【房地产】天泰名居项目营销策划报告1295.docx

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1、天泰名居居项目营销销策划报报告前 言针对天泰泰名居项项目的实实际情况况，从整整体市场场环境入入手，在在对该项项目及所所在区域域深度了了解和分分析基础础上，制制定出以以下方案案，目的的在于此此项目入入市后能能够尽快快的与市市场接轨轨，取得得最佳的的销售业业绩，使使贵司取取得最大大的投资资效益。第一部分分 市市场分析析一、 区域市场场实态分分析1、整体体市场概概况前两年我我市房地地产开发发投资集集中在 “三区区五片”，在开发投资，开、竣工面积和销售量上居主导地位。热点区域主要是金银湖片、后湖、汉口中心城区、南湖机场片区和光谷地区，人群大量外迁在缓解城市人口密度的压力，改善居住环境的同时，也使得城区

2、内客户资源紧缺，造成城市空心化现象的出现，出现了城市外围新、中间旧的不协调景观，影响了城市均衡发展及城市功能的提升。由于郊区区楼盘开开发力度度太猛，作作为居住住应有的的生活配配套无法法全面跟跟进，完完善，导导致如今今一些郊郊区楼盘盘仍然水水电不通通、道路路不畅，更更不用说说诸如学学校、医医院、卖卖场和多多条通达达三镇的的交通，市市政配套套的不完完善已经经导致有有的郊区区楼盘开开始滞销销。同时随着着城市的的协调、全全面发展展，城市市化进程程的推进进，政策策的引导导，土地地供应方方向的调调整，我我市房地地产的开开发热点点逐步发发生转移移，对住住宅大规规模盲目目郊区化化扩张的的势头起起到较强强的紧缩

3、缩作用，保保持新都都市主义义与郊区区化两种种模式的的适度均均衡。而而在政府府的城区区开发的的引导下下，20002年年武汉地地产开发发的重心心已悄悄悄的完成成了向城城区中心心回归的的转移。随着土地地的强化化供应政政策和对对房地产产市场的的监管力力度的加加强，一一些小型型开发企企业的经经营处境境较为艰艰难，220033年综合合实力十十强企业业已占整整个武汉汉市房地地产开发发市场份份额的11/3强强，其中中十强企企业投资资额555.4亿亿元，占占32.58%，这个个比例还还将增大大。同时，仅仅相当于于国内有有些城市市三分之之一楼价价的武汉汉在20003年年度吸引引了大批批外来投投资商，如如深圳金金地

4、、天天津顺驰驰、上海海西北盛盛唐、上上海大华华等国内内百余家家外地地地产商逐逐鹿江城城，这些些企业拥拥有雄厚厚的资金金实力、良良好的管管理水平平和先进进的开发发模式，无无疑会加加剧武汉汉市房地地产开发发市场的的竞争，小小型企业业的生存存面临极极大的挑挑战，在在入市门门槛提高高，各项项市场机机制逐步步建立的的前提下下，优胜胜劣汰局局面开始始显现。这些外地地开发商商的进入入在很大大程度上上提高了了武汉房房地产市市场的整整体水平平，产品品品质有有了很大大的提高高，操盘盘模式，销销售现场场，营销销推广战战略也都都远远领领先于武武汉本土土公司，对对他们来来说，最最大的问问题只是是怎样本本地化的的过程。所

5、以，武武汉本土土开发商商与外地地知名开开发商在在品牌上上有着较较大的差差距，在在具体项项目操作作过程中中也存在在相当的的差距。而而本项目目作为武武汉本土土开发商商开发的的项目，也也将在很很大程度度上受到到这种因因素的制制约。从从这个角角度来看看，我们们只能通通过细分分目标客客户群体体，为客客户打造造量身定定做的产产品，实实现品质质的提升升，提高高整个产产品的性性能价格格比。换换言之，我我们用产产品与品品牌竞争争。这是是我们与与外地开开发商竞竞争最有有效的方方式。2、全市市房地产产市场总总体供求求现状20033年、220044年上半半年在国国家宏观观经济调调控下房房地产诸诸多政策策出台，保保障了

6、全全市房地地产业的的快速、健健康、有有序地发发展。在在宏观经经济快速速稳定发发展的形形势下，房房地产开开发投资资持续稳稳步增长长，商品品房市场场供应结结构逐步步趋向合合理，住住宅销售售价格稳稳步上升升，均价价达26602元元/平方方米。这一方面面是由于于土地储储备供应应制度的的实施，对对房地产产开发的的严格管管理等规规范了长长期无序序的市场场、激活活了投资资开发市市场，释释放了已已久的购购买力，而而且旧城城改造工工作的推推进也产产生大量量的刚性性需求；另一方方面随着着房地产产市场的的不断成成熟，居居民消费费行为也也更加趋趋于理性性，因此此也促进进了全市市住宅建建设整体体水准的的提高。由于市场场

