住宅物业服务等级标准25370.docx

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1、附件三：住宅物业业服务等等级标准准一星级一、综合合管理服服务1、前期期物业服服务企业业应向业业主提供供物业服服务手册册。2、承接接项目时时，对物物业共用用部位、共共用设施施设备进进行认真真查验，验验收手续续齐全。3、客户户服务场场所工作作时间不不少于88小时，设设置并公公示244小时服服务电话话。4、报修修按双方方约定时时间到达达现场，有有报修、维维修记录录。5、实行行酬金制制物业服服务收费费方式的的物业服服务企业业每年至至少公布布一次物物服资金金的收支支情况。6、每年年的沟通通面不低低于小区区住户的的50%，每年年至少22次征询询业主对对物业服服务的意意见，满满意率达达80%以上。对对不满意

2、意事项进进行分析析、整改改、回访访，不满满意事项项回访率率达700%，处处理率达达80%以上。二、房屋屋、共用用设施、设设备维护护与管理理服务1、制定定房屋管管理规定定、房屋屋维修养养护制度度、小区区巡检制制度、房房屋装饰饰装修管管理办法法等规章章制度。2、每年年第四季季度制定定下一年年度维修修养护计计划。3、业主主或物业业使用人人装修前前，物业业服务企企业应依依规定与与其签订订装修协协议，告告知业主主或物业业使用人人装修须须知，并并监督装装修过程程。对违违规装修修，影响响房屋外外观、危危及房屋屋结构安安全及拆拆改共用用管线等等损害公公共利益益现象的的，应及及时劝阻阻或制止止。4、对违违反规划

3、划私搭乱乱建、擅擅自改变变房屋用用途的行行为及时时劝阻，并并报告业业主委员员会和有有关部门门。5、发现现房屋结结构损坏坏时，应应及时告告知相关关业主委委员会、部部门并安安排专项项维修。6、发现现道路、路路面、侧侧石、窨窨井盖损损坏时，应应及时告告知相关关业主委委员会、部部门并安安排专项项维修。7、雨、污污水管道道及化粪粪池遇有有堵塞时时应进行行清理、清清掏。8、对危危险隐患患部位设设置安全全防范警警示标志志。9、路灯灯、楼道道灯完好好率不低低于800%，院院落照明明灯按时时开启，满满足使用用要求。10、在在每年供供热季开开始前完完成承担担的采暖暖供热系系统的年年度检修修保养工工作。11、委委托

4、专业业电梯维维保单位位按质检检部门要要求对电电梯进行行保养，每每年进行行安全检检测，并并在轿厢厢内张贴贴年检检合格证证；电电梯发生生故障时时，物业业管理人人员应及及时通知知电梯维维保单位位，并监监督维保保单位对对故障进进行修复复。12、每每年对避避雷装置置进行11次检查查，锈蚀蚀、变形形、断裂裂部位及及时修复复，保证证其性能能符合国国家规定定。三、协助助公共秩秩序维护护服务1、人员员要求（1）公公共秩序序维护人人员应身体健健康，有有较强的的责任心心，能协协助有关关部门维维持小区区正常生生活秩序序。（2）对对小区日日常护卫卫事项保保持高度度警惕，并并做出正正确反应应。2、门岗岗（1）建建立健全全

5、门卫、值值班、巡巡逻、守守护制度度，落实实岗位职职责制，人人员到位位，责任任到位。（2）保保障值班班电话畅畅通，接接听及时时。（3）主主出入口口有专人人24小小时值勤勤，按照照服务合合同要求求进行进进出车辆辆管理、访访客登记记。（4）对对大型物物品搬出出进行登登记，记记录规范范、详实实。（5）对对装修及及其它临临时施工工人员的的出入进进行登记记并加强强询问，阻阻止小商商小贩、可可疑人员员随意出出入。（6）保保持出入入口环境境整洁、有有序，道道路畅通通。3、巡逻逻（1）每每6小时时在小区区内巡逻逻1次。（2）巡巡查中发发现异常常情况，应应立即通通知有关关部门并并在现场场采取必必要措施施。4、车辆

6、辆管理（1）小小区内设设置简易易的交通通标志。（2）按按照合同同约定对对车辆进进行管理理，确保保车辆有有序停放放，消防防通道中中禁止停停放车辆辆，保证证消防通通道的畅畅通，对对不按规规定停车车的行为为进行劝劝阻、纠纠正。（3）车车库门禁禁系统、车车库内照照明、消消防设备备设施配配置齐全全并保持持正常使使用。 （4）收取车辆看管费的车场、车库设专人24小时值班，车辆出入记录规范、详实。（5）住住宅小区区中的车车库不应应私自改改建、分分隔、拆拆除。（6）非非机动车车应定点点停放。5、紧急急事故防防范（1）对对洪涝、地地震等突突发性自自然灾害害，火灾灾、治安安、公共共卫生、电电梯故障障等突发发事件制

