大别山农副产品交易市场营销策划案9508.docx

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1、大别山农副产品交易市场营销策划案Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.大别山农农副产品品交易市市场商铺营销销策划案策划人：黄兴国国20100年8月月大别山农农副产品品交易市市场营销销策划案案【 目 录 】 第一部分分市场调调研篇第二部分分发展定定位篇第三部分分规划设设计建议议篇第四部分分营销策策略篇第五部分分市场推推广篇第六部分分 营营销团队队建议篇篇第七部分分 项项目开发发战略思思考篇第一部分分 市市场调研研篇一、近期期六安地地产行情情概述20100年8月月3日上上午，六六安市商商业用地地拍卖

2、会会拉开帷帷幕，商商业用地地首拍告告捷， 7113亩地地揽金55.3亿亿。其中中2宗拍拍卖地块块遭疯抢抢，编号为为六出220100-9号号“二十十铺安置置小区以以东地块块”，总总面积5533771，被被六安市市中兴房房产以总总价85550万万元摘得得，地面面价16601.9944元/，楼面面价8000.999688元/，溢价价率高达达1377.5%。正可可谓是热热火朝天天，争相相斗艳！炎热的夏夏季，六六安楼市市依旧火火热！六六月销售售总套数数为8889套，住住宅套数数为6004套；七月楼楼盘销售售总套数数为11121套套，住宅宅套数为为8899套，无论是是销售的的总套数数还是销销售的住住宅套数

3、数环比都都有所增增长。销售排在在前6位位的楼盘盘为：第1名是是六安国国际汽车车城，77月份共共售出1111套套，均价价在44400元元左右（含含亿丰市市场商铺铺和金城城家园住住宅）。第2名是是正东凯旋名名门，77月份共共售出1108套套，均价价在35550元元左右，目目前在售售的为复复式1770-2200平平米。第3名是是清华家家园，77月份共共售出883套，一一房一价价，目前前一期已已售完。二二期开盘盘时间未未定。第4名是是华邦锦绣华华府，77月份共共售出880套，均均价在446000元左右右，目前前在售22#、55#、77#、112#、114#、116#，面面积800多到1160多多平方的

4、的房子。第5名是是明都阳光水水岸，7月份份共售出出35套套，均价价在50000元元左右，目目前在售售的为770-1140的精装装套房及及复式庭庭院。第6名是是恒生阳阳光城，77月份共共售出334套，均均价在443000元左右右，目前前在售的的为推出出一期111栋多多层。在在售面积积为1009-1139平平方的三三房两厅厅两卫的的户型和和复式（887+440平米米）。六安城市市快速发展展，城市市居民生生活水平平迅速提高高，许多多市民在在进行房房产投资资的时候候，更多多的投资资者愿意意投资商商铺或门面面房，导导致六安安商业地地产竞争争更加激烈烈。如：浙东商商贸城、红红街、六六安大市市场三期期、皖西

5、西大市场场、金太太阳国际际汽车城城、光彩彩建材市市场、亿亿丰建材材市场、义义乌市场场三期等等一个接接一个，行行业涉及及到汽车车、建材材、数码码、小商商品等。盘盘面承受受着销售售和招商商的双重重压力。项目同质化与超饱和建设严重。二、周边边可比性性项目皖西西大市场场项目介绍绍：皖西西大市场场项目位位于安徽徽省六安安市裕安安区六佛佛路和3312国国道交汇汇处，占占地总面面积1779亩，建建筑总面面积166万平米米，总投投资2.6个亿亿。属于于六安市市“5668”重重点工程程项目，裕裕安区重重点招商商引资项项目。商铺价格格：47700元元/左右（内内街），663000元/左右（外外围）单铺面颊颊：大约

6、约70平平方米左左右销售概况况：销售售状况一一般，440%左左右为自自购自营营户住宅价格格：29900元元/单体面积积：5001880平方方米左右右交房时间间：20011年年5月交交房绿化率：25%容积率：1.339开发商：六安康康达房地地产开发发有限公公司宝文文分公司司投资商：六安市市工商业业联合会会摩配同同业商会会第二部分分 发发展定位位篇【第一章章大别山山农副产产品交易易市场简简介】一、项目目概况大别山农农副产品品交易市市场位于于六安市市六佛路路与3112国道道黄金交交汇处，项项目总占占地1880亩，总总投资55亿元人人民币。市市场包括括“十区区二街六六中心”，约约20000个摊摊位。十

