德思勤_长沙玫瑰园营销推广思路_81DOC843.docx

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1、长沙玫瑰瑰园20008年年营销推推广思路路德思勤（湖湖南）20088.1.7目录纲要要第一篇220077年项目目营销回回顾第二篇长长沙077年房产产市场分分析总结结及088年营销销背景分分析第三篇220088年项目目营销目目标第四篇220088年项目目营销策策略思路路第一篇220077年项目目营销回回顾一、销售售总体情情况分析析1、项目目全年销销售情况况回顾2、项目目一期各各类型产产品销售售状况二、客户户总体情情况1、上门门客户情情况2、成交交客户情情况三、营销销推广回回顾四、077年营销销工作总总结1.1 项目全全年总体体销售情情况从20006.112.11至20007.111.330在全年

2、112个月月中项目目累计销销售6883套完成销销售面积积986662.2 平平米完成销售售金额330100205524.7元实现均均价0051元元/平米完成成均价从从26994元/平米至至40888 元元/平米的的平稳上上升。1.1.1项目目全年总总体销售售情况1)全年年成交套套数情况况20077年(从20006.12.1至20007.111.330)项目累计计销售6683套套平均每月月销售557套2)全年年成交面面积情况况20077年(从20006.112.11至20007.111.330)累计销售售面积9986662.22 平米米平均每月月销售面面积82221.85平平米3)全年年成交金金

3、额情况况20077年(从20006.112.11至20007.111.330)累计销售售金额330100205524.7元月均销售售金额22508850443.77元4)全年年成交均均价情况况从20006.112.11至20007.111.330销售均价价0551元/平米实现均价价从26694元元/平米至40888 元元/平米的的平稳上上升1.2.1 项项目一期期各类型型产品销销售状况况 1)一期已已售户型型产品构构成以及及销售状状况78.2%25.0%100.0%70.8%67.4%82.4%售出率8698111216188346售出套数114332111305279420一期总计套数合计独

4、立别墅四加一房四房两厅大三房厅三房二厅产品类型三房、四四房最为为畅销；大四房房全部售售完；大大三房销销售速度度相对较较慢2)一期期销售统统计869套套；788.2%；29942元元/平米米；4000,3365,5699.066 元销售统计计总表 (截截止至112月117日)成交套数数可售套数数成交面积积（）成交金额额（元）总面积成交均价价完成比例例独立别墅墅8 32 3,8447.990 32,2272,3555.200 18,1106.68 8,3887.000 25.000%1、2、33栋44 50 5,0332.669 10,7742,4855.488 56455.5992,1334.5

5、54 88.000%4、5、66栋44 50 5,6004.110 12,2278,5422.677 62900.9772,1990.999 88.000%7、8、99栋44 50 5,2440.556 13,3318,2066.644 59533.7112,5441.337 88.000%10、111、112栋44 50 4,9993.003 13,8871,9177.366 56711.9772,7778.226 88.000%13、114、115、116栋78 125 10,7775.06 35,0007,4622.066 179335.8833,2448.993 62.440%17、1

6、18、119栋87139 14,3309.75 43,8837,0866.188 218990.443,0663.444 61.115%20、221、22288 90 12,3310.90 32,9989,7955.799 125777.5552,6779.772 97.778%23、224、225、227栋85 131 13,4469.51 36,8804,7166.599 204888.2252,7332.445 64.889%28、229、330、331、332栋89123 11,5573.15 37,2270,2422.044 161557.7733,2220.441 77.224%3

7、3、334、335栋58 91 8,2330.558 28,4469,4888.144 130667.2233,4558.999 64.884%36、337、338栋110118 18,3335.02 57,3360,2077.199 196557.553,1228.445 94.007%39、440栋90 94 15,2227.76 46,1143,0633.700 159003.7743,0330.119 95.774%总成交套套数869 总可售套套数1,1443 剩余套数数268 76.555%总成交面面积128,9500.011 总可售面面积179,3477.155 71.990%住宅

