继承类房产登记继承公证书的必要性.doc

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1、继承类房产登记继承公证书的必要性案例：张某向法院起诉要求陈某归还到期的16万元借款，法院判决陈某还款，因其下落不明，无法执行。陈某与妻子刘某共有住房一套，产权登记在刘某名下，1998年4月11日刘某去世后，无其他继承人，陈某以刘某名义将房屋卖给蒋某，并办理了房屋产权过户手续，蒋某领取了房屋所有权证。张某得知此情况后向法院提起诉讼并诉称，房屋登记机构在办理产权过户时审查不严，错误发放所有权证，影响了其债权实现，要求撤销已颁发给蒋某的所有权证。法院经审理后认为，作为原告提起行政诉讼的“与详细行政行为有法律上利害关系人”的条件，应当符合行政诉讼法第二十七条的规定，即行政主体作出的详细行政行为，对其权

2、利义务产生影响。原告张某与陈某之间存在债权债务关系，债权效力所及范围只限于特定的债务人；债权从性质上讲属于对人权，债权人只能向特定的当事人行使恳求权。张某对陈某享有债权，就是属于对人权。而被告作出的详细行政行为是对不动产所有权转移的答应，是物权变更行为，物权属于对世权。张某对陈某以刘某名义出售的不动产，不享有所有权，也未设置用益物权和担保物权，因此张某对该房产不享有追及力。所以，原告张某与被告房屋登记机构答应交易的不动产之间，没有法律上的直接联络。是否答应该不动产转移，对原告向第三人陈某实现债权，没有法律上的利害关系。张某不符合作为有利害关系的第三人参加行政诉讼的条件，不具备原告的诉讼主体资格

3、。按照最高人民法院关于适用中华人民共和国行政诉讼法假设干问题的解释第四十四条第一款第二项的规定，裁定驳回原告张某的起诉。一、该房属于陈某与刘某的共同财产我国婚姻法规定，夫妻在婚姻关系存续期间的财产，归夫妻共同所有，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。最高人民法院关于适用假设干问题的解释二第十九条规定，由一方婚前承租、婚后用共同财产购置的房屋，房屋权属登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。因此，本案中登记在刘某名下的房屋是属于陈某和刘某的共有财产。二、登记机构不能为死者办理交易过户登记我国民法通那么第九条规定，公民从出生时起到死亡时止，具有民事权利才能，依法享有民事权利，承当民事义务。所谓

4、自然人的民事权利才能是指自然人依法享有民事权利和承当民事义务的资格。自然人的民事行为才能是指自然人能以自己的行为获得民事权利、承当民事义务的资格。刘某去世后，其民事行为才能自动终止，继承开场。其财产应由继承人继承，在办理继承转移登记后由新的权利人与第三人蒋某进展房产交易才符合继承法和房产交易的有关规定。陈某以刘某名义出售房屋无法律根据，房屋登记机构给蒋某直接办理权属登记是错误的。按照物权法第二十九条的规定，因继承或受遗赠获得物权的，自继承或者受遗赠开场时发生效力。第三十条规定，按照第二十九条规定享有不动产物权的，处分该物权时，按照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。所有权人死亡后

5、，未按照规定申请继承登记，直接以产权人名义申请交易过户的转移登记，造成登记错误，这类案件理论中比拟常见，法院一般会判决撤销转移登记。发生这种登记错误的情形主要有以下几种：一是继承后又要办理过户手续的情况下，当事人为图省事，少交继承登记发生的手续费、公证费等相关费用，直接以被继承人名义办理过户交易手续；二是继承人有多人的，其中某个继承人为了侵占其他继承人的份额，直接以被继承人名义办理交易手续，试图一人独占全部售房款；三是继承人有多人的，其他继承人默许一个继承人以被继承人名义办理交易手续，后来由于家庭内部或继承人内部纠纷和矛盾出现，其他继承人再明确表示反对；四是根据其他部门出具的文件或资料办理登记

6、手续，后来发现该文件或资料错误而导致登记错误；五是债务人将房产证、身份证、土地证等资料交给债权人，后来债务人死亡，在债务人的被继承人没有办理继承登记的情况下，债权人持有关证件直接以被继承人名义办理过户手续。三、蒋某的权利应受到保护张某与陈某之间的借贷关系属于民事法律关系中的债权债务关系，且张某未对陈某与其妻共有的房屋设定抵押，因此对陈某处置的房屋无优先受偿权。根据最高人民法院民法通那么意见第九十六条规定，“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承当共同义务。在共同共有关系存续期间，局部共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人好心、有偿获得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”。假如蒋某系该房屋的好心有偿获得人，那么其合法权益应该受到保护。物权法中关于好心获得的条件也对蒋某的权利予以了认可。四、不告不理我国行政诉讼实行“不告不理”原那么，即当事人不起诉，人民法院不能主动受理。本案中，房屋登记机构未尽审查职责，违法办理了房产权属登记，其详细行政行为存在过错。张某不具有作为利害关系人的诉权，但假如与此过错存在利害关系的行政相对人没有向法院起诉，法院不能主动受理，即只有当事人起诉，法院才受理。陈品禄/责任编辑第 5 页 共 5 页