第七章房屋及设施设备管理11245.docx

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1、第七章 房屋屋及设施施设备管管理第一节 房屋屋及设施施设备概概述1、简述述房屋及及设施设设备管理理的概念念答：房屋屋及设施施设备管管理是指指对房屋屋及配套套的设施施设备的的日常运运行维护护和管理理、大中中小修及及更新改改造。2简述房房屋种类类的划分分？答：（11）按房房屋的建建筑结构构类型和和材料可可分为：砖木结结构、混混合结构构、钢筋筋混泥土土结构和和其他结结构。（结结构材料料）（2）按按房屋承承重受力力方式可可分为：墙承重重结构、构构架式承承重结构构、筒体体结构或或框架筒筒体结构构承重和和大空间间结构承承重。（承承重方式式）（3）按按房屋的的层次和和高度可可分为：低层建建筑、多多层建筑筑和

2、高层层建筑。（层次和高度）按房屋的的用途可可分为：居住用用途、商商业用途途、工业业用途和和其他用用途。3、简述述房屋的的基本组组成部分分？房屋的基基本组成成部分包包括以下下三部分分：（1）结结构部分分：基础、承承重结构构、非承承重墙、屋屋面、楼楼地面等等；（2）装装修部分分：门窗窗、外抹抹灰、内内抹灰、顶顶棚、细细木装修修等；（3）设设施设备备部分：水卫、电电气、暖暖通、特特殊设备备（如消消防、避避雷、电电梯）等等项目。4、简述述设施设设备的种种类和组组成？答：设施施设备的的种类和和组成主主要包括括以下方方面：（1）供供配电：变压器器、配电电柜和线线路；（2）消消防：报报警系统统、消防防控制中

3、中心、消消防水泵泵、消火火栓系统统、喷淋淋系统、自自动灭火火系统、防防排烟系系统。（3）空空调：中中央空调调、局部部空调、混混合空调调。（4）采采暖：热热水供暖暖、蒸汽汽供暖、热热风供暖暖。（5）给给排水：水泵、水水箱水池池、阀门门和管网网、沉沙沙井和化化粪池。（6）电电梯：载载人电梯梯、载货货电梯、手手扶电梯梯、杂物物电梯。（5）电电信和智智能化系系统：电电话、有有限卫星星电视、闭路电视监控、对讲报警、公共信息服务、网络专线接入、周界防越系统、电子巡更系统、室内报警系统、车场管理系统。6、简述述房屋及及设施设设备管理理的基本本要求？答：（11）做好好房屋及及设施设设备的维维护保养养工作，充充

4、分发挥挥设施设设备功能能，有效效延长设设施设备备的使用用寿命，并并且始终终把安全全管理工工作放在在最重要要的位置置上。（维护保保养与安安全的重重要性）（2）开开展技术术更新与与改造，降降低能源源消耗，改改善房屋屋及设施施设备状状态。（技术更更新与节节能降耗耗）7、简述述房屋及及设施设设备评价价的主要要参考指指标？答：房屋屋及设施施设备评评价参考考的主要要指标包包括房屋屋完好率率、危房房率和设设施设备备完好率率。（1）房房屋完好好率：房房屋完好好率，是是指完好好房屋与与基本完完好房屋屋建筑面面积之和和占房屋屋总建筑筑面积的的百分比比。（2）危危房率：危房率率就是指指危险房房屋的建建筑面积积占房屋

5、屋总面积积的百分分比。根据房屋屋的完好好及损坏坏程度，将房屋的完损等级分为以下五类:完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房、危险房。（3）设设施设备备的完好好率：设设施设备备的完好好率是指指完好设设施设备备数量占占全部设设施设备备数量的的百分比比。8、简述述房屋及及设施设设备管理理的内容容与方法法？答：（11）使用用管理。一方面是是要求业业主或者者物业使使用人正正确使用用房屋及及设施设设备，另另一方面面是要求求物业管管理单位位认真做做好房屋屋及设施施设备的的维修保保养、巡巡视检查查工作。（2）维维修保养养。维修保养养的主要要内容包包括：对对房屋和和设施设设备进行行的定期期检查、维维护、清清

6、洁及润润滑，损损耗或故故障时的的维修；必要情情况下的的专业测测试；无无法维修修或无修修理价值值时的更更新以及及材料、结结构和设设计方面面的改善善等。（3）安安全管理理。通过安安全教育育使员工工和业主主、物业业使用人人树立安安全意识识，了解解安全防防护知识识和安全全管理规规定。建立健健全各类类安全管管理制度度并严格格遵守。提供必必要的安安全和防防护装置置装备。（4）技技术档案案管理。（5）采采购和零零备件管管理。（6）工工量具和和维修用用设备的的管理。（7）外外包管理理。（8）技技术支持持。第二节 房屋屋及设施施设备维维修养护护与计划划的制定定1、简述述房屋及及设施设设备维修修养护的的方式？答：

