房地产开发企业财务风险识别与防范研究114066.docx

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1、 房地产企业财务风险识别及防范研究 -以以A公司为为例 摘 要要我国的房地地产行业正正在迅速发发展，但房房地产行业业在我国起起步较晚，根基还很薄弱，行业规范化程度低，房地产投资存在上下产业链长，专业性强，投资额大，投资周期长，不确定性和风险程度高,受宏观政策调控影响较大的特点，这些特点决定了我国的房地产行业面临着一定的财务风险，财务风险受企业内外部因素的共同影响。房地产企业提高自身的财务风险识别与防范能力，可以提高其管理水平，提升经济效益。本文采用理理论和实例例相结合的的方法,从从国内外研研究现状出出发，总结结了前人在在财务风险险的识别与与防范上的的研究成果果，在此基础础上进行了了房地产企业业

2、财务风险险的识别与防范研究，并以在行业业里具有代代表性的AA房地产公公司的实例例进行应用用阐述，希望对给给其他公司司的财务风风险识别与与防范提供供一定的借借鉴作用。关键词 ：房地产企企业 财务务风险 识别 防防范AbstrractIn Chhina , thhe reeal eestatte inndusttry iis deeveloopingg fasst ，but it iis sttill veryy youung ,it hhas ppoor founndatiion aand iimpeffect induustryy staandarrdizaationn.Reall estta

3、te inveestmeent iis prrofesssionnal、uuncerrtainnly aand hhigh riskky,itt has lonng inndusttriall chaain bboth upsttreamm andd dowwnstrream, neeeds llong inveestmeent pperiood annd laarge capttain ,andd greaatly inflluencced bby macrro poolicyy reggulattion, so reeal eestatte coompanny facces huuge f

4、finannciall mannagemment riskk . TTo immprovve thhe fiinanccial riskk ideentiffyingg andd preecauttion abillity of rreal estaate ccompaaniess is a waay too impprovee theeir mmanaggemennt,annd thhis mmakess ecoonomiic beenefiit.This papeer usses tthe mmethood off commbiniing tthe ttheorry wiith pprac

5、ttice, beggins withh thee summmaryy andd anaalysiis off reesearrch oon finaanciaal riisk iidenttifyiing aand pprecaautioon, tthen the authhor ttriess to findd thee wayy to anallysiss finnanciial rrisk idenntifyying and preccautiion oon reeal eestatte inndusttry,ffinallly tthe eexampple oof coompanny

6、 A is uused to sshow how to iindenntifyy finnanciial rrisk and how to ppreveent ffinannciall rissk,wiishinng too givve addvicee forr othher rreal estaate ccompaaniess.Keywoords: reaal esstatee commpanyy ，finaanciaal riisk, rissk iddentiificaationn, riskkprecaautioon 目录第一章 绪论1 第一节节 研究背背景及选题题意义1 一一、研究

7、背背景1二、选题意意义1 第二节节 国内内外文献综综述2 一一、国外文文献综述2 二、国国内文献综综述3 第三节节 本文文的研究内内容和创新新之处6 一、本文的研研究内容6 二、本本文的创新新之处6第二章 房地产企企业财务风风险识别与与防范理论论基础7 第一节节 房地产产企业财务务风险识别别与防范相相关概念界界定7 一一、房地产产企业7 二、房地产企企业财务风风险7 第二二节 企业财务务风险识别别与防范相相关理论8 一、权衡理论论8 二二、投资组合合理论8 第三章 我我国房地产产企业的财财务风险类类型及影响响因素9 第一节节 房地地产企业筹筹集风险以以及影响因因素分析9 一一、房地产产企业筹资

8、资风险9 二二、房地产产企业筹资资风险影响响因素9 第二节节 房地地产企业投投资风险及及其影响因因素分析12 一一、房地产产企业投资资风险12 二二、房地产产企业投资资风险影响响因素12 第三节节 房地地产企业资资金回收风风险及其影影响因素分分析14 一一、房地产产企业资金金回收风险险14 二二、房地产产企业资金金回收风险险影响因素素14 第四节节 房地地产企业收收益分配风风险及其影影响因素分分析16第四章 房房地产企业业财务风险险识别与防防范17 第一节节 房地地产企业财财务风险识识别17 一、定性财财务风险识识别17 二、定量财务务风险识别别19 第二节节 房地地产企业财财务风险防防范21