8、总成成交金额额368,0933,2113.885 总成交金金额400,3655,5669.006 住宅成交交均价2,9442.334 1.2 项目客客户一期期总体情情况1)分期期进线情情况日期20066年6月25日以前20066年6月26日至20006年9月30日20066年10月1日至20006年12月3日20066年12月4日至20007年12月2日累计数量6342253261577727622平均每周周531636362)分期期上门情情况871055471平均每周70814530944752855数量累计2006年12月4日至2007年12月2日2006年10月1日至2006年12月3日

9、2006年6月26日至2006年9月30日2006年6月25日以前日期1.2.1 上上门客户户情况1）上门门客户户户型关注注情况从客户关关注户型型分析，以以小三房房和四房为主，分分别占336%和和18%。大三房与与大四房房相对较较低的关关注，与与项目整体体的产品品构成有有关。而客户对对别墅的的关注比比例占总总22%，其中155%为关关注独立立别墅，独独栋别墅墅客户关注注度提升升明显，主主要与上上半年，特别是88至9月，项项目加强强别墅推推广有关关。2）上门门客户了了解途径径从整体分分析，上上门客户户以朋友友介绍的的最多，占占38%；其次次路过客客户，占占21%；报纸纸广告占占19%。另外外户外

10、广广告、网网络以及及房展会会的效应应也比较较明显3）上门门客户来来自区域域在来访客客户来源源区域中中，422%的客客户来自自河东，228%的的客户来来自河西西，望城城的客户户量占到到8%；外地客客户总共共占222%。 整体而而言，前前期的河河西客户户相对更更少，在在10.1国庆庆之后，河河西客户户才逐渐渐增加。而而外地客客户基本本上以沿沿海发达达城市为为主，比比如深圳圳、上海海、温州州等，这这批客户户既有湘湘籍人士士，也有有以投资资为目的的投资客客户，这这批客户户意识比比较超前前，对于于价格的的接受能能力也较较强，外外地客户户对我们们项目的的了解主主要来自自网络和和朋友介介绍。1.2.2 成交

11、交客户情情况1）成交交客户户户型关注注情况三房、四四房以其其相对低低的总价价、高的的性价比比和实用用的户型型，受市市场青睐睐，较为为畅销； 大四房房，因其其实用的的户型和和相对少少的货量量，受自自住型客客户垂青青，已全全部售完完； 大三房房，总价价与四房房相当，户户型不如如四房实实用，与与三房比比，总价价高，性性价比略略差，销销售速度度相对较较慢。2）成交交客户了了解途径径成交客户户了解途途径以朋朋友介绍绍为主，占占到511%；网网络占到到15%，报纸纸占到113%。 朋友介介绍是最最直接和和最有效效的形式式；报纸纸网络和和网络也也是本项项目的重重要途径径，尤其其是对新新客户和和外省市市客户来

12、来说，是是非常重重要的渠渠道；另另外，由由于本项项目处于于金星大大道边上上，在楼楼体包装装上，以以及户外外广告上上，都对对本项目目起了很很好的宣宣传展示示作用。成交客户户了解途途径以朋朋友介绍绍为主3）成交交客户来来自区域域从成交客客户来源源分析，河河东客户户占比例例最高，占占24%，其中中河东客客户较为为均匀分分布于河河东各区区。这个个特征与与项目上上半年在在河东区区域多次次大规模模宣传分分不开。河河西客户户占到221%。 同时时，本项项目成交交客户比比例中，外外地客户户超过446%，外外地市客客户中的的外省客客户主要要是沿海海广州、深深圳客户户（约占占22%），而而本省外外市客户户集中于于

13、常德、益益阳区域域等。这这从一定定程度上上说明了了开发商商的品牌牌和实力力，同时时反映出出对外地地客户来来说，目目前区域域的距离离和配套套带来的的成交障障碍明显显小于本本地客户户。 在成成交客户户中，目目前来说说，望城城县客户户比重占占到100%，望望城成交交客户呈呈不断下下降趋势势，从一一定程度度上反映映了望城城县目标标客户群群体毕竟竟有限，平平均承受受力相对对较弱。 4）成交交客户职职业分布布从成交客客户职业业分布来来看，私私有企业业主所占占的比重重是最多多的，公公司白领领、公司司高管、政政府公务务员、国国企员工工以及老老师所占占比例较较大，这这些客户户基本上上是有一一定地位位的人士士，项

