房地产销售基础知识培训资料1706.docx

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1、房地产销销售基础础知识一、常用用名词基基本解释释（一）名名词解释释1、 建建筑密度度：规划划地块内内各类建建筑基底底占地面面积与地地块面积积之比。2、 建建筑容积积率：是是反映和和衡量建建筑用地地使用强强度的一一项重要要指标，是是指地块块内建筑筑物的总总建筑面面积与地地块面积积的比值值，即：容积率率总建建筑面积积建筑用用地面积积。其中中，总建建筑面积积是地上上所有建建筑面积积之和。这这个比值值越小，意意味着小小区容纳纳的建筑筑总量越越小，居居住生活活质量就就会越高高。3、 绿绿化率：是指规规划建设设用地范范围内的的绿地面面积与规规划建设设用地面面积之比比。4、 楼楼间距：东西向向楼间距距为1：

2、1，南南北偏东东为1：1.33，南北北向为11：1.5。5、 建建筑层高高：层高高是指住住宅高度度以“层”为单位位计量，每每一层的的高度国国家在设设计上有有个要求求，这个个高度就就叫层高高。具体体地说，层层高是指指下层地地板面或或楼板上上表面（或或下表面面）到相相邻上层层楼板上上表面（或或下表面面）之间间的竖向向尺寸。住住宅建筑筑模数协协调标准准（GGBI1100-87）中中规定，住住宅的层层高采用用下列参参数：22.6米米、2.7米、22.8米米。净高高则是指指层高减减去楼板板厚度的的净剩值值。6、 人人口毛密密度：每每公顷居居住区用用地上容容纳的规规划人口口数量(人/hha)。7、 人人口

3、净密密度：每每公顷住住宅用地地上容纳纳的规划划人口数数量(人人/haa)。8、 进进深：在在建筑学学上是指指一间独独立的房房屋或一一幢居住住建筑从从前墙皮皮到后墙墙壁之间间的实际际长度。9、 开开间：即即住宅的的宽度。指指一间房房屋内一一面墙皮皮到另一一面墙皮皮之间的的实际距距离，a) 因为为就一个个自然间间的宽度度而言，故故又称为为开间。10、 公公摊面积积：商品品房分摊摊的公用用建筑面面积主要要由两部部分组成成： （11）电梯梯井、楼楼梯间、垃垃圾道、变变电室、设设备室、公公共门厅厅和过道道等功能能上为整整楼建筑筑服务的的公共用用房和管管理用房房的建筑筑面积； （22）各单单元与楼楼宇公共

4、共建筑空空间之间间的分隔隔以及外外墙（包包括山墙墙）墙体体水平投投影面积积的500。11、 共共有建筑筑面积：房屋系系指各产产权主共共同占有有或共同同使用的的建筑面面积。12、 公公用建筑筑面积：公用建建筑面积积不包括括任何作作为独立立使用空空间租、售售的地下下室、车车棚等面面积，作作为人防防工程的的地下室室也不计计入公用用建筑面面积。一一般公用用建筑面面积按以以下方法法计算：整栋建建筑物的的面积扣扣除整栋栋建筑物物各套（单单元）套套内建筑筑面积之之和，并并扣除已已作为独独立使用用空间销销售或出出租的地地下室、车车棚及人人防工程程等建筑筑面积，为为整栋建建筑的公公用建筑筑面积一三、 公公用建筑

5、筑面积分分摊系数数：将整整栋建筑筑物的公公用建筑筑面积除除以整栋栋建筑物物的各套套套内建建筑面积积之和，得得到建筑筑的公用用建筑面面积分摊摊系数。14、 销销售面积积：销售售面积是是指商品品房按套或或单元元出售售，其销销售面积积为购房房者所购购买的套套内或单单元内建建筑面积积（ 以以下简称称套内建建筑面积积）与应应分摊的的共有建建筑面积积之和。一五、 阳阳台：阳阳台是指指供居住住者进行行室外活活动、晾晾晒衣物物等的空空间。16、 平平台：平平台是指指供居住住者进行行室外活活动的上上人屋面面或由住住宅底层层地面伸伸出室外外的部分分。17、 走走廊：走走廊是指指住宅套套外使用用的水平平交通空空间。

6、一八、 地地下室：地下室室是指房房间地面面低于室室外地平平面的高高度超过过该房间间净高的的122者。19、 半半地下室室：半地地下室是是指房间间地面低低于室外外地平面面的高度度超过该该房间净净高的113，且且不超过过122者。20、 居居住区用用地：居居住区用用地是指指住宅用用地、公公建用地地、道路路用地和和公共绿绿地等四四项用地地的总称称。21、 住住宅用地地：住宅宅用地是是指住宅宅建筑基基底占地地及其四四周合理理间距内内的用地地含宅间间绿地和和宅间小小路等的的总称。22、 公公共服务务设施用用地：公公共服务务设施用用地一般般称公建建用地，是是与居住住人口规规模相对对应配建建的、为为居民服服

