帝都花园尾房推销873.docx

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1、【帝都花花园】尾房推推广及促促销方案案目 录一、市场场调研与与分析（2）1)国家家房产政政策2)区域域竞争对对手分析析 3）尾房房市场现现状二、项目目分析与与定位（2）1)项目目资料 2)项目目劣势分分析 3)项目目优势分分析4)市场场机会点点5)市场场威胁点点 6)市场场定位三、企划划方案（33）1)市场场地位2)广告告策略3)媒体体选择4)广告告预算5)销售售道具四、销售售推广（4）1）广告告宣传2）价格格策略定价原原则 一房一一价表 价格趋趋势 3）活动动策划五、案场场执行（66）正文一、市场场调研与与分析1)、国国家房产产政策：“国六条条”的提出出，对大大户型住住房的销销售产生生一定影

2、影响。2)、区区域竞争争对手分分析：AA.“金都华华庭”：价格格稍低；建筑外外立面明明朗，但但户型设设计不太太合理。B.“南南华康城城”：小高高层，温温泉入户户，电梯梯出入，但但价格偏偏高。 3）、尾房市场现状：人气不旺、客流量少、价位高去化难。二、项目目分析与与定位1)、项项目（剩剩余房源源5楼）资料：A.数量量：(5F21套，占65%；4F9套，占28%；其它占7%)B.户型型及面积积：（多为1339三室两两厅两卫卫或者复复式）C.配置置：车库、储储藏室。D.分布布：28#-（8套）、229#-（2套）、330#-(2套)、331#-(5套)、332#-(2套)、335#-(33套)、36

3、#-（5套）、115#-（3）套套E.剩余余5楼的的朝向向向阳，采采光合理理，户型型合理（局局部不合合理）F.客户户意向点点：低楼楼层、配配有车库库。G.未签签约原因因：楼层层高；位位置偏；总价高高；2)、项项目劣势势分析：A.楼层层高；B.位置置不理想想；C.价位位高（尤其总总价），无价价位优势势，去化化难；D.户型型面积偏偏大；部部分房型型设计不不合理，厨厨房小，卧室和和客厅偏偏大。E.客户户看房不不方便（没没钥匙、五五楼与阁阁楼间没没有楼梯梯、看房房通道不不畅）3)、项项目优势势分析：A顶层层有阁楼楼，免费费赠送；B高楼楼层采光光好，空空气好，视视野开阔阔，景观观好，私私密性强强；C大客

4、客厅、大大卧室、大大露台气气派；D楼上上楼下多多个卧室室并配有车库库，买房房一步到到位；E住顶顶楼，上上下下下有益益健康；F起居居空间与与居住空空间分为为上、下下两层，楼上楼楼下空间间自由，生生活有层层次、有有情趣；G阁楼楼功能颇颇多 ，可可根据自自己的喜喜好设置置健身房房、棋牌牌室、书书房、娱娱乐室、收收藏室；H空中中小复式式，有性价价比优势势；I帝都都花园地地处菏泽泽核心地地段，升升值潜力力无限所所以本项项目有地地段优势势。4)、市市场机会会点：买买一层送送一层，花单层楼房的钱，得别墅般享受。5)、市市场威胁胁点：AA楼层层高不符合合菏泽人人民的居居住习惯惯；区域域竞争（南南华康成成、金都

5、都花庭）对对手带来来压力，竞竞争激烈烈；套数数多、抗抗性强；总价价高。6)、市市场定位位：空中中别墅，别别致小复复式，多层价价格得别别墅视野野。三、企划划方案1)、市市场地位位：帝都花花园属高高档住宅宅区，是是社会高高层人士士之选择小复式式为高尚尚住宅区区内的气气派房源源。小复式式是一种种身份、地地位的象象征，住住小复式式的业主主是懂得得享受生生活、有有层次的的人。2)、广广告策略略：着重重宣传“买一层层送一层层更送大大露台”“空中别别墅”“别致小复复式”等概念念，赋予予阁楼生生命、多多用途，并并引导客客户认识识这一点点，使它它形象化化。阁楼楼建议用用途：健健身房、棋棋牌室、书书房、客客卧、孩