14、目目自身的的价值和和对应的的价格对对客户已已经做了了一定的的区隔，今今后有必必要针对对性地对对这些客客户群体体进行深深挖。成交客户户身份以以私有企企业主、企企业高管管为主5）客户户情况小小结成交客户户的显著著特点:1、 成交户型型以三房房为主2、 成交客户户身份以以私有企企业主为为主3、 成交客户户以岳麓麓区和珠珠三角地地区为主主4、 成交客户户了解途途径以朋朋友介绍绍为主从成交客客户来看看，有以以下明显显变化：（1）受受政策和和市场影影响，投投资客比比重明显显下降，后后期成交交客户以以自住客客为主（前前期成交交客户中中具有投投资意向向的客户户居多）。（2）受受9.227新政政的影响响，银行行

15、信贷门门槛和利利率提高高成为影影响客户户购房的的主要阻阻碍；后后期成交交的客户户选择首首付成数数有所增增加，一一次性付付款的客客户比例例上升。（3）随随着市场场投资热热情的降降低,成成交客户户区域回回缩到省省内,外外省成交交客户比比例下降降明显。三、 广广告推广广回顾1）推广广主题：1000万平方方米意大大利风情情泊岸生生活城邦邦20077.35月月 一一期一区区维罗纳纳组团核核心卖点点： 湖湖景 中中心园林林2）一期期二区 提香组组团67月月 推推广主题题：提香香 循香香读生活活 （开篇篇）8122月 推广主主题：提提香 循循香读生生活 （建建筑品质质 湖景）3）别墅墅洋房异异地（深深圳）推

16、推广 20007.889月深圳项目目推广 主题：1100万万泊岸生生活城邦邦核心卖点点：大盘盘 湖湖景深圳别墅墅推广 主题：3308位位国王的的独栋天天下核心卖点点：大盘盘 湖湖景 纯纯独栋四、 007年营营销工作作总结1、已取取得的成成绩:项目自自身取得得较好的的经济收收益: 实现现了项目目销售金金额三个个亿，销销售面积积十万平平米的销销售业绩绩；占领星星城片区区领头羊羊形象:实现项目目销售价价格从226000元到40000元元的的飞跃，目目前项目目价格在在 同区域域同类型型产品中中居第一一，且比比同区域域其它项项目低密密度产品品价格还还高；从产品品推售角角度，产产品推出出及搭配配较为合合理

17、: 既既充分结结合了工工程进度度，同时时考虑不不同类型型、不同同景观资资源产品品的补充充 和配合合，最大大限度地地弱化了了产品的的单一性性带来的的竞争压压力；从宣传传推广角角度，项项目自身身品质与与项目市市场知晓晓度已达达到较高高的层次次，成为为区域内乃乃至长沙沙的知名名大盘代代表。长沙玫瑰瑰园在市市场的知知名度和和形象已已充分建建立，甚甚至达到到外省市市。 从推推广渠道道分析，在在紧密抓抓住核心心渠道的的基础上上，进行行了新的的推广方方式的拓拓展。在保证核核心的推推广渠道道，即老老带新、网网络、路路过宣传传、报广广的基础础 上，针针对今年年的形式式，项目目在深圳圳举办了了一次别别墅推介介会，

18、取取得了一一定的 效果果，同时时在本地地市场采采用大客客户拜访访的形式式，变被被动为主主动营销销。 在营销销活动组组织上，有有效结合合目标客客户群的的特征，进进行了针针对性的的活动。 营营销活动动的组织织，抓住住项目核核心老客客户，以以培养老老客户的的忠诚度度和 实现现老带新新为目标标进行，举举办了一一系列为为消费群群喜爱的的活动，如如“一家 老老小闹元元宵”、答谢谢会等，再再配合部部分营造造现场气气氛的小小活动进进行搭配配。开发公公司与合合作公司司在长期期工作配配合下，默默契度愈愈高。 一一年多来来的工作作配合，不不管是开开发公司司内部各各个部门门还是与与合作公公司 的配合合，默契契度都越越

