常奥策划报告-3581.docx

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1、第四部分：项目营销策略1主要营销策略运用建议由于本项目规模大，必然需要运用多种营销策略来推动销售，使本项目实现中前期持续快速销售，资金快速回笼的同时建立强大之品牌效应，推动中后期价格顺利攀升。达到低开高走，获取最大利润。1.1品牌牌营销建议项目应应统一在在奥园品品牌下，根根据每个个开发期期不同的的建筑风风格，物物业构成成提炼出出营销主主题，实实现品牌牌推广的的成功。从从而实现现奥林匹匹克花园园品牌在在本项目目持续更更新，精精彩不断断，增强强本项目目的魅力力价值，为为不断挖挖掘精彩彩，提炼炼卖点提提供更广广阔之空空间。重点解决：大品牌(中国房地产一流品牌)小品牌（常州市房地产第一品牌） 解决品牌

2、软着陆的问题 途径：品牌的导入生活方式的倡导生活方式的体验生活方式的实现品牌的巩固和提升1.2 卖卖场营销销建议在中前前期着力力于卖场场营销，当当然卖场场营销会会贯穿于于整个营营销过程程，但中中前期，特特别是前前期，应应该更加加注重卖卖场营销销，尤其其是在项项目信誉誉，口碑碑未形成成足够强强大之时时。卖场营销的的主要环环节如下下：卖场营销极富动感，未来感的大型营销中心包装交通线路，小区引导路线等的道路包装大型示范区域（包括示范现楼样板房、示范园景等）奥林匹克运动中心的展示核心启动区景观展示1.3活动动营销建议本项目目借助一一系列的的大中型型主题公公关活动动，来达达到提升升本项目目知名度度，并配

3、配合各个个营销期期的营销销活动，促促进活动动营销与与卖场营营销紧密密结合。（1）利用用节假日日做一些些有关科科学运动动，健康康人生的的主题活活动。（2）组织织会员或或客户到到上奥等等经典奥奥园进行行观光考考察。（3）奥园园建筑艺艺术及成成果展示示周。1.4会员员制营销销成立奥龙会会，让会会员们实实实在在在的享受受到奥园园的贴心心服务，让让其时刻刻关注奥奥园，让让奥园成成为常州州人心目目中永久久性的品品牌。2广告推广广策略广告推广策策略紧密密配合各各营销时时期，广广告主题题重点出出击，形形成系列列广告，注注重系列列的炒作作功能。系系列硬性性广告采采用多种种形式的的整合，包包括报纸纸、电视视媒体的

4、的运用。户户外，流流动广告告等的多多种形式式出现，在在总体高高度上，成成立会员员俱乐部部，推动动口碑广广告在更更多目标标客户中中流传。3销售推盘盘策略在价格策略略上，推推行低开开高走的的常规则则策略，但但注重提提倡性价价比因素素的融入入。在销售期策策略上，更更多注重重认购期期的运用用，将消消费能量量在认购购期积聚聚，并在在开盘销销售期释释放，造造成局部部供不应应求的销销售局面面。促使买家尽尽早购买买。并造造成后期期大量后后续客户户登记，中中前期，将将客户能能量滚动动累积，适适时释放放。在推盘策略略，认购购期低价价清空，开开盘期较较高低价价推中高高货型。销销售期，高高价推高高中档货货型。但推盘策

5、略略上每次次推盘，注注意好中中差货型型搭配，合合理控制制配比，以以达到每每个销售售期的控控制目标标。3.1销售售排期市场预热及及登记期期市场认购期期开盘期1个月1个月2个月4/X44/X5/XX5/XX6/X6/XX7/X8/XX内部登记截截止市场认购开开始准备开盘市场认购截截止第一阶段开开始，正正式开盘盘第二阶段开开始第三阶段开开始第一次封盘盘 预计销销售完成成任务组组团 预计完成推推出的组组团单位位销售预计完成首首期所有有货量销销售开盘盘前预计计销售额额60%开盘后预计计完成销销售额440%第二期销售售准备3.2推盘盘时间安安排2003年年2月宣传引引导开始始，工地地正式动动工2003年年