6、孩子的兴兴趣房、收收藏室等等。拥有小小复式，即拥有健健康，又又可以欣赏赏无限美美景，视视野广阔阔，心胸胸也会随随之开阔阔拥有小小复式，可节约约能源，迎迎合了国国家“建设能能源节约约型社会会”的要求求。拥有小小复式，拓拓宽了生生活空间间，生活活可以更更加丰富富，满足足不同人人的不同同需求。3)、媒媒体选择择：齐鲁晚晚报、牡牡丹晚报报、专业业杂志、短短信、宣传单单页、条条幅。A.报纸纸：齐鲁鲁晚报11/4版版，彩色色；牡丹丹晚报半半版，彩彩色。报报纸宣传传主要是是引导优优势。倡倡导一种种买阁楼楼享受生生活的方方向，同同时通过过媒体渲渲染一种种家庭的的温馨和和浪漫。通过亲切的生活画面来增强与客户沟通

7、的亲和力，着重通过“家”来表现，暂有四个方案：一家三三口，妻妻子抱着着孩子依依偎在丈丈夫的怀怀里在阁阁楼平台台上遥望望、欣赏赏璀璨夜空空的画面面。送家家一个楼楼上大露露台，送送你一片片别样的的天空，一个温馨的家。一家三三口爬楼楼梯，快快乐的追追逐着/在健身身房的跑跑步机上上锻炼。拥有有楼梯，拥拥有更多多的健康康和生活活情趣。父亲与与儿子在在阁楼棋棋牌室里里厮杀，婆婆婆在楼楼下厨房房里张罗罗，妻子子在琴房房里辅导导孩子练练琴。生活活其乐融融融不是是没有理理由的，在在这里他他们有更更多的空空间和自自由来支支配，生生活、幸福就就是这么么简单。丈夫在在书房安安静的看看书，妻妻子在楼楼下厨房房快乐的的忙

8、碌，儿儿子在自自己的天天地模型房房里奋斗斗着，在这这里有你你想要的的任何空空间，轻轻松实现现梦想的的未来。B.短信信：帝都都花园高高档社区区，领秀秀菏泽居居住新时时尚，贺贺二期交交房特推推别致“小复式式”大派送送活动，买买一层送送一层、送送健康，送送南北大大露台，送送更多的的幸福和和快乐。贵宾热线线：05330505568888、5505669999C.宣传传单页：宣传单单页的派派送要有有针对性性，积累累有效客客户，通通过对前前期客户户的分析析，抓住住目标客客户。派送范范围：大大型购物物广场、中中高档餐餐饮场所所及娱乐乐休闲场场所。D.户外外巨幅、横横幅、展板、气气球贺二期期交房，精精品小户户

9、型 ，火火爆销售售中!贺二期期交房，用用多层价价买“小复式式”送面积积7495贺二期期交房，“金帝坊”首期34套商铺 火爆预约中! 贺二期期交房，尊尊贵别墅墅仅266套即将将公开! 贺帝都都花园二二期交房房，推出出精品小小户型，火火爆销售售中！4)、广广告预算算：A.短信：330000元以内内，0.08元元/条，3000条，0.08元/条，总金额10%反赠；（字数770个（含含标点）；B.横幅幅：(规格:0.7m10mm)：20条条（5天天）：118000元，20条（15天）：3400元，巨幅：（规格：10mm4m）：数量量：4价格：44004=116000元。5)、销销售道具具：A.五楼、阁

10、阁楼室内内装修效果果图，（古典、简简约等不不同风格格）可满满足不同同层次客客户的不同需求求，B.五楼楼家俱配配置图，C.楼与与阁楼间间工艺楼楼梯，既美观观又便于于客户看看房；室内楼楼梯作为为一种装装饰，既既实用，又又赋予居居室以现现代生活活的气息息。D.阁楼楼样板房房（若样样板房有有难度可可做模型型）更加加直观。E.海报报POPP促进性性传播，在售楼楼现场使使用POOP吸引引看楼人人群，使使客户对对帝都花花园形成成进一步步认知、理理解，促促进购买买决策形形成。 四、销售售推广1）、广广告宣传传：报纸广广告，海海报，短短信，宣宣传单页页，展板板，易拉拉宝，巨巨幅、横横幅、喷喷绘广告告，加强强累积

