华电价格报告14627.docx

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1、 策划报告华电路11号项目目成本/价价格/与不同同物业配配比/分析报报告目录一、项目目不同销销售进度度的价格格分析33（一）11年售罄罄的价格格分析 6（二）一一抢而空空的价格格分析99二、南京京挑高小小户型调调研报告告11三、项目目成本分分析 115四、项目目不同物物业配比比分析557五、项目目现金流流量表与与动态投投资分析析60六、户型型配比分分析61一、项目目不同销销售进度度的价格格分析：1、定价价策略本项目价价格的确确定采用用以下基基本思路路： 市场比较较法推算算单价2、市场场比较法法的运用用2.1 估价价思路市场比较较法的核核心是运运用相类类似的项项目作为为样本，通通过对影影响房地地

2、产价格格因素的的分析及及修正，从从而得到到评估项项目最可可能实现现的合理理价格。2.2 样本本选取样本必须须具有参参照意义义，否则则将影响响价格的的准确性性。优派派克思地地产策略略研究中中心在实实践中总总结出以以下样本本选取原原则： 相近原则则，相近近地段会会有更多多的相近近因素 成功原则则，只有有成功的的楼盘才才具有参参考意义义 功能原则则，样本本楼盘必必须具有有相同的的功能定定位在以上原原则的指指导下，我我们调查查了与本本案相关关的物业业，选取取了其中中具有参参考价值值的个案案作为本本案的比比较对象象。2.3 修正正思路一般情况况下，市市场比较较所需考考虑的因因素有交交易情况况、交易易日期

3、、区区域因素素及个别别因素44个方面面。但在在样本选选取的过过程中，我我们充分分考虑了了交易情情况和区区域因素素，故这这两项因因素的修修正意义义不大，这这里简略略认为相相同；个个案得到到的均为为销售价价格数据据，都是是当前时时间发生生的价格格，因此此也不必必考虑交交易日期期因素。因因此，优优派克思思选择了了一些指指标对普普通公寓寓个案进进行了修修正。第 6 页 共 122 页3、项目目周边在在售项目目市场价价格情况况：案名开发商项目地址址占地面积积(万M2)总建筑面面积(万M2)建筑形态态在售主力力户型整体成交交均价当月成交交均价弘燕名居居南京弘瑞瑞建设实实业有限限公司和燕路3386号号0.5

4、1.3高层二房1009.558-1111.244929951622栖霞天韵韵南京栖霞霞房地产产开发有有限公司司迈皋桥771号0.4883.177高层三房133914005384452677北城世家家栖霞房地地产合班村88号37多层、小小高层三房1113-11215180052200赞成湖畔畔居南京赞成成房地产产开发有有限公司司龙蟠路555号4.89.6小高层三房1009-11255386656644红山韵致致居南京中鹏鹏建设有有限公司司十字街668号1.74小高层、多多层三房 109911885739957399东恒阳光光嘉园东恒集团团国贸建建设股份份有限公公司恒嘉路（原原黑墨营营路）998号

5、1320高层、小小高层、多多层二房 92三房 1129-13555456656066金基翠城城南京金基基房地产产开发有有限公司司黄家圩88号7.512小高层、多多层三房两卫卫1066-13345960063966林景瑞园园江苏通宇宇房地产产开发有有限公司司合班村117号5.28小高层挑高户型型二房：990三房：11105643356433百通国际际公寓南京百通通置业有有限公司司地铁一号号线迈皋皋桥站南南-2 .556高层36-887尚未开盘盘 策划报告4、市场场比较法法下的本本案价格格评估本项目位位于南京京城北华华电路11号，在在此采用用市场比比较法来来推测本本项目的的预计可可实现价价格，因因

6、此我们们选取同同为项目目同区域域的在售售项目作作为可比比案例进进行比较较，有下下列4个：东恒恒阳光嘉嘉园、金基翠翠城、林景瑞瑞园、红红山韵致致居。表：项目目普通公公寓价格格拟合系系数表比较内容容权重ABCD东恒阳光光嘉园金基翠城城林景瑞园园红山韵致致居拟合程度度比较系数数拟合程度度比较系数数拟合程度度比较系数数拟合程度度比较系数数地理位置置20%0.200 10.20.900 0.1880.9550.19910.2主题提炼炼15%0.155 1.10.166510.1551.10.16651.0550.15575项目规模模10%0.100 0.90.0990.955 0.09951.0220.

