房地产项目前期营销策划方案书1592.docx

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1、房地产项项目前期期策划建建议书前言：目录：第一章、公公司简介介第二章、区区域房地地产市场场分析第一节、房房地产市市场概述述第二节、北北京及其其周边房房地产市市场发展展现状第三节、项项目周边边典型住住宅项目目概况第四节、涿涿洲地区区房地产产发展优优势及市市场机会会点第三章、本本项目市市场定位位与主题题概念第一节、项项目概况况第二节、项目SWOT分析第三节、市市场定位位第四章、项项目规划划建议第一节、区区域房地地产产品品现状第二节、本本案分期期发展策策略建议议第三节、产产品设计计策略第五章、营营销策划划及项目目推广第一节、营销运动中的三种“力”第二节、 本案包包装策划划第三节、 差异性性策划思思路

2、第四节、销销售价格格策略第五节、 推广思思路及费费用预算算第一章、略略第二章、 房地产市市场分析析第一节、 房地产市市场概述述中国房地地产业经经过200余年的的发育、成成长和完完善，其其间有高高潮也有有低谷，跌跌宕起伏伏，上演演了无数数出大起起大落的的人间悲悲喜剧。目目前，中中国房地地产业正正在经历历一个“价值回回归”、“利润回回归”的过程程，由初初期的暴暴利向后后期的相相对稳定定过渡，目目前已接接近社会会平均利利润水平平，并将将逐步进进入微利利行业。中国房地地产业的的区域发发展水平平不均衡衡，自东东向西，开开发水平平形成一一个很大大的落差差，东部部沿海城城市受惠惠于改革革开放的的诸多优优惠政

3、策策，经济济发展较较快，与与国际上上的交流流频繁，资资金和人人口的“盆聚”明显，居居民购买买力较强强，房地地产开发发水平较较高，开开发商在在观念、思思维、资资金实力力、开发发规模、经经营能力力等方面面都遥遥遥领先于于内地城城市，并并逐步形形成了较较明显的的专业化化的分工工。中西西部地区区在借鉴鉴、模仿仿、学习习沿海先先进经验验的同时时，引入入沿海的的开发模模式，引引进优秀秀人才，进进步很快快，正在在急起直直追。中国房地地产业在在今后五五到十年年内，还还会有一一个较平平稳的发发展时期期，其主主要利好好因素有有：1、产业业被明确确确定为为国家支支柱产业业，在政政策上给给予更多多的优惠惠和扶持持；2

4、、取消消福利分分房，代代之以住住房货币币化；3、征收收利息税税，促使使居民作作多元化化的投资资考虑，房房地产成成为居民民置业投投资的重重点；4、增加加公务员员薪酬作作为主要要的廉政政措施之之一，将将提高整整个社会会的薪酬酬水平，从从而有效效提升居居民的消消费水平平；5、中国国将加速速城市化化进程，以以有效解解决农村村富余劳劳动力的的问题，农农村人口口进城，将将引发一一次新的的房地产产开发高高潮；6、中国国经济已已坚定地地走向市市场经济济，私有有化日益益明朗，这这将导致致中国经经济持续续长期走走强，在在此环境境下，房房地产也也会相应应发展；7、一个个强大的的中产阶阶级群体体正在崛崛起，其其主导消

5、消费的趋趋势将日日益明显显；8、中国国将面临临长期的的通货膨膨胀压力力，居民民投资房房地产，成成为最稳稳妥的保保值方式式；9、中国国正式加加入世贸贸组织，从从而有效效刺激中中国经济济发展，同同时，大大批外资资机构涌涌入中国国，加大大对房地地产市场场的需求求；10、中中国申奥奥成功，对对中国经经济数年年的推动动将勿庸庸置疑。第二节、北北京及其其周边房房地产市市场发展展现状一、高档档项目市市场现状状及分析析“新政”导导致炒、购购房者观观望，观观望导致致成交量量萎缩。另另据调查查显示：北京55、6月月份高档档楼盘成成交量几几乎为零零,大部部分高档档楼盘的的销售进进入“停停滞”期期。由于目前前已经上上

6、市的高高档楼盘盘，已经经出现了了卖不动动的情况况，除了了提高性性价比外外，就是是降价，规划建建筑面积积为700多万平平方米的的“阳光光上东区区”把小小区分成成10多多个组团团来建，以以便给将将来留下下调整的的空间,提高项项目的竞竞争力。有专家指指出，目目前北京京乃至全全国地产产行业中中高档楼楼盘销售售不景气气的原因因主要有有两个方方面：一方面，所所有项目目销售受受到影响响的共同同原因是是购房者者的观望望心理。政政策不断断出台，包包括重要要领导人人的讲话话，都表表明目前前房价过过高，要要采取措措施改变变这一现现状。同同时，部部分政策策还有一一系列细细则将要要出台，包包括银行行会不会会再次加加息等

