广西南宁麒麟山整体营销策略分析报告3647.docx

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1、广西南宁宁麒麟山山整体营营销策略略报告目录第一章项项目主要要经济技技术指标标 3第二章市市场调查查分析 3第一节项项目市场场调查分分析 33第二节竞竞争楼盘盘个案分分析 55第三章项项目定位位 8第一节市市场定位位 8第二节客客户定位位 100第三节产产品定位位 111第四节价价格定位位 133第四章主主题概念念 155第五章项项目包装装 166第六章销销售物料料 188第七章营营销推广广策略 21第一节营营销推广广主题 21第二节营营销推广广重点 21第三节推推盘策略略 222第四节开开盘策略略 244第八章广广告推广广策略 26第一章项项目主要要经济技技术指标标【项目名名称】麒麒麟山【项目

2、位位置】广广西南宁宁市青秀秀区青秀秀区七星星路一巷巷32号【总用地地面积】18198.2【总建筑筑面积】126477.7【容积率率】8.61【建筑密密度】337.99%【绿化率率】211.6%【楼层数数】3栋30层住住宅与一一栋311层商务务公寓（一一梯多户户）【停车位位】机动动车位3396个个，非机机动车位位6488个【项目规规划】建建筑由33栋30层住住宅与一一栋311层商务务公寓（一一梯多户户）组成成，地下下部分规规划为车车库.第二章市市场调查查分析第一节项项目市场场调查分分析一、南宁宁市概况况（一）地地理位置置南宁宁，地理理位置优优越的中中心之城城，位于于北回归归线以南南。在国国家实施

3、施西部大大开发和和建立中中国东盟自自由贸易易区之际际，具有有承东启启西，连连南接北北的区位位优势，是是中国经经济快速速发展的的新区域域和外商商投资的的新热点点。（二）经经济状况况简介近年来，南南宁市国国民经济济保持了了11%左右的的速度增增长，市市民的收收入稳定定增长，生生活水平平不断提提高，购购房能力力不断增增强，对对商品房房的需求求不断扩扩大，有有力地支支持了南南宁市房房地产市市场的健健康发展展。几年年来，南南宁市突突出工业业经济的的主导地地位，以以工业经经济的振振兴带动动经济的的发展，同同时积极极发展农农业和第第三产业业，保持持了经济济协调、快快速、健健康的发展的势势头。这这进一步步刺激

4、了了对厂房房建设和和商业建建筑的巨巨大需求求。南宁市国国民经济济发展情情况年份国内内生产总值(GGDP)（亿元）年增长率（%）城市居民年人均支配配收入（元元）年增增长率（%）20022 4551.771 887966 20033 5002.553 110.99 91162 4.11620044 6119.112 113.220 880600 -112.00320055 7222.666 113.440 992033 144.18820066 8661.994 115.11 1001933 100.766二、南宁宁市房地地产行业业状况近几年南南宁市总总体经济济持续平平稳发展展，为房房地产业业的发

5、展展提供了了有力的的保障。随随着“1366”工程建建设项目目的加快快实施及及东盟博博览会配配套设施施的投资资建设，使使得南宁宁的城市市建设成成绩菲然然。南宁宁市的城城市形象象进一步步提升，在在区域经经济的战战略地位位日益提提高，尤尤其是中中国-东盟博博览会大大概念的的带动作作用，使使得南宁宁市房地地产对全全区的购购房消费费者产生生极强的的辐射力力和吸引引力，为为房地产产行业提提供了良良好的发发展平台台。近年年来总体体发展迅迅猛，市市场供需需两旺。具具体表现现为以下下几点：1、房地地产开发发投资总总量快速速增长；2、房地地产商品品房销售售量急剧剧扩大；3、各个个城区区区域房地地产价格格快速增增长

6、；4、土地地出让价价格飙升升；5、新开开工面积积仍在增增长；6、住宅宅消费需需求市场场持续增增长。7、商业业物业开开发面积积迅猛增增加，现现今已呈呈泡沫势势态。8、物业业产品规规划品质质不断提提高9、广西西区内地地市客户户在南宁宁市购房房的明显显增多，成成为支撑撑南宁楼楼市的一一个重要要因素。第二节竞竞争楼盘盘个案分分析（个案一一）澳门门街项目地址址：人民民东路333号占地面积积：300亩建筑类别别：高层层总建筑面面积：6638997平方方米交房日期期：20008年年4月户型面积积及套数数统计：6777户、322层地下2层，地地上322层，地地下2层为车车库，113层为商商业，5532层为为商

