区域市场及本项目周边市场调研18810.docx

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1、区域市场场及本项项目周边边市场调调研地理位置置及产业业结构：后湖位于于汉口东东部，属属于未来来汉口三三个综合合组团之之一。（汉口地区包括江北核心区，二七、三阳、新华、宝丰4个中心片区，古田、常青、后湖3个综合组团。规划常住总人口170万，其中核心区15万，中心片区58万，综合组团97万。）确立211世纪以以高新技技术产业业为主导导区域形象象整体市政政配套较较差，缺缺乏商业业、医疗疗等设施施；煤气气、电话话等随地地块开发发跟进较较慢；交通条件件一般，目目前仅7706路路公交车车经过；在人们心心目中属属于城乡乡结合带带（后湖湖乡）经过两年年房地产产的开发发，部分分中档住住宅小区区的建设设区域印印象

2、有所所改观。销售状况况：销售期普普遍较长长，一般般在1.5-22.5年年左右。销售率一一般未能能达到理理想水平平，入伙伙阶段一一般楼盘盘销售率率在600-700%左右右媒体关注注度较高高，户型分析析：供应的户户型主要要以三房房、二房房、复式式为主主要销售售户型与与供应特特性相吻吻合，主主要集中中在中等等面积的的三房小面积住住宅市场场认可度度较差户型设计计对南北北通透、方方正实用用要求较较高多层住宅宅的认可可度明显显高于小小高层和和高层价格分析析：对后湖片片区的楼楼盘来说说，集中中在多层层普通住住宅16600-19000左右右，20000元元/平方方米是一一个“槛槛”客户群分分析：主要为车车行半

3、小小时范围围内居住住或工作作中高收收入者为为主要消消费群，房房地产业业、公务务员、金金融、保保险、贸贸易类较较多主要来自自江岸，部部分江汉汉，少量量来自其其他地区区30-440岁年年龄段人人群为消消费主体体。城市规划划后湖三大大居住组组团之一一，规划划密度达达到3000-5500人人/平方公公里。综合治理理大气污污染。后后湖、四四新、南南湖综合合组团的的部分居居住新区区大气质质量达到到国家一一级标准准。（武武汉居住住区中最最好的）控制城市市噪声，后后湖地区区为区域域环境噪噪声一类类区（武武汉居住住区中最最好的）规划中跨跨世纪十十大公共共建筑的的后湖体体育中心心位于后后湖。开发规模模后湖先后后开

4、发了了东方恒恒星园、竹竹叶苑、佳佳海华苑苑、后湖湖生态花花园、世世纪家园园等楼盘盘，明年年仍有城城开项目目和几个个盘的后后续开发发，供应应量呈上上涨趋势势，1.5片片区竞争争格局汉口与后后湖片区区同层面面价位竞竞争区域域目前主主要集中中在金银银湖、常常青和杨杨叉湖三三个片区区，开发发量都很很大。各片区主主要楼盘盘列举：后湖片区区：东方方恒星园园、竹叶叶苑、佳佳海华苑苑、世纪纪家园、后后湖生态态家园、城城开项目目（未动动工）金银湖片片区：万万科四季季花城、碧碧海花园园、书香香水榭杨叉湖片片区：新新华家园园、阳光光花园、田田园小区区常青片区区：常青青花园十十二期、十十四期解放公园西北湖 金融一条街

5、后 湖 片 区常青片区金银湖片区杨叉湖片区 张 公 堤发展大道大批国家机关竞争片区区位置示示意图：竞争片区区比较表表比较项目目后湖金银湖杨叉湖常青目前片区区集中均均价多层18800，小小高层222000多层16600-23000多层20000，小小高层225000多层18800市政配套套较差较差较好稍好商业配套套较差较差较好梢好距市中心心距离较近很远较近较远交通交通线路路少，轻轻轨、地地铁未通通过通轻轨，目目前交通通线路少少交通线路路较多通地铁、轻轻轨？/，景观无景观资资源金银湖无无区域形象象新兴片区区，城乡乡结合带带向中高高档住宅宅区过渡渡新兴片区区中高档档住宅区区相比属于于旧城改改造最早的