7、，都都存在很很多不确确定因素素。一位位业内人人士指出出，房产产研究专专家和开开发商的的言论都都有截然然相反的的论调，并并且谁也也说服不不了谁。“连连他们都都看不清清楚，购购房者又又如何看看得清楚楚呢？”购购房者看看不清楚楚未来房房价的走走向，所所以他们们最好的的选择就就是等待待。另一方面面，从政政策的实实际影响响来看，中中高档房房之所以以受影响响最大,是因为为这类房房子为投投资重点点，并且且投资中中高档住住房的人人大都已已经拥有有一套房房产，一一般采取取按揭的的方式再再次购房房，然后后采取先先出租再再出售的的方式赚赚取回报报，也有有的投资资者购房房后闲置置一边，等等升值之之后直接接出售。而而在

8、今年年不断出出台的政政策，无无论是“提提高首付付比例”，还还是“提提高利率率”的政政策规定定，对他他们都有有直接影影响，并并且关系系到投资资利润。再再者，“购购房不满满两年再再出售，按按全部售售房收入入征收营营业税”的的规定也也比较“狠狠”地打打击了投投资者。由由于5%的营业业税征收收标准比比较高，所所以如果果投资者者的房产产升值不不多，反反而可能能导致投投资“赚赚钱不成成，反蚀蚀一把米米”；并并且“两两年之限限”中的的“购房房”指取取得房产产证或契契税完税税的时间间，而投投资者一一般都是是购买期期房，所所以要想想避开营营业税，在在取得产产权证或或交完契契税之后后两年时时间再出出售房子子，至少

9、少就得在在签订购购房合同同之后四四五年再再转手，但但那时的的房地产产形势已已经很难难判断了了。除了具备备投资特特点的中中高档项项目销售售受到影影响以外外，开发发商原本本就主打打投资理理念的项项目销售售也受到到了极大大影响。以以前投资资房产总总是稳赚赚不赔，而而现在情情况不同同了，投投资者也也更理性性了，因因为即使使是投资资，最终终也得靠靠自住型型客户来来解决房房子的最最终去向向。二、普通通住宅市市场现状状及分析析近期在国国家宏观观政策影影响下，住住宅投资资客户明明显减少少，自住住型客户户却在逐逐步增加加，大部部分购房房者耐心心观望，持持币待购购。市场场向买方方市场转转变，购购房者最最关心的的就

10、是哪哪个楼盘盘降价的的幅度最最大，是是不是还还会降。北京市建建委规定定，只有有符合“单套建建筑面积积在1440(含含)平方方米以下下”等三个个标准的的普通住住房，才才可享受受优惠政政策。从从近期的的楼市反反馈看，面面积已成成为购房房者挑选选房产时时首先考考虑的要要素，1140平平方米以以下的户户型项目目更加好好销。据市建委委等部门门联合发发布的北北京市220055年1-5月房房地产市市场运行行情况显显示，11-5月月全市预预售的商商品住宅宅中，以以成交套套数统计计，商品品住宅单单套建筑筑面积在在1400平方米米以下的的比例近近八成，其其中800-1440平方方米的占占58.4%，880平方方米

11、以下下的占221.11%。在北京，天天通苑、国国美第一一城、珠珠江帝景景选房现现场，许许多选房房者都将将1400平方米米以下的的户型作作为首选选。由于去年年北京有有大量项项目被延延期到今今年下半半年入市市，保守守估计数数量将达达到2000多个个。因此此下半年年楼市迎迎来放量量拐点已已是业内内共识。四四个计划划今年在在京开工工、销售售，以住住宅为主主的项目目PEKKINGGHOUUSE、复复地天赋赋、复地地元墅以以及参股股项目玉玉泉新城城，总建建筑面积积达到1140万万平方米米；富力力地产集集团放出出消息，33个北京京的项目目将在六六七月份份集中开开盘；北北京鹏润润房地产产有限公公司高层层人士透

12、透露，除除目前正正在销售售的“国美第第一城”外，已已有两个个住宅项项目进入入实质操操作阶段段并将在在近期公公布。新政的出出台，将将大量减减少土地地被人为为囤积的的现象，加加快土地地流通和和项目建建设速度度，从而而改善楼楼市整体体的供给给环境，促促使房价价向合理理水平尽尽快回落落。从今年的的情形来来看，政政府已下下定决心心要调控控房价；开发商商一边坚坚持房价价会涨的的言论，一一边悄悄悄调整策策略；购购房者则则更多的的在观望望和等待待。事实实上，政政策是要要打击投投机和投投资，保保护自住住。如果果真实的的自住性性需求坚坚挺，且且项目定定位能被被自住型型客户认认可，无无论政策策怎么变变化，度度过了观