7、（11）预防防性维修修：为了了降低故故障率或或者防止止房屋及及设施设设备性能能劣化，按按事先规规定的修修理计划划和技术术要求进进行的维维修活动动，称为为预防性性维修。预防性维修是物业管理应提倡的主要维修养护方式。预防性维修有以下几种方式：计划性性预防维维修。计计划性预预防维修修又称定定期维修修，具有有周期性性特点。状态监监测下的的预防维维修。这这是一种种以设施施设备的的状态监监测和技技术诊断断的基础础上，按实实际需要要进行维维修的预预防维修修方式。改善型型预防维维修。对对设施设设备局部部结构和和零件设设计加以以改造，结结合修理理进行改改装以提提高其可可靠性和和维修性性的措施施，称为为改善性性维

8、修。（2）事事后维修修：事后后维修是是对一些些没有列列入预防防维修计计划的项项目，在在发生故故障或性性能降低低到不能能满足使使用要求求时才进进行维修修。（3）紧紧急抢修修：紧急急抢修是是对意外外事件引引发的故故障进行行的紧急急修理，这类意意外事件件是偶然然发生的的，往往往不具有有预见性性，难以以进行事事前准备备。2、简述述房屋及及设施设设备的修修理类别别？答：房屋屋及设施施设备的的修理类类别包括括：大修修、中修修和小修修。3、简述述修理周周期、修修理间隔隔期和修修理周期期结构的的概念？答：（11）修理理周期：对已使使用的设设施设备备来说，修修理周期期是指两两次相邻邻大修之之间的间间隔时间间；对

9、新新设备来来说，修修理周期期是指从从开始使使用到第第一次大大修之间的的间隔时时间（单单位：月月或年）。（2）修修理间隔隔期：修修理间隔隔期是指指两次相相邻计划划修理之之间的工工作时间间（单位位：月）。（3）修修理周期期结构：修理周周期结构构指在一一个修理理周期内内应采取取的各种种修理方方式的次次数和排排列顺序序。如小小修小修 中修小修小修大修。4、简述述房屋及及设施设设备维修修养护计计划的种种类?答：（11）按时时间进度度编制的的计划可可分为：年度维维修保养养计划；季度维维修保养养计划；月维修修保养计计划。（2）按按修理类类别编制制的计划划可分为为：房屋屋维修养养护计划划；空调系系统维修修保养

10、计计划；供配电电维修保保养计划划；消防系系统维修修保养计计划等。5、简述述房屋及及设施设设备维修修保养计计划的编编制依据据？答：维修修养护计计划的编编制依据据为：（1）房房屋及设设施设备备的修理理周期与与修理间间隔期；（2）房房屋及设设施设备备的使用用要求和和管理目目标；（3）安安全与环环境保护护的要求求；（4）房房屋及设设施设备备的技术术状态。6、简述述编制房房屋及设设施设备备维修养养护计划划应考虑虑的问题题？答：（11）物业业使用或或运行急急需的、影影响其他他系统使使用的、关关键性的的设施设设备应重重点提前前安排修修理，这这样可减减少对日日常使用用的影响响；（重重要设施施设备的的提前检检修

11、）（2）应应考虑维维修保养养工作的的平衡，使使全年工工作能均均衡地进进行。对对待修理理的设施施设备应应按轻重重缓急安安排计划划；（均均衡维修修计划）（3）应应充分考考虑维修修前的准准备时间间和维修修保养工工作时间间；（4）应应切实考考虑企业业资源和和能力能能否保障障各项目目的维修修保养，如果能力或资源不足，就应该考虑项目外包或寻求技术支持，不应降低维修保养的技术要求；（根据自身实际情况考虑是否需要技术支持和项目外包）（5）计计划最后后确定前前，资金金一定要要落实，确确保计划划内每项项工作的的资金都都有足额额的保障障，否则则，应该该按照轻轻重缓急急做删减减调整，重重新制定定计划；（计划划确定前前

12、，资金金一定要要落实，否否则需要要调整计计划）（6）所所制定的的计划应应该包括括必要的的工作程程序和检检验程序序，使计计划具有有可操作作性和可可验证性性；（7）对对物业使使用或运运行有较较大影响响的关键键设备，应应尽可能能安排在在非高峰峰期检修修，以缩缩短停歇歇时间（如如中央空空调系统统的冬季季检修、采采暖系统统的夏季季检修等等）。（关关键性设设备的非非高峰期期检修）7、简述述编制房房屋及设设施设备备维修养养护计划划的流程程？答：编制制维修养养护计划划的流程程如下：（1）明明确目标标；（2）收收集材料料：以往运运行记录录、技术术状况诊诊断、技技术档案案资料。（3）计计划草案案编写；（4）计计划