6、3月20003年44月 导入期期，前期期宣传及及推广活活动2003年年4月5月市场预预热及登登记期2003年年5月6月市场认认购期2003年年7月初初正式开开盘2003年年10月月11日日首期第第二次正正式开盘盘4.阶段性性销售计计划4.1市场场预热及及登记期期阶段工作重重点：（1）塑造造企业品品牌形象象建立市市场影响响力和美美誉度（2）通过过发展商商的公司司内部关关系客户户和社会会关系客客户，建建立基础础客户网网群主诉求点：品牌形形象媒体配合，推推广策略略指导思思路（1）软性性报道的的宣传，软软性文章章的运用用（2）开始始投入报报纸广告告（3）新新生活（暂暂定名，下下同）主主题月刊刊的派发发

7、到重点点对象（4）户外外广告的的设置，包包括路牌牌、挂旗旗等交通通线路包包装、地地块/工工地现场场包装等等。（5）市区区接待点点、现场场销售中中心及销销售队伍伍的组建建和培训训完成，正正式运营营。（6）看楼楼车开通通，增加加或延长长公交线线路到本本项目（设设立奥林林匹克花花园站）（7）健康康运动嘉嘉年华日日系列活活动。（在在闲置地地块设一一较大型型、低成成本游乐乐运动场场地）（8）接受受市场意意向登记记及关系系认购。销售目标：主要以公司司关系客客户和社社会关系系客户，预预计完成成推出的的组团4.2市场场认购期期阶段工作重重点：（1）强势势宣传，全全面释放放本项目目卖点，充充分为本本项目造造势，

8、迅迅速建立立和巩固固影响力力和美誉誉度（2）积蓄蓄大量的的潜在客客户网群群，并先先期实现现足够的的客户群群（3）以性性价比为为突破点点，配合合优惠措措施和推推广造势势活动，稳稳定和拉拉动客户户网群的的增长主诉求点：价格优优势媒体配合，推推广策略略指导思思路（1）户外外广告的的正式投投入（2）报纸纸广告，加加大投入入量（3）配合合一系列列的营销销公关活活动，对对本项目目社区文文化、生生活方式式及产品品优势的的推广引引导（4）奥奥龙会（暂暂定名，下下同）主主题性客客户俱乐乐部的推推广活动动（5）新新生活月月刊加大大发行量量（6）样板板展示组组团开放放（示范范样板间间、示范范园景、示示范运动动设施等

9、等）（7）内部部认购优优惠政策策及认购购期活动动，接受受市场认认购。销售目标：经过以本项项目生活活方式对对买家的的导入和和产品优优势卖点点的导入入，预计计完成推推出组团团单位的的认购。4.3开盘盘期阶段工作重重点：（1）掀起起销售过过程中的的高潮（2）全面面释放前前期积蓄蓄的客户户能量，全全面扩大大客户网网群（3）为第第二期开开盘积蓄蓄客户群群（4）总结结分析首首期销售售的经验验，安排排第二期期的详细细货型货货量（5）完善善客户资资料数据据库（6）奥龙龙会的运运作及开开始跟进进售后服服务主诉求点：全面演演绎“健康新新生活”媒体配合，推推广策略略指导思思路1）盛大的的开盘活活动（2）“健健康新生

10、生活”主题展展示活动动（3）报纸纸广告的的有重点点加量投投入（4）重点点地段户户外广告告继续加加量投入入，更新新。销售目标：预计完完成本项项目首期期销售。5首期整整合营销销计划（如如下表）第五部分：项目收收支概算算1.主要技技术指标标用地面积4961662市政设施占占地面积积352355占地面积4609227其中：小学用地：193300中学用地：421100容积率1.2绿化率45%建筑密度30%总建筑面积积5531112其中：公建配套设设施面积积442499地上配套设设施442499地下配套设设施受益面积5088663100.000%商业物业40000.79%花园洋房336933866.211

11、%高级洋房4070998.00%联排别墅76330015.000%小高层洋房房4070998.00%小户型公寓寓1017772.00%地下车库备注：以上数据仅仅供参考考，准确确数据须须待总体体方案通通过规划划调整审审批后方方能确定定。住宅合计约约42440户，平平均1220户2.销售收收入概算算物业类型建筑面积（）销售单价(元/)销售收入(万元)单价净值(元/)销售净收入入(万元元)商业物业40000.79%4000160037401496花园洋房336933866.211%19006401881777598577高级洋房4070998.00%2200895620578374联排别墅76330