13、观望期以以后，其其销售当当不成问问题。 第三节、项项目周边边典型住住宅项目目概况一、豪门门庄园由南海鱼鱼村房地地产开发发公司开开发的豪豪门庄园园小区，占占地2000000平米，位位于涿洲洲市中心心街区，地地理位置置优越，一一期开发发“复式楼楼”28套套、六层层板楼四四栋，“复式楼楼”已售出出19套套左右，板板楼已入入住。二二期开发发六层板板楼三栋栋，面积积从577平米到到1322平米不不等，每每户有必必须购买买的配套套地下室室，小区区规模较较小，容容积率较较高，绿绿化率较较低，建建筑外立立面装饰饰设计呆呆板。价位：一一层15570元元/平米米、二层层13770元/平米、三三层17770元元/平

14、米米、四层层14880元/平米、五五层13350元元/平米米、六层层10550元/平米。二、金兴兴花园涿洲金利利房地产产开发有有限公司司在开发发唐人花花园小区区后又推推出金兴兴花园小小区，小小区建筑筑面积4400000平米米，共建建8栋住住宅楼，11栋商铺铺。面积积从800平米到到1300平米不不等。价位：一一层14420元元/平米米、二层层14880元/平米、三三层16610元元/平米米、四层层14330元/平米、五五层12290元元/平米米、六层层9888元/平平米。三、燕赵赵花园燕赵花园园是北京京燕京实实业集团团公司与与河北燕燕赵房地地产有限限公司合合资开发发的花园园式住宅宅小区，占占地

15、1007亩，建建筑面积积10余余万平米米，面积积从888平米到到2755平米不不等，有有跃层、错错层等多多种户型型，容积积率为11.4，绿绿化率接接近500%。价位：一一层20068元元/平米米（赠送送70平平米左右右的花园园）、二二层16668元元/平米米、三层层17118元/平米、四四层15588元元/平米米、五层层15448元/平米、六六层11118元元/平米米和12220元元/平米米（赠送送10余余平米的的露台）。错错层已全全部售出出，跃层层仅有一一套2113.22平米的的。四、中央央公馆辛源房地地产开发发的中央央公馆项项目是涿涿洲地区区首家板板式小高高层住宅宅项目，小小区占地地2.8

16、8万平米米，小区区规划、景景观设计计在涿洲洲众房地地产项目目中处于于领先地地位，小小区在建建有4栋栋住宅楼楼2栋商商用楼，起起价22280元元/平米米、最高高价27780元元/平米米、均价价24880元/平米。一一层赠送送花园、地地下室可可以选择择。第四节、涿涿洲地区区房地产产发展优优势及市市场机会会点一、市场场优势在传统房房地产开开发机会会逐渐减减少，住住宅消费费开始向向舒适性性转移的的情形下下，大量量的传统统房地产产开发资金金必然要要开辟新新的领域域。面对对北京奥奥运的巨巨大消费费市场，毗毗邻北京京的河北北涿洲市市大打 “京郊郊生态牌牌”，抢抢抓北京京奥运良良机，并并想方设设法吸引引南资北

17、北上。北京京承办奥奥运会，将将产生巨巨大的投投资需求求、消费费需求、产产业需求求和产品品服务需需求，京京津冀经经济圈以以其独特特的优势势成为南南方产业业资本向向北方转转移的首首选地区区。毗邻邻北京的的涿洲有有着“天天下第一一州”的的美誉，凭凭借投资资成本落落差优势势、区位位交通优优势、环环境优势势大力建建设京郊郊生态卫卫星城，近近年更是是雄心勃勃勃欲打打造成南南资进京京的“桥桥头堡”。 北京高辐辐射期的的到来对对一些京京边地区区的房地地产市场场产生较较强的拉拉动作用用，目前前，京郊郊地产行行情十分分看好，售售价正稳稳步上升升。涿洲洲距离北北京仅662公里里，但目目前的房房产价格格仅10000多

18、多元每平平方米，约约北京平平均房价价的16，上上升空间巨巨大，加加上近年年大力发发展旅游游、文化化、休闲闲产业，对对房地产产业产生生了强大的的拉动作作用。二、市场场机会点点通过以上上市场调调研了解解到：1、目前前涿洲市市场优秀秀楼盘极极少，区区域市场场缺少有有规模、有有档次的的精品；2、各项项目中小小面积户户型较为为畅销；3、现有有项目产产品差异异化不明明显，户户外环境境设计普普遍较为为粗糙，营营销包装装水平低低。第三章、 项目市场场定位与与主题概概念第一节、项项目概况况本项目紧紧邻“京石”高速路路，地处处涿洲范范阳东路路开发区区中心地地段，是是未来涿涿洲的发发展重心心，东侧侧是阳光光大街，北

