1：天安第一城项目销售推广策划（精简版）2033.docx

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1、市场营销报告（精装本） 项目：天安第一城 同致（无锡）地产第一部分分 项项目基础础市场调调研一、项目目基础资资源调研研1-1、项项目地块块状况1、项目目地块地地理位置置虽然朝阳阳区是长长春市的的市中心心所在，但但项目地地块所处处本区的的边缘位位置，基基本上没没有共享享“市中心心”的区位概概念，相相反，因因为离现现有市中中心较远远，不能能给长春春市民以以中心位位置的印印象；不不过在另另一方面面，也受受惠于朝朝阳区的的市中心印象象，市民民仍然对对地块位位置有一一定程度度的认同同。2、项目目地块状状况总面积为为42万万平方米米，总建建筑面积积约600万平方方米,适适合规划划大型社社区。地块内资资源贫

2、乏乏，可用用资源利利用点几几近于零零。从地块地地理位置置看，地地块属于于城市的的中心区区朝阳区区境内，长长春市对对该区域域有一定定程度的的认识。地块紧临临长春市市经济技技术开发发区，从从长春市市政府的的经济发发展思路路看，地地块的未未来价值值会有一一定的提提升。1-2、项项目地块块周边状状况1、自然然资源项目地自自然资源源较为贫贫乏，它它现在展展示在人人们面前前的是一一片荒地地，南部部有四车车道的卫卫星路，西西部有在在建的轻轻轨和一一大片农农田，北北部有正正在建设设的繁荣荣路，东东部有车车流量较较大的前前进西街街，其它它资源（列列如树木木、河道道等）基基本缺乏乏。2、污染染状况 （1）、长春市

3、市渣土处处理厂位位于地块块东部，轻轻度污染染项目地地空气质质量。（2）、地块的的西部及及西南部部距离建建设中的的轻轨非非常近，且且三面环环路，未未来因交交通而产产生的噪噪音影响响较为严严重。（3）、电及辐辐射污染染：本项项目地中中有一高高压电线线位于两两栋楼的的中间，且且电缆距离地地面只有有10米米左右。3、社会会治安状状况 长春市朝朝阳区政政府距离离项目地地有100分钟路路程，马马路对面面就是双双德乡政政府，再再加上长长春市严严打扫非非行动的的进一步步深入，社社会治安安状况较较好。4、现有有交通状状况项目地西西部有1102国国道直通通四平，东东部的前前进西街街直通市市区；其其交通较较为畅通通

4、，但是是，从现现状来看看，项目目地周边边的公交交车站较较少，且且最近的的公交车车站也需需10分分钟路程程，总体体来说，大大众型交交通设施施仍然较较少，交交通虽通通畅但不不便利。 5、生态态环境状状况地块缺少少树木、河河流等植植物型资资源，动动物型资资源更没没有，整整个生态态环境对对居住环环境的支支持几近近于零；从另一一方面来来说，项项目地块块的生态态环境也也没有特特别恶劣劣的地方方，等同同于长春春市整体体的生态态环境，灰灰尘多，间间有沙尘尘暴等，因因此，可可以确定定，在长长春本市市内，项项目地块块的生态态环境一一般，项项目在建建造时，应应努力对对生态环环境进行行改善。 6、卫生生状况 项目地周

5、周边的总总体卫生生状况较较差，原原因有以以下四点点：（1）、长长春的空空气较为为干燥，沙沙尘较多多。（2）、项项目地北北部繁荣荣路的乡乡村住宅宅档次较较低。（3）、周周边的道道路车流流量较多多，容易易扬起尘尘土。 （4）、渣渣土处理理厂位于于项目地地东部，卫卫生状况况较差。因此，项项目地块块来说，卫卫生状况况将是一一个较为为严重的的问题。7、总结结：从项目地地块的景景观来说说，较差差，项目目没有成成为景观观住宅物物业的先先天条件件，对项项目企图图完成高高档住宅宅物业的的目标构构成极大大的威胁胁，因为为，市场场已经形形成高档档住宅物物业必须须有景观观支持的的认识，由由此，从从这方面面说，解解决难

6、题题的唯一一出路在在于，必必须大力力做好项项目人造造景观及及园林景景观的塑塑造。从污染状状况来说说，项目目地块中中存在噪噪音污染染、空气气污染、电电磁污染染等三方方面，特别别是前两两类，可可能会对对本项目目造成较较大的影影响。 从社会治治安状况况来看，情情况良好好， 从交通状状况来看看，交通虽虽通畅但但不便利利，主要原原因是因因为项目目周边的的交通设设施较少少，且普普遍距离离较远的的缘故，因因此，项项目在上上市时，应应该开辟辟业主专专用车或或与城市市公交联联系，多多设站点点。 从生态环环境状况况来看，没没有特别别大支持持但基本本合乎本本地状况况，但是是，从项项目企图图营造高高档住宅宅物业的的目