13、草案案论证；技术可可行性分分析、资资源的满满足情况况、资金金的落实实情况、能能否满足足需求、计计划的可可执行性性和验证证办法。（5）计计划确定定，履行行必要的的批准手手段，一一般还要要向业主主进行必必要的解解释或说说明；（6）执执行计划划，根据据实际情情况的变变化进行行适当的的调整。8、简述述房屋及及设施设设备维修修养护计计划的内内容？答：维修修养护计计划的内内容包括括：（1）维维修养护护的对象象：名称称、位置置、状态态、范围围。（2）维维修养护护的责任任人：人人员构成成、分工工和责权权。（3）维维修养护护的标准准：包括括养护的的频次和和时间间间隔。（4）维维修养护护的方法法：包括括必要的的程

14、序和和规定。（5）维维修养护护效果的的验证：包括验验证的方方法、记记录等。9、简述述房屋及及设施设设备维修修养护计计划的实实施？答：（11）修前前预检。修前预检检是对待待修房屋屋、设施施设备进进行全面面的检查查，目的的是掌握握修理对对象的技技术状态态。修前前预检可可按下面面的步骤骤进行：技术人人员首先先要阅读读技术说说明书和和各类图图纸，熟熟悉对象象的结构构、性能能和技术术指标。其其次是查查看技术术档案，了了解对象象的故障障及其修修理的历历史情况况；使用和和维护人人员介绍绍对象目目前的技技术状态态和主要要缺陷；进行外外观检测测；进行运运行检查查，开动动设备，观观察运行行情况；按部件件解体检检查

15、；预检完完毕后，将将记录进进行整理理，编制制维修工工艺准备备资料。（2）修修前资料料准备。修前预检检结束后后，工程程技术人人员需准准备各类类图纸、图图样、记记录表格格以及其其他技术术文件等等。（3）修修前工艺艺准备。资料准备备工作完完成后，根根据情况况决定是是否编制制修理的的工艺规规程或设设计必要要的工艺艺装备等等。（4）其其他准备备。其他准备备包括对对材料及及零备件件、专用用工、量量具和设设备的准准备，以以及具体体落实停停修日期期和时间间、向业业主和有有关部门门发出通通知、清清理作业业现场等等设施设设备停修修前的准准备工作作。（5）组组织实施施。要严格按按照房屋屋及设施施设备的的维修计计划实

16、施施，在确确保安全全的前提提下，注注意控制制一下几几个因素素：质量控控制；进度的的控制；成本控控制。（6）验验收和存存档。第三节 共共用设施施设备的的运行管管理1、简述述共用设设施设备备的运行行管理主主要包括括哪些内内容？答：共用用设施设设备的运运行管理理主要包包括以下下内容：（1）制制定合理理的运行行计划；（2）配配备合格格的运行行管理人人员；（3）提提供良好好的工作作环境；（4）建建立健全全的必要要规章制制度；（5）设设施设备备的状态态管理；（6）节节能管理理；2、简述述在设施施设备的的运行管管理中如如何制定定合理的的运行计计划？答：根据据设施设设备和物物业的实实际情况况所制定定的合理理使

17、用计计划，应应包括开开关机时时间、维维护保养养时间、使使用的条条件和要要求等方方面的内内容，这这些内容容会根据据具体物物业的实实际情况况和季节节、环境境等因素素的变化化而有所所区别，以以满足安安全、使使用、维维护和经经济运行行方面的的需要。3、简述述在设施施设备的的运行管管理中如如何配备备合格的的运行管管理人员员？答：物业业服务企企业应根根据设施施设备的的技术要要求和复复杂程度度，配备备相应的的操作者者，确保保设施设设备的正正常运行行和操作作人员的的安全。操作人员员经培训训考核合合格后，才才能独立立上岗操操作相关关工作专专业的设设备。供供配电、电电梯、锅锅炉运行行等特殊殊工种还还还需经经政府主

18、主管部门门组织考考核发证证后上岗岗。4、简述述在设施施设备的的运行管管理中如如何提供供良好的的工作环环境？答：工作作环境不不但与设设施设备备的正常常运转，减减少故障障，延长长使用寿寿命有关关，而且且对操作作者的情情绪也有有重大影影响。为为此，应应安装必必要的防防腐蚀、防防潮、防防尘、防防震装置置，配备备必要的的测量、保保险、安安全用仪仪器装置置，还应应有良好好的照明明和通风风设备等等。5、在设设施设备备的运行行管理中中如何建建立健全全必要的的规章制制度？答：（11）实行行定人、和凭证操作设备制度，不允许无证人员单独操作设备，对多人操作的设施设备，应指定专人负责。（2）对对于连续续运行的的设施设

