XXXX年8月深圳房地产二手住宅住宅市场分析报告_29232.docx

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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.2010年8月深圳房地产二手住宅住宅市场分析报告一市场综述1.1月度概况继上月成交交量反弹弹以来，本本月的成成交量如如炎热的的夏季继继续攀升升。号称称“史上上最严厉厉的调控控”的“新新国十条条”出台台以来，楼楼市经历历了一个个季度的的有效调调整，促促使量价价迅速锐锐减。但但成交量量于上月月出现反反弹，而而本月的的增长速速度更加加明显，出出现量价价齐升。然然而正当当市场出出现楼市市升温的的信号的的同时，政政府出台台了一个个新的调调控政策策：深深圳市房房地产监监

2、管办法法于99月1日日起实施施。此政政策正是是针对关关于土地地闲置、商商品房预预售以及及二手房房普遍存存在的“阴阴阳合同同”等问问题而下下的“重重药”。其其中，条条例针对对“阴阳阳合同”所所规定: “房房地产经经纪机构构不得为为交易当当事人规规避房地地产交易易税费或或者就同同一房地地产签订订不同交交易价款款的不同同合同提提供便利利，且规规定了55万元的的处罚标标准”。为为了避免免高额税税收，迫迫使部分分买卖提提前进行行，导致致8月底底的成交交量激增增。而目目前的宏宏观调控控力度并并未有所所松动，楼楼市的走走势趋于于健康发发展。根据国土资资源规划划局公布布的数据据显示，本本月全市市二手房房的成交

3、交量约为为1233. 884 万万，环环比7月月份上涨涨58.80%，而根根据深圳圳中原的的当月成成交数据据显示，88月份二二手房的的销售均均价为1185663 元元/，环环比7月月份上涨涨4. 54%，房价价跃升到到新政后后的首次次冲破1180000元/的水水平。由由于供应应量继续续出现供供不应求求的状况况，20010年年8月的的二手房房成交价价格环比比有所上上涨。1.2 成成交量分分析根据国土资资源规划划局公布布的数据据显示，本本月全市市二手房房成交量量为1332799套（见见图1），环环比7月月份成交交量上涨涨53.37%，其成成交面积积约为1123.84 万（见见图3），相相比7月月份

4、上涨涨58.80%。而实实际根据据中原实实际成交交估测的的深圳市市二手住住宅的成成交量在在8月份份呈现一一定的上上升，其其中全市市成交套套数为1135995套（见见图2），环环比上涨涨了499.300%，而而成交面面积方面面，全市市成交了了1233.611 万（见图图4），相相对7月月上升了了56.34%，整个个三级市市场趋于于好转。从分区域来来看，根根据国土土资源规规划局公公布的数数据显示示，8月月全市六六区的成成交面积积的环比比均有所所上涨，其其中宝安安区位居居上涨榜榜榜首，成成交约为为26.24 万，环环比上月月成交面面积上涨涨76.34%；其次次涨幅较较大的是是福田区区，本月月成交约约

5、24. 900万，相相比7月月份上升升61. 277%。本本月罗湖湖区、南南山区和和龙岗区区的成交交分别约约为199. 996 万万，221. 61万万 和和28. 933 万，在全全市6区区中的涨涨幅均超超过五成成，分别别上升553. 58%、566. 559%和和51. 433%；盐盐田区的的涨幅最最小，本本月成交交约2. 200 万，成交交面积的的环比涨涨幅达到到24. 833%。而而从中原原系统实实际成交交数据来来看，除除宝安区区以外，本本月全市市五区的的成交面面积的环环比均有有五成以以上的上上涨，其其中福田田区的成成交面积积的涨幅幅最大，达达到733.700%，盐盐田区位位居其次次，

6、涨幅幅为688.477%，本本月宝安安区的成成交面积积相对上上月未能能突破五五成，但但仍有443.663%的的增长率率。而其其他三区区涨幅幅幅度相似似， 均均徘徊在在五成至至六成之之间。图1 深圳圳市二手手房月度度成交套套数走势势图（220099年8月月20010年年8月）图2 深圳圳市二手手房月度度成交套套数走势势图（220099年8月月20010年年8月）图3深圳市市二手房房月度成成交面积积走势图图（20009年年8月20110年88月）图4 深圳圳市二手手住宅月月度成交交面积走走势图（220099年8月月20010年年8月）1.3 成成交价格格分析根据深圳中中原的内内部成交交监测数数据显