7、10021.0220.1002小区规划划与户型型15%0.155 1.0550.1557510.1551.0220.15531.0220.1553立面设计计10%0.100 1.10.1111.0550.10051.10.1111.10.111社区景观观10%0.100 1.10.11110.11.10.1111.0550.1005配套设施施10%0.100 10.10.9550.09950.9550.09950.9550.0995推广力度度10%0.100 1.0550.100510.11.0550.10051.0550.1005合计100%/1.03375/0.9775/1.033/1.0

8、2275将各比较较对象的的市场价价格经比比较系数数修正后后得出参参考定价价：以项目AA为参考考： 554566*1.03775= 56660以项目BB为参考考：59960*0.9975= 558111以项目CC为参考考： 56443*11.033= 58112以项目DD为参考考： 57739*1.002755= 58996从项目的的品质、项项目所处处的地位位对本项项目的影影响来综综合衡量量两个参参考项目目在本项项目定价价参考中中的权重重：项目编号号项目名称称相关程度度比重A东恒阳光光嘉园较强30%B金基翠城城较强25%C林景瑞园园一般20%D红山韵致致居较强25%本案价格格推算可可得：本案价格

9、格=项目A修正价价格AA权重+.项目目C修正价价格CC权重=16998+114522+11162+14774=557888依据项目目周边强强相关项项目市场场成交价价格，通通过市场场比较法法分析，我我们认为为项目的的普通公公寓物业业能实现现的毛坯坯均价为为58000元/平方米米左右。5、分建建筑形态态价格从竞争形形态来看看，相关关竞争项项目多层层、小高高层成交交均价相相差在2200元元/平方米米左右。项目类型成交均价价整体均价价东恒阳光光家园多层56622.354566小高层53399.8高层54577.3北城世家家多层51711.951800小高层52344金基翠城城多层6103359600小

10、高层59455.6（一）正正常销售售速度的的价格：多层市场场价格661000元/平方米米小高层市市场价格格58000元/平方米米分析：这是项目目平均每每天销售售2套，年年销售7700多多套的价价格。项目111万平米米，依据据新政面面积控制制，按照照平均1100平平米/套，大大约有111000套；项目至少少需要11年半方方可销售售结束。因此，项项目1年内销销售完毕毕的价格格，需要要比上述述的售价价更低，方方可实现现。依据后续续的成本本分析，利利润就会会很低，我我们认为为，多出出半年的的销售周周期，是是合理的的。 不建议项项目1年内售售罄，以以1年半作作为界定定，比较较合理，该价格为 多层市场场价

11、格661000元/平方米米 小高层市市场价格格58000元/平方米米 如果需要要1年内售售罄，项项目价格格需要减减少5左右右，大约约2900元/平米，降降低到555000元/平米。 项目的财财务成本本可以减减少1半，减减少17750万万元，大大约1553元/平米，成成本削减减的力度度小于价价格降低低的力度度（2900元/平米），项项目需要要减少利利润1440元/平米。 我公司认认为没有有必要减减少1440元/平米的的利润来来达成11年内售售罄。（二）一一抢而空空的市场场价格从南京市市场来看看，南京京目前以以价格优优势获取取快速消消化项目目，以苏苏宁天润润城最为为典型，其销售价格比所在区域的市场