19、设备，可可在运行行中实行行交接班班制度和和值班巡巡视记录录制度。（3）操操作人员员必须遵遵守设施施设备的的操作和和运行规规程。6、简述述设施设设备的运运行管理理中如何何进行设设施设备备的状态态管理？答：（11）设备备及检查查。设备的检检查就是是对其运运行情况况、工作作性能、磨损程度进行检查和校验，提高维修质量和缩短维修时间。按检查时时间的间间隔，通通常分为为日常检检查和定定期检查查。日常检查查：日常常检查是是操作人人员每天天对设备备进行的的检查，在在运行值值班巡视视中实施施。定期检查查：定期期检查是是在操作作人员参参加下，由由技术人人员按计计划定期期对设备备进行的的检查，属属定期维维护保养养内

20、容。（2）设设备的状状态监测测。设备状态态监测分分为停机机监测和和不停机机监测（又又称在线线监测）。设设备的状状态监测测根据不不同的检检测项目目采用不不同的方方法和仪仪器，通通常采用用的有直直接检测测、绝缘缘性检测测、温度度检测、震震动和噪噪声监测测、泄漏漏检测、裂裂纹检测测和腐蚀蚀检测等等。（3）定定期预防防性试验验。对动力设设备、压压力容器器、电气气设备、消消防设备备等安全全性要求求较高的的设备，由专业人员按规定期限和规定要求进行试验，通过实验可以及时发现问题、消除隐患或安排修理。（4）设设备故障障诊断技技术。在设备运运行中或或基本不不拆卸的的情况下下，采用用先进的的信息采采集、分分析技术

21、术掌握设设备运行行状况，判判定产生生故障的的原因、部部位、预预测、预预报设备备未来状状态的一一种技术术，称为为故障诊诊断技术术。设备故障障诊断技技术在设设备综合合管理中中具有重重要的作作用，主主要表现现在：它可以以检测设设备状态态，发现现异常状状况，防防止脱发发故障和和事故的的发生，建建立维护护标准，开开展预防防性维修修和改善善性维修修；较科学学地确定定设备修修理间隔隔期和内内容；预测零零件寿命命，搞好好备件管管理。7、简述述设施设设备的运运行管理理中如何何进行节节能管理理？答：（一一）采用用管理手手段节能能降耗。通过各种种管理手手段，再再不投资资或少量量投资的的情况下下杜绝能能源浪费费，减少

22、少各种非非正常的的能源消消耗，是是一种最最经济的的节能方方式。具具体措施施包括：（1）落落实组织织和管理理体系落落实；（2）加加强节能能宣传和和培训，树树立节能能意识；（3）建建立能源源消耗的的计划和和考核制制度；（4）在在运行管管理上，尽尽量安排排设备能能够连续续、满载载开动使使用；（5）调调整设备备运行时时间，实实行节能能运行程程序，特特别注意意控制空空调、室室外照明明和霓（nni）虹虹灯等的的开关时时间；（6）合合理设定定运行参参数（如如空调温温度空点点），既既保证正正常使用用功能，又又节省能能源。（二）采采用技术术改造节节能。技术改造造节能也也为投资资性节能能，通过过对设备备或工艺艺进

23、行局局部或全全部改造造，必要要时包括括对耗能能较大设设备的更更换，提提高设备备技术水水平或工工艺水平平，降低低能源消消耗。第四节 房屋屋及公用用设施设设备维护护管理项项目的外外包控制制1、简述述共用设设施设备备外包的的选择？答：目前前物业服服务企业业对物业业项目常常见的管管理模式式主要是是自行管管理模式式和外包管管理模式式。（一）项项目外包包分析如果物业业服务企企业采用用外包模模式，则则可从以以下几个个方面进进行综合合分析：（1）物物业服务务企业的的管理模模式；（2）所所管理无无业中共共用设施施设备的的复杂程程度及数数量情况况；（3）设设施设备备的生产产年代、技技术先进进程度；（4）政政府部门

24、门对此类类设施设设备系统统管理的的技术、标标准要求求；（5）自自行管理理此类设设施设备备的技术术难度、管管理风险险大小；（6）设设施设备备生产厂厂家的技技术情况况，包括括维修网网点的分分布、服服务及时时性、技技术垄断断程度等等；（7）市市场上此此类设施施设备管管理维护护技术人人员的供供求情况况、社会会平均工工资水平平；（8）本本地市场场能够提提供系统统分包服服务的专专业机构构发展的的成熟度度，包括括从业机机构数量量情况、技技术水平平、服务务价格、业业务规模模、企业业信誉、经经济实力力等。（二）承承包方评评估。如果需要要将设施施设备业业务实行行外包管管理模式式，就应应选择在在服务质质量和服服务价

