某市房地产市场调研(doc 83)10358.docx
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1、20066重庆市市房地产产市场调调研第一章 重庆庆市社会会经济概概况一地理理环境和和居住结结构分析析(一)地地理环境境分析重庆市位位于中国国西南部部,长江江与嘉陵陵江交汇汇处,是是一座举举世闻名名的山城城,最突突出的特特点是地地形起伏伏有致,立立体感强强。重庆庆辖区主主要分布布在长江江沿线,以以丘陵、低低山为主主,平均均海拔4400米米。地势势从南北北两面向向长江作作山谷状状倾斜,起起伏较大大,多呈呈现“一山一一岭”,“一山一一槽二岭岭”的形貌貌。辖区区拥有88.2万万平方公公里的土土地,设设15个个区、112个县县和4个个市。独独特的地地形,造造就了重重庆是一一座“山城”兼“江城”,既是是有
2、特大大城市的的某些特特点,又又有显著著的农村村特征。城城市不是是放射型型发展,而而是组团团式建设设。各组组团相对对自成一一体,自自发形成成商业中中心、居居住区、行行政办公公区等功功能区。(二)居居住结构构分析由于交通通的不便便利,致致使重庆庆的区域域居住比比较有本本地特色色。市民民在选择择居住时时更倾向向于其现现工作、原原生活的的区域。据据调查,重重庆人乘乘坐最多多的交通通工具仍仍是公交交车,几几乎占了了1/22,其次次是中巴巴车约占占1/44,其他他依次是是计程车车、步行行及其它它交通工工具。在在购房者者或有意意向购买买的消费费者中,中中、高收收入者较较多,经经常乘坐坐计程车车占155%,拥
3、拥有私家家车6%。在区区域居住住结构里里面,渝渝中区是是传统的的行政和和商业区区,也是是原来重重庆人心心目中的的“高尚居居住区域域”,沙坪坪坝区是是教育文文化区,江江北、渝渝北是新新兴的城城区,南南岸区是是工业和和旅游区区。虽然,重重庆没有有上海原原来“宁要浦浦西一张张床,不不要浦东东一间房房”的居住住结构趋趋向,但但由于两两江分割割和交通通不便带带来的传传统居住住结构在在短期内内不易发发生重大大变化。随随着全市市路桥一一票制的的实行,南南岸与北北部新城城环境交交通的改改善以及及全市性性优秀住住宅小区区建设,在居住结构中南岸和北部新城的比重已有较大提高,逐步形成了渝中区、南岸区、沙坪坝区、北部
4、新城四分天下的格局。 二经济济发展状状况(一) GDP持持续稳定定增长,为为房地产产发展提提供良好好外部环环境19955年至220033年间,在在国家继继续实施施积极的的财政政政策和稳稳健的货货币政策策,加大大对西部部地区投投入力度度的推动动下,重重庆市经经济发展展快速平平稳,全全市GDDP由119955年的110099.477亿元增增加到220033年的222500.111亿元,增增加了112400.644亿元,按按可比价价格计算算,比220022年增长长11.4%,增增幅高于于上年11.1个个百分点点,是重重庆成立立直辖市市七年来来经济增增长较快快的一年年。稳健健运行、增增长势头头良好的的
5、经济,为为房地产产业提供供了良好好的外部部环境。展展望20004年年,随着着国际国国内经济济环境的的持续好好转,全全市经济济增长仍仍将保持持快速、稳稳健势头头。同时,220033年,重重庆房地地产增加加值达到到87.8亿元元,全市市GDPP约111%的增增幅中,房房地产就就占了近近4%。加加上相关关行业,房房地产对对GDPP直接与与间接贡贡献在55%以上上。房地地产首次次成为支支柱产业业之一,这这在一定定程度上上改变了了重庆过过于单一一的经济济结构,为为重庆发发展成为为长江经经济中心心奠定了了基础。重庆市历历年国内内生产总总值曲线线图(数据来来源:重重庆市统统计年鉴鉴)(二)产产业结构构优化,
6、促促进经济济进一步步增长第一、第第二、第第三产业业在保持持稳定增增长的同同时逐步步实现了了产业结结构优化化。产业业结构由由19995年末末的255.9 :422.3 :311.8演演变为220033年末的的16 :411.9 :422.1。220033年重庆庆市一产产业增加加值3443.007亿元元,增长长4.22%;第第二产业业增加值值为8996.445亿元元,增长长13.5%;第三产产业增加加值为9931.09亿亿元,增增长9.4%。显显示出第第一产业业占GDDP比重重逐年下下降,第第二及第第三产业业占GDDP的比比重逐年年上升,重重庆市国国民经济济的增长长主要得得益于第第二、第第三产业业
