人口老龄化与房地产行业研究分析报告32255.docx

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1、 项目管理中心人口老龄化化与房地产产行业研究究分析2014年年10月目录第一章全全球老龄化化趋势分析析- 1 -第一节全全球老龄化化趋势分析析- 1 -第二节发发达国家已已全面进入入老龄化时时代- 2 -第三节中中国正加速速进入老龄龄化时代- 4 -第二章以以房养老模模式分析- 7 -第一节以以房养老模模式介绍- 7 -第二节各各国以房养养老的实践践分析- 9 -第三节日日本以房养养老的经验验借鉴- 155 -一、日本以以房养老的的经验- 155 -二、日本逆逆向按揭实实践介绍- 155 -三、日本以以房养老的的发展动因因- 166 -四、市场格格局：私营营参与较多多- 199 -第四节中中国

2、以房养养老的前景景展望- 199 -一、逆向按按揭产品更更适合一二二线城市- 199 -二、市场规规模测算- 211 -三、产品模模式预测- 222 -第三章养养老地产服服务模式分分析- 255 -第一节美美国养老地地产的经验验借鉴- 255 -一、美国养养老地产的的经验- 255 -第二节美美国养老地地产的市场场格局- 299 -一、太阳城城模式：DDel WWebb与与Pultte Hoomes主主导- 299 -二、CCRRC模式：竞争激烈烈- 322 -第三节中中国养老地地产的市场场展望- 344 -第四章结结论- 388 -图表目录图表 1：全球人口口老龄化- 1 -图表 2：全球老

3、年年人口抚养养比- 2 -图表 3：部分OEECD成员员国人口预预期寿命- 3 -图表 4：部分OEECD成员员国出生率率- 3 -图表 5：部分OEECD成员员国65岁以上上人口占比比- 4 -图表 6：部分OEECD成员员国老年人人口抚养比比- 4 -图表 7：我国出生生率- 5 -图表 8：我国人口口预期寿命命- 5 -图表 9：部分OEECD国家家20122年末65岁以上上人口占比比- 6 -图表 100：部分OEECD 国国家养老保保险制度- 7 -图表 111：部分发发达国家养养老支出占占GDP比重重- 9 -图表 122：部分OEECD 国国家以房养养老实践- 100 -图表 1

4、33：美国hoome eequitty coonverrsionn mottgagee年发放数数量- 111 -图表 144：英国eqquityy relleasee plaan年签约约数量- 122 -图表 155：英国eqquityy relleasee plaan年签约约价值- 122 -图表 166：澳大利利亚revversee morrtgagge存量- 133 -图表 177：澳大利利亚revversee morrtgagge市场规规模- 133 -图表 188：逆向按按揭产品供供需双方面面临的风险险分析- 144 -图表 199：日本以以房养老实实践- 166 -图表 200：日

5、本各各年龄阶段段的住宅资资产净值（万万日元）- 177 -图表 211：美国、澳澳大利亚和和日本平均均住房价值值（万美元元）- 188 -图表 222：日本各各年龄阶段段的住房自自有率- 188 -图表 233：日本各各银行和厚厚生劳动省省逆向按揭揭产品介绍绍- 199 -图表 244：住宅市市场价值/GDP- 200 -图表 255：百城住住宅价格指指数同比- 211 -图表 266：部分OEECD国家家逆向按揭揭产品渗透透率- 222 -图表 277：我国逆逆向按揭产产品市场规规模测算- 222 -图表 288：我国以以房养老的的尝试- 233 -图表 299：各个地地区中等小小区平均房房

6、价（万日日元/套）- 244 -图表 300：全美部部分太阳城城情况- 255 -图表 311：美国四四种类别的的老年照料料- 277 -图表 322：全美CCCRC发展展情况- 288 -图表 333：太阳城城模式与CCCRC 模式比较较- 288 -图表 344：Del Webbb的总收入入- 300 -图表 355：Del Webbb的毛利率率- 300 -图表 366：Del Webbb的净利率率- 311 -图表 377：Del Webbb的ROE- 311 -图表 388：Del Webbb的P/E和P/B- 322 -图表 399：CCRCC 相关公公司介绍和和最近一年年财务指标

