SOHO中国专题-SOHO商铺的商业逻辑和资本逻辑5334.docx

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1、每周商铺铺评论(13)：SOHHO商铺铺的商业业逻辑和和资本逻逻辑文：天津津苓创投投资咨询询有限公公司总经经理冯新 6月月14日曾曾和几个个朋友去去潘石屹屹的光华华路SOOHO对对这个项项目做了了考察，回回来一直直在关注注光华路路SOHHO铺王王拍卖的的进程，6月23日，SOHO中国联手搜房网、天问国际拍卖有限公司在光华路SOHO售楼处举办了“光华路SOHO铺王全国五十大城市无底价网上拍卖”活动。拍卖的标的是一套标号为0102A的首层商铺，建筑面积为219.63m，层高6米。经过2小时的激烈竞价，铺王以2800万的高价尘埃落定，单价达127487元/平方米，已远远超出6月2日开盘时商铺8万元/

2、平方米的单价。一场盛宴以参与各方皆大欢喜落幕。 对潘石石屹的铺铺王拍卖卖游戏，商商业地产产的很多多业内人人士一直直是有不不同看法法的。早早在建外外SOHHO铺王王拍卖的的时候，媒媒体就有有一片质质疑声，和和讯网更更是在220044年12月29日以以潘石石屹神话话破灭“楼楼王”建建外SOOHO内内幕大起起底的的专题形形式对潘潘石屹建建外SOOHO的的运作模模式进行行全面剖剖析，该该文尖锐锐地指出出：建外外SOHHO一边边创造着着销售神神话，一一边是很很低的租租金回报报把投资资者套牢牢。建外外SOHHO公寓寓的销售售价格从从20002年4月开盘盘时的每每平米1120000元，一一直飙升升到2000

3、4年年11月的的每平米米170000元元，而建建外SOOHO的的铺王拍拍卖更是是创造了了8.884万/平米的的天价，但但在这销销售神话话和天价价铺王的的背后，却却是商铺铺租金连连开发商商承诺的的一半都都不到的的残酷事事实，建建外SOOHO销销售人员员在多种种场合承承诺，建建外SOOHO商商铺的租租金可达达到60080美金金平米米月，而而现实是是目前商商铺的租租金仅为为2040美金金平米米月，连连承诺的的一半都都不到！建外SSOHOO的平均均投资回回报率仅仅为3.2%，远远低于预预期的回回报水平平，很多多投资者者原本期期待的以以租抵供供的梦想想纷纷破破灭，最最终掉进进了潘石石屹精心心设计的的投资

4、陷陷阱。 但是这这并不妨妨碍潘石石屹继续续炮制铺铺王拍卖卖的游戏戏。20007年年1月，朝朝外SOOHO的的铺王拍拍卖，继继续创造造新的天天价神话话。20007年年1月221日，SOHO中国和搜房网再度联手，对朝外SOHO铺王联合进行网上无底价拍卖，此次拍卖的两套“铺王”一套建筑面积为165.32平方米，层高4.8米;另一套建筑面积为215.47平方米，层高4.2米。拍卖最终以总价3450万元成交，建筑面积每平米90601元，再次创造了铺王拍卖的“神话”。对此，中国步行街工作委员会秘书长董利撰文商铺拍卖无异杀鸡取卵 开发商应获取合理利润，委婉地批评这种做法，董利认为“商铺拍卖取得了高价，看似获

5、得了较高的商业价值，而实际是提前释放了这个商铺未来升值的空间。”“开发商通过拍卖方式使开发利润最大化，实际上是杀鸡取卵，对未来商业发展的不负责;其次，投标者出高价获得了商铺，但为后期的出租带来了压力和困难;还有，如此高的商铺销售价格，带动了此区域商业租金的提升，对商业经营者来说，减小了赢利空间，经营压力随之加大。最终结果是商业的培养期将延长，整体繁荣可能将变成一种长久的期待。”“以上几点来看，我反对商铺销售时进行拍卖的方式。”。2007年1月15日出版的楼市杂志更是在朝外SOHO：投资回报率可能低至3.62%一文中尖锐地指出朝外SOHO的做法是将“经营风险抛给投资者”，“租金回报率或低至3.6