7、,特别别是第三三产业的的快速增增长。第第三产业业中,新新兴产业业如房地地产、旅旅游、信信息服务务、广告告、社会会服务等等行业发发展明显显加快,就就业人员员快速增增加,社社会经济济效益增增长显著著。第三产业业快速增增长带来来的产业业结构优优化,表表明了重重庆经济济更有活活力,经经济结构构也向现现代型方方向好转转。重庆市国国内生产产总值产产业结构构(%)年份199551996619977199881999920000200112002220033第一产业业25.9924.2222.6620.9919.2217.8816.771615.33第二产业业42.3341.8841.7741.0040.99
8、41.4441.5541.9941.11第三产业业31.8834.0035.7738.1139.9940.8841.8842.1143.66(数据来来源:重重庆市统统计年鉴鉴)(三)重重庆市基基础建设设情况19966至20003年年期间重重庆市强强化了基基础产业业和基础础设施的的建设,尤其是是加大了了对交通通运输邮邮电、市市政设施施及住宅宅建议的的投资力力度,从从而极大大的改善善了城市市面貌和和投资环环境。220033年全年年城市基基础设施施建设完完成投资资4933亿元,同同比增长长25.9%。其其中交通通运输占占全市基基础设施施总投资资的355.8%,年内内,渝长长、长涪涪、渝合合、长梁梁、
9、梁万万、渝黔黔一期高高速公路路相继建建成并投投入使用用;渝黔黔二期、渝渝临、渝渝合二期期高速公公路、渝渝怀铁路路、渝遂遂铁路、江江北机场场航站区区扩建、寸寸滩港口口码头及及三峡库库区码头头扩建等等项目建建设进展展顺利,集集水运、铁铁路、公公路、航航空为一一体的立立体综合合交通运运输网络络进一步步得到完完善。各各重大投投资项目目主要有有“半小时时主城”、长江江一路改改造、大大坪循环环道改造造、中兴兴路石板坡坡立交、渝渝澳大桥桥二期工工程、四四公里立立交桥等等。受土地价价格、三三材价格格上涨及及大规模模拆迁建建设等诸诸多因素素影响,220033年重庆庆房地产产开发投投资力度度进一步步加大,投投资增
10、速速继续高高走,各各月投资资增幅均均保持在在30%以上。全全年累计计完成房房地产开开发投资资3277.899亿元,同同比增长长33.3%,占占全社会会投资总总量的225.88%,比比重较去去年同期期上升11.1个个百分点点。其中中,住宅宅投资1177.43亿亿元。(四)居居民收入入稳定增增加,生生活水平平不断提提高城乡居民民生活水水平继续续提高。一一是20003年年全年城城市居民民人均可可支配收收入接近近10000美元元,已超超越人均均8000美元的的基本小小康水平平;二是是全年实实现社会会消费品品零售总总额8335.552亿元元,比上上年增长长9.55%,增增幅比上上年高出出0.44个百分分
11、点。新新一轮消消费热潮潮逐步形形成,住住房、汽汽车、电电子通讯讯设备持持续旺销销。全年年商品住住宅、汽汽车、通通讯器材材销售额额分别增增长了334.99%、337.66%和445.77%,消消费结构构升级趋趋势进一一步明显显。城市市居民消消费逐渐渐向教育育、医疗疗保健、通通讯、居居住(不不含购买买住房)等等非实物物消费倾倾斜。深深化住房房制度改改革对居居民的消消费产生生巨大影影响,部部分收入入和很大大部分存存款投资资于住房房。最能能反映居居民家庭庭生活水水平的恩恩格尔系系数不断断下降,220033年重庆庆城市和和农村居居民的恩恩格系数数不断下下降到335.55%和551.22%,主主城区居居民
12、的生生活水平平已接近近实现“小康”,消费费结构得得到了明明显改善善。充分分显示出出重庆市市居民特特别是主主城区居居民生活活水平大大幅度提提高,消消费需求求旺盛,经经济收入入稳步增增长,使使住房、旅旅游、通通讯、教教育等成成为新的的消费热热点。重庆市119955年至220033年人均均GDPP变动图图 单位位:元资料来源源:重重庆统计计年鉴重庆市119966至20003年年社会消消费品零零售总额额 单位:亿元(资料来来源:重重庆市统统计年鉴鉴)三人口口状况截止20002年年底重庆庆全市的的总人口口为31107万万人,人人口自然然增长率率为3.3,总户户数约为为9500万户,平平均每户户居住人人数