7、的来来说，没没有支持持，就已已经对项项目的高高档化产产生了影影响，这这就对项项目未来来环境的的营造提提出了更更高的要要求。从卫生状状况来看看，较差差，直接接影响项项目的形形象，也也对业主主未来高高尚的生生活带来来了非常常多的不不便，必必须大力力整顿。1-3、地地块周边边生活配配套设施施1、居民民习惯的的日常购购物场所所由于项目目地处于于长春边边缘，所所以周边边缺少较较有规模模和档次次的购物物场所，此此外据我我司详细细调研，长长春本身身就缺少少较有规规模的大大型购物物场所，在在市区的的中心只只有恒客客隆、卓卓展、东东方广场场、欧亚亚商都、亚亚细亚、国国贸商厦厦等购物物中心。 项目地旁旁基本没没有

8、较大大的购物物场所，没没有形成成习惯购购买的场场所，而而且就是是提供一一些日常常所需物物品的小小型购物物场所都都少得可可怜，并并离项目目地块有有较长的的距离，一一般都需需在步行行15分分钟以上上。位于前进进广场的的沃尔玛玛超级市市场什么么时候开开业仍是是一个未未知数。2、项目目所在区区域居民民家庭数数量及人人口总数数根据我司司不完全全统计，截截止至220000年年末末，朝阳阳区居民民家庭总总户数为为18222988户，人人口总数数为66663226人，是是市辖区区中人口口最多的的一个区区域。但从项目目地及高高新科技技开发区区的角度度出发，项项目区域域属于待待或正在在发展的的区域，其其区域人人口

9、较少少，导致致区域性性客户资资源缺乏乏。3、周边边居民文文体设施施 因为长春春的空气气质量不不是很好好，市民民除购物物或进行行室内活活动外，在在户外活活动的市市民很少少，再加加上项目目地处于于城郊，所所以周边边十分缺缺乏居民民的文体体设施。4、医疗疗卫生医院是人人民身体体健康的的保证，位位于前进进大街的的白求恩恩医科大大学的教教学医院院前卫卫医院以以及湖光光路上的的吉林省省肿瘤医医院，拥拥有强大大的技术术力量和和医疗设设施，为为业主提提供了强强有力的的保障。但但离本项项目地的的距离仍仍然较远远，路程程需100分钟。5、金融融服务金融服务务机构作作为市民民理财的的基本场场所，其其重要地地位是不不

10、容质疑疑的，但但项目地地位于高高新技术术开发区区的入口口处，从从城市总总体规划划来看，这这种机构构是不可可能没有有的，但但是，从从现状看看，几乎乎所有的的金融服服务机构构都离项项目地较较远，车车程都需需在5分分钟以上上。6、宾馆馆餐饮同达绿色色生态园园作为长长春的一一种特色色和吉菜菜的代表表，是业业主招待待来宾的的最佳场场所，起起着不可可估量的的作用，距距离项目目地仅55分钟路路程。宾宾馆方面面，只有有在高新新科技开开发区内内的天都都宾馆有有一定档档次。但针对项项目40000余余户的住住宅单位位，这些些配套仍仍然嫌少少。7、邮政政电信电话基本本保障，街街头有公公用电话话供应。但但除一小小邮电局

11、局外，无无其它邮邮政电信信服务机机构。8、电视视台本地电视视频道较较多，可可以为市市民提供供丰富多多彩的节节目。9、娱乐乐设施茶庄、浴浴室、夜夜总会，这这三个娱娱乐场所所是长春春人民的的最爱，其其他则不不多见，项项目地块块附近有有较有规规模和上上档次的的浴室约约有5家家。10、生生活供水水、供电虽然长春春的雨水水不是很很多，但但生活供供水是可可以保障障的。长春是一一个自然然资源丰丰富的地地区，例例如光能能、热能能还是很很丰富的的，所以以生活供供电是没没有问题题的。11、学学校现代家长长对孩子子的教育育是很重重视的，在在教育的的投入上上也是较较大的，虽虽然项目目地块附附近的高高等教育育学校（例例

