南京某文化社区营销推广策划案17430.docx

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1、六合*文文化园营营销推广广策划案案南京*置业有有限公司司目 录前言第一部分分 市场调调研分析析1、 横梁经济济及房地地产现状状2、 项目基本本情况 3、 项目周边边情况 4、 项目SWWOT分分析第二部分分 项目目推广策策划1、 目标市场场定位2、 项目定位位3、 推广策略略4、 卖点组织织与概念念转化5、 物业建议议6、 宣传策略略及渠道道7、 媒体广告告计划8、 推广费用用预算前 言言1、*文化化园项目目定位：中国首首席*文化化社区 2、*文文化园推推广策略略：(1).*文化形象象定位为为中心 (2).以广告告宣传和和公关活活动为推推广手段段 (3).以低开开高走为为定价策策略 (4).以

2、整合合营销传传播理论论为品牌牌提升工工具 3、*文化化园发展展目标：(1).通过专专业化的的市场推推广和销销售控制制顺利完完成开发发商的销销售计划划(2).利用本本盘的开开发优势势，提升升*集团团形象和和核心竞竞争力（名名片效应应）(3).为*集团未未来项目目开发积积累现代代营销理理论和实实践经验验第一部分分 市市场调研研分析 1、横梁梁经济及及房地产产现状：横梁地处处南京市市六合区区东部，距距六合城城区约110公里里，东与与仪征青青山镇接接壤，南南与本区区瓜埠镇镇、东沟沟镇毗邻邻，西与与灵岩山山相连，北北接新篁篁镇；全全镇共辖辖16个个行政村村，总人人口4440000人，街街道常住住人口99

3、8000人；全全镇形成成集服装装、玩具具、塑料料、化工工、金属属、建材材等100多个行行业，中中小企业业约1550家，其其中员工工人在110000人以上上的就有有苏美达达长江制制衣、永永兴服饰饰、翔缘缘制衣、极极目玩具具4家；目前小小城镇建建成面积积已达11.3平平方公里里，进驻驻居民1120000多人人，总建建筑面积积34万万平方米米；建有有梵天路路、宁通通便道、兴兴镇路、宝宝石路、雨雨花路、山山东路、王王子路等等多条主主干道。横梁镇房房地产市市场以自自建房为为主，近近年来自自建的商商住楼新新增约116000多幢，229万平平方米，自自建房以以本地人人消化为为主，供供大于求求，成交交价约99

4、00-12000元/左右右，近几几年售价价缓慢增增长2000元/左右右。2、项目目基本情情况：六合*文化化园坐落落于六合合区横梁梁镇，是是国家发发改委立立项项目目。该项项目开发发商南京京*置业业有限公公司是南南京*集团的的专属房房地产公公司。*集团团成立于于20001年，是是一家集集制造业业、贸易易、科研研、房地地产开发发、商业业运营等等一体的的大型企企业集团团，主业业为建筑筑扣件制制造，是是世界建建筑扣件件出货量量最大的的企业，并并取得国国内系统统脚手架架出口前前五名的的佳绩。南南京*置业有有限公司司秉承集集团“不断改改进，永永不满足足”的企业业精神，坚坚持质量量立企、品品牌兴企企的发展展战

5、略，以以“弘扬*文化化，建设设新城镇镇”，倾力力打造文文化地产产品牌为为己任。该项目总总占地面面积约为为2500亩，总总建筑面面积约为为23万万平方米米，总户户数约为为17000户，绿绿地率为为35%左右，容容积率为为1.33。该项项目将采采用滚动动式开发发，一期期一批即即将推出出4栋住住宅楼、22幢商铺铺楼，面面积从880平米米至1220平米米不等，户户型多样样化，能能适应不不同层次次消费者者的需求求。该项目充充分展示示和传播播了项目目的主题题“*文文化”，具有有人文和和精神层层次的内内涵，“与城和和谐，与与景和美美，与人人和睦”是项目目的目标标！项目目整体规规划围绕绕“*文化”这一主主题进

6、行行，主入入口是文文化体验验的前奏奏，通过过喷泉、水水景、卵卵石铺地地、*文化化雕塑，层层层深入入，到达达*文化广广场，这这是整个个项目文文化体验验的高潮潮，是通通过*拾趣趣走廊，*文化墙、*精品鉴赏区及大面积*铺地，使文化内涵得以升华，进入人文交融的境地。项目保留了原生态的池塘、坡地，使得整个小区自然生态、移步换景，空气清新，通过一条椭圆型的道路（*象征）以及中心区的*广场将小区各个组团自然分割。项目内部配套设施齐全，包括停车场、儿童乐园、健身器材、水景、绿地、网球场、园林小品、观赏石等。该项目是是全国首首家*产业业园区，集集*加工、展展览、鉴鉴赏、交交易、体体验、休休闲于一一体，形形成高、