9、 一一、企业整整体的财务务风险防范范措施21 二二、企业局局部财务风风险防范措措施22第五章 案案例分析：A公公司财务风风险识别与与防范26 第一一节 A公公司面临的的财务风险险26 一、短期偿债债能力分析析27 二、长期期偿债能力力分析27 三、营运能能力分析28 四四、盈利能能力分析28 五、发展展能力分析析29 六、现金金流量分析析29 第二二节 A公公司的财务务风险识别别与防范体体系分析30 一一 、A公公司财务风风险识别方方法30 二、A公司司财务风险险防范措施施30 第三三节 完善A公司司财务风险险识别与防防范体系的的建议32 一、完善善财务风险险识别体系系建议32 二、筹资资风险

10、完善善措施32 三、投资资风险完善善措施32 四、资金金回收分线线完善措施施33 五、制定定收益分配配政策33第六章 结结论与展望望34参考文献35致谢366第一章 绪论第一节 研究背景景及选题意义一、研究背背景近年来我国国城市化进进程不断加加快，经济济体制改革革逐渐深入，我国国房地产行行业也得到到迅速的发展展，房地产产企业数量量也迅速增多多。房地产产行业是一一个资金密密集型的行业，房房地产投资资存在投资资资金量大大，负债经经营，区域域性强、投投资时间长长，变现能能力差，投投资回收期期长，投资资风险高的的特点，这这些特点决决定了我国国的房地产企企业存在着着一定的财财务风险，而而影响房地地产企业

11、财财务风险风风险有来自自外部的因因素和来自自企业自身身的因素。来自企业外外部因素有有政策因素素，如房地地产调控政政策、财政政与货币政政策，土地地政策、利利率政策，税税收政策等等。房地产产调控政策能能直接影响房房地产行业业的发展，货货币政策、财财政政策、税税收政策影影响着市场场需求，土土地供应政政策制约着着房地产企企业的投资资计划也提提高了房地地产企业的的开发成本本，利率政政策也会影影响房地产产企业的开开发成本；市场供需需环境等也也影响着房房地产企业业收益目标标的实现。来自企业内内部的因素素有资本结结构、管理理层风险控控制意识，财务制度及其执行度，财务人员的素质等。就房地产企业的资本结构来说，资

12、产负债率普遍较高，有的甚至高达90%，尽管近年来房地产信托，房地产基金等创新金融产品涌现，但银行渠道仍为主要融资渠道。在房地产行行业竞争日日趋激烈的的今天，房房地产企业业加强财务务风险的识识别和防范范，可以提提高房地产产企业的管管理水平和和经营效益益，是当前前房地产行行业的一项项重要任务务。二、 选题意义 我国资本本市场起步步较晚，财财务风险的的研究尚未未形成深层层次的理论论体系，离离发达国家家尚有一定定的差距，多为在国国外先进的的研究理论论上进行创创新，并且且基于单个个具体行业业的财务风风险研究页页较少。本本文对国内内外先进的的企业财务务风险识别别和防范研研究理论进进行了分析析研究与总总结，

13、试图图探索出适适合房地产产企业的财财务风险识识别与防范范方法，并并结合了AA房地产公公司的实际际案例进行行了应用阐阐述，希望望能给房地地产企业的的实际应用用带来一定定的借鉴意意义。第二节 国内外文文献综述 国国内外对企企业财务风风险识别的的研究主要要集中在财财务风险识识别方法的的研究和识识别变量的的选取两个个方面,而而且这些研研究成果主主要应用于企业业财务危机机预警模型型的构建。财务风险险防范的理理论研究主主要是致力力于从经济济管理理论论中寻找原原因和关键键变量解释释和说明为为什么一部部分企业会会走向困境境和失败以以及就预防防企业财务务风险的恶恶化给出建建议措施1。一、 国外文献综综述 （一一