12、如吉林林大学前前卫南校校区、省省华侨外外国语专专修学院院、经济济干部管管理学院院、省森森林警察察学校、农农行管理理干部学学院、省省委党校校、省团团校、省省林校、育育才国语语学院等等）较多多，自然然形成文文化教育育浓厚的的氛围，这这对项目目是一个个较大的的支持。但是，高高中以下下的义务务教育，本本区域内内却得不不到保障障。地块块北部的的电台小小学是乡乡属小学学，南部部的1225中是是区属普普通中学学，业主主的尊贵贵得不到到体现，由由此，项项目在未未来销售售推广中中，应该该自己建建立。12、地地块周边边居民生生活方式式综述：项目周边边的生活活配套设设施不是是很齐全全，普通通市民的的生活较较为乏味味

13、，稍有有档次的的消费者者也需去去市中心心进行消消费，交交通虽通通畅但不不便利。1-4、地地块所肩肩负的城城市功能能1、文化化教育功功能周边的高高等教育育机构把把项目地地包围在在内,形形成了良良好的文文化氛围围。2、形象象功能由于项目目地块位位于高新新技术开开发区的的西南入入口处，对对树立整整个高新新技术开开发区的形形象比较较重要。3、居住住功能项目地区区域处于于长春市市的上风风口，空空气相比比长春其其它区域域要好；已经形成成科学教教育及高高科技产产业园的的布局，常常住人口口有一定定素质且且不杂乱乱；离朝朝阳区政政府较近近，对面面为双得得乡政府府，社会会治安较较好；交通通畅畅，虽不不便利，但但可

14、通过过项目自自身改变变；能和富苑苑华城、富富豪、南南胡区域域等形成成居民区区的互补补 ，从从而形成成一个大大而集中中的新高高尚住宅宅区群。1-5、地地块资源源对高档档住宅商商品房的的影响1、从地地块状况况探讨从项目地地块地理理位置看看，其贯贯通南北北，连通通卫星路路和繁荣荣路，本本身已经经具备住宅商商品房开开发的潜潜力，是是适合住住宅物业业的开发发的。2、从地地块自然然资源探探讨（1） 周边的的景观较较差，项项目难以以形成景景观物业业。（2） 污染状状况较严严重，对对高档住住宅物业业的影响响较大。（3） 周边的的行政机机构较多多，治安安状况较较好。（4） 现有通通通畅但但不便利利。（5） 整个

15、卫卫生环境境较差，对对项目形形象以及及未来业业主的生生活影响响较大。3、从地地块周边边生活方方式探讨讨（1） 从居民民习惯购购物场所所看，周周边的购购物场所所包括菜菜场较少少，大部部分商场场集中在市市中心，距距离本地地块较远远。（2） 周边居居民家庭庭数量及及人口总总数看，周周边的家家庭数量量及人口口较多，但但素质较差差，与本本物业不不相称。（3） 周边居居民文体体设施，长长春市民民的户外外活动较较少，对对文体设设施的需需求并不是很很强烈。（4） 从医疗疗卫生看看，项目目地周边边的人口口较多，但但作为配配套的医医院只有有一家规模中中等的前前卫医院院及肿瘤瘤医院，是是不够的的，而且且距离较较远。

16、（5） 从宾馆馆餐饮、邮邮政电信信、娱乐乐设施以以及金融融服务看看，现代代社会离离不开理财，理理财就需需要银行行或证券券交易场场所，但但作为新新开发的的高新技技术开发发区，这些些配套还还不是很很齐全。4、从地地块规划划探讨（1） 从地块块规划的的技术经经济指标标看，本本地块建建成的住住宅物业业的质素素较其它它楼盘高高，竞争争力较强强。（2） 从地块块所肩负负的城市市功能看看，也有较大大支持。 总结：总体来说说，由于于项目地地的地理理位置、周周边的生生活配套套、生态态环境、景景观以及污染等等因素的的影响，项项目地块块暂时不不具备成成为高档档住宅物物业的基基础素质质，至少少，现阶阶段在本本地块发发

17、展高档档住宅物物业是不不适合的的。二、住宅宅商品房房市场现现状调研研2-1、住住宅商品品房市场场总体概概况1、 220011年住宅宅商品房房市场开开发现状状（1）、开开发投资资总额：全市开开发投资资48.5亿元元，比上上年增加加60.1%。（2）、总总建筑面面积：达达4000万平方方米。（3）、总总施工面面积：为为6666.7万万平方米米，新开开工面积积5144.9万万平方米米。（4）、竣竣工面积积：2994万平平方米。（5）、总总销售额额：销售售1344.7万万平方米米，实现现销售额额30.9亿元元比上年年增长63.55%。其其中销售售给个人人1344.1万万平方米米，占销销售总量量的999