7、制定应急急预案，明确应急事件处理责任人。事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。（2）对对因故障障导致的的临时性性停水、停停电事故故，应及及时排除除故障并并报告业业主委员员会和有有关部门门。（3）每每年组织织1次以以上应急急预案演演习。四、保洁洁服务1、楼内内保洁（1）楼楼层通道道和楼梯梯台阶，每每周清扫扫2次，地地面每两两周湿拖拖1次。（2）楼楼梯扶手手、窗台台、防火火门、消消火栓、指指示牌、栏栏杆等每每月清洁洁1次；（3）共共用门窗窗玻璃，每每季度擦擦拭1次次。（4）电电梯轿厢厢地面、四四壁每周周清洁22次，无无灰尘。2、外围围保洁（1）道道路每日日清扫11次。雨雨雪天气气

8、及时清清扫主要要通行道道路，方方便出行行。（2）停停车场、共共用车库库或车棚棚每周清清扫1次次。（3）绿绿化带及及草坪上上的垃圾圾每周清清扫1次次。（4）天天台、明明沟、上上人屋面面每半年年清扫11次。（5）路路灯、楼楼道灯每每半年清清洁1次次。（6）设设有公共共卫生间间的，每每日清洁洁1次。保保持通风风，无杂杂物。3、垃圾圾收集与与处理（1）应应设置生生活垃圾圾集中投投放点，垃圾日产日清，周围地面无散落垃圾。（2）垃垃圾桶、果果皮箱每每月清洁洁1次。五、绿化化服务根据住宅宅小区内内绿化实实际情况况应做到到：对草草坪、花花卉、树树篱、树树木定期期进行修修剪、养养护；定期期清除绿绿地杂草草、杂物

9、物；无大大面积病病虫害。二星级一、综合合管理服服务1、前期期物业服服务企业业应向业业主提供供物业服服务手册册。2、承接接项目时时，对物物业共用用部位、共共用设施施设备进进行认真真查验，验验收手续续齐全。3、客户户服务场场所工作作时间不不少于88小时，其其它时间间设置值值班人员员。设置置并公示示24小小时服务务电话。4、244小时受受理业主主或物业业使用人人报修。急急修300分钟内内到现场场处理，一一般修理理3日内内完成（预预约除外外）。5、对业业主或物物业使用用人的投投诉在33日内答答复处理理。6、实行行酬金制制物业服服务收费费方式的的物业服服务企业业每年至少少公布11次物服资资金的收收支情况

10、况。7、每年年开展11次以上上一定规规模的社社区文化化活动。8、每年年的沟通通面不低低于小区区住户的的60%，每年年至少22次征询询业主对对物业服服务的意意见，满满意率达达85%以上。对对不满意意事项进进行分析析、整改改、回访访，不满满意事项项回访率率达800%，处处理率达达85%以上。二、房屋屋管理与与维修养养护服务务1、制定定房屋管管理规定定、房屋屋维修养养护制度度、小区区巡检制制度、房房屋装饰饰装修管管理办法法等规章章制度。2、每年年第四季季度制定定下一年年度维修修养护计计划。3、业主主或物业业使用人人装修前前，物业业服务企企业应依依规定与与其签订订装修协协议，告告知业主主或物业业使用人

11、人装修须须知，并并监督装装修过程程。对违违规装修修，影响响房屋外外观、危危及房屋屋结构安安全及拆拆改共用用管线等等损害公公共利益益现象的的，应及及时劝阻阻或制止止。4、对违违反规划划私搭乱乱建、擅擅自改变变房屋用用途的行行为及时时劝阻，并并报告业业主委员员会和有有关部门门。5、每年年一次对对房屋结结构、涉涉及使用用安全的的部位进进行1次次检查并并有记录录，发现现损坏及及时告知知相关业业主、部部门并安安排专项项维修。6、每季季对楼内内公共部部位门窗窗进行11次巡视视，保持持玻璃、门门窗配件件完好，开开闭正常常。7、每季季对路面面、侧石石、窨井井盖等设设施进行行1次巡检检，发现现损坏及及时告知知相

12、关业业主、部部门并安安排专项项维修，要要求窨井井不漫溢溢，井盖盖不缺损损，能正正常使用用。8、适时时清理、清清掏楼外外雨、污污水管道道及地面面排水沟沟，并保保持畅通通。三、共用用设备设设施维修修、保养养服务1、对存存在危险险隐患的的共用设设施、设设备维护护部位设设置安全全防范警警示标志志。2、路灯灯、楼道道灯完好好率不低低于855%，院院落照明明灯按时时开启，满满足使用用要求。3、在每每年供热热季开始始前完成成承担的的采暖供供热系统统的年度度检修保保养工作作。4、载人人电梯224小时时正常运运行；按按质监部部门要求求委托专专业电梯梯维保单单位定期期对电梯梯进行保保养，每每年进行行安全检检测，并