6、目目前较成成熟的中中低档住住宅区发展前景景临科技园园，大型型综合居居住组团团环湖中高高档居住住组团开发潜力力较小已成型，建建设用地地减少综合评价价后湖在目目前的片片区比较较中不占占优势；片区优势势为距市市中心直直线距离离短、原原有物业业形象尚尚可；项目的脱脱颖而出出主要要要依靠项项目本身身。1.6竞竞争项目目比较区域内：后湖生生态花园园、城开开项目、世世纪家园园区域外：万科四四季花城城、阳光光花园、常常青小区区、新华华家园注：万科科四季花花城与城城开项目目价格属属于预估估，城开开项目含含3000-4000元/平方米米左右的的装修评价：本本项目在在后湖片片区除价价格不占占优势外外，与大大多项目目

7、相比优优势明显显，有超超出一个个层面的的可能。与区域内内楼盘价价格差距距较大，仍仍需在产产品与营营销方面面做一定定的提升升；与区域外外楼盘相相比，不不占明显显优势，主主要优势势为地段段、小区区环境；地段的优优势是不不可替代代的，本本项目距距市中心心直线距距离短，属属于繁华华边缘的的净土，距距市政府府机关聚聚集区、火火车站、长长江二桥桥、金融融街等距距离均较较近，这这同时也也是后湖湖出现局局长楼的的重要原原因。同层面主主要竞争争对手锁锁定：万万科四季季花城、城城开项目目、常青青花园、阳阳光花园园综合品质低品质高价格高品质高价格高品质低价格低品质低价格万科四季季花城新华家园园城开项目目（不含含装修

8、价价格）项目二期阳光花园园常青花园园恒星园一一期后湖生态态花园世纪家园园1600 1700 1800 1900 2000 2100 2200 2300 价格 重点项目目比较分分析在我们圈圈定的主主要竞争争对手中中，万科科四季花花城无疑疑是其中中立意最最高的，它它的客户户层面与与我们是是相近的的，区域域也有一一定的覆覆盖性。以以万科四四季花城城为竞争争对手的的分析将将使我们们站在一一个比较较高的平平台上来来看问题题，以确确保我们们的项目目的成功功。项目万科四季季花城东方恒星星园二期期比较分析析（以万万科项目目为基准准）地段金银湖、距距中心区区域远后湖、距距中心区区域近、花花桥北本项目占占优，“离

9、繁华华很近”公共交通通无，轻轨轨前景车辆少综合比较较略差层数4、5层层7层略差风格欧洲小镇镇（德式式），标标志性明明显现代风格格（荷兰兰风格派派）差异点沿沿袭与原原创的区区别景观与周周边环境境金银湖、高高尔夫、小小区水系系小区内园园林略差商业配套套目前无，建建成后分分散布置置目前无，规规划中商商业街略优户型略分散、三三房、二二房、复复式三房、复复式户型集中中、更成成熟物业管理理万科品牌牌管理开发商自自管+中海模模式目前知名名度不如如万科开发条件件首期开发发一期已入入伙一期可展展示、客客户可利利用包装与宣宣传已经开始始，万科科的包装装较为成成熟未开始，各各成熟专专业公司司合作相似，但但不占先先机

10、社区文化化万客会的的长期积积累、“客户”传播大规模开开始建设设在认知时时间与忠忠诚度上上略差企业品牌牌与实力力全国连锁锁、文化化成熟、有有实力规模相对对小，品品牌影响响力小较差销售组织织成熟模式式、新人人操作专业公司司介入相似价格2300021000占优小结：注意发挥挥优势：地段：“花桥北北”与城市市的可融融合性为为我们相相比之下下最大的的价值点点。户型：成成熟、集集中性的的户型产品：现现代、原原创价格：相相对不高高开发条件件：一期期展示、客客户可利利用短期内无无法改变变的劣势势：品牌、周周边景观观（高尔尔夫）、层层数、轻轻轨前景景需要规避避改善的的劣势：交通：改改善目前前交通条条件社区文化化