18、.6%。（6）、空空置量：20001年以以前市场场总体空空置量为为6000余万平平方米，220011年为144.9万平平方米的的房屋空空置，预预计20002年年长春市市楼盘总总量的空空置在8800万万平方米左左右。（7）、整整体市场场的供给给压力分分析静态分析析：从以以上数据据可以看看出，220011年长春春市房地地产年供供给量远远大于年年销售量量。同时时，长春春市房地地产市场场整体空空置量较较大，市市场供给给压力大大，房地地产市场场形势严严峻。动态分析析：第一一，城市市整体经经济的良良性运行行保证了了房地产产市场健健康发展展的大环环境；第第二，现现有市民民的居住住状况对对房地产产市场的的发展

19、有有利。说明：以以上数字字出自政政府20001年年年鉴和和政府有有关部门门的统计计资料。2、现有有住宅商商品房的的基本素素质分析析（1）、不不同区域域的住宅宅商品房房量化分分析A、基本本分布及及数量示示意图B、基本本销售情情况B-1、本本项目33.5公公里范围围内共有有58个个项目：其上市销销售年限限：1-3年销售率：10%-700%B-2、其其它地区区：622个经营销售售年限：1-33年销售率：40%-955%C、原因因分析：其它地区区的房价价、小区区环境、建建筑档次次、综合合评定普普遍比本本项目区区域要低低，基本本吻合长长春市场场基本需需求，且且规模较较小，个个体产品品数量有有限。（2）、

20、不不同价格格住宅商商品房的的数量分分布A、 基基本分布布及价格格示意图图B、销售售情况25000元/平平方米以以下：销销售状况况良好，基基本不用用媒体宣宣传；25000-30000元元/平方方米：小小户型销销售状况况良好，大大户型略略有积压压，媒体体宣传力力度较大大；30000-40000元元/平方方米：小小户型销销售状况况较好，大大户型积积压严重重，媒体体宣传力力度较大大。40000元/平平方米以以上：销销售率普普遍不超超过50%。C、 原原因分析析楼盘的户户型过大大，总价价过高，超超过普通通市民的的承受能能力。（3）、不不同面积积住宅商商品房的的户型分分布A、 基基本分布布110平平方米以

21、以下为“一室、二二室”，1100-1330平方方米：“二室、三三”，1300-1660平方方米：“三室、四四室”，1600平方米米以上：四室以以上B、 销销售情况况110平平方米以以下较好好，1100-1330平方方米一般般，1300-1660平方方米，较较困难，1600以上困难难。C、 原原因分析析第一、长长春市大大多数人人的住宅宅商品房房消费心心理并不不是越大大越好，比比较注重重面积的的实用和和住宅总总价的控控制。第二、购购买市场场的主力力为社会会的中低低阶层，购买能力有限；第三、长长春的经经济发展展有限，流流动人口口的支持持乏力；（4）、消消费者认认可程度度A、整个个市场的的知名度度分布

22、示示意图B、区域域个体单单位特征征南湖地区区：大户户型（1140-1600）为主主，配以以中、小小户型（1100-1200）；卫星路沿沿线：大大户型为为主，配配以中、小小户型；亚泰地区区：中户户型为主主，配以以大、小小户型其它地区区：中、小小户型为为主，个个别大户户型C、环境境、交通通、配套套的基本本素质认认可情况况南湖地区区：以长长春缺乏乏的自然然水景为为主，城城市配套套设施具具有均好好性。卫星路沿沿线：以以自然景景观为主主，交通通方便，城城市配套套缺乏，需需项目自身解决决，业主主生活并并不十分分方便，但但随着该该区域所所出现的的系列大大盘及炒炒作，市市民基本本认可区区域价格格为25500-

23、30000元/平方米米。 亚泰地区区：老居居住区内内新兴的的高尚居居住区，在在长春市市民心中中位置较较偏，但交交通、配配套设施施较好，生生活方便便，而且且，随着着亚泰公公司的品品牌及实实力，以以及超大大盘亚泰花花园的兴兴建，这这个居住住区有高高档化的的趋势。D、区域域价格认认可情况况南湖地区区为30000-445000元/平平方米；卫星路路沿线为为25000-335000元/平平方米；亚泰地地区为25000-330000元/平平方米；其它地地区为225000元/平平方米以以下。E、原因因分析南湖地区区、卫星星路沿线线、亚泰泰地区是是长春市市近阶段段热点区区域，除除亚泰外，其其它地区区的自然然景