7、标- 322 -图表 400：我国太太阳城模式式实践情况况- 355 -图表 411：我国养养老养生地地产比较- 355 -图表 422：世界亚亚健康人群群比例- 366 -图表 433：北上广广亚健康人人群比例- 377 -第一章全全球老龄化化趋势分析析第一节全全球老龄化化趋势分析析人口出生率率的降低与与预期寿命命的延长使使全球人口口老龄化已已成为了一一个不可避避免的趋势势。根据联联合国20007年的的研究报告告显示，660岁以上上的高龄人人口在19950年占占到全球总总人口的88%，在22000年年这个数据据上升到了了10%，预预计20550年将达达到21%。更令人担忧忧的是，当当越来越多

8、多的老年人人享受晚年年生活时，劳劳动年龄人人口则呈现现下降趋势势，退休者者的生活支支持来源成成为一个严严峻的问题题。联合国国的数据显显示，全球球老年人口口抚养比从从19500年的8.3%上升升至20000年的111%，预预计20550年将上上升到255%。图表 1：全球人口口老龄化图表 2：全球老年年人口抚养养比第二节发发达国家已已全面进入入老龄化时时代目前，西方方发达国家家的老年抚抚养比已经经很高，但但预计在下下一个二十十年内仍将将显著增加加。OECCD（经济济合作与发发展组织）成成员国的平平均老年人人口抚养比比在20000年为220.9%，预计在在20300年将增长长到37%。尤其是是意大

9、利、法法国、德国国、以及日日本，人口口老龄化的的问题相当当严重，这这些国家的的老年人口口抚养比预预计在未来来的二十年年内将达到到45%。图表 3：部分OEECD成员员国人口预预期寿命图表 4：部分OEECD成员员国出生率率图表 5：部分OEECD成员员国65岁岁以上人口口占比图表 6：部分OEECD成员员国老年人人口抚养比比第三节中中国正加速速进入老龄龄化时代2012年年末，我国国65岁以以上人口占占比不到113%，但但是，随着着出生率的的下降、婴婴儿潮部分分人口步入入老龄以及及预期寿命命的延长，预预计到211世纪中叶叶，我国665岁以上上人口占比比将达到335%，逼逼近当前日日本的水平平。图

10、表 7：我国出生生率图表 8：我国人口口预期寿命命图表 9：部分OEECD国家家20122年末655岁以上人人口占比根据发达国国家的经验验，在人口口老龄化的的过程中，政政府和企业业都十分重重视老年人人晚年生活活的质量。海外以房养老和养老地产的经验值得我国借鉴。第二章以以房养老模模式分析第一节以以房养老模模式介绍人口老龄化化趋势以及及社会劳动动人口结构构变化，对对现代养老老制度有着着深远的影影响。在119世纪，由由于老龄人人口占比还还不高许多多发达国家家的公共退退休体系负负担还不大大，养老金金替换率通通常超过770%。不不过，部分分OECDD成员国的的公共退休休体系则相相对简洁，例例如英国与与澳

11、大利亚亚，政府提提供最基本本的退休保保障，更多多地退休收收入则仰仗仗于私营机机构的协议议。各国的的养老保险险体制基本本上遵循世世界银行推推荐的三支支柱模式，即即政府、企企业与个人人相结合的的养老保障障模式。图表 10：部分OEECD 国国家养老保保险制度美国年龄美国各州的的法定退休休年龄是按按照人口出出生时间动动态设定的的。19224-19937 年年间出生的的人口统一一为65 岁整，11938-19422 年间出出生人口退退休年龄则则每年递增增等距延长长两个月。11943-19544 年出生生人口则统统一为666 岁整，而而19555-19559 年间间的出生人人口，同样样执行每年年递增延长

12、长两个月，直直至19660 年达达到67 岁整。11960 及以后出出生的人口口，退休年年龄则统一一为67 岁。政府政府主导的的社会养老老保险，覆覆盖全国997%的就就业人口，为为国民提供供基本的退退休生活保保障。美国国的养老金金水平会根根据全国消消费水平和和生活费用用的提高做做出相应的的调整，以以应对物价价的上涨。同同时，为了了补充劳动动力，制度度规定对推推迟退休的的增加每月月的养老金金，对于提提前退休的的则减少每每月养老金金。雇主私营退休养养老保险，为为各企业资资源建立，联联邦政府向向雇主提供供税收优惠惠措施的“私人年金金计划”。目前全全美有600%以上的的雇员参与与了该计划划。该计划划主