11、：开始始建设、落落到实处处 第五章 销售策略第二章项项目分析析2.1项项目概况况项目位位置与放放射区域域图西北湖 广场注：绿线线所围区区域为主主要目标标客户来来源区域域区域内项项目位置置示意图图；竹叶山转盘城 开 项 目江岸区人民法院佳海华苑竹叶苑恒星一期恒星二期A、B地块后湖生态花园 世 纪 家 园通往黄浦科技园通往机场 岱黄公路此路未通发 展 大 道黄浦大道注：绿色为持续开发项目；黄色为已入伙项目；紫色为未动工项目。竹叶山转盘地块示意意图AB未开发区域 佳海华苑 竹叶苑电厂宿舍目前烂尾恒星园一期、售楼处地块现状状东方恒星园二期A、B组团四至现状状：北：空地南：竹叶叶苑（多多层、四四层复式式

12、住宅）、佳佳海华苑苑（别墅墅、复式式住宅）西：七一一寄读中中学东：空地地主要技术术经济指指标（总总）A、B 地块主主要经济济技术指指标编号项目单位数量1规划用地地公顷10133002总建筑面面积平方米1455534其中住宅建筑筑面积平方米1203339其中多层住宅宅建筑平方米896889小高层住住宅平方米306550公共建筑筑面积平方米251995其中幼托平方米14333会所平方米12300超市平方米27600商业及其其它平方米197772.883住宅总套套数套9184户均人口口人/户3.35规划总人人数人303006综合容积积率万平方米米/公顷1.355上表数据据未经最最后确认认A地块户户型

13、分配配表面积范围围套数套数比套数比平层80-990163.400%3.400%90-110000.000%100-11009119.336%70.885%110-120013829.336%120-130010422.113%130-1400153.200%4.900%140-150000.000%150以以上81.700%复式130-140040.855%15.110%140-1500112.344%150-1600265.533%160-1700163.400%170-1800142.988%180-1900214.477%5.755%190-200061.288%合计470100%100

14、%注：B地地块正在在设计中中房型套数套数比面积比平层二房163.400%2%三房32669.336%63%四房306.388%7%复式9820.885%27%合计4702.2一一期产品品与营销销分析一期产品品简单说说明：位置：临临街开盘日期期：20000.5.228总体销售售率：（套套数）660%左左右规模：共共7栋，3335套，高高层、小小高层、多多层入伙日期期：已入入伙入住率：5%。办办理入住住手续的的为200%物业管理理：自管管分析：环境、户户型（三三房）、外外立面设设计较好好片区印印象、区区域配套套缺乏，周周边环境境差（临临钢材市市场）一层会所所兼咖啡啡厅过大大，无人人气。售售楼大厅厅

15、大而空空主人流方方向昭示示性不够够合作品品牌宣传传增加了了品牌的的混淆性性多种户型型定位弱弱化了产产品的档档次分产品销销售走势势分析：多层住宅宅销售速速度快，销销售率高高；三房二厅厅1200平方米米左右，销销售速度度快、销销售率高高；方正实用用户型销销售速度度快；复式住宅宅稳定销销售，销销售率高高；滞销产品品主要为为：小高高层、不不实用的的户型，高高层小户户型。影响购买买和入住住的问题题：缺少少相关商商业、交交通、医医疗配套套；电话、煤煤气等基基础配套套设施不不到位；片区形象象差无小学整改措施施：Actiion11：提高高住户专专车的运运行次数数或尽早早引入公公交线路路；Actiion22：设

16、净净菜超市市；Actiion33：尽快快修路，然然后马上上引入电电话线路路、煤气气管道。Actiion44：与光光华路小小学联姻姻Actiion55：与政政府及其其他开发发商合作作，引入入路灯，改改善桥下下积水；Actiion66：与知知名大医医院合作作，引入入医疗点点；Actiion77：设置置洗衣房房，咖啡啡厅加紧紧营业快快餐。Actiion88：在开开盘前重重新改造造售楼处处Actiion99:在主主干道车车行入口口处设置置朝南方方向的大大广告牌牌，提高高昭示性性。2.3环环境分析析通过对新新地花都都地块之之环境考考察，可可以看出出，该地地块具有有以下特特色：A：地块块位于汉汉口江岸岸区