7、示示，20010年年8月，深深圳二手手住宅市市场成交交均价为为185563元元/（见见图5），此此次相较较7月反反弹上涨涨了4.54%，此迹迹象表明明本月成成交结构构因3房房户型的的成交量量增加和和供不应应求的关关系带动动了本月月的成交交价格有有所提升升。而同同比去年年8月增增长100. 332%。44月至55月的成成交量一一直在低低位徘徊徊，成交交价格迅迅速下跌跌，而后后续因自自主型的的刚性需需求日益益增多，成成交量有有所反弹弹。继百百日新政政以来，投投资客的的数量已已大幅度度减少，而而市场仍仍以改善善性自住住需求为为主。较之7月份份，全市市六区除除罗湖区区、宝安安区和福福田区的的成交均均价

8、有小小幅度回回落以外外，其他他各区的的均价都都有较大大的增幅幅，其中中盐田区区的上涨涨幅度最最大，该该区本月月成交均均价为1192110元/，环环比7月月份上涨涨20.00%；龙岗岗区位居居价格涨涨幅榜第第二位，其其本月成成交均价价为1115733 元/，环环比7月月份上升升13.27%；而涨涨幅最小小的南山山区，其其成交均均价为2234224元/，环环比增幅幅为6.56%。而罗罗湖区的的均价相相较7月月回落22.322%。福福田区的的成交均均价环比比7月的的跌幅与与宝安区区相似，两两区分别别下滑33.733%和33.755%。图5 全市市成交价价格表（220099年8月月20010年年8月）

9、1.4全市市供求关关系分析析图6 全市市供求关关系曲线线（20009年年8月20110年88月）自4月以来来，市场场放盘量量逐渐减减少，而而访客量量有所递递增。由由六月中中旬起，市市场呈现现由供大大于求逆逆转为求求大于供供，显示示刚性需需求的数数量有所所上升，而而楼盘供供应仍无无改善，促促使放盘盘量与客客源量之之比由此此前的高高位下降降到本月月的0. 544（见图图6）。整整个市场场呈现回回暖，购购房需求求明显增增多。根根据深圳圳中原内内部监测测数据显显示，88月份的的供求比比相较77月下跌跌5.226%， 自住需需求不断断释放。二 全市成成交特点点综述2.1全市市成交量量的区域域分布图7 全

10、市市六区月月度二手手住宅成成交面积积图8 全市市六区月月度二手手住宅成成交套数数根据国土局局公布的的数据监监测结果果显示，本本月的全全市成交交面积有有所上升升，各区区呈现普普遍上涨涨的情况况。从成成交面积积的区域域分布来来看，本本月龙岗岗区和宝宝安区是是全市成成交的热热点区域域，两区区分别成成交了约约28. 933 万和266.244万（见见图7），占占全市六六区的成成交面积积的233.366%和221.119%。相相比7月月份的全全市成交交面积占占比，罗罗湖区、福福田区和和南山区区的成交交面积占占比都超超过155%。各各区成交交面积的的占比变变化方面面，本月月福田区区和宝安安区的成成交面积积

11、占全市市比例较较7月份份有所上上涨0. 311%和22.111%。其其余四区区有小幅幅回落，除除龙岗区区出现下下调幅度度超过11%之外外，其他他皆有小小于1%的跌幅幅。全市成交套套数的环环比有所所上升（见见图8），各各区普遍遍呈现上上涨。其其中南山山区环比比上涨的的幅度最最大，为为72.22%。福田田区和宝宝安区的的套数成成交相较较上月超超出6成成；罗湖湖区上涨涨速度也也较大，达达到477.077%。龙龙岗区和和盐田区区的成交交套数相相对7月月份分别别上涨了了32.27%和255.733%。 除盐田田区以外外，其余余5区的的成交套套数占比比数据相相似，区区间为117%至至22%，其中中全市最最

12、大的占占比为福福田区的的21.45%。最小小的成交交量占比比是盐田田区的11.955%。图9 全市市六区月月度二手手住宅成成交面积积图10 全全市六区区月度二二手住宅宅成交套套数而根据中原原监测的的数据显显示，本本月的全全市成交交面积均均有所上上升，而而各区呈呈现普遍遍上涨的的情况。从从成交面面积的区区域分布布来看，本本月龙岗岗区是全全市成交交亮点，其其成交了了32.86万万，占占全市的的26. 588%。而而其余成成交热点点的福田田区和南南山区分分别成交交了约226.110 万万和225.774 万万 （见见图9），占占全市六六区的成成交面积积的211.122%和220. 83%。相比比7月