19、北侧是朝朝阳路，西西侧是开开发区政政府规划划用地，且且开发区区政府办办公大楼楼与本项项目同时时动工，地地段、环环境、人人文得天天独厚。第二节、项项目SWWOT分分析一、项目目优势SS1、地理理位置优优越，紧紧邻“京石”高速路路及涿洲洲市范阳阳路、阳阳光大街街、朝阳阳路，交交通便利利；2、区域域市场成成熟，涿涿洲房地地产市场场发展已已初现规规模；3、项目目占地面面积大，可可操作性性强；4、开发发商实力力雄厚，目目标明确确。二、项目目劣势WW1、城市市配套虽然本项项目具有有良好的的交通配配套环境境资源，但但是涿洲洲市经济济发展同同临近的的北京等等地比较较相对滞滞后，因因此本项项目周边边还处于于“待

20、开发发”阶段，缺缺乏相应应的城市市配套设设施，导导致本项项目缺乏乏居住氛氛围，外外地客户户对本地地块缺乏乏“认同感感”。2、区位位劣势本项目位位于市区区最东部部，周边边尚未形形成居住住规模，距距离购物物场所较较远，居居民生活活配套不不完善，日日常生活活不便利利。3、临路路噪音本项目三三面临街街，临路路的住宅宅楼座会会存在一一定的噪噪音影响响，临路路户型偏偏低的价价位会拉拉低整体体销售额额。三、机会会O1、区域域市场缺缺少有规规模、有有档次的的产品；2、区域域内多数数项目规规模较小小或已经经结案入入住，现现阶段项项目市场场竞争力力较强；3、随着着开发区区政府办办公楼的的落成，该该区域将将发展成成

21、为涿洲洲开发区区的新中中心。四、风险险T 1、“燕燕赵花园园”、“中央公公馆”等项目目处于现现在的中中心街区区，势必必疯狂争争夺客户户资源。该该地区项项目竞争争同质化化严重，但但“中央公公馆”项目已已认识到到产品“差异性性”的重要要并开始始模仿推推广，本本项目将将有一定定市场竞竞争的风风险性。2、项目目处于平平地阶段段，对未未来发展展形式的的不可预预见性使使本项目目存在一一定的风风险。第三节、市市场定位位一、要点点阐述在已经认认识和把把握本案案各项产产品特点点的基础础上，全全面确立立本案在在市场中中的“定位”。“定位”的目的的，就是是要充分分明确在在市场中中我们产产品和其其他产品品的“差异”，

22、鲜明明地区别别于竞争争对手，让让消费者者能够清清楚地识识别和接接受我们们的产品品。“定位”就是要要给那些些购买我我们产品品而不选选择其它它产品的的人们一一个完美美而充分分的理由由。在今日地地产市场场，项目目之间的的差异性性越来越越小，同同质性越越来越高高，使得得市场争争夺日益益困难。从战略上上看，项项目的竞竞争战略略应立足足于“攻心为为上，攻攻城为下下”，要脱脱颖而出出，就要要击中消消费者的的心，在在其心中中占据阵阵地，营营销即沟沟通，占占据消费费者的心心灵，是是营销的的终极战战场。从广义而而言，定定位的必必要性和和重要性性体现在在以下几几个方面面：1.定定位能创创造差异异，赋予予项目独独特个

23、性性和特色色；2.定定位是最最基本的的营销战战略要素素，竞争争将市场场推向了了定位时时代，在在营销理理论中，市市场细分分、目标标市场与与定位都都是企业业营销战战略的要要素，被被称为营营销战略略的STTP。市市场细分分和目标标市场选选择是寻寻找靶子子，而定定位就是是将“箭”射向靶靶子；3.定定位是制制定各种种营销策策略的前前提和依依据，各各项营销销策略(产品、价价格、渠渠道、促促销)直直接影响响到营销销目标的的实现，而而这些策策略的依依据是否否正确则则是其是是否有效效的关键键，只有有以定位位为制定定各种策策略的信信息，才才能使产产品顺利利击中目目标市场场，纲举举目张，有有定位信信息，才才能使产产

24、品顺利利击中目目标市场场。纲举举目张，有有定位为为前提依依据，各各项营销销手段才才能发挥挥最大效效用；4、定定位形成成竞争优优势，在在这个定定位时代代，关键键的不是是对一件件产品本本身做些些什么，而而是你在在消费者者心目中中做些什什么。单单凭质量量的上乘乘和价格格低廉难难以获得得竞争优优势，今今天，成成功品牌牌的竞争争优势已已主要来来源于定定位。二、涿洲洲商品房房市场调调研分析析此次调查查的商品品房市场场以本案案周边的的住宅项项目和在在涿洲市市场影响响较大的的住宅项项目为主主，针对对本案的的项目定定位及规规划，围围绕具备备竞争性性的项目目展开。据调查结结果显示示，目前前涿洲市市场多以以六层住住