7、的预期期看好，加加上众多多的利好好因素，2003年房地产总投资为169.5亿元，同比增长27.92%；其中住宅投资124.83亿元，总比增长25.6%，占总投资额的73.65%；经济房开发投资14.42亿元，占住宅投资的11.56%；写字楼投资6.45亿元，同比增长4%；商铺投资9.91亿元，同比增长7%。2003全年度开发量、竣工面积均呈稳步上升局势。截止20004年年7月初初上半年年武汉房房地产开开发累计计完成投投资855.099亿元，同同比增长长38.43%。全市市上半年年实现销销售额554.558亿元元，同比比增长226.447%。房房地产开开发施工工面积达达16996.885万平平方

8、米，同同比增长长17.85%；新开开工面积积4244.899万平方方米，同同比增长长30.94%；其中中住宅新新开工面面积3557.442万平平方米，同同比增长长20.19%；上半半年全市市销售商商品房3306.87万万平方米米，同比比增长221.668%；其中住住宅销售售面积2202.82万万平方米米，同比比增长221.882%。从今年上半年全市房地产开发市场的情况来看，我们不难发现全市商品房销售市场一季度受房价飙升和恶性炒作的影响，武汉市在售楼盘几乎全部热销。二季度由于国家调控政府的纷纷出台及显现作用，加之全市关于抑制恶性炒房，规范房地产市场的文件出台，给全市房地产销售市场注射一剂镇静剂。

9、全市商品房销售市场上的在售楼盘出现了两极分化，品牌效应显魅力。在售项目目上年度结结转项目目建筑筑面积(万m22)本年度新新增项目目建筑筑面积(万m22)总建筑面面积(万m22)全市情况况390个个258个个5880.110633132个个4118.330677998.41330城区情况况352个个无120个个3663.665011865.91115 来自220044年7月月市开发发办最新新统计数数据尽管业内内预测武武汉楼价价出现报报复性增增长的时时机还未未成熟，但但在一级级市场价价格平台台上升和和购买力力逐渐挑挑剔的双双重挤压压下，武武汉楼市市价格和和品质共共同提升升的分水水岭即将将出现。3、

10、武汉汉市房地地产市场场特点（1）小小高层、高高楼项目目明显增增加随着整个个市场的的升温，“回归城市”兴起，特别用地成本的上升，武汉市小高层与高层住宅不断涌现，2004年1至5月上半年开盘的小高层楼盘项目主要集中在城郊结合处：阳光海岸、南国明珠、金色港湾苏托莲区、奥林花园、华工镜湖园等，城市中心小高层、高层开盘项目则有城中坊、圣淘沙大厦、万豪国际等，小高层、高层楼盘四处开花，多层-小高层-高层的产品升级正在加速形成。高层板式结构的市场接受程度高，占市场地位进一步提升。（2）楼楼盘主题题卖点层层出不穷穷在20003年之前前，大户户型豪宅宅、湖景景住宅、亲亲水住宅宅、绝版版地段等等楼盘的的宣传点点主

11、导武武汉楼市市，而经经过“非典”后市场场则呈现现出一派派“绿色生生态”、“智能化化”、“生活模模式”等新卖卖点，使使得武汉汉楼市呈呈多角度度发展。地地产商不不再重复复使用雷雷同概念念，而是是根据地地段、环环境、规规划等要要素，重重新考虑虑楼盘的的核心价价值，并并提炼出出独特的的营销卖卖点，市市场更加加细分，以以避免同同质化竞竞争。从从细节层层面，产产品逐渐渐精细，品质提提高，对市场场冲击力力越来越越大。（3）开开发商注注重自身身建设经过此次次大规模模调查统统计分析析，房地地产开发发企业在在对商品品房的价价格、环环境、规规划设计计、建筑筑质量、物物业管理理等各方方面重视视的同时时，开始始注重楼楼

12、盘的规规模效应应、品牌牌效应及及住宅产产品的科科技含量量等因素素对楼盘盘的影响响。如同同温层等等一批绿绿色环保保、节能能、生态态科技型型楼盘受受到市场场的青睐睐。相当当一部分分开发商商加大了了对景观观的处理理，集居居住与生生活完美美的结合合，提高高可观赏赏性，让让楼盘无无形中为为自己宣宣传。（4）户户型面积积呈现理理性回归归随着武汉汉房价的的持续走走高，武武汉市户户型设置置日趋理理性。开开发企业业为满足足不同消消费群体体的需要要，开发发出新一一代的实实用小户户型。小小户型在在黄金地地段以总总价低、购购房门槛槛低受到到市场欢欢迎，产产品品质质、规划划上比往往年有一一定的提提升，而而且多采采用精装