13、份份的全市市成交面面积占比比，罗湖湖区和宝宝安区的的成交面面积占比比均徘徊徊于144. 552%。而而盐田区区的成交交面积占占比为22.444%，依依旧为全全市成交交量最少少的区域域。各区区成交面面积的占占比变化化方面，本本月福田田区的成成交面积积占比上上涨幅度度为全市市最大，环环比增幅幅为2.11%。南山山区和盐盐田区的的成交面面积占全全市比例例较7月月份有所所增幅未未超过00. 220%。其其余三个个区域均均有小幅幅回落，除除宝安区区出现下下调幅度度超过11%之外外，其他他皆有小小于1%的跌幅幅。从成交套数数来看（见见图100），本本月的全全市成交交套数均均有所上上升，而而各区呈呈现普遍遍

14、上涨的的情况。福福田区和和龙岗区区是全市市成交最最引人注注目的热热点，分分别成交交了29992 套和229488 套，占占全市的的22.01%和211.688%。除除盐田区区以外，其其余区域域的成交交套数均均超过220000套。罗罗湖区、南南山区和和宝安区区占全市市六区的的成交套套数的117.887%、118.993%和和16.77%。而盐盐田只占占2.775%。各各区成交交套数的的占比变变化方面面，本月月福田区区的成交交套数占占比上涨涨幅度为为全市最最大，环环比增幅幅为3.17%。罗湖湖区和南南山区的的成交套套数占全全市比例例较7月月份的增增幅分别别在1. 400%和11.488%。而而占比

15、涨涨幅最小小的盐田田区环比比7月微微幅上涨涨0.448%。关关外两区区占比相相较上月月则均有有下滑，其其中下滑滑幅度最最大是龙龙岗区的的5. 57%。其次次为宝安安区0.96%。2.2全市市成交总总价和单单价结构构分析而成交总价价分布方方面（见见图111），根根据中原原的三级级市场成成交数据据显示，各各类总价价物业的的成交比比例差异异较大，以以1000万为界界线，1100万万以下的的物业和和1000万以上上物业占占所有成成交物业业类型的的分别为为38.23%和611.777%，相相比7月月，成交交总价分分布有变变化，其其中1000万以以下物业业类型在在成交比比例中回回跌，下下降幅度度为6.81

16、%，1000万以以上物业业则有相相应程度度的上涨涨。细分分各个区区间可以以发现，继继7月份份以来，11001500万的物物业相对对成交量量最多，其其在所有有的成交交物业类类型中占占为288.255%，环环比7月月份上升升了0.25%，同样样出现上上升的有有6080万万、15502200万万， 22003000万和33005000万这五五个类别别的物业业，分别别环比小小幅上升升了0.05%、2.94%、3.12%和1. 344%。而而位于下下跌榜的的是600万以下下，8001000万和和5000万以上上的类别别物业。其其中跌幅幅最大的的60万万以下物物业下跌跌了5.60%，而其其余物业业下滑幅幅

17、度在11%左右右。图11 月月度二手手房成交交总价分分布 图12 月月度二手手房成交交单价分分布成交单价方方面（见见图122），成成交比例例以1550000元/的成交交单价为为分界线线出现明明显的涨涨落，本本月1550000元/以下的的物业成成交占比比为488.422%，环环比7月月份下跌跌8.006%，其其中10000001550000元/区间物物业占比比有小幅幅度上升升，环比比7月涨涨幅达到到0.777%，但但其占比比为所有有价格中中最多，为为34.85%。 880000元/以下和和800001100000元/区间间物业的的比例下下浮幅度度显著，相相较7月月份分别别下滑33.233%和55

18、.600%；1150000元/以上上的物业业成交的的比例相相对上月月均有增增幅，其其中15500002000000元/占比为为30.30%，环比比7月上上升4.30%，20000003000000元/物业占占比为116.445%，环环比上涨涨了3.57%，30000004000000元/的物业业占比为为2.883%，环环比上涨涨了0.03%；而4400000元/以上上物业占占比也有有小幅度度上涨。上上述变化化，一方方面表明明本月中中高档物物业市场场成交量量有所回回升，另另一方面面也反映映了成交交价格有有所反弹弹的市场场局面。2.3全市市成交户户型和面面积的结结构分析析本月成交户户型分布布方面（