13、要分为为两类，第第一类为确确定待遇方方式，即雇雇主对雇员员允诺退休休后给予多多少退休金金，由精算算师确定每每年储蓄金金额。第二二类为交费费方式，即即先确定缴缴费多少，退退休时按照照累计的金金额包括利利息等确定定总退休金金的金额。个人个人自行管管理的个人人退休账户户即个人储储蓄保险，是是由联邦政政府通过提提供税收优优惠政策，个个人自愿参参与的补充充养老计划划。在达到到70 岁岁是必须启启用，且年年薪超过一一定数额的的（未婚者者年薪超过过3.5 万美元，已已婚者年薪薪超过5 万美元）不不能参加这这项计划。英国年龄英国的法定定退休年龄龄原为655 岁，但但在20111 年初初，英国政政府逐步取取消6

14、5 岁法定退退休年龄的的限制，国国民被赋予予了自由选选择退休与与否的权利利。自20011 年年10 月月1 日后后，用人单单位将不能能再援引法法定退休年年龄政策来来强制任何何员工退休休。政府第一部分为为，雇主与与雇员按比比例所缴纳纳组成的国国家基本养养老金，低低收入者纳纳税低，高高收入者纳纳税高，但但所有人退退休后所获获养老金数数额一致，这这种分配方方式本着社社会福利的的普遍性和和公平性原原则，资金金分配向中中低收入者者倾斜。雇主第二部分为为雇主为雇雇员提供的的职业养老老金计划，由由于是非强强制性的，所所以普及范范围不广。个人第三部分是是个人为养养老进行的的储蓄或购购买的保险险等。澳大利亚年龄

15、澳大利亚的的法定退休休年龄为男男性65 岁女性663.5 岁。20011 年年澳大利亚亚政府宣布布，从20017 年年7 月11 日开始始，逐步提提高退休年年龄，每两两年提高半半岁。例如如，20117 年的的退休年龄龄为65.5 岁，到到20233 年为667 岁。政府政府养老金金的资金来来源主要为为税收，由由政府财政政支付。领领取条件为为男性655 岁以上上，女性660 岁以以上。只有有收入和财财产低于一一定标准的的老人才能能享受全额额养老金。高高于规定收收入与财产产标准的部部分按一定定比例减少少支付额。雇主职业养老保保障金全部部由雇主承承担，是澳澳大利亚养养老体系的的主体部分分。按照雇雇员

16、工资的的9%缴纳纳并享受税税收优惠政政策 。该该年金必须须委托政府府认定的信信托机构管管理，由雇雇员自主选选择专业公公司负责保保值增值的的投资运作作。该类年年金在雇员员退休后可可以选择一一次性领取取或按月领领取。个人该部分为自自愿性质的的个人储蓄蓄及财产和和企业补充充职业年金金。它用于于满足雇员员个人对退退休后养老老资金的特特殊安排。日本年龄日本的法定定退休年龄龄为60 岁。但是是依照20013-22025 年养老金金领取年龄龄将阶段性性推迟至665 岁的的规定，雇雇佣方今后后则有义务务保证受雇雇者在655 岁以前前为其提供供返聘、取取消退休年年龄规定及及将退休年年龄推迟至至65 岁岁等雇佣条

17、条件。政府覆盖所有公公民的国民民年金制度度，又称为为基础年金金，法律规规定20 岁以上660 岁以以下的国民民都需要按按月缴纳国国民年金。缴缴纳满255 年者可可在65 岁时领取取该基础年年金。雇主与收入相关关的雇员年年金制度，按按照收入者者职业的不不同又分为为“厚生年金金”与“互助年金金”。前者为为5 人以以上私营企企业职工的的年金，后后者为公务务员，公营营企业职工工等分别各各自专门的的年金。该该养老计划划为政府强强制，受益益与收入挂挂钩。个人自20011 年起日日本引入的的缴费确定定型养老金金计划。该该养老金分分为个人与与企业两种种，且参与与者可自行行选择养老老金的投资资渠道。参参与者可以

18、以自由选择择是否参加加公司提供供的缴费确确定型养老老计划，个个人也可以以选择在证证券公司或或者银行开开立该种养养老金账户户。但是个个人不得同同时参与两两种，且公公务员与家家庭主妇不不得参与。但是如前所所述，发达达国家老龄龄化问题日日趋严重，同同时由于福福利较高老老年人都倾倾向于提前前退休，调调查显示，11974-20044年间，OOECD国国家60至至64岁男男性人口的的平均劳动动参与率从从70-990%降到到了20-50%。因因此，发达达国家延续续至今的高高福利养老老政策使得得国家财政政的负担逐逐渐加大，这这点从美国国、英国、澳澳大利亚以以及日本的的养老近资资产积累的的规模中可可见一斑。预预

