭庭，通过过单独安安装智能能化无线线报警器器，或者者提供特特别安全全服务，为为

4、长期外外出的业业主免除除后顾之之忧。2.2舒舒适生活活舒适生活活服务在在实际操操作中体体现为业业主与指指定客户户服务人人员之间间一对一一的诉求求与服务务关系。我我们通过过以下手手段和服服务措施施来加以以落实：2.2.1、酒酒店式家家政服务务由管理处处指定的的专业家家政服务务公司提提供钟点点式服务务，承担担业主的的各类家家庭琐事事，包括括：家庭庭清洁、清清理；地地板及真真皮沙发发打蜡、抛抛光、地地毯清洁洁；衣物物洗熨；消杀、除除虫；特特别物品品或房间间消毒；老幼病病残陪护护；家庭庭宠物花花木养护护；室内内插花、艺艺术装饰饰；水电电设施安安全检查查；烹调调；家庭庭维修。2.2.2、家家庭派对对服务

5、为需要举举行私家家派对的的业主，根根据业主主的身份份、要求求及来宾宾的群体体不同，提提供派对对策划、现现场布置置、音响响提供、中中西美食食制作、服服务提供供、代请请乐队等等全方位位派对服服务。2.2.3、信信息服务务在小区的的显要位位置设置置电子显显示屏。每每天播出出当日的的天气以以及各方方面的信信息提示示，方便便业主出出行和及及时了解解管理状状况.2.3物物业维护护2.3.1、 物业维维护服务务适用于全全体业主主，特别别针对长长期不居居住在小小区的业业主。根根据物业业的装修修和使用用情况，签签定协议议后，安安排人员员定期进进行通风风、清洁洁、设备备、设施施养护的的专业物物业维护护服务，使使长

6、期无无人居住住的物业业保持良良好的、随随时可以以使用的的状态。2.3.2、房房屋健康康服务建立房屋屋健康档档案，跟跟踪管理理业主私私家物业业和使用用状况、建建立私家家物业的的管理分分类档案案、居家家设施设设备的维维修保养养记录档档案、定定期进行行房屋健健康诊断断和评估估，提交交健康管管理报告告，为业业主提供供私家屋屋宇安居居管理服服务。2.4悠悠闲假日日2.4.1、亲亲子休闲闲活动如开辟亲亲子种植植乐园，组组织亲子子游戏与与运动。2.4.2、社社团沙龙龙活动适用于全全体业主主，特别别针对有有高雅爱爱好的业业主。举举办各种种音乐沙沙龙、钢钢琴沙龙龙、集邮邮沙龙等等活动，将将各种高高雅活动动的爱好

7、好者聚集集起来，形形成小区区高雅脱脱俗的艺艺术生活活氛围。2.4.3、 主题派派对活动动适用于全全休业主主。开展展节日ppartty等2.5健健康生活活2.5.1业业主健康康关注档档案建立业主主的个人人健康档档案、跟跟踪业主主健康动动态、组组织业主主心理及及身体健健康状况况评估服服务，定定期组织织体检及及体质测测定，根根据业主主身体健健康状况况适时提提供健康康预警、提提供在饮饮食、起起居、运运动选择择等方面面的合理理建议。2.5.2居居家环境境质量监监测服务务定期对小小区公共共区域、环环境进行行空气质质量监测测、检测测空气温温度、湿湿度、纯纯净度以以及有害害气体含含量，保保证业主主高品质质的生

8、活活质素。2.6无无限生活活顾客非常常规生活活服务需需求均可可通过我我们的服服务来实实现,可可以使业业主享受受到尊贵贵的服务务.我们们也可以以通过提提供类似似超前服服务来谋谋求提高高顾客满满意度。2.6.1、“爱心大大使”服务协助业主主进行慈慈善捐助助活动，由由管理处处与各慈慈善机构构联系接接洽，代代理捐助助事宜，并并组织以以“感受贫贫困”为主题题的家访访活动，使使业主获获得事业业之外的的成就感感，并籍籍此教育育子女。2.6.2、“另类体体验”服务组织业主主旅行团团，开展展主题式式旅行活活动，如如：境内内外专线线旅行、亲亲子旅行行、蜜月月旅行、游游艇旅行行、自驾驾车旅行行等：组组织业主主参加另