13、装修。国国家鼓励励住房提提前消费费、市场场提倡梯梯度消费费，造就就了房地地产市场场的可持持续性发发展。7701100平方米米的商品品房成为为走俏产产品。4、武昌昌区房地地产市场场分析古称武武汉三镇镇之一一的武昌昌，位于于长江南南岸，与与汉口、汉汉阳隔江江相望，是是湖北省省重要的的政治、文文化和信信息中心心，人文文荟萃，文文化底蕴蕴深厚，是是一座历历史悠久久的文化化古城，正正是由于于这种历历史人文文的影响响，使得得武昌的的房地产产以文化化为主题题的开发发占据了了市场主主流。武武昌区作作为武昌昌最老的的区域，其其房地产产开发也也是最早早的，且且变化也也是最大大的区域域，主要要呈现在在以下几几方面：

14、（1）南南湖片区区、光谷谷片区成成为开发发最热的的区域。南南湖片区区历经十十年开发发历程，目目前已是是我市房房地产开开发中较较具特色色和规模模的成熟熟片区，而而且由于于其价格格和产品品品质的的性价比比高，以以及积玉玉桥的大大面积拆拆迁，使使得南湖湖片区成成为武昌昌最为热热闹的区区域。光光谷依靠靠科技、高高校，发发展成为为一股主主力军。（2）徐徐东、中中北路房房地产的的崛起。44年前，徐徐东路一一带房价价每平方方米不到到千元，仍仍乏人问问津，然然而到今今年年中中，时尚尚欧洲楼楼盘均价价已达到到34000元平方米米，仍然然旺销，此此地房价价以每年年每平方方米5000元的的价格跳跳涨，令令人砸舌舌。

15、而作作为交通通要道的的中北路路如今也也是小区区林立，现现已聚居居了都市市经典、世世纪彩城城、安顺顺星苑、龙龙源大厦厦、天源源城伟鹏鹏苑等项项目。（3）东东湖地区区成为高高档楼盘盘聚居地地。东湖湖地区由由于本身身的区位位优势和和优裕的的自然环环境，且且东湖沿沿线土地地稀缺，地地价昂贵贵，同时时政府规规定了东东湖楼盘盘高度不不准超过过樟木树树冠，所所以只能能做多层层、公寓寓、别墅墅等物业业，因而而东湖地地区出现现了许多多高档物物业，如如典藏置置业所开开发的东东湖林语语均价超超过了440000元，其其中51100元元平方方米的房房子已售售罄。东东湖名邸邸则以440000元平平方米推推出；东东湖香榭榭

16、水岸也也是50000多多元/平平方米的的均价。（4）青青山区、江江夏区的的庙山是是新兴的的厚积薄薄发之地地。随着着城市化化进程的的推进，区区域经济济的快速速发展，带带动了房房地产市市场的稳稳步发展展。自然然环境成成为置业业者公认认的优势势，一部部分开发发商已经经打开了了区域市市场局面面。在汤汤逊湖畔畔，武汉汉有1/3以上上的经典典别墅集集中在这这里，大大大提升升了区域域市场的的品质。青青山也以以惊人的的速度引引爆楼市市。二、项目目的地段段分析项目地处处黄金内内环，而而中北路路的发展展可谓迅迅猛，“开发热热度”加速升升温，从从去年一一直热销销的世纪纪彩城、天天源城、安安顺星苑苑等高档档次、大大规

17、模的的项目带带领该区区域均价价直线上上升后，直直到慢慢慢淡出市市场，到到今年的的新安花花园启动动、武汉汉地产集集团刚刚刚“大手笔笔”拿下中中北路的的超大地地块以及及福星惠惠誉的沙沙湖水岸岸星城筹筹备中等等现象看看来，中中北路的的房地产产发展热热度将达达到前所所未有的的高度，为为来升值值潜力和和空间更更是不容容置疑。项目靠近近洪山广广场、中中南路，属属于武昌昌区的中中央商务务圈、生生活圈、生生态圈三三圈合一一的位置置，繁华华的程度度绝不逊逊色于汉汉口众多多繁华大大街，在在20000米左左右的区区域内市市政、生生活、商商业配套套相当完完善。武武昌区顶顶级写字字楼“中南广广场”和最齐齐全的购购物中心

18、心之一“中南商商业大楼楼”坐落中中南路，而而洪山广广场是武武昌最大大的绿化化广场，招招行、民民生银行行、工行行、农行行等200多家银银行金融融机构的的武昌总总部分布布于此；武昌的的高档次次四星级级酒店白白玫瑰、三三星级的的洪山宾宾馆、中中南大酒酒店以及及湖北饭饭店，人人气旺盛盛的武汉汉知名连连锁酒店店，亢龙龙太子酒酒轩等各各种服务务设施应应有尽有有，而与与中南路路相连的的中北路路也扎堆堆了中国国电信、移移动、联联通和中中国邮政政等通讯讯信息服服务单位位。中北北路已是是成熟的的地段，家家乐福、百百安居、普普尔斯马马特等十十几家世世界5000强企企业聚集集于此，政政府已经经将此路路段规划划成武昌昌