24、观资资源较好好；三个个地区的的楼盘开开发数量量较多，项项目规模模较大，素素质较好好，远远远高于其其它地区区。3、整体体市场发发展态势势分析（1）、220022年政府府对房地地产业的的措施 20002年年长春市市计划完完成房屋屋施工面面积5000万平平方米（其其中经济济适用房房2500万平方米米），施施工总量量要比220011年下降降21.6%。政政府有意意识地控控制商品品房的投投放量，增增大经济济适用房房的建设设力度，对对房地产产市场宏宏观调控控，这对对长春市市房地产产市场健健康、有有序的发发展是十十分有利利的。（2）、市市场购买买能力长春市区区现有人人口2990万人人，约886万户户。200

25、11年长春春市GDDP第一一次突破破10000亿。20011年长春春市人均均可支配配收入663399元。可见，整整体经济济不强，购购买力不不高是造造成整个个市场供供大于求求的主要要原因。（3）、住住宅商品品房的实实际需求求量评估估20022年长春春市均价价30000元/平方米米以上的的新楼盘盘上市总总量约1130万万平方米米（不含本本项目）。长长春市330000元/平平方米以以上的住住宅商品品房现存存量约1100万万平方米米；20001年年长春市市30000元/平方米米以上的的住宅商商品房销销售量约约为211万平方方米。按年经济济增长速速度7%，预计计20002年长长春市住住宅商品品房实际际需

26、求量量约1220万平方米，其中对均价3000元以上的住宅商品房实际需求量不超过25万平方米。（4）、发发展趋势势描述长春市房房地产市市场形势势严峻，同同类楼盘盘竞争激激烈，且且市场购购买力较较弱，开开发结构不不合理，产产品档次次和个体体产品严严重脱离离市场。任何一个个房地产产市场的的发展，最终需要购买力支持，而经济的发展与市民生活水平的提高才可能实现购买力的增强，因此，就长春市的经济状况，我们对未来的长春市场依然持不乐观的态度。4、政府府对房地地产的相相关政策策（1）近近阶段，央央行逐渐渐调低银银行存款款利率。（2）119999年100月，根根据国家家将房地地产业作作为新的的经济增增长点和和消

27、费热热点的有关规规定，长长春市出出台了关于搞搞活长春春市房地地产市场场若干规规定，全全面放开开了房地地产市场场，大幅幅度降低低了房地地产交易易的契税税，同时时加大了了房改力力度。（3）220011年上半半年，房房屋交易易费再次次下调，拉动了内需。5、整体体市场条条件对发发展住宅宅商品房房的支持持和阻碍碍（1）、支持：A：政府府相关政政策和措措施对房房地产的的促进。B：长春春市整体体经济水水平不断断上升，个个人收入入逐步提提高。C：长春春市区人人口2990万，人人均居住住面积113平方方米，房房地产消消费市场场较为庞庞大。D：长春春市是吉吉林省的的省会城城市，省省市机关关众多，城城市投资资力度较

28、较大。并并且对外外来人口口和资金金的吸引引力较大大，特别别是周边边地区有有产阶层层。（2）、阻碍：A：购买买力较弱弱、开发发量大、开开发结构构不合理理、个体体产品设设计凌驾驾于市场场之上等等现象说说明长春春市房地地产市场场严重脱脱离了市市场规律律，畸形形发展。B：长春春市房屋屋空置量量约8000万平平方米，市市场压力力大，消消化周期期长。C：长春春市整体体施工水水平较低低，商品品房质量量投诉率率较高。D:整体体市场对对高档商商品房的的需求不不旺.2-2、项目所在区域市场概况1、区域域市场态态势 项项目区域域内的楼楼盘较多多，长春春市近55年内的的楼盘有有45%左右集集中在项项目区域内。长长春市

29、中中高档楼楼盘有775%左左右集中中在项目目区域内内。因此此，我们们可以看看出，项项目区域域内的中中高档楼楼盘的竞竞争是非非常激烈烈的，区区域市场场供给压压力较大大。2、区域域住宅商商品房营营销市场场特点（1）价价格水平平区域住宅宅商品房房的价格格可分为为三个档档次：225000-30000元元/平方方米；30000-440000元/平方方米；40000元/平方米米以上（部部分经济济适用房房为20000-25000元/平方米米）（2）户户型及面面积按市场认认可程度度，区域住住宅商品品房的面面积可分分作三个个档次：非常认认可1330平方米以以下的二二室-三三室；一般：1300-1660平方方米的