19、计日本的的养老金开开支在20040年或或将达到GGDP的115%以上上，财政压压力较大。图表 11：部分发达达国家养老老支出占GGDP比重重发达国家老老龄人口占占比不断提提高，老年年人口抚养养比不断上上升，而公公共财政中中对养老金金部分的支支持也有些些捉襟见肘肘，使得这这些国家在在养老保险险制度方面面有颇多创创新，其中中以房养老老即是一种种一项重要要的手段。但但是，从各各个国家的的经验来看看，以房养养老的规模模有限，并并不能替代代国家养老老，只能作作为一种补补充手段。第二节各各国以房养养老的实践践分析海外以房养养老通常是是以逆向按按揭产品作作为载体，银银行、保险险公司等金金融机构作作为该项产产

20、品的设计计方和提供供方。逆向向按揭，也也叫做住房房反向抵押押贷款，指指已经拥有有房屋产权权的老年人人将房屋产产权抵押给给银行、保保险公司等等金融机构构，金融机机构对房屋屋和借款人人进行综合合评估后，按按月或年支支付现金给给借款人，一一直延续到到借款人去去世。这项项制度安排排旨在为部部分资产富富裕而现金金不足（aassett ricch & cashh pooor）的老老年人将固固定资产化化为固定年年金用以晚晚年生活。图表 12：部分OEECD 国国家以房养养老实践国家类型内容美国住房资产转转换贷款（HHome Equiity CConveersioon Moortgaage）该项目是美美国逆向

21、按按揭的主要要形式。HHECM 由联邦住住房管理局局（Fedderall Houusingg Admminisstrattion）进进行管理和和保险。在在美国市场场里，大约约90%的的逆向按揭揭贷款属于于此种类型型并。 HHECM 项目受到到了联邦住住房管理局局与美国住住房与城市市发展部（DDeparrtmennt off Houusingg andd Urbban DDevellopmeent）的的支持与担担保。联邦邦住房管理理局根据借借款人的年年龄，房产产价值，房房产所在地地设定一定定的贷款数数额限制。银银行，贷款款公司以及及一些其他他私人金融融机构则负负责提供住住房资产转转换贷款。662

22、 岁以以上的老年年人将房子子抵押给银银行或专门门的逆向按按揭公司，每每月领取生生活费。具具体数值同同房产的价价值和该机机构对此人人的寿命预预期相关，一一旦确定就就不可更改改，双方要要承担中间间风险。用用户可以尽尽可能长地地生活在自自己的住房房内，并在在一定期限限内按月分分期获得贷贷款。住房持有者者贷款（HHome Keepper）由政府所支支持的企业业房利美（FFanniie Maae）提供供。该项目目可用于解解决一些住住房资产转转换贷款所所碰到的难难题，例如如公寓业主主和新购入入的住房（HHECM 项目需要要申请者已已在所抵押押的房产居居住一年以以上），因因此住房持持有者贷款款显得更为为灵活

23、。然然而该项目目比住房资资产转换贷贷款有着更更高的贷款款额度，但但是每月可可取现的金金额相对更更低，这也也是为何HHECM 更受欢迎迎的主要原原因。专有逆向按按揭贷款私人公司所所提供的项项目则更多多地针对高高房产价值值的老年人人，使其合合理的运用用自己的房房屋资产。这这些专有逆逆向按揭贷贷款由不同同公司推出出，根据客客户群分类类而有一定定的差异性性，贷款对对象资格无无需政府认认可，属于于个人理财财产品。此此方式可让让发放金融融机构与住住户共同享享有住房增增值收益，但但放款金融融机构要求求保留住房房资产的225%-330%作为为偿还贷款款的保证。对对于贷款人人来说，该该贷款类没没有贷款额额度限制

24、，所所以更适合合高房产价价值的客户户，且该类类贷款拥有有比HECCM 更高高的信用贷贷款的最高高限额。英国房屋回收机机制（Hoome RReverrsionn）退休屋主将将房屋所有有权全部或或部分转移移至房屋转转移机构，以以换取固定定的收入或或者一次性性的现金。屋屋主仍有维维护责任，其其可以在该该房屋内继继续居住直直到过世。终身抵押贷贷款（Liifetiime MMortggage）退休屋主保保留有所有有权，居住住权以及维维护责任，贷贷款将于住住宅出售后后方需偿付付，是目前前比较盛行行的一种形形式。在贷贷款期间所所产生的复复利也将在在屋主过世世或者搬出出房屋时偿偿清。澳大利亚逆向按揭澳大利亚最

