某县土地储备工作调研报告.doc

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1、某县土地储藏工作调研报告土地储藏制度作为土地经济学的一个学科范畴，施行几年来，在标准调控土地市场，优化土地资配置，实现土地收益的最大化等方面起到了非常重要的作用。但目前许多地方在其运作机制中，仍存在着一些不容无视的问题。经过调研并结合实际工作，就_县土地收买储藏工作中存在的一些问题作以下粗浅的分析p 。一、我县土地储藏工作现状_县土地储藏工作起步于_年，根本上属于一种“被动式”的启动形式。运作之初，设立了_县土地储藏中心，挂靠县国土局办公。其工作职责是：受县政府委托，代表政府施行土地收买、储藏和出让的工作。土地收买储藏的任务是将需盘活的土地收回、收买、置换及统征后予以储存，并通过前期开发利用和

2、受政府委托出让等形式，盘活存量土地资产，有效地配置土地资。为标准业务开展，制定了_县土地储藏施行方法，明确了收买储藏的土地范围，即：城镇规划控制区范围内的无主地;县政府统征的土地;土地使用期限已满，依法收回的土地;依法收回的荒芜、闲置的国有土地;依法没收的土地;因单位搬迁、解散、撤销、破产、产业构造调整或其它原因调整出的原划拨的国有土地;以出让方式获得土地使用权后无力继续开发而又不具备转让条件的土地;因施行城镇规划和土地整理，县政府指令收买、收回的土地;土地使用权人申请县土地储藏中心收买的土地;其它需要储藏的国有土地。储藏中心资金运作受县财政部门和审计部门的指导和监视，施行土地储藏的资本，由县

3、财政拨款或向金融系统进展融资。运作几年来，在县委、县政府以及相关部门的通力合作下，土地储藏工作较起步之初有了相当大的起色，土地使用权招标拍卖挂牌出让工作也搞的有声有色，槌起槌落声是此起彼伏，一浪高过一浪，国土收益连创新高，财政收入大步攀升，金20_4年至2022年，就完成储藏出让土地_亩，成交价款_亿元，实现政府收益_亿元。显示了一个新惹事物诞生后的勃勃活力。二、我县土地储藏工作中存在的问题在肯定成绩的同时，也应该看到，就_县级土地储藏工作的总体态势而言，在其运作过程中，也还存在诸多问题。表如今以下几点：首先，在土地储藏的资金运营上，政府实际上只注重了对土地使用权出让后国土收益的回拢，而无视了

4、对土地收买储藏前期的资金投入。20_1年，国务院下发关于加强国有土地资产管理的通知(通称15号文件)。15号文件明确提出，为增强政府对土地市场的调控才能，有条件的地方政府要对建立用地试行收买储藏制度。市、县人民政府可划拨局部土地收益用于收买土地，金融机构要依法提供信贷支持。这是中央以文件形式第一次对建立土地收买储藏制度，明确了土地储藏资金的主要来，提出了明确要求，是土地储藏机构拓展融资渠道的重要政策根据。但在我县，在土地收买储藏资金运营上，虽然也规定由县财政拨款或向银行贷款解决，但在实际运作上却是步履困难，阻力重重。这样，资金就难以融通。没有了融通的资金，在进展土地收买的时候，土地储藏机构就只

5、能采取其唯一的一种收买方式-协议(或合同)收买来运作。但这种收买方式在运作过程中，由于采用的是“先协议(或合同)收买，后出让补偿”的方式，所以在对土地进展收买的时候，无形之中就存在不利于土地收买储藏机构成功收买和不利于县级政府获取更多的收益。其次，在土地储藏部门之间的协调问题上，难以达成统一的认识。土地储藏工作涉及面广，常常需要多部门之间亲密配合，从调查情况来看，目前主要是与城建规划及司法部门之间的协调对土地收买储藏的影响最大。一是许多县城建立规划缺乏前瞻性和稳定性，给土地储藏无形中增加了风险，也制约了土地资的高效利用;二是已进入土地储藏程序的土地，因原土地使用权人债权债务等纠纷使司法部门介入

6、处置土地资产，导致土地储藏已做的前期工作失去效力，甚至出现法院将土地补偿费代扣、截留等用于归还企业的债务等现象，造成原土地使用权人到期不按时交付土地，给政府储藏土地造成困难。第三，在土地储藏的实际操作中，躲避土地收买储藏的行为时有发生，致使一些本应纳入收买储藏的土地被纷纷转手，国土收益大量流失。主要表如今：一是一些工矿企事业单位等，因单位搬迁、解散、撤销、破产、产业构造调整或其它原因调整出的原划拨的国有土地，以出让方式获得土地使用权后，无力继续开发，而又不具备转让条件的土地，以及应依法收回的荒芜、闲置的国有土地，根据相关规定，本应纳入土地收买储藏，但土地使用权人在不办理任何土地相关手续的情况下