6、2%”。 游戏还在继续。2007年6月23日，光华路SOHO的铺王拍卖再次粉墨登场。这次，清华大学CREO培训办首席专家朱凌波撰文“光华SOHO”拍卖是噱头吗？对此提出质疑：“不知此次拍卖未知天价的中标业主将来靠什么回报和变现：租金、经营利润还是转让或抵押？如果说中国的商铺销售已经违背了商业地产的全程运营规律，还算一种所谓投资行为的话，那拍卖是否更象一种投机行为？”，温和的语气背后是对潘石屹铺王拍卖游戏的怀疑。 这种景景象非常常耐人寻寻味：一一方面是是前边拍拍卖的商商铺投资资回报率率低得可可怜、投投资客被被套牢的的惨痛事事实，一一方面是是后面的的投资客客前赴后后继、对对潘石屹屹铺王拍拍卖游戏戏

7、的坚定定的追捧捧;一方方面是媒媒体的曝曝光、专专家的质质疑，一一边是一一次次的的故伎重重演。这这里面无无法解释释的矛盾盾在于：如果潘潘石屹的的铺王拍拍卖真的的违背了了商业地地产的运运作规律律，而且且事实也也证明了了购买SSOHOO的商铺铺投资回回报率低低得可怜怜，而且且这样的的“前车车之鉴”已已经通过过发达的的传媒变变成了业业界的“通通识”，但但为什么么还是有有那么多多投资客客对潘石石屹的铺铺王拍卖卖游戏乐乐此不疲疲呢？ 抛开潘潘石屹五五个SOOHO项项目的产产品具体体的差异异，就其其运作思思路而言言，总体体上是一一脉相承承的：面面向投资资客设计计商铺以以及写字字楼等产产品，通通过炒作作提升产

8、产品影响响力，第第一时间间寻求销销售套现现。从一一开始，潘潘石屹就就没有太太多的考考虑后期期运营的的问题，所所以批评评潘石屹屹“但求求销售套套现、缺缺乏培育育观念”并并不冤枉枉他;潘潘石屹自自始至终终盯着的的都是投投资客钱钱包里的的钞票，为为了让投投资客自自觉地踊踊跃地把把钞票往往他口袋袋里送，什什么炒作作手段能能达到目目的潘石石屹都是是不会反反对的，比比如吹牛牛租金可可以达到到多少多多少美金金的“承承诺”等等，总之之，有一一条原则则潘石屹屹很清楚楚，不管管吹过多多少牛，这这些牛皮皮都不会会写进商商铺销售售合同的的，既不不承诺包包租、返返租，更更不会承承诺兑现现投资回回报率，因因为潘石石屹心里

9、里很清楚楚，以如如此高的的价格卖卖出的商商铺，打打死他也也无法获获得100% 的的回报率率;至于于投资客客买完商商铺之后后如何将将商铺以以潘石屹屹吹牛的的价格租租出去、如如何获得得预期的的投资回回报、以以及如何何进行业业态规划划和业态态控制、如如何培养养商圈等等，潘石石屹认为为这完全全不是他他的责任任。为此此潘石屹屹发明了了一套“无无为而治治”的理理论：“商商业管理理最好是是不要主主观控制制，无为为而治是是最好的的办法。一一个商铺铺死掉的的话，可可以再换换新的补补充进来来。” 专家的的质疑并并没有什什么不对对。潘石石屹确实实违背了了商业地地产运作作的内在在规律：商铺散散卖无法法进行统统一管理理