9、另类探险险、生存存体验活活动，如如：登山山、越野野、潜海海、极限限挑战、生生存体验验等，以以满足业业主丰富富阅历，品品味百味味人生的的愿望。三、管理理目标及及服务承承诺1.目标标定位:从入伙之之日起就就按照“全国优优秀示范范小区达达标标准准”进行管管理。小小区内无无因物业业管理责责任造成成的重大大治安案案件；业业主对物物业管理理服务的的满意率率为966%；信信息处理理及时率率为1000%；设施设设备完好好率999%；房房屋零修修、急修修及时率率1000%；投投诉处理理率1000%。2.服务务承诺:序号内容达到方式式1通过ISSO90002质质量体系系的认证证培训员工工对质量量体系的的认识，通通

10、过健全全、规范范内部管管理制度度来提高高员工服服务意识识，顺利利通过认认证2成为国家家级物业业管理优优秀示范范小区以高于考考评标准准的要求求来进行行日常管管理工作作，3尽显尊贵贵的“三到”特色服服务的实实现，得得到小区区业主的的认同加强员工工培训，使使管理模模式和特特色服务务成为小小区的亮亮点。4每季度公公开一次次的公公开管理理报告制制度在公布一一周内，管管理处主主任在会会所公开开接受业业主的质质询；5业主所有有疑问、意意见、建建议及投投诉要在在十五分分钟得到到安排或或答复；“首接负负责制及及时处理理、限时时报告”流程的的落实,员工服服务意识识的提高高,保证证服务的的及时性性.6在物业法法规规

11、定定期限内内成立业业主委员员会积极宣传传，现实实面对，作作好与业业主沟通通交流。四、前期期介入方方案前期介入入是完善善物业设设计、保保证工程程质量、促促进物业业销售、确确保物业业接管和和提高物物业服务务质量的的重要环环节。我我们将秉秉承和运运用物业业前期介介入的成成功经验验，为开开发商、业业主提供供全方位位的物业业管理服服务。（一） 在新项目目管理部部领导和和协助下下成立凯凯旋城项项目前期期介入工工作组。该该小组参参与相关关管理策策划和方方案编写写工作，为为项目的的销售和和工程建建设提供供配合，尽尽快使管管理人员员熟悉小小区物业业环境和和特点，便便于顺利利开展各各项后期期物业管管理工作作。（二

12、） 前期介入入的内容容1、 工程介入入2、 安全介入入3、 会所介入入4、 样板房介介入5、 营销服务务介入6、 物业接管管7、 制定物业业管理方方案8、 了解楼盘盘知识（三） 工程介入入1、 由新项目目部强弱弱电工程程师、土土建工程程师以及及相关工工程技术术人员组组成工程程组，参参与工程程设计、跟跟进，参参加地产产项目部部的业务务交流，每每周一次次的现场场巡视，每每月一次次物业状状况进展展汇报。2、 工程施工工阶段物物业公司司派出的的工程前前期介入入人员进进驻现场场，熟悉悉小区规规划建筑筑设计、管管网设计计、功能能设计状状况等；3、 在施工过过程中，进进驻人员员对现场场施工状状况进行行记录，

13、特特别对施施工变动动部分认认真记录录，以备备日后维维修工作作，并结结合物业业管理实实际，在在工程施施工中对对部分不不适应或或不利于于日后物物业管理理的设计计或个别别部位向向发展商商及时提提供参考考的修改改意见；4、 新项目管管理部与与管理处处每周一一次现场场巡视，召召开分析析会议，掌掌握工程程基本情情况；5、 进驻工程程的工程程人员，须须每周参参加地产产召开的的工程例例会掌握握情况，以以便对未未来物业业管理策策划方案案进行不不断的修修正、完完善；6、 进驻工程程现场的的管理处处技术人人员，重重点跟踪踪电梯、供供、配电电、给排排水、供供暖、供供气等设设备的安安装和管管网布置置，设备备功能要要进行