14、）国外财财务风险识识别文献综综述Beavee(19666)在“Finaaneiaal Ratiios as Preddictoors of Faillure”一文中首首先提出了了单变量分分析法，他在6组组财务特征征指标选择了了30个财务务指标作为为变量，检测测了79对对公司的样样本，认为在公司司破产前55年的时间间内最适用用的预测指指标为营运运资本流/负债和净净利润/总总资产这两个指标标。Altmaan(1968)提出了了著名的ZZ值模型，该该模型采用用多变量分分析的方法，该该模型在五五类财务指标标中选取了了22个财务务指标作为为该模型的的初始选择择变量，然然后选择了了19466年至19665

15、年间333家破产产制造企业业和作为配配对的333家非破产产企业作为为研究样本本,研究结果果发现，选选择营运资资产/资产产总额、留存收益益/资产总总额、息税前利利润/资产产总额、股东权益益市场价值值/总负债债账面价值值和销售收收入/资产总额额这5个财务指指标作为判别模模型的变量量，可以使财财务危机判判别的错误误率最小。 Wileoox(19973)构构建了基于于期权定价价理论的财财务风险预预测模型并并进行了实实证研究，该该模型以反反映企业流流动性的财财务风险指指标现金流流和清算价价格为变量量，选了11949年年至19771年间美美国的411家出现财财务危机的的企业和作作为配对的的41家财财务状况

16、正正常的企业业作为研究究样本,实实证结果表表明该模型型在公司破破产前三年年拥有较高高的预测准准确度。ohlsoon(19980)建建立了Loogisttic预测测模型,以以19700年至19776年间破破产的1005家公司司以及未破产产的20558家公司司为研究对对象，发现现公司的规模/资本结构构、业绩和当当前的变现现能力四个个变量具有有较高的预预测能力。Odomm&Shaarda(19900)构建了了神经网络络预测模型型并进行了了实证研究究，模型选取取的5个财财务指标变变量与Alltmann的Z值模模型相同，研研究样本为为19755年至19882年间的的65家破破产企业以及作作为配对的的64

17、家正正常企业共共129家家企业,并将样本本分为两组组分别用于于构建模型型和实证检检验,实证结果果表明，失失败类企业业预测正确确率为811.75%，正常企企业的预测测正确率分分别为788.18%,说明该该模型的预预测准确度度较高。 （二二）国外财财务风险防防范文献综综述Ho和SaaundeerS(11980)对银行破破产的原因因进行了研研究，他认认为银行的的破产很大大程度上原原因在于监监管者的错错误决策行行为，破产产的发生不不是一个缓缓慢发生的的过程，而而是一个骤骤变过程，在在进行企业业财务风险险防范时可可以构建模模型以现金金流方差作作为监控对对象，防范范异常现金金流量变动动。Theill和Le

18、vv(19669,19971)认认为应该企企业资本结结构角度进进行财务风风险防范，他他们通过研研究发现企企业是经历历过资本结结构的严重重异常并且且在一段时时间以后无无法回归到到正常水平平，在走向向的破产，因因而对企业业的资本结结构的进行行识别，并并采取一定定的防范措措施是一种种较好的财财务风险防防范方法。Santoomeroo(19777)和VVinsoon(19979)对对赌徒破产产模型进行行了深入研研究，并将将该模型应应用与与银银行和电力力行业的财财务风险防防范模型构构建中。二、 国内文献综综述 （一一）国内财财务风险识识别文献综综述 陈静静(19999)对单单变量分析析法和多元元线性判别

19、别法进行了了实证研究究，他以AA股沪深两两市27家家被特别处处理的上市市公司和作为配对对的27家家正常公司司为研究样样本，在进进行单变量量分析法实实证研究时时，她使用用企业被特特别处理前前一年的资资产负债率率、净资产收收益率、总资产收收益率和流动比率率4个财务务指标分别别进行了预预测实证研研究,通过比较较发现在企业被特别别处理前一一年拥有较较高预测准准确率的财财务指标是是资产负债债率和流动动比率这两两个财务指指标，她在在进行多元线线性判别法法实证研究究时，以上上述研究样样本中被特特别处理企企业的前三三年财务报报表中的资资产负债率率、净资产收收益率、总资产收收益率、流动比率率、营运资本本/总资产