25、宅楼为为主。这这种布局局已被大大多数人人所接受受，推广广起来也也相对容容易。目目前调查查的几个个项目，其其客户群群体以本本地人和和北京人人为主。小小区的配配套设施施一般为为毛坯房房、厨卫卫简装，宽宽带、有有线、电电话线入入户。经过几天天的对涿涿洲商品品房市场场细致全全面的考考察与研研究，可可以得到到以下结结论：1、本案案周边住住宅小区区较多，居居住环境境良好，有有豪门庄庄园、金金兴花园园、中央央公馆等等，已形形成一个个大型的的居住片片区。有有利于周周边配套套、市政政设施的的迅速发发展和完完善；2、本案案位于涿涿洲开发发区，属属于新城城区，自自然环境境较好，而而且规划划前景看看好；3、本案案及周

26、边边交通便便捷，9917路路平均每每5分钟钟一班。4、本案案在销售售过程中中还存在在着一定定的难度度，由于于周边楼楼盘仍有有一部分分房屋在在售，并并且是现现房、小小区环境境已经做做好，因因此对本本案仍旧旧构成一一定的威威胁；而而且目前前本案周周边市政政配套也也稍有欠欠缺。三、产品品概念定定位1、本案案将是涿涿洲市最最具规模模的住宅宅项目。2、本案案将是涿涿洲市低低价位高高品质的的大型社社区。3、我公公司介入入后将为为本案导导入“人文建建筑”的销售售概念。这一概念念的核心心是“环境”、“建筑”与“人”三者之之间的关关系，建建立起以以环境生生态、建建筑生态态、人文文生态为为内核，以以便利舒舒适为目

27、目的的开开发模式式。“人文建建筑”的概念念非常丰丰富，诠诠释的空空间很大大，而且且比较新新颖，市市场差异异性明显显。同时时强调高高品质的的“服务式式”物业管管理服务务，提出出“特色管管理、品品质服务务”的口号号，将人人文生态态的务虚虚变为务务实，发发挥我们们自身已已经完全全具备的的物业管管理优势势，不仅仅在人文文生态上上得到充充分表现现，而且且通过服服务进一一步提高高本案产产品品质质。“人文建建筑”的概念念，可以以为本案案的定位位提供有有力支持持，同时时也要补补充一些些时尚的的要素，如如丰富高高档的“商业”配套等等，全方方位塑造造高品质质形象。四、客户户定位通过调查查与分析析研究，本本案目标标

28、客户有有如下特特征：1、客户户状况：本地有有一定经经济实力力想改善善居住环环境的群群体以及及外地客客户。2、购买买动机：本地客客户以首首次置业业自用为为主，改改善居住住条件；外地客客户以投投资、拆拆迁、退退休后改改善居住住环境等等为主； 3、地域域分布：以涿洲洲市为主主要中心心，外围围辐射北北京等地地。4、经济济状况：家庭固固定收入入水平在在3000070000元/月，可可以承担担1200025000元/月的房房屋费用用支出（包包括月供供、物业业、水电电、取暖暖费等）。5、家庭庭结构：两口到到五口之之家，两两居或三三居户型型为主。五、市场场定位针对客户户群的以以上特点点，在建建筑风格格、外部部

29、环境、配配套设施施等方面面做出鲜鲜明亮点点，并通通过煽动动性的概概念包装装打开市市场，例例如增设设北京电电话号服服务，聘聘请外资资园林设设计公司司作为社社区园林林景观设设计顾问问，聘请请一流物物业公司司做社区区物管顾顾问等，投投入费用用不多，但但却直接接提升项项目整体体形象档档次，满满足客户户人群的的炫耀心心理，在在这些元元素支撑撑下，提提出“国际化化精品社社区”概念，使使项目从从一期开开始就给给客户一一个高品品质的概概念，对对于开发发公司的的形象以以及后期期开发都都是有利利的。市场定位位： 后现现代风格格 涿洲洲地区地地标级 引领市市场趋势势 国国际化精精品社区区另外，在在社区布布局、配配套

30、、园园林、道道路等多多方面都都要尽力力营造恬恬静、舒舒适的生生活氛围围。六、以满满足目标标客户为为准则的的项目自自身定位位：鉴于对周周边市场场的分析析和本案案受地理理位置及及周边环环境的影影响，建建议定位位为以六六层板楼楼为主，以以少量十十二层板板式小高高层为辅辅的中高高档住宅宅小区。首先，客客户对六六层板楼楼的认可可度较高高，而且且宜采取取一层送送花园，顶顶层送露露台的促促销方式式；其次，周周边项目目就板式式小高层层而言，还还是一个个相对空空白的市市场（仅仅“中央公公馆”在建），存存在一定定有需求求的潜在在客户。第四章、 项目规划划建议从前面的的市场调调研分析析，我们们可以看看到大多多数项目