19、区“世界5500强强总部”。徐东东的发展展是有目目共睹的的，徐东东平价、好好美家、麦麦德龙、金金马家居居逐步形形成武昌昌的第二二个CBBD。项目临近近三湖地地区，东东有沙湖湖，西有有水果湖湖、东湖湖，自然然景观丰丰富。此此外作为为教育、政政治、文文化中心心的核心心地段，其其教育层层次和实实力自然然是其他他区域的的首选。三、项目目自身分分析（一） 项目所在在区域房房地产市市场现状状概述项目临东东湖西路路靠中北北路。所所临主干干道中北路路是武汉汉市内环环线的主主动脉，它它与徐东东路、武武珞路一一起形成成武昌的的黄金内内环线。通通过徐东东路向西西经过长长江二桥桥可以直直达汉口口市中心心，朝南南而行可

20、可以看到到武汉市市最大的的风景区区东湖湖，向东东可直达达武昌商商业中心心，向北北与青山山区直接接相通。区区位优势势无可比比拟。目前中北北路沿线线原有国国营大厂厂纷纷外外迁，土土地储备备量大。随随着中北北路沿线线经济的的高速发发展，该该区域房房地产业业如日中中天，是是武昌区区房地产产投资的的焦点所所在，特特别是在在靠近沙沙湖沿线线与中北北路沿线线，各种种用途的的房地产产项目毗毗邻而建建，居住住、商业业、商住住两用及及纯商务务楼等各各种物业业类型齐齐头并进进，市场场呈现多多元化发发展趋势势。本项目所所在区域域更兼东东有沙湖湖，西有有水果湖湖、东湖湖，自然然景观丰丰富。是是教育、政政治、文文化的核核

21、心地段段，其居居住层次次和居住住环境为为其他各各区之首首，成为为内环线线区域中中最具发发展潜力力的地方方。 (二)项目所所在区域域演变及及发展19933年以前前，中北北路周围围除了几几个国营营大厂如如：武重重、省建建机、武武汉构件件厂等以以外多为为荒地、农农田和农农村居住住地。随随着徐东东路路面面拓宽及及中北路路的贯通通，部分分土地被被开发商商或单位位征用，开开始进行行房地产产开发，随着武汉长江二桥的建设及武昌内环线的开通，政府加大了对武昌区内环线周边地区的开发力度，区域人气逐渐兴旺，在近几年随着沙湖沿线景观的改造与整治，地块价值更是扶摇直上，从原来的30万/亩到如今武汉统建拿下的省建机地块每

22、亩单价达248万元/亩。1993年此地区的房价只卖到800-900元平方米，而现在“都市经典”的房价已达到3600元平方米。号称“武昌第一楼盘”的香格里嘉园均价已达4300元/平米。当香榭水岸以4800元/平米的均价刷新武汉楼市新高之时，正在畴建中东湖天下豪宅项目预期售价更达8000元/平米。房价提升之快，楼市发展潜力之大使此区域产生巨大的磁力，无论开发商还是消费者纷纷看好此地，形成了区域内楼市产销两旺的大好环境。区域内近年开发项目有新安花园、世纪彩城、东沙大厦、天源城伟鹏苑、安顺星苑、龙源国际、同成富苑、景天楼、水果湖广场等一批高品质物业类型，其中大部分已经售罄，如世纪彩城、安顺星苑等，其余

23、也基本处于尾盘销售期，如东沙大厦仅剩几套，景天楼与新安花园入市一年销售率达90%以上，基本清盘。以洪山广广场为中中心的中中北路沿沿线区域域，不但但拥有丰丰富的水水资源如如东湖、水水果湖和和沙湖，而而且三十十三平方方公里的的东湖更更是集中中了湖北北省委、省省政府及及其所属属十余个个厅、局局、委、办办的机关关和400多个社社会团体体。政府府要员、商商界精英英、名媛媛绅士云云集，是是武汉市市乃至华华中地区区最为显显赫、最最富有向向心力的的地区，无无数市民民以居于于此地为为荣。（三）项项目所在在区域房房地产市市场特点点随着本区区域作为为武昌中中心区地地位的提提升，区区域房地地产市场场特到了了迅速的的发

24、展，整整体来看看，呈如如下特征征：1、整体体价格高高由于本区区域，特特别是以以洪山广广场为中中心的中中北路沿沿线区域域优势比比较明显显，加上上区域内内居民的的购买力力相对较较强，使使得房地地产市场场价格整整体较高高，项目目销售单单价大都都在28800元元以上，一一些项目目如香格格里嘉嘉园、东沙大大厦等都都在40000元元以上。2、商住住楼兴起起随着武昌昌区域中中心向洪洪山广场场周边的的转移，本本区域的的商务活活动日益益频繁，已已经逐步步成为武武昌的商商务中心心区，这这必然会会对商务务办公产产生巨大大的需求求，大量量宜商宜宜住的商商住两用用楼如同同成富苑苑、龙源源国际广广场、景景天楼、水水果湖广