7、务和使使用的各各类设施施的用地地，应包包括建筑筑基底占占地及其其所属场场院、绿绿地和配配建停车车场等。 23、 道道路用地地：道路路用地是是指居住住区道路路、小区区路、组组团路及及非公建建配建的的居民小小汽车、单单位通勤勤车等停停放场地地。24、 公公共绿地地：公共共绿地是是指满足足规定的的日照要要求，适适合于安安排游憩憩活动设设施的、供供居民共共享的游游憩绿地地，应包包括居住住区公园园、小游游园和组组团绿地地及其他他块状带带状绿地地等。25、 建建筑线：建筑线线一般称称建筑控控制线，是是建筑物物基底位位置的控控制线。26、 玄玄关：玄玄关就是是登堂入入室第一一步所在在的位置置，它是是一个缓缓

8、冲过渡渡的地段段。居室室是家庭庭的领领地，讲讲究一定定的私密密性，大大门一开开，有玄玄关阻隔隔，外人人对室内内就不能能一览无无余。玄玄关一般般与厅相相连，由由于功能能不同，需需调度装装饰手段段加以分分割就是是自己人人回家，也也要有一一块放雨雨伞、挂挂雨衣、换换鞋、搁搁包的地地方。平平时，玄玄关也是是接受邮邮件、简简单会客客的场所所。27、 隔隔断：指指专门作作为分隔隔室内空空间的不不到顶的的半截立立面.28、 过过道：指指住宅套套内使用用的水平平交通空空间。29、 钢钢结构：是指承承重的主主要构件件是用钢钢材料建建造的，包包括悬索索结构。30、 钢钢、钢筋筋混凝土土结构：是指承承重的主主要构件

9、件是用钢钢、钢筋筋混凝土土建造的的。31、 钢钢筋混凝凝土结构构：是指指承重的的主要构构件是用用钢筋混混凝土建建造的。包包括薄壳壳结构、大大模板现现浇结构构及使用用滑模、升升板等建建造的钢钢筋混凝凝土结构构的建筑筑物。32、 混混合结构构：是指指承重的的主要构构件是用用钢筋混混凝土和和砖木建建造的。如如一幢房房屋的梁梁是用钢钢筋混凝凝土制成成，以砖砖墙为承承重墙，或或者梁是是用木材材建造，柱柱是用钢钢筋混凝凝土建造造。33、 框框架结构构：指以以钢筋混混凝土浇浇捣成承承重梁柱柱，再用用预制的的加气混混凝土、膨膨胀珍珠珠岩、浮浮石、蛭蛭石、陶陶烂等轻轻质板材材隔墙分分户装配配成而的的住宅。1.勒

10、脚脚 指室外外地面(或散水水)以上上的一小小段房屋屋外墙。由由于这个个部位的的墙体经经常遭受受雨雪的的浸溅和和地下水水沿基础础上升而而使墙面面潮湿，冻冻融破坏坏，因此此要求使使用耐水水性较好好的材料料砌筑，或或用水泥泥砂浆抹抹面来保保护。 2.绿绿化率 是指指规划建建设用地地范围内内的绿地地面积与与规划建建设用地地面积之之比。33.平台台 楼房建建筑体中中没有上上盖并高高于层外外地面之之平面结结构为平平台。平平台可供供柱户纳纳凉、修修憩、凉凉衣物等等活动之之用。平平台可以以在楼层层顶部，也也可以在在腰部或或底部。平平台不计计算建筑筑面积。 4.期期房 习惯上上把在建建的、尚尚未完成成建设、不不

11、能交付付使用的的房屋称称为期房房。即消消费者在在购买时时不具备备即买即即可入住住的商品品房，房房地产开开发商从从取得商商品房预预售许可可证开始始至取得得房地产产权证大大产证为为止，所所出售商商品房称称为期房房。5.房屋的的全面建建成包括括：建筑筑工程、设设备安装装工程及及内外装装修工程程结束，通通过竣工工验收；达到“七七通一平平”，即即上水通通、下水水通、排排污通、配配电通、气气通 (煤气、天天然气或或液化气气)、电电话通、道道路通、场场地平整整。发展展商出售售期房称称为预售售，购房房人买房房时就要要与开发发商签订订房屋预预售合同同。6.日照间间距 指前前后两排排房屋之之间，为为保证后后排房屋