20、产及总资产产周转率66个财务指指标作为自自变量构建建了判别函函数，研究结论论为在企业业被特别处处理的前三三年预测正正确率分别别为92.6%、85.22%和79.66%，证明了多多元线性判判别的预测测准确度高高，可以应应用于我国国的上市公公司的财务务风险识别别，同时也也证实了该该模型随着着预测时间间越远，预预测精度会会不断降低低。张玲(20000)利利用多变量量分析的方方法构建了了判别模型型，她以AA股沪深两两市出现财财务困难的的60家上上市公司以以及作为配配对的600家财务状状况正常的的企业共1120家上上市公司作作为研究样样本,并分分为开发样样本和检验验样本两组组，分别用用于模型参参数的设定

21、定以及实证证检验，在在企业的44类财务特特征指标中中选取了115个财务务指标作为为待选变量量，进而选选择了资产产负债率、营运资金金/总资产、总资产利利润率和留留成收益/资产总额额4个财务指标标作为模型型的变量，该模型对开开发样本330家公司司被特别处处理前五年年的回判准准确率分别别为1000%、87%、70%、60%及及22%，表明该模模型在公司司被特别处处理前三年年拥有较高高的预测精精度，但随随着离预测测点时间的的向前推迟迟，预测精精度显著降降低。吴世农、卢卢贤义(22001)对Fissher线线性判别分分析、多元元线性回归归和逻辑回回归分析三三种方法分分别进行了了实证研究究，他以11998

22、年年至20000年沪深深A股的770家被特别别处理的公公司和作为为配对的770家正常常公司作为为研究样本,在5类财财务特征指指标中，经经过变量初初选，以及及应用剖面面分析和单单变量判定定分析的变变量筛选，选选择了6个个财务指标，再用三种种分析方法法分别构建模型,并进行案案例数据回回判实证研研究，研究究结果证实实了三种模模型均有较较高的预测测准确的，并并且逻辑回回归模型准准确度最高高。姜秀华与孙孙铮(20001)进进行了Loogistti识别判判定模型构建，以以20000年沪深AA股42家家被特别处处理的公司司以及作为为配对的442家正常常公司作为研究样样本，选择择了13个个财务指标标作为初始始

23、变量，并并通过再次次涮选，确确定毛利率率、其它应收收款/总资产、短期借款款/总资产及及股权集中中系数四个个财务指标作为模模型的变量量，证明该模模型在公司司被特别处处理前一年年对特别处处理公司和正常常上市公司司均有较高高的预测精精度。杨保安等(20011)利用神神经网络分分析法构建建了预测模模型，特在在4类财务务指标中选选择了155项财务指标，他以研究究样本中的的30个样样本作为学学习样本,并进行了了样本回判判预测，研研究结果显显示开发样样本的判别别正确率高高达95%，表现出了了该模型十十分高的预预测准确度度。向德伟(22002)对Z值模型型进行了实实证研究，以以A股沪两市400家出现财财务危机

24、的的企业和作作为配对的的40家正正常企业作作为研究样样本,并且将我国国股市非流流通股无市市场价格等等因素进行行了综合考考虑,对ZZ值模型的的变量选择择进行了修修正，并基基于不同行行业的研究究样本进行行了回判检检验，研究究结果证实实了Z值模模型对于我我国上市公公司财务风风险识别拥拥有较高的的准确度，并并且对不同同行业的预预测准确度度准确度存存在差异。杨淑娥(22003)在Z分数数模式的基基础上结合合了主成分分分析法,构建了YY分数模型型，她以11999年年和20000年这两两年被实行行特别处理理的67家家上市公司司和作为配配对的677家公司作作为研究样样本,该模型在在反应企业业偿债能力力、盈利能