7、务公公寓。裙裙楼(11-3层层) 92289.9商务公公寓(44-277层) 318836.6豪华套套间(228-330层) 39228.22豪华复复式(331-332层) 26447.55首层步步行街道道面积 9199.8汽车泊泊位数 1991个销售情况况：热销销中，已已销售55-7FF，16-21FF销售价格格：均价价 56600元元折扣为为99*99，单单间总价价减18888，一一房总价价减38888，二二房减558888。项目点评评：本案案位于南南宁市人人民东路路与友爱爱南路交交叉口，距距离南宁宁“第一商商圈”朝阳阳商圈一一步之遥遥，区位位核心优优势明显显，是商商圈新兴兴业态扩扩展的重

8、重点方向向，将极极有可能能成为朝朝阳商圈圈新的增增长极。项项目东望望南宁“城市绿绿肺”人民民公园，南南眺商圈圈“文化休休闲广场场”朝阳广广场，其其所在区区域也蕴蕴含了丰丰富历史史文化的的积淀，具具有优越越的景观观资源和和人文氛氛围。项项目周边边拥有民民主路小小学、南南宁四中中等多所所学校，教教育资源源丰富、市市政配套套完善。（个案二二）上海海滩公馆馆项目地址址：青秀秀区七星星路一巷巷30号建筑类别别：兵营营式南北北向高层层建筑社社区总建筑面面积：33023356.10平平方米交房日期期：20008年年10月户型面积积及套数数统计：普通住住宅 8892户户停车位位 9334个项目由由 7栋28-

9、31层层的景观观楼宇组组成，其其中12层为商商铺，33层为罕罕见的55.8米米架空大大型生态态园林，4层以上为住宅。销售情况况：热销销中已售售2000多套销售价格格：起价价 55530元元均价 558000元最高价价 66600元元项目点评评：万昌昌上海滩滩公馆坐坐落于南南宁市中中心区域域，位于于繁华的的七星路路一巷，毗毗邻区人人大和南南宁二中中，周边边道路通通达，配配套一应应俱全，凭凭借显赫赫的核心心地段优优势及独独特魅力力的海派派氛围，精精心打造造了七星星路100万名名流社区区。引入海派派文化风风格，融融汇东方方文化与与国际大大都市的的品质精精神，演演绎精致致而不奢奢华的格格调生活活；阶梯

10、梯式的过过渡空间间、大面面积景观观中庭、园园林化的的转换空空间、老老街式布布局的底底层商铺铺、转换换层景观观回廊等等元素，全全面提升升项目的的居住品品位和人人文情怀怀。（个案三三）西湖湖新天地地项目地址址：七星星路一巷巷36号维维武片区区占地面积积：166亩建筑类别别：2栋现代代高层建建筑总建筑面面积：88万平米米交房日期期：20007年年10月户型面积积及套数数统计：9600户销售状况况：开发发商自己己销售推推出的以以3653单单间配套套的为主主力户型型兼配适适量两房房、三房房的所有有房号已已被抢售售一空。销售价格格：起价价 45508元元均价 550000元项目点评评：该项项目占地地16亩

11、，建建筑面积积约8万平方方米， 30层层的六合合苑和228层的的南屏苑苑南北相相望。建建筑风格格明快、时时尚、典典雅，与与城市人人景互动动，情味味相融，形形成一动动一静对对比，全全面打造造一个宜宜商宜居居的建筑筑典范。项项目占据据城市中中央黄金金地带，扼扼守南宁宁市百年年商业、文文化的七七星路绝绝佳位置置。教育育、购物物、餐饮饮、娱乐乐、医疗疗等各种种配套一一应俱全全。出则则享都市市繁华，入入则守心心灵之宁宁静。第三章项项目定位位第一节市市场定位位在南宁市市商品房房市场总总体供求求旺盛的的今天，市市场细分分已成为为必然趋趋势，新新上市楼楼盘只有有在市场场细分的的基础上上确立全全新的市市场位置置

12、，方有有望在竞竞争中谋谋求优势势地位。麒麒麟山的的市场定定位不得得不考虑虑以下几几个因素素：一、品种种差异化化截止到55月份，南南宁市共共有1006个楼楼盘推盘盘，其中中新城区区56个，江江南区118个，城城北区115个，兴兴宁区114个，永永新区33个，总总建筑面面积约2250万万平方米米，商品品房总销销售面积积为1997平方方米，占占总供应应量的778.886%，其其竞争的的惨烈程程度可想想而知。如如果在开开发品种种或市场场定位上上避其锋锋芒，巧巧妙切入入空白市市场，可可大大降降低市场场风险，实实为明智智之举。二、竞争争对手从市场调调查中可可看到，在在本项目目周围有有数个产产品规划划、建筑