12、屋在规定定的时日日获得所所需日照照量而保保持的一一定间隔隔距离。7.建筑间距系数：指遮挡阳光的建筑与被遮挡阳光的建筑的间距为遮挡阳光的建筑高度的倍数；8.建筑的长高比：指遮挡阳光的建筑的正面长度为该建筑高度的倍数。当单栋塔楼居住建筑在两侧无其他遮挡阳光的建筑（含规划建筑）时，与其他居住建筑系数不得小于。多栋塔楼居住建筑成东西向单排布置时，与被其遮挡阳光的板式居住建筑的建筑间距按照下列条例执行：相邻塔式居住建筑的间距小于单栋塔式建筑的长度时，塔式居住建筑长高比的长度，应该按照各塔式居住建筑的长度与间距之和计算，并按照其不同的长高比，采用不得小于表规定的建筑间距系数。相邻塔式建筑的间距等于或者大于

13、单栋塔式居住建筑的长度时，建筑间距的系数不得下于1.2。9.关于公共建筑的间距 塔式建筑遮挡中小学教室、托儿所和幼儿园的活动室、医疗病房等公共建筑的阳光时，建筑间距由城市规划行政主管部门确定，但不得小于上述（、）的规定。如果塔式建筑遮挡的是办公楼、集体宿舍、招待所、旅馆等建筑时，建筑间距系数按照上述（、）的规定执行。但下列情况由城市规划主管部门确定：二层或二层以下的办公楼、集体宿舍、招待所、旅馆等建筑；商业、服务业、影剧院、公用设施等建筑；与遮挡阳光的建筑属于同一单位的办公楼、集体宿舍、招待所、旅馆等建筑。 10.容积率 是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地之比，附属建筑物也计

14、算在内，但注明不计算面积的附属建设物除外。这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小、居住生活质量就会越高。 一般来说，常见的以6层砖混住宅为主的小区，应尽可能选择容积率较小的。11.商品房 商品房是指在市场经济条件下，通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋，均按市场价出售。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种,北京9月起内、外销房已并轨。12.商品房的变频供水 商品房的变频供水：是指居住在楼房的居民生活用水直接来自设立在小区的变频泵房输入输出。 一三.商品房的结构 售房的楼书常见用语，房屋架构可分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构。14.商品房的使用率 商品房

15、的使用率：是指房屋的使用面积与建筑面积的比例。 一五.水景商品房 水景商品房：是指依水而建的房屋。 17.微利房 微利房即廉价房，指的是房地产开发商修建的用于公开向社会让利出售获取自由微利的普通商品房。一八.现房 现房是指通过竣工验收，可以交付使用，并取得房地产权证的房屋。开发商完成房屋全部建筑工程、配套工程，使房屋具备正常使用功能，还要通过建筑工程质量验收、规划竣工验收、环卫环保验收、消防验收，取得新建住宅交付使用许可证，才能到房地产管理部门进行房地产初始登记。购买现房签订的是房屋买卖合同，购房人可以立即办理产权登记手续，取得产权证。19.阳台建筑面积 指套内阳台的建筑面积，按国家建筑面积计

16、算规则，封闭式阳台，按其水平投影面积计算建筑面积；凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。 20.跃层式住宅 跃层式住宅是近年来推广的一种新颖的住宅建筑形式。在东南沿海的广东、福建的一些开放城市建设较多。这类住宅的特点是住宅占有上下两层楼南，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房、及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有较大的 22、房房地产预预售许可可证包包含哪些些内容？ 答：房地地产预售售许可证证包括括下列内内容：（一一）预售售许可证证编号；（二）发发展商名名称；（三三）项目目名称；（四）项项目坐落落地点；（五）土土

17、地使用用权出让让合同书书号、地地块编号号；（六六）房房地产证证编号号、栋数数；（七七）批准准预售的的建筑面面积，其其中包含含的各类类建筑面面积和套套数、间间数；（八八）发证证机关、有有效期；（九）附附注内容容等。223、当当商品房房达到何何种形象象进度时时，才可可以办理理预售许许可证？答：七七层以下下的达到到主体工工程封顶顶；七层层以上的的，主体体工程须须建到工工程预算算投资总总额的三三分之二二以上层层数。224、商商品房预预售需要要具备哪哪些条件件？ 答答：商品品房预售售需具备备以下条条件：（一一）预售售人已取取得房地地产开发发资质证证书、营营业执照照；（二二）按照照土地管管理部门门有关规规