7、，买卖或者以房屋租赁、联营联建等名义擅自转让土地或改变土地用处等方式进展着私下里的交易，导致国有土地资产大量流失;二是县城或集镇规划区等一些原有的划拨性住宅用地，因施行城镇规划，在搬迁改造后一下子由深巷偏僻之地变成了临街“黄金”地块，土地价值突显。于是这些土地使用权人便采取拆旧翻新等种种方式，使其无偿获得的住宅用地一跃而改变成为本应通过公开出让有偿方式方能获得的经营性用地，在原用地上开门面、设店铺，用于商业、效劳业等用处，从中掠取因政府投资而带来的土地增值收益。 第四，集体土地的非法入市(特别是毗邻城区、周边根底设施较好的“城中村”以及城乡结合部、交通沿线这些特殊区域的集体土地)，影响着土地的

8、收买储藏及储藏土地的处置工作。收买储藏土地的最终目的是要经营土地，而经营土地的目的是要“通过建立良好的土地市场环境，盘活存量土地资产，实现城市土地资的优化配置，为城市经济提供可持续开展的资保证”，“在这个前提下，使土地资实现最大化的资产价值”。而这些区域集体土地的非法入市，往往是受眼前利益的驱动，是一种自由和无序的用地行为，土地价格的随意性也比拟大，因此在缺乏有效监管的情况下，在与国有土地市场的竞争中处于优势地位，从而对国有土地市场形成宏大的冲击，这显然不利于城市经营土地市场的安康和有序开展。三、对策及建议针对问题，建议如下：一是要标准土地收买储藏资本金的运营。即：在土地收买储藏的资金运营上，

9、政府、财政及审计部门不仅要及时指导和监视土地收买储藏机构，对土地使用权出让后国土收益的及时回收，更要协助土地收买储藏机构搞好土地收买储藏前期的资金筹措和投放工作。财政部门应将可划出用于施行土地收买储藏的资金列入土地储藏专项资金纳入到每年度的财政预算体系内，并可视土地市场发育的实际情况，适当增减财政划出。这样一来，既可以减轻土地收买储藏机构贷款利息高、土地收买储藏本钱大幅增加的压力，又可以协助政府从资金投入市场的额度量方面有效地调控土地市场的供给和需求关系，或者利用国家对土地储藏机构可向金融系统进展融资的政策根据，主动地与当地信贷部门联络给予资金上的扶持，并在资金的信贷上提供积极的担保帮助。二是

10、要积极拓展并选择合理的土地收买储藏方式。土地储藏库建成后，但凡政府储藏土地必须入库，以统一管理、统一整理、统一供地。土地的收买储藏在详细运作上，应结合实际情况，灵敏运用以下几种方式：1、土地征用。近几年的城市化开展证明，城市的拓展用地及预留地主要依靠征用即政府统一征地的方式获得，是土地储藏的一种重要形式。但符合征用条件的集体土地，必须在完善土地征用手续成为国有土地后，方可进入土地储藏库。如县城“村改居”后即可采用这种土地储藏方式，来解决“城中村”改造的老大难问题。2、收回方式。按照现行的有关法律法规，以出让方式获得国有土地使用权、期限已满未申请续期或申请续期未经批准的土地，闲置土地，被依法没收

11、土地使用权的土地，以出让方式获得土地使用权后无力继续开发而又不具备转让条件的土地，可以收回后入库。但从实际工作中看，虽然法律规定明确，但真正被直接收回土地使用权的土地很少，一般采取有偿收回划拨土地为主的方式操作。3、直接收买。对近期急于开发的道路、供水、污水、能、电力等根底设施。用地，以及区位条件好、升值潜力大、市场需求旺盛的地块可使用货币直接收买。4、预约收买(即协议收买或合同收买)。对企业搬迁地块、破产企业变现地块、污染搬迁地块、老城区成片改造地块等可实行预约收买。在签订收买合同后，其土地进入土地储藏库，供地后，由原土地使用权人与政府按约定的比例分成。这样既减轻了土地收买储藏资金的压力，又

12、满足了原土地使用权人对土地增值的期望，应是着重推行的土地储藏方式，但实行起来难度较大。5、土地置换。对于企业、村庄整合改造土地，可以采取土地置换的方法收买储藏，用土地储藏库中土地换取地段好、利用效率不高的土地，以降低收买储藏本钱，挖掘城市土地潜力，合理配置土地资。6、规划红线储藏。按照城市规划，对道路两侧等重点区域中限于人力、财力暂行不具备直接收买储藏的土地，规划部门可直接将规划红线划给土地收买储藏机构，进展规划红线储藏。7、信息储藏。对按建立时序短期内不具备开发条件的地块，将其地籍信息、利用现状信息与规划信息、地价信息等输入土地储藏库，条件成熟后再转为其他方式储藏。三是要做好相关部门间的协调问题。主要是做好城建规划与司法部门的协调问题。城建规划部门要严格执行城市规划法，制定科学、先进、稳定的城市规划，尤其要着力进步地块详细规划的覆盖率，并向社会公示，承受社会监视，彻底改变目前朝令夕改的状况，只有这样，城市规划才能真正成为土地资配置和土地资产处置的前导，成为推动土地市场良好发育的动力。第 8 页 共 8 页