14、全全面掌握握；7、 新项目管管理部强强弱电工工程师，跟跟踪智能能化系统统的安装装、调试试，并向向安装单单位技术术人员学学习基本本技术，全全面了解解功能，以以便日后后的维修修；8、 管理处园园林绿化化跟进人人员，要要经常到到现场进进行全面面了解，对对照类似似项目的的绿化情情况，提提供合理理化建议议。（四） 安全介入入1、 公司根据据项目要要求，派派出精干干安保队队伍进驻驻现场，维维护施工工现场的的安全秩秩序；2、 保安人员员严格控控制非许许可人员员进入施施工现场场；3、 保安人员员对施工工现场、施施工物品品起到秩秩序维护护作用；4、 保安人员员对会所所、样板板房物品品的秩序序维护；5、 保安人员

15、员对许可可参观人人员的引引导和车车辆停放放指挥；6、 保安人员员对施工工车辆的的管理；7、 保安人员员对小区区施工人人员的安安全管理理；8、 保安人员员对非施施工时间间的人员员、车辆辆管理。（五） 配合地产产营销开开展形式式多样的的业主联联谊活动动1、 成立项目目社区联联谊活动动组，配配合地产产开展业业主联谊谊活动做做好策划划、组织织落实工工作，同同时借助助活动的的推广，加加强楼盘盘的宣传传，发掘掘潜在客客户群；2、 做好物业业管理和和会所服服务介绍绍，增进进业主对对物业管管理的理理解和配配合；3、 做好与售售楼人员员的业务务交流，解解决好售售楼与物物业管理理的衔接接工作；4、 充当发展展商与

16、业业主沟通通的桥梁梁，积极极主动地地把业主主在楼盘盘销售中中对小区区规划、设设计的合合理要求求及时反反馈发展展商，充充分做好好协调沟沟通工作作。（六） 接管验收收1、 进驻人员员根据现现场进度度情况，每每周向新新项目管管理部、管管理处上上报工程程进度信信息；2、 进驻人员员根据物物业管理理的实际际情况及及业主需需求向地地产工程程部提出出合理化化建议，诸诸如垃圾圾房、绿绿化用水水、垃圾圾桶摆放放、设备备设施标标识等，配配合发展展商解决决；3、 在各项工工程待交交接时，进进驻人员员做好表表格设计计，对工工程的各各部分工工作进行行全面检检查，向向地产提提交检查查报告，待待地产整整改后，做做好接管管的

17、各项项准备工工作；4、 入伙前的的一个月月，公司司人力资资源部根根据管理理处需要要招聘各各岗位人人员进行行封闭式式培训，考考核通过过，确立立上岗资资格； 5、 入伙前一一个月，管管理处组组织人员员进行入入伙培训训，按管管理处入入伙办理理程序、接接管验收收程序等等逐项进进行准备备工作；6、 入伙前半半个月与与地产协协商入伙伙具体事事宜，严严格按地地产要求求办理各各种准备备手续，并并向地产产递交入入伙办理理方案；7、 入伙前五五天，管管理处入入伙资料料、宣传传资料准准备就绪绪；8、 入伙前三三天，管管理处督督促清洁洁、绿化化外包单单位进入入现场，对对小区进进行全面面清理；9、 新项目管管理部协协助

18、物业业管理处处与地产产签定前前期物业业管理合合同；10、 根据项目目要求编编制住宅宅管理资资料、业业主公约约、装修修管理规规定、住住户手册册等；11、 与地产协协商设立立管理处处办公场场地，配配置管理理办公用用品。（七） 前期介入入工作流流程组建前期介入工作组了解楼盘知识工程介入物业宣传资料的整理、归档制度建立提交合理化建议物业进度统计智能化介入功能设计管网设计工程规划保安介入会所管理协作营销拟定物业管理方案组织开展工作现场跟踪、记录五、管理理处组织织架构正南物业业充分发发挥正南南物业雄雄厚的技技术资源源优势和和人才优优势，在在为项目目的管理理人员配配置上，精精心选拔拔经过多多年物业业管理行行