25、广场、楚楚天都市市花园、香香格里嘉园等等一批高高品质商商住楼应应运而生生，在提升升物业价价格的同同时，也也给人们们带来了了新的工工作和生生活理念念。3、小区区规模相相对较大大一般来说说，大盘盘主要集集中在城城市郊区区，城市市中心以以小盘为为主，而而本区域域小区规规模相对对较大，仅仅中北路路两旁就就分布着着3个建面面30万万平方米米左右的的住宅项项目天天源城（330万方方）、保保利新奥奥园（330万方方）、世世纪彩城城（288万方），这在在城市中中心是比比较少见见的。4、小高高层为主主，多层层相辅由于本地地区区位位优势明明显，土土地价格格一路攀攀升，因因此开发发商为了了追求售售价和利利润的平平衡

26、，不不得不提提高容积积率，侧侧重小高高层和高高层。如如安顺星星苑（112层）、景景天楼（21层）、世纪彩城（12层）、天源城伟鹏苑（12层）、龙源国际广场（24层）、水果湖广场（30）等都是高层、小高层建筑形式。但也有项目为了满足多层次的需求，规划了多种建筑形式，如都市经典既有小高层、高层，也有多层，物业类型比较全面, 新安花园也有6层的多层和12层的小高层，为不同购房层次的提供了更多的选择空间。从长远来看，小高层和高层仍是该区域开发的重点。5、户型型齐全，同同质化严严重徐东路区区域总体体看，户户型结构构较为其其全，购购房者选选择面较较广，但但各楼盘盘之间的的同质化化较为严严重。从从附表二二中

27、可以以看出其其户型设设计大都都是集中中在1220-1130平平米左右右的三房房两厅。因此，个别楼盘特色化的户型一经推出，便取得了良好的市场效应。如“时尚欧洲”户型设计上全为错层，现代感十足。“都市经典”户型设计上多为异型房，特色的外飘窗设计，加大了房间或客厅的采光度。6、客户户以中等等收入、自自住为主主调查显示示，本区区域购房房者从职职业上看看，以个个体私营营业主、电电力电信信职员、科科研设计计院所职职员/设设计师、高高校教师师、职业业律师/会计师师等为主主，属于于中等以以上收入入阶层，具具有相当当的支付付能力；从地区区分布上上看，很很大部分分来自周周边企业业如电力力、电信信、铁四四院、湖湖大

28、等，还还有一部部分客户户来自青青山，这这一部分分客户想想住在市市中心，所所以选择择在交通通方便的的徐东路路购房；从购买买目的上上看，主主要用于于自住，投投资客户户较少。（四）项项目所在在区域规规划和发发展在武汉市市房地产产市场发发展迅速速的大好好环境下下，随着着武昌区区政府基基础设施施投资力力度的加加大，该该区域的的房地产产市场前前景值得得乐观。1、隧道道工程提提升交通通枢纽功功能l 根据政府府规划，武武汉过江江隧道工工程有望望20004年55月动工工，隧道道越江位位置选在在位于黄黄石路至至三层楼楼附近。隧隧道连接接汉口、武武昌中心心区，并并与汉口口解放大大道、武武昌武青青三干道道两条快快速路

29、相相接，属属城市主主干道。l 另外，规规划中地地铁2号号线是一一条通过过长江隧隧道的越越江地铁铁线，线线路起点点站设在在常青花花园，终终点站设设在马鞍鞍山森林林公园，在在洪山广广场设有有站点。综合评述述：交通通格局的的改善必必将会使使该区域域的商务务中心功功能得到到加强，人人们的出出行也会会更方便便，区域域地位将将会极大大提到，为为房地产产发展提提供了巨巨大的空空间。2、城市市改造优优化居住住环境随着武汉汉市产业业结构的的调整和和市政府府“退二进进三”政策的的实施，政政府正斥斥巨资全全线改造造整修武武昌临江江大道和和和平大大道，并并列入武武汉市创创建山水水园林城城、美化化亮化“二江四四岸”整体

30、发发展规划划，加上上沙湖地地区的综综合开发发整治，市市政基础础设施将将会不断断完善，房房地产投投资环境境进一步步得到优优化。另外，从从政府今今后一段段时间武武昌区开开发来看看，区域域改造重重点放到到了老中中心区的的积玉桥桥地区和和沙湖沿沿线。届届时，司司门口、积积玉桥等等地政府府改造将将与洪山山周边地地区的开开发形成成相得益益彰之势势。3、商务务与居住住的互动动发展必必将推动动价格上上涨武昌CBBD的建建设可以以与区域域住宅市市场发展展形成良良性互动动，一方方面武昌昌CBDD的建设设会极大大地提升升区域的的商务氛氛围，聚聚集人财财物，对对居住产产生巨大大需求；另一方方面，住住宅市场场的发展展也