25、力力、现金流量量能力、发展能力力的4类特特征指标中中选取了88个财务指指标作为变变量，研究究结论为当当设定预测测值Y=00.5时,模型预测测准确率最最高，回判判准确率约约为86%。杨淑娥(22005)构建了BPP人工神经经网络预测测模型应用用于财务危危机预警研研究,选择A股股沪深两市市120家家上市公司司作为研究究对象，该该模型从反反映企业短短期偿债能能力、长期偿债债能力、盈利能力力、资产管理理能力、主营业务务鲜明程度度、公司增长长能力的66类特征指指标中选取取了15个个财务指标标作为初始始变量,然后进行行了T显著著性检验的的再筛选，确确定了100个财务指指标,随后后对60家家检验样本本公司进

26、行了了预测检验验，证实了该该模型拥有有较高的预预测精度。 （二二）国内财财务风险防防范文献综综述郭秀君等（22014）认认为财务风风险的防范范内容包括括：以企业业的财务敏敏感性指标标建立财务务预警模型型；加强资资金管理，做做好资金预预算以及成成本控制，提提高资金使使用效率；通过学习习与培训提提高公司整整体员工的的风险意识识以及财务务管理人员员的财务管管理水平；拓宽筹资资渠道并合合理控制企企业资本结结构；通过过签订固定定利率筹资资合同规避避利率上浮浮风险。吴耿城（22010）从从防范筹资资风险和投投资风险角角度，提出出了拓宽筹筹资渠道，制制企业资本本结构，做做好成本控控制并依据据成本控制制目标设

27、立立相应的考考核与激励励机制，做做好投资可可行性研究究工作等建建议。王小玉（22009）重重点阐述了了投资风险险的防范措措施，她认认为可以通通过将开发发市场转向向非一线城城市或者和和其他房地地产开发企企业合作拿拿地来降低低投资风险险，从长远远的角度，企企业可以通通过放弃在在建的风险险较高的项项目或者发发展其他业业务转入其其他行业的的方法防范范投资风险险。王质君（22010）提提出的财务务风险防范范措施包括括：合理控控制企业的的资本结构构，负债率率控制在国国际公认660%警戒戒线之内，在在融资方法法上提到了了预售房款款以及房地地产信托基基金；在防防范投资风风险时关注注国家的政政策导向，包包括土地

28、政政策以及房房地产新科科技导向政政策等，并并且要利用用分散投资资的方法防防范投资风风险；在日日常运营风风险防范时时要注意加加强企业内内部培训以以及缩短预预售时间；平衡企业业的长远发发展以及投投资者的 利益以及及合理的利利润分配。梁惠兰（22006）认认为企业的的财务风险险防范应该该从宏观和和微观两个个层面进行行：在宏观观层面她认认为应该从从企业的财财务报告的的质量、会会计法规和和会计制度度方面进行行财务风险险防范；在在微观层面面的财务风风险防范上上，她就影影响筹资风风险的资本本结构因素素、贷款期期限结构因因素、借款款来源、还还款日期、汇汇率因素等等进行筹资资风险防范范措施的阐阐述，然后后就资金

29、回回收风险的的防范，从从产品本身身与促销手手段的角度度提出了具具体的建议议。蒋葵（20008）在在分析房地地产企业财财务风险防防范措施时时提出了：企业应该该重视现金金管理管理理，做好现现金流入量量和流出量量的预算工工作，既要要制定合理理的资金计计划，避免免资金的随随意性支出出，也要充充分考虑资资金的时间间价值，避避免资金的的大量闲置置；并从现现金流预算算、财务预预算、项目目预算、筹筹资预算等等角度阐述述了如何进进行项目的的全面预算算以防范经经营过程中中产生的风风险。第三节 本文研究内内容与创新新之处 一、本文文的研究内内容 本文的主主要研究内内容如下：第一章是是绪论。介介绍了本文文的研究背背景

30、和选题题意义，目目前国内外外的研究现现状以及本本文的研究究内容和创创新之处；第二章 介绍了房房地产行业业财务风险险识别与防防范的理论基础础，先是对几几个有争议议的概念在在本文中的的意思进行行了界定概概念，接着着阐述了企企业财务风风险与防范范相关理论论，为后续续的阐述提提供了理论论支持；第第三章结合合我国的现现状分析了了我国房地地产企业面面临的财务务风险类型型及影响因因素；第四章通过比较较分析法，提提出了适合合房地产企企业的财务务风险识别别体系，从整体风风险防范到到单个风险险防范阐述述了房地产产企业财务务风险防范范措施；第五章为A房地产公司司财务风险险识别与防防范的案例例分析；第第六章对本本文进