12、015.000%25001908222338178422小高层洋房房4070998.00%2050834519177803小户型公寓寓1017772.00%1900193417771808地下车库销售收入入10339366万元销售净收收入 9771800万元总建筑面面积单方方平均净净收入 17557元/受益面积积单方平平均净收收入 119100元/3.投资概概算表项目计算式合计(万元元)单方指标(元/)开发成本7738991399.16土地成本9103164.559土地出让金金占地面积8万元元/亩（1120元元/）5531100.000拆迁补偿费费用地面积4.88万元/亩(772元/)3572

13、64.599前期工程费费542097.999设计费总建筑面积积30元元/165930.000筹建开办费费(含报报批报建建)建安工程费费2%80014.466地质勘察费费占地面积3元/1843.33建设工程招招投标费费建安工程费费0.118%721.30三通一平费费(含环环境整治治)占地面积50元元/230541.677工程监理费费建安工程费费1%4007.23建安工程费费399911723.001公建设施工工程费106200192.000运动场馆、大大型配套套公建设施总总面积25%20000元元/221240.000其他公建配配套公建设施总总面积75%8000元/6637120.000异地人防

14、统统建费总建筑面积积2%16000元/177032.000住宅建安工工程费293711531.001商业物业510元/2043.69花园洋房550元/185322335.004高级洋房550元/22398.00%小户型公寓寓550元/5602.00%小高层800元/325758.888联排别墅600元/458082.800基础设施费费103711187.550绿化工程绿化面积绿化率率80元元/165930.000道路工程 道路面积1800元/207437.500水电工程费费总建筑面积积80元元/442580.000智能化工程程总建筑面积积40元元/221240.000开发期间税税费125044

15、226.007配套设施建建设费地上总建筑筑面积1000元/5531100.000工程质监、安安监费 建安工程费费0.225%1001.81管线分摊费费(给排排水)地上总建筑筑面积35元元/193635.000供电工程费费(到配配电房)300元/KW6KWW/户46009户83015.000品牌使用费费受益面积50元元/254446.000物业维修基基金受益面积15元元/76313.800其它建安工程费费2%80014.466开发费用7506135.771管理费用18万元/月55年112个月月/年108019.533营销费用销售收入3.55%363865.777财务费用开发成本306.5%150

16、927.288不可预见费费(以上费用用合计+成本)1.5%127923.133总投资成本+费用用848955万元总建筑面积积单方投投资1535元受益面积单单方投资资1668元受益面积保保本销售售价1784元总投资利税税率14.477%4.首次发发售前投投入估算算占地面积2200亩亩=133.3，可销销售面积积15.5万（共113000套，分分三个组组团，每每个组团团约4330套），总总建筑面面积166万，其其中： 奥林匹匹克大厦厦 550000 营销中中心 10000 商商业街 12200 样样板房 22260 样样板环境境 150000（含奥奥运广场场） 样样板房：二层联排排别墅1180、2

17、000各各一套 四四层跃复式式140、1160各各两套 六六层85、1115各各六套项目计算式合计(万元元)开发成本2424土地出让金金200亩8万元元/亩（1120元元/）30%480拆迁补偿费费200亩4.88万元/亩(772元/)60%576设计费200亩1.22200元/800%256筹建开办费费(含报报批报建建)50建设工程招招投标费费200亩1.226000元/00.188%1100%17工程监理费费200亩1.226000元/*11%*220%19绿化工程15000064%2000元/192道路工程 15000036%3000元/162施工水电接接入及工工程费100配套设施建建设

18、费200亩1.221000元/*330%480工程质监、安安监费 200亩1.226000元/00.255%1100%24样板房装修修工程费费2260*5000元/*660%68开发费用744管理费用18万元/月112个月月180营销费用15.5万万221000元/4%455%504财务费用200亩8万元元/亩70%6.5%73不可预见费费(以上费用用合计+成本)1.5%48前期投入合合计3229万万元第六部分：项目专专题研究究1奥园专题题研究结论：奥林林匹克花花园在数数个城市市取得的的成功说说明了奥奥园的品品牌有着着巨大的的魅力和和生命力力，作为为一个种种全新的的开发理理念，“科学运运动，健