30、三三室-四四室；对对1600平方米米以上的的四室-五五室认可可程度较较低。（3）建建筑风格格层高：22.8-3.11米；建筑风格格：欧陆陆风格、现现代风格格等；公共设施施：停车车场、园园林绿化化、道路路等；（4）配配套较注重购购物、交交通、医医疗、教育、娱娱乐等；3、区域域条件对对发展住住宅商品品房的支支持和阻阻碍 （1）、支持：A：市场场热点向向朝阳区区（南湖湖周边）和和向南（卫卫星路沿沿线）转转移；B：轻轨轨的修建建使交通通更加便便利，快快捷。C、产业业政策的的优惠，鼓鼓励高新新技术企企业入住住高新科科技园区区。D、大专专院校的的迁入，如如：吉大大南校，吉吉林工学学院等。E、即将将建成的的

31、沃尔玛玛超市对对居民能能够带来来诸多便便利。（2）、阻碍：A、项目目位于热热点区域域的延伸伸段，区区位优势势不明显显。B、项目目周边配配套匮乏乏，方圆圆2000米内无无大型菜菜市场、医医院、银银行、邮邮局、小小学、娱娱乐场所所等生活活配套，距距本案2200米米左右的的大型超超市“沃尔玛玛”尚未开开工，且且营业时时间尚未未确定。C、地块块周围有有农田，棚棚户区；棚户区区住户乱乱抛的废废物，使使周围的的水、空空气和土土地都受受到一定定程度的的污染；环卫处处的垃圾圾存放处处，也造造成了一一定程度度的污染染；同时时，四面面临路也也带来噪噪音污染染。三、住宅宅商品房房的消费费市场调调研3-1、调调研对象

32、象的确定定本次从项项目出发发的市场场抽样调调查，主主要目的的是寻找找与项目目目标客客户可形形成类比比的群体体特征及及其他们们对项目目的需求求点、接接受信息息渠道等等，以便便未来营营销策划划的确定定和实施施能得到到准确有有效的市市场支持持。依据我们们对长春春市场的的调查和和了解，长长春市场场所有的的高消费费、娱乐乐场所及及高档住住宅区都都集中在在朝阳区区、南关关区两个个区域内内。根据长春春市民的的区域文文化和消消费心理理，针对对项目的的市场定定位及本本项目的的目标客客户群，所所以我们们将市场场采样调调查的区区域主要要集中在在朝阳区区、南关关区及二二道区靠靠近伊通通河的部部份地区区。由于本项项目单

33、套套房总价价平均在在五十万万元左右右，其主主要购买买者是市市场金字字塔尖的的部分，所所以本项项目的潜潜在置业业客户群群将以二二次置业业者和高高收入者者为主，综综合本项项目的市市场定位位和消费费群体的的定位，所所以我们们将这次次市场采采样调查查的对象象、样本本投放比比例以及及访问方方式主要要分为以以下几类类：私营业主主、企事业业单位的的中高层层管理人人员、高高档商品品商场或或高消费费娱乐场场所进出出的人士士、专业业人士（如如医师、教教师等）、入户调查（如东朝阳路、重庆路有810年楼龄的建筑，在当时有一定规模、档次的居民区等）、周边乡镇的企业家、长春飞机场的侯机室、均价3000元/平方米楼盘售楼处

34、进出的准客户等。3-2、市市场消费费需求调调研1、消费费需求基基础调研研（1）、消消费者对对本项目目地认知知度从消费者者对项目目地的评评价来看看，只有有15%的人对对本项目目地认可可,认为项项目地是是长春市市的高档档住宅区区。（2）、家家庭收入入从调查显显示，个个人年收收入在五五万元以以下者，占占整个调调查对象象的866%。由由于受访访者对自自己收入入的保守守，调查查对高收收入家庭庭的成功功率不大大，所以以受访问问者的实实际收入入应超出出此次的的调查数数据，长长春市普普通消费费者家庭庭收入较较低，个个体工商商户、政政府公务务员、企企业主、企企业高级级管理人人员和高高级技术术人员等等收入相相对较

35、高高。 （3）、动动机调研研潜在消费费者购买买住宅的的主要目目的为：自用购购买占886.77 %，投投资性购购买仅占占8 %，这将将会给处处于环境境配套好好、物业业素质良良好的项项目带来来市场机机会。（4）、面面积统计表明明：消费费者中，计计划购买买的面积积主要集集中于880-1150平平方米的的，占总总调查对对象的992 %,（其其中又以以80-1000平方米米及1000-1120平平方米为为最多，分分别为448 %及288 %）。这这说明长长春市民民对大户户型接受受度不高高。（5）、建建筑风格格 统计计表明，目目前长春春市民比比较接受受欧陆风风格、美美式风格格、中式式风格、现现代风格格，这