17、旁，区区位属于于汉口城城市规划划建设中中的三大大住宅新新区之一一，目前前正高速速发展建建设之中中；B：新地地花都位位于未来来黄浦高高新技术术开发区区内，周周边人文文气息浓浓郁，高高新产业业发展迅迅速，产产值和效效益俱佳佳且前景景广阔；C：地块块周边33Km半半径内市市政配套套齐全，距距离中南南商圈仅仅10分钟钟直线车车程。但但近距离离之日常常生活所所需设施施较不方方便，如如便利店店、净菜菜市场、超超市等缺缺乏；D：地块块临汽车车客运站站和钢铁铁市场，繁繁忙的车车流将造造成一定定的噪音音污染。在在规划设设计中应应考虑在在临路边边地块设设停车场场和商务务办公建建筑等措措施弱化化噪音污污染，最最大化

18、地地提升商商住和住住宅的价价值；E：因部部分汉口口老居民民知道此此地曾是是后湖乡乡农田，在在规划和和营销推推广中应应准备有有弱化措措施；F：地块块周边近近距离有有噪杂的的棚屋建建筑，降降低项目目的档次次。2.4项项目之SSWOTT分析优势：（STRENGTH）规模：项项目规模模大，总总建筑面面积1008万平平方米地段：一一期临后后湖片区区主干道道，昭示示性明显显，距市市中心车车行距离离近。环境：一一期环境境展示到到位户型：二二期户型型设计结结构合理理，面积积适当物管：开开发商一一期物管管较到位位，保安安、保洁洁工作受受到业主主的普遍遍好评发展潜力力：后湖湖片区为为汉口重重点发展展的几个个综合组

19、组团之一一，距离离市中心心直线距距离近，升升值空间间较大。劣势：（WEAKNESS）配套：区区域内商商业、生生活配套套缺乏交通：交交通条件件差，形象：一一期交楼楼时间长长，配套套完善承承诺未兑兑现，造造成部分分业主不不满，另另外也影影响了实实际入住住率。区域形象象：后湖湖原来在在人们心心目中属属于城郊郊和农村村，改变变认识还还需要一一定的过过程。区域环境境：距建建材市场场较近机会：（OPPORTUNITY）后湖市场场情况：目前后后湖城市市规划目目标和几几个大盘盘的开发发的影响响，逐渐渐成为市市场的热热点，媒媒体关注注度高。城市规划划方向：根据总总体规划划，城市市空心化化的发展展，后湖湖成为未未

20、来汉口口最大的的居住组组团之一一。产业结构构：后湖湖综合组组团的一一大重要要功能为为高新科科技，产产业结构构的建立立必然会会带来新新一批高高科技消消费群体体。威胁：（THREAT）同区域竞竞争：本本区域内内20002年推推出大量量同档次次或相近近档次的的楼盘，必必然会加加剧区域域内的竞竞争。区域间竞竞争：东东西湖区区、常青青片区推推出的大大量同档档次楼盘盘的集中中推出会会加剧区区域间的的竞争，受受区域成成熟程度度、地铁铁、轻轨轨规划的的影响加加大区域域外的客客户分流流。2.5卖卖点组织织核心卖点点：社区文化化内涵；关爱和谐点点关关怀的社社区文化化地段好：花桥北北片区，距距市中心心、武昌昌、火车

21、车站等地地极近环境好：一期的的环境与与二期环环境的提提前展示示户型好：南北通通透、设设计合理理、方正正实用前景好：后湖的的发展潜潜力辅助卖点点：规模大：12000亩大大盘形象象品牌好：后期规划好：著名大大师、深深圳的设设计理念念。配套好：自身配配套完全全满足需需要，规规划中的的公园实利卖点点：折扣促销销、幸运运抽奖；优惠的按按揭方式式。2.7项项目总体体评价后湖片区区属于成成长片区区，本项项目有较较大的成成长空间间；目前项目目树立了了一定的的项目品品牌形象象，但缺缺乏企业业品牌，且且品牌混混淆，美美誉度一一般。后湖地区区市场关关注度较较高，项项目昭示示性较强强。2.8项项目发展展战略基于项目目

22、与品牌牌分析，项项目采取取扬长避避短的品品牌领先先策略、大大盘策略略做市场场的领跑跑者。品牌转换换：完成成三个转转换，由由东方恒恒星园一一期转换换为“*”，由合合作开发发品牌转转换为自自我开发发品牌，由由项目品品牌逐渐渐过渡到到公司品品牌。多重渗透透：通过过项目形形象内涵涵赋予、形形象与现现场包装装、一期期实景展展示、规规划前景景描述、媒媒体组合合、客户户营销多多方面渗渗透，由由内至外外，由抽抽象到具具体，再再由具体体到抽象象，不断断深化目目标人群群的印象象。体现新意意：大盘盘运作的的实质就就是处理理好各期期关系，目目前大盘盘开发存存在的一一个误区区就是CCOPYY一期的的形象、符符号来引引领