13、筑形式、户户型面积积与我们们相似的的项目。与与其赤裸裸裸地正正面竞争争，不如如在定位位上有所所变化，形形成错位位竞争，避避免两败败俱伤。三、市场场需求南宁市的的经济正正在迅速速发展，生生活水平平在提高高，而越越来越多多城市家家庭发展展成为三三代同堂堂，二、三三室的大大中户型型成为了了南宁人人最爱。但但对单间间户型的的投资热热需求正正在日益益突显，对对于物业业管理的的要求也也越来越越高。四、产品品硬伤项目户型型齐全，从从单间商商务公寓寓到4房都有有，但有有部分户户型不是是很理想想，出现现有些房房子的采采光不是是很好。对对此可把把其作为为商务公公寓，因因为对商商务公寓寓来说这这不是重重要的购购买障

14、碍碍点，而而且还能能最大限限度化解解了产品品不足。五、资金金门槛根据银行行提供按按揭的条条例，购购买自住住用房只只提供五五成二十十年的按按揭额度度。而在在本项目目中客户户只需交交纳二三成的的首付款款即可，且且贷款年年限最高高可至330年，不不但降低低了资金金门槛，也也大大降降低了还还款压力力。六、投资资回报相同面积积的房子子，如果果作为商商业用途途出租，回回报肯定定大于作作为住宅宅出租。而而相对于于麒麟山山，它是是南宁市市最繁华华的商业业中心，具具备藏品品级的高高舒适度度居住和和藏品级级的投资资价值，它它还具有有收藏品品升值潜潜力大的的特点，地地处市中中心、租租金回报报率特高高，可畅畅享奢侈侈

15、的生活活配套，收收藏各种种生活的的乐趣。七、客户户层面单纯以住住宅定位位，目标标客户只只能以居居家自用用型客户户为主。如如果添加加了商务务功能，客客户面可可以拓宽宽为：居居家自用用型、商商务办公公型、投投资客户户。结合以上上分析，建建议将麒麒麟山市市场定位位为：高端酒店店式精品品公馆第二节客客户定位位一、目标标客户群群的选定定（一）消消费者描描述目标消费费者：职职场白领领；追求求高品质质高舒适适生活的的城市创创业精英英人群以以及重视视对子女女的教育育，对他他们的未未来有很很期望的的父母及及家庭。诸诸如成功功人士、小小资、行行政干部部、政府府公务员员等这些些中高档档人群。年龄：225岁500岁购

16、买目的的：1、现位位于南宁宁市最繁繁华的商商业中心心，周边边的教育育配套、商商业配套套、医疗疗配套、休休闲配套套、生活活配套等等生活所所需一应应俱全；2、南宁宁市是白白领们理理想的办办公场所所；3、投资资者的新新型投资资品种；4、居住住意向选选择高层层住宅的的客户。（二）客客户来源源1、南宁宁市现有有的客户户资源；2、南宁宁周边城城市的目目标客户户；3、现金金较为充充裕的投投资客；4、居家家型自用用客户；5、项目目周边竞竞争楼盘盘吸引来来的客户户。（三）客客户类型型从客户的的类型来来看，项项目的客客户主要要分为两两大类：1、自用用型自用型客客户包括括办公自自用型与与居家自自用型两两种。2、投资

17、资型商业性质质物业历历来是投投资者最最感兴趣趣的投资资产品。从从南宁市市目前房房地产市市场的发发展状况况看，投投资型客客户仍将将是市场场的购买买主力。第三节产产品定位位通过我们们对麒麟麟山的判判断分析析,麒麟山山的产品品是具有有长期持持有性的的。任何何一种投投资标的的或者具具有生产产性质的的财产。对对于不同同的人而而言，可可能具有有不同的的投资报报酬意义义及实现现利益的的时间期期望。这这也是为为什么在在不动产产市场既既有追逐逐短线获获利，从从事现房房或预售售房买进进卖出赚赚取价差差的投资资人，也也有投入入资金兴兴建大楼楼却只租租不售的的开发商商。由于于土地的的性质特特殊性，它它既具有有稀缺性性

18、、保值值增值性性，又具具有区域域异质性性（包括括自然环环境及人人文社会会经济），困困此对许许多投资资房地产产的企业业或个人人而言，长长期持有有的投资资策略，似似乎比其其他的财财产更具具有意义义。首先，要要先辨别别获得长长期利益益的几种种途径：一是租租赁；二二是经营营或使用用收入，也也就是不不动产所所有者即即经营者者或使用用者，自自行利用用空间赚赚取商业业经营的的利益；第三是是保值或或增值利利益，这这种利益益可能来来自于通通货膨胀胀效果，可可能由于于社会进进步或环环境改良良，也可可能因为为其他土土地先行行使用，导导致后利利用的价价值土地地水涨船船高。不论是否否赚取租租赁或经经营利益益，绝大大多数