19、健康生活活”将体育育产业和和房地产产业完美美地整合合在一起起，对市市场具有有强大的的冲击力力。1.1理念念方面分析众奥园园的核心心理念，基基本围绕绕“健康生活运动”而展开开，并根根据各自自的特点点有所创创新与突突破。1.2产品品方面基本面向“三高一一族”，定位位为白领领和中产产阶级，以以大众化化高品位位的楼盘盘形象推推向市场场，产品品做得精精致、创创新、具具有较好好的性价价比，拥拥有大型型运动场场馆等完完善配套套设施。1.3社区区文化方方面提倡“健康康、和谐谐”的全新新生活模模式。本项目作为为奥园连连锁的一一员，拥拥有强大大的奥园园品牌基基础和优优势。但但由于本本项目与与其他奥奥园项目目有较大

20、大的差异异性（主主要是区区位和环环境），故故应在充充分吸取取众奥园园精华的的基础上上结合实实际情况况，冲破破束缚，有有所创新新，有所所突破。2、学校专专题研究究(见附件件)第七部分：公司及及营销部部阶段性性工作计计划公司及营销销部阶段段性工作作计划序号类别报告配合部门所需工作日日完成时间1全程策划项目发展策策划报告告修正工程部、设设计公司司1512.1002规划及建筑筑设计任任务书工程部、设设计公司司1011.3113营销策划报报告251.204景观设计任任务书工程部101.305产品类常州市现有有楼盘畅畅销产品品研究的的专题报报告工程部1012.16全国创新户户型的专专项研究究报告工程部10

21、12.1007别墅专题研研究报告告工程部1012.2008学校配套建建设及投投资收益益专题研研究报告告工程部、报报建部财务部1012.19生态系列专专题研究究工程部、报报建部2012.20010水景营造及及处理专专题研究究报告工程部1012.20011奥林匹克大大厦专题题研究报报告工程部512.20012商业街专题题研究报报告工程部2012.20013国际公寓专专题研究究报告工程部103.2014体育公园专专题研究究报告工程部1012.30015青少年素质质训练基基地专题题研究报报告工程部1012.30016室外体育运运动设施施专题工程部1012.20017新技术应用用专题研研究报告告工程部6

22、03.118高尔夫球场场及会所所专题研研究报告告工程部2012.200(续上表)序号类别报告配合部门所需工作日日完成时间19市场类竞争对手的的深入调调研报告告2012.20020常州楼市跟跟踪研究究长期每季度21面对竞争对对手阶段段性策略略专题报报告长期每季度22经营管理类类新人入职专专业培训训行政部每季度12.1奥林匹克大大厦经营营管理专专题研究究报告物业部304.123物业管理及及智能化化专题报报告物业部202.124企业管理及及企业文文化专题题行政部301.125品牌维护及及提升专专题1012.10026营销管理奥龙会组织织的推广广专题报报告102.127企业内刊杂杂志编编写专题题报告行

23、政部202.1028新生活之旅旅实施方方案专题题报告103.129媒体计划专专题报告告2012.30030车队组建及及小区巴巴士运营营专题报报告物业部103.131房交会参展展专题研研究报告告103.2032营销环境及及广告市市场的专专题研究究报告行政部121.133销售策略及及销售培培训专题题报告202.3034样板房及装装修标准准专题研研究报告告工程部203.1035内部认购专专题报告告63.136小区雕塑专专题研究究报告512.30037现场包装专专题124.138公开发售专专题报告告155.139招商策略专专题报告告207.1附件一 学校校专题研研究一、解读政政府发布布的政策策（以广广

24、州政府府发布政政策为准准）1533“就近入学学”政策1533有关教育布布局政策策1533有关报建，开开办名办办学校政政策1533民办教育育促进法法草案有有关规定定（民办办学校办办学生体体、经费费来源、服服务对象象）1544规划局与教教育局的的审批1566政府对发展展商迟建建、不建建配套学学校的处处罚措施施1577二、建校的的前期调调研分析析15771项目周周边教育育配套分分析15772项目本本身特性性分析15773目标客客户群分分析15884建校对对项目销销售的影影响1588三、建校的的可行性性分析15991项目本本身建校校的具备备条件15992学校在在项目的的幅射范范围（生生源）16003建