23、二期期的开发发、销售售，而市市场上存存在大量量的失败败案例。风风和日丽丽在我司司代理前前为丰润润花园二二期，其其形象受受到质疑疑，于是是就出现现了丰润润二期逐逐渐变成成和风和和日丽第第一期风风华苑，而而风和日日丽二期期和雅苑苑的形象象在一期期风华苑苑“和谐的的民风、亮亮丽的日日子”提升为为二期和和雅苑“美丽小小城、亲亲爱一生生”的形象象，形象象的不断断提升也也促进了了价格的的提升，最最终实现现了新的的成功。文化营造造：文化化的营造造是一个个大盘所所必需的的。而恰恰恰是大大盘才有有把文化化的演绎绎真正的的落到实实处的空空间，通通过软件件与硬件件的配合合营造一一种生活活方式，一一种在武武汉全新新的

24、社区区文化对对项目与与开发商商品牌的的建立起起着极大大的作用用。具体体可在文文化广场场、商业业街、客客户通讯讯、各种种指示牌牌、留言言版、小小区公共共生活等等方面做做探讨。抓住关键键：一个个好的大大盘一定定是一个个有备而而战且准准备充分分的大盘盘，力争争一亮相相便吸引引住“情人“的眼球球，成为为媒体的的热点，楼楼市的亮亮点、焦焦点，树树立最好好的第一一印象，直直接站在在市场的的浪头，成成为大赢赢家。当当我们成成为众位位高傲的的“美女”追逐、议议论的对对象的时时候，我我们抛出出的一朵朵玫瑰便便胜过了了别人送送出的钻钻戒，对对营销费费用的节节约是很很有帮助助的。持续走高高：大盘盘的成功功与否的的一

25、个标标志就是是价格的的维护。价价格的持持续走高高对树立立和延伸伸项目和和企业品品牌起着着很大的的作用，而而且一个个新形象象面市有有一个初初期的形形象塑造造过程，考考虑价格格的时间间性建议议以稍低低于预期期的价格格水平来来面市，造造成超值值的感觉觉吸引短短期的购购买，达达到开门门红、树树立形象象、进一一步试探探市场的的目的。市场定位位：花桥桥北1008万m2首席人人文社区区第五章 销售售策略5.1销销售总体体策略扎实准备备，充分分造势，稳稳步入市市。【战略前前提】【一】：武汉购购楼者的的普遍心心理是：实在。新新地花都都要实现现楼花销销售，难难度较大大，因而而必须在在工地包包装，工工程进度度，样板

26、板间和环环境改造造等环节节上进行行扎实的的工作。【二】：稳健、平平实的入入市作风风，可以以表明发发展商雄雄厚的资资金实力力和稳健健自信的的经营作作风。发发展商的的姿态是是物业入入市的信信心保证证。【三】：新地花花都地块块位置较较偏，属属于新开开发住宅宅区，知知名度较较低，同同时需要要面对交交通较为为不便的的困扰，要要注重项项目的展展示。【结论】：预售楼花花，意味味着需要要更周密密的准备备、更超超前的设设计思路路、更充充分的宣宣传推广广和更周周详的折折扣政策策。本期期的销售售是新地地花都的的面世之之作。它它的成功功与否，直直接影响响后期的的销售和和整个小小区的形形象定位位，因此此形象上上差异、功

27、功能和配配套上的的差异都都是物业业个性所所在，树树立物业业独特的的品牌形形象，扩扩大知名名度，应应是营销销推广的的突破点点所在。5.2大大盘的价价值展示示：大盘的开开发很少少有全部部建成后后开始销销售的，如如何在销销售时把把价值展展示出来来一直是是一个重重要的问问题，一一个好的的价值展展示可以以让客户户在现场场看楼的的过程中中逐渐的的认可我我们楼盘盘将来的的质素，想想象出将将来可能能存在的的生活，并并越来越越为这种种气氛、前前景而激激动、冲冲动，再再加上一一点适当当的促销销满足他他的“占了便便宜”的心理理，销售售的成功功也就变变成了非非常自然然的事情情。让冲动自自然起来来，我们们来模拟拟一下客