19、长长期持有有的土地地，其最最大利益益来自于于增值。长期持有有土地，必必须要能能赚取合合理的时时间报酬酬才有意意义，因因此产品品定位成成败的关关键也在在于能否否配合时时间长度度，规划划阶段性性的产品品及经营营与财务务计划，以以确保全全过程利利益最大大。结合该区区域的竞竞争楼盘盘的定位位分析,我们把把麒麟山山的产品品功能定定位为“藏品级级城市不不动产”。因为麒麒麟山项目户户型比较较齐全，位位于南宁宁市政治治、文化化的中心心-民族族广场南南，也是是南宁市市最繁华华的商业业中心，具具备藏品品级的高高舒适度度居住和和藏品级级的投资资价值，它它具有收收藏品升升值潜力力大的特特点，地地处市中中心、租租金回报

20、报率特高高，可畅畅享奢侈侈的生活活配套，收收藏各种种生活的的乐趣。麒麟山位位于南宁宁市政治治、文化化的中心心-民族族广场南南，也是是南宁市市最繁华华的商业业中心，生生活、出出行非常常方便。项项目处于于新老城城市中心心交界的的繁华地地带，小小区有七七星路、新新民路、民民族大道道三个方方向出入入口，有有几十条条公交车车线路直直通全城城。周边边有梦之之岛、百百盛等购购物中心心，文化化市场、博博物馆、区区人民医医院、南南宁市第第一人民民医院等等生活配配套和商商务配套套。二中中就在对对面，天天桃实验验小学就就在附近近，可以以说项目目周边的的教育配配套、商商业配套套、医疗疗配套、休休闲配套套、生活活配套等

21、等生活所所需一应应俱全。麒麟山的的项目户户型齐全全，从单单间商务务公寓到到4房都有有，大多多数户型型均能俯俯瞰民族族广场和和民族大大道景观观轴，是是目前唯唯一能够够俯瞰民民族广场场的房地地产项目目。产品品设计对对投资与与自住都都非常适适宜，拥拥有无可可比拟的的高舒适适度居住住和藏品品级的投投资价值值。麒麟山的的地段是是藏品级级的，在在现有的的南宁房房地产中中的具有有不可复复制的特特性。第四节价价格定位位一、定价价基本策策略价格是消消费者最最关注的的问题之之一，同同时也是是竞争市市场中最最为有效效的取胜胜武器。通通过我们们对南宁宁市房地地产市场场的整体体分析和和综合考考虑开发发成本以以及产品品，

22、对该该项目采采取的整整体价格格策略是是：以高高开平走走策略为为主，根根据入市市物业品品种和前前期销售售率，制制定高价价的入市市物业和和单位价价格，其其次以充充分展现现麒麟山山项目优优越的地地理位置置、项目目形象推推广、环环境改造造等因素素，为麒麒麟山高高价入市市提供有有力物质质基础。通通过合理理的价格格策略，增增加销售售的人气气和销售售速度，不不断的创创造楼盘盘的升值值空间、制制造旺销销的局面面。二、定价价考虑的的因素1、楼盘盘的价值值体现商业的价价格始终终是围绕绕价值波波动的，因因此它周周边的物物业发展展趋势、价价值构成成的状况况以及一一个整体体的价值值认可程程度，就就可以体体现出该该地段的

23、的整体价价值。2、楼盘盘的开发发成本和和利润目目标一个项目目最终的的目的是是希望能能实现最最好的利利润率，尽尽量的实实现最大大利润空空间。因因此，在在定价的的时候，不不管是价价格水平平与成本本相差多多少，实实现一定定的利润润是开发发项目的的初衷。3、楼盘盘的整体体操作一个项目目它整体体的开发发周期较较长，定定价就应应该从实实现整体体的利益益为目标标出发，遵遵循楼盘盘定价的的策略，逐逐步向利利润最大大化靠拢拢。4、目标标客户的的能力谁买？卖卖给谁？是我们们开发项项目首先先要考虑虑的，而而能不能能买就是是接来来来的步骤骤。这两两步是非非常关键键的，因因为我们们可以在在营销的的推广过过程中提提升楼盘

24、盘的附加加值，考考虑到目目标客户户的承受受能力，最最终使得得交易成成功。5、竞争争对手的的价格价格是消消费者最最关注的的问题之之一，也也是项目目的核心心的竞争争力之一一，所以以要确保保项目在在同质产产品中突突出它的的优势是是非常重重要的。其其次我们们还要考考虑产品品的特征征及开发发状况等等其他因因素。三、销售售价格定定位1、住宅宅价格定定位通过对本本项目产产品的具具体分析析，对项项目充分分的考虑虑，综合合价格定定位考虑虑的因素素，再考考虑到项项目的整整体户型型，建议议给予本本项目住住宅销售售的均价价为58800元元。2、商铺铺价格定定位根据项目目周边同同类楼盘盘的价格格水平的的制度，以以及项目