25、最为普遍的的资产释放放产品。通通过抵押房房产进行贷贷款。贷款款金额可以以是一次性性的金额形形式或是定定期的固定定收入形式式。贷款将将在屋主过过世或者搬搬入养老院院以及出售售房屋后偿偿付，类似似于终身抵抵押贷款。贷贷款额根据据贷款提供供者的政策策以及申请请者的年龄龄而制定，基基本上基于于房屋所在在的地理位位臵以及房房屋的市值值。住宅债券贷贷款（Acccommmodattion Bondd Loaans）住宅债券贷贷款申请人人的最低年年龄为700 岁且没没有最高年年龄限制。但但是申请人人不得继续续居住在房房屋内，可可以将房屋屋出租。三三年期债券券的最高贷贷款额为550%的约约定房屋价价值。五年年期

26、债券的的最高贷款款额为400%的约定定房屋价值值。房屋回收计计划（Hoome RReverrsionn Schhemess）该计划允许许申请者出出售部分房房屋资产并并继续保留留居住权。最最高可申请请65%房房屋价值的的贷款。申申请者必须须为60岁岁以上。目目前该计划划只适用于于墨尔本和和悉尼地区区。通过考察美美国、英国国以及澳大大利亚的逆逆向按揭产产品市场发发现，这一一产品兴起起于上世纪纪90年代代，此后逐逐年增长，一一直到金融融危机之前前发行量创创下新高，金金融危机后后则有所下下降。图表 13：美国hoome eequitty coonverrsionn mottgagee年发放数数量图表

27、14：英国eqquityy relleasee plaan年签约约数量图表 15：英国eqquityy relleasee plaan年签约约价值图表 16：澳大利亚亚reveerse morttgagee存量图表 17：澳大利亚亚reveerse morttgagee市场规模模整体来看：美国的逆逆向按揭产产品累计发发放量超过过80万份份；英国累累计签约量量接近277万份，累累计总价值值超过1221亿英镑镑；澳大利利亚目前存存量逾422000份份，市场规规模超过333亿澳元元。参考发达国国家的逆向向按揭产品品设计经验验，一般有有两种定价价方式，分分别为一笔笔支付模型型（Lummp Suum）和

28、终终生年金模模型（Liife AAnnuiity）。一笔支付模模型是为比比较简单的的一种定价价模型。当当申请人与与金融机构构签订合同同后，金融融机构根据据房产的价价值决定贷贷款总额一一次性支付付给申请人人，之后则则不再发放放贷款。等等申请人去去世或贷款款期限结束束后，金融融机构将申申请人的房房产收回拍拍卖变现。终生年金模模型则相对对复杂一些些。贷款人人测定申请请者可购买买的保险精精算的最大大年金现值值来决定可可贷款额。在在住房所有有者与金融融机构签订订合同后，金金融机构在在固定时间间内每年支支付等额现现金给住房房所有者直直到该申请请人死亡。实际上，终终生年金金金额逐年贴贴现之后即即为一笔支支付

29、金额，两两种定价模模型在本质质上是相一一致的。如如果考察定定价公式中中比较重要要的变量因因素，我们们可以简单单归纳逆向向按揭产品品对供需双双方（即金金融机构和和老年人）来来说所包含含的风险。图表 18：逆向按揭揭产品供需需双方面临临的风险分分析金融机构（供供给方）的的风险长寿风险根据逆向按按揭的特性性，在借款款人将房产产抵押后，金金融机构需需要每年定定期向借款款人发放一一笔养老金金，直到申申请者死亡亡金融机构构才能收回回房产折现现。因此，如如果借款人人足够长寿寿以至于总总贷款价值值超过了房房产价值，则则会无法盈盈利。供给给方很清楚楚地认识到到寿命的不不确定性，但但若平均寿寿命出现延延长，亏损损

30、的风险相相应增大。房价变动逆向按揭制制度一般规规定金融机机构对借款款人除住房房以外的财财产和收入入无追索权权，因此贷贷款结束时时房产的最最终价值就就决定了金金融机构能能否从逆向向按揭业务务中获利。然然而，未来来的房地产产价格变动动很难准确确的预测。当当房地产价价值低于累累计贷款额额度时，金金融机构则则会出现亏亏损。对房房价增值的的预判决定定了金融机机构是否愿愿意放出贷贷款。虽然然在相对繁繁荣的区域域推出逆向向按揭产品品可以相对对减少房价价下跌的风风险，但这这种策略仍仍无法避免免全国性甚甚至全球性性房价下跌跌。其他风险除了上述风风险之外，还还有借款人人违约的道道德风险，城城市规划设设计变更，房房