7、区：蔬蔬菜交易易区、果果品交易易区、粮粮油交易易区、水水产品交交易区、肉肉类家禽禽交易区区、豆制制品交易易区、仓仓储冷藏藏区、南南北货副副食品交交易区、物物流配载载及加工工配送区区、花卉卉交易区区。二街：生生活配套套服务街街、绿色色食品街街；六中心：农产品品检测检检疫中心心、商务务中心（含含电子结结算）、信息息管理中中心、物物业管理理中心、综合服务中心、垃圾废弃物处理中心。一期占地地90亩亩，主要要建筑为为蔬菜大大棚、水水果大棚棚、水产产、冻品品、综合合肉类、肉肉类大厅厅、综合合冷库、粮粮油大厅厅与仓储储楼、综综合交易易大厅与与配送楼楼以及行行政综合合楼、管管理楼等等。市场将于于20110年底

8、底开工建建设，一一期蔬菜菜、水果果大棚将将于20011年底试试运营。属于省国国家政策策重点支支持项目目和政府府重点帮帮扶项目目。二、地理理位置位于六安安市裕安安区的汽汽车4SS店集群群对面，六佛路以西，312国道以南，东面为北京现代、日产尼桑、广州本田等4S店，火车站、汽车南站近在咫尺，地理位置得天独厚，交通四通八达。三、建设设周期预计一期期工程将将于20011年年10月月完工，并并投入试试运营，二二期工程程将于220111年底开开工建设设，20012年年底投入入运营。四、开发发公司（略）五、经济济效益分分析 市场全面面投入运运营后，预计年交易量达60万吨，交易额超过20亿元。利税近亿元，其直

9、接带动近5000人就业。辐射鄂、豫、皖三省200公里，涵盖近7000万的消费群体。【第二章章 项目地地块研究究】一、地理理位置及及交通状状况1、地理理位置区域地理理位置：沿淮经经济圈核核心城市市、长三三角经济济区、省省会经济济圈、承承接皖江江城市示示范区、鄂鄂豫皖三三省核心心交汇处处。本案地理理位置：3122国道、六佛路交汇处，东临六安火车站、汽车南站，位于城南核心区域，交通便捷。2、交通通状况六安是中中国十大大陆路交交通枢纽纽城市之之一，国国道、铁铁路、高高速，纵纵横交错错，扼守守交通动动脉，财财道通天天四条高速速：宁西西高速、商商景高速速、合武武高速、合合阜高速速三条国道道：3112国道道

10、、1005国道道、2006国道道三条铁路路：宁西西铁路、沪沪汉蓉铁铁路、阜阜阳-六安-安庆庆一条航道道：淠淮淮航道纵纵横全境境机场：六六安至合合肥骆岗岗机场仅仅需1小小时，距距新建新新桥机场场仅需330分钟钟车程公路：四四通八达达，公路路通车总总里程884266公里二、地块块资源及及周边配配套1、基地地资源项目距离离六安市市中心仅仅1公里里，这里里空气清清新，环环境清幽幽；随着着市政府府重心南南拓策略略的实施施发展，这这里即将将形成商商业氛围围浓郁，市市政配套套齐全，生生活便利利的六安安新城区区，发展展前景广广阔。现已开发发的2平平方公里里已基本本实现 “七通一一平”，供电电、供水水满足市市场

11、发展展需要。2、外部部资源商业资源源：银行行、酒店店、宾馆馆、零售售等配套套服务一一应俱全全医疗资源源：医疗疗卫生院院教育资源源：城南南小学、城城南中学学、裕安安中学【第三章章项目SWWOT分分析】一、项目目优势（S）分析1、行业业政策利利好：农农副产品品交易市市场是有有效解决决三农问问题的一一个良好好的平台台，是国国家政策策重点扶扶持的开开发项目目。在中中共中央央国务院院关于切切实加强强农业基基础建设设进一步步促进农农业发展展农民增增收的若若干意见见（中中发2200881号号文件）中明确提出“继续扶持一批大型农产品批发市场”2、交通通网络优优势：专专业市场场成功的的关键取取决于交交通网络络和

12、商业业氛围，本本项目虽虽处城市市部边缘缘地带，但但紧邻3312国国道和六六佛路，路路网便利利，出入入城区快快捷。3、“差差异化”优势：六安诸诸多专业业市场和和综合市市场，同同质化严严重，如如汽车、摩摩托车市市场有“金太阳阳国际汽汽车城”、“皖西大大市场”与“六安国国际汽车车城”，如经经营小商商品的有有“六安大大市场”、“义乌小小商品批批发市场场”等。大别别山农副副产品交交易市场场，不是是传统意意义上的的农贸市市场，它它是一座座集农副副产品交交易、加加工仓储储、物流流配送、期期货品种种实物交交割和电电子商务务活动等等“六位位一体”的的新型农农副产品品商贸综综合体。主主打“鄂、豫豫、皖三三省交汇汇