10、，无法法形成统统一的卖卖场品牌牌，大大大降低了了商业物物业的品品质和价价值;潘潘石屹将将商铺以以天价卖卖给投资资客，对对后期的的招商和和商家的的运营都都带来了了巨大的的困难，违违背了培培育商圈圈的客观观要求，同同时潘石石屹也在在透支商商业地产产价值链链下游环环节的未未来收益益，将投投资风险险转嫁给给了下游游投资客客。潘石石屹SOOHO商商铺获得得的是“销销售的成成功”，但但不是“经经营上的的成功”。与与此同时时，也有有专家批批评那些些投资客客“不理理性、不不专业、烧烧钱”。但但是，匪匪夷所思思的是，这这种违背背规律的的事情不不仅存在在，而且且一再上上演，大大家设想想一下，假假如大家家都认识识到

11、了潘潘石屹做做法的问问题，所所有的投投资客都都变成理理性的专专家，不不陪潘石石屹玩了了，那潘潘石屹的的铺王拍拍卖游戏戏还怎么么玩下去去？ 这这个问题题也曾困困扰我很很久，最最终我从从疯狂的的股市上上找到了了答案。这这要从商商铺这个个产品的的属性上上去找答答案：从从使用价价值上看看，商铺铺是为商商家提供供经营场场所的。从从这条线线看，投投资客购购买完商商铺必须须要将商商铺成功功出租给给商家才才能获得得租金，投投资客的的收益就就是商家家的成本本，而且且基本是是所有商商业服务务业成本本中最大大的部分分。而对对于成熟熟的商业业行业来来说，基基本都属属于充分分竞争行行业，商商家最终终靠消费费者买单单，其

12、对对成本的的承受都都是有极极限的，当当没有足足够的消消费支撑撑的时候候，商家家无法平平衡收支支，最终终必然会会倒闭撤撤店。在在这里，商商业地产产的开发发运作必必须要遵遵循商业业运作的的内在规规律，我我们姑且且把它称称为商业业地产的的商业逻逻辑，这这个商业业逻辑要要求开发发商开发发的商铺铺不仅要要在结构构功能上上满足商商家的要要求，而而且在售售价上开开发商必必须将对对利润的的追逐限限制在合合理范围围内才会会给下游游的投资资客和商商家留出出生存的的空间，否否则就是是一次性性杀猪的的经营做做派，套套牢投资资客逼死死商家就就毫不奇奇怪了。 而从资产的角度看，商铺又具备保值增值获得收益的投资品的性质，从

13、这个角度看，商铺就有点类似股票，投资客购买商铺，在他们眼里商铺就是一个绩优股，一方面是因为商铺可以获得租金收益，这类似股票的年终分红，一方面商铺会不断升值，这类似股票的上涨，另外一方面，从保值的角度讲，地产比股票要保险得多。我们不妨把它称为商业地产的资本逻辑，这样一来，我们就不难理解投资客的投资行为了，前一段时间中国股市迎来一波大牛市，人们蜂拥而入杀进股市，在一个牛市中，人们追涨的心理其实就是基于“对未来继续升值的预期”，这跟投资买商铺一个道理，对于商铺这种稀缺资源，在一个经济不断成长的环境里，其价值必然是不断上涨的;大家在牛市杀进股市，很多股票市盈率已经高达60倍、80倍，但人民还是勇敢地把

14、这些垃圾股票买回家，其心理其实就是：并不指望靠分红获得回报，股票升值的回报才是最主要的。这跟买商铺是一个道理：相当一部分投资客并不在乎出租的租金回报率是3个点还是8个点，只要这个商铺在那里不会跑掉，一直在升值，而且还能带来一些租金收益，对于这些投资客已经很满足了。我们再考察一下购买潘石屹SOHO产品的投资，动辄上千万的投资，显然不是靠打工挣来的，甚至不是靠传统的经营赚来的，其投资客中有相当一部分人是来自山西的煤老板，这些人的赚钱方式大家都很熟悉，这些钱都需要一个洗钱的出口;另外就是在股市上投资赚来的，对于习惯于打工挣钱或者做传统生意的经营者，资本市场造就富翁的能力是令人瞠目结舌的，这些钱从股市