19、来越高高。这种种默契集集中体现现在7111民工工事件,虽然给给项 目造成成了一定定损失，但但是各部部门同心心协力，在在短时期期内迅速速恢复状状态，共共 同推动动销售创创了一个个新高。在产品品促销方方式上，巧巧妙采用用“明升配配合部分分优惠”的形式式。在上半年年，借助助整体大大势，以以及项目目交楼契契机，项项目进行行了一系系列的价格上调调。进行行十月份份后，整整个市场场开始呈呈现不景景气的状状态。在在关键时时刻，项目目选择“明升暗暗送优惠惠”的形式式进行调调价，既既给老客客户以信信心，同同时保持稳稳定的总总价来拉拉动后续续产品的的销售。2、还有有待继续续改进的的地方:广告投投放与营营销的配配合更

20、密密切。主要体体现在两两方面：一方面面为投放放的内容容相对比比较单一一，纯粹粹为对生生活方式式的打造造，非常常趋感性性化，销销售信息息表现不不多。长长期使用用对客户户的刺激激作用不不显著。二为投投放的时时间和频频率。建建议项目目在做活活动之前前，把活活动信息息提前进进行登载载，在广广告投放放与营销销活动实实施的时时间之间间预留更更多的市市场接受受时间，使使广告的的信息更更为有效效的到达达目标群群体。工程节节点与项项目营销销节点有有一定脱脱节。比较明显显的体现现在别墅墅营销上上。在推推别墅时时，项目目的样板板园林、样样板房均均未对外外开放，使使高端产产品面世世时大打打折扣。项目营营销团队队建设可

21、可进一步步加强。销售人员员的执行行力不强强，给营营销策略略的执行行和现场场管理带带来较大大威胁。第二篇 长沙沙07年年房产市市场分析析总结及及08年年营销背背景分析析一、项目目市场背背景 1、长长沙20007整整体宏观观市场总总结及220088预测分分析 2、项项目周边边竞争市市场概括括及预测测二、项目目08年年营销SSWOTT分析一、 项项目市场场背景2.1长长沙20007整整体宏观观市场总总结及220088预测分分析1、长沙沙市一级级市场活活跃 20077年1-11月月长沙市市共挂出出土地1196宗宗，总用用地面积积约12207113744.355平米（1181007.005亩），起起报价

22、格格总额约约142212559万元元，平均均起报单单价约为为8499.622元/平平米（556.664万元元/亩） 其中，77月份土土地挂牌牌单价最最高，当当月出让让27宗宗，出让让土地总总面积约约为277509977.91平平米（441266.466亩），平平均起报报单价约约为23389.39元元/平米米（1559.229万元元/亩），主主要是由由于“地王”开福区区新河三三角洲地地块的出出让拉高高了整月月的挂牌牌土地面面积和价价格。 20077年1-11月月长沙市市共成交交土地1114宗宗，总成成交面积积约755589903.24平平米（1113338.335亩），总总成交金金额约11893

23、37077.488万元，土土地成交交单价约约为25505.27元元/平米米（1667.002万元元/亩） 其中，77月份和和5月份份的成交交单价较较高，分分别为773766.900元/平平米（4491.79万万元/亩亩）和553211.366元/平平米（3354.76万万元/亩亩）2、长沙沙市二级级市场表表现1）项目目入市情情况20077年1-11月月份长沙沙开盘楼楼盘共1124个个，建筑筑面积总总和约为为30995万平平米。其其中别墅墅项目约约为133个（东东业.早早安星城城、麓山山恋.迪迪亚溪谷谷、中天天.山语语林居、碧碧桂园.威尼斯斯城、星星语林.汀湘十十里、鹏鹏基.诺诺亚山林林、中新新

24、.森林林海、中中铁.山山语城、保保利.阆阆峰云墅墅、水印印山城、万万科.西西街庭院院、御邦邦、创远远.湘江江壹号等等），建建筑总面面积约为为4000多万平平米，商商业项目目约3个个，有伍伍家岭生生活广场场、青和和购物中中心、上上河国际际商业广广场、新新大陆银银座等。数据来源：德思勤数据库从1-111月各各月情况况来看，99、100、111月长沙沙市房地地产市场场较为繁繁荣，开开盘项目目也较多多，都在在20个个左右，正正迎合了了房地产产市场上上的“金九银银十”现象。2）商品品房批售售情况商品房批批售情况况受新政政影响明明显 新政前：20077年19月，长长沙市商商品房累累计批准准预售面面积约为为