19、见见图133），22房和33房户型型物业仍仍为市场场主要对对象，其其中2房房的占比比最高，达达到388.500%，环环比下降降了0.62%。而成成交占比比为377.733%的33房，其其环比77月份有有所反弹弹1.665%。对对比7月月份的成成交户型型分布，其其他户型型的占比比均出现现回落，其其中1房房和4房房及以上上的户型型成交占占比分别别为122.522%和11.225%，环环比以小小幅度回回落0.04%和0.99%。结合分析本本月的成成交面积积档次分分布（见见图144），沿沿袭上月月，600900和9901144两个面面积段物物业依然然为市场场主导，分分别占据据全市总总体成交交量的443

20、.449%和和31.36%，环比比7月份份成交比比例各异异，分别别下降了了0.775%和和上涨了了2.440%。在在整个88月份的的成交物物业中，1144以上占占比7.92%，较之之7月份份有0.24%个百分分点的反反弹，另另外455以下下及455600的成成交比例例都有小小幅下滑滑。2.4购房房者的特特点分析析本月成交客客户户籍籍分布方方面（见见图155），相相较7月月份的户户籍比例例变化不不大。其其中，内内地户籍籍的客户户比例的的环比下下跌0.11%， 达达到444.833%，而而深圳户户籍客户户比例依依旧为首首位，占占比499.633%，环环比7月月份增加加0.665%。外外籍的客客户在

21、本本月中比比例回落落0.554%。从购房用途途来看（见见图166），用用于自住住的购房房客户占占总成交交客户的的85.32%，纯投投资客户户则仅占占5.776%，自自住兼投投资的客客户比例例也有88.922%的比比例。本本月纯自自住客户户比例环环比下滑滑2.004%，而而投资和和自住兼兼投资客客户的比比例环比比7月份份则有所所反弹。虽虽然此次次部分客客户因物物价上涨涨和低存存款利息息的原因因而有投投资需要要，但由由于现有有的政策策调控的的有效性性，抑制制了大部部分的投投资需求求，市场场仍以自自住需求求为主。三 区域市市场分析析3.1罗湖湖区市场场分析3.1.11 罗湖湖区成交交量分析析根据国土

22、局局公布的的数据监监测结果果，本月月罗湖区区共成交交二手房房23559套（见见图177），成成交套数数环比77月份上上涨477.077%，同同比去年年跌幅为为18.93%，其成成交面积积约199.966万（见见图199），环环比涨幅幅达到553.558%。而而成交面面积同比比20009年88月份小小幅下滑滑5. 68%。中原原的实际际成交估估测结果果显示，本本月罗湖湖区共成成交二手手房24429 套（见见图188），成成交套数数环比77月份上上涨611.999%；其其成交面面积约117.994 万万（见见图200），环环比涨幅幅达到554. 34%。而成成交面积积同比220099年8月月份小幅

23、幅上涨77. 330%。由由于卖方方价格有有所下调调，从而而促使罗罗湖区的的大量需需求量得得以释放放，本月月的成交交量呈现现大幅度度反弹。图17 罗湖湖区二手手住宅成成交套数数走势图图（20009年年8月20110年88月）图18 罗湖区区二手住住宅成交交套数走走势图（220099年8月月20010年年8月）图19 罗罗湖区二二手房月月度成交交面积走走势图（220099年8月月20010年年8月）图20 罗湖区区二手住住宅成交交面积走走势图（220099年8月月20010年年8月）3.1.22 罗湖湖区成交交价格分分析图21 罗湖区区二手住住宅月度度成交均均价走势势图（220099年8月月20

24、010年年8月）根据深圳中中原内部部监测数数据显示示（见图图21），88月份罗罗湖区二二手房成成交均价价为1669166 元/，环环比7月月份回落落2. 32%，而相相较去年年8月增增加166. 880%。根根据罗湖湖区成交交均价走走势图显显示，自自去年112月达达到历史史新高度度后，罗罗湖区价价格随后后连续几几个月稳稳定在1160000元/以下下，直到到今年44月份，因因受到成成交量的的影响，该该区的成成交价格格创下历历史新高高，此后后成交价价格因政政策影响响而连续续下跌，于于6月份份呈现锐锐减，而而本月罗罗湖区价价格随着着供求比比的下降降而继续续维持在在160000元元/以以上的水水平。3