25、目受地段段、交通通、商业业氛围等等因素的的影响，同同时同区区域商业业物业的的与住宅宅物业的的价格比比，因此此建议本本项目商商业物业业：一层商商铺价格格均价控控制在22万元/二层商商铺价格格控制在在1.55万元/三层商商铺价格格均价控控制在11.2万万元/第四章主主题概念念主题概念念是一个个项目的的旗帜,是贯穿穿营销推推广过程程的一条条主线，它它的存在在给项目目注入灵灵魂，使使一个楼楼盘顿时时有了“生命”。主题题概念高高度提炼炼项目特特征，使使本项目目在楼盘盘当中脱脱颖而出出。一、项目目核心价价值提炼炼根据价值值坐标可可看出本本项目的的核心价价值由以以下方面面构成：二、主题题概念的的设计思思路1

26、、区别别于南宁宁市其它它楼盘，拒拒绝同质质化现象象；2、突显显楼盘的的地段、物物业管理理、生活活配套和和藏品级级价值；3、迎合合目标客客户的心心理，能能获得他他们的认认同，引引起他们们的共鸣鸣；4、符合合楼盘的的产品定定位及特特征。从以上可可知，第第一点是是主题概概念所应应具备的的气质，第第二点是是主题概概念的优优势体现现，后两两点是主主题概念念的基础础和依托托所在。根根据该方方向去思思考，对对目标客客户及项项目产品品特征的的精确把把握最为为关键。进进一步分分析，项项目瞄准准自住、商商务和投投资客户户群。为为客户打打造繁华华城市中中心一个个静谧、休休闲的都都市生活活空间以以及南宁宁市高端端酒店

27、式式精品公公馆。三、主题题概念综上所述述，项目目的主题题概念设设计为：“高端酒酒店式藏品级级城市公公寓”第五章项项目包装装一、售楼楼部和样样板间1、售楼楼部售楼部作作为售楼楼第一现现场，展展现项目目形象的的窗口，展展示开发发商实力力，也是是联结开开发商和和消费者者的桥梁梁。售楼楼部的包包装风格格应充分分贯彻项项目的主主题思想想，让客客户在卖卖场即可可体验到到项目的的核心价价值。2、样板板间样板间是是整体建建筑水平平之代表表，也是是发展商商企业理理念之窗窗口和联联系消费费者的桥桥梁。好好的样板板房能预预支客户户对项目目的直观观感受，推推动和刺刺激购房房者的购购买欲望望。样板房起起到很好好的销售售

28、辅助作作用，如如果能早早日交付付，对项项目的销销售有促促进作用用，非同同小可，特特别是项项目装修修效果是是否良好好，对客客户购买买引导大大有裨益益。建议议抓紧进进度，争争取在项项目开盘盘期能公公开展示示样板间间。建议设置置两个样样板间，分分别为商商务型和和居住型型。具体体要求：（1）考考虑到享享受季节节的特性性建议样样板间选选择南向向房；（2）样样板间应应根据销销售季节节需要设设置室内内光源，建建议以暖暖光为主主；（3）全全部装修修强调经经济合理理；（4）内内部设施施细致入入微，可可体验；（5）应应当考虑虑从售楼楼部到样样板间的的通道装装饰。二、工地地现场包包装本项目为为新工程程，自551在房

29、博博会参展展以来，给给大众的的形象是是非常良良好的。目目前，麒麒麟山一一期工程程已基本本建造成成型，工工地及建建筑将给给客户留留下最为为直观的的印象，这这是一把把双刃剑剑，包装装效果好好对销售售促进意意义重大大，可以以给客户户继续留留下好印印象，对对我们的的项目越越来越有有信心；包装差差则对项项目推广广宣传造造成直接接的负面面影响，让让好不容容易在客客户心目目中建立立起来的的好形象象好信任任一并摧摧毁掉。现场包装装建议在在项目对对外宣传传一开始始就全部部完成，以以一个崭崭新的形形象面世世，否则则脏、乱乱、差的的现场形形象将大大大降低低客户的的购买欲欲望。1、工地地围墙围墙包装装能体现现楼盘形形

30、象，同同时具有有广告时时效性长长、诉求求内容丰丰富等特特点。建议项目目周边全全部建筑筑2米高工工地围墙墙，在临临街面喷喷绘宣传传广告。2、工地地及建筑筑对建筑进进行包装装，全部部搭建脚脚手架，布布置防护护网，营营造全新新的建筑筑工地形形象。在在工地进进行封闭闭式管理理，杜绝绝管理松松散、无无次序的的现象。工地是买买家普遍遍关心的的场所，除除了工地地围墙外外，良好好的工地地管理起起到保证证施工质质量的同同时，也也给买家家带来信信心。工工地管理理要注意意以下及及点：（1）设设置工地地警示标标志，保保持良好好的施工工环境；（2）合合理的施施工时间间，尽量量不影响响周边居居民的休休息；（3）要要求建筑