7、中中、低端端市场相相结合的的*综合交交易中心心，建成成之后将将成为全全国乃至至国际最最大最主主要的*集集散地和和活动中中心和最最大的*交交易平台台，规划划有*商贸贸街、*文文化展览览馆、*文文化传播播中心、*商城、休闲娱乐街区等，不定期的举行*文化展览会、*精品拍卖会，将形成*文化的中心、*的价格机制形成中心。项目建成、运营之后，*产业将形成“全国看横梁，横梁看*文化园”的格局。新建的横横梁镇医医院、规规划中的的政府办办公大楼楼与该项项目相毗毗邻，长长江四桥桥将从该该项目附附近穿过过，六城城区通往往城区以以东的横横梁镇主主干道拓拓宽工程程已经启启动，该该项目建建成后将将会带动动雨花产产业的发发

8、展，促促进横梁梁镇的经经济快速速发展，将将是横梁梁镇未来来的政治治、经济济、文化化、交通通中心。3、项目目周边情情况：横梁位于于横梁镇镇地处六六合区东东大门，东东临仪征征化纤，西西接扬子子乙烯，宁通高速公路和宁启铁路穿镇而过，是闻名遐迩的*之乡，旅游资源十分丰富，横梁明山秀水众多，镇东南的方山，是当今世界上保存最完好的古火山口，拥有仙人洞、紫竹园、王子石等八大奇景，一年四季吸引众多游客。紧邻方山东侧座落着两座山峰，二峰拔地而起，十分匀称，恰似少女一对丰腴的双乳，故称之为奶山。山上佳木葱茏，山腹处国防工事纵横交错，是开发兵器展览、游宫仙境的最佳宝地，背倚横山，南枕奶山的南王水库，波光粼粼，是夏日

9、游泳，春日垂钓，碧水泛舟，旅游度假的极度好去处。既可供建筑之用，又具观赏价值的石英砂、红砂、建筑石、五彩石等储量丰富，尤其是雨花玛瑙石为中华一绝，是观赏、收藏、馈赠的佳品。方山、横山、奶山等优质矿泉水资源丰富，具有很高的开发价值。方山的八大奇景，南王千亩水库，太平万亩平原，星罗棋布茶场，千家万户果园等，形成了独特的自然田园风光。*文文化园坐坐落于六六合区横横梁镇山山东路、梵梵天路、腾腾云路、雨雨花路南南延交汇汇处之内内，西眺眺灵岩山山风景区区及人居居森林生生态圆，东东望方山山风景区区，北靠靠横梁镇镇商业中中心兴镇镇路，南南接横梁梁镇新规规划的行行政中心心、文化化中心、商商业中心心、配套套齐全、

10、环环境优美美、空气气清新、非非常适合合商贸、生生活、休休闲，该该项目的的交通十十分便捷捷，项目目北边为为宁通高高速路，可可以直接接通往六六合及扬扬州，距距离六合合城区约约9公里里，距扬扬州公里里，项目目东边223里里处规划划建有长长江四桥桥江北环环形线，从从项目地地20分分钟可以以开车到到南京，同同时有多多条公交交路线通通过我项项目，距距项目4400米米就有六六合横横梁线，横横梁红红光线，横横梁八八百线的的公交车车停靠站站，车次次每200分钟一一班车，出出行非常常便捷。该项目的的生活配配套十分分齐全，距距项目3300米米为横梁梁最大的的上海华华联超市市，苏果果超市、菜菜场、横横梁中心心卫生院院

11、也距离离项目5500米米范围内内，3000米远远有横梁梁镇中心心小学，紧紧邻的横横梁初级级中学及及高级中中学为您您子女的的上学带带来便利利。4000米内内有农业业银行、农农村信用用社，邮邮局、电电信、移移动等，给给你的生生活购物物带来无无限的方方便。4、项目目SWOOT分析析：【优势分分析】1. 政府扶持持，相关关优惠政政策，联联合政府府规划、招招商、管管理是个个优势2. 发展商是是有良好好口碑的的*集团团，有一一定的企企业知名名度和雄雄厚的实实力，如如果恰当当运用发发展商的的行业整整合力，则则有望在在该项目目打造全全国最完完备的*产业业链。3. *文文化园周周边自然然和人文文环境优优良，可可