13、并在轿厢厢内张贴贴年检检合格证证；电电梯发生生故障时时，物业业管理人人员应及及时通知知电梯维维保单位位，并监监督维保保单位对对故障进进行修复复。5、每年年对避雷雷装置进进行1次次检查，锈锈蚀、变变形、断断裂部位位及时修修复，保保证其性性能符合合国家规规定。四、协助助公共秩秩序维护护服务1、人员员要求（1）有有专职公公共秩序序维护人人员，身身体健康康，有较较强的责责任心，能能协助有有关部门门维持小小区正常常生活秩秩序。（2）对对小区日日常护卫卫事项保保持高度度警惕，并并做出正正确反应应。2、门岗岗（1）建建立健全全门卫、值值班、巡巡逻、守守护制度度，落实实岗位职职责制，人人员到位位，责任任到位。

14、（2）保保障值班班电话畅畅通，接接听及时时。（3）主主出入口口有专人人24小小时值勤勤，按照照服务合合同要求求进行进进出车辆辆管理、访访客登记记。（4）对对大型物物品搬出出进行登登记，记记录规范范、详实实。（5）对对装修及及其它临临时施工工人员实实行出入入证管理理，加强强出入询询问，阻止小小商小贩贩、可疑疑人员随随意进入入。（6）保保持出入入口环境境整洁、有有序，道道路畅通通，3、巡逻逻（1）制制定巡查查方案，每每5小时时巡查11次，重重点部位位增加巡巡查频次次。（2）每每天不定定时巡查查楼梯间间等室内内公共区区域，保保持楼梯梯间畅通通、无擅擅自占用用、乱堆堆乱放现现象。（3）巡巡查中发发现各

15、区区域内的的异常情情况，应应立即通通知有关关部门并并在现场场采取必必要措施施。4、车辆辆管理（1）小小区内设设置简易易的交通通标志，地面有有停车点点。（2）按按照合同同约定对对车辆进进行管理理，确保保车辆有有序停放放，消防防通道中中禁止停停放车辆辆，保证证消防通通道的畅畅通，对对不按规规定停车车的行为为进行劝劝阻、纠纠正。（3）车车库门禁禁系统、车车库内照照明、消消防设备备设施配配置齐全全并保持持正常使使用。（4）收收取车辆辆看管费费的车场场、车库库设专人人24小小时值班班，车辆辆出入记记录规范范、详实实。（5）车车场、车车库不应应私自改改建、分分隔、拆拆除。（6）非非机动车车应定点点停放。5

16、、紧急急事故防防范（1）对对洪涝、地地震等突突发性自自然灾害害，火灾灾、治安安、公共共卫生、电电梯故障障等突发发事件制制定应急急预案，明确应急事件处理责任人。事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。（2）对对因故障障导致的的临时性性停水、停停电事故故，应及及时排除除故障并并报告业业主委员员会和有有关部门门。（3）每每年组织织1次以以上应急急预案演演习。五、保洁洁服务1、楼内内保洁（1）楼楼层通道道和楼梯梯台阶，每每周清扫33次，地地面每两两周湿拖拖1次。（2）楼楼梯扶手手、窗台台、防火火门、消消火栓、指指示牌、栏栏杆等每每月清洁洁2次；（3）共共用门窗窗玻璃，每每2月擦擦拭1次

17、次，目视视干净。（4）电电梯轿厢厢地面、四四壁每22天清洁洁1次，无无积尘。2、外围围保洁（1）道道路每日日清扫11次。雨雨雪天气气及时清清扫主要要通行道道路，方方便出行行。（2）停停车场、共共用车库库或车棚棚每周清清扫2次次。（3）休休闲、娱娱乐、健健身设施施每周清清洁2次次。（4）绿绿化带及及草坪上上的垃圾圾每周清清扫2次次。（5）门门卫、岗岗亭每周周清扫22次。（6）天天台、明明沟、上上人屋面面每季清清扫1次次。（7）路路灯、楼楼道灯每每季清洁洁1次。（8）设设有公共共卫生间间的，每每日清洁洁1次；每月11次对公公共卫生生间进行行消杀。3、垃圾圾收集与与处理（1）应应设置生生活垃圾圾集中

18、投投放点，垃圾日产日清，周围地面无散落垃圾。（2）建建筑垃圾圾设置临临时垃圾圾池，集集中存放放，定期期外运。（3）垃垃圾桶、果果皮箱每每月清洁洁1次。4、卫生生消杀针对灭蚊蚊、蝇、蟑蟑螂、鼠鼠的实际际需要和和季节特特点制定定具体计计划，开开展卫生生消杀。六、绿化化服务根据住宅宅小区内内绿化实实际情况况应做到到：对草草坪、花花卉、树树篱、树树木定期期进行修修剪、养养护；定期期清除绿绿地杂草草、杂物物，杂草草面积小小于100%；对花花卉、草草坪、绿绿篱、乔乔灌木等等适时补补植更新新，存活活率达到到70%；适时时组织防防冻保暖暖，预防防病虫害害；树木木侧枝分分布基本本均匀，不不影响车车辆行人人通行，