28、客户买房房落定的的过程：报纸软文文与活动动营销（印印象）-从花桥桥到销售售处的导导示（认认知）-销售现现场（想想象空间间放大）-一期期（环境境验证）-景观大大道（信信心、憧憧憬）-景观大大道与假假日广场场（配套套、生活活、冲动动）-样样板房（户户型也这这么好）-落定从上面的的模拟来来看，客客户买房房的过程程同时也也是我们们这个大大盘价值值展示的的过程，有有关宣传传部分会会在本报报告的其其他部分分详细分分析，这这里主要要分析现现场的展展示：户外导示示系统：花桥北北的物业业定位从从字面上上拉近了了项目与与较成熟熟区域的的距离，那那么传达达个消费费者，让让他们认认可则需需要我们们的进一一步引导导，建

29、议议从花桥桥中心一一路设置置灯杆旗旗、小型型路灯灯灯箱一直直引导到到售楼处处，这既既是一种种路线上上的引导导，同时时也是一一种区域域上的引引导，同同时也是是实力的的表现，还还容易在在在武汉汉引起轰轰动，新新地花都从从此也就就成为人人们的谈谈资。加加上可在在金桥大大道设置置路灯，开开展一个个“金桥大大道”亮灯仪仪式则可可以在此此基础上上锦上添添花，促促成媒体体的炒做做。同时时，从客客户看楼楼的过程程来看，一一路走来来看到这这样的包包装也可可适当消消除本身身片区形形象不佳佳的影响响，当交交通与区区域形象象无法展展示出来来的时候候，这就就是一个个最重要要的户外外展示。如如图所示示：售楼处竹叶山转盘花

30、桥中心市直机关 金融一条街 市委、解放公园 黄埔大道发展大道发展大道二七路、解放大道、青年路、铁路线所围区域候车厅：小区目目前还存存在交通通问题，类类似的问问题深圳圳的大盘盘也很多多，比如如深圳万万科四季季花城，如如何通过过价值展展示弱化化这一点点儿，是是我们目目前面临临的一个个问题之之一，万万科的做做法值得得参考，把把候车厅厅做起来来，做好好，从效效果来看看，起到到了不小小的作用用。小区标识识系统：我们要要创造的的是一种种阳光生生活，阳阳光生活活同时也也是现代代的、时时尚的，建建议把标标识系统统做成中中英文字字体，把把楼盘塑塑造成为为现代都都市与和和谐生活活的完美美结合体体。景观大道道：基本

31、条件件：长约约3500-4000米左左右，宽宽20米米展示方向向建议： 道路分割割： 人行行道 盆栽栽分隔 车车行道 12米左左右 8米米左右道路形象象：武汉汉第一景景观大道道（人行行为主）材质要求求：路面面用地砖砖，中间间以1.5米高高左右的的盆栽植植物做分分隔，车车行道内内的分隔隔以划线线方式墙面设围围板（形形象板带带射灯）、两两侧路灯灯加灯杆杆旗、雕雕塑、休休闲坐椅椅，上方：从从景观道道进入11/22/33的时候候，上方方加彩虹虹状拉灯灯（宽为为左右路路灯之间间），吊吊挂板，逐逐渐过渡渡到广场场注：考虑虑到费用用的问题题，道路路的设置置可考虑虑做在接接近假日日广场的的一半，但但开始时时要

32、有标标志（如如门）作作为视觉觉上的提提示假日广场场展示元素素：配套套、绿化化、标志志性物体体（如风风车、灯灯塔类）、儿儿童活动动、广场场音乐、商商业元素素（坐、吃吃、聊、玩玩）建议：设设阳伞、凳凳子、圆圆桌、爆爆米花、肉肉串、咖咖啡袋、报报厅、饮饮水机、可可乐机不能展示示配套如如幼儿园园了考虑虑以指示示牌的形形式告之之。标志性的的灯塔、风风车景观大道前段景观大道后段假日广场 视觉（三三维） 视觉（四四维） 视视觉+听听觉+嗅嗅觉+味味觉形象板、路路灯、雕雕塑、绿绿化带 上上方彩虹虹灯+前前段内容容 音乐乐、阳伞伞、小吃吃、报纸纸从想象和和一期过过渡到二二期、环环境验证证 实实力验证证 配套套、