12、价格低出近10%。而位于河河西奥体体片区的的银城西西堤国际际一度以以低于市市场平均均售价的的55000元/平方米米10%的预告告价格即即50000元/平方米米，赢得得了市场场的广泛泛关注，虽虽然该项项目后来来的实际际成交均均价并不不是50000元元/平方米米，但可可以推断断这样的的价格对对应其项项目产品品，是能能获得一一抢而空空的销售售效果的的。表：南京京典型以以低价销销售的项项目所属板块块项目名称称成交价格格（元/平方米米）所在区域域销售均均价（元元/平方米米）江北苏宁天润润城2541128000河西奥体体片区银城西堤堤国际50000元/平方米米（预告告价格）55000本案所在在片区，目目前

13、的成成交均价价如下：项目名称称成交面积积（平方方米）成交价格格（元/平方米米）弘燕名居居5500049299栖霞天韵韵9663353844北城世家家10499851800赞成湖畔畔居65144353866红山韵致致居28899957399东恒阳光光嘉园62211354566金基翠城城56766859600林景瑞园园8060056433加权平均均价55666 项目正常常销售的的价格为为58000元/平米， 周边的均均价按照照算术平平均值计计算为554600，因此此，按照照一抢而而空的110计计算， 因此，我我们认为为：本案案一抢而而空的市市场价格格在5222049114元/平方米米左右。 以49

14、000元起起售，550500元/平米的的均价为为好，就就可以一一抢而空空，已经经低于成成本。 我公司认认为没有有必要低低于成本本销售。 如果进一一步降低低成本，项项目的品品质难以以保证，不不建议成成本过低低。二、南京京挑高小小户型调调研报告告板块项目名称称占地面积积（万）总建面积积（万）挑高产品品总建（万万）挑高产品品建筑形形态层高（米米）户型面积积（套）开盘时间间成交均价价（元/）项目整体体成交价价格（元元/）销售周期期销售率（挑挑高产品品）江宁5米空间间1.542.277小高层，11F/1、9F/1541-448：34套54-559：56套61-664：1355套71-774：14套108

15、：1套20066.6.17441554415511天28魔方4.85122.17F/11、8F/114.8主力：333-55520055.6.4460664449912个月月99西苑阳光光翠庭1.33.3660.4888F/114.844-44520055.111.26640866340997个月98天元吉第第2730/多层，33F5.145-550预计20006年年下半年年开盘宁南瑞尔城市市空间0.731.623F/14.98842-550预计20006年年10月预计售价价：72200河西润花园4.7124.618F/2，已已推出118F/14.95543-55820066.6.108300

16、0（精装修修标准110000-15500）6001118天66新锐国际际1.2557.32.37729F/1550-559：2100套60-669：90套70：90套20066.4.2866000595002个月78西城风尚尚0.6771.3440.512F/14.988主力：551-66020055.122.3108554100665（平平层成交交均价882966）6个月79城东御水湾16200.3多层5主力：449-55720055.10073999600118个月100东郊小镇镇1271300.588多层4.95535-440 99659-660 420066.3.19413333355

17、53个月97.44板块项目名称称占地面积积（万）总建面积积（万）挑高产品品总建（万万）挑高产品品建筑形形态层高（米米）户型面积积（套）开盘时间间成交均价价（元/）项目整体体成交价价格（元元/）销售周期期销售率（挑高产产品）城中上锋国际际0.21.60.544高层4.7主力：337-66720055.100.222110000981338个月91长发中心心1.71212高层4.857： 211%62-667：21%73-776：41%107：17%20055.4.18121556（其中住住宅1223377办公1222711）121556（其中住住宅1223377办公1222711）14个月月70

18、天空之都都0.4775.45.4高层4.8主力：337-770二期20006.006.00313500013500025天60城北方圆城市市绿洲20261.8多层5主力：779-8320066.044.28863999493442个月75.55可以看出出，挑高高小户型型在南京京市场属属于畅销销型产品品。案例分析析：润花园“喜喜跃”高高层挑高高小户型型介绍：本幢累计成交状况 开盘日期:2006-06-10建筑结构:钢混入网总套套数可售套数数认购套数数成交套数数销售面积积均价成交比例例套套套套M2元/M22%今日即时交易状况今日认购购今日成交交套套08年66月交付付的高层层，截至至7月6日，成交交