18、定交付付土地使使用权出出让金，已已取得土土地使用用权证书书；（三三）持有有建设工工程规划划许可证证和建设设工程施施工许可可证，并并已办理理建设工工程质量量和安全全监督手手续；（四四）已确确定施工工进度和和竣工交交付使用用时间；（五）七七层以下下的达到到主体工工程封顶顶；七层层以上的的，主体体工程须须建到工工程预算算投资总总额的三三分之二二以上层层数；（六六）已在在项目所所在地商商业银行行开设商商品房预预售款专专用账户户；（七七）法律律、法规规规定的的其他条条件。225、是是否可以以认购内内部认购购时期的的房地产产？ 答答：根据据深圳圳经济特特区房地地产转让让条例的的规定，房房地产预预售须经经主

19、管机机关批准准并获得得房地地产预售售许可证证后，才才能预售售。所谓谓内部认认购，实实际上是是发展商商逃避主主管部门门的管理理，在取取得房房地产预预售许可可证前前的一种种非法行行为，其其行为不不受法律律保护，是是无效的的。因此此不能认认购内部部认购时时期的房房地产。26、什么是商品房现售？ 答：商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。27、房地产现售需要具备哪些条件？ 答：(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证；

20、(四)已通过竣工验收；(五)拆迁安置已经落实；(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；(七)物业管理方案已经落实。28、什么情况下，开发商不得刊登房地产广告？ 答：凡下列情况之一的房地产，房地产开发企业不得刊登广告，广告发布者不得发布其广告：（一）未取得商品房预售许可证的预售商品房；（二）在未依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的房屋；（三）违章建设的房屋；（四）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋；（五）权属有争议的房屋；（六）法律、法规规定禁止不得出售的其他

21、房屋。29、开发商发布房地产广告时，应向广告经营与发布单位提交哪些材料？答：房地产开发企业或受其委托的单位刊登房地产销售广告，应向广告经营与发布单位提交下列材料的复印件，并出示原件：（一）营业执照；（二）房地产开发企业资质证书；（三）预售的，应提交房地产预售许可证。现售的，应提交房地产证。30、房地产销售广告应当包括哪些内容？答：房地产开发企业的房地产销售广告应当包括下列内容：（一）楼宇地点、竣工交付时间、售价等；（二）预售的，应有房地产开发企业资质证书证号、房地产预售许可证证号；（三）现售的，应有房地产开发企业资质证书证号、房地产证证号。广告经营与发布单位不得为房地产开发企业发布不具备前款规

22、定内容的房地产销售广告。31、在房地产广告中，不得包含哪些内容？ 答：房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明，不得有悖社会良好风尚。预售商品房广告中不得出现融资或变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺；不得出现返本销售或变相返本销售的内容；不得出现售后包租或变相售后包租的内容。32、对售楼广告及资料内容有哪些具体规定？ 答：预售商品房广告中以参照物表示项目位置的，应以从该项目到达参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间、车程等来表示距离。项目坐落位置、示意图，应当真实、准确，比例恰当。售楼资料上明示的房屋装修标准、材料、设备、竣工交付使用时间等应当真

23、实、准确、清楚。33、对未取得商品房预售许可证而刊登房地产广告的，开发商应承担什么责任？答：对未取得商品房预售许可证而以“内部认购”、“内部认订”、“内部登记”等方法刊登广告的，建设、房管和工商部房地产专专业名词词解释11【1.房地产产名词解解释：基基础知识识】1.楼盘盘均价：是楼盘盘的平均均价格，它它代表着着一个项项目整体体的价位位水平。但但购房者者在去售售楼处咨咨询时会会发现，用用标着的的“均价价”来买买房，往往往是买买不到的的。那么么“均价价”到底底是什么么呢？开开发商在在开盘销销售之前前根据当当前的市市场情况况以及成成本核算算，定出出要销售售的小区区中的销销售价格格，这个个价格就就是项

24、目目的均价价。一个个楼盘在在推向市市场时，先先有“均均价”，通通过它来来计算出出每栋楼楼中的每每个单元元户型的的价位，它它是整个个楼盘销销售价格格控制的的一个重重要标准准，是这这个楼盘盘售价的的平均值值。根据据这个平平均值，才才是根据据每栋楼楼在总平平面中的的位置不不同、朝朝向不同同、景观观不同等等定出来来的价差差系数。用用拟定的的均价乘乘以每栋栋楼的系系数，得得出这栋栋楼的销销售平均均价。2.楼盘盘起价：楼盘中中相对位位置不好好的那一一类房子子的单价价。起价价房可能能只有一一套或一一层，所所以对购购房者没没有太大大的实际际意义，只只是参考考价而已已。3.使用用率：住住宅套内内净面积积即使用用