12、开发的的旅游、文文化资源源十分丰丰富，如如果嫁接接得当，则则可以显显著提高高项目附附加值。4. 全国首席席*产业园园区，运运营之后后将成为为全国乃乃至国际际最大最最主要的的*集散地地和活动动中心和和最大的的*交易平平台，具具备强大大的名片片效应。5. 项目位于于横梁新新城中心心，规模模庞大、配配套齐全全、交通通便利、智智能化物物业管理理，是横横梁首屈屈一指的的大型小小区，对对横梁镇镇上读书书、工作作的村集集人具有有一定吸吸引力。【劣势分分析】 1. 横梁不是是南京、六六合，可可以向下下辐射区区、镇，只只能吸引引本镇及及辐射周周边的村村集消费费者，如如果不拓拓展项目目的产业业优势，用用*产业链链

13、吸引外外来生意意人、投投资者，则则目标客客群很有有限，如如果价格格再没有有优势，则则和横梁梁没有关关系的外外地人很很难接受受项目文文化概念念而买房房。2. 项目规划划特点不不突出，建建筑形态态、外立立面设计计一般，缺缺少亮点点和独有有支撑性性特点，直直接影响响到项目目形象推推广,也也就是说说项目推推广只能能从包装装、挖掘掘概念的的方向进进行，而而不能在在产品本本身上体体现。3. 项目位于于横梁规规划新城，属于于待发展展区，有有待周边边生活配配套的完完善，在在当地居居民现时时观念中中，项目目地段优优势无法法转化为为现时优优势，周周边的旅旅游与人人文资源源也没有有得到有有效的开开发【风险分分析】1

14、. 由于项目目是*集团首首个地产产品牌项项目,对对市场不不熟悉,没经验验可以可可借鉴。2. 项目整体体的发展展战略不不清晰，求求大求全全，项目目生活居居住和商商业运营营混杂，如如果项目目整体规规划、商商业运营营思路没没有改变变，较易易形成四四不象的的产品。3. 来自横梁梁周边自自建房销销售竞争争的压力力。4. 项目的目目标客群群的层次次差异比比较大，一一方面是是大城市市的文化化人、生生意人，一一方面是是本地村村集的农农村人，这这给项目目后期的的推广、运运营、物物业管理理以及社社区氛围围建设、社社区活动动的组织织带来了了相当大大的难度度。【机会分分析】（1）.本地农农村购房房及在外外打工、做做生

15、意本本地人购购房现象象逐渐增增多,扩扩大了目目标消费费群。（2）.横梁支支柱产业业的发展展，南京京三城九九镇，全全国小康康示范城城镇、沿沿江开发发、长江江四桥规规划为项项目市场场提供更更多机会会。（3）.分期开开发项目目为以后后项目规规划的调调整，周周边的旅旅游、文文化资源源逐步开开发利用用，争取取了宝贵贵的时间间（4）.分期、分分团开发发项目可可以为目目标客群群定位的的巨大差差异提供供有利条条件，一一方面项项目可以以分组团团做，测测试市场场反映，及及时调整整战略，同同时文化、产产业、旅旅游等卖卖点可以以在不同同时期，不不同地域域，针对对不同层层次目标标客群做做精确阐阐述，也也利于根根据清晰晰

16、的主题题做项目目的推广广活动。5别墅墅部分营营销策划划方案六合*文化化园以别别墅为主主体，规规划总建建筑面积积约144万平米米，平均均面积为为2800平米，总总计约为为5000户，绿绿化率达达到700以上上，整个个别墅区区有低密密度的空空间布置置、合理理景观组组团、山山水石的的园林景景观规划划、小区区智能化化配置系系统、生生活功能能配套一一体化、人人车分流流组织系系统、会会所文化化设施、运运动场地地、开放放式的广广场，充充分体现现现代的的、生态态的、休休闲的、人人文的风风格，表表达出该该项目*文文化底蕴蕴、建筑筑的文化化内涵、景景观的文文化内涵涵。别墅的产产品形象象定位为为塑造人文文社区的的楷

17、模，品质生活的典范，具体来说就是用科学的建筑设计、山水石景观、品质化的施工、品质化的建材用料所营造的人文的、生态的、休闲的、健康的高品质社区，同时再加上*集团品牌力的形象附加，进行总体形象的定位。别墅的卖卖点有如如下几方方面：首创*文化化社区会会所、山山水石园园林景观观、首创创健康生生活中心心、开发发商品牌牌、旅游游度假圣圣地、田田园风光光、智能能化物业业配备、一一体划的的配套。卖点的概概念转化化：1. 文化概念念：*文化化广场、会会所，主主题丰富富，文化化节日、活活动众多多2. 旅游概念念：*产地地一日游游，方山山地质公公园度假假3. 生态概念念：三重重景观的的规划与与理念建建造4. 品位概