19、率733（尚不不含大定定小定），销售情况不错。产品基本本情况：1、进深深9米，开间间从3.6米到4.55米之间。2、层高高4.995米。3、188层的高高层，平平面图见见下面。4、精装装修，价价值约6600元/平米，换换算毛坯坯约78800元元/平米，号号称装修修10000元/平米，毛毛坯73300元元/平米，其其平层房房屋售价价60550元/平米。和和我公司司小高层层58000元/平米，挑挑高72200元元/平米的的估价差差不多。三、项目目成本分分析：（一）单单纯物业业形态的的成本分分析1纯粹小高高层成本本分析项目 单位成本本说明，11146653平平米的建建筑面积积合计。一、税收收成本 按

20、小高层层销售均均价58800元元/平方米米计算，容容积率11.71、营业业税及附附加。 321.95.555%5.555计算算2、城市市维护建建设税 20.330.355%0.355%计算算中华人人民共和和国城市市维护税税暂行条条例国发发19985第19号纳纳税人所所在地在在市区的的，税率率为营业业税的77；3、教育育费附加加 8.70.155%这是国家家为发展展教育事事业、筹筹集教育育经费而而征收的的一种附附加费，依依营业税税额为计计费依据据，税率率为3%。540.15%4、防洪洪基金 5.80.100%按销售收收入0.1缴缴纳。市市政府南南京市防防洪保安安资金征征收和使使用管理理规定（宁宁

21、政发199991166号号）的文文件精神神，南京京市区220066年度防防洪保安安资金征征收工作作由南京京市财政政局委托托南京市市地方税税务局代代征，现现将有关关事项通通告如下下：一、征征缴对象象：1、凡在在南京市市地方税税务局办办理税务务登记的的各类企企事业单单位（含含个人独独资和合合伙企业业）及其其职工的的防洪保保安资金金。5、土地地增值税税 581%按销售收收入1%预交，220044年8月南京京地区土土地增值值税预征征率调整整为：普普通住宅宅预征率率1%，高高级公寓寓、度假假村、别别墅、写写字楼、营营业用房房2%，其其他类11%。6、印花花税 2.90.055%0.055计算算。印花花税

22、是对对经济活活动和经经济交往往中书立立、领受受凭证征征收的一一种税，其其特点是是征收面面广、税税负轻、由由纳税人人自行购购买并粘粘贴印花花税票完完成纳税税义务。对对于购房房者而言言，印花花税的税税率是万万分之五五，即购购房者应应纳税额额为房价价款乘以以万分之之五的数数值，7、交易易管理费费 17.440.300% 0.99%（转转让方承承担房价价的0.3%，受受让方承承担0.6%）8、土地地使用税税 0.888按2年计计算,每年1.5元/平方。从从20001年1月1日起执行行的土地地使用税税税额标标准: 1、市区区占用土土地每平平方米土土地使用用税年税税额标准准为：一一级地77.000元、二二

23、级地55.000元、三三级地44.000元、四四级地33.000元、五五级地11.500元、六六级地11.000元、七七级地及及七级以以上的00.800元；江江宁区及及四县占占用土地地每平方方米土地地使用税税年税额额标准为为：一级级地0.80元元、二级级地及二二级以上上的0.50元元。项目目属于55级地。9、粮食食风险基基金 11.660.200%房地产开开发企业业按上年年经营收收入的22征收收10、其其他 100.177%各级政府府部门或或者街道道收取，按按照1115万收收取计算算。小计 457.487.877%二、土地地成本 40033元/平米的的地价（容容积率11.0计计算）1、地价价

24、23544.71140.660%地价/容容积率。小小高层容容积率11.7计计算。2、土地地交易契契税 94.119 4%4收取取按照一一九九八八年十一一月二十十日江苏省省实施中中华人民民共和国国契税暂暂行条例例办法法：3、交易易费用 0.888 0.022%第七条对土地地使用权权进行出出让的,其土地地使用权权交易服服务费按按照土地地交易面面积的大大小(下同)向受让让方收取取,收费标标准为11-1.5元/m22小计 24499.788 44.662%三、政府府规费 2、城市市基础配配套费 1051.811%交纳政府府部门(建委)规费，按按照1005元/平米收收取。11、本市市市区范范围内（含含浦