13、处最大大的农副副产品新新型交易易平台”的品牌牌，走“差异化化”品牌战战略，是是该项目目的优势势之一！二、项目目劣势（W）分析1、市场场培育：前期经经营大多多会出现现商业氛氛围不足足，人气气不旺，各各项配套套服务不不到位等等问题，这这将不利利于我们们招商组组市工作作的开展展。2、市场场面临一一定的压压力：要要想辐射射鄂豫皖皖及周边边省市，需需要专业业的招商商运营团团队，需需要做大大量的宣宣传推广广。3、招商商组市难难度转嫁嫁给销售售压力：本案离离市区相相对偏远远，招商商组市难难度较大大，这给给销售带带来一定定的压力力。三、项目目机会（O）分析1、城市市规划扩扩容的机机遇：六六安中心心城向南南扩容

14、，城城区面积积20330扩展展到1220平方方公里，人人口规模模1200万人。也也为本项项目的可可持续发发展奠定定了坚实实的基础础。 2、宏观观经济发发展趋好好的机遇遇：六安社社会经济济的发展展已经步步入快车车道，人人民生活活水平迅迅速提高高，民以以食为天天，老百百姓对农农副产品品需求的的质和量量也发生生了本质质性的改改变，对对环保、绿绿色、无无公害的的专业农农贸市场场更是求求之若渴渴。3、行业业竞争对对手少：目前六六安市规规模化的的农副市市场产权权形商铺铺还没有有，本项项目小面面积分割割的产权权式商铺铺可有效效吸纳区区域内中中小投资资者。四、项目目威胁（T）分析1、宏观观政策风风险：在在经济

15、刺刺激政策策等多种种因素的的影响下下，国家家目前房房地产市市场的调调整日趋趋严厉，不不利于地地产经济济的健康康稳定发发展。2、资金金风险：随着房房价的飙飙升和经经济成本本的增长长，对地地产项目目的投入入也将不不断增大大，这会会加大本本项目的的资金风风险。3、已建建项目形形成的影影响：合合肥周谷谷堆市场场的建设设拓展对对本项目目的经营营发展形形成了很很大的制制约。五、SWWOT综综合分析析1、本项项目要解解决的主主要问题题A、本项项目规模模相对较较大，而而区域市市场容量量相对有有限；B、产品品设计在在满足客客户需求求的同时时，还要要与竞争争对手形形成差异异化；C、本项项目产品品定位能能否与市市场

16、需求求契合的的问题；D、此区区域价格格定位不不宜过高高，而为为了寻求求差异化化，前期期要做好好深入调调研；E、极力力寻求政政府对该该项目各各项优惠惠政策，并并落到实实处。2、本项项目在开开发中的的注意事事项A、客户户群应面面向整个个六安市市7000余万人人口，甚甚至要面面向鄂豫豫皖周边边省市的的人口，而而不只限限于城区区的400万人口口；B、注意意开发商商品牌形形象的树树立；C、与政政府部门门协调好好关系至至关重要要，这可可为项目目取得良良好的口口碑奠定定基础；D、根据据区域情情况，该该项目市市场定位位不宜过过高；E、市场场推广包包装要注注意和当当地的实实际情况况相适应应，要通通俗易懂懂，卖点

17、点诉求简简单明了了。【第四章章项目开开发理念念定位】一、项目目开发定定位策略略规模化打造鄂豫皖地区最大的绿色、环保、无公害农副产品专业化新型交易平台，让老百姓告别“马路市场”和地摊式交易，促进农副产品流通网络建设体系、推进农牧业产业化进程、加快农产品价值实现、促进农业增效。品牌化科学化、规模化的系统定位，体现前瞻性与先进的市场建设理念，打造鄂豫皖三省农副产品市场第一品牌，以“立足皖西、服务大别山、辐射鄂豫皖乃至全国”的大思路，引领鄂豫皖农副产业发展。物流辐射范围涵盖合肥、郑州、南京、武汉乃至全国。现代化市场按“十区二街六中心”功能定位十区：蔬菜、果品、粮油、水产品、肉类家禽、豆制品、仓储冷藏、

18、南北货、物流配载及加工配送区、花卉交易区；二街：生活配套服务街、绿色食品街；六中心：农产品检测检疫中心、商务中心（含电子结算）、信息管理中心、物业管理中心、综合服务中心、垃圾废弃物处理中心。把项目建设成一座国内先进和国际接轨的新型农副产品交易平台。配套齐全化将与农副产品相关的工商、税务、银行、保险、等管理部门引进市场，同时完善酒店、餐饮、休闲等生活配套服务，为国内外企业、厂商和消费者提供一站式服务，树立高效、便捷的星级服务形象。二、项目目开发理理念定位位把项目建建成鄂、豫豫、皖三三省、大大别山地地区最大大的农副副产品交交易平台台。建设成一一座集农农副产品品交易、加加工仓储储、物流流配送、期期货