31、屋拆迁，产产权年限等等因素，这这些都会增增加逆向按按揭产品的的风险，影影响金融机机构该项业业务的利润润率水平。借款老人（需需求方）的的风险过早死亡当借款人选选择逆向按按揭的年金金型养老金金而不是一一次性支付付型时，意意外的去世世或是早于于生命预期期都将使借借款人从逆逆向按揭中中得到的利利益大大减减少。机构倒闭在逆向按揭揭仍在生效效期间，金金融机构因因各方原因因可能面临临破产倒闭闭。若借款款人选择的的是终身年年金型逆向向按揭则面面临着该类类风险。政策变化政府的税收收政策可能能会影响逆逆向按揭，例例如资本收收益税可能能会导致出出售房屋的的的所得不不够偿付逆逆向按揭的的贷款（若若反向抵押押贷款的贷贷

32、款期限在在借款人者者过世前到到期）。第三节日日本以房养养老的经验验借鉴一、日本以以房养老的的经验与西方国家家不同，亚亚洲国家在在实施逆向向按揭业务务时面临着着市场结构构、财务状状况以及文文化环境的的因素影响响。这一点点，相对于于美国、英英国和澳大大利亚，日日本与中国国有着更多多地相近之之处。日本的不动动产价格对对于日本的的平均可支支配收入相相对来说很很高，这个个比例高于于澳大利亚亚，甚至是是美国的两两倍多。另另外，日本本长期的低低利率环境境以及疲软软的股票市市场使得国国家养老保保障系统陷陷入财政困困境。正是是在这样的的背景下，以以房养老的的概念也在在日本应运运而生。二、日本逆逆向按揭实实践介绍

33、日本“以房房养老”也是主要要采取“逆向按揭揭”的方式，11981年年东京都武武藏野市首首次将这种种制度引进进日本后，日日本厚生劳劳动省与22002年年12月以以各个地方方政府的福福利部门为为主体正式式设立“以房养老老”制度，并并统一改称称为“不动产担担保型生活活资金”制度。图表 19：日本以房房养老实践践政府参与方方式直接融资式式：政府机机构直接经经营“以房养老老”制度，由由行政机构构直接融资资给借贷人人，政府在在贷款的对对象、抵押押物等方面面都做了十十分严格规规定。间接融资式式：当借贷贷人向政府府提出申请请后，地方方政府不设设臵相应的的机构，只只设臵接待待窗口，介介绍银行出出面将款项项借贷给

34、借借贷人，而而借贷风险险由银行承承担。民营参与方方式日本中央三三井信托银银行方式：借贷人将将自己的房房地产抵押押，向经办办机构贷款款。在约定定的限额内内，每年贷贷款1 次次，以年金金方式领取取，或约定定随时贷款款方式。在在60 岁岁到64 岁之间，可可以利用银银行卡随时时提取贷款款。该借款款的本金与与利息，待待借贷人亡亡故后，将将抵押的房房地产变卖卖，本利总总清还，余余下部分交交还继承人人。日本Tokkyo SStar Bankk 方式：经办机构构将约定贷贷款存放在在借贷人账账户中，借借贷人自由由领取。房地产公司司方式：在在高龄者无无力重建住住宅的情况况下，以房房地产为抵抵押，房地地产公司先先

35、将重建资资金借贷给给高龄者，重重建住宅让让高龄者在在有生之年年住上舒适适的房屋。当当高龄者亡亡故后，将将房地产变变卖本金总总清账。三、日本以以房养老的的发展动因因日本的老年年人相较于于其他年龄龄群体有这这相当可观观的住宅资资产，并且且占据了老老年人个人人总资产的的很大一部部分，且收收入的降低低，政府财财政紧缩而而带来的养养老金减少少，都使老老年人的晚晚年生活显显得并不宽宽裕。日本本老年人高高价值的住住宅资产，以以及较高的的住房自有有率，都为为逆向按揭揭市场的发发展提供了了巨大的潜潜力。1、日本老老年人的住住宅资产价价值较高在发达国家家中，相当当可观的财财富积累在在住宅房地地产里。整整体上，老老