25、口区区、六合合区所辖辖撤县并并区前原原区域范范围，下下同）、江江宁区东东山镇城城市规划划区内国国有土地地上新建建、改建建、扩建建的建设设项目按按每平方方米1005元收收取（按按建筑面面积计算算，下同同）。3、墙改改基金 80.144%根据省财财政厅的的通知精精神，自自20004年6月25日起起，在计计米划局局窗口收收取的江江苏省新新型墙体体材料专专项基金金标准由由原来的的10元/平方米米下调为为8元/平方4、白蚁蚁防治费费 23南京市财财政局、南南京市物物价局转转发关关于新建建房屋收收取白蚁蚁防治费费有关问问题的通通知的的通知一一九九五五年一月月十七日日宁价房房字1199550110号,八层以

26、以上(含八层层)：0.770元/7层以下下2.33。5、散装装水泥押押金 2小计 115.7四、前期期工程 1、规划划设计费费用 45按照455元/平米的的概念与与施工图图费用收收取。2、可行行性研究究 5按照5元元/平米。3、测绘绘、水文文、地质质、勘探探 5按照5元元/平米收收取。4、三通通一平 0政府提供供。5、开办办费用 06、各种种报批报报建设费费用 2按照2元元/平米收收取。7、临时时设施 0小计 57五、建安安工程费费用 1、桩基基础 80小高层桩桩基础费费用可以以较低。总总额8000多万万，分摊摊到111万多方方建筑面面积。2、一般般水电安安装及设设备安装装含电梯梯水泵等等 1

27、003、土建建工程 8504、门窗窗工程 100双层中空空玻璃3380元元/平米，每每户255平米左左右，分分户门110000元/平米。5、消防防工程 106、人防防 230人防工程程23000元/平米，约约1万平方方。提供供7、地下下车库、半半地下车车库、地地面车位位小计 13700六、基础础设施费费用 1、园林林景观 802、室外外工程 18道路面积积67000平米米，2000元/平米。3、小区区外待建建市政道道路。32道路面积积137700平平米。3300元元/平米。224米管线沥沥青4、给排排水工程程 含中水水工程。 305、河道道治理100方案一。涵涵洞。6、供电电工程 100电力投

28、入入增大。7、燃气气工程 358、智能能化工程程 30中电项目目智能化化投入更更高。9、有线线电视 1010、通通讯工程程 10小计 4457.677%七、公共共配套设设施 1、社区区中心 65.44社区中心心50000平米米，土建建9000元/平米，设设备及装装修6000元/平米2、居委委会 0合计7550万，换换成全部部建筑平平方的成成本为665.44元/平米。3、物业业管理用用房 04、配电电房，泵泵房 0小计 65.441.133%八、开发发直接费费用49600.366 80.887%九、不可可预见费费用17.4440.300%按照2000万的的不可预预见费用用计算，折折合177.44

29、4元/平米。十、开发发间接费费用 100.177%包括编标标、审计计、竣工工手续等等,按照1115万计计算。十一、期期间费用用 1、管理理费用 49.660 1%费用按上上述一-七之和和的1%测算2、财务务费用 322.42 6.500%费用按上上述一-七之和和的6.50%测算3、销售售费用 124.01 2.5%费用按上上述一-七之和和的2.5%测测算小计 496.04 8.555%总投资合合计：54833.844 94.555%销售价格格：58000销售毛利利839.64 销售收入入销售售直接成成本（开开发直接接成本）税前利润润316.16 销售收入入总投投资税后净利利润211.83 税前