36、说说明长春春市民接接受外来来事物的的能力很很强。这这将对新新开发的的、建筑筑外观漂漂亮的新新项目带带来市场场机会。（6）、对对项目区区域环境境的认可可度统计表明明，消费费者对本本项目区区域环境境的评价价来看，只只有233%的人人对本项项目区域域环境认认可，认认为一般般的占333%，不不满意占占44%。（7）、基基础需求求特征总总结通过对以以上数据据的分析析和整理理，购买买市场对对本项目目需求的的基础特特征如下下：A、消费费者结构构多集中在在企业管管理者和和技术人人员、政政府公务务员、私私营业主主及另外外一部份份高收入入者，他他们购买买物业的的目的主主要是“住房享享受”的二次次置业者者。 另一方

37、面面，他们们有一定定的经济济基础、文文化层次次，对购购买物业业有一定定的知识识和经验验，所以以才真正正知道所所要购买买物业的的价值。 由此，可可以判断断，在本本物业营营销推广广中，最最直接的的传播和和宣传对对象将是是收入较较高的群群体。 B、购买买动机据调查统统计，自自用型购购买占886.77 %，投投资性购购买仅占占8 %，这同同样说明明市场中中，“享受型型”的二次次以上置置业者给给本物业业的价值值影响。C、面积积主要集中中在800-1440平方方米（其其中又以以1000-1220平方方米为最最多）1140-1800平方米米的仅占占市场的的8%份份额。但但是本项项目的单单套建筑筑面积的的主力

38、户户型多为为1500平方米米左右，市市场对本本项目的的压力很很大。 D、建筑筑风格从建筑风风格来看看，目前前长春市市民最易易接受的的建筑风风格以欧欧陆风格格、中式式、美式式及现代代风格为为主。 在购买买过程中中对现代代、流畅畅、明快快的建筑筑立面和和造型较较为感兴兴趣。2、消费费者对个个体产品品的要求求购买者市市场对个个体物业业的要求求，直接接反映出出他们对对所购买买物业的的理想素素质，因因此，我我司们将将它独立立放入一一个小节节来研究究。（1）、户户型近8成选选择三房房两厅、二二房两厅厅的住宅宅物业。（2）、景景观对小区环环境设施施要求较较高，除除新颖、精精致外，还还要有深深刻的文文化内涵涵

39、。（3）、装装修以毛坯房房和简单单装修为为主，占占总比例例的766%。（4）、户户型结构构及面积积比例A、两房房单位（二二房二厅厅一卫）A-1、卫生间：一个，面积为5平方米左右A-2、卧 室：两间，面积各为12-20平方米左右A-3、客 厅：20-30平方米左右A-4、餐 厅：面积10平方米左右A-5、一至两个阳台B、三房房单位：B-1、卫生间：两个，单位面积为3.5-7平方米左右B-2、卧 室：三间，面积各为10-25平方米左右B-3、客 厅：面积为25-35平方米左右B-4、餐 厅：面积为10平方米左右B-5、二个阳台：C、四房房单位：C-1、卫生间：两个，面积为3.5-7平方米左右C-2

40、、卧室：四间（含一个工人房），面积各为7-25平方米左右C-3、客厅：面积为30-40平方米左右C-4、餐厅：面积为10平方米左右C-5、二个阳台：D、错层层单位D-1、4-5个卧室（含一个工人房），面积各为7-25平方米左右D-2、卫生间：两个，面积各为3.5-7平方米左右D-3、客厅：面积为30-40平方米左右D-4、餐厅：面积为15平方米左右D-5、二个阳台总结：受访问者者对小区区内部环环境设施施要求完完善，外外部景观观明畅，生生活配套套设施完完善。从交楼装装修标准准来看，毛毛坏房和和普通装装修是受受访问者者认为开开发商交交楼标准准的理想想标准。从户型结结构来看看，受访访问者喜喜欢的房房

41、屋结构构在二房房二厅、三三房二厅厅、四房房二厅，面面积在1100-1500平方米米之间，占占近市场场的五成成。3-3、对对项目的的综合素素质调研研1、物业业管理对物管理理的认识识相对较较浅，希希望本地地有名的的物业公公司来管管理。此此外，目目前外地地著名品品牌物业业管理公公司在长长春还没没有相应应的知名名度，使使受访者者缺少对对物业公公司的了了解，也也是导致致受访者者偏向开开发公司司自己管管理和本本地其他他管理公公司的原原因。2、项目目居住环环境从潜在购购买者对对项目地地区域的的居住环环境评价价来看，感感到一般般和不满满意的有有五成，感感到满意意及很满满意的只只有近二二成左右右。3、区域域发展