25、格格方面均均满足企企业需要要的合格格承包方方。通常常要从以以下几个个方面对对承包方方进行评评估：（1）企企业品牌牌状况；（2）企企业规模模；（3）资资信信誉誉；（4）技技术能力力（是否否具备相相关许可可、技术术资质证证书等）（5）企企业质量量保证能能力（如如是否有有质量保保证体系系）（6）管管理维护护计划、标标准；（7）预预算价格格、付款款方式。在评估时时应注意意：选取取多家单单位进行行综合价价格比较较；同等等条件下下原承包包方优先先；不以以价格为为唯一选选择标准准；评估估参加人人与承包包方有特特殊关系系时应予予回避，秉秉承公开开、公正正、公平平的原则则，根据据分包项项目的内内容，选选择采取取

26、资料审审核、现现场考察察、分享享评分、逐逐级审核核、评估估会议等等方式对对承包方方进行评评估。2、简述述订立外外包管理理合同应应注意的的事项？答：由于于设施设设备的重重要性和和发生后后故障所所产生的的损失和和影响可可能较大大，在合合同起草草和签订订过程中中，应特特别注意意以下几几个方面面：（1）在在签订合合同时要要注意保保证签约约主体与与实施主主体一致致。（2）在在合同中中应明确确因设施施设备故故障、事事故造成成的人员员、财产产等损失失、明确确在出现现情况时时的责任任方，以以免在出出现问题题时产生生纠纷。（3）应应在合同同中明确确服务的的技术指指标标准准，并尽尽量采取取量化形形式，便便与检验验

27、。（4）委委托方应应尽量保保留受托托方在服服务过程程中的有有关质量量记录文文件，既既便与监监督服务务过程，也也便于掌掌握设施施设备状状况，保保证设施施设备历历史资料料的完整整性。3、简述述外包管管理合同同实施应应注意的的问题？答：（11）建立立针对承承包方的的检查监监控制度度并落实实专人负负责实施施。（2）建建立与承承包的定定期沟通通会议制制度，及及时解决决合同履履约过程程中出现现的问题题。（3）建建立定期期效果评评估制度度。对评评估过程程中发现现的较大大或普遍遍存在的的问题，以以书面形形式通知知承包方方，并提提出整改改要求，限限期整改改。（4）定定期对承承包方基基本情况况全面更更新，以以及时

28、掌掌握承包包方的企企业状况况，适时时采取对对策，确确保承包包方有能能力持续续履行服服务合同同。第五节 几种种典型设设施设备备的管理理一、供配配电系统统1、简述述供配电电系统的的种类？答：物业业供配电电种类按按供配电电方式的的不同分分为高压压供电和和低压供供电；按按供电回回路数目目的情况况分为单单回路供供电和多回路供供电。按备用用电源情情况分为为无自备备电源供供电和有自备电电源供电电；按供供电性质质分为长长期供电电和临时供供电。2、简述述供配电电系统管管理工作作的主要要内容？答：（11）配备备合格的的专业工工程技术术人员和和相应数数量的操操作和维维修电工工。（2）制制定严格格的供配配电运行行制度

29、和和电气维维修保养养制度，同同时建立立相应的的检查监监督机制制保证各各项制度度的执行行。（3）建建立供配配电系统统技术档档案。（4）配配电各种种必要的的工具、仪仪器仪表表和安全全防护用用品、常常用零配配件和易易损易耗耗品等，并并建立零零配件供供应渠道道和供应应商名册册。（5）定定期对用用电计量量仪表进进行检查查和校验验，确保保用电计计量的准准确性。进进行用电电统计分分析，做做好用点点调度和和用电计计划工作作。（6）建建立临时时用电管管理制度度，对任任何新增增加的用用电都应应进行用用电负荷荷的计算算，进行行合理的的负荷分分配，尽尽可能保保证三相相平衡，任任何情况况下都不不允许超超负荷供供电。（7

30、）要要建立火火警、水水灾、台台风、地地震等灾灾害时的的供电预预防措施施。（8）做做好节约约用电工工作，降降低损耗耗。（9）限限电、停停电要提提前通知知业主、物物业使用用人。（10）供配电运行可建立24小时值班制度，发生故障适应能及时组织力量抢修，尽快恢复电力供应。（11）定定时对备备用电源源进行检检查，对对蓄电池池进行充充电，对对备用发发电机进进行运行行试验。（12）重重视无功功功率和和补偿工工作，提提高功率率因数，改改善用电电质量。（13）进进行公共共用电的的测算和和计量统统计工作作，为管管理服务务费的收收取和调调整提供供依据。二 给给排水系系统1、简述述给排水水系统的的种类？（1）给给水系