19、锻炼的的青年管管理中坚坚和技术术骨干组组成管理理层，并并高标准准外聘一一专多能能的操作作层人员员，保证证管理队队伍的高高素质和和精干高高效在在管理队队伍建设设上，我我们将采采用规范范管理和和人性化化管理相相结合的的方式，运运用激励励机制，充充分调动动全体员员工工作作积极性性，结合合奖勤罚罚懒手段段，并实实施末位位淘汰制制，保持持队伍的的高昂的的生命力力和竞争争力，以以确保管管理目标标得以实实现管理架构构：管理处安全管理队机电服务部公共事务部工程维修服务房屋售后服务治安安全管理消防安全管理监控中心管理交通车停管理设备运行管理客户服务财务收费环境监管会所服务人员架构构：管理处主主任（11人）：总管

20、日日常管理理工作公共事务务部（人人） 会所所服务人人（不包包括样板板房服务务人员）客户服务务人（前前台接待待，社区区文化，资资料管理理，仓管管员兼后后勤事务务）环境监管管人(环环境卫生生、绿化化监管) 财务务人（收收费、记记账）工程部（人）设备运行行管理人人（设备备房运行行、值班班、抄表表、巡检检等）房屋售后后服务人人（房屋屋修补、公公共部位位的保养养维护）工程维修修服务人人（有偿偿服务维维修、设设备设施施的保养养维护）安全管理理部（人人）治安安全全管理人人（主要要有门岗岗、楼巡巡）消防安全全管理人人（消防防设施的的检查、消消防设备备的操作作）交通车场场管理人人（车场场进出口口岗位发发卡及收收

21、费、交交通指挥挥）监控中心心管理人人（智能能设备的的运行管管理、即即时监控控消防、治治安、停停车场、电电梯的情情况，开开启和关关闭背景景音乐系系统，发发布电子子显示屏屏信息）共计：人人六、人员员培训高素质人人才是实实现物业业管理现现代化的的基本条条件，正正南物业业本身雄雄厚的技技术资源源和丰富富的人才才资源使使正南物物业在人人员配置置上游刃刃有余。即即便如此此，现代代社会发发展的特特性要求求我们一一方面必必须加强强人才交交流和引引进，一一方面必必须时时时刻刻进进行员工工培训，才才能跟上上时代步步伐。正正南物业业将自身身的员工工培训作作为创建建管理处处核心软软件之重重要工作作来抓，形形成一个个自

22、我培培训、自自我开发发人才机机制，通通过持续续提高员员工素质质、专业业技能，以以促进管管理工作作、服务务工作、经经营工作作水平的的不断提提升。1、培训训目标提高全体体员工的的基本素素质和专专业水平平，适应应本职岗岗位和新新技术发发展的需需要，不不断吸收收和更新新管理思思想，适适应现代代化的发发展，从从而满足足住宅小小区管理理和服务务的最高高要求。目目标如下下：1.1各各业务、专专业人员员的持证证上岗率率 1100%1.2中中高级职职称人员员占管理理人员比比率 200%1.3大大中专以以上学历历占管理理人员比比率 800%1.4各各类人员员培训合合格率 1100%2、培训训方式2.1组组织保障障

23、设置兼职职培训工工作人员员，建立立管理处处员工教教育培训训工作体体系，准准确识别别培训要要求，制制定年度度培训大大纲，月月度培训训实施计计划，编编制内培培教材，并并组织落落实。建建立员工工培训档档案，规规定考核核办法，将将员工的的培训绩绩效与工工资奖金金、晋升升、淘汰汰紧密挂挂钩，创创造一种种积极求求知、努努力向上上、不进进则汰的的工作氛氛围。2.2方方式：开开展全员员培训，分分层次、分分类别、分分阶段实实施，内内培、外外培、自自学形式式相结合合。2.2.1按阶阶段划分分：入职职培训、上上岗培训训、在职职培训；2.2.2按层层次划分分：主要要管理层层、一般般管理层层、专业业技术作作业层3、培训