36、年人一般般拥有高于于平均人口口水平的住住房财富，但但他们的平平均收入也也大大低于于年轻人。在在美国，澳澳大利亚，日日本等发达达国家，房房屋净值是是户主所拥拥有的总资资产的最大大组成部分分。调查显显示，日本本不同年龄龄与收入所所拥有的房房屋价值随随着年龄的的增长而增增长。数据据表明600 岁及770岁以上上的老人拥拥有最多的的住宅资产产，其住宅宅资产的价价值为30000万日日元左右，占占60-669岁和770岁以上上老人的总总资产的661%。然然而值得注注意的是，收收入与住宅宅资产在并并不是严格格的正相关关。平均收收入水平在在50-559随后呈呈下降趋势势。这也显显示出日本本的老年人人渴望某种种

37、机制可以以使他们的的收入和生生活质量保保持在一定定合理的可可持续水平平，而拥有有可观的住住宅资产成成为了促进进这一目标标的手段。图表 20：日本各年年龄阶段的的住宅资产产净值（万万日元）下图展示了了美国、澳澳大利亚日日本三个国国家老年人人与其他年年龄段人群群的住房价价值的对比比，数据使使用20000年的物物价同时采采用购买力力平价汇率率进行转换换。图中可可以看出，日日本的人均均房产价值值是高于澳澳大利亚与与美国，而而基本上，日日本老人所所拥有的住住宅资产价价值比美国国和澳大利利亚要高出出50%。图表 21：美国、澳澳大利亚和和日本平均均住房价值值（万美元元）2、日本老老年人的住住房自有率率较高

38、数据显示，日日本老年人人的住房自自有率（即即房屋的居居住者是房房屋的拥有有者而非租租赁者）相相当高。随随着年龄的的增长，业业主入住率率（即对住住宅资产的的拥有率）都都随着年龄龄而增长。根根据日本22002年年的调查数数据显示，880%以上上的日本老老人都住在在他们自己己拥有的房房屋中。图表 22：日本各年年龄阶段的的住房自有有率四、市场格格局：私营营参与较多多除了政府部部门的厚生生省主导参参与了逆向向按揭之外外，日本的的金融业也也对该项业业务进行了了尝试。日日本Shookusaan银行（现现为Kirrayakka银行）在在19999年的6月月开始了反反向抵押贷贷款的业务务，中央三三井信托银银行

39、（Suumitoomo MMitsuui Trrust Bankk）和东京京之星银行行（Tokkyo SStar Bankk）也在22005年年开始试行行了反向抵抵押贷款业业务，此外外还有Guunma银银行和Seeibu Shinnkin银银行。图表 23：日本各银银行和厚生生劳动省逆逆向按揭产产品介绍第四节中中国以房养养老的前景景展望一、逆向按按揭产品更更适合一二二线城市参考日本的的经验，逆逆向按揭的的产品设要要求对于房房屋产权明明晰，因此此，对于中中国而言，逆逆向按揭产产品的目标标客户群必必须在城市市拥有房屋屋所有权，而而由于我国国的户籍制制度的特点点，使得目目标客户群群的范围将将进一步收

40、收窄为城市市户籍人口口。在我国近6600个城城市中，根根据逆向按按揭产品的的特点，房房屋价值如如果绝对值值较低，考考虑LTVV（贷款金金额/房屋屋价值）之之后实际折折算年金的的数量相对对较小，对对于需求方方的吸引力力会减弱，同同时，如果果房屋所在在城市的房房价出现下下降，使得得房屋无法法保值增值值，供给方方的动力也也会下降。因因此，未来来如果我国国发展逆向向按揭业务务，最先可可能展开该该项业务的的应该在一一线城市以以及发达二二线城市。图表 24：住宅市场场价值/GGDP图表 25：百城住宅宅价格指数数同比二、市场规规模测算根据发达国国家的经验验，逆向按按揭产品的的渗透率因因国而异。从从全国平均

41、均水平来看看，美国的的渗透率约约接近2%，英国约约为2.55%，澳大大利亚约为为1.4%。对于日日本的渗透透率，学界界和业界的的共识是重重点区域的的渗透率将将达到2%，全国平平均的渗透透率预计仍仍将在0.5%以上上。按照0.55%的渗透透率计算，当当前日本665岁以上上人口月33113万万人，由此此测算日本本的逆向按按揭产品市市场容量大大约为155.56万万笔，考虑虑单笔逆向向按揭贷款款的房屋（包包含土地）价价值，这里里使用20011年日日本全国家家庭收入及及支出调查查中给出的的平均值44500万万日元，同同时假设产产品设计LLTV为770%，那那么，逆向向按揭产品品的市场价价值大约为为4.9