19、与与建筑架架空线路路无刮擦擦。三星级一、综合合管理服服务1、前期期物业服服务企业业应向业业主提供供物业服服务手册册。2、承接接项目时时，对物物业共用用部位、共共用设施施设备进进行认真真查验，验验收手续续齐全。3、客户户服务场场所工作作时间不不少于88小时，其其它时间间设置值值班人员员。设置置并公示示24小小时服务务电话。4、244小时受受理业主主或物业业使用人人报修。急急修200分钟内内到现场场处理，一一般修理理2日内内完成（预预约除外外）。5、对业业主或物物业使用用人的投投诉在22日内答答复处理理。6、实行行酬金制制物业服服务收费费方式的的物业服服务企业业每年至至少公布布1次物物服资金金的收

20、支支情况。7、能提提供三种种以上便便民（无无偿）服服务，如如电瓶车车接送、配配置手推推车、邮邮件收发发、信息息咨询等等。8、每年年开展22次以上上一定规规模的社社区文化化活动。9、每年年的沟通通面不低低于小区区住户的的70%，每年年至少22次征询询业主对对物业服服务的意意见，满满意率达达90%以上。对对不满意意事项进进行分析析、整改改、回访访，不满满意事项项回访率率达800%，处处理率达达90%以上。二、房屋屋管理与与维修养养护服务务1、房屋屋管理（1）制制定完善善的房屋屋管理规规定、房房屋维修修养护制制度、小小区巡检检制度、房房屋装饰饰装修管管理办法法、户外外设置物物管理规规定等规规章制度度

21、。（2）每每年第四四季度制制定下一一年度维维修养护护计划。（3）小小区主出出入口设设有小区区平面示示意图，主主要路口口设有路路标，组组团及幢幢、单元元（门）、户户门标号号标志明明显。（4）房房屋外观观完好、整整沽，外外墙面砖砖、涂料料等装饰饰材料无无脱落、无无明显污迹迹。（5）楼楼梯、扶扶手、公公共门窗窗、休闲闲设施等等共有部部分牢固固、无裂裂缝、无无破损、无无明显污污渍，使使用安全全。（6）室室外招牌牌、广告告牌、霓霓虹灯按按规定设设置，保保持整洁洁、统一、美观，无无安全隐隐患或破破损。（7）对对违反规规划私搭搭乱建、擅擅自改变变房屋用用途的行行为及时时劝阻，并并报告业业主委员员会和有有关部

22、门门。2、巡查查与维修修养护（1）巡巡查物业服务务企业应应根据小小区实际际情况选选择房屋屋维护巡巡查项目目，包括括：每年年1次观观测房屋屋结构，发发现特殊殊情况及及时上报报，必要要时请专专业单位位进行检检测评定定；每年年检查11次墙体体、墙面面；每年年检查11次顶棚棚；每年年检查11次楼梯梯、扶手手；每年年检查11次屋面面保温隔隔热层、防防水层；每年年检查11次散水水坡、雨雨檐台、连连廊；每年年全面检检查1次次楼板、地地面砖；每季季巡查11次小区区各标识识；每月月全面检检查1次次公共门门窗；每月月巡查11次路面面、侧石石、井盖盖等；每月月巡查11次围墙墙；每月月巡查11次休闲闲椅、凉凉亭、雕雕

23、塑、景景观小品品；每月月巡查11次室外外健身设设施、儿儿童乐园园。（2）维维修服务务在房屋巡巡查中发发现的损损坏及时时安排专专项修理理。依照照合同约约定，属属于物业业服务费费用中支支出的维维修项目目在3日日内组织织修复；需要动动用维修修资金的的，应及及时编制制维修计计划或专专项维修修资金使使用计划划，并于于3日内内向业主主委员会会提出书书面申请请，根据据业主大大会的决决定组织织维修。3、装饰饰装修管管理（1）受受理业主主或物业业使用人人的装饰饰装修申申请登记记，与业业主、物物业使用用人或装装饰装修修企业签签订装饰饰装修管管理服务务协议，告告知业主主或物业业使用人人装修须须知和注注意事项项。（2