24、训内容3.1按按阶段划划分3.1.1入职职培训：A.管管理处小小区概况况 B.管理处处质量体体系概况况，管理理处规章章制度、质质量方针针、质量量目标；C.物物业管理理基础知知识及服服务特性性 D.安全教教育、消消防知识识；E.员工守守则、言言行规范范3.1.2上岗岗培训：A.本本部门、本本岗位职职责 BB.本岗岗位作业业指导书书；C.本岗岗位业务务技能、应应知应会会培训。3.1.3在职职培训：A.本本岗位业业务技能能，技术术提高学学习； B.相相关岗位位业务概概要，技技能培训训；C.了解相相关法律律法规。3.1.4 入入伙培训训：A、入入伙流程程；B、法法律法规规；C；相关知知识等3.2按按人

25、员层层次划分分3.2.1主要要管理层层：A.物业管管理理论论学习； B.企业管管理、城城市社会会学、房房地产经经济学等等实务理理论的学学习： C.了解计计算机等等现代科科学技术术知识； D.物业管管理条例例、经济济合同法法等有关关法律、法法规的学学习。3.2.2一般般管理层层：A.本岗位位专业技技术知识识、专业业职称培培训；BB.物业业管理理理论学习习，上岗岗取证培培训； C.相相关法律律法规知知识； D.质质量体系系相关程程序文件件，作业业指导书书；3.2.3专业业技术作作业层：A.上上岗取证证培训；B.岗岗位业务务、技术术技能培培训及岗岗位竞赛赛；C.质量体体系相关关程序文文件，作作业指导

26、导书学习习；D.了解相相关法律律法规； 4、培训训安排（计计划）4.1接接管过渡渡期的人人员培训训为使项目目全体人人员在接接管过渡渡期中能能迅速适适应新的的管理环环境，消消除调整整期的各各方面疑疑虑和不不适，尽尽快进入入状态，开开展各项项工作，接接管前公公司将组组织强化化性的集集中上岗岗培训，具具体计划划如下：日期培训内容容讲师/部部门培训对象象接管总动动员、公公司发展展概况、质质量方针针、管理理处组织织架构及及主要管管理人员员介绍管理处全体人员员凯旋城小小区管理理目标及及模式管理处全全体人员员公司及花花园城市市管理规规章制度度、岗位位责任制制管理处全全体人员员凯旋城小小区房屋屋、设备备、设施

27、施及场地地情况管理处全全体人员员凯旋城小小区接管管工作知知识管理处全全体人员员凯旋城小小区便民民服务标标准及作作业程序序管理处全全体人员员公用设施施及设备备维护标标准及作作业程序序维修工凯旋城小小区治安安保卫工工作目标标及作业业程序管理处安管员智能化系系统基础础知识维修工、安安管员清洁卫生生、园林林绿化标标准及作作业程序序保洁员绿化工ISO990022质量体体系知识识管理处全全体人员员服务意识识、职业业道德、言言行规范范、公众众形象、仪仪容仪表表教育管理处全全体人员员军事训练练安管员正南物业业应急反反应机制制专题培培训维修工和和安管员员如何做好好入伙工工作管理处全全体人员员住户装修修管理知知识

28、培训训管理处全全体人员员4.2接接管后人人员培训训接管后，随随着管理理处各项项工作的的顺利开开展，员员工培训训应步入入常规运运作，管管理处一一方面积积极参加加公司和和部门组组织的培培训，另另一方面面将根据据员工的的素质状状况组织织员工的的常规性性在岗培培训。培培训内容容如下：日期培训内容容主讲人/机构培训对象象员工职业业道德、服服务意识识教育培培训管理处全全体员工工文件记录录与档案案管理培培训管理处全全体员工工与住户沟沟通的技技巧管理处全全体员工工住户违章章处理全体员工工社区文化化活动管管理管理人员员投诉处理理规定管理人员员创优考评评标准培培训管理处全全体员工工ISO990022基础知知识培训

29、训全体员工工法律知识识讲座全体员工工消防训练练、演习习和急救救常识培培训管理处全全体员工工入伙前强强化培训训计划序号培训目录录培训内容容培训要求求培训教师师参加人员员培训时间间培训课时时备注1应知应会会物业基本本情况、物物业管理理基本常常识等熟练掌握握全体人员员4小时2住户手册册1、 住宅使用用说明书书 2、 住宅质量量保证书书3、 前期物业业管理协协议4、 业主公约约5、装修修管理规规定 1、 掌握内容容2、 了解相关关运作3、 能熟练运运用相关关知识解解答客户户问题全体人员员4小时3入伙资料料培训1、 入伙流程程2、 资料填写写3、 资料分装装4、 接待礼仪仪5、 相关收费费1、 熟练掌握