31、统统可分为为生活给给水、消防给给水、中水给水水和热水给给水系统统。（2）排排水系统统可分为为：污水系系统。用用于排放放便溺（nniaoo同“尿”）用卫生生器具排排出的污污水和人人们日常常生活中中的洗涤涤（dii）用水，有有的建筑筑物还分分为粪便便污水和和生活废废水管道道，分别别排出便便溺用卫卫生器具具的污水水和洗涤涤用水。雨水系系统。用于排排除屋面面雨、雪雪水。工业废废水系统统。用于于排除工工业企业业生产过过程中排排出的生生产废水水和生产产污水。2、简述述给排水水系统管管理工作作的主要要内容？答：（11）建立立给排水水管理队队伍，负负责小区区范围内内室内外外给排水水设备、设设施的运运行管理理和

32、维修修保养工工作。（2）简简历给排排水运行行管理和和维修保保养管理理制度。（3）建建立给配配水工程程技术档档案，特特别要收收集保存存好隐蔽蔽的和地地下的工工程、管管道的图图纸资料料。（4）配配备必要要的工具具和安全全防护用用品，准准备相应应数量的的零备件件和易损损易耗品品。（5）制制定供水水计划，保保证供水水的水压压、水质质。如需需限水、停停水，则则要提前前通知用用户。（6）有有应付台台风、暴暴雨、大大面积跑跑水等紧紧急事件件的应急急措施，每每年雨季季来临前前清理疏疏通排水水工程。（7）做做好节约约用水工工作，防防止跑冒冒滴漏。积积极协助助用户安安排合理理的用水水计划。（8）对对公共清清洁用水

33、水和绿化化用水进进行计量量和测算算，为管管理费的的收取提提供依据据。（9）定定期清洗洗供水水水箱和水水池，防防止二次次污染。3、管理理给排水水系统的的注意事事项？答：（11）应保保证消防防用水的的基本储储备。（2）北北方地区区应注意意冬季管管道防冻冻，避免免发生水水管爆裂裂、跑水事故故。（3）餐餐厅和食食堂的厨厨房排水水要建隔隔油池，防防止油污污直接排排入排水水管道，要要定期清清理化粪粪池和隔隔油池，防防止污水水管道堵堵塞。（4）采采用分流流排水系系统的要要坚持雨雨水和污污水分流流排放，不不允许污污水通过过雨水管管道排放放。三、消防防系统1、简述述消防系系统的构构成？答：物业业管理所所涉及的的

34、建筑物物的消防防设备以以高层建建筑最为为齐全复复杂，典典型的高高层建筑筑消防系系统通常常由8个个部分组组成。（1）火火灾报警警系统。火灾报警警系统由由烟感探探测器、温温感探测测器、手手动报警警按钮、闭闭路电视视监视系系统、火火警警铃铃、消防防广播系系统、电电话和对对讲机等等通信器器材组成成。（2）消消防控制制中心。消防控制制中心有有集中报报警器、联联动控制制柜、消消防电梯梯控制器器、管道道煤气紧紧急切断断装置、消消防广播播话筒扩扩音机和和控制器器、通信信装置等等组成。当当火灾发发生后，控控制中心心指挥各各项灭火火、疏散散和救护护行动，并并直接控控制消防防水泵、送送排风机机、消防防电梯等等设施。

35、（3）消消火栓系系统。消火栓系系统由消消防水泵泵。管道道、阀门门、水龙龙带、喷喷水枪、消消防水泵泵接合器器等组成成，是应应用最为为普遍的的灭火装装置。（4）自自动喷淋淋灭火系系统。自动喷淋淋灭火系系统有喷喷淋泵、供供水管道道、喷头头等组成成。当火火灾时环环境温度度达到一一定临界界值时，该该系统自自动喷洒洒水流灭灭火，是是一种非非常有效效的灭火火系统，其其应用越越来越广广泛。（5）防防排烟系系统。防排烟系系统由防防烟防火火门、通通风管道道、排烟烟风机、正正压送风风机组成成，通过过排烟风风机抽走走含烟气气体，用用正压风风机强制制送入新新鲜空气气，使保护区区域当中中的人员员免受毒毒烟伤害害。（6）安

36、安全疏散散和防火火隔离系系统。安全疏散散和防火火隔离系系统由安安全疏散散指示灯灯、防火火门、防防火卷帘帘门、水水幕等组组成，他他对疏散散人员指指示方向向，对火火和烟进进行隔离离。（7）手手提式灭灭火器。手提式灭灭火器是是较为常常用的灭灭火器具具，携带带使用方方便，对对范围不不大的初初期火灾灾灭火效效果好，常常见的有有泡沫灭灭火器、干干粉灭火火器、CCO2灭火器器等。（8）气气体等其他灭灭火系统统。其他灭火火系统如如气体自自动灭火火系统，主主要用于于变压器器房、配配电房、发发电机房房和油库库等不宜宜用水灭灭火的特特殊场合合。2、简述述消防系系统管理理工作的的主要内内容？答：（11）配备备消防设设

