巅峰时刻后 融信第三事业部的困境.doc

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1、巅峰时刻后 融信第三事业部的困境杨冰柯销售额为82.57以，占集团总销售额的33.51%，仅次于大本营福州。20_年杭州区域合约销售额为166.71亿，占集团总销售额的33.19%，代替福州区域成为集团的头部区域。20_年中报显示，杭州区域合约销售额为178.83亿，占集团总销售额的32.79%，仍然位列集团第一。20_年融信进展了组织变革，施行集团-事业部-城市公司的新三级管理架构，集团形成4大事业部和1个区域公司。根据融信，第一事业部包含福建和广东；第二事业部包含上海和江苏；第三事业部包含浙江、江西和湖南；第四事业部包含郑州、天津和太原；西南成都等成立区域公司。在新的组织架构下，余丽娟带着

2、之下的杭州区域并入第三事业部，同时，余丽娟也成为第三事业部的总裁，她的管控区域和范围扩大至整个浙江省、江西和湖南。成为融信中国最耀眼的明星事业部，余丽娟也成为掌门人欧宗洪身边最红的一员大将。在融信中国投资策略调整为根据销售回款进展投资之下，融信第三事业部成为先行者，回款不用回到集团，第三事业部也有了投资支配权。没有那么多回款和投资支配权，其它事业部苦于扩张无门。当然，余丽娟要承当的责任也更多。欧宗洪将20_年的销售目的瞄准至120_亿，几度创造了辉煌的余丽娟被欧宗洪再度付以重任，他给第三事业部下达了业绩冲刺500亿的任务。根据融信提供的数据，120_亿下分到各个事业部和区域公司，其目的构成情况

3、为：第一事业部和第二事业部销售规模为20_-300亿，第三事业部销售规模约400-500亿，第四事业部销售规模为50-100亿，最年轻的西南区域公司规模为10亿。除了董事长的要求，余丽娟还有更大的野心。7月底，在融信杭州超级网红楼盘创世纪售楼处，余丽娟对界面新闻透露，第三事业部全年的销售规模为550亿，2022年打破千亿。同时她表示今年是融信在杭州唯一有希望成为第一的时机，她希望融信在杭州市场称霸第一名。截止到今年10月31日，融信提供数据称，第三事业部的销售额全口径为429亿。在克尔瑞数杭州房企TOP20排行榜中，20_年1-10月，流量榜显示，融信销售金额为138.94亿，位于第五名。但权

4、益榜单显示，融信销售金额为169.64亿，位于第一名。融信方面透露，第三事业部11月接下来操盘要卖的工程有杭州世纪以及长沙融信澜悦工程。其中，杭州世纪楼面价为30816元/平方米刷新了当时萧山的地王价格，而长沙融信澜悦工程为收买工程。其它地区比方舟山创世纪和海宁融信澜庭也是重点要推的盘。一个问题是地产销售的“金九银十”季节已经过去，在杭州市场下行的预期中，当前的房子不再好卖。融信第三事业部目前的重心仍在杭州以及浙江区域，作为风向标的杭州已经不好卖了，环杭的海宁等受到影响也是大概率事件。按照融信统计口径，当前第三事业部销售额为429亿，这离余丽娟预期的550亿销售额还有121亿的差额，从当前市场

5、和融信再推工程看，这个目的的达成还有难度。以杭州世纪为例，融信想要打造的是创世纪的晋级版，但以杭州当前地王工程的预售价格看，标杆很可能不好做了。比方沁园领出的预售看，4万的楼面价，预售均价不超过5万/平方米。除了不好赚钱，工程销售情况也很可能不如以前理想，沁园最后虽然售罄，但摇号现场弃号的也不少，其实热度不如之前。长沙融信澜悦工程是融信入长沙的第一个工程，就融信本身品牌而言，品牌效应能不能逆市售罄也是个疑问。除了今年的目的，正处巅峰的融信第三事业部将来开展后劲能否一如既往，也比拟引人关注。余丽娟将现阶段的投资方向瞄向宁波、金华、衢州和台州等浙江二三线城市以及湖南和江西这两个省。界面新闻梳理融信

6、第三事业部幅员得知，截止10月31日，融信在杭州目前共27个工程，在宁波2个工程，嘉兴3个工程，绍兴3个工程，舟山1个工程，金华2个工程，衢州1个工程，湖州1个工程，长沙1个工程。长沙工程走出了拓展湖南市场的第一步，江西仍然没有消息。大浙江区域新进入了嘉兴和湖州，环杭工程由年初的7个变为11个。按照余丽娟方案的“50%的投资额是在浙江，浙江投资额的80%在杭州，20%在浙江一些比拟好的地级市，其余50%投资在江西和湖南”的方案，余丽娟的拓展并不算顺利。另外需要注意的是，第三事业部反映出融信财务策略上的调整。根据融信财报，杭州除了融信杭州公馆、融信澜天、融信沐澜、融信空港澜天四个工程土地股权为1

7、00%外，其它工程全部为合作或参股工程。余丽娟曾向媒体表示，手里这几块地这么好，肯定舍不得引入合作方或者卖掉股权。但从中期报表来看，融信还是以出售股权或者合作开发的方式将风险进展了转移。比方20_年8月竞得的湖墅庆隆地块，楼面价为40541元/平方米，融信当前所占权益为67%。一位接近融信的人士曾对界面新闻表示，融信事实上对是否作为操盘方并不渴求，最在意的是工程并表和财务投资。这跟融信一贯的高负债不无关系。融信的资产负债率一直处于行业高位，虽然这几年一直在努力用各种财技降低资产负债率，但债务问题一直备受市场关注。中报显示，当前集团的资产负债比率为140%，这仍大于地产集团平均80%左右的资产负债率。为了将财报变得更好看，缓解资金的压力，通过出售股权和工程合作开发也在情理之中。不过，作为一个急求规模扩张的房企，与千亿阵营还有约500亿销售额差距的融信，假如大局部靠工程和股权合作去开展，其千亿开展的质量也是问题，这也是第三事业部开展将来面临的另一难题。第 5 页 共 5 页