31、行总总结以及对对未来的研研究发展提提出展望。二、本文的的创新之处处 本本文的创新新之处在于于，发挥了了定性分析析方法与定定量分析方方法相互补补充的作用用构建了房房地产企业业的财务风风险识别体体系，在风风险类型和和风险成因因识别分析析以及房地地产企业财财务风险防防范措施阐阐述时充分分结合了我我国房地产产企业的现现状，从公公司整体风风险防范的的到单个风风险的风险险防范进行行阐述。本本文使用了了比较分析析法、案例例分析法，条条理清楚、逻逻辑性强，以以提出一套套适用于房房地产企业业的易操作作并且准确确度较高的的财务风险险识别与防防范体系为为研究目的的，使本文文既富有理理论价值又又具有实际际意义。第二章

32、 房地产企业业财务风险险识别与防防范理论基基础 本本章理论基基础分为两两部分，第第一节对一一些具有争争议的概念念在本文中中的意义进进行概念界界定，第二二节是对为为本文的阐阐述提供了了支撑的一一些理论依依据进行简简要介绍。第一节 房房地产企业业财务风险险识别与防防范相关概概念界定在大多数国国内学者的的文献中，把把房地产企企业等同于于房地产开开发，也有有些观点认认为房地产产物业开发发企业、房房地产中介介服务企业业、物业管管理企业都都属于房地地产企业的的概念范畴畴，对财务务风险的定定义也有两两类不同的的观点，本本节对本文文这两个名名词在文中中的意义进进行了界定定。 一、房地地产企业 本本文的房地地产

33、企业特特指房地产产开发企业业，房地产产开发企业是是指从事房房地产开发发、经营活动，并并以营利为为目的进行行自主经营营、独立核核算的经济济组织，房房地产开发发企业不仅仅是土地和和建筑产品品的经营部部门，而且且还从事部部分土地的的开发和房房屋建设，具具有生产、经经营和服务务三重性质质，主要经经营活动为为通过土地地、建筑材材料、城市市基础设施施、城市公公共配套设设施、劳动动力、资金金和专业人人员经验等等多种资源源的组合使使用而为人人类提供入入住空间，并并改变人的的居住环境境。 二、 房地产企业业财务风险险 不不同的学者者对财务风风险有着不不同的概念念界定，主主要分为狭狭义的定义义和广义的的定义两种种

34、：狭义的的财务风险险定义指企企业在的筹筹资风险，表表现为基于于企业未来来收益和现现金流的不不确定，不不能按时偿偿还本金和和利息，如如汪平(22003)认为财务务风险是指指企业的举举债活动给给普通股东东增加的风风险；广义义的定义是是从企业的的整个经营营活动角度度出发，认认为企业的的财务现状状与预期目目标发生了了偏离即为为存在财务务风险，这这是一种更更为广义的的定义，如如兰艳泽（11999）认认为财务风风险是指企企业在财务务活动过程程中预期财财务目标实实现的不确确定性，陈陈长年(11997)认为财务务风险是指指企业资本本结构不合合理以及相相应引发到到期支付能能力降低的的风险，朱朱荣（20008）认

35、认为财务风风险指企业业在社会再再生产过程程中由于各各种不确定定性因素的的作用导致致企业财务务活动的预预期结果与与实际结果果产生的偏偏离2。 本文文的采用广广义的财务务风险定义义，也即认认为房地产产财务风险险是在房地地产企业经经营过程中中给企业带带来超额收收益或增加加企业的财财务困难的的不确定性性或可能。 第二节 企业财务风风险识别与与防范相关关理论 本本节为本文文后续筹资资风险和投投资风险识识别与防范范提供理论论支持，其其中权衡理理论寻求企企业最优资资本结构为为筹资风险险的识别与与防范提供供了理论依依据，投资资组合理论论为投资风风险的识别别和防范提提供了理论论依据：一、权衡理理论权衡理论也也称