37、施主管管技术人人员，要要求这些些人员既既有机电电设备管管理的知知识和经经验，又有必要要的消防防知识，有有较强的的工作责责任心。（2）建建立严格格的消防防设施管管理制度度，每个个消防设设备都应应指定设设备责任任人，设设有消防防控制中中心的要要安排224小时时值班。（3）建建立消防防设备、设设施技术术档案，包包括消防防设施分分布、结结构、性性能、技技术指标标和图纸纸、使用用说明书书、测试试数据等，还还应包括括每次实实验、测测试的结结果和数数据，更更换和改改造记录录等。（4）建建立消防防设备巡巡视、检检查、测测试制度度，具体体内容可可根据消消防设备备的使用用要求和和技术说说明书制制定。每周检检查项目

38、目：检查查各处消消火栓是是否损坏坏，水龙龙带、水水枪是否否在位；检查各各处消防防水管是是否漏水水；检查查各类手手提式灭灭火器是是否完好好；检查查防火门门、安全全出口指指示灯、安安全通道道照明是是否完好好。每月检检查项目目：消防防加压水水泵、正正压送风风、排烟烟风机试试启动一一次；检检查各类类信号指指示灯是是否正常常；检查查各类水水压压力力表是否否正常；检查消消防水泵泵泵体是是否漏水水，生锈锈；检查查消防备备用电源源是否正正常，能能否及时时切换。每半年年检查项项目：检检查手提提式灭火火器是否否有效；检测烟烟感、温温感探测测器是否否正常工工作；消消火栓防防水检查查一次；检查消消防报警警按钮、警警铃

39、及指指示灯；检查消消防广播播系统；消防控控制联动动系统进进行一次次试验测测试；检查自自动喷淋淋系统管管道和各各消防水水箱、水水池排水水；气体体灭火装装置的检检查测压压。（5）对对日常巡巡检和测测试发现现的问题题和安全全隐患，一一定要在在限期内内整改完完毕，并并进行调调查分析析，采取取措施避避免错误误再次发发生。（6）对对消防设设施日常常运行、维修、更换的成本进行测算，为管理费的收取提供数据。3、简述述管理消消防系统统的注意意事项？答：（11）日常常的巡视视、检查查、试验验和测试试是保证证设备完完好的基基本手段段。同其他机机电设备备不同，消消防设备备大多是是在火警警发生时时才投入入运行的的待机设

40、设备，到到实际使使用时才才发现故故障并维维修调整整是不允允许和来来不及的的，因此此，日常常的巡视视、检查查、试验验和测试试是保证证设备完完好的基基本手段段。要高高度重视视这项工工作，要要针对巡巡视、检检查、试试验和测测试等工工作制定定计划，要要有专人人进行，要要有记录录，对发发现的隐隐患要有有整改方方案和时时限。（2）消消防演习习是测试试消防设设备的有有效手段段。消防演习习是测试试消防设设备的有有效手段段，它不不仅能全全面测试试消防设设备的运运行情况况，及时时发现错错误和隐隐患，还还可以训训练操作作人员，避避免在实实际发生生火警时时发生由由于紧张张而产生生判断和和操作失失当的错错误。四 电电梯

41、系统统1、简述述电梯系系统的种种类？答：常见见电梯按按用途分分有乘客客电梯、载载货电梯梯和客货货电梯；按拖动动方式分分有直流流电梯、交交流电梯梯和液压压电梯 ；按控控制方式式有单机机控制电电梯、集集选控制制电梯等等。2、简述述电梯系系统管理理工作的的主要内内容？答：（11）按照照电梯管管理需要要配备专专业电梯梯管理人人员的规规定，所所有从事事电梯管管理的人人员都要要持有国国家或地地方有关关管理部部门认可可的上岗岗资格证证书。（2）根根据电梯梯制造厂厂家提供供的图纸纸资料、技技术性能能指标和和维修保保养说明明，制定定电梯安安全运行行和维修修保养的的规章制制度和工工作程序序，包括括值班安安排、操操

42、作规程程和应急急处理，日日常巡视视、周检检、月检内容容，大、中中修计划划和工作作程序等等。（3）建建立电梯梯技术档档案，将将电梯原原始技术术资料和和检测维维修资料料归类存存档，妥妥善保管管。（4）备备齐电梯梯维修保保养所必必需的工工具、仪仪器等，以以及电梯梯日常维维修保养养所常用用的零件件和消耗耗品，了了解并登登记电梯梯零件供供应渠道道和各专专业技术术服务公公司。（5）根根据物业业的性质质和人流流物流的的特点确确定电梯梯的服务务时间和和清洁保保养时间间。（6）进进行电梯梯的用电电计量和和运行成成本核算算，以此此测算出出电梯的的使用成成本。（7）电电梯维护护保养或或股涨停停梯均应应及时通通告业主