18、念念：现代代建筑元元素、大大面积开开间5. 景观概念念：亲光光、观景景的全景景社区6. 生活概念念：商业业、会所所、医疗疗、娱乐乐休闲，配配套齐全全7. 舒心概念念：智能能化配备备和贴心心物管服服务别墅针对对的目标标客群主主要为外外地退休休、文化化人（和和横梁有有人际、亲亲属、地地缘关系系的外地地人），这部分分客源在在这里或或者有人人际、亲亲属关系系，或者者在当地地生活过过和工作作过，有有一定的的经济购购买能力力，职业业上较为为自由，多为二次置业；在外做生意的横梁人，以私营业主为主，该部分客源为有一定的经济收入，因乡土观念的缘故，功成名就回乡置业是他们最大的梦想。本地的高收入人群包括公务员、教

19、师等行政事业单位人员，这部分客源收入较高，具备相当的购房能力，比较注重地段的便利性，了方便工作，会较多考虑本案。别墅的销销售渠道道组合策策略：一、 媒介选择择电视：六六合电视视台形象象片、字字幕广告告 广播：南京体体育台家家有好房房、买买家时代代，江江苏新闻闻台美美家制造造 报纸：扬子晚晚报、南南京日报报、现代代快报、金金陵晚报报、南京京晨报、六六合都市市文化报报 网络：南京房房地产网网 户外广广告：大大牌、灯灯箱、道道旗、车车身广告告（南京京六合合，六合合横梁梁）DM单页页 房展会会二、 空间组合合策略以南京、六六合区域域为主、时间组合合策略一期开局期期目的：主主要工作作是和媒媒体建立立关系

20、，达达成良好好的合作作方式。展展示*公司品品牌，树树立别墅墅形象。媒介组合合：以户户外广告告为主，报报纸、电电台采用用低频次次发布，活活动以项项目推介介为主。二期布局期期目的：提提升别墅墅形象，促促进销售售媒介组合合：在延延续户外外广告的的基础上上，提高高报纸、电电台的发发布频次次，增加加活动频频次，组组织人员员发放单单页，参参加江北北楼盘的的房展会会。三期中盘期期目的：建建立别墅墅项目品品牌，促促进销售售媒介组合合：三期期媒介策策略应该该再对一一、二期期媒体投投放的效效果评估估的基础础上，进进行及时时有效的的调整。扩扩大媒体体的范围围，增加加投放力力度。除除了加大大报纸、广广播、网网络等大大

21、众媒体体的投放放量外，充充分利用用DM等等分众媒媒体，对对目标客客户进行行针对性性营销。四期决胜期期目的：建建立别墅墅项目品品牌，促促进销售售媒介组合合：逐渐渐减少大大众媒体体的投放放量，充充分利用用已购房房客户的的资源，进进行有效效的口碑碑传播，因因此，再再这段时时间应多多组织业业主联谊谊活动、促促销活动动等。五期收关期期目的：促促进尾盘盘销售，树树立项目目品牌别墅的价价格定位位的原则则为市场场比较法法，建议议用成本本法计算算本楼盘盘均价，再再用市场场比较法法来修正正价格，这这样确定定下来的的价格，既既能保证证收益，也也不至于于偏离市市场太远远。市场场比较法法用评估估项目均均价时，应应考虑如

22、如下一些些因素，分分别为：推售时时机、区区位因素素、自然然环境、生生活环境境、升值值潜力、交交通（通通达程度度、道路路状况）、配配套（文文化设施施、学校校、生活活配套）、物物业因素素（规划划户型、项项目规模模、园林林设计、外外观设计计、独立立花园、容容积率）、景景观（开开阔性、园园林景观观、水景景）、设设备（智智能化、小小区配套套、车位位、活动动场所、会会所设施施、设施施档次）。成成本法影影响因素素分别为为：地价价、建筑筑安装成成本、所所缴税费费、营销销成本、开开发周期期、融资资成本、管管理费用用、其它它费用等等。一、定价价步骤比较法1） 选择比较较楼盘及及制定比比较权重重选择一批批档次及及开