31、目产品品品质、品品位较低低，因此此该区域域房地产产开发拥拥有非常常大的发发挥空间间，本案案要达到到 “利益最最大化”、“引领涿涿洲市场场” 的既既定目标标，就不不能停留留在区域域市场现现有产品品形态和和品质层层面，因因此，顺顺通智业业对本项项目开发发建议如如下：第一节、 区域房地地产产品品特点一、规划划设计： 部分小区区规划不不太合理理，绿化化面积普普遍较少少，建筑筑密度较较大，景景观设计计较差或或无景观观。二、建筑筑设计：外立面设设计较单单一，且且色彩搭搭配流于于俗套，使使项目整整体缺乏乏品位，另另外，区区域市场场现有产产品户型型设计较较为单一一。三、智能能化：有些项目目在对外外宣传推推广时

32、也也打了“智能化化”这张牌牌，但此此“智能化化”绝非彼彼“智能化化”，此“智能化化”仅是楼楼宇对讲讲系统，可可见该区区域产品品的品质质普遍偏偏低。四、区域域产品发发展趋势势：在本案所所在区域域，最具具代表性性的项目目当数“中央公公馆”，它的的外立面面设计、景景观设计计，小区区规划在在该区域域处于领领先地位位，率先先推出价价位相对对较高的的板式小小高层，小小区内道道路规划划为“人车分分流”。这说说明该区区域房地地产市场场向着高高品质、高高品位、高高性价比比、人性性化、合合理化的的方向发发展。第二节、本本案分期期发展策策略建议议一、分期期发展计计划由于本项项目占地地面积较较大，可可按其特特殊的构构

33、成由南南向北分分三期开开发。依依据：1、分期期开发可可降低项项目的风风险性；2、涿洲洲市的整整体发展展方向是是：由西西向东、由由南向北北，本项项目的开开发顺序序正好可可顺应政政府发展展的方向向；3，项目目特殊的的地块构构成；二、建筑筑类型选选择项目一期期、二期期开发主主要以六六层板楼楼为主，三三期可考考虑开发发小高层层，邻街街位置可可开发为为商住两两用的地地上三层层建筑。建建筑群体体关系上上尽量采采用围和和式，提提供开敞敞流动的的空间感感和通透透的景观观面。第三节、产产品设计计策略一、总体体规划建建议1、建筑筑密度目前项目目区域市市场的产产品建筑筑密度越越来越受受到人们们的关注注，如果果本项目

34、目建筑密密度相对对较大，势势必为本本项目的的后期销销售带来来困难，因因此，顺顺通智业业建议本本项目的的楼间距距应保持持在30038米米。2、户型型种类和和面积户型设计计标准：1）实用用性、安安全性、灵灵活性、经经济性和和艺术性性。实用性是是指住宅宅要实用用、大小小要适宜宜、功能能要合理理、要舒舒适温馨馨。安全全性是指指住宅具具有防盗盗、防火火、抗震震和抗御御自然灾灾害的能能力，还还要具有有一定的的私密性性。住宅宅还要有有一定的的灵活性性，以便便根据生生活要求求灵活改改变使用用空间，满满足不同同对象的的生活需需要。住住宅还要要具有经经济性即即面积要要紧凑实实用、实实用率要要高，造造价要低低、以减

35、减轻购房房者的投投资。当当然住宅宅也应该该美观大大方有一一定的艺艺术性、有有个性、有有特色、有有文化品品味才能能吸引购购房者来来购买。2）生理理分居和和功能分分室。生理分居居是指88岁以上上子女应应该和父父母分室室居住，115岁以以上异性性子女应应分室居居住，二二代夫妻妻应分室室居住，以以满足生生理上对对居住的的要求。功功能分居居是指不不同的生生活功能能就有不不同的活活动空间间，例如如用餐要要有餐厅厅，会客客要有客客厅、睡睡眠要有有卧室、盥盥洗要有有卫生间间、烹饪饪要有厨厨房、存存物要有有贮藏室室、工作作要有书书房、休休息要有有起居室室、入口口要有门门厅、保保姆要有有保姆房房、想接接近大自自然

36、要有有阳台等等等，一一个好的的户型应应该为居居民提供供这些必必要的使使用空间间以满足足现代生生活的需需要。3）面积积恰当、尺尺度适宜宜、关系系合理、公公私分离离、动静静分区、清清污分流流。每一个功功能空间间都应该该具有合合理的大大小尺度度和相互互关系，它它应该通通过人体体工程学学、心理理学、建建筑学，用用科学的的方法来来确定。例例如卧室室的主要要功能是是睡眠和和休息，它它必须要要设置睡睡床、床床头柜、衣衣橱、化化妆台、电电视柜、休休息椅等等家具，还还要一定定的活动动空间，所所以双人人卧室的的开间就就不应小小于3.6米，面面积不应应小于112平方方米。同同样理由由，厨房房的面积积应该在在588平