31、可以以为CBBD建设设提供良良好的外外部条件件，促进进CBDD的有机机化和迅迅速发展展。4、交通通网络的的进一步步完善提提升区域域潜力根据规划划，徐东东路将改改造成连连接天河河机场至至省委、省省政府的的迎宾大大道，现现有道路路将各扩扩宽155米，形形成四板板（车道道）五带带（绿化化带）式式的格局局。规划划已久的的市轻轨轨交通11号线也也已经开开工，届届时，此此线路将将成为三三镇重要要的客运运交通大大动脉，中中北路将将成为交交通枢纽纽上非常常重要的的中转站站。与周周边形成成强势互互动。目前打通通沙湖周周边交通通线路，使使沙湖与与外界畅畅通无阻阻的三纵纵（湖大大路、武武车路、中中山北路路）一横横（

32、沙湖湖大道）交交通网络络的贯通通工程已已经启动动。此四四条道路路的修建建将彻底底改变沙沙湖内部部目前交交通不畅畅的现状状，使沙沙湖与外外界全面面互动。 这种互动动发展的的结果必必将会对对居住产产生更多多和更高高的需求求，进而而推动住住宅价格格的上涨涨。以位位于临江江大道的的蓝湾俊俊园为例例，伴随随着武昌昌中心区区的发展展和周边边环境的的进一步步完善，该该项目不不但销售售旺盛，价价格也是是一路攀攀升，据据介绍，有有的回头头客户不不惜以多多出当初初几万元元的价格格购买蓝蓝湾俊园园，这从从另一个个侧面反反映了区区域房地地产的发发展潜力力。随着着区域可可开发土土地的减减少，开开发成本本可能会会增加，这

33、这将促使使开发商商进一步步挖掘土土地价值值，建造造出更加加优质的的项目。5、5000强总总部区的的规划将将使区域域经济更更快发展展以本项目目为核心心，周边边分布有有中北路路片、徐徐东路片片、东湖湖片和洪洪山广场场片，在在5000强总部部区的规规划中，中中南路沿沿线，重重点引进进银行、证证券、保保险等，形形成金融融中心；中北路路，重点点建设高高档写字字楼群，引引进5000强公公司总部部、研发发机构、销销售服务务机构以以及物流流配送企企业，形形成商务务中心；洪山广广场片，重重点引进进科教、信信息中介介咨询机机构，建建设高档档娱乐服服务设施施，形成成科教、信信息中心心和休闲闲娱乐中中心；东东湖片将将

34、建成体体现武汉汉综合面面貌与素素质的外外事区，是是武汉对对外的窗窗口。区域功功能的完完善和商商业环境境日趋成成熟，无无疑会给给房地产产开发注注如巨大大活力，并并形成房房地产开开发与商商业的互互动良性性发展。(五)项项目所在在地房地地产市场场总体供供求现状状分析1、 项目基本本情况l 地理位置置本项目位位于武昌昌区黄金金内环线线东湖西西路上。南南边为三三排78层高高的居民民住宅，属属红岭小小区宿舍舍楼，与与本项目目距离较较近，仅仅一墙之之隔；北北边正对对面是安安顺花园园小区，该该小区是是以7层层左右的的多层为为主的中中等规模模的住宅宅小区。西西边是正正在热销销中的景景天楼高高层住宅宅项目，该该项

35、目已已经竣工工；东边边与东湖湖大厦相相隔不远远，步行行仅几分分钟的时时间。l 项目基本本情况 本项目目的规划划用地面面积为：51992.889平方方米，规规划占地地面积为为：20041.79平平方米，总总建筑面面积为：326614.4平方方米，不不包括地地下室面面积：335100.200平方米米。其中中公建面面积为：40883.558平方方米，住住宅面积积为：2285330.882平方方米。容容积率为为6.228，绿绿化率为为31%，地下下停车位位65辆辆，总户户数为2214户户。l 项目规划划本项目规规划使用用性质为为商住两两用兼容容的用地地性质。其其中12层裙裙楼为商商场，33层以上上为两

36、座座塔楼，以以居住为为主。其其中东是是20层层是一梯梯三户的的点式住住宅，西西为244层是一一梯二户户的板式式住宅。2、项目目用地周周边环境境调查l 地块周边边的建筑筑物从附表表二可知知，在本本项目所所在区域域里，建建筑形态态以小高高层和高高层居多多，建筑筑类型比比较齐全全，据统统计项目目周边建建筑物居居住类型型项目和和商住两两用类型型项目各各有7个，发发展比较较均衡，且且各类项项目销售售向好。周周边一站站以内的的高层建建筑有东东湖大厦厦（188层）、景景天楼（21层）、同成富苑（29层）、龙源国际广场（24层）、楚天都市花园（24层、28层）、香格里嘉园、安顺星苑（12层），都为2002年到

37、2004年三年间所开发的新项目。早期则有安顺花园和红岭花园小区78层高的纯居住项目。据此可知，在此片区内除了早期的多层建筑外，近几年来开发比重明显偏重于高层和小高层的开发，占全部开发量的80%以上。这与该区域土地存量逐渐减少，地段含金量大幅提升无不关系。l 绿化景观观本项目在在中北路路黄金内内环线上上，承接接徐东商商圈与中中南商圈圈，地理理位置优优越，地地段价值值含金量量较高，地地块周边边的绿化化景观较较少。只只是在离离该项目目还有一一定距离离的沙湖湖沿线有有大量的的绿地。l 自然景观观本项目在在沙湖边边缘，但但是由于于其它建建筑物的的遮挡，10层以上才可以鸟瞰沙湖；在项目西边五分钟车程可到水