33、生活活验证 略有担忧忧、憧憬憬、欣赏赏 信心心、心动动、冲动动 参与、冲冲动放大大样板房：样板房房强烈建建议设在在实体里里，建议议设在AA7栋（或或其他临临近广场场的部分分），三三房二厅厅至少三三套（三三层）、复复式至少少一套（一一、二层层） 客户的购购买冲动动在假日日广场接接近顶峰峰，此时时的印象象是要从从总体过过渡到个个体的，前前面所有有的小区区的生活活让他心心动，但但毕竟买买房子是是要自己己住的，一一定要落落实到房房屋面积积与户型型上面，我我们以前前的样板板房存在在面积的的问题，部部分客户户可能有有所了解解，在此此打消他他的最后后一丝担担心，我我将来的的房子装装修后就就是这样样的！这这就

34、是你你未来的的家！5.3销销售阶段段及重点点工作安安排注：各项项社区文文化活动动根据具具体情况况选择安安排，在在此不做做说明销售横道道图进场 内内部认购购 选房房 开开盘 1.100 3.01 33.166 4.220 4.228 77.1 8.330 工作作准备期期 销销售导入入期 内内部认购购期 开开盘期 强销期期 巩固期期 第一阶段段：工作作准备期期： 元月月5日2.28日日结点1：元月110日工作前提提：（元元月100日前确确定）销售时间间广告公司司名称及注注册物料准备备：VII、项目目名称、LLOGOO及延展展结点2：二月十十日工作前提提：2月月10前前确定：销售现现场包装装物料准备

35、备：现场场包装、包包装方案案、活动动方案、样样板房设设计开始始第二阶段段：销售售导入期期（销售售人员进进场接受受咨询） 3月月1日15日日工作前提提：销售售人员到到位、销销售电话话到位，项项目2000问、周周边导示示系统、物料准备备：总平平图、户户型图、认认购意向向书、客客户登记记本、条条幅、入入口导示示牌、灯灯杆旗（小小区内外外）营销活动动：“新闻发发布会第三阶段段：内部部认购期期 3月月16日日-4月月19日日（收取取诚意金金10000元）前提条件件：销售售中心重重新改造造完毕，预预售证取取得时间间确定、查查勘报告告确定、配配套方案案到位，选选房、促促销方案案制作、春春交会展展位确定定、围

36、墙墙物料准备备：宣传传海报、效效果图、彩彩色平面面图、条条幅更换换、优惠惠权益书书，认购购须知、选选房相关关材料、财财务（PPOS机机、点钞钞机、保保险柜）、模模型营销活动动：“寻找新新地花都都形象代代言人”关键点：4月110日 情情景样板板房开放放日工作前提提：样板板房、看看楼路线线包装、销销售资料料到位、网网站开放放、软文文报纸、大大门、广广场、道道路施工工完毕营销活动动：武汉汉首家情情景样板板房开放放活动第四阶段段：选房房/开盘盘 44月200、211日/44月288日结点1：选房日日工作条件件：预售售证、银银行按揭揭、报纸纸软文、开开盘系列列活动物料准备备：销控控板、茶茶点、小小食、背背景音乐乐、武汉汉知名主主持人结点2：开盘物料准备备：生活活手册、楼楼书、条条幅更换换、围墙墙道路开盘活动动：抽奖奖、业主主委员会会成立、“人与自然”环艺小品颁奖仪式、开盘系列广告、影视广告投放、开盘礼品营销活动动：开盘盘日：新新地花都主主题音乐乐会第五阶段段：强销销期 4月月29日日-6月月30日日物料准备备：5.1黄金金周活动动方案、55.288武汉房房交会展展位设计计方案营销活动动：“新地花花都为什什么买得得这样火火南北北专家营营销解码码峰会”、春交交会形象象大使亮亮相、家家在“新地花都”物业管管理展示示第六阶段段：销售售巩固期期 77月1日日8月331日活动营销销为主