23、售时时间较为为类似的的物业，收收集各项项资料，然然后人为为比较，并并根据它它们与本本项目的的可比性性，分别别制定出出与本项项目比较较的权重重。2） 拟定比较较因素，并并制定权权重本项目与与比较楼楼盘，将将会在如如上所述述的影响响因素之之间进行行比较，且且根据项项目的特特性，制制定不同同的影响响权重。3） 对比较楼楼盘和评评估楼盘盘进行评评估4） 对其评估估数进行行处理，得得出本项项目均价价1 成本法1） 根据上述述影响因因素，分分别计算算其成本本。将计计算之成成本的110%作作为不可可预见费费。2） 根据最低低利润率率10%，计算算本项目目之均价价。结论：根据目前前横梁市场场类比竞竞争项目目，

24、有姚姚徐村别别墅项目目可以做做参考，姚徐农农民居住住集中区区，规划划约800幢独立立、双拼拼别墅，独独立别墅墅2700,售售价388万/套套，双拼拼别墅2230,售价价33万/套，小小区规划划有篮球球场、健健身器材材区、儿儿童乐园园、麻将将会所等等配套，绿绿化及物物管一般般化；购购买人群群以南京京人和镇镇上本地地居民为为主，999年就就开始建建造，没没有两证证，最初初仅仅售售10万万/套左左右，还还不是很很好卖，现现在由于于一部分分和本地地有联系系关系（当当地就业业、当地地亲戚等等）的南南京人的的购买，价价格逐步步上涨到到3338万/套，不不足：11、没有有两证，不不方便转转让2、没没有别墅墅

25、周别的的自然环环境和高高品味的的内部配配套（没没有特别别的卖点点）3、规规划设计计一般，兵兵营式排排列，套套型全部部一样，导导致营销销中的灵灵活性、针针对性差差4、基基本没有有营销计计划，没没有作系系统性的的推广，卖卖点不清清晰。因此结合合*文化园园别墅成成本，我我们给出出别墅均价价在25500元元35500元元/平方方米之间间，根据据不同户户型、景景观、及及配套再再制定相相应的内内部差异异系数。付款方式式建议二、付款款方式 不同的的买家所所希望的的付款办办法往往往有所不不同。为为了照顾顾不同要要求的买买家，吸吸引不同同的客户户购买本本项目，楼楼款的支支付办法法有必要要设立多多种，让让买家选选

26、择。A）建筑筑分期付付款 1买方方在签署署认购购书时时付定金金2买方方在签署署认购购书后后10天内内缴付3买方方在签署署认购购书后后60天内内缴付4买方方在签署署认购购书后后1200天内缴缴付5买方方在签署署认购购书后后1800天内缴缴付6买方方在签署署认购购书后后240天内签签定南南京房地地产买卖卖契约合合同并并缴付定金2万万元楼价之220%（含含定金）楼价之220%楼价之220%楼价之220%楼价之220%B）首期期1成即即供按揭揭（一成成首付）1买方方签署认认购书时时付定金金2买方方签署认认购书后后10天内内签定南南京房地地产买卖卖契约合合同并并缴付3买方方签署认认购书后后30天内内向银

27、行行申请按按揭或一一次性缴缴付4买方方在签署署认购购书后后60天内内缴付5买方方在签署署认购购书后后1200天内缴缴付定金2万万元楼价之110%（含含定金）楼价之770%楼价之110%楼价之110%C）首期期3成即供供按揭 997折1. 买买方签署署认购购书时时付定金金2买方方在签署署认购购书后后10天内内签定南南京房地地产买卖卖契约合合同并并缴付3买方方签署认认购书后后30天内内向银行行申请按按揭或一一次性付付款缴付付定金1万万元楼价之330%（含含定金）楼价之770%D）一次次性付款款95折1. 买买方签署署认购购书时时付定金金2买方方在签署署认购购书后后10天内内缴付3买方方签署认认购书

28、后后30天内内签定南南京房地地产买卖卖契约合合同并并缴付定金1万万元楼价之330%（含含定金）楼价之770%第二部分分 项目定定位及推推广策划划目标市场场定位：从区域特特征结合合产品特特征，本本案客户户群大致致有以下下几类：外地回乡乡置业者者（包括括在外做做生意、做做工的横横梁人）该部分客客源为有有一定的的经济收收入，因乡土观观念的缘缘故，功功成名就就回乡置置业是他他们最大大的梦想想外地生意意人、退退休、文文化人（和和横梁有有人际、亲亲属、地地缘关系系的外地地人）这部分客客源在这这里或者者有人际际、亲属属关系，或或者在当当地生活活过和工工作过，有一定的的经济购购买能力力，职业业上较为为自由，多