19、品种种实物交交割和电电子商务务活动等等“六位位一体”的的新型农农副产品品商贸综综合体。采采用智能能化管理理，备有有监控系系统、火火灾报警警及联动动系统、综综合布线线系统、闭闭路电视视监控及及防盗报报警系统统、停车车场管理理系统、卫卫星接收收及有线线电视系系统、公公共广播播系统、大大屏幕及及多媒体体信息查查询系统统、会议议系统、门门禁系统统、电子子巡更系系统及智智能化系系统集成成功能。项目建成成后，将将成为皖皖西与国国内、国国际接轨轨的农副副产品最最先进的的现代化化交易平平台。三、项目目功能定定位农副产品品交易加工仓储储物流配送送期货品种种实物交交割电子商务务活动四、项目目建设发发展思路路市场设

20、置置蔬菜、果果品、肉肉类、粮粮油、水水产、冻冻品、南南北货、花花卉等专专业功能能区，交交易规模模庞大，品品种齐全全。市场场辐射力强强大，依依托大皖皖西及周周边省市庞大大的消费费力，连连接长三三角、皖皖江示范范区和华中各各省。农副产品安全全环保无无公害，权威检测，安全源头控制、全程追溯。政府大力支持，市场服务全面、管理规范、物流便捷，提供诸多优惠政策。近期目标年交易额20 亿元，远期发展目标为100 亿元。把“大别山农副产品交易市场”建设成为中部区域最大的农副产品交易平台之一。五、本项项目核心心价值构构成要素素招商、 安商商、 兴商1、以皖皖西为立立足点，辐辐射鄂豫豫皖三省省，在市市场的定定位上

21、适适度超前前，提高高本项目目的知名名度。2、通过过良好的的服务更更有效地地发现、创创造和引引导消费费者的潜潜在需求求，有效效提升消消费者的的忠诚度度。在营营销模式式创新和和服务创创新的比比拼上谁谁能抢先先一步，谁谁能做得得更到位位，谁就就可能赢赢得市场场竞争的的主动权权。3、新一一代农副副产品交交易市场场在营销销方式、营营销理念念和服务务战略等等方面都都与原有有的农贸贸市场有有着显著著的不同同。信息息化手段段、电子子商务平平台等融融入到服服务中。4、在农农贸行业业已基本本完成了了从卖方方市场向向买方市市场转变变及消费费者消费费观念趋趋于理性性的今天天，必须须在营销销理念、方方式和服服务的创创新

22、上寻寻求新的的突破，服服务创新新能力越越强，就就越不容容易被复复制，也也就越能能从同质质化竞争争中脱颖颖而出。5、供应应商选择择的要点点：国家家级、省省市级农农业产业业化龙头头企业；国内外外著名农农产品加加工企业业；品牌牌农业合合作组织织；大别别山地区区蔬果类类生产经经营企业业或农业业合作组组织；国国内外、各各省市名名特优产产品生产产经营企企业。6、采购购商的要要点：从从事二级级批发市市场经营营的批发发商、经经销商；具有一一定规模模的配送送商；各各大卖场场，超市市，标准准化菜场场，农贸贸市场的的零售商商；宾馆馆、饭店店、连锁锁餐饮集集团、学学校、机机关、企企事业单单位的伙伙食团，出出口商等等。

23、7、优先先条件：从事安安全绿色色农产品品经营，特特别是有有相当规规模的品品牌企业业；有生生产基地地的企业业；有国内内外销售售渠道的的企业。8、统一一招商，统一经经营，统统一管理理，统一一宣传推推广。【第五章章项目客客户定位位分析】一、客户户结构分分析【自购自自营户】他们为行行业内经经营户，在在完成了了一定的的原始积积累后，希希望能找找一个相相当稳定定的、有有产权的的经营场场所。他他们最关关心的是是经营能能否真正正赚到钱钱，所以以他们关关注市场场位置、人人流情况况、税收收政策、治治安情况况、开发发商实力力、市场场推广情情况等。【纯投资资客户】是面向大大众的返返租客。其其所购铺铺位由开开发商支支付

24、租金金、统一一经营，他他们主要要收取租租金，获获取返租租回报。根根据六安安商业项项目从业业经验，以以下为44类为主主要投资资客群体体：第1类：经济基基础雄厚厚，先富富起来的的人 客客户类型型1）拥有有家族生生意，以以物业转转手或出出租获利利作为主主要目的的投资者者；2）经济济富裕，有有丰富的的积蓄，以以投资置置业作为为保值用用途的投投资者；3）企事事业机关关职员和和国家干干部； 购购买心理理分析以上人士士对投资资方面有有丰富经经验，主主观性较较强，消消费心态态上为得得旺铺不不惜一掷掷千金。故故此该客客户群购购铺预算算相对较较多，多多至过千千百万，首首要考虑虑的因素素为商铺铺位置、人人流量等等，