37、方米米，卫生生间不能能小于44平方米米。客厅厅的开间间不应小小于3.9平方方米，否否则会影影响您看看电视的的效果。除除此以外外各功能能空间的的相互关关系对使使用效果果也有很很大影响响。例如如厨房应应靠近入入口布置置，避免免买了菜菜肴穿过过客厅很很不方便便；而卫卫生间则则应接近近卧室以以方便晚晚间使用用；厕所所门不应应直接开开向客厅厅或餐厅厅，这样样既不卫卫生又不不雅观。阳阳台应该该设置在在客厅前前面，不不应该设设在卧室室前面，因因为卧室室是私密密性空间间，而阳阳台是开开放性空空间，晒晒衣时要要穿过卧卧室影响响了卧室室的私密密性。如如果是跃跃层户型型则主卧卧室应该该设在上上层以满满足卧室室的私秘

38、秘性要求求。为了了节省投投资将设设备管线线集中设设置，因因而厨房房和卫生生间应尽尽可能靠靠近，大大户型中中主卧室室最好设设置独立立卫生间间以提高高户型的的品味。总总之，要要尽可能能做到公公私分离离，动静静分区，清清污分流流，为客客户创造造一个舒舒适、安安静、方方便的生生活环境境，才是是一个好好户型。4）朝向向合理、日日照充分分、光线线充足、通通风良好好、空气气新鲜、温温度适宜宜、安静静舒适。上述要求求国家都都有严格格的规定定，但一一般的购购房者不不一定很很清楚，而而有些户户型也没没有完全全按照国国家规定定建造，其其实是损损害了购购房者的的利益。日日照应该该满足冬冬至日不不小于11小时的的满窗连

39、连续日照照，开窗窗的大小小也规定定不能小小于地板板面积的的1/77。多层层住宅的的前后间间距在市市区应该该等于南南面住宅宅的总高高度，郊郊区则是是总高度度的1.2倍。对对自然通通风也规规定厨房房的通风风口面积积不得小小于地板板面积的的1/110，且且最小不不得小于于0.66平方米米，对卧卧室、客客厅、卫卫生间则则不得小小于1/20。对对噪声控控制，则则规定白白天不应应超过550分贝贝，晚上上不应超超过400分贝。对对楼板和和分户墙墙的隔声声量，则则规定空空气声应应大于445分贝贝、撞击击声声压压级应小小于755分贝。因因此电梯梯不应该该和卧室室、起居居室紧邻邻布置，以以避免噪噪声干扰扰。对隔隔

40、热也规规定了屋屋面的传传热系数数不应大大于1.5瓦/平方米米K，外外墙不应应大于22.0瓦瓦/平方方米K。故故东西、南南北侧的的混凝土土外墙应应有隔热热层，屋屋面应做做隔热保保温层。厨厨房必须须直接采采光并设设置垂直直排烟道道，卫生生间每户户至少有有一间为为直接采采光，暗暗卫生间间必须设设垂直通通风管道道。还要要安排好好室外空空调机的的安装位位置和冷冷凝水的的有组织织排放，预预留好热热水器和和空调器器的墙洞洞，阳台台应有晒晒衣设施施等。涿洲商品品房市场场具体分分析：六层板楼楼1、市场场需求以以801000平方米米的二室室二厅居居多，建建议设计计时适当当增大这这部分的的比例，以以满足绝绝大部分分

41、有购买买能力的的需求；2、适当当的作一一些12201400平米的的三室两两厅，以以及1110 平平米左右右的小三三居，满满足不同同人群的的需求；3、一层层的客户户群体多多为中、老老年人，由由于家庭庭子女较较多，对对面积需需求偏大大，可适适当建一一些大户户型，而而且建议议赠送花花园，方方便促销销；4、顶层层设计时时，建议议为初次次置业的的年轻人人量身订订造，将将顶层的的一梯两两户，拆拆分为一一梯三户户至四户户，建议议将户型型设计成成5070平平米的一一居室或或一室一一厅，以以减少客客户的资资金压力力；甚至至可以将将五、六六层建成成1000平米以以内的小小跃层，既既温馨又又带有浓浓郁的浪浪漫情调调

42、，可以以用来增增加本案案的卖点点。建议议赠送露露台，有有利于刺刺激销售售。十二层板板式小高高层在本案的的后期销销售中推推出少量量的板式式小高层层，有利利于提高高项目自自身的档档次和品品质，因因此在户户型设计计时可以以更加注注重追求求新颖和和舒适性性，以满满足多元元化的客客户需求求。1、户型型设计仍仍以二室室二厅为为主，但但是依据据购买高高层的客客户相对对较高的的居住要要求，建建议以追追求舒适适性为主主，设计计一些大大二居或或者小三三居的户户型；另另外，建建议塔楼楼采用三三梯八户户的配置置方式，体体现国际际化居所所品质。2、针对对一些追追求居住住环境、在在涿洲进进行二次次置业、思思想意识识超前、