25、面积和和住宅面面积的比比为使用用率，一一般高层层塔楼在在72%至755%之间间，板楼楼在788%至880%之之间。4.实用用率：实实用率是是套内建建筑面积积和住宅宅面积之之比，大大于使用用率，因因此，往往往有开开发商用用实用率率来吸引引买房人人。5.建筑筑容积率率：是指指项目规规划建设设用地范范围内全全部建筑筑面积与与规划建建设用地地面积之之比。建建筑密度度：即建建筑覆盖盖率，指指项目用用地范围围内所有有基底面面积之和和与规划划建设用用地之比比。绿化化率：是是指规划划建设用用地范围围内的绿绿地面积积与规划划建设用用地面积积之比。6.房屋屋的产权权房屋产权权指的是是房屋所所有者对对房屋所所拥有的

26、的完全所所有权，主主要包括括对房屋屋的占有有，使用用，处分分和收益益权。简简单说就就是拥有有使用该该房屋，或或出租该该房屋获获取租金金收入，出出售该房房屋获取取增值，将将该房屋屋抵押给给银行或或其他组组织或个个人进行行融资或或贷款等等权利。7.印花花税印花税是是对经济济活动和和经济交交往中书书立、领领受凭证证征收的的一种税税。1)征税税范围及及纳税人人。印花花税的课课税对象象是房地地产交易易中的各各种凭证证。2)税率率和计税税方法。房房屋产权权转移书书据，印印花税按按合同额额万分之之五贴花花。其应应纳税额额的计算算公式为为：应纳纳税额=计税金金额适适用税率率。3)纳税税地点、期期限和缴缴纳方法

27、法。印花花税在应应纳税凭凭证书立立领受时时缴纳，合合同在签签订时缴缴纳，产产权转移移书据在在立据时时缴纳。8.契税税契税是指指房屋所所有权发发生变更更时，就就当事人人所订契契约按房房价的一一定比例例向产权权承受人人征收的的一次性性税收。它它是对房房地产产产权变动动征收的的一种专专门税种种。【2.房地产产名词解解释：低低层、小小高层、多多层、板板式小高高层】1.低层层：低层层房屋是是指高度度低于或或等于110米的的建筑物物，一般般是1-3层建建筑物，如如平房、别别墅等。低低层房屋屋一般建建筑结构构简单，施施工期短短，建造造成本低低廉，给给人以亲亲切安宁宁、有天天有地的的感觉，它它的舒适适度、方方

28、便度和和空间尺尺度优于于高层。人人们特别别喜欢以以此为住住宅。但但是，低低层房屋屋占地多多，土地地利用率率低，特特别是在在寸土寸寸金的城城市难以以广泛开开发。2.小高高层： 人们一一般把88层至112、一一三层的的建筑称称为“小小高层”。小小高层住住宅一般般采用 钢筋混混凝土结结构，带带电梯。小小高层有有多层亲亲切安宁宁、房型型好、得得房率高高的特点点，又有有普通高高层结构构强度高高、耐用用年限高高、景观观系数高高，污染染程度低低等优点点，很受受购房人人欢迎。同同时，小小高层对对土地的的利用率率提高，土土地成本本相对下下降，很很受房地地产开发发商的青青睐。所所以，近近年来中中心城区区小高层层如

29、雨后后春笋，越越来越多多。3.多层层：多层层房屋指指高于110米、低低于或等等于244米的建建筑物。多多层房屋屋一般为为4 -8层，一一般采用用砖混结结构，少少数采用用钢筋混混凝土结结构。多多层房屋屋一般规规格(房房型)整整齐，通通风采光光状况好好，空间间紧凑而而不闭塞塞。与高高层相比比，多层层房屋公公用面积积少，得得房率相相应提高高，这是是很多人人喜欢多多层房屋屋的主要要原因。4.板式式小高层层：作为为住宅上上的新品品种，板板式小高高层目前前没有明明确的定定义。一一般说来来，8至至14层层、板式式结构、带带电梯的的住宅楼楼被称为为板式小小高层。 5.跃层层：跃层层住宅是是一套住住宅占两两个楼

30、层层，有内内部楼梯梯联系上上下层；一般在在首层安安排起居居、厨房房、餐厅厅、卫生生间，最最好有一一间卧室室，二层层安排卧卧室、书书房、卫卫生间等等。6.复式式：复式式住宅在在概念上上是一层层，但层层高较普普通的住住宅高，可可在局部部掏出夹夹层，安安排卧室室或书房房等内容容，用楼楼梯联系系上下。其其目的是是提高住住宅空间间利用率率。【3、房房地产名名词解释释：套内内建筑面面积】一、成套套房屋的的套内建建筑面积积(GBB/T 179986.1-220000 B11.1)成套房屋屋的套内内建筑面面积由套套内房屋屋使用面面积，套套内墙体体面积，套套内阳台台建筑面面积三部部分组成成。1、套内内的使用用面