25、其次次才考虑虑价格及及回报率率的问题题。对返返租回报报等促销销措施的的需求甚甚高。第2类：经济富富裕的乡乡镇居民民 客客户类型型1）五县县四区及及镇乡居居民，经经济富裕裕，具丰丰富积蓄蓄，拥有有相当资资产及物物业；2）裕安安区及周周边及居居民，经经济基础础良好，拥拥有一定定资产及及物业。 购购买心理理分析随着城市市的发展展建设，继继而土地地出让而而获利甚甚丰，并并且享有有政府的的补贴，收收入稳定定，多具具良好投投资意识识，较具具投资经经验，对对于买铺铺经商将将会有相相当的兴兴趣。约约占成交交客户的的20。第3类：经济基基础扎实实，收入入丰厚，尤尤指专业业人士客户类类型1）在大大型企业业公司或或

26、事业单单位，年年收入110万以以上的高高层管理理人士；2）营商商有成之之中小型型私企老老板、有有一定经经营规模模个体商商户；3）南下下江浙，并并已取得得一定成成就之外外地成功功人士；4）曾拥拥有较多多房地产产，现已已套现，拥拥有相当当积蓄的的企事业业机关的的中高层层干部；购买心心理分析析以上人士士主要从从事加工工业、零零售业、金金融、高高新技术术、企业业管理等等专业性性较强的的工作，该该类人士士对投资资回报的的金融意意识较强强，并十十分关注注投资的的利益点点，对返返租回报报有迫切切需求。约约占成交交客户的的20。第4类：经济基基础一般般，但有有较稳定定收入及及一定积积蓄的工工薪阶层层和中小小型

27、个体体户客户类类型1）在各各企事业业单位担担任中层层管理职职务之中中青年生生力军；2）从事事IT、保保险、艺艺术相关关职业等等，较高高收入的的自由职职业者；3）拥有有一定积积蓄在各各企事业业单位已已从事单单位多年年要职工工作的人人士；4）有较较多积蓄蓄的、个个体户；5）新政政下，住住宅投资资空间萎萎缩，由由住宅转转投商铺铺的大批批新投资资者的中中小业主主。购买心心理分析析以上客户户的资金金积累及及来源不不象前几几类客户户群般丰丰厚，多多会选购购较高楼楼层、小小面积的的商铺,该类客客户最注注重返租租回报及及商铺总总价上的的因素,其次才才考虑商商铺位置置和客流流量等因因素，其其购铺预预算多在在20

28、万万左右，购购买心理理会类似似选购债债券，对对回报率率较为敏敏感，该该类客户户对欲购购商铺的的位置、价价格、付付款方式式等非常常注重。约占成交客户的10。结论：周周边乡镇镇居民是是本项目目的主力力之一。营营销策略略应该根根据项目目主要的的消费群群体，研研究这类类人的消消费心理理、消费费习惯、文文化水平平、消费费能力，并并制定相相应的广广告推广广计划、活活动的安安排以及及销售策策略。【包租客客】具有较强强的资金金实力，采采取包租租经营，大大多为专专业的市市场经营营管理机机构。二、客户户消费行行为分析析自用投资资者原来来的商铺铺大的也也就几十十个平方方，小的的只有十十几个平平方，且且商铺不不仅比较

29、较零散，而而且规模模也不大大。随着着行业经经营的不不断扩大大，原有有的规模模实在没没办法满满足经营营的需要要。其次次是原来来的经营营户大多多是以零零售为主主，后来来随着生生意越做做越大，陆陆续开始始搞起批批发生意意，这样样他们也也需要在在场地、交交通方面面更大的的配合。 对投资户户购买的的商铺，我我们要考考虑招商商经营的的要求，建建议商铺铺可以自自由分割割、通扩扩，这样样便于满满足所有有商户的的经营要要求。铺位需求求，15570价位需求求，46006400元元/平米米（单层层）【第六章章项目产产品定位位】本项目适适合定位位为：综综合性集集贸式专专业农副副产品交交易市场场（中档档次）定位依依据