25、.1.33罗湖区区成交特特点及活活跃板块块本月罗湖区区的成交交特点仍仍以2房房和3房房户型为为主。其其中2房房户型成成交比例例占466.577%，环环比跌幅幅为0.69%，成交交比例为为第二位位的3房房户型占占比达到到30.32%，上升升5.445%。11房户型型的成交交比例为为16.25%，环比比下跌66.144%。其其余的44房以上上的户型型比例增增加1.39%。根据中原成成交系统统数据显显示，自自住需求求仍为本本月罗湖湖区需求求类型的的主导，占占到总成成交比例例的799.066%，环环比上月月轻微下下降了33.533%；而而纯投资资的占比比为9.39%，环比比上月微微升1.92%，剩下下

26、的是自自住兼投投资，占占比为111.555%，其其环比上上升1.60%。本月月按揭比比例为666.006%。排行前5的的成交活活跃板块块依次为为莲塘板板块、布布心板块块、百仕仕达板块块、凤凰凰板块和和春风路路板块，这这5个板板块的总总成交套套数占罗罗湖区的的65.34%。其中中，百仕仕达板块块和春风风路板块块的成交交套数上上涨最为为明显，其其余三个个板块也也有不错错的表现现。3.2福田田区市场场分析3.2.11福田区区成交量量分析根据国土局局公布数数据的监监测结果果显示，本本月福田田区共成成交二手手房28849套套（见图图22），环环比7月月上升664. 78%， 但但同比去去年则有有所上涨涨

27、2.115%。成成交面积积约244.900 万（见图图24），成成交面积积环比77月份上上涨611. 227%，同同比去年年成交面面积下滑滑4.338%，相相对上月月有明显显的上升升。从福福田区月月度成交交量走势势可以看看出，本本月福田田区的成成交量上上涨幅度度较大。结结合中原原实际成成交的估估测数据据来看，本本月福田田区共成成交二手手房29992 套（见见图233），成成交套数数的环比比7月份份上涨774. 39%；其成成交面积积约266.100 万（见图图25），环环比涨幅幅达到773.770%。该该地区领领先于全全市六区区的成交交量的涨涨幅榜。其其成交面面积同比比20009年88月份上上

28、涨111. 222%。由由于福田田区位于于全市中中心区域域，以致致此地区区的交易易量也较较多。图22 福福田区二二手房月月度成交交套数走走势图（220099年8月月20010年年8月）图23 福福田区二二手房月月度成交交套数走走势图（220099年8月月20010年年8月）图24 福福田区二二手房月月度成交交面积走走势图（220099年8月月20010年年8月）图25 福福田区二二手住宅宅月度成成交面积积走势图图（20009年年8月20110年88月）3.2.22福田区区成交价价格分析析根据深圳中中原内部部监测数数据显示示，本月月福田区区二手住住宅成交交均价为为243311元元/（见见图266

29、），成成交均价价环比下下滑3. 733%，相相比7月月的上涨涨，本月月福田区区的成交交均价有有稍微回回落。而而对比去去年8月月小幅度度上涨77.855%。福福田区的的区域属属性和环环境因素素决定了了该区域域的价格格为所有有区域中中最高。图26 福福田区二二手住宅宅月度成成交均价价走势图图（20009年年8月20110年88月）3.2.33福田区区成交特特点及活活跃板块块本月户型成成交结构构以2房房和3房房为主， 其占比比分别为为35.80%和388.666%， 环比均均有所反反弹，涨涨幅分别别为4.43%和3.76%。1房房户型和和4房及及以上户户型的占占比分别别为155.755%和99.79

30、9%。 其中，跌跌幅最大大的是44房及以以上，其其比例下下跌幅度度达到77. 447%，而而1房户户型的跌跌幅为00. 772%。根据中原成成交系统统数据显显示， 8月份份自住客客户占所所有成交交客户的的比例达达到811.155%，下下滑幅度度为3.56%。纯投投资的客客户占比比为6.21%，相比比7月份份小幅度度上涨00.322%， 而自住住兼投资资的客户户占比为为12.65%， 环环比回升升了3.24%。本月月按揭比比例为559.119%。“新新政十条条”的调调控力度度明显限限制了福福田区投投资客户户数量增增长。本月福田区区的板块块成交量量相对77月较为为分散，排排前5的的成交活活跃板块块