25、5199.233万m22，其中中住宅面面积4335.556万mm2。商商品房累累计销售售面积约约为5997.886万平平米，其其中住宅宅销售面面积5335.779万平平米。整整个1-9月份份长沙市市房地产产市场供供销比为为0.991：11，供小小于求。从1-99月各月月的数据据来看，除除了1月月和9月月，各月月商品房房销售面面积均大大于批准准预售面面积，长长沙市房房地产市市场依然然呈现出出供小于于求的态态势。新政后：10月份份以来，长长沙市商商品房成成交量有有连续几几周下降降的趋势势，主要要是由于于受新政政影响，部部分买房房者也进进入观望望状态，投投资客减减少，这这些都对对近期市市场有一一定影

26、响响。截止止到122月1日日至12月月7日最最近一周周的统计计，长沙沙市的商商品房周周交易量量为29925套套，比上上一周减减少755套。数据来源源：长沙沙市房产产中心3）商品品房交易易价格 新政前：20077年1-9月，全全市商品品房均价价为34444元元/平米米，同比比上涨118%，其其中商品品住宅均均价为332099元/平平米，同同比上涨涨22.54%。从各各月均价价走势来来看，220077年以来来，长沙沙市商品品房和商商品住宅宅均价一一直呈上上涨态势势，到99月份，商商品房均均价已经经达到440577元/平平米，商商品住宅宅均价已已经达到到37009元/平米，上上涨幅度度很大。新政后：

27、10月月份以来来，长沙沙市商品品房的价价格涨幅幅明显放放缓，呈呈平稳的的发展趋趋势。部部分开盘盘项目销销售价格格明显低低于之前前预热时时对外的的传播价价格。或或者采取取明升暗暗降的形形式进行行项目促促销。3、长沙沙市三级级市场表表现三级市场场交易价价格走势势新政前：20077年1-9月，全全市二手手房均价价约为224555元/平平米。从从各月均均价走势势来看，220077年3月月至7月月，长沙沙市二手手房均价价呈平稳稳的上涨涨态势，到到8月份份，二手手房均价价稍有下下降，99月又回回升，整整体来看看，1-9月份份，二手手房均价价整体上上涨，但但上涨幅幅度不大大。 新政后：从已有数数据来看看，长

28、沙沙市100月以后后长沙二二手房市市场发展展平稳，受受新政不不明显，上上升或者者下降的的趋势并并不明显显。4、077年长沙沙整体宏宏观市场场总结 长沙市一一级市场场活跃，尤尤其在年年中7月月份“地王”开福区区新河三三角洲地地块的出出让，将将07年年长沙市市一级市市场推向向高潮，出出让挂牌牌面积、单单位地价价，成交交单价均均创新高高。 二级房市市场受新新政影响响明显，新新政前价价格呈突突飞猛进进式的增增长 ，新新政后增增长幅度度变小，增增长趋于于平缓，处处于一种种稳中有有升的状状态 新政后在在售项目目的上门门成交量量下降明明显，但但是成交交价格并并未见明明显松动动，出现现一定的的“有价无无市”局

29、面； 新开盘项项目的开开盘销售售率也普普遍较低低；部分分开盘销销售较好好的项目目基本采采取低价价策略，同同时以小小户型为为主，满满足自住住客的刚刚性需求求。开发发商在定定价上均均采取较较为谨慎慎的策略略。 三级市场场受新政政影响不不大，市市场发展展平稳，上上升或者者下降的的趋势并并不明显显5、长沙沙整体宏宏观市场场预测分分析 核心发展展区域预预测城南、河河西金星星大道、城城北、星星沙 客户发展展预测周边边县市、225-330岁年年轻人比比重上升升 产品发展展预测 高品品质项目目不断出出来，新新政影响响下中小小户型不不断出来来，户型型配比开开始进行行调整 开发及供供应量发发展预测测供应应量持续续