30、这这一形式式在相当当长时间间内符合合中国国国情和消消费者需需求。大量的的资金投投入建设设一个高高档的农农副产品品市场，会会加大流流通环节节的成本本，转嫁嫁到消费费者身上上，同时时也得不不到广大大商户的的认同。此种经经营模式式投入小小，门槛槛低，比比较灵活活。这类市市场社会会发展的的必然产产物，流流通规模模化会产产生专业业化市场场，老的的农贸市市场功能能不能满满足现代代商品流流通需要要，必须须要有大大型的专专业性市市场代替替。【小结】：中档次次且专业业性较强强的大型型市场，更更适合六六安及周周边区域域经济发发展的需需要。【第七章章项目价价格定位位】一、本案案市场价价格从目前市市场价格格水平模模拟

31、得出出本案销销售评估估均价为为5000元元/ mm2，（内内街42200元元/ mm2左右，外外围60000元元/ mm2左右）考考虑到未未来地价价走势，综综合本案案开发理理念定位位，凭经经验设定定一项可可信度权权数，定定为0.07,以此设设定本案案较为合合理的均均价基数数：50000（1+0.007）=53550元/ m2二、客群群所能承承受最高高售价此项目，根根据对面面皖西大大市场销销售价格格数据均均价43300元/平方米米左右，及及简单的的市调被访访问者计计划购买买单价低低于50000元元/平方方米占770%，能能承担的的房款总总额200万元/间，占占60%。我们们认为本本案价格格应在4

32、42006000元元/ mm2之间略略为合理理.建议本案案整体销销售均价价：5200元元/ mm2左右三、开盘盘及价格格策略1、可采采取50000元元抵1550000元、550000元抵1100000元的的阶梯策策略2、采取取低开高高走的价价格策略略【第八章章项目卖卖点提炼炼】1、大别别山最大大的农副副产品批批发零售售基地2、独立立全产权权式商铺铺，带租租约发售售，即买买即赚3、总价价低，超超低门槛槛投资，首首付仅需需5万元元起4、投资资无任何何风险，33年内原原价回购购，6后按按原价1120%回购5、国家家重点扶扶持项目目，政府府背景，享享受各种种政策优优惠6、民以以食为天天，我以以民为天天

33、，环保保、绿色色、健康康、朝阳阳产业7、大别别山绿色色食品基基地，为为您的健健康保驾驾护航8、立足足皖西、服服务大别别山、辐辐射鄂豫豫皖9、产权权多元化化，运作作企业化化，服务务社会化化10、统统一规划划，统一一招商，统统一运营营，统一一宣传第三部分分 规规划设计计建议篇篇一、规划划设计构构思三大特特色一是具有有平整划划一街道道式设计计，商家家只要入入住，即即可马上上开放式式营业，具具有规模模化和规规范化；二是基本本颜色统统一，以以绿色为为主调，衬衬托出健健康、环环保的优优美环境境，使人人们能够够在充满满生机活活力的氛氛围中愉愉悦交易易；三是在建建筑上采采用实用用、节能能、环保保的新技技术新材

34、材料。二、项目目经济技技术指标标建议底层层高高5.22米，柱柱距建成成466米，大大门面、大大开间，水水、电、公公厕等配配套设计计科学、合合理、适适用，适适合于市市场长远远经营的的需要。建建成后，将将成为皖皖西地区区功能最最齐全、管管理最规规范、服服务最人人性化、最最具发展展潜力的的绿色农农副产品品基地。为鄂、豫、皖三省农副产品的集散搭建了一个具有广泛影响力的流通平台，为提升区域农产品流通总量和速率，服务城乡居民，降低社会成本和损耗，加快农产品价值实现，促进农业增效、农民增收带来深远的意义。三、主要要功能分分区及规规划建议议1、空间间布局大别山农农副产品品交易市市场空间间布局规规划为“十十区二

35、街街六中心”。十区：蔬蔬菜交易易区、果果品交易易区、粮粮油交易易区、水水产品交交易区、肉肉类家禽禽交易区区、豆制制品交易易区、仓仓储冷藏藏区、南南北货副副食品交交易区、物物流配载载及加工工配送区区、花卉卉交易区区；二街：生生活配套套服务街街、绿色色食品街街；六中心：农产品品检测检检疫中心心、商务务中心（含含电子结结算）、信息息管理中中心、物物业管理理中心、综合服务中心、垃圾废弃物处理中心。2、市场场建设原原则1)前瞻瞻性原则则：以科科学化、规规模化的的系统定定位，体体现前瞻瞻性与先进的的市场建建设理念念，打造造鄂豫皖皖三省农农副产品品市场第第一品牌牌。市场场建设按按“立足足皖西、服服务大别别山