31、依次为为皇岗板板块、新新洲板块块、景田田板块、保保税区板板块和梅梅林板块块。其中中，表现现最为突突出的是是皇岗板板块，其其成交表表现为其其他板块块的成交交套数的的两倍及及以上。而而新洲板板块和保保税区板板块的成成交套数数的环比比有大幅幅度的上上涨。3.3南山山区市场场分析3.3.11南山区区成交量量分析根据国土局局公布的的数据监监测结果果显示，本本月南山山区共成成交二手手房约222944套（见见图277），环环比上升升72.22%，是本本月全市市成交套套数的涨涨幅最大大的区域域，而相相较去年年8月则则有所回回升166.511%；成成交面积积约为221.661万（见图图29），环环比上涨涨56.

32、 599%，从从而成为为继7月月后的再再次上涨涨，与220099年8月月份相比比，本月月的成交交面积增增长幅度度达到66.222%，同同样由于于国土局局数据的的延迟性性，此行行情反映映了前一一个月左左右的市市场状况况。而根根据中原原实际成成交的估估测结果果显示，本本月南山山区共成成交二手手房25573 套（见见图288），成成交套数数环比77月份上上涨611.933%；其其成交面面积约225.774 万万（见见图300），环环比涨幅幅达到556.994%。而而成交面面积同比比20009年88月份大大幅度上上涨599. 887%。图27 南南山区二二手房月月度成交交套数走走势图（220099年8

33、月月20010年年8月）图28 南南山区二二手房月月度成交交套数走走势图（220099年8月月20010年年8月）图29 南南山区二二手房月月度成交交面积走走势图（220099年8月月20010年年8月）图30 南南山区二二手住宅宅成交面面积走势势图（220099年8月月20010年年8月）图31 南南山区二二手住宅宅月度成成交均价价走势图图（20009年年8月20110年88月）3.3.22南山区区成交价价格分析析根据深圳中中原内部部监测数数据显示示（见图图31），本本月南山山区的二二手住宅宅交易实实现均价价234424元元/，环环比增幅幅为6.56%。同比比去年上上涨2.30%。南山山区的

34、楼楼盘档次次结构分分布差异异较明显显，成交交均价易易受成交交结构影影响。3.3.33南山区区成交特特点及活活跃板块块本月南山区区成交结结构变化化大。其其中，以以2房和和3房户户型的销销售最多多，其比比例分别别占成交交量的334. 37%和377.477%，成成为本月月南山区区的主力力成交户户型。 2房户户型的环环比小幅幅度上涨涨0.662%，但但3房户户型的环环比却有有3.337%的的回落。而而4房以以上在本本月中的的成交比比例相较较7月都都有小幅幅度的上上升，涨涨幅为00.555%。涨涨幅最大大的1房房的占比比为111.377%，环环比上升升幅度为为2.220%。根据中原成成交系统统数据显显

35、示，自自住的房房客仍然然为南山山区的主主体，其其占比为为87. 866%，相相比7月月份微幅幅下降00. 553%，而而纯投资资客本月月则有所所回升的的迹象，成成交占比比上升到到5. 68%。本月月南山区区成交按按揭比例例为622.022%。本月排前五五名的区区域版块块为蛇口口板块、前前海板块块、月亮亮湾板块块、南头头板块和和南山中中心区板板块，这这5个区区域板块块成交量量相对上上月有所所上升。其其中，前前海板块块和蛇口口板块的的成交套套数占比比相对77月份有有明显的的涨幅。3.4盐田田区市场场分析3.4.11盐田区区成交量量分析根据国土局局公布的的数据监监测显示示，本月月盐田区区共成交交二手

36、房房约2559套（见见图322），环环比上涨涨25.73%，而同同比去年年跌幅为为六区中中最大，达达到222.466%。成成交面积积约2.20 万（见见图344），成成交面积积环比上上升244.833%，在在全市六六区中成成交面积积环比上上涨幅度度最小，其其同比去去年8月月下滑约约20个个百分比比。盐田田区成交交面积走走势与全全市其他他五区相相比，其其二手房房市场成成交量一一直处于于劣势，除除了于220099年111月和112月，以以及今年年3月分分别出现现历史性性的成交交高位以以外，其其余月份份成交面面积均维维持在33万月月以下，88月份的的成交面面积虽然然有所上上升但幅幅度不大大。而根根据