36、为最优优资本结构构理论，权权衡理论综综合考虑负负债给企业业带来的双双面影响，一一方面负债债可以增加加企业的抵抵税收益，另另一方面负负债也增加加了企业的的风险成本本，企业负负债的风险险成本由财财务拮据成成本和代理理成本两个个方面构成成，财务拮拮据成本和和代理成本本均与负债债数量的多多少呈现正正相关关系系。权衡理理论认为控控制企业的的负债率存存在一个临临界点,在在到达该临临界点之前前，负债增增加带来的的抵税收益益的增长速速度要高过过财务拮据据成本和风风险成本的的增长率，在在这一阶段段增加企业业负债利于于企业价值值的增长，当当超过这一一临界点时时，企业财财务拮据及及代理成本本的增长速速度要高于于抵税

37、收益益的增加速速度,增加加企业负债债会导致企企业价值的的下降。权衡理论的的核心观点点在于寻找找企业的最最优资本结结构，选择择最适合的的负债比率率，可以实实现企业的的最大价值值化，基于于房地产企企业普遍负负债经营的的特点，权权衡理论为为房地产合合理的筹资资额的选择择提供了参参考。二、投资组组合理论哈利马柯维维茨（19952)提提出了投资资组合理论论,他认为为可以通过过组合金融融资产的投投资分散投投资风险，理理性的投资资者都希望望在同等风风险条件下下的获得最最高投资收收益，或者者在同等收收益条件下下投资风险险最小，在在证券市场场上,在同同一影响因因子的作用用下，各种种证券的收收益率之间间的变化不不

38、是完全一一致的，甚甚至可能收收益率波动动方向相反反，就使得得将证券投投资进行组组合降低了了整体投资资风险的可可能性存在在，投资组组合中证券券种类越多多,证券之之间的相关关性越低，越越能降低投投资风险，进进行相似品品种的投资资可能不能能降低投资资风险，或或者降低效效果甚微。但但分散投资资只能降低低非市场因因素的非系系统性风险险，不能降降低由市场场因素引起起的系统风风险，所当当证券投资资组合中的的证券种类类达到一定定的程度时时，继续增增加投资组组合的证券券种类能够够达到的降降低投资风风险的效果果将十分有有限。投资组合理理论虽然是是对证券投投资组合的的研究，但但是在其他他领域一样样适用，对对于一个企

39、企业来讲，经经营业务的的多元化、产产品种类的的多样化以以及市场区区域的多元元性都能降降低企业的的投资风险险。 第三章 房地产企企业财务风风险类型及及影响因素素财务风险识识别的一项项重要内容容是识别可可能产生的的风险的类类型以及成成因，因此此本章就房房地产企业业的财务风风险类型及及影响因素素进行阐述述。房地产产企业财务务风险类型型有很多种种划分方法法，可以按按照房地产产企业财务务风险的成成因划分为为政策、法法律风险，市市场风险，经经营风险；按照可控控程度分类类可以分为为可控风险险和不可控控风险；根根据导致风风险的直接接原因分为为人为风险险和自然风风险;根据据导致风险险的因素的的不同性质质可分为主

40、主观风险和和客观风险险;按照风风险的形态态性质的不不同可分为为静态风险险和动态风风险。本文文从房地产产开发资金金流向角度度将房地产产企业财务务风险分为为筹资风险险，投资风风险、资金金回收风险险、收益分分配风险四四种类型。第一节 房地产企业业筹资风险险及其影响响因素一、房地产产企业筹资资风险房地产企业业筹资风险险是指房地地产企业利利用财务杠杠杆为了获获取更大的的利益而进进行筹资，由由于未来收收益一定程程度上的不不确定性，以以及企业现现金流充裕裕程度的影影响，不能能按期还本本付息的可可能。房地产企业业的筹资风风险源自企企业面临的的即期债务务的现金保保证程度，分分为现金性性融资风险险和收支性性融资风