25、校成成本预算算（建设设成本学校校运作成成本）16114建校的的风险分分析16335建校的的成本分分摊16446建校的的利润分分析1655四、建校的的具体操操作步骤骤16661学校办办校形式式16662学校的的开放模模式16883学校运运营方式式16884制定收收费标准准17005学校的的可持续续发展1733五、案例分分析1766六、南奥附附中操作作手法1877一、学校占占地1877二、占地及及建筑面面积指标标1888三、生均教教育成本本1899导 读房地产与名名校联姻姻主要取取决于三三方引导方政府机机构主办方发展商商合作方名牌大大学学校校、省市市重点学学校、国国际化学学校政府部门包包括当地地政

26、府，规规划局，教教育局等等单位。办办教育机机构特别别是幼儿儿园，九九年制的的义务教教育体系系的学校校，高中中，大学学等机构构以前是是属于国国家公办办单位，近近年来政政府为了了鼓励民民办机构构办学而而阔宽政政策。使使得许多多私立，民民办学校校和国际际化教育育机构大大力的发发展起来来。因此此合作办办学离不不开政府府的引导导。在房地产开开发中，由由于政策策的出台台，在一一定的规规划内，一一定的居居住人口口内要把把学校连连同开发发的楼盘盘一起规规划、建建设（具具体内容容看以下下政策）。这这样发展展商的所所扮演的的角色从从楼盘的的开发者者变成举举办学校校的单位位，在项项目中办办学校优优劣势一一想而知知，

27、但开开发容易易经营管管理难，所所以房地地产商选选择与其其他有经经验的公公办学校校合作，利利用他们们的优势势即品牌牌优势、经经营管理理优势、师师资力量量优势祢祢补了发发展商在在这一方方面的不不足，而而且还可可以成为为项目的的强大卖卖点，所所以与名名校联姻姻成为大大盘的发发展商的的发展重重点之一一，但是是关于发发展商切切身利益益问题究究竟办学学校是赢赢利、持持平或是是倒贴？具体操操作方式式请看本本篇第四四部分内内容。一、解读政政府发布布的政策策（以广广州政府府发布政政策为准准）每当新建一一个小区区，该区区内应该该建多少少学校、建建多大的的学校，这这主要属属于规划划部门的的职能范范围。据据介绍，小小

28、区学校校的规划划部门的的职能范范围。据据介绍，小小区学校校的规划划是按建建设部居居住区规规划规范范按部部就班进进行，同同时规划划局会把把每一步步规划的的内容抄抄送给教教育局，后后者可能能提供参参考意见见。对于于目前发发展商办办学校中中出现的的一些问问题，有有人认为为，如果果规划时时教育部部门参与与得充分分，很多多问题都都可以避避免发生生。所以以，本文文关注的的是在规规划期间间教育部部门的话话语权。“就近入学学”政策自从“就近近入学”政策制制定出台台，择校校费被取取消之后后，孩子子的择校校范围就就已经大大为缩小小，与家家庭户口口上的居居住地址址紧紧联联系在了了一起，并并且原则则上是不不能跨区区入

29、读的的。尽管管在实施施“就近入入学”政策的的同时，国国家也取取消了中中小学重重点与否否的等级级区域，但但在现实实生活中中，哪个个区域的的教育配配套过硬硬，哪个个学校的的师资力力量雄厚厚，家长长心中早早就有了了一个谱谱，为了了孩子能能够进入入一所理理想的学学校，在在自己的的经济承承受范围围内，多多数家庭庭都是尽尽可能地地在名校校招生区区域内进进行置业业。有关教育布布局政策策学校作为公公共服务务设施配配套的一一部分，规规划部门门依据建建设部有有关规定定对此早早有一整整套建校校标准。如如按现有有政策规规定，小小区教育育配套的的小学是是50000-880000平方米米，中学学是1.2-11.6万平方方

30、米。规规划行政政主管部部门在规规划审批批前会征征求教育育、交通通、环境境等各政政府职能能部门的的意见，这这似乎也也从宏观观层面上上保证学学校数量量上的布布局。有关报建，开开办名办办学校政政策对于学校的的规划报报建，开开发商先先到教育育主管部部门进行行专业报报批，通通过规划划部门进进行专业业报批，通通过规划划部门的的规划总总报后，才才被允许许动工建建设，但但在涉及及办学方方式上，则则完全由由教育行行政主管管部门把把控。“只要达到到建设部部的配套套报建标标准，通通过教育育行政主主管部门门专业报报批的楼楼盘一般般都会通通过规划划行政主主管部门门报批，即即使有些些楼盘要要改变学学校报建建规划，只只要教