38、果湖；项目西北面约两站路可到风景优美的东湖风景区。l 历史人文文景观本项目所所在区域域为洪山山商务区区，商贸贸繁荣，商商务氛围围浓厚。在在区域南南边是中中南地区区最大的的城市广广场洪山广广场，占占地100.8万万平方米米的洪山山广场，从从东至西西分为三三部分： 即以以纪念为为主的董董必武纪纪念广场场，以活活动为主主的下沉沉式广场场，以休休闲为主主的音乐乐喷泉休休闲广场场。广场场保留了了原董必必武铜像像和1005株雪雪松。高高4米的的董必武武铜像坐坐落于广广场东侧侧；洪山山体育馆馆位于广广场西侧侧，是洪洪山广场场的主要要标志性性建筑，是是我省及及武汉市市举办各各种重大大体育赛赛事、大大型文艺艺演

39、出、各各种政治治集会以以及其它它商务活活动和全全民健身身娱乐、休休闲的主主要场所所。区域域西边为为省政府府、省直直机关驻驻地，是是武昌政政治、经经济、文文化的中中心。l 环境污染染状况在本项目目周边，以以居住和和商务为为主，不不存在城城市面源源性污染染，本项项目所面面临的污污染仅仅仅来自于于临街的的灰尘和和汽车噪噪音这两两个方面面的影响响。3、地块块交通条条件调查查与本项目目直接相相连的主主要交通通路网有有：徐东东路、中中北路、东东湖路，在其其周边一一站以内内有东湖湖站、周周家大湾湾站、水水果湖站站等近330条公公交线路路通达三三镇。规规划中拟拟待修建建的还有有湖大路路、武车车路和中中山北路路

40、及沙湖湖大道三三纵一横横的四条条公交线线路，将将带给片片区更加加便捷成成熟的交交通网络络。4、周边边市政配配套设施施调查购物场所所：一一站以内内有水果果湖鹰台台路步行行街、武武商量贩贩水果湖湖分店、时时尚名都都广场、家家乐福，一一公里范范围内更更有普尔尔斯马特特、百安安居、国国美、麦麦德龙、好好美家、中中商广场场、世纪纪百货等等。文化教育育：在周周边一公公里范围围内有武武大附中中、武汉汉大学、水水果湖第第一中学学、水果果湖中学学、水果果湖二小小、红岭岭中学、省省直机关关幼儿园园等。医疗卫生生：水果果湖医保保定点医医院、武武汉大学学中南医医院及水水果湖附附属医院院等。金融服务务：有有中行、农农行

41、、工工商银行行、华夏夏银行、光光大银行行、民生生银行、招招商银行行、建行行等 ，还还有中业业证券等等。邮政服务务：电电信营业业厅、邮邮局等餐饮类：在东湖湖西路口口有艳阳阳天，在在东湖东东路上有有新钓鱼鱼台、鑫鑫梦大酒酒店、乌乌兰食坊坊、火凤凤凰茶楼楼、白玫玫瑰大酒酒店等众众多的饮饮食服务务行业。娱乐休闲闲类：有有洪山礼礼堂、洪洪山广场场及洪山山体育馆馆、保龄龄球馆等等设施满满足人们们运动的的需要。附表一：周边配配套设施施基础情情况类别名称购物场所所鹰台路步步行街、武武商量贩贩水果湖湖分店、时时尚名都都广场、家家乐福、普普尔斯马马特、百百安居、国国美、麦麦德龙、好好美家、中中商广场场、世纪纪百货

42、等等。文化教育育武大附中中、武汉汉大学、水水果湖第第一中学学、水果果湖中学学、水果湖二二小、红红岭中学学、省直直机关幼幼儿园等等医疗卫生生水果湖医医保定点点医院、武武汉大学学中南医医院及水水果湖附附属医院院等金融服务务中行、农农行、工工商银行行、华夏夏银行、光光大银行行、民生银行行、招商商银行、建建行、中中业证券券等邮政服务务移动、联联通、电电信等移移动通讯讯营业厅厅、邮局局等均有有餐饮类艳阳天、新新钓鱼台台、鑫梦梦大酒店店、乌兰兰食坊、火凤凰茶茶楼、白白玫瑰大大酒店等等娱乐休闲闲类洪山礼堂堂、洪山山广场及及洪山体体育馆、保保龄球馆馆等5、周边边可能存存在的对对项目不不利的干干扰因素素l 在本