29、为二次置业，看中这里里的价格格优势，需需要总价价在133万之内内本地村集集人（在在镇上打打工、有有子女读读书的附附近乡镇镇、村集集农民）该部分客客源为了了工作方方便，同同时提高高自身层层次的缘缘故，对对项目比比较关注注，该部分客客源对价价格因素素考虑较较多，并并且喜欢欢找熟人人托关系系杀价同时，该该部分客客源最容容易受到到耳语效效应的影影响本地的教教师这部分客客源多为为30岁岁左右的的年轻人人，为了了方便工工作，会会较多考考虑本案案，而且这部部分客源源具备相相当的购购房能力力，比较较注重地地段的便便利性结论：项项目先期期4栋住住宅楼的的客户群群的来源源有这样样特点，就就是城市市人下来来，农村村

30、人上来来，外地地城市人人看中项项目价格格优势，农农村人提提升居住住层次。外地外地地2、项目目的定位位其核心词词：现代的 生生态的 休休闲的 人人文的低密度的空间布置绿色的，有山水石的园林景观规划建筑风格合理空间智能化配置配套一体化人车分流会所文化设施运动场地开放式的广场自然的组团绿化商业购物*文化底蕴建筑的文化内涵景观的文化内涵社区的文化活动结论：中国首首席*文化化社区整盘概念念的导入入塑造造1.整盘盘概念的的指导意意义项目概念念设计作作为主概概念是整整个房地地产项目目开发运运作的指指导思想想，是规规划设计计、营销销策划乃乃至物业业管理塑塑造的主主题。换换言之，规规划设计计理念、营营销策划划立

31、意、物物业管理理等概念念都应服服从于这这一主概概念。主概念对对营销策策划的指指导意义义：1.在于于围绕主主体概念念全程策策划推广广；2.在于于依托概概念策划划出独占占性的行行销卖点点；3.在于于推动现现场的热热卖气氛氛塑造；4.在于于广告企企划方案案的有效效性和独独创性；5.在于于市场策策划的针针对性和和竞争性性。人文社区楷模品质生活典范2.整盘盘概念的的塑造产品概念念塑造的的依据产品定位位：科学学的建筑筑设计、山水石景观、品质化的施工、品质化的建材用料所营造的人文的、生态的、休闲的、健康的高品质社区。大盘特性性：300万方的的大盘，营营销周期期长，需需要产品品高度的的形象支支撑，更更需要品品

32、牌力的的形象附附加。市场接受受：概念念应易于于表达、易易于接受受、易于于二次联联想，兼兼具磅礴礴的气势势的同时时，易被被市场接接受。3.产品品概念塑塑造金字字塔模型型：4.概念念设计的的组合【*文化园园】的规规划与环环境设计计理念始始终处在在项目主主体开发发概念的的指导、控控制下，规规划设计计工作紧紧密地围围绕着“人文社社区楷模模品质生生活典范范”的主体体概念进进行细化化和深入入，刻意意营造居居住氛围围与居住住环境。【*文化园园】将“低密度度整体规规划布局局+现代代的建筑筑风格+现代人人居的环环境景观观+舒适适高效的的户型空空间+先先进便捷捷的智能能化系统统+完善善齐全的的一体化化配套设设施”

33、等诸多多方面贯贯穿其中中，形成成组成主主概念的的各大元元素。推广主题题:*文文化品质空空间健康生生活品质质人文生生活馆推广思路路：差异化的的广告策策略以及及创新推推广模式式是本案成成功关键键所在推广目标标：推广战术术组团1.原则则：主题题统领的的立体框框架拥挤的楼楼市需要要鲜明的的信息传传达，平平庸的市市场推广广将淹没没在项目目广告中中。因此此响亮的的主题文文字表达达与震撼撼的平面面视觉冲冲击是市市场推广广的灵魂魂。但市市场推广广是一个个系统工工程，其其整体性性、系统统性和延延续性是是保证质质量的基基础。所所以在整整体考虑虑中，我我们选择择主题推推广系统统构架方方案。即即鲜明主主题统领领，项目

34、目卖点支支撑。2.推广广系统主主要内容容：市场推广广的主要要内容由由广告宣宣传、活活动促进进、现场场烘托三三大部分分组成。广告宣传传：软硬硬结合软性广告告：包括括各大新新闻媒体体的短新新闻和项项目软性性宣传广广告。硬广告：媒体发发布广告告活动促进进：文武武双作文作：公公关活动动、事件件活动武斗：促促销活动动现场烘托托：促进进购买1.产品品形象识识别系统统，包括括loggo、名名片等系系列识别别设计；2.工地地及户外外包装，包包括工地地美化，路路径引导导户外广广告发布布等3.售楼楼处布置置附：推广广系统的的立体框框架示意意图购买现场A) 使售楼处布置成为“沉默的推销员”B) 工地及户外包装等识别