31、积(GB/T 1179886.11-20000 B1.2)：套内房屋屋使用面面积为套套内房屋屋使用空空间的面面积，以以水平投投影面积积按以下下规定计计算：a.套内内房屋使使用面积积为套内内卧室、起起居室、过过厅、过过道、厨厨房、卫卫生间、厕厕所、储储藏室、壁壁橱等空空间面积积的总和和。b.套内内内部楼楼梯按自自然层数数的面积积总和计计入使用用面积。c.不包包括含在在结构面面积内的的套内内内部烟囱囱、通风风道、管管道井均均计入使使用面积积。d.内墙墙面装饰饰厚度计计入使用用面积。2、套内内墙体面面积(GGB/TT 1779866.1-20000 BB1.33)：套内墙体体面积是是套内使使用空间间

32、周围的的维护或或承重墙墙体或其其他承重重支撑体体所占的的面积，其其中各套套之间的的分隔墙墙和套与与公共建建筑空间间的分隔隔以及外外墙(包包括山墙墙)等共共有墙，均均按水平平投影面面积的一一半计入入套内墙墙体面积积。套内内自由墙墙体按水水平投影影面积全全部计入入套内墙墙体面积积。3、套内内阳台建建筑面积积(GBB/T 179986.1-220000 B11.4)：套内阳台台建筑面面积均按按阳台外外围与房房屋外墙墙之间的的水平投投影面积积计算。其其中封闭闭的阳台台按水平平投影全全部计算算建筑面面积，未未封闭的的阳台按按水平投投影的一一半计算算建筑面面积。附：房屋屋的共有有建筑面面积(GGB/TT

33、1779866.1-20000 BB1.44)：房屋共有有建筑面面积系指指各产权权业主共共同占有有或共同同占有或或共同使使用的建建筑面积积。共有有建筑面面积的内内容包括括：电梯梯井、管管道井、楼楼梯间、垃垃圾道、变变电室、设设备间、公公共门厅厅、过道道、地下下室、值值班警卫卫室等，以以及为整整栋服务务的公共共用房和和管理用用房的建建筑面积积，以水水平投影影面积计计算。共有建筑筑面积还还包括套套与公共共建筑空空间之间间分隔墙墙，以及及外墙(包括山山墙)水水平投影影面积一一半的建建筑面积积。独立使用用的地下下室、车车棚、车车库、为为多栋服服务的警警卫室，管管理用房房，作为为人防工工程的地地下室都都

34、不计入入共有建建筑面积积。 【4、房房地产名名词解释释：建筑筑面积】建筑面积积亦称建建筑展开开面积，它它是指住住宅建筑筑外墙外外围线测测定的各各层平面面面积之之和。它它是表示示一个建建筑物建建筑规模模大小的的经济指指标。它它包括三三项，即即使用面面积、辅辅助面积积和结构构面积。因因为建筑筑面积是是计算商商品房价价格的结结算数据据，所以以对于购购房者来来说，了了解建筑筑面积的的计算方方法是非非常重要要的。在在住宅建建筑中，计计算建筑筑面积的的范围和和方法是是： (1)单单层建筑筑物不论论其高度度如何，均均按一层层计算，其其建筑面面积按建建筑物外外墙勒脚脚以上的的 外围围水平面面积计算算。单层层住

35、宅如如内部带带有部分分楼层(如阁楼楼)也应应计算建建筑面积积。(2)多多层或高高层住宅宅建筑的的建筑面面积，是是按各层层建筑面面积的总总和计算算，其底底层按建建筑物外外墙勒脚脚以上外外围水平平面积计计算，二二层或二二层以上上按外墙墙外围水水平面积积计算。(3)地地下室、半半地下室室等及相相应出入入口的建建筑面积积，按其其上口外外墙(不不包括采采光井、防防潮层及及其保护护墙)外外围的水水平面积积计算。(4)用用深基础础做地下下架空层层加以利利用，层层高超22.2米米的，按按架空层层外围的的水平面面积的一一半计算算建筑面面积。(5)穿穿过建筑筑物的通通道，建建筑物内内的门厅厅、大厅厅不论高高度如何

36、何，均按按一层计计算建筑筑面积。大大厅内回回廊部分分按其水水平投影影面积计计算建筑筑面积。(6)电电梯井、提提物井、垃垃圾道、管管道井和和附墙囱囱等均按按建筑物物自然层层计算建建设面积积。(7)住住宅建筑筑内的技技术层(放置各各种设备备和修理理养护用用)，层层高超过过2.22米的，按按技术层层外围水水平面积积计算建建筑面积积。(8)独独立柱雨雨蓬，按按顶盖的的水平投投影面积积的一半半计算建建筑面积积；多柱柱雨蓬，按按外围水水平面积积计算建建筑面积积。(9)突突出房屋屋的有围围护结构构的楼梯梯间、水水箱间、电电梯机房房等，按按围护结结构外围围水平面面积计算算建筑面面积。(10)两个建建筑物之之间