31、育育部门出出具相关关证明，一一般规划划部门也也会同意意预以调调整” 按照国家教教育政策策，在广广州市开开办民校校、幼儿儿园、小小学，要要在县级级市、区区教育行行政主管管部门审审批备案案；开办办初中应应由广州州市教育育局审批批，县级级市、区区备案；开办高高中要经经省教育育厅审批批。但广广州一些些楼盘引引入的名名校，既既有县级级、区级级的教育育行政主主管部门门审批，又又有市级级、省级级部门审审批，甚甚至华南南板块一一些楼盘盘引入的的名校，是是经国家家教育部部批准的的。民办办政策不不明确，审审批单位位层次繁繁多是导导致无统统一布局局的很重重要的一一个原因因。从20000年6月月30日日起，广广州市拍

32、拍卖地块块的教育育配套全全部由政政府统一一规划建建设。过过去征地地批建的的学校，仍仍由发展展商建，然然后交教教委验收收使用，从从20000年66月300日起，获获得土地地使用权权的发展展商，其其教育配配套由土土地开发发中心与与发展商商协调学学样的规规划建设设，由土土地开发发中心组组织设计计、报建建、施工工，然后后交教委委验收、使使用。民办教育育促进法法草案有有关规定定（民办办学校办办学生体体、经费费来源、服服务对象象）社会组织和和个人均均可办民民办学校校草案认为，对对民办教教育的界界定，要要从举办办者、经经费来源源、服务务对象和和范围三三个方面面来综合合判断。举举办民办办学校及及其他民民办教育

33、育机构的的主体是是国家机机构以外外的社会会组织的的公民个个人，除除了权力力机关、行行政机关关、司法法机关、军军事和警警察机关关等国家家机构以以外的社社会组织织和公民民个人都都可以举举办民办办学校；民办学学校的办办学经费费主要来来源于举举办者从从社会自自筹的资资金；民民办学校校服务的的对象和和范围是是面向社社会举办办的教育育教学活活动，而而不包括括那些企企事业单单位、社社会组织织面向自自身职工工举办的的各种教教育教学学活动。正在审议中中的民民办教育育促进法法草案在在明确民民办教育育事业公公益性原原则的同同时，规规定举办办者在保保证学校校发展的的同时，可可以取得得合理回回报。六大政策扶扶持民办办学

34、校据了解，民民办教育育促进法法从66个方面面对民办办学校进进行扶持持和奖励励，包括括：1各级政政府可设设专项资资金，用用以资助助民办学学校的发发展，奖奖励和表表彰有突突出贡献献的集体体和个人人；2各级政政府可以以采取资资助、出出租、转转让闲置置的国有有资产等等措施来来扶持民民办学校校；3国家鼓鼓励金融融机构运运用金融融、信贷贷手段支支持办教教育事业业；4民办学学校享受受司公办办学校同同等的国国家统一一规定的的税收优优惠政策策；5对政府府委托承承担义务务教育任任务的民民办中小小学，国国家应当当按照委委托协议议拨付相相应的教教育经费费；6新建、扩扩建民办办学校，政政府应当当按公益益事业用用地的有有

35、关规定定予以优优惠。城市居住住区教育育设施配配套的规规定城市居住住区规划划设计规规范（节节选）规划规规定：居居住区按按人口规规模三级级，居住住区的公公共服务务设施（也也称配套套公建）应应包括：教育、医医疗卫生生、文化化体育、商商业服务务、金融融邮电、市市政公用用、行政政管理和和其他八八类设施施居住住区配套套公建的的配建水水平，必必须与居居住人口口规模相相对应，并并应与住住宅同步步规划、同同步建设设和同时时投入使使用。这套强制性性国家标标准自119944年开始始施行，当当中对教教育等配配套设施施早有详详细规定定，主要要反映在在配建项项目和面面积指标标两个方方面：居住区小 区组 团规 模户数（户）