43、主、物业业使用人人。（8）将将电梯维维修保养养工作委委托给专专业公司司承担时时，要认认真审核核承包方方的专业业技术水水准和专专业资格格，认真真监督合合同的执执行情况况，定期期对承包包方的服服务进行行评价。（9）电电梯每年年要由政政府技术术监督部部门进行行年检，获获得年检检合格证证，才能能继续使使用。五 空空调系统统1、简述述空调系系统的种种类？答：空调调冷源按按工作原原理可分分为压缩缩式制冷冷机和吸吸收式制制冷机；按冷源源设备布布置的情情况可分分为中央央空调和和独立空空调等等等。2、简述述空调系系统管理理工作的的主要内内容？答：（11）配备备足够符符合要求求的专业业技术人人员负责责空调系系统的

44、管管理，并并进行阶阶段性的的岗位培培训。（2）建建立空调调系统技技术档案案。（3）根根据空调调设备生生产厂家家和安装装单位提提供的技技术资料料和说明明书，制制定空调调系统运运行和保保养制度度，制定定大、中中、小修修计划和和测试调调整计划划。（4）备备齐空调调维修、测测试用工工具，准准备恰当当数量的的零配件件、润滑滑油和制制冷剂等等，建立立空调专专业维修修服务公公司和零零件供应应商档案案。（5）根根据物业业性质和和人流规规律等特特点，确确定每年年空调的的开庭日日期和每每日的开开停时间间，以及及空调在在各个时时间的工工作状态态。（6）进进行空调调用电用用水计量量和空调调运行成成本核算算，测算算空调

45、收收费。（7）在在空调设设备新装装和改装装时要重重点考虑虑用电负负荷问题题和噪声声污染问问题。（8）在在业主和和住户自自己安装装局部空空调时提提供技术术指导，主主要内容容有：用电负负荷的计计算和供供电线路路的匹配配；安装位位置和安安装方式式的选定定，主要要考虑空空调的工工作效率率、建筑筑物外观观的美观观和同一一性、空空调安装装的安全全性及操操声和滴滴水对环环境的影影响等内内容。（9）在在空调系系统停机机一段时时间（如如冬季停停机）中中心投入入运行或或空调送送暖和送送冷交替替之前，要要对空调调系统进进行严格格细致的的检查调调整工作作，主要要内容有有：对冷冻冻机的密密封部分分进行检检查、鉴鉴定和调

46、调整；清理各各管道内内的灰尘尘；检查各各类测试试和指示示仪器仪仪表是否否准确并并进行调调整；检查各各类泵、水水塔等设设备是否否工作正正常；检查、清清洁和更更换各类类密封垫垫、过滤滤材料，检检查冷却却水的水水质是否否合格，检检查添加加冷媒液液和润滑滑油等。（10）定定期对空空调系统统进行测测试，以以便进行行相应的的调整和和改造，使使空调系系统保持持在最佳佳运行状状态。3、简述述管理空空调系统统工作时时应注意意的事项项？答：（11）空调调系统运运行消耗耗的水、电电和其他他能源在在物业管管理公共共用水用用电和耗耗能中占占有很大大比例，空空调管理理应该把把节能运运行作为为一项重重要的工工作。常常见的几

47、几种节能能措施有有：使用节节能程序序改变机机器的启启动和停停止时间间，对不不同性质质的负荷荷区别对对待，这这是空调调节能的的重要手手段；保证和和加强相相关管道道的保温温；尽可能能消除或或减少空空调房间间内各种种干扰源源的影响响；保证冷冷煤液的的恰当用用量；冷凝水水的排除除等。（2）空空调系统统运行产产生的噪噪声是物物业噪声声污染的的主要来来源之一一，从物物业的总总体环境境考虑，空空调噪声声的测量量、评估估、减少少等工作作不应被被空调管管理人员员所忽视视。（3）中中央空调调系统是是保证建建筑物内内空气质质量的重重要设备备，应注注意恰当当地控制制新风比比例并注注意采取取隔尘、杀杀菌和消消毒措施施。总结：各各种设施施设备管管理都包包括的主主要内容容有：1、配备备相应的的管理人人员和维维修养护护操作人人员；2、制定定相应专专业的运运行管理理制度和和维修保保养制度度；3、建立立相应设设施设备备的系统统技术档档案；4、配备备相应的的工量具具，仪器器仪表和和安全保保护用品品，常用用的零配