42、前前景从市场调调查研究究显示，对对本项目目区域的的发展前前景感到到满意和和一般的的有五成成，感到到不满意意的近一一成，这这说明潜潜在消费费者对本本项目区区域的发发展前景景看好。4、周边边生活配配套从市场调调查研究究显示，受受访者对对本项目目地区域域内的生生活配套套设施感感到满意意和一般般的仅占占三成，不不满意和和很不满满意的占占五成。5、市政政配套市场调查查研究显显示，受受访问者者对本项项目区域域的市政政配套设设施感到到不满意意的占二二成，感感到满意意和一般般的仅占占五成。6、区域域环境从市场调调查研究究显示，受受访问者者对本项项目地的的区域环环境感到到不满意意的占二二成，感感到满意意和一般般

43、的占将将近五成成。总结：综合上述述统计，消消费市场场对本项项目地的的认可程程度为一一般占总总比例的的35%，对本本项目的的综合环环境满意意的占115%，对对本项目目的综合合素质不不满意的的达344%，通通过对上上述的市市场调查查研究，本本项目将将面对市市场的严严峻压力力，那么么本项目目在营销销推广中中应积极极改善小小区环境境及外部部环境，还还要积极极与政府府协商，尽尽量改善善本项目目地市政政配套设设施。3-4、消消费能力力调研1、资金金来源从购买资资金主要要来源来来看，所所调研的的购买群群体以储储蓄资金金、投资资收益为为主（所所占的比比例均在在三成左左右），可可见其购购买资金金的趋向向。2、总

44、价价承受能能力潜在消费费对象对对所购物物业的承承受能力力基本上上在200万以下下，占调调研对象象（长春春较高收收入阶层层）的669%，220-555万之之间的占占市场的的29%，555万以上上的占22%。3、付款款方式此次调研研的对象象为私营营业主、企企业高级级管理、高高技术人人员以及及政府公公务员，这这些对象象基本上上是长春春市的高高收入者者，付款款方式也也因人而而异，所所选择的的付款方方式的比比例也相相近。从从一次性性付款占占27%的比例例看来，如如果能改改变此类类消费者者的消费费观点，其其将是我我们的潜潜在客户户。这将将是我们们营销和和广告推推广的重重心。4、按揭揭付款的的首付从潜在消消

45、费对象象的购买买资金预预算来看看，有五五成以上上的潜在在目标客客户群体体选择的的首期款款在5-10万万之间。5、月供供款从调查数数据统计计显示，月月供款基基本控制制在20000元元左右。6、总结结购买者对对其可能能的购买买行为持持如下看看法：（1）、物物业的购购买资金金将主要要来源于于投资收收益和家家庭储蓄蓄，它们们为购买买者主要要的资金金来源；（2）、受受访者有有七成左左右的客客户选择择按揭购购房，我我们项目目的单套套房款总总额较大大，单套套房贷款款额度也也相对较较大，其其总价承承受能力力将在335万至至1000万元之之间，首首期款则则在6-20万万元之间间，这就就界定了了项目在在上市销销售

46、时，应应尽量提提供八成成左右的的银行按按揭贷款款和其它它灵活的的付款方方式。（3）、从按揭年限来考虑。本项目普遍户型按揭款达50万左右，虽然购买者大多数为有固定高收入者和私营业主，但为减少购买者的压力，应尽可能提供较长时间的贷款年限。3-5、消消费者的的基本情情况1、职业业购买群体体为具有有较高收收入的私私营业主主、政府府公务员员、企事事业单位位的高级级管理人人员和技技术人员员，由此此分析可可知，对对高价位位的本项项目有一一定的市市场支持持。 2、年年级（年年龄段）集中在335-555岁这个个年龄段段，占了了调查对对象的九九成，其其中355-455岁年龄龄段的最最多，占占总体调调查对象象的七成成。3、家庭庭人口从潜在消消费群体体目前现现有的家家庭成员员数量上上分析，三三口之家家占了调调查对象象的五成成（511%），因因此，产产品设计计应重点点考虑此此类家庭庭对购买买居住物物业决策策的影响响。例如如外观、传传播口号号、消费费品设置置等。4、文化化程度中专至本本科的购购买群体体是主力力，由此此可见，购购买群体体的文化化教育程程度较高高，对营营销传播播的信息息需要有有一定文文化涵养养，同时时，按他他们习惯惯接受的的媒体进进行传播播。3-6、消消费群体体的总体体特征