30、握入伙流流程2、 正确填写写.分装装资料3、 掌握所有有收费依依据、项项目、流流程4、 正确运用用接待礼礼仪管理员、部部分服务务员4小时4礼仪礼节节培训1、 规范语言言2、 规范行为为3、 规范形象象1、 工作中能能熟练运运用规范范语言.规范行行为2、 树立良好好企业形形象全体人员员2小时5服务技巧巧1、 物业管理理服务的的内容2、 提供物业业管理服服务过程程中应注注意事项项3、 服务技巧巧在物业业管理过过程中的的应用1、 了解物业业管理内内容2、 熟练运用用服务技技巧在物物业管理理过程中中3、 掌握服务务技巧要要点4、 能运用服服务技巧巧处理相相关问题题全体人员员4小时6物业管理理答疑培培训

31、1、 与物业管管理有关关的相关关知识2、 与物业管管理有关关的法规规、条例例1、 能熟练运运用相关关知识解解答客户户问题2、 能熟练运运用相关关法规回回答客户户问题全体人员员7物业基本本情况培培训1、 设施、设设备运作作2、 物业建筑筑、结构构、水、电电知识1、 熟练掌握握设施、设设备运作作2、 了解物业业建筑的的相关知知识机电人员员2小时8维修作业业技能培培训1、 维修操作作流程2、 技能培训训1、 了解设施施、设备备2、 掌握维修修养护程程序3、 技能在工工作中得得到熟练练运用机电人员员8小时9物业管理理法规条条例1、 国家物业业管理法法规条例例2、 辽宁及铁铁岭物业业管理法法规条例例3、

32、 与物业管管理有关关的法律律条令4、 相关规定定、标准准等基本了解解、部分分熟悉、重重点掌握握全体人员员4小时10消防管理理培训1、 消防设施施简介2、 消防知识识培训3、 技能操作作培训1、 了解小区区消防设设施布局局2、 熟悉消防防相关知知识3、 掌握消防防设施技技能操作作全体人员员4小时11装修现场场管理1、 装修基础础知识2、 小区装修修相关规规定3、 装修监管管知识4、 装修现场场记录1、 掌握装修修现场管管理基础础知识2、 掌握装修修现场管管理技能能物管员、安管员、机电人员员4小时12突发事件件处理培培训1、 流程2、 现场控制制3、 处理过程程中应注注意事项项1、 掌握突发发事件

33、处处理流程程2、 达到有效效地处理理突发事事件之功功效全体人员员4小时13安管员军军体培训训安管员根据人员员到位情情况随时时进行14安管员上上岗技能能培训安管员15停车场管管理培训训安管员16人员车辆辆进出管管理安管员同上17清洁、绿绿化标准准培训1、 清洁标准准2、 绿化标准准3、 环境监管管技巧1、 熟悉掌握握标准2、 熟练掌握握环境监监管技巧巧充分运运用管理员4小时18房屋验收收1、 建筑知识识2、 验收流程程3、 验收应注注意事项项1、 掌握流程程2、 掌握房屋屋验收技技巧参与验收收人员2小时19图纸识别别参与验收收人员2小时20物业管理理方案培培训1、 公司理念念2、 管理处经经营与

34、运运作模式式3、 操作流程程基本了解解、部分分熟悉、重重点掌握握4小时七、安全全管理方方案1、安全全管理的的指导思思想：（“四个三”原则 ）1.1三三定：定定人、定定岗、定定责。1.2三三防：人人防、技技防、物物防。1.3三三机制：激励机机制、竞竞争淘汰汰机制、监监督机制制。1.4三三参与：员工参参与、住住户参与与、辖区区警和居居委会参参与。2、安全全服务承承诺2.1确确保控制制和减少少各种事事故的发发案率，把把治安、消消防、车车辆管理理等重大大案件的的发案率率压缩为为零，为为客户营营造一个个舒适、安安全的居居住、生生活环境境。2.2确确保小区区内全年年责任治治安案件件发生率率、违章章刑事案案