37、中原原实际成成交的估估测结果果显示，本本月盐田田区共成成交二手手房3773 套套（见图图33），成成交套数数环比77月份上上涨811.200%， 跃升为为涨幅榜榜的榜首首；其成成交面积积约3.01万万（见见图355），环环比涨幅幅达到668.447%。而而成交面面积同比比20009年88月份小小幅度下下滑0.35%。图32 盐盐田区二二手房月月度成交交套数走走势图（220099年8月月20010年年8月）图33 盐盐田区二二手房月月度成交交套数走走势图（220099年8月月20010年年8月）图34 盐盐田区二二手房月月度成交交面积走走势图（220099年8月月20010年年8月）图35 盐盐

38、田区二二手住宅宅成交面面积走势势图（220099年8月月20010年年8月）3.4.22盐田区区成交价价格分析析图36 盐盐田区二二手住宅宅月度成成交均价价走势图图（20009年年8月20110年88月）根据深圳中中原的内内部监测测数据显显示，本本月盐田田区的成成交均价价水平为为192210元元/（见见图366），环环比上月月涨幅为为20.00%。 同同比去年年增加228.669%。根根据盐田田区二手手住宅的的成交均均价的历历史数据据显示，由由于盐田田区域面面积和市市场容量量较为有有限，成成交量较较低，成成交结构构和单个个交易行行为会对对该区的的成交均均价带来来较严重重的影响响，导致致盐田区区

39、二手住住宅的均均价的总总体走势势波动的的幅度大大。本月月盐田区区成交价价格也随随着市场场成交量量的普遍遍上涨而而有所上上升。3.4.33盐田区区成交特特点及活活跃板块块本月盐田区区在所有有区域中中2房户户型的成成交量为为主力，达达到511.022%，但但其回落落的幅度度也较为为明显，环环比7月月份下滑滑7. 31%。 其其他户型型中，11房户型型的上升升幅度最最为明显显，其环环比的增增幅为114.668%，而而拉动了了其占比比上升至至28.57%。 占占比仅为为2.004%的的4房以以上成交交户型相相比7月月分别大大跌了99. 007%。33房的占占比为118. 37%，回升升1.770%。该

40、该区成交交基数低低，其成成交结构构变化显显著。根据中原成成交系统统数据显显示，在在本月成成交的客客户中，自自住客户户比例明明显下滑滑，占比比67.35%，环比比7月大大幅度下下滑155.999%个百百分点。而而纯投资资者数量量相较77月增加加了9.47%。本月月成交中中按揭比比例为663.227%，环环比7月月跌幅为为20.07%。本月月该区域域的成交交主要集集中在沙沙头角板板块，而而小梅沙沙板块和和盐田后后方板块块在该区区域的成成交占比比相对77月有回回升。3.5宝安安区市场场分析3.5.11宝安区区成交量量分析根据国土局局公布的的数据监监测结果果，宝安安区本月月二手房房成交套套数为2269

41、44套（见见图377），环环比上涨涨了633.088%，而而同比去去年大幅幅度上涨涨了222.299%。成成交面积积约266.244万（见见图399），成成交面积积环比77月大幅幅度上涨涨76.34%，为全全市涨幅幅最大的的区域，与与20009年88月份同同期对比比，成交交面积大大幅度上上涨299.244%。宝宝安区成成交面积积走势图图显示，与与其他区区域相比比，其受受到深圳圳一体化化和前海海开发政政策等环环境因素素的影响响很明显显，成交交量上升升幅度大大。从中中原实际际成交的的估测数数据来看看，本月月宝安区区共成交交二手房房22880 套套（见图图38），成成交套数数环比77月份上上涨411

42、.222%；其其成交面面积约117.995万（见图图40），其其环比涨涨幅为全全市六区区中最小小，达到到43.63%。而成成交面积积同比220099年8月月份小幅幅度增加加1.226%。图37 宝宝安区二二手住宅宅月度成成交套数数走势图图（20009年年8月20110年88月）图38 宝宝安区二二手住宅宅月度成成交套数数走势图图（20009年年8月20110年88月）图39 宝宝安区二二手住宅宅月度成成交面积积走势图图（20009年年8月20110年88月）图40 宝宝安区二二手住宅宅月度成成交面积积走势图图（20009年年8月20110年88月）图41 宝宝安区二二手住宅宅月度成成交均价价走