30、稳定增增长，220088年将出出现集中中放量 价格增长长预测 20008年年各项目目价格将将不会再再出现007年突突出增长长的局势势，只会会走势平平稳，逐逐步提升升 政策调控控预测不断断严控2.2项项目周边边竞争市市场概括括及预测测221 星城片片区1）在售售项目分分析本次推出118套房源，预计月底开盘，VIP已经办到300余张未公布价格，预计开盘多层3000，小高层3400左右的均价多层、小高层，二房-复式：90-2902300000145000双盈卧龙湾洋房仅剩九套5楼，4楼的三房，12月中旬40余套别墅（独栋、双拼）开盘，洋房3500，联排5600，双拼7500，独栋9000三房，四房，

31、联排，独栋洋房110-160，联排180-240，独栋3201.05320000334834南山苏迪亚诺一期A区332套仅剩3套，B、C区于12月中旬推出，货量约900余套，暂无别墅洋房、多层2500，联排2800三房四房，125-160，联排220-2801.211000000726363中新森林海销售进度均价（元/）主力户型（）容积率建筑面积（）占地面积（）项目名称2）即将将上市代代表项目目统计在65万左右预计2008年推量约5500合计2008年上半年独立别墅、联排别墅、双拼别墅0.351163雷锋大道观音岩水库中粮项目项目一期仅剩9套洋房，二期推出的时间未定多层洋房、联排别墅、独立别墅

32、、双拼别墅1.08500金星大道与星城大道交汇处南山P苏迪亚诺/1.0-1.6约900金星大道延长线 城建投资2008年上半年多层洋房、类别墅1.0-1.6876金星大道延长线 武汉高科/1.0-1.6约300星城大道长沙金德2008年上半年多层洋房、类别墅1.0-1.6800金星大道北段 和记黄埔推出时间主推产品容积率规模（亩）位置项目名称3）星城城片区市市场小结结与预测测 星城片区区基本所所有项目目都占据据规模优优势，规规模集中中在5000亩以以上，且且以金星星大道为为分布集集中线 星城片区区目前以以长沙玫玫瑰园为为标杆，其其他项目目的价格格制定、推推售计划划均以玫玫瑰园为为参考 从该片区

33、区项目未未来推出出时间分分析，明明年上半半年将来来迎来高高峰，预预计推量量在655万左左右的商商品房量量 该片区项项目从产产品组成成来看，小小高层、洋洋房、联联排、独独栋、商商业等各各种物业业均有 该片区的的各项目目配套规规划完善善，基本本都自配配的幼儿儿园、大大规模商商业和酒酒店 该片区项项目容积积率普遍遍集中于于1-11.6，相相对较低低的容积积率 目前区域域对外小小高层的的价格已已经拉开开梯度：均价225000- 338000不等 主力面积积在900-1660，公公寓房总总价在330至50万之之间。2.2.2市政政府片区区1)在售售项目分分析北区电梯房仅剩20多套，D区联排预计明年3月推

34、出，价格预计过万电梯小高层均价4500二房、三房、四房92、142、1711.5545万371628万卓越蔚蓝海岸12月1日，七栋搂王开盘，目前剩20多套4房4300-5200120-1603.0836万100000沁园春御院目前已经销售约50%4900-5300商务BOX65-90城市公寓142-1713.613万38000郡原广场11.15日开盘，二期一批已售完，二批400余套4000三房两厅113XX1301.620万73260格林星城基本售罄，仅剩20余套大户型公寓住宅5200TOWNHOUSE6000-7000三房两厅四房两厅130-1803.613万867100美林银谷销售进度均价

35、（元/ ）主力户型（）容积率建筑面积（）占地面积（）项目名称2）即将将上市代代表项目目统计50-80万预计2008年总推货量2008年中推出二期4800小高层住宅2.832万114285沁园春P御院2007年下半年不详高层住宅，2房、3房、4房3.8423万60000恩瑞麓山名园二期预计明年三月份推出联排联排10000联排220XX2401.5545万371628卓越蔚蓝海岸2007年推出项目二期，预计销售期将持续到2008年上半年4200三房两厅113XX1301.620万78260格林星城接受VIP登记，预计本月底全部推出价格未定，预计4500三房、四房、复式，130-2602.98800