35、件发生生率、责责任火灾灾事帮发发生率为为0。2.3消消防设施施完好率率1000%3、安全全管理的的实施方方案3.1岗岗位设置置3.1.1 定定人：队队长1人人，班长长名，队队员名，共共名，分分3班进进行244小时值值班。人人员经过过培训合合格后方方可上岗岗。3.1.2定岗岗：设固固定岗，门门岗、巡巡逻岗。3.1.3定责责：各负负其责，按按岗位工工作流程程操作。3.2早早期介入入安全管管理3.2.1 加加强对施施工人员员的出入入管理，实实行办证证、验证证制度。3.2.2 加加强小区区货物出出入管理理，对出出小区货货物一律律凭管理理处有效效放行条条，经核核实后方方可放行行。3.2.3 严严格落实实

36、装修管管理规定定，坚决决杜绝各各类违章章事件发发生。比比如：装装修时间间、装修修配置灭灭火器等等。3.2.4 加加强小区区施工人人员的现现场管理理，坚决决制止在在小区闲闲逛等现现象发生生。3.2.5 加加强小区区车辆的的管理，坚坚决杜绝绝车辆乱乱停放现现象。4、哨位位人员具具体分布布 楼巡岗：人 ，大大堂 岗岗：人 ，车辆辆出入岗岗：人 ，小区区大门出出入岗：人 ， 地面巡巡逻岗：人 ，地地下巡逻逻岗：人人， 商铺外外围岗：人 机动岗岗位 ： 人，中中控室岗岗人。5、智能能化监控控系统的的管理5.1 人防：a、人人人监控控：结合合“四个三三”原则。bb、重点点监控：在各要要道、岗岗亭，重重点监

37、控控。c、全全天候监监控：监监控值班班人员分分三班实实行二十十四小时时治安值值班，dd、联合合监控：家家户户户安装装防盗装装置，一一旦出现现可疑人人、物，自自动报警警。5.2 技防：智能化化网络监监控系统统，即红红外线对对射监控控、门禁禁报警联联网、闭闭路电视视监控。5.3 物防：防盗门门、电子子对讲、巡巡更系统统等6安管体体系三个个机制6.1 激励机机制：奖奖罚分明明，鼓励励见义勇勇为，塑塑造小区区安全模模范安管管员，物物质奖励励与精神神奖励并并重。6.2 竞争淘淘汰机制制：在保保持安管管队伍相相对稳定定的基础础上，建建立竞争争淘汰考考评机制制，设末末位淘汰汰，激励励上进，创创安全新新品牌。

38、6.3 监督机机制：让让住户参参与监督督，让住住户给安安管员工工作评分分，选出出最佳、最最满意的的安管员员。7、建立立三参与与的安全全网络7.1 根据“互动式式物业管管理“的管理理理念，与与住户建建立安全全公约，全全体住户户参与安安全管理理群防群群力，发发生可疑疑情况时时，监控控中心即即时指挥挥相关人人员赶赴赴现场处处理。7.2 管理处处全体员员工、业业主“安全大大使”，联合合参与抓抓安全，一一旦发现现可疑人人员、物物品，立立即报警警，及时时处理、控控制。7.3 与辖区区派出所所、消防防大队、通通过电话话线、各各岗位配配备的无无线对讲讲机。现现代化的的通讯工工具和设设备，建建立安全全大网络络联

39、动机机制，以以凯旋城城监控中中心为指指挥中枢枢，小区区安管队队为基础础，以公公司督察察队组成成为快速速反应力力量及时时有效地地控制各各类事故故案件的的发生。8、制定定科学的的安防内内部管理理方式 8.1 科学全全面，严严格目标标管理，一一级抓一一级，层层层抓落落实，严严格的质质量体系系及岗位位任制，建建立健全全各项规规章管理理制度。8.2 严格的的考核、处处罚、晋晋升、辞辞退制度度，多样样化激励励队员的的工作热热情。8.3 及时细细致的思思想教育育工作，团团结向上上热情饱饱满的工工作，确确保治安安的正常常，工作作秩序不不受到干干扰和阻阻碍。8.4 严格进进行培训训考核，合合格后方方可上岗岗，实