43、势图图（20009年年8月20110年88月）3.5.22宝安区区成交价价格分析析根据深圳中中原的内内部成交交监测数数据显示示（见图图41），本本月宝安安区成交交均价为为131190元元/，环环比7月月份下跌跌3.775%。根根据宝安安区二手手住宅月月度成交交均价走走势显示示，该区区因受到到区域的的限制，其其涨跌幅幅度不大大。本月月宝安区区同比去去年8月月涨幅为为全市较较大，达达到了220.224%.。3.5.33宝安区区成交特特点及活活跃板块块在成交户型型结构上上，从本本月物业业类型成成交占比比来变动动来看，11房户型型和3房房户型的的成交占占比上升升，而22房和44房以上上的成交交占比相相

44、应下降降。其中中，1房房户型成成交占比比为133.700%，相相对7月月微幅增增加0.74%；4房房及以上上户型物物业成交交占比为为9.225%，环环比下滑滑4.118%；而该区区主要两两个房型型2房和和3房户户型物业业成交占占比各为为32.19%和444.866%，分分别降了了1.114%和和上涨44. 559%。根据中原成成交系统统数据显显示，本本月纯自自住客户户的比例例为877.677%，环环比7月月份回升升0.117%， 而纯投投资客户户的比例例为4.45%，微涨涨0.229%。剩剩余的客客户为自自住兼投投资，其其占比为为7.888%，相相对7月月下滑了了0. 46%。本月月成交中中按

45、揭比比例为772.995%，环环比7月月份上升升2.557%个个百分点点。本月该区成成交占比比排行前前5名的的依次为为新中心心板块、桃桃源居板板块、民民治板块块、人民民南板块块和东环环二路板板块，其其中，东东环二路路板块和和民治板板块的成成交套数数占比相相对7月月都有所所上涨，升升幅各为为1. 38%和1.74%。而新新中心板板块在本本月中的的成交套套数的环环比则有有所回落落。3.6 龙龙岗区市市场分析析3.6.11龙岗区区成交量量分析龙岗区本月月成交套套数约为为28224套（见见图422），环环比上升升32.27%，而相相较去年年上涨226.113%；成交面面积约228.993万（见图图44

46、），成成交面积积环比大大幅度上上涨511.433%，但但相比220099年8月月，成交交面积增增加377.888%。与与宝安区区情况类类似，由由于受市市场易受受深圳一一体化等等外部因因素的影影响，此此次成交交量有较较好的表表现。从从中原实实际成交交的估测测数据来来看，本本月龙岗岗区共成成交二手手房29948套套（见图图43），成成交套数数环比77月份上上涨188.800%；其其成交面面积约332. 86万万（见见图455），环环比涨幅幅达到551. 27%。而成成交面积积同比220099年8月月份大幅幅度增加加1011.477%。图42 龙龙岗区二二手住宅宅月度成成交套数数走势图图（20009

47、年年8月20110年88月）图43 龙龙岗区二二手住宅宅月度成成交套数数走势图图（20009年年8月20110年88月）图44 龙龙岗区二二手住宅宅月度成成交面积积走势图图（20009年年8月20110年88月）图45 龙龙岗区二二手住宅宅成交量量走势表表（20009年年8月20110年88月）3.6.22龙岗区区成交价价格分析析根据深圳中中原内部部成交监监测数据据显示（见见图466），龙龙岗区本本月实现现均价1115773元/，环环比7月月份增幅幅为133.277%，在在全市六六区中变变化幅度度较大的的区域。而而同比去去年8月月增加227.447%。龙龙岗区受受地域限限制区域域一直处处于全市市均价的的低洼。图46 龙龙岗区二二手住宅宅月度成成交均价价走势图图（20009年年8月20110年88月）3.6.33龙岗区区成交特特点及活活跃板块块在成交户型型结构上上，本月月龙岗区区成交结结构主要要以2房房和3房房户型为为主，两两个房型型的总成成交量占占了该区区的822.411%。所所有房型型除4房房及以上上的户型型物业成成交占比比上升44