41、险险：现金性性融资风险险指企业在在特定的时时点上由于于现金短缺缺、债务期期限结构和和现金流入入的期间结结构不匹配配导致现金金流出量超超过了现金金流入量而而产生的即即期不能还还本付息的的风险；收收支性融资资风险是指指企业由于于资本结构构安排不合合理而出现现收不抵支支，到期债债务不能清清偿的风险险。由于资金实实力的限制制，我国大大多数房地地产企业采采取负债经经营的方式式，所以筹筹资活动作作为房地产产企业生产产经营活动动的起点，也也是非常重重要的一个个环节。企企业根据生生产经营的的需要用合合理的方式式在最短的的时间筹集集到所需资资金，且费费用最低、风风险最小、期期限结构匹匹配是房地地产企业筹筹集资金

42、的的原则：如如果资金筹筹集数量超超过企业的的实际需求求量会造成成资金闲置置，筹资数数量小于企企业的实际际需要量则则可能影响响企业的日日常运营，增增加了筹资资活动的频频率，筹资资利率过高高会导致房房地产企业业的成本被被太高，降降低了企业业的利润；在债务期期限结构方方面，如果果被要求还还款日期过过于集中，会会导致某一一个特定时时间节点偿偿债压力巨巨大，若同同时企业现现出现现金金短缺，则则可能引致致严重的财财务风险。二、房地产产企业筹资资风险影响响因素 (一）融资资政策 国国家会直接接出台和房房地产行业业信贷相关关的调控政政策，对房房地产企业业的融资渠渠道来源造造成一定的的影响： 22003年年中央

43、出台台了关于于进一步加加强房地产产信贷业务务管理业务务的通知，对对房地产开开发企业等等房地产企企业的开发发贷款、土土地储备贷贷款、流动动资金贷款款、以及个个人按揭贷贷款做了很很多限制性性规定； 22012年年7月7日日，央行下下发了中中国人民银银行关于于明确外商商直接投资资人民币结结算业务操操作细则的的通知，跨跨境人民币币直接投资资操作细则则落地，其其投资范围围将受严格格限制，部部分账户不不得投资证证券、衍生生品和房地地产，该政政策旨在控控制国际热热钱进一步步投进我国国房地产市市场而带来来房地很惨惨价格的进进一步上涨涨； 2012年年7月277日，银监监会主席尚尚福林在22012年年年中监管管

44、工作会议议及20112年第二二次经济金金融形式通通报分析会会上讲话，强强调坚决贯贯彻国家房房地产市场场调控政策策，严格控控制过热地地区和高负负债房地产产企业的贷贷款规模，积积极支持保保障房等合合理性住房房信贷需求求，重点支支持以省级级平台为主主开展的公公租房、廉廉租房、棚棚改房等三三类保障房房建设，支支持中低价价位、中小小套型普通通商品房建建设，优先先办理居民民家庭首套套真实自主主购房按揭揭贷款。以上政策或或提高房地地产企业融融资门槛，或或给出明确确的融资政政策支持倾倾向，都会会给部分房房地产企业业的融资造造成障碍。 （二二）利率利率影响房房地产企业业的贷款成成本，房地地产企业投投资需要占占用

45、大量的的资金，而而这些中的的大部分是是通过借贷贷获得，利利率的上涨涨会增加房房地产企业业的利息成成本，增大大了筹资风风险。 表1 存贷款利利率历次调调整 （单位位：%）时间存款基准利利率贷款基准利利率调整前调整后调整幅度调整前调整后调整幅度2012-07-0063.253.00-0.2556.316.00-0.3112012-06-0083.503.25-0.2556.566.31-0.2552011-07-0073.253.50.256.316.560.252011-04-0063.003.250.256.066.310.252011-02-0092.753.000.255.816.060.

46、252010-12-2262.52.750.255.565.810.252010-10-2202.252.50.255.315.560.252008-12-2232.522.25-0.2775.585.31-0.2772008-11-2273.62.52-1.0886.665.58-1.0882008-10-3303.873.6-0.2776.936.66-0.2772008-10-0094.143.87-0.2777.206.93-0.2772008-09-1164.144.1407.477.20-0.2772007-12-2213.874.140.277.297.470.182007-09-1153.603.870.277.02