13、为33.266人。重重庆市现现已成为为中国人人口最多多的城市市,占全全国总人人口的22.4%,位居居全国第第20位位。随着着重庆城城市化的的进程,大大量的农农业人口口转为非非农业人人口,来来渝务工工经商人人员的增增多,将将产生大大量的住住宅需求求。重庆市主主要年份份总人口口及非农农业人口口(数据来来源:重重庆市统统计年鉴鉴)主城区人人口分布布变化呈呈以下特特点:(一)渝渝北区人人口最多多,九龙龙坡区人人口增长长率最快快。老城区及及老工业业区人口口下降,其其他区人人口平稳稳增长。随着旧城区发行和新区的开发建设,渝中区和大渡口区的人口开始下降,居民开始从人口拥挤、土地紧张的渝中区和工业污染较重的大
14、渡口区向外区迁居;江北、渝北及南岸区是人口的主要迁入区。(二)人人口密度度与人口口变动大大致相同同,渝中中区人口口密度仍仍是最高高。全市总总的人口口密度为为3755人/平平方公里里,在八八个主城城区,渝渝中区的的人口密密度为最最高,人人口密度度每平方方公里超超过2770000人,渝渝北区人人口密度度最低,人人口密度度每平方方公里不不到6000人。从从人口密密度上来来看,近近两年内内,江北北区的人人口密度度增长率率最高,其其次是南南岸区,而而渝中区区人口密密度增长长率位居居主城区区各区最最低值。三三区人口口增长与与各区经经济发展展状况尤尤其是房房地产业业的发展展有紧密密的联系系。渝中中区的人人居
15、状况况已经处处于超饱饱和状态态,房屋屋建筑只只能往高高处发展展(这也也是渝中中区高层层建筑位位居重庆庆各城区区第一位位的根本本原因),导导致房屋屋居住质质量不高高;而相相比之下下,南岸岸区、九九龙坡区区、沙坪坪坝区的的人口密密度较小小,其房房地产发发展潜力力相对较较大。尤尤其是江江北区与与南岸区区,离渝渝中区解解放碑中中心商务务区与中中心商圈圈距离较较近,交交通方便便,相对对满足重重庆人居居家、购购物的现现代需求求。与此此同时,渝渝中区从从功能上上来说已已愈来愈愈趋向于于商业、信信息、贸贸易为主主导的专专门商务务区,而而南岸区区、江北北区、沙沙坪坝区区在发展展自身产产业的同同时,也也成为市市民
16、选择择居家地地的主要要地区。(三)根根据全国国第五次次人口普普查结果果,同119900年第四四次人口口普查相相比,665岁及及以上人人口的比比重上升升了0.87个个百分点点,表现现出一定定程度上上的人口口老龄化化速度加加快。随随着人口口老龄化化速度的的加快,城城市居民民住宅结结构在一一定的阶阶段也将将发生相相应的市市场变化化。这种种结构的的变化与与一个地地区的民民族、文文化、教教育、经经济等多多种因素素有着密密切的关关系。并并且与第第四次人人口普查查相比,十年零四个月共增长了203.83万人,增长率为7.06%,平均每年增加19.73万人,增长率为0.66%。其中主城六区(渝中区、南岸区、江北
17、区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区)人口为378.16万人,占重庆市总人口的12.24%。(数据来来源:重重庆市220000年第五五次人口口普查主主要数据据公报)(四)人人口分布布各城区的的地理环环境与经经济结构构等导致致人口的的具体分分布呈现现出不平平衡状况况。例如如,渝中中区各街街道人口口密度均均较大,尤尤其是解解放碑新新华路、朝朝天门、储储奇门、一一号桥、人人和街、上上清寺、两两路口、大大坪等,相相对而言言李子坝坝地段较较为疏松松。而南南岸区的的人口密密度主要要集中在在南岸商商圈附近近,越往往四周扩扩散,人人口密度度相对减减少,尤尤其是从从南岸商商圈沿四四公里、五五公里、六六公里方方向延伸