36、、辐辐射鄂豫豫皖乃至至全国”的的思路，引引领鄂豫豫皖农副产品行行业发展展。物流辐辐射范围围涵盖合合肥、郑郑州、南南京、武汉乃至至全国。2)安全全无公害害原则：让老百姓能能够享受受放心安安全、无无公害的的农副产产品，为为农副产品可可追溯机机制提供供硬性条件。以以“建一一座市场、兴兴一批产产业、富富八方群群众”的的原则，推推动区域域经济健康康发展，为为建设大大皖西作作出贡献献。3)科学学合理原则则：建筑筑设计和功功能规划划上，要要充分体体现流畅畅的交通通、科学学合理的的功能业业态规划划以及高高效的土土地利用用率。4)可持持续发展展原则：整体规划划要满足足不断升升级和可可持续发发展的需需要。规规划与

37、建建筑设计计为适应应未来的的变化和和空间拓拓展预留留一定的的弹性。5)标志志性原则则：得天天独厚的的区位优优势和影影响力，决定了了该项目目其必将将成为鄂鄂豫皖区区域性地地标和大大皖西农农副产品的的名片。3、具体体建筑及及技术指指标（略）第四部分分 营营销策略略篇【第一章章营销总总体策略略】一、目前前全国商商业地产产模式发发展现状状（一）商商业模式式分析就目前的的商业模模式来看看主要有有三种：一是综综合性商商业模式式，二是是主题性性商业模模式，三三是专业业性商业业模式。（1）综综合性商商业模式式这一模式式奉行的的是购物物、休闲闲娱乐、衣衣、食、住住行一条条龙服务务。行业业种类众众多、品品牌芜杂杂

38、、档次次齐备，可可以满足足任一层层次消费费者的任任一生活活需求，并并且在购购物的同同时能够够进行饮饮食、品品茗等休休闲活动动，拉动动场内群群体消费费。从这这一个角角度去分分析，此此种模式式似乎能能够以全全面网络络住所有有的消费费者，而而且聚人人气、提提消费，应应该是理理想的商商场模式式。但是是，实际际上这以以模式已已经在全全球的经经济态势势里遭遇遇了严峻峻考验，中中国亦不不例外，而而且越是是类似于于深圳这这样的经经济发达达地区，这这一模式式所表现现出来的的老旧之之态就越越明显，所所面临的的危机就就越大。究其原因因，在于于品牌市市场的进进一步细细分，消消费者的的需求不不断的向向个性化化发展，使使

39、得任何何全面式式的经营营都失去去了销售售点的深深化机会会。不仅仅仅是因因为不愿愿意，而而是因为为以目前前的商业业品种、品品牌发展展速度，没没有任何何一个商商场的规规模能够够全部承承载得下下。近两两年以来来，各名名牌综合合商场的的整体销销售额持持续萎缩缩，面对对这样一一种形势势，大的的品牌商商场利用用早期积积累的财财力与知知名度，采采取了圈圈地扩张张、活动动造势的的手法，力力求站稳稳脚跟，在在市场重重新洗牌牌之前充充实内力力，再谋谋求变革革性的发发展。这种综合合性商业业模式适适合于大大规模的的裙楼商商场和大大型纯商商业物业业。（2）主主题性商商业模式式主题的确确定范围围很广，无无论是从从文化层层

40、次还是是人群分分类亦或或商品档档次等任任何一个个角度去去发挥，都都能找到到相应主主题。然然后以该该主题为为核心以以及规则则，展开开经营。比比如女人人世界、男男人世界界、儿童童世界，就就是以人人群分类类为主题题，围绕绕某一类类人群的的用品，这这一特定定范围对对品种、品品牌进行行筛选、过过滤，进进行有针针对性的的经营。这类模式式与其它它商业模模式相比比，主要要在于目目标客户户群以及及满足需需求上的的区别。它它不局限限于某一一个行业业，在商商品种类类上不具具备占绝绝对优势势的市场场平台，但但它的目目标客户户群却是是一定的的，或是是某一文文化层次次、或是是某一性性别、或或是某一一经济群群体，等等等。对

41、对于这些些群体来来说，主主题商场场能够尽尽可能的的满足他他们的异异质化需需求和个个性化心心理诉求求，针对对性强。 但但由于这这种商业业模式针针对性强强的负面面影响，客客户范围围窄，未未来发展展前景难难以预料料，市场场风险相相对较高高，并且这这种商业业模式要要求：规模化化，主题题经营独独占面积积庞大，与与本项目目规模不不匹配； 规范范化，主主题经营营从管理理到经营营行为都都比较规规范，甚甚至进行行网络运运作，所所涉及成成本高昂昂、费用用巨大；租金低低廉，主主题商场场通常以以较低租租金吸纳纳商家聚聚集入场场的经营营。（3）专专业性商商业模式式这一类型型商业以以某一行行业为主主要依托托，加深深品牌与