42、万万亿日元。这这个估计与与20133年瑞穗银银行对于该该项业务潜潜在规模测测算的5万万亿日元相相吻合。图表 26：部分OEECD国家家逆向按揭揭产品渗透透率2011年年末，我国国65岁以以上人口占占比9.11%，城市市户籍人口口6.433亿，粗略略估计城市市户籍655岁以上人人口58551万。如如果给定了了城市户籍籍65岁以以上人口的的房屋自有有率和产品品平均渗透透率，并且且假定每套套房屋的平平均市场价价值为1000万元，LLTV为770%，我我们可以粗粗略的估算算出我国逆逆向按揭贷贷款可能的的市场规模模。图表 27：我国逆向向按揭产品品市场规模模测算三、产品模模式预测实际上，以以房养老在在我

43、国并不不是一个新新鲜的事物物。早在22005年年，南京就就率先在全全国推出了了第一个以以房养老的的项目，此此后上海、北北京等城市市相继跟进进。但是，由由于种种原原因，这些些城市以房房养老的尝尝试并没有有取得太多多的成功。图表 28：我国以房房养老的尝尝试根据最新消消息，日本本的瑞穗银银行（Miizuhoo）的反向向抵押贷款款业务于22013年年7月正式式上线，瑞瑞穗银行宣宣称其为日日本第一个个提供反向向抵押贷款款的大型银银行。我国国的逆向按按揭业务可可以参考瑞瑞穗银行的的模式，当当然也要结结合我国特特殊的制度度环境进行行修正。瑞穗银行逆逆向按揭产产品设计的的宗旨是在在允许低收收入的老人人根据其

44、所所拥有的房房产决定信信贷额度以以满足老人人们生活消消费上的需需求。借款款人根据所所抵押的房房产，可在在任何时候候提取相应应限额内的的养老金，借借款人无需需在有生之之年偿还贷贷款，贷款款额将在借借款人过世世后通过拍拍卖房产偿偿清，其余余下部分将将交还继承承人。Miizuhoo银行的反反向抵押贷贷款业务只只为55岁岁以上并拥拥有价值44000万万日元以上上的房产且且已全部付付清按揭的的老人。在在东京进行行第一次试试点后，MMizuhho将继续续在平均房房价最高的的Kanaagawaa、Chiiba、SSaitaama、HHyogoo、Osaaka、KKyotoo、Aicchi等七七个辖区开开展此

45、业务务。图表 29：各个地区区中等小区区平均房价价（万日元元/套）第三章养养老地产服服务模式分分析第一节美美国养老地地产的经验验借鉴从海外发达达国家的经经验来看，在在老龄人口口达到一定定规模，与与此同时，整整体收入水水平的提升升也让老年年人有能力力追求的高高品质的晚晚年生活，养养老地产就就是在这样样的背景逐逐步发展起起来的。一、美国养养老地产的的经验美国养老地地产的模式式主要有两两类，一类类是太阳城城（Sunn Citty）模式式，通过精精准的客户户定位和产产品定位，开开发适合养养老的住宅宅并以出售售为主；另另一类是CCCRC模模式，即退退休人员持持续护理区区（Conntinuuing Car

46、ee Rettiremment Commmunitty, CCCRC），即即为社区内内的老年人人提供一站站式精细化化的养老服服务并收取取服务费。1、太阳城城模式与中国人称称老年为夕夕阳不同的的是，美国国人以太阳阳城命名老老年人社区区。目前全全美共有十十多个个太太阳城项目目，分布在在亚利桑那那州、加利利福尼亚州州、内华达达州、德克克萨斯州以以及伊利诺诺伊斯州等等。其中，亚亚利桑那州州Phoeenix的的Sun Cityy是美国首首个太阳城城。图表 30：全美部分分太阳城情情况所在州所在市名称人数户数面积（平方方公里）建造年份设施ArizoonaFloreenceSun CCity Anthhem aat Meerrilll Raanch28004200122006 开放1 个188 洞的高高尔夫球场场、1 个个45000 平方米米带泳池和和SPA 的康乐中中心BuckeeyeSun CCity Festtivall9000720012.52005 开放1 个188 洞高尔尔夫球场、22800 平米的包包括泳池和和SPA 的康乐中中心MariccopaSun CCity38309923490037.81960ss7 个康乐乐中心、116 个购购物中心、117 个118 洞高高尔夫球场场、70000 座位位的露天剧剧场、4002 床位位的医院