24、）装装饰装修修期间每每日巡查查1次现现场，发发现业主主或物业业使用人人未申请请登记或或违规装装修，影影响房屋屋外观、危危及房屋屋结构安安全及拆拆改共用用管线等等损害公公共利益益现象的的，应及及时劝阻阻或制止止；拒不不改正的的，报告告相关行行政主管管部门及及业主委委员会，并并在物业业管理区区域内公公示。（3）装装饰装修修结束后后进行检检查，对对违反住住宅室内内装饰装装修管理理服务协协议的当当事人按按照约定定处理。（4）委委托清运运装修垃垃圾的，应应在指定定地点临临时堆放放，采取取围挡、遮遮盖等措措施，在在3-55日内清清运。自自行清运运装修垃垃圾的，应应采用袋袋装运输输或密闭闭运输的的方式，在在

25、3-55日内清清运。三、共用用设备设设施运行行、维修修、保养养服务1、供配配电（1）每每日1次次对设备备运行状状况进行行检查，低低压配电电室可每每月巡查查1次。（2）高高低压配配电柜、变变压器每每年1次次检修除除尘，按按要求对对高低压压配电设设备、绝绝缘工具具进行打打压检测测。（3）配配电室安安全标识识、安全全防护用用品齐全全，通风风照明良良好，能能有效防防止蛇鼠鼠等小动动物进入入；无有有毒有害害危险品品及杂物物存放，环环境整洁洁。（4）无无自身系系统故障障引起的的计划外外大面积积停电。2、公共共照明（1）院院落、楼楼道照明明巡查每每月1次次，及时时修复损损坏的开开关、灯灯口、灯灯泡；保保持公

26、共共照明灯灯具清洁洁，亮灯灯率900%以上上；院落落照明灯灯按时开开启，满满足使用用要求。（2）公公共照明明系统控控制柜、线线路、灯灯具综合合检修每每年1次次，控制制柜工作作正常，无无损坏组组件；灯灯具基本本无损坏坏、无变变形、无无锈蚀，完完好率885%以以上。3、电梯梯（1）电电梯设备备运行情情况每日日巡查11次，建建立记录录。（2）保保证电梯梯24小小时运行行，轿厢厢内按钮钮、照明明灯具等等配件保保持完好好，轿厢厢内整洁洁。（3）委委托专业业电梯维维保单位位按质监监部门要要求定期期进行保保养，每每年进行行安全检检测，并并在轿厢厢内张贴贴年检检合格证证，并并对维保保单位保保养工作作进行监监督

27、，保保存相关关记录。（4）电电梯发生生故障，物物业管理理人员应应及时通通知电梯梯维保单单位，并并督促维维保单位位对故障障进行修修复，一一般性换换件维修修1日内内完成，较较为复杂杂维修33日内完完成；发发生困人人或其它它重大事事故，物物业管理理人员应应立即通通知电梯梯维保单单位，并并在155分钟内内到达现现场，开开展应急急处理，协协助专业业维修人人员进行行救助；物业服服务企业业保存相相关记录录。4、给排排水（1）生生活供水水泵房设设备运行行情况每每日检查查1次；地下室室、管道道井等部部位明装装管线、阀阀门巡查查每月11次。水泵、阀阀门进行行全面检检查、检检测、保保养每年年1次，保保证正常常供水；

28、水泵润润滑点注注油每月月1次，水水泵、管管道等除除锈、防防腐、刷刷漆每年年至少11次。水箱、水水池每年年清洗22次，检检查保养养附属配配件，并并对水质质进行化化验，二二次供水水水质符符合国家家饮用水水标准。水箱、水水池管理理具备一一箱一卡卡；上人人孔盖板板完好并并加锁；溢流管管口安装装防护网网并完好好；每年年秋冬季季对暴露露水管进进行防冻冻保温处处理，确确保供水水的安全全性。泵房环环境整洁洁，通风风良好，无无杂物存存放，能能有效防防蛇鼠等等小动物物进入。（2）雨雨污水排排放公共污污水管道道每年检检查1次次，视情情况进行行清通，排排水畅通通。雨水管管道、化化粪池等等部位每每半年检检查1次次，视情

29、情况进行行清通，排排水畅通通，无堵堵塞。污水提提升泵检检查保养养每年11次，对对化粪池池进行清清挖、清清抽，集集水坑定定期清理理。雨季前前对屋面面天沟、落落水口及及雨水管管进行清清理清挖挖。不定期期对铸铁铁雨污水水井盖、明明装雨污污水管道道进行除除锈、刷刷漆，损损坏井盖盖及时更更换。5、供热热设施（1）自自行供热热的住宅宅小区，其其供热设设备、设设施及供供热管线线应由物物业服务务企业负负责维护护、管理理，或由由其委托托专业供供暖公司司维护、管管理；采采用集中中供热的的住宅小小区，物物业服务务企业可可根据集集中供热热部门的的委托，承承担小区区内供热热交换站站及二次次供热管管线的维维护和管管理。（