18、伸,人口口密度逐逐渐稀少少。重庆市是是一个重重工业发发展城市市,近几几年商业业经济的的发展使使城区建建设呈现现新旧交交替状况况,人员员居住与与商业经经营没有有严格的的区分,加加上重庆庆人对都都市生活活的“固着”情结(如如老解放放碑人对对解放碑碑的情结结),导导致商业业越发达达地段,人人口密度度越大。其其次,人人口密度度与各城城区工业业分布情情况、教教育分布布情况也也密切相相关。(五)人人口文化化程度重庆主城城区人口口文化程程度结构构 有效样本本量小学及以以下初 中高中/中中专/技校大学专科科大学本科科研究生或以上人数百分比(%)622100.0609.620032.2224639.558313
19、.33325.110.2(数据来来源:重重庆市统统计局人人口普查查资料)调查显示示,重庆庆市主城城区人口口的文化化程度比比重庆市市总体人人口文化化程度高高,这与与城市的的区域经经济发展展成正比比。然而而,与国国内同等等经济规规模的城城市相比比,重庆庆主城区区家庭中中具有高高学历的的人口比比重较小小,文化化程度普普遍偏低低。又据调查查了解,重重庆各经经济单位位近年来来普遍重重视文化化程度的的普及与与提高,成成人教育育较为普普及,这这一定程程度地提提高了重重庆从业业人员的的文化教教育水平平。此外外,重庆庆市人口口的文化化水平总总体上来来说也在在不断的的提高。与与19990年第第四次人人口普查查相比
20、,全全市每110万人人中拥有有各种受受教育程程度的人人数出现现了如下下变化:具有大大学程度度的由110700人上升升为28802人人,具有有高中程程度的由由62330人上上升为885966人,具具有初中中程度的的由2228600人上升升为2994133人,具具有小学学程度的的由4550000人下降降为4333866人。城市人口口文化程程度的提提高,有有助于消消费市场场的引导导。四城市市化进程程加速,房房地产业业面临重重大机遇遇目前重庆庆城镇化化水平只只有344.7%,低于于全国平平均水平平。按照照政府规规划将在在20005年提提高到440%。随随着城镇镇人口的的增多和和住房建建设重点点由城市市
21、中心区区向周边边地区的的转移,住住宅需求求量亦将将同步增增加。据据测算,“十五”期间重庆市城镇居民住宅潜在需求量年均约2000万平方米左右,这必然将成为重庆市房地产业持续发展的强大动力。这种加速速城市化化的进程程,政府府已由“计划”变为实实际行动动。首先先政府正正加紧进进行以“八小时时重庆”和“半小时时主城区区”工程为为主的基基础设施施建设;未来几几年内将将相继建建成几个个百万人人的卫星星城市;把渝中中区作为为未来“中央商商务圈”的规划划建设和和都市发发达经济济圈城镇镇面积的的扩大等等都将极极大地促促进房地地产开发发的发展展。其次,旧旧城改造造的大规规模实施施,如江江北城片片区,化化龙桥片片区
22、的拆拆迁改造造建设的的启动以以及居民民的大规规模外迁迁,也将将为房产产开发和和房地产产交易带带来现实实的发展展机遇。五消费费水平提提高,消消费结构构改善从90年年代后期期起,中中国居民民的整体体消费结结构已从从满足“温饱型型”向“小康型型”转变,相相当一部部分高收收入的居居民群体体开发向向“富裕型型”转变。消消费重点点由衣、食食为主转转向住、用用、行为为主。对对于重庆庆城市居居民消费费重心发发生转移移,消费费需求发发生三个个方面的的重要转转向,一一是基本本消费逐逐渐向居居住、交交通、通通讯等领领域扩展展,二是是日用品品类消费费进入更更新换代代时期,并并向品牌牌化发展展,三是是文化教教育及知知识
23、产品品的消费费比重明明显增加加。反映映在支出出结构上上,日常常消费中中,吃、穿穿、用消消费支出出下降了了12个个百分点点,住、行行、医、教教育支出出提高了了13个个百分点点。重庆市是是发展中中的新兴兴直辖市市,但人人均收入入与京、津津、沪、粤粤相比仍仍有一定定差距。重重庆市主主城区居居民家庭庭消费已已步入小小康阶段段(根据据恩格尔尔系数判判断)。医医疗保健健和住房房支出的的大幅增增长,已已成为重重庆市城城镇居民民家庭生生活的两两大消费费热点。随随着经济济的发展展,居民民家庭收收入的增增长幅度度将会加加快。六重庆庆各区域域主要商商业状况况综观重庆庆市各行行政区域域的经济济发展,呈呈现出多多样性和
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