36、0027535长房和园二期年底推出，预计4000一期9月售磬，价格3500，二期未定二房-四房，80-1602.87196175.1964588.68西子湖畔2007年底推出4栋，78正接受VIP登记均价未定，预计4300二房-四房89-1373.316000040020西城龙庭2007年底推出一期电梯房5500，洋房6500，叠加10000以上四房160-1752.319000080000西山汇景推出时间均价（元/ ）主力产品（）容积率建筑面积占地面积（）项目名称3）市政政府片区区市场小小结与预预测 市政府片片区未来来推出产产品集中中在20007-20008年，在在20007年下下半年进进入

37、一个个小高潮潮，预计计在20008年年的推出出量在550-880万之间 区域项目目单个规规模居中中，以112-220万/个为主主体 项目容积积率集中中在2-3.66左右 产品以小小高层、高高层公寓寓为主体体，部分分含多层层洋房和和联排别别墅 价格集中中在40000-50000元/为主体体2.2.3麓谷片片区1）在售售项目分分析基本售完三期3800二房-四房85-1523.1218734483857加州阳光20069.23开盘，一期销售完毕。目前销控几套价格达4200一期2800-3100二房-四房80-1502.3918581077715.6湘麓国际200710.20开盘，开盘当天销售火爆，推

38、出的套房源，基本销售完毕，目前仅剩10余套房源，均为50以下的小户型一期420030-702.510000040000未来城科学家园已经销售804000三房1301.25200000123300长房西郡在售，销售状况不佳精装修4500左右毛坯房3200一房X三房52-1462.07034532693标志麓谷坐标销售进度均价（元/ ）主力户型（）容积率建筑面积（）占地面积（）项目名称2）即将将上市代代表项目目统计50-60万预计2008年总推出量预计2008年上半年推出一期，核心期为2008-2010年/别墅、类别墅、小高层住宅1.8120万664700振业浪琴湾2008年初推出项目二期4000

39、元/两房：80-100、三房：110-130、四房150-1601.2815.7万43956长房西郡推出时间均价（元/ ）主力产品（）容积率建筑面积（）占地面积（）项目名称3）麓谷谷片区市市场小结结与预测测 麓谷片区区未来推推出产品品集中在在20007年，该该片区目目前根据据了解仅仅仅有振振业浪琴琴湾一个个较大规规模项目，预预计在220088年的总总推出量量在200万左左右 区域项目目普遍单单个规模模较小，以以10-20万万/个为主主体 项目容积积率集中中在1.5-22.4左左右 产品以小小高层公公寓住宅宅为主体体，部分分含多层层洋房和和联排别别墅 价格集中中在38800-42000元/为主体

40、体二、 项项目088年营销销SWOOT分析析优势： 项目品牌牌知名度度已建立立，品牌牌美誉度度得到积积累 项目千亩亩大盘，具具备规模模和领导导优势 学校、商商业、星星级酒店店等配套套齐全，其其中商业业配套即即将实现现 5万平米米加达湖湖、澳洲洲风情园园林、莲莲花艺术术馆等景景观已经经基本呈呈现，景景观优势势更加明明显 项目建筑筑外立面面呈现，园园林景观观基本呈呈现，领领先区域域内其它它项目，先先期开发发优势更更加明显显 片区开发发热度提提升，片片区价值值的市场场认同度度提高 交通路网网相对更更加便利利 一期一区区已经交交楼，小小型超市市入驻,社区氛氛围逐渐渐形成 二期开发发启动，客客户信心心强

41、化劣势： 生活设施施缺乏：区域内内缺乏城城市生活活所必需需的购物物、餐饮饮、娱乐乐、休闲闲等配套套设施 项目距离离市区有有一定的的实际距距离，客客户依然然有较明明显的心心理距离离 现阶段公公共交通通线路单单一，交交通不便便； 一期一区区交楼，后后续服务务经验相相对不足足，客户户投诉不不断机会： 市政府所所在区域域和本区区域开发发加大，次次级中心心区特征征明显，并并随着本本区域内内项目的的大量开开发，区区域未来来发展潜潜力较大大； 金星大道道全线车车流量加加大和990路路公交已已经开通通，从道道路条件件方面，已已十分便便利； 城市居民民置业心心理得到到一定程程度改变变，特别别是河东东客户和和外地客客户较为为看好本本区域未未来发展展潜力； 项目所在在区域板板块内品品牌发展展商的大大型房地地产项目目的开发发，将带带动项目目