30、2）每每年在供供热开始始前完成成采暖供供热系统统的年度度检修保保养工作作。（3）供供热季节节，供热热交换站站内应设设24小小时值班班人员，每每6小时时巡视一一次机房房和设备备，并做做好设备备运行记记录，及及时发现现和处理理设备的的各类故故障隐患患。（4）维维修人员员每日110：000、222：000对小小区供采采暖阀门门进行巡巡视检查查，对巡巡视中发发现的问问题应及及时采取取整改措措施，暂暂时不能能解决的的应及时时上报主主管部门门。6、安全全防范设设施物业服务务企业应应根据小小区安全全防范设设施配备备的实际际情况，选选择做好好下列维维护保养养工作：监控控系统，做做到：设备设设施244小时运运转

31、正常常，实现现对管理理区域的的有效监监控，画画面齐全全、清晰晰；按设备备随机使使用说明明书的要要求对硬硬盘录像像机、摄摄像机等等设备进进行检修修保养；设备出出现故障障，能及及时修复复。门禁禁系统，做做到：每周巡巡视1次次，保证证系统工工作正常常；门锁、对对讲主机机检查保保养每季季1次；一般性性故障22小时内内修复；较为复复杂的故故障2日日内修复复。电子子巡更，做做到：调试保保养每季季1次，保保证正常常运行；保持巡巡更时间间、地点点、人员员和数据据的显示示、归档档、查询询及打印印功能正正常，巡巡更违规规记录提提示功能能正常。周界界防范系系统，做做到：主机除除尘，压压线端子子牢固，对对射探头头牢固

32、性性检查每每年1次次；报警系系统有效效性测试试每周11次，中中心报警警控制主主机能准准确显示示报警或或故障发发生的信信息，并并同时发发出声光光报警信信号；系统发发生故障障，一般般性故障障1小时时内修复复，较为为复杂的的故障224小时时内修复复。7、防雷雷接地系系统（1）每每年对避雷装装置进行行2次检检查，锈锈蚀、变变形、断断裂部位位及时修修复。（2）高高层建筑筑每年雨雨季前对对避雷系系统进行行测试，保保证其性性能符合合国家规规定。四、协助助公共秩秩序维护护服务1、人员员要求（1）专专职公共共秩序维维护人员员中555周岁以以下的人人员占总总数的660%以以上，身身体健康康，有较较强的责责任心，能

33、能协助有有关部门门维持小小区正常常生活秩秩序。（2）有有较强的的安全防防范能力力，能正正确使用用各类消消防、安安防器械械和设备备。（3）配配备对讲讲装置或或必要的的安全护护卫器械械。2、门岗岗（1）建建立健全全门卫、值值班、巡巡逻、守守护制度度，落实实岗位职职责制，人人员到位位，责任任到位。（2）保保障值班班电话畅畅通，接接听及时时。（3）各各出入口口24小小时值班班，主出出入口双双人值勤勤，7：009：000、117：000119:000设立立岗，按按照委托托合同要要求进行行进出车车辆管理理、访客客登记。（4）对对大型物物品搬出出进行登登记，记记录规范范、详实实。（5）对对装修及及其它临临时

34、施工工人员实实行出入入证管理理，加强强出入询询问。（6）保保持出入入口环境境整洁、有有序，道道路畅通通，阻止止小商小小贩、可可疑人员员随意入入内。3、巡逻逻（1）制制定详细细的巡查查方案，小小区院落落、车库库、车场场每3小小时巡查查1次，重重点部位位增加巡巡查频次次。（2）每每天定时时巡查楼楼梯间等等室内公公共区域域，保持持楼梯间间畅通、无无擅自占占用、乱乱堆乱放放现象。（3）巡巡查中发发现各区区域内的的异常情情况，应应立即通通知有关关部门并并在现场场采取必必要措施施。4、车辆辆管理（1）按按车辆行行驶要求求设立标标识牌和和标线，指定车辆停放区域，地上车位标识规范。（2）按按照合同同约定对对车

35、辆进进行管理理，确保保车辆有有序停放放，消防防通道中中禁止停停放车辆辆，保证证消防通通道的畅畅通，对对不按规规定停车车的行为为进行劝劝阻、纠纠正。（3）车车库门禁禁系统、车车库内照照明、消消防设备备设施配配置齐全全并保持持正常使使用。（4）收收取车辆辆看管费费的车场场、车库库设专人人24小小时值班班，车辆辆出入记记录规范范、详实实。（5）住住宅小区区中的车车库不应应私自改改建、分分隔、拆拆除。（6）非非机动车车应定点点停放。5、监控控（1）设设有监控控室的应应有专人人24小小时值班班，交接接班记录录规范、详详实。（2）监监控室收收到报警警信号后后，公共共秩序维维护人员员应按规规定及时时赶到现现