31、筑单位对对施工人人员进行行严格管管理；（4）施施工人员员的住所所体现人人性关怀怀。3、彩旗旗在售楼处处大门外外道路两两旁每隔隔3米树立立一杆喷喷绘彩旗旗，用以以烘托卖卖场气氛氛。在民族大大道、七七星路、新新民路全全段道路路两旁每每隔5米树立立一杆喷喷绘彩旗旗，美化化周边，树树立楼盘盘形象。彩旗内容容：楼盘盘标志、主主题口号号等。4、导示示系统导示系统统的作用用是引导导客户至至现场看看房、买买房，也也是开发发商与细细微之处处的人性性关怀。本本项目在在但个位位置需要要制作导导示牌:l新民路与与民族大大道的交交叉路口口，指示示售楼方方向及路路程;l民族大道道与古城城路的交交叉路口口，指示示售楼方方向

32、及路路程；l新民路与与七星路路的交叉叉路口，指指示售楼楼方向及及路程；l售楼部前前民族广广场位置置，指示示售楼部部具体位位置。第六章销销售物料料一、楼书书楼书是项项目最详详细的信信息载体体，承载载着宣传传楼盘形形象、建建筑设计计理念、品品位、环环境等感感官信息息的任务务，是给给客户描描绘的未未来摄取取美好生生活图景景，是与与客户进进行深度度沟通、交交流的桥桥梁，一一定程度度上楼书书就是一一个楼盘盘的“形象大大使”，一本本好的楼楼书对销销售促进进作用意意义非凡凡。由于项目目销售周周期长，建建议项目目楼书须须体现以以下几个个方面内内容：1、建筑筑的里面面；2、符合合目标客客户的口口味、审审美；3、

33、楼盘盘的配置置；4、项目目的主题题概念；5、浓厚厚的商务务气息；6、购房房流程；7、按揭揭流程。l楼书风格格要求时尚尚现代、简简约大方方，突显显独特的的品位。文文案体现现项目定定位的主主题思想想，行文文迎合目目标客户户的阅读读习惯、文文化层次次、欣赏赏水平、内内容涵盖盖项目简简介、开开发商简简介、区区位图、总总评图、立立面效果果等。l楼书规格格、形式式方便客户户携带，建建议规格格（211cm*29ccm）；制作精美美，封面面2000克、内内页1557克纸纸印刷，让让客户产产生收藏藏的欲望望；考虑在构构造形式式商有所所突破。注：楼书书与广告告公司合合作完成成二、户型型单页户型单页页实际上上是楼书

34、书的辅助助物料，是是客户了了解项目目建筑设设计具体体信息的的重要媒媒介。户型装饰饰风格：彩色装装饰，体体现时尚尚、现代代、精致致、实用用的设计计。户型单页页规格：规格（21cm*29cm），双面印刷，每页设计有一个户型及户型文字介绍。三、礼品品手袋为了使看看房客户户便于集集中携带带项目楼楼书等宣宣传资料料，建议议制作精精美、耐耐用、风风格独特特的礼品品手袋，在在方便客客户的同同时，也也克树立立楼盘的的形象，主主要内容容使楼盘盘名称、主主题口号号。四、楼盘盘模型楼盘模型型有利于于直观的的了解建建筑分布布、园林林绿化、配配套设施施布置等等项目实实际情况况，对楼楼盘而言言使必不不可少的的销售物物料，

35、同同时楼盘盘模型制制作的精精美、规规模、气气势也反反映开发发商的实实力、规规划设计计的细致致、对客客户的责责任和态态度。建议楼盘盘模型与与社区规规模比例例为1：1000，模型型底盘面面积为66m2，待待设计院院将具体体设计方方案完成成后，再再与模型型公司商商定具体体的设计计要求。五、户型型模型户型模型型比样板板间更灵灵活、成成本低，也也可以反反映户型型的装饰饰效果，引引导客户户、激起起客户的的购买欲欲望。l户型模型型选定：l根据户型型配比情情况，制制作有代代表性的的户型模模型；l选择素质质较差的的户型，通通过模型型装饰来来改良、甚甚至掩盖盖其缺陷陷，减轻轻这部分分户型的的销售难难度。六、其他他

36、销售物物料的准准备便于为客客户提供供周全的的服务，需需要进一一步提供供完善的的销售物物料。同同时，销销售过程程中还需需要制定定多种统统计、调调查、信信息反馈馈表等，便便于掌控控销售局局面，即即使反馈馈第一线线的销售售信息。具具体如下下：价格表、利利率表、装装修标准准、职业业计划表表、来访访来电登登记表、意意向客户户调查表表、客户户反馈意意见登记记表、销销售周报报表、销销售月报报表等。第七章营营销推广广策略第一节营营销推广广主题根据对项项目的特特性和市市场环境境进行分分析,对项目目的核心心价值进进行萃取取,我们为为项目设设计了一一个能突突出其独独有的特特征和鲜鲜明的主主题概念念:“高端酒酒店式藏