42、与档次的的细分，集集中力量量满足全全体消费费者的某某一种特特定需求求，尤其其是个性性化、异异质化的的心理诉诉求。全全力揽括括行业内内的品牌牌精英，加加大消费费者的选选择余地地，力求求吸引每每个消费费者。这类商业业模式的的优势就就在于针针对性强强，专业业化程度度高。某某一行业业的发展展将直接接影响到到该行业业专业市市场的经经营能力力与盈利利空间。所所以，对对于大别别山农副副产品交交易市场场项目的的开发建建设，必必将带动动其他相相关行业业的蓬勃勃发展，如如物流运运输、农农副经济济的发展展。因此，对对于本项项目，发发展专业业性商业业模式较较为可行行。而专业性性产权式式商铺的的营销模模式能比比较好地地

43、解决投投资主体体的分散散与统一一经营的的矛盾。（二）专专业性产产权商铺铺模式产权商铺铺：是指指个人、单单位以置置业投资资或经营营为目的的，通过过购买获获得或者者通过银银行按揭揭支持获获得商铺铺的所有有权，它它是一种种房产营营销模式式。投资资产权商商铺，被被称为“最稳赚赚的投资资机会”，它盛盛行于全全国各大大中城市市，其回回报率相相当稳定定且可观观。产权商铺铺，为广广大中小小投资者者提供了了一条持持续与稳稳定并切切实可行行的投资资之路，将将游散资资金变成成最有效效的资本本，使其其成为自自己能控控制并把把握的中中长期事事业，成成为生活活中持久久而稳定定的财富富源泉。产产权式商商铺成为为商铺市市场的

44、主主流。投资看回回报，纵纵观股市市、债券券、保险险等主要要投资渠渠道，无无论在回回报速度度、回报报率、回回报可持持续性、风风险性等等方面，产产权式商商铺都是是21世世纪第一一个，也也可能是是最后一一个优质质投资机机遇。从从六安近近5年的的房地产产发展来来看，也也证实了了这一点点。甚至至有的专专业化市市场的产产权商铺铺价值都都翻番。几种主要要理财方方式的比比较：收益说明风险专业知识识投入时间间适合人群群储蓄存款款2.2553.6%1年期定定期存储储存款利利率最低不需要很少所有人基金、债债券4.944%20100年上半半年基金金收益率率较低较少较少有一定积积蓄的人人股票、外外汇不定市场变化化无常高

45、较多较多有一定积积蓄和专专业知识识的人商铺8%以上上一般返租租3110年，高达达20年最低较少很少有一定积积蓄的人人（三）产产权式商商铺风险险控制：应该说产产权式商商铺的营营销模式式比较好好地解决决了投资资主体的的分散与与统一经经营的矛矛盾。但但作为一一种投资资，就必必然有其其相应的的风险，该该模式同同样如此此。 （1）差差价补贴贴的风险险：作为租租赁者，其其承租的的租金必必然越低低越好，而而发展商商为实现现商铺销销售，必必然要提提供一个个使投资资客户认认同的回回报率，而而这两者者之间将将存在一一定的差差距，因因而就使使得发展展商不得得不为支支持较高高的回报报去补贴贴一定的的资金；要回避避此类

46、风风险，发发展商必必须按照照市场规规律来制制定商铺铺销售价价格和回回报率，不不能脱离离市场，一一味提高高售价和和回报率率。 （2）经经营不良良带来的的风险：在承租租期中，如如果经营营管理不不良，无无法继续续经营，导导致各商商家不支支付租金金。而发发展商却却处于一一样支付付小业主主的承诺诺回报，由此产产生的风风险也需需通过一一定的方方式来回回避：一方面面应选择择老经营营户，他他们在长长期的经经营运作作中积累累了很多多的经验验，具有有较强经经营管理理能力及及吸引消消费能力力，客户户资源较较多，市市场竞争争能力与与持续经经营的能能力比较较强；另另一方面面针对项项目情况况，进行行准确的的市场定定位和产产品定位位，以确确保商业业项目的的可持续续经营。 （3）委委托经营营期满后后产权分分散带来来的风险险：分割割销售后后所带来来的产权权分散与与商业统统一经营营的矛盾盾一直是是困扰商商铺营销销的主要要问题。虽虽然整体体承租的的销售模模式在一一定时期期内解决决了这个个矛盾。但但在委托托经营期期满后，也也必须解解决这个个问题来来保障众众多小业业主的利利益。发展商商需提前前解决好好这一问问题，可可以提前前成立业业主委员员会，由由业主委委员会来来统筹安安排未来来租赁权权及经营营权，具具体运作作可通过过业主投投资额的的大小确确定所有有业主的的分配权权利，再再选举会会长、执执行会长长、会员员