35、系统，烘托气氛。消费者活动：利用活动促进，将战场缩小，“在巷子里打歼灭战”。广告：利用广告宣传，将项目卖点一一分解，“引起强烈的购买欲望”吸引产生推力吸引产生拉力产品卖点点与推广广概念转转化1.产品品卖点的的挖掘首创*文文化社区区会所山水石石园林景景观首创健健康生活活中心开发商商品牌旅游度度假圣地地田园风风光，美美食天堂堂智能化化物业配配备一体划划的配套套全国最最大、最最全、最最完备的的*产业基基地2.卖点点的概念念转化：文化概概念：*文文化广场场、会所所，主题题丰富，文文化节日日、活动动众多旅游概概念：*产产地一日日游，业业主方山山地质公公园度假假区分时时度假美食概概念：赏赏农家田田园风光光

36、，尝农农家美食食生态概概念：三三重景观观的规划划与理念念建造投资概概念：新新城中心心，地段段的升值值潜力品位概概念：现现代建筑筑元素、大大面积开开间景观概概念：亲亲光、观观景的全全景社区区经典概概念：适适合人居居习惯舒舒展房型型生活概概念：商商业、会会所、医医疗、娱娱乐休闲闲，配套套齐全舒心概概念：智智能化配配备和贴贴心物管管服务物业建议议1. 园园林及环环境建议议建议项目目园林的的定位为为自然山山水石，以自自然绿化化和自然然水景点点缀，一一切绿化化及景点点只须自自然、随随意的布布置，石文化化园林景景观，人人文涵义义、亲和和自然、精精致、追追求内在在涵义胜胜于外表表，有山山、水、石石之美， “

37、山之美美”，就是是通过地地势的起起伏、落落差来营营造的一一种自然然之美。当当然这里里的“山”是指社社区环境境在平面面上的高高低落差差，以此此来表达达一种绵绵延起伏伏、庭院院深深、引引人入胜胜的美感感。 “水之美美”是以水水之柔情情衬托建建筑的刚刚性之美美，达到到刚柔并并蓄的环环境效果果，巧妙妙地借“水”选景或或应用上上述“水”的艺术术表现手手法，使使整个小小区环境境充满动动感，充充满生机机，达到到一种美美的境界界，园内内布局有有明确的的功能分分区和清清晰的浏浏览路线线，主要要设置花花木、草草坪、水水面、花花架、凉凉亭、雕雕塑、健健身休憩憩设施和和园林石石铺装地地面等。，绿化景景点的设设计固然然

38、重要，但但灯饰的的布置也也是非常常重要，特特别是在在晚上小小区的灯灯光从不不同的角角度不同同的景点点自然发发放，会会让客户户置身于于大自然然的感觉觉，所以以建议小小区内部部的灯光光摆设位位置要自自然，如如在花草草丛中、水水底下、树树干或树树伞上，水水景和喷喷泉用多多彩灯光光映射。本项目有有必要聘聘请专业业的园林林公司进进行园林林主题定定位、整整体规划划、设计计、施工工，以充充分表达达文化园园的文化化元素。2.会所所设施建建议 建议将将本项目目会所定定位为：文化型会会所功能包括括：a) 文化沙龙龙、中小小型会议议b) 定期组织织会员文文化旅游游活动c) 定期组织织*精品鉴鉴赏会、*精品拍卖会、名

39、家书画展d) *文文化节e) 健康运动动室（包包括健身身室、各各种运动动设施）f) 石艺吧（即即业主可可以到这这里制作作*艺术品品、书法法等）g) 名画廊（供供业主欣欣赏）h) 家政服务务中心（打打理私家家庭院、游游泳池等等）i) 儿童乐园园（儿童童游乐中中心、儿儿童电影影世界、儿儿童玩具具世界）j) “私人宴宴会厅”提供会会员私人人宴会和和酒会使使用；组织形式式：1. 邀请文化化界人士士及知名业主主代表成成为本会会所会员员2. 建议聘请请专业的的会所或或经营公公司对本本物业会会所进行行管理或或顾问服服务3. 组织游园园活动4. 组织各类类文化活活动（如如小孩钢钢琴比赛赛、小型型音乐会会、书画