37、品级级城市公公寓”我们将始始终以这这个主题题为中心心，根据据项目各各个阶段段不同的的销售情情况和推推广重点点，围绕绕“高端酒酒店式藏品级级城市公公寓”这两个个中心概概念，通通过有针针对性地地组织、策策划一系系列主题题活动，从从而实现现塑造项项目品牌牌、树立立开发商商企业形形象、促促进项目目持续旺旺销的目目的。第二节营营销推广广重点“高端酒酒店式藏品级级城市公公寓”这一主主题的提提出,需要想想项目的的目标客客户展现现的是一一种高端端酒店式式的生活活模式,使客户户在对项项目独有有的特性性与核心心价值的的认知和和了解过过程中，产产生对项项目的认认同感，同同时提高高其对项项目的心心理期待待值，引引发其

38、购购买欲望望，最终终在项目目正式推推出后产产生购买买行为。要顺利实实现上述述目标，如如果仅仅仅将“高端酒酒店式藏品级级城市公公寓”作为项项目推广广的一句句口号，无无疑是远远远不够够的。因因此，围围绕这个个主题，我我们需要要为项目目策划、设设计一套套完整的的整合营营销推广广方案。重重点如下下：一、在项项目自身身硬件设设施的规规划、设设计与建建设中添添加一些些具有现现代都市市流行时时尚特色色的商务务新元素素，并以以此为基基础塑造造自身品品牌形象象。二、根据据项目规规划、设设计风格格的特点点，通过过强化卖卖场包装装，来突突出项目目自身的的特性、核核心价值值，以及及向目标标客户展展现项目目未来的的发展

39、趋趋势。三、根据据项目市市场定位位及客户户定位，通通过构筑筑针对目目标客户户的有效效传播通通路及建建立目标标客户资资料库，实实现对项项目意向向客户的的积累、识识别、甄甄选、认认定。并并在此基基础上构构筑真正正意义上上的靶向向营销体体系提供供依据。第三节推推盘策略略一、产品品分析从目前南南宁市区区高层建建筑来看看，整个个市场明明显处于于供大于于求的状状况，交交投并不不十分活活跃，主主要原因因有以下下几点：1、价格格相对高高昂；2、短时时间内供供应量过过大过猛猛；3、物业业管理费费高；4、多数数为单体体楼；5、生活活受干扰扰相当大大，交通通不够便便利。6、受郊郊区的高高档小区区楼盘的的冲击分分流等

40、；从市场的的现状可可以得出出如下两两个结论论：a是否否高层住住宅供大大于求？b是否否高层住住宅无效效需求供供大于求求，有效效需求供供小于求求？从南宁市市前期都都市藏品品和绿都都锦江汇汇的成功功销售相相对销售售都比较较理想，说说明市场场的有效效需求空空间还是是比较大大。本项项目从整整体来看看，还是是比较乐乐观，因因为：1. 它它处于城城市核心心地段，在在一个土土地稀缺缺的城市市中心区区，对于于房地产产而言，除除了地段段还是地地段。2. 建筑风风格俊朗朗大气，与与其他的的高层的的建筑风风格完全全不同，个个性突出出。3、麒麟麟山的地地理位置置是其他他楼盘不不可比拟拟的。是是目前唯唯一能够够俯瞰民民族

41、广场场的房地地产项目目。二、推盘盘策略1、先推推公寓，后后推商铺铺公寓资金金压力大大，商铺铺资金风风险压力力小，建建议在住住宅完成成80%的销售售率时即即推出商商铺。这这个时候候楼盘基基本上进进入交付付使用阶阶段，商商铺购买买客户的的投资信信心倍增增，在短短期内迅迅速回收收资金，从从而有效效地降低低开发风风险。2、先推推位置朝朝向差的的部分，再再推综合合素质好好的部分分为实现高高开平走走的策略略，创造造持续旺旺销的局局面，先先以综合合素质好好的部分分高价入入市，引引起购买买者的轰轰动效应应，再销销售综合合素质稍稍差的房房子。由由好的户户型支撑撑高的价价格，成成功的树树立高档档公寓的的形象。以以