37、有顶顶盖的架架空通廊廊，按通通廊的投投影面积积计算建建筑面积积。无顶顶盖的架架空通廊廊按其投投影面积积的一半半计算建建筑面积积。(11)突出墙墙面的门门斗，眺眺望间，按按围护结结构外围围水平面面积计算算建筑面面积。(12)封闭式式阳台、挑挑廊按其其外围水水平投影影面积计计算建筑筑面积。凹凹阳台按按其阳台台净面积积(包括括阳台栏栏板)的的一半计计算建筑筑面积。挑挑阳台按按其水平平投影面面积的一一半计算算建筑面面积。(一三)住宅建建筑内无无楼梯，设设室外楼楼梯(包包括疏散散梯)的的，其室室外楼梯梯按每层层水平投投影面积积计算建建筑面积积；楼内内有楼梯梯，并设设室外楼楼梯(包包括疏散散梯)的的，其室

38、室外楼梯梯按每层层水平投投影面积积的一半半计算建建筑面积积。另外外，在住住宅的建建筑中，不不计算建建筑面积积的范围围有：(1)突突出墙面面的构件件配件、艺艺术装饰饰和挂(壁)板板，如：柱、垛垛、勒脚脚等。(2)检检修、消消防等用用的室外外爬梯，宽宽度在660厘米米以内的的钢梯。(3)独独立不贴贴于外墙墙的烟囱囱、烟道道、贮水水池等构构筑物。(4)没没有围护护结构的的屋顶水水箱间。(5)层层高在22.2米米以内的的技术层层(设备备层)。(6)单单层住宅宅的分隔隔操作间间、控制制室、仪仪表间等等单层房房间。(7)层层高小于于2.22米的深深基础地地下架空空层，坡坡地建筑筑物吊脚脚架空间间。从以上可

39、可以看出出，住宅宅的建筑筑面积计计算起来来比较复复杂，不不仅规定定多，而而且专业业性、技技术性非非常强。消消费者在在购房时时，如果果对此不不了解，或或者对计计算出的的结果表表示怀疑疑，可以以咨询专专业人员员或请专专门测量量机构，依依照上述述标准重重新测量量计算。【5、房房地产名名词解释释：住宅宅的结构构有哪些些形式】住宅的结结构有哪哪些形式式住宅的结结构是指指住宅的的承重骨骨架(如如房屋的的梁柱、承承重墙等等)，其其作用是是保证住住宅在使使用期限限内，把把作用在在住宅上上的各种种荷载或或作用力力，可靠靠地承担担起来，同同时在保保证住宅宅的强度度、刚度度和耐久久性的情情况下，把把所有的的作用力力

40、可靠地地传到地地基中去去。 住宅建筑筑的形式式由于有有多种多多样，加加上其房房间面积积大小、开开间进深深以及组组合方式式的不同同，相应应采用的的结构也也就有所所不同。商商品住宅宅的结构构形式主主要是以以其承重重结构所所用的材材料来划划分的。一一般可以以分为砖砖混结构构、砖木木结构和和钢筋混混凝土结结构三种种形式：(1)砖混结结构住宅宅 砖混混结构是是指建筑筑物中竖竖向承重重结构的的墙、附附壁柱等等采用砖砖或砌块块砌筑，柱柱、梁、楼楼板、屋屋面板、桁桁架等采采用钢筋筋混凝土土结构。通通俗地讲讲，砖混混结构是是以小部部分钢筋筋混凝土土及大部部分砖墙墙承重的的结构，又又称钢筋筋混凝土土混合结结构。因

41、因为砖混混结构的的主要承承重结构构是粘土土砖，所所以砖的的形状及及强度就就决定了了房屋的的强度。可可以这样样说，砖砖的形状状越规则则，砂浆浆的强度度越高，灰灰缝越薄薄越均匀匀，砌体体的强度度就越高高，房屋屋的耐用用年限就就越长。 砖混结结构的优优点主要要表现在在： 由于砖砖是最小小的标准准化构件件，对施施工场地地和施工工技术要要求低，可可砌成各各种形状状的墙体体，各地地都可生生产。 它具具有很好好的耐久久性、化化学稳定定性和大大气稳定定性。 可节节省水泥泥、钢材材和木材材，不需需模板，造造价较低低。 施工技技术与施施工设备备简单。 砖的的隔音和和保温隔隔热性要要优于混混凝土和和其他墙墙体材料料