36、100000-15500002000-40000300-7700人口（人）300000-50000007000-1500001000-30000教 育托儿所应配置宜配置幼儿园应配置小学应配置普通中学应配置应配置文 化文化活动中中心应配置文化活动站站应配置应配置同时，在配配建水平平的面积积指标方方面，具具有很高高总体控控制作用用的“千人分分类指标标”也有规规定：居居住区、小小区每千千人居住住人口，教教育用地地面积须须为10000-24000平方方米，组组团每千千人居住住人口教教育用地地面积为为3000-5000平方方米。而而针对每每处学校校的一般般规模则则规定如如下：托儿所4班122006班14

37、4008班16600幼儿园4班155006班200008班24400小 学12班66000018班77000024班880000中 学18班111000024班112000030班1140000规范中写得得很清楚楚：居住住区配套套公建的的配建水水平，必必须与居居住人口口，规模模相对应应，并应应与住宅宅同步规规划、同同步建设设和同时时投入使使用。小小区规划划入口规规模是前前期就有有的数据据，那么么据此而而规划的的配套，就就要按照照开发进进度同步步进行。如如果小区区分三期期开发，规规划有一一所中学学，三所所小学，那那么每一一阶段这这些配套套都需要要同时建建设，同同时投入入使用。规划局在作作出小区区

38、学校规规划之前前要进行行调研，会会听取教教育部门门的意见见，针对对楼盘的的具体情情况来规规划。小区学校的的规划是是按照建建设部详详细的居居住区规规划规范范按部部就班进进行，这这一环节节通常不不会出现现问题。规规划局在在作规划划时也会会充分地地听取意意见，会会把每一一步规划划的内容容抄送给给教育局局，后者者可以提提供参考考意见，学学校报建建之后，规规划局的的任务基基本完成成，学校校的兴建建和运作作就在教教育部门门的监控控下进行行了。广州市政府府在广广州市成成片开发发住宅小小区教育育设施配配套建设设管理办办法中中规定，按按城市规规划配套套建设的的成片开开发住宅宅小区教教育设施施，应与与商品房房品房

39、同同步建设设；购房房者入住住小区时时，教育育设施应应保证同同时启用用。规划局与教教育局的的审批问：在建校校问题上上，规划划局与教教育局到到底是如如何分工工的？答：规划划部门只只能在教教育项目目及配建建水平上上根据国国家标准准进行规规划。从从报建开开始，规规划局每每个环节节的文件件都会抄抄送教育育局一份份，与之之协商；到了规规划开始始实施，后后面的工工作就多多数交由由教育部部门接管管了。因为目前大大多数居居住区都都是政府府卖给发发展商的的商品用用地，那那么学校校的建设设同时也也就划了了过去。学学校由发发展商来来报建，就就要先拿拿给教育育部门加加批意见见，是建建公立普普通学校校还是建建国有民民办名

40、校校，这些些都由教教育局把把关，然然后再到到规划部部门。基基本上，如如果教育育部门对对发展商商的申请请不吭声声无异议议，那么么规划局局一般照照批。发展商负责责建设学学校硬件件的标准准，这在在规范范中也也有详细细规定，建建好后交交由当地地教育局局统一管管理使用用。政府对发展展商迟建建、不建建配套学学校的处处罚措施施问：如果发发展商就就是迟建建，不建建配套学学校，政政府会采采取什么么措施？答：一、没没有建配配套学校校，小区区注不能能通过综综合验收收；二、综综合验收收率成为为发展商商资质年年审的衡衡量标准准之一，建建委会参参考这些些事实，考考核是否否让其通通过资质质年审严严重的，最最终吊销销其开发发

41、资质。二、建校的的前期调调研分析析1项目周周边教育育配套分分析分析项目目周边地地区公办办学校或或者民办办学校的的数量，学学位的数数量是否否饱和。分析项目目周围一一定范围围内常住住居民的的户数，按按照千人人分类指指标建什什么组合合类型的的学校。当地政府府未来两两三年内内在项目目周边有有无建设设公办学学校的意意向，有有的话可可以跟政政府商量量由开发发商来做做，政府府直管。了解项目目周边其其它竞争争楼盘的的教育配配套设施施，可联联合其它它楼盘一一起办学学、资源源共享。2项目本本身特性性分析一个项目学学校的占占地面积积和组合合类型是是由项目目入住的的总人口口来确定定，并应应与项目目同步规规划、同同步建设设和同步步投入使使