40、画表演会会等）5. 组织团体体旅游活活动健康护理理中心： 为体现现项目健健康生活活的主题题，及满满足客户户对健康康的热切切追求，建建议项目目设置健健康护理理中心。a. 会所内设设置室内内暖温香香薰按摩摩浴池，面面积为440-550平方方米，此此浴池最最好设有有脚底穴穴位按摩摩功能。b. 首创健康康护理中中心，设设有按摩摩放松器器、桑拿拿香薰按按摩放松松器、水水疗美容容按摩床床、健康康推拿按按摩椅、脚脚底穴位位按摩器器。此设设施应为为项目首创创，并满满足客户户对健康康的追求求。c. 桑拿浴室室、蒸气气浴室。广告推广广计划第一期的的阶段分分述筹备、引引导期（20007.6 -220077.7）工作

41、概要要：1.为开开案做一一些必要要的工作作：销售售文件的的准备；销售道道具的准准备，如如销平、销销海、户户外看板板、引导导旗、横横幅、报报纸稿、海海报、现现场布置置等2.引导导期中广广告表现现以工地地看板、现现场围板板、横幅幅、旗帜帜等户外外据点为为主来造造势，形形成品质质个案开开盘的气气势。3.设立立项目临临时接待待点，给给消费者者带来一一份期待待的心情情，为正正式公开开积累充充裕的客客源（蓄蓄水）。4.以户户外广告告传达项项目的主主体概念念，塑造造产品的的品牌形形象。5.以楼楼书、海海报等宣宣传资料料的设计计、印刷刷、发送送，发掘掘潜在目目标客户户。6.现场场售楼处处的设计计及包装装。战术

42、安排排：短兵兵相接有品位售售楼处的的布置、精精美宣传传资料、气气派的户户外广告告、吸引引路过目目标对象象，形成成对参观观客深度度的感动动力。企划重点点：建立立形象雏雏形产品分析析产品品定位企划划定位案前前设计形象象引导宣宣传公开期（20007.7 -220077.9）工作概要要：1.内部部认购3.户外外推广活活动策划划、实施施4.提醒醒目标受受众购买买时机，保保持产品品区域性性的独有有特点，沿沿用NPP、夹报报，维持持媒体的的出现率率，此时时配合行行销活动动，达到到销售目目的。5.相关关销售广广告设计计及发布布6.开盘盘广告设设计及发发布7开盘盘活动的的策划（蓄蓄水量：拟开盘盘量33：1）战术

43、安排排：全面面攻击战战术NP（报报纸）大大众传播播媒体和和户外看看板、公公交车、引引导旗、横横幅等小小众传播播媒体，对对目标受受众进行行宣传，酝酝酿耳语语传播。同同时进行行一些公公开的SSP活动动，实施施炒作，制制造声势势，塑造造产品独独特形象象；企划重点点：建立立总体形形象公开信息息媒体炒炒作公开信信息主题题活动营营销文化概概念-卖点点分阶段段诉求-样样板区/样板屋屋参观（如如果有可可能）房型型解析会会开盘盘活动活动建议议：在开盘前前后，有有针对性性地举办办公关活活动，以以达到造造势目的的，配合合媒体的的宣传推推广。1. 8月200日举办办准业主主联宜会会及房型型解析会会，与开开发商一一起交

44、流流和谈心心，并介介绍*文化化园情况况，地点点选在具具有档次次的宾馆馆酒店。通通过本活活动的举举办，开开发商在在业主们们心中可可以树立立关心负负责的良良好形象象。并借借助业主主的人际际关系，传传播良好好口碑，以以吸引更更多目标标客户。2. 参加9月月份的六六合*产地地一日游游活动，借借势推广广本项目目。 【六合、横横梁民俗俗歌曲表表演】【购购房抽奖奖送礼活活动】【房型解解析会】 【开盘典典礼】 【*产地地一日游游】业主联宜宜会活动动方案一活动动目的：业主联宜宜会是开开发商与与小区业业主交流流对话的的平台，是是一次联联络感情情、增加加信任有有意义的的活动。邀邀请业主主，参加加本次联联宜会活活动，并并将活动动时间安安排在*文文化园开开盘前期期，可以以为*文化化园的开开盘聚集集前期的的人气，使使原有业业主感到到自我主主人意识识，有利利于开发发商树立立起关爱爱负责的的良好形形象，并并且通过过原有业业主的口口碑传播播，扩大大*文化园园知名度度。四与会会人员：1*置业代代表2*文化化园准业业主3当地地新闻媒媒体五活动动内容：1房型型解析及及家装专专题讲座座2文艺艺表演3业主主抽奖活活动六相关关安排：1前期期准备:a. 制作