43、项目目周边，其其南部紧紧挨红岭岭小区内内三栋778层层高的宿宿舍楼，距距离较近近仅一墙墙之隔，对该该项目的的采光、通通风、观观景等方方面都有有很大的的影响。l 其北面正正对安顺顺花园小小区，规规模大，配配套成熟熟，比本本项目更更具居住住氛围；东面1100米范围内内是正在在热销的的景天楼楼高层商商住楼项项目，该该项目在在规模、建建筑形态态、地段段及目标标客源上上均与本本项目相相似，在在东湖东东路上还还有正在在销售中中期的水水果湖广广场项目目。它们们在销售售时机上上比本项项目更具具优势，会会使本项项目的潜潜在客源源减少。6、历史史人文区区位影响响本项目位位于新兴兴商务街街中北路路上，洪洪山商务务区

44、范围围内，与与省委、省省政府、省省人大、政政协相距距不远，周周边学校校云集，生生活娱乐乐教育设设施齐全全，是武武昌政治治、经济济、文化化的中心心，经济济繁荣、人人文气息息高尚，区区位极佳佳。区域域里以政政府机关关工作人人员、商商务白领领、私营营业主为为主，人人均收入入高，消消费群体体稳定且且综合素素质高。（六） 项目自自身优劣劣势评价价：优势： （1）区区位优势势。本项项目位于于洪山商商务区内内，属于于一级地地段，区区位佳，地地段好，周边商务务氛围浓浓厚，区区域整体体经济实实力较强强。（2）目目标客户户消费力力强。该该项目的的目标客客户较具具针对性性，经济济实力和和购买实实力雄厚厚，能够够实现

45、销销售的预预期值较较高。（3）竞竞争力小小。在本本项目周周边现阶阶段除了了水果湖湖广场和和景天楼楼在售以以外，尚尚没有其其它同类类项目，本本项目入入市后将将呈一枝枝独秀的的局面，入入市时机机好，竞竞争压力力小。（4）区区域房地地产市场场成熟。本本项目周周边高档档商务楼楼较多，在在设计、建建筑风格格、房间间功能布布局、生生活配套套以及市市场价位位及市场场认知度度等方面面都达到到一定层层次，乃乃至形成成了某种种固定的的标准和和尺度，消消费者的的市场认认知度高高。（5）投投资居住住两相宜宜。未来来发展趋趋势及市市政规划划为区域域带来巨巨大的升升值潜力力和空间间，使得得本项目目无论在在居住还还是投资资

46、方面都都具较高高性价比比。劣势：（1）与与周边建建筑距离离太近。项项目南面面与红岭岭小区三三栋78层高高的宿舍舍楼距离离太近，对对其8层层以下的的住户在在采光、通通风、视视野等方方面影响响较大；（2）观观景面不不广。东东面与118层高高的东湖湖大厦为为邻，对对本项目目远观沙沙湖的视视角有所所影响；（3）交交通受制制。本项项目处于于东湖西西路中段段上，该该路段没没有公交交线路可可以直接接到达，其其底层商商场在地地段上不不及景天天楼（在在东湖西西路口，与与中北路路交汇处处）方便便，在消消费者趋趋从度上上不及距距本项目目五分钟钟步程的的洪山家家乐福更更具吸引引力。综合评价价：本项项目以其其自身成成熟

47、而完完善的市市场环境境为依托托，周边边众多高高端楼盘盘的开发发奠定了了区域高高品质的的居住环环境。区区位和地地段是其其最大的的卖点，而而入市时时机的优优势为其其顺利实实现销售售提供了了较好的的平台。较较高的项项目品质质和311%绿化化率的居居住环境境必能吸吸引相当当一部分分目标客客户的注注意力。（七）项项目所在在地房地地产市场场总体供供求现状状1、项目目所在地地商品住住宅市场场板块的的划分及及其价格格差异在本项目目所在地地，根据据各自特特点的不不同可以以将上表表中所列列商品住住宅市场场划分为为四个板板块：徐徐东大街街板块、东东湖板块块、中北北路板块块及项目目所在的的洪山商商务区板板块。l 徐东

48、大街街板块。在在“二桥效效应”的带动动下飞速速发展，从从早期的的天梨花花园、鹏鹏程花园园、时尚尚欧洲等等一路走走来，到到都市经经典、中中力名居居等迎来来了该区区域楼市市高潮，价价格一路路高涨，销销售看好好，如今今武昌巨巨型商业业龙头“武汉销销品茂”与占地地24000亩东东湖新城城和正在在启动中中的东湖湖天下项项目共造造徐东楼楼市新高高。目前前徐东片片的同类类产品销销售均价价在2220036000元/平米之之间，平平均价位位在30020元元/平米米左右；l 中北路板板块。随随着路北北路两侧侧众多国国企搬迁迁，大量量空地被被置换出出来，在在政府重重金打造造下，普普尔斯马马特、百百安居、国国美等大大型专卖卖店陆续续进驻，该该路段各各类配套套设施迅迅速完善善，受徐徐东和中中南商圈圈的影响响及自身身独占黄黄金内环环线的绝绝好优势势，区域域房地产产迅速崛崛起