43、资资金相对对雄厚的的成功人人士，可可以相对对的推出出错层、跃跃层，甚甚至错跃跃层，以以新颖多多变的户户型吸引引客户，同同时增加加本案卖卖点；3、设计计一些三三室两厅厅或者四四室两厅厅的面积积控制在在12001400之间的的户型，满满足那些些渴望在在高层观观景又对对带电梯梯的板楼楼有需求求的中老老年客户户群体。 根据前面面对项目目市场定定位，我我们建议议项目户户型种类类以两居居和三居居为主。户户型面积积方面，即即不选择择影响项项目档次次的小户户型设计计，又避避免设计计过大的的户型，面面积氛围围控制在在601400平米的的中等范范围内，这这样既符符合目标标客户群群使用要要求，又又可以把把总价控控制

44、在11030万万之间，符符合目标标客户的的经济承承受能力力。户型比例例配置：套型一室一厅厅二室二厅厅三室二厅厅四室二厅厅比例10%35%50%5%户型面积积比例：面积（平平米）60990901130 1301400140以以上比例30%50%15%5%户型特点点：1）二室室二厅，面面积在77090平平米之间间，针对对小家庭庭经济实实力较弱弱，却又又想改善善居住环环境；2）三室室二厅主主力户型型，面积积在9001300平米左左右，厅厅房分开开，以内内走廊相相连，进进深二段段式，根根据我们们对市场场的把握握，这种种户型市市场需求求量最大大、目标标客户最最广，其其中包括括901000平米的的三室二二

45、厅经济济型；3）三室室二厅二二卫豪华华型，面面积在11301400平米之之间，在在主力户户型上发发展，将将大厅房房之间以以跃式台台阶形成成空间分分隔，此此户型在在主力三三室的基基础上为为住户提提供更为为宽敞的的居住环环境、丰丰富的居居住空间间，主要要面向经经济实力力较强，追追求舒适适豪华的的客户；4）四室室二厅二二卫，面面积在1140平平米以上上，一是是在初型型上发展展，二是是顶层复复式，大大面积户户型针对对大家庭庭或追求求大居所所、豪华华型的客客户。3、道路路规划道路规划划规划采采用人车车分流的的原则，让让车流不不破坏小小区的宁宁静。进进入小区区后，区区内的主主车行流流沿规划划车行道道迅速进

46、进入地下下车库。在在组团的的入口处处，设置置一个地地上停车车场，而而地下停停车库则则被分设设在每个个组团内内。4、会所所配套规规划1）会所所位置与与人行主主入口、中中央绿地地有机结结合，做做到有利利每一期期销售，有有利于业业主充分分利用会会所作为为休闲活活动、公公共交往往场所。会会所与中中央绿地地分别作作为室内内和室外外活动场场地有机机协调；2）会所所前期功功能分布布：一楼：售售楼大厅厅（含接接待区、洽洽谈区、展展示区）、销销售办公公室；二楼：乒乒乓球室室、台球球室、健健身房、棋棋牌室、康康体中心心等，一一个多功功能厅，兼兼作培训训、讲座座教室；三楼：员员工宿舍舍及小型型图书室室。(效效果图如

47、如下：)3）样板板房设在在会所北北边，通通过过道道连接，在在道两旁旁设置绿绿地和庭庭院景观观。4）会所所、售楼楼大厅、中中央绿地地形成三三位一体体的关系系，样板板间设计计为通透透式，全全方位面面向绿地地、假山山、喷泉泉，营造造涿洲第第一个开开放型、娱娱乐型、参参与型销销售空间间。二、建筑筑设计建建议首先，在在外立面面设计上上注意体体现“地标级级”建筑的的特色和和大气感感，后现现代俊朗朗的建筑筑立面，给给涿洲注注入全新新的后现现代形象象概念，成成为涿洲洲独一无无二的超超前建筑筑群。另外，根根据本项项目的市市场定位位，本项项目应是是具有个个性前卫卫和品质质感的产产品，应应脱离目目前市场场普遍娇娇俗

48、气息息，在外外立面上上体现清清爽、明明快的后后现代节节奏。项项目的外外在装饰饰，不适适合仿古古典、欧欧路风的的装饰趣趣味。诚诚意地表表达功能能，追求求简约、追追求后现现代感。建建筑之美美来自形形体的错错落伸缩缩、直伸伸的平面面构成；光彩的的丰富多多度，材材质的虚虚实相生生，色彩彩的细腻腻无比，以以干净的的冷色调调的面砖砖实现质质感，色色泽与细细微色差差发出的的后现代代派品位位，并与与周边环环境相应应成趣。三、环境境景观设设计要点点环境景观观是一个个整体的的环境艺艺术，它它的设计计不仅要要满足人人的生理理需要，更更要针对对性地满满足本社社区客户户群的心心理需求求。富有有特色的的、优美美的生活活居住环环境容易易让