42、，因而而在住宅宅建设中中运用得得最为普普遍。 (2)砖木结结构住宅宅 砖木木结构住住宅是指指建筑物物中承重重结构的的墙、柱柱采用砖砖砌筑或或砌块砌砌筑，楼楼板结构构、屋架架用木结结构而共共同构筑筑成的房房屋。这这种结构构的房屋屋在我国国中小城城市中非非常普遍遍。它的的空间分分隔较方方便，自自重轻，并并且施工工工艺简简单，材材料也比比较单一一。不过过，它的的耐用年年限短，设设施不完完备，而而且占地地多，建建筑面积积小，不不利于解解决城市市人多地地少的矛矛盾。 (3)钢钢筋混凝凝土结构构住宅 钢筋混混凝土结结构住宅宅是指房房屋的主主要承重重结构，如如柱、梁梁、板、楼楼梯、屋屋盖用钢钢筋混凝凝土制作

43、作，墙用用砖或其其他材料料施工建建造的房房屋。这这种结构构具有抗抗震性能能好、整整体性强强、抗腐腐蚀耐火火能力强强、经久久耐用等等优点，并并且房间间的开间间、进深深相对较较大，室室内活动动空间也也相应增增加，室室内空间间分隔较较自由。钢钢筋混凝凝土结构构建筑依依其施工工方式的的不同可可分为：现浇钢钢筋混凝凝土结构构与预制制装配式式钢筋混混凝土结结构两大大类。 【6.房地产产名词解解释：商商品房的的销售面面积如何何计算】商品房的的销售面面积如何何计算按照北北京市商商品房销销售面积积计算及及公用建建筑面积积分摊暂暂行规定定(京京房地权权字119988第112855号)：商品房房的销售售面积是是指购

44、房房者所购购买的套套内或单单元内的的建筑面面积(即即套内建建筑面积积)与应应分摊公公用建筑筑面积之之和。即即：商品房销销售面积积=套内内建筑面面积+分分摊的公公用建筑筑面积之之和一、套套内建筑筑面积的的计算方方法：套内使使用面积积：住宅宅按住住宅建筑筑设计规规范(GBJJ96-86)规定的的方法计计算；其其他建筑筑按照专专用建筑筑设计规规范规定定的方法法或参照照住宅宅建筑设设计规范范计算算。套内墙墙体面积积：商品品房套内内使用空空间周围围的维护护或承重重墙体，有有共用墙墙及非共共用墙两两种：(1)共共用墙包包括各套套之间的的分隔墙墙、套与与公用建建筑空间间投影面面积的分分隔墙以以及外墙墙(包括

45、括山墙)；共用用墙墙体体水平投投影面积积的一半半计入套套内墙体体面积。(2)非非共用墙墙墙体水水平投影影面积全全部计入入套内墙墙体面积积。二、商品品房分摊摊的公用用建筑面面积主要要包括以以下两部部分：(1)电电梯井、楼楼梯间、垃垃圾道、变变电室、设设备室、公公共门厅厅和过道道等其功功能上为为整楼建建筑服务务的公共共设施用用房和管管理用房房之建筑筑面积；(2)各各单元与与楼房公公共建筑筑空间之之间的分分隔墙以以及外墙墙(包括括山墙)墙体水水平投影影面积的的50%。下列空间间不得计计入公用用建筑面面积：(1)作作为独立立使用空空间租、售售的地下下室、车车棚等。(2)作作为人防防工程的的地下室室。公

46、用建筑筑面积计计算公式式：公用建筑筑面积=整栋建建筑的面面积-各各套套内内建筑面面积之和和-已作作为独立立使用空空间租、售售的地下下室、车车棚、人人防工程程地下室室公用建筑筑面积分分摊系数数=公用用建筑面面积/各各套套内内建筑面面积之和和分摊的公公用建筑筑面积=各套套套内建筑筑面积公用建建筑面积积分摊系系数因此，商商品房销销售面积积公式还还可表达达为：商品房销销售面积积=套内内建筑面面积(11+公用用建筑面面积分摊摊系数)【7.房地产产名词解解释：朝朝向和楼楼层】在中国，挑挑选住宅宅商品房房的客厅厅，以朝朝南为最最佳。北北方地区区历来形形成的坐坐北朝南南的住宅宅为最佳佳的生活活习惯，造造成消费费者“有有钱就买买东南房房”的需需求心理理。因此此，东南南朝向的的房屋较较其它朝朝向的房房屋要好好销售。因因客厅朝朝南，在在冬天无