42、至于使使麒麟山山的的入入世达到到热销的的状况。三、推盘盘步骤根据以上上推盘策策略得出出的具体体推盘步步骤安排排如下：l第一阶段段：准备备/认购期期08年4月1日08年6月25日 l第二阶段段：开盘盘强销期期08年7月1日08年10月25日l第三阶段段：持续续强销期期08年11月1日09年1月31日 l第四阶段段：销售售冲刺期期09年2月10日09年3月21日 l第五阶段段：清盘盘收尾期期09年4月1日09年6月25日 第四节开开盘策略略一、开盘盘策略l实现首推推当天售售罄。以以高折扣扣低总价价引起购购买狂潮潮，实现现开盘红红，打开开项目推推盘良好好局面。l举行主题题鲜明的的形象活活动。以以主题

43、活活动拉开开项目面面纱，给给客户、市市民留下下美好的的第一印印象。二、开盘盘条件工程形象象进度的的保证，按按预计的的施工时时间安排排开盘时时建设进进度至少少达到二二层；销售准备备期工作作全部完完成。三、开盘盘活动目的：1、将商商业产品品、车库库车位正正式推向向市场，树树立企业业与产品品的新形形象；2、以产产品本身身的特色色扩大品品牌知名名度，吸吸引更多多市场目目光；3、为产产品后续续内容的的推出、消消化作前前期酝酿酿，加快快口碑传传播，争争取更多多关注。意义：1、吸引引客户用经济利利益、大大型活动动的方式式对有效效客户群群体进行行针对性性宣传推推广。目目标明确确，范围围相对缩缩小，节节省广告告

44、成本，实实效性强强。2、达到到传播目目的扩大影响响面，直直接面向向客户源源。3、成交交客户对已成交交客户再再进行深深度挖掘掘，了解解其实际际购买潜潜力，同同时对成成交客户户和商业业储备客客户进行行集中宣宣传，利利用可转转让方式式，使产产品“特殊”权在小小范围内内循环，以以促进商商业产品品的销售售。活动的形形式：本次SPP活动主主要以丰丰富多彩彩的现场场演出活活动结合合紧张刺刺激的抽抽奖活动动二大部部分构成成。在观观看演出出的同时时穿插抽抽奖活动动，调动动所有在在场人员员的主动动性、积积极性。建议筹划划隆重的的开盘仪仪式，并并与相关关媒体联联合造势势，邀请请政界、商商界知名名人士参参加，策策划大

45、型型酒会或或音乐会会等活动动，制造造开盘的的轰动效效应，使使项目一一炮打响响。利用各种种节日或或专业的的活动组组织进行行促销节庆日举举办的活活动，如如：五一一、十一一、圣诞诞节、元元旦节等等，吸引引最多数数人的关关注，营营造项目目的声势势，扩大大知名度度，把目目标客户户吸引到到现场来来。第八章广广告推广广策略第一节广广告的重重要性、意意义这是一个个商品充充盈的时时代，所所以这也也是一个个广告的的时代，商商品房作作为一种种大宗商商品，更更需要广广告的支支持，通通过广告告传达详详细的产产品信息息，传达达项目最最具吸引引力的特特征，同同时也通通过广告告来打造造、支持持一个项项目品牌牌，通过过广告来来

46、获得大大众的关关注，成成为一个个消费的的热点。在在房地产产竞争越越来越激激烈的时时代，广广告的强强度，对对眼球的的吸引力力很大程程度上影影响项目目推广周周期及销销售效果果。如今今，地产产业竞争争激烈，总总体广告告投放量量大大增增加，广广告效果果有下降降趋势。本本项目作作为一个个需要快快速推广广的楼盘盘，广告告支持极极其重要要，广告告的强度度、频率率是速度度的一个个重要保保证。第二节广广告总体体思路l第一阶段段：引导导期造势势宣传公开开亮相前前半个月月安排，以以软性文文章为主主；（认知、熟熟悉楼盘盘，积累累客户，树树立楼盘盘形象和和知名度度，预认认购。）主要任务务：完成成公开销销售以前前的各项项

47、工作事事项。宣传重点点：试探探性的广广而告之之，检验验市场反反应，确确认商品品卖点，寻寻求以最最佳方式式表现产产品特性性。l第二阶段段：进入入期扩大大宣传半个个月安排排，以硬硬广告为为主主要任务务：企业业形象及及麒麟山山品牌宣宣传宣传重点点：采用用拉式策策略，运运用广告告媒体的的宣传，唤唤起目标标客户的的注意。l第三阶段段：强销销期卖点点宣传主要任务务：正式式公开强强销，塑塑造商品品整体气气势。广告重点点：立体体广告攻攻势（报报纸、广广播、电电视），“纵横轰炸”，促使大量成交，扩大销售业绩l第四阶段段：后期期清盘着着重促销销主要任务务：销售售尾盘广告重点点：减少少硬广告告力度，着着重促销销方面信信息的宣宣传。第三节媒媒体给合合要形成全全方位广广告攻势势,必须布布置密集集的宣传传广告网网,媒体组组合策略略如下：一、报纸纸平面广广告