30、利润润（11企业业所得税税率333）销售毛利利率14.448%销售毛利利/销售收收入销售净利利率3.655%税后净利利润/销售收收入总投资回回报率3.866%税后净利利润/总投资资2纯粹挑高高小高层层成本分分析项目 单位成本本923997平米米。一、税收收成本 72000按小高层层销售均均价72200元元/平方米米计算，1、营业业税 399.65.555%5.555计算算2、城市市维护建建设税 25.220.355%0.355%计算算中华人人民共和和国城市市维护税税暂行条条例国发发19985第19号纳纳税人所所在地在在市区的的，税率率为营业业税的77；3、教育育费附加加 10.880.155%

31、这是国家家为发展展教育事事业、筹筹集教育育经费而而征收的的一种附附加费，依依营业税税额为计计费依据据，税率率为3%。540.15%4、防洪洪基金 7.20.100%按销售收收入0.1缴缴纳。市市政府南南京市防防洪保安安资金征征收和使使用管理理规定（宁宁政发199991166号号）的文文件精神神，南京京市区220066年度防防洪保安安资金征征收工作作由南京京市财政政局委托托南京市市地方税税务局代代征，现现将有关关事项通通告如下下：一、征征缴对象象：1、凡在在南京市市地方税税务局办办理税务务登记的的各类企企事业单单位（含含个人独独资和合合伙企业业）及其其职工的的防洪保保安资金金。5、土地地增值税税

32、 721%按销售收收入1%预交，220044年8月南京京地区土土地增值值税预征征率调整整为：普普通住宅宅预征率率1%，高高级公寓寓、度假假村、别别墅、写写字楼、营营业用房房2%，其其他类11%。6、印花花税 3.60.055%0.055计算算。印花花税是对对经济活活动和经经济交往往中书立立、领受受凭证征征收的一一种税，其其特点是是征收面面广、税税负轻、由由纳税人人自行购购买并粘粘贴印花花税票完完成纳税税义务。对对于购房房者而言言，印花花税的税税率是万万分之五五，即购购房者应应纳税额额为房价价款乘以以万分之之五的数数值，7、交易易管理费费 30.300% 0.99%（转转让方承承担房价价的0.3

33、%，受受让方承承担0.6%）8、土地地使用税税 1.1按2年计计算,每年1.5元/平方。从从20001年1月1日起执行行的土地地使用税税税额标标准: 1、市区区占用土土地每平平方米土土地使用用税年税税额标准准为：一一级地77.000元、二二级地55.000元、三三级地44.000元、四四级地33.000元、五五级地11.500元、六六级地11.000元、七七级地及及七级以以上的00.800元；江江宁区及及四县占占用土地地每平方方米土地地使用税税年税额额标准为为：一级级地0.80元元、二级级地及二二级以上上的0.50元元。项目目属于55级地。9、粮食食风险基基金 14.440.200%房地产开开

34、发企业业按上年年经营收收入的22征收收10、其其他 14.330.177%各级政府府部门或或者街道道收取，按按照1115万收收取计算算。小计 551.2二、土地地成本 40033元/平米的的地价（容容积率11.0计计算）1、地价价 29211.900 地价/容容积率。2、土地地交易契契税 116.88 4%4收取取按照一一九九八八年十一一月二十十日江苏省省实施中中华人民民共和国国契税暂暂行条例例办法法：3、交易易费用 30.022%第七条对土地地使用权权进行出出让的,其土地地使用权权交易服服务费按按照土地地交易面面积的大大小(下同)向受让让方收取取,收费标标准为11-1.5元/m22小计 30411.777 三、政府府规费 2、城市市基础配配套费 105交纳政府府部门(建委)规费，按按照1005元/平米收收取。11、本市市市区范范围内（含含浦口区区、六合合区所辖辖撤县并并区前原原区域范范围，下下同）、江江宁区东东山镇城城市规划划区内国国有土地地上新建建、改建建、扩建建的建设设项目按按每平方方米1005元收收取（按按建筑面面积计算算，下同同）。3、墙改改基金 8根据省财财政厅的的通知精精神，自自20004年6月25日起起，在计计米划局局窗口收收取的江江苏省新新型墙体体材料专专项基金金标准由由原来