40、行行24小小时巡视视、巡查查。8.5 安管员员巡逻时时进行慢慢步楼层层巡查，分分时间段段重点巡巡查小区区，尤其其是在住住户上班班期间。8.6 采取多多看、多多问、多多查的方方法，不不放过任任何一个个可疑点点。8.7 具体巡巡逻安排排按安管管员哨位位进行合合理的布布岗。8.8加加强安管管员的法法律教育育，尤其其是加强强治安安管理处处罚条例例的学学习，增增强其法法制观念念。8.9 时刻牢牢记“住户就就是我们们的衣食食”的宗旨旨，树立立“人人都都是安管管员、人人人都是是保洁员员、人人人都是管管理员”的工作作理念，使使队员有有忧患意意识，自自觉按工工作流程程进行，干干好本职职工作。8.100 建立立安

41、管员员“安全预预案”制度9、安全全管理的的主要内内容9.1治治安管理理9.1.1实行行24小小时安管管员巡逻逻值勤，依依据规章章制度、岗岗位职责责把责任任层层落落实，小小区门卫卫对出入入小区的的外来人人员实行行询问、联联系业主主、验证证登记，并并由班长长、安全全主管负负责监督督管理，如如有突发发事件发发生，小小区内安安管员33分钟内内到达现现场进行行处理。9.1.2 小小区内安安装有以以下治安安防范系系统A.防盗盗报警系系统：小小区内设设闭路电电视监控控系统、电电子巡更更系统、对对讲电话话系统，如如有报警警情况发发生，安安管人员员在3分分钟内赶赶到现场场，按规规定采取取处理措措施并记记录在值值

42、班情况况记录本本上，以以备查阅阅。B.消防防报警：由探测测器输出出信号，控控制中心心接受后后，指挥挥快速巡巡逻队人人员即时时赶到现现场处理理事故，查查实处理理后方能能复位。C.小区区环境监监视系统统、红外外线监控控系统：小区安安装全功功能对射射式感应应器，以以提供对对小区出出入口、周周边停车车场的保保安措施施，真正正做到御御贼于外外，提高高整个小小区的安安全性，由由控制中中心244小时监监控。D.小区区车辆管管理系统统车辆的的出入及及收费采采用感应应式ICC卡自动动管理系系统，对对小区住住户可用用IC月月卡，对对外来车车辆可及及临时IIC卡，所所有ICC卡均读读/写、显显示、入入场信息息的采集

43、集、自动动道闸的的起落控控制并保保持与收收费主机机的及时时通讯。9.2对对小区内内住户自自行车、摩摩托车、汽汽车的管管理方式式9.2.1.对对小区内内住户的的进行导导向存放放，集中中看管，发发专用停停车场卡卡，车辆辆进入时时发卡，出出去时收收回，丢丢失停车车卡待情情况查实实后，户户主出具具证明方方可放行行出场。9.2.2.汽汽车进出出小区时时须在门门卫停车车检查、验验证，确确认无误误后方可可放行。安管管员在一一个月内内必须记记熟记车车辆的车车主和其其它有关关情况。9.2.3.对对自行车车、摩托托车设集集中停车车棚，不不收车位位费，汽汽车收取取车位使使用费。9.3停停车场管管理三车管理理是一项项重要工工作，安安管员实实行244小时停停车管理理工作，实实行巡查查、看护护、登记记记录，并并由安管管班长、安安全主管管监督管管理，确确保车辆辆安全。9.4消消防管理理9.4.1.强强化安管管员的消消防意识识，贯彻彻“预防为为主，消消防结合合”的方针针，加强强消防宣宣传力度度。9.4.2.坚坚持消防防安全三三不放过过的原则则，即：不查明明事故原原因不放放过，不不清除火火险隐患患不放过过，不受受教育不不放过。9.4.3.管管理处全全体员工工均属义义务消防防员，定定期进行行培训和和演习，发发现隐患患及时处处理并通通知管理理处