36、场进行行处理。（3）监监控的录录入资料料至少保保持300日，有有特殊要要求的参参照相关关规定或或行业标标准执行行。6、紧急急事故防防范（1）对对洪涝、地地震等突突发性自自然灾害害，火灾灾、治安安、公共共卫生、电电梯故障障等突发发事件制制定应急急预案，明确应急事件处理责任人。事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。（2）对对因故障障导致的的临时性性停水、停停电事故故，应及及时排除除故障并并报告业业主委员员会和有有关部门门。（3）每每年组织织1次以以上应急急预案演演习。五、保洁洁服务1、楼内内保洁（1）楼楼层通道道和楼梯梯台阶，每每日清扫扫1次，地地面每周周湿拖11次。（2）楼楼梯

37、扶手手、栏杆杆、窗台台、防火火门、消消火栓、指指示牌等等每周清清洁1次次。（33）天花花板、公公共灯具具、墙面面、踢脚脚线每季季清洁11次。（4）共共用门窗窗玻璃，每每2月擦擦拭1次次，目视视干净。（5）电电梯轿厢厢地面每每日清洁洁1次，目目视干净净。2、外围围保洁（1）主主要道路路每日清清扫1次次，目视视无明显显杂物、污污迹和积积水；雨雨雪天气气清扫主主要道路路，方便便出行。（2）绿绿化带：每2日日清洁11次，秋秋冬季节节或落叶叶较多季季节增加加清洁次次数。绿绿化带无无杂物。（3）水水景：开开放期内内，每22日清洁洁1次。水水面无明明显漂浮浮物。（4）休休闲娱乐乐、健身身设施：每2日日擦拭1

38、1次。设设施表面面干净，地地面无杂杂物。（5）33米以下庭庭院灯、草草坪灯：每月清清洁1次次，目视视干净。（6）标标识、宣宣传牌、信信报箱、景景观小品品：每月月清洁11次，目目视干净净。（7）天天台、明明沟、上上人屋面面：每22月清洁洁1次，排排水顺畅畅、无垃垃圾堆放放。（8）设设有公共共卫生间间的，每每日清洁洁1次；每月11次对公公共卫生生间进行行消杀。3、车库库、车棚棚（1）地地面每22日清洁洁1次，每每2月冲冲刷1次次。保持持空气流流通，地地面无明明显杂物物、垃圾圾、积水水。（2）天天花板、墙墙面每季季清洁11次，无无蜘蛛网网。（3）门门窗、消消防栓、指指示牌、指指示灯、防防火门、箱箱柜

39、等公公共设施施每季清清洁1次次。4、垃圾圾收集与与处理（1）应应设置生生活垃圾圾集中投投放点，垃垃圾日产产日清，周周围地面面无散落落垃圾。（2）建建筑垃圾圾设置临临时垃圾圾池，集集中存放放，定期期外运。（3）垃垃圾桶、果果皮箱每每月清洁洁2次。5、卫生生消杀蚊、蝇、蟑蟑螂孳生生季节每每月消杀杀1次，其其它根据据季节和和当地情情况制定定具体计计划；灭灭鼠每半半年进行行1次，无无明显鼠鼠迹。六、绿化化服务根据住宅宅小区内内绿化实实际情况况应做到到：对草草坪、花花卉、树树篱、树树木定期期进行修修剪、养养护，保保持观赏赏效果；定期期清除绿绿地杂草草、杂物物，杂草草面积小小于100%；适时时进行防防冻保

40、暖暖，定期期喷洒药药物，预预防病虫虫害；树木木侧枝分分布基本本均匀，不不影响车车辆行人人通行，与与建筑架架空线路路无刮擦擦。四星级一、硬件件设施要要求1、小区区内地面面停车位位数量不不多于小区区总停车车位数量量的100%，专专用固定定停车泊泊位不少少于0.8个/户。2、住宅宅小区应应具备门门禁系统统、监控控系统、电电子巡更更系统或或其他两两项以上上安全防防范设施施。3、小区区宜建有有配套的的休闲活活动中心心、场地地或固定定活动馆馆所，以以及满足足业主需需求的体体育活动动设施。4、新建建小区绿绿地率不不应低于于30%，旧区区改建不不宜低于于25%。5、住宅宅小区公公共服务务设施的的配建水水平应与

41、与居住人人口规模模相对应应。二、综合合管理服服务1、前期期物业服服务企业业应向业业主提供供物业服服务手册册。2、承接接项目时时，对物物业共用用部位、共共用设施施设备进进行认真真查验，验验收手续续齐全。3、客户户服务场场所工作作时间不不少于88小时，其其它时间间设置值值班人员员。设置置并公示示24小小时服务务电话。4、244小时受受理业主主或物业业使用人人报修。急急修200分钟内内到现场场处理，一一般修理理1天内完完成（预预约除外外）。5、对业业主或物物业使用用人的投投诉在22天内答答复处理理。6、住宅宅小区项项目经理理应具有有物业管管理师资资格，有有4年以以上的物物业服务务工作经经验，并并有2