15、上流出来必然要寻求一个相对稳妥的出口;近几年外贸出口的急剧增长使得外汇储备飞快增长，人民币面临巨大的升值压力，资本的流动性过剩已经从一个学术名词变成新闻常用语，这也促使大量的资本寻找投资出口。至于其它途径的钱，不说大家也明白。看看太极图大家就会明白，如果这世界上有一半的财富是在阳光下创造的，也必然有另外一半是在黑暗下创造的。至于投资潘石屹SOHO的投资客手里的钱有多少是在阳光下创造的，还有多少是在黑暗里创造的，只有这些投资客自己清楚。对于这些资本而言，理性、专业都是过于奢侈的要求。反过来，给钱找一个保值增值的出口成了压倒一切的需要。 有了这样的背景，商业地产的资本逻辑才在潘石屹手中被发挥到了极

16、致，当老潘把商铺用网络拍卖这样的形式来销售的时候，就已经完全进入了商业地产的资本逻辑之中，股票越涨人们越买，商铺拍得越贵人们越是要追，整个就是一个博傻的游戏，所有的参与者都是在参与一场赌博，愿赌服输。说白了，潘石屹的SOHO商铺就是一个大资本家设计给小资本家玩的投资道具，一个大庄家带小庄家玩的资本游戏。沿着商业地产的商业逻辑，我们看潘石屹的SOHO铺王拍卖，无疑是癫狂的、扭曲的甚至是丑陋的，专家的质疑、媒体的批评都是非常正确的;但沿着商业地产的资本逻辑，我们再看潘石屹的SOHO铺王拍卖，无疑又是精妙的、合乎逻辑的也是令人慨叹的：他妈的，天造潘石屹，就是让他到这个世界搂钱的。对于那些财富水平比潘

17、石屹小得多的投资客来说，不把钱送给潘石屹还能送给谁？商业地产一旦纳入资本的逻辑，那商业逻辑就不再是商业地产唯一的游戏规则了，在强大的资本逻辑面前，商业逻辑只能是个忍气吞声的小媳妇。但违背商业逻辑的资本逻辑最终必然会遭到来自市场的报复，这就是商业地产的商业逻辑与资本逻辑相互依存又相互对抗的辩证法。不过潘石屹同志除了在商业上精得不能再精以外，他遵纪守法、热爱党热爱社会主义、积极照章纳税、热心公益事业，是个标准的商人。中国需要这样的商人。中国的商业地产不能没有潘石屹，少了潘石屹这个笑面屠夫，中国的商业地产会缺少很多精彩的故事，中国的商业地产就不好玩了。后记：不不好意思思，我有有点偷懒懒了，本本来应该

18、该每周写写一篇商商铺评论论的，结结果这次次拖了一一个月才才写了一一篇。参参观光华华路SOOHO是是一个月月以前的的事情了了，一开开始我对对潘石屹屹的商铺铺拍卖也也是持怀怀疑态度度的。但但潘石屹屹SOHHO商铺铺拍卖一一次比一一次价格格高，一一次比一一次火，的的确让人人看不懂懂，想不不透这里里面的内内在逻辑辑是什么么。思考考了很久久，最后后受股市市的启发发，在商商铺的产产品属性性上找到到了突破破口。希希望自己己的观察察和思考考对大家家研究潘潘石屹的的SOHHO案例例有帮助助，也算算没白熬熬一宿。每周商商铺评论论系列列：1。赛博博外店的的天价租租金2。天津津万达商商业广场场变脸记记3。家世世界,卖卖了;中中国沃尔尔玛的梦梦,破了了！4。沈阳阳万达商商业广场场的前世世今生55。天津津万达商商业广场场业态分分析166。天津津万达商商业广场场业态分分析277。住宅宅开发VVS商业业地产开开发8。商业业地产的的“三通”境界9。产权权式商铺铺：馅饼饼还是陷陷阱？110。商商业地产产招商困困境的十十大成因因11。商商业地产产招商中中的八大大昏招112。中中国商业业地产：杀猪派派和养鱼鱼派