42、年年以上小小区项目目经理任任职经历历。7、实行行酬金制制物业服服务收费费方式的的物业服服务企业业每年至至少公布布2次服服务资金金的收支支情况。8、能提提供五种种以上便便民（无无偿）服服务，如如电瓶车车接送、配配置手推推车、短短时间内内存放物物品、邮邮件收发发、信息息咨询等等。9、每年年开展33次以上上一定规规模的社社区文化化活动，节节假日有有专题环环境布置置。10、每每年的沟沟通面不不低于小小区住户户的800%，每每季至少少1次征征询业主主对物业业服务的的意见，满满意率达达90%以上。对对不满意意事项进进行分析析、整改改、回访访，不满满意事项项回访率率达900%，处处理率达达90%以上。三、房

43、屋屋管理与与维修养养护服务务1、房屋屋管理（1）制制定完善善的房屋屋管理规规定、房房屋维修修养护制制度、小小区巡检检制度、房房屋装饰饰装修管管理办法法、户外外设置物物管理规规定等规规章制度度。（2）每每年第四四季度制制定下一一年度维维修养护护计划。（3）小小区主出出入口设设有小区区平面示示意图，主主要路口口设有路路标，组组团及幢幢、单元元（门）、户户门标号号标志明明显。（4）房房屋外观观完好、整整沽，外外墙面砖砖、涂料料等装饰饰材料无无脱落、无无污迹。（5）楼楼梯、扶扶手、公公共门窗窗、休闲闲设施等等共有部部分牢固固、无裂裂缝、无无破损、无无明显污污渍，使使用安全全。（6）室室外招牌牌、广告告

44、牌、霓霓虹灯按按规定设设置，保保持整洁洁统一美美观，无无安全隐隐患或破破损。（7）封封闭阳台台统一有有序，色色调一致致，不超超出外墙墙面。（8）建建筑设计计有要求求外不应应安装外外廊及户户外防盗盗网、晾晾晒架、遮遮阳蓬等等。（9）对对违反规规划私搭搭乱建、擅擅自改变变房屋用用途的行行为及时时劝阻，并并报告业业主委员员会和有有关部门门。2、维修修养护（1）巡巡查物业服务务企业应应根据小小区实际际情况选选择房屋屋维护巡巡查项目目，包括括：每年年1次观观测房屋屋结构，发发现特殊殊情况及及时上报报，必要要时请专专业单位位进行检检测评定定；每季季检查11次墙体体、墙面面；每年年检查22次顶棚棚；每年年检

45、查22次楼梯梯、扶手手；每年年检查22次屋面面保温隔隔热层、防防水层；每年年检查22次天台台扶栏、公公共防盗盗网；每年年检查22次散水水坡、雨雨檐台、连连廊；每年年全面检检查2次次楼板、地地面砖；每年年检查22次通风风口；每月月巡查11次小区区各标识识；每22周全面面检查11次公共共门窗；每22周巡查查1次路路面、侧侧石、井井盖等；每22周巡查查1次围围墙；每22周巡查查1次休休闲椅、凉凉亭、雕雕塑、景景观小品品；每22周巡查查1次室室外健身身设施、儿儿童乐园园。（2）维维修服务务在房屋巡巡查中发发现的损损坏及时时安排专专项修理理。依照照合同约约定，属属于物业业服务费费用中支支出的维维修项目目

46、在2日日内组织织修复；需要动动用维修修资金的的，应及及时编制制维修计计划或专专项维修修资金使使用计划划，并于于2日内内向业主主委员会会提出书书面申请请，根据据业主大大会的决决定组织织维修。3、装饰饰装修管管理（1）受受理业主主或物业业使用人人的装饰饰装修申申请登记记，与业业主、物物业使用用人或装装饰装修修企业签签订装饰饰装修管管理服务务协议，告告知业主主或物业业使用人人装修须须知和注注意事项项。（2）装装饰装修修期间每每日巡查查1次现现场，发发现业主主或物业业使用人人未申请请登记或或违规装装修，影影响房屋屋外观、危危及房屋屋结构安安全及拆拆改共用用管线等等损害公公共利益益现象的的，应及及时劝阻

47、阻或制止止；拒不不改正的的，报告告相关行行政主管管部门及及业主委委员会，并并在物业业管理区区域内公公示。（3）装装饰装修修结束后后进行检检查，对对违反住住宅室内内装饰装装修管理理服务协协议的当当事人按按照约定定处理。（4）委委托清运运装修垃垃圾的，应应在指定定地点临临时堆放放，采取取围挡、遮遮盖等措措施，在在2-33日内清清运。自自行清运运装修垃垃圾的，应应采用袋袋装运输输或密闭闭运输的的方式，在在2-33日内清清运。四、共用用设备设设施运行行、维修修、保养养服务1、供配配电（1）总总配电室室专人值值守，每每4小时时检查11次设备备运行状状况，对对主要运运行参数数进行查查抄；具具备无人人值守条条件的