11、性性传播进进行楼盘盘形象、卖卖点的诉诉求，产产生影响响作用。条幅广告特别是挂在显著地段的巨幅应在同一天打出，这样比零散出击更有视觉冲击力。2）、价价格策略略A.定价价原则：整个销销售推广广过程打打着让部部分利给给消费者者的旗帜帜，在降降幅不大大的情况况下我们们必须配配合宣传传，给消消费者营营造一种种让利售售房不是是主要目目的，回回馈客户户、并帮帮助客户户享受生生活才是是主要的的。建议议4楼价价格提高高，与55楼价格格拉平，在在价格一一样的情情况下，买买房人自自然会选选送阁楼楼的5楼楼，从而而达到先先去化55楼的目目的，价格不不应有太太大的波波动（差差价太大大这样不不仅给已已购的客客户利益益和精

12、神神上带来来沉重打打击，也也损害了了开发商商的市场场形象，不便以以后别墅墅和商铺铺的销售售。）景观房房（300、311、322）的价价格要高高于位置置较偏的的35、336，特特别是332号楼楼。B. 价价格走势：别致小小复式是是为五楼楼、阁楼楼新的定定位，应应在它原原来价位位的基础础上考虑虑到新的的定位，它的价格走势还要根据今后的销售情况。C.一房房一价表表（另附附）3）、活活动策划划（6月月26二期期交房）A.户外外设点推推广：在在人流量量大的南南华购物物广场设设点进行行推广，派派发宣传传单，并并通过赠赠送太阳阳帽、太太阳伞、手手提袋（带带有帝都都花园字字样）等等小礼品品吸引人人，聚集集人气

13、，达达到扩大大宣传、提提高知名名度。时间：66月244、255；7月月1、22、8、99、155、166、222、233、299、300。然后后根据此此活动对对本月销销售情况况的影响响决定是是否继续续。活动道具具：销售员员二名接待桌桌一个太阳伞伞两把座椅二二把饮用水水数瓶宣传单单页若干干户外展展板多个个小礼品品若干个个 B.现场场销售：隐性降降价价格格策略主主要措施施就是降降价，但但是降价价也不能能完全大大张旗鼓鼓的降价价，尾盘降降价策略略要采取取更具人人情味的的方式，就就是所谓谓“隐性性降价”，如如降低首首付款、送送花园、送送绿化、为为客户提提供更周周到便利利的服务务等。具体如下下：客户与与

14、亲戚朋朋友或销售售现场临临时配成成多人集体体购房的的方式，给给予不同同的首付付款打折折方式，调调动客户户的积极极性，让让客户去去为我们们找客户户。1人：998折22人：998998折33人：998998998显性降降价分三三个阶段段将优惠惠进行到到底。6.2266.330内定定房优惠惠25元元/最最后的优优惠机会会阶段（一一）6.2266.330内交交定金优优惠500元/7.117.110优惠惠活动赠赠小型家家电阶段段（二）99折借二期期交房开开展活动动（抽奖奖）988折阶段段（三）95折（价格策策略一定定按照规规定的时时间执行行，让客客户有紧紧迫感，切切其切实感感觉到这这是最后后的机会会。）

15、降价限限购 将C.营造造口碑好品牌牌不仅是修建建出来的的，也是住出出来的，当当有了口口碑后，自然价值和人气都会上去的，所以可以借助一期业主来营造极好的口碑。他们的口碑是项目最好的传播方式，以家庭为单位开展才艺、拔河、游泳比赛、答谢会、睦邻活动、帝都花园征文等形式的活动，展示帝都花园业主的丰富文娱生活，增加业主间的交流最主要的是为楼盘做宣传。在这个物欲横流的社会，氛围是很重要的，感染力也是不容忽视的，我们通过一期业主营造生活氛围使持币观望着感受到自己入住后的感受能下决心来购房，而且也体现了开发商对已交出的工程的继续关注，有利于提升开发商的形象。制造关关联性传传播，提提高知名名度、美美誉度：利用突

16、突发事件件制造事事件变新新闻报道道、专栏栏文章，形形成口碑碑，聚集集人气。D.其它它活动：老业主主带意向向客户送送神迷小小礼物，最后签下来的可奖励：一个1000，两个2000由老业主带来的享有优惠。给客户户装修建建议或者者帮客户户联系专专业的室室内设计计顾问，免免费赠送送装修方方案或者者装修打打折。在这个个期间预预定的客客户另可赠送送购物券券、优惠惠券（如如银座、南南华购物物广场或或者健身身房、美美容室）五、案场场执行1）制作作展板、小小型布幅幅等装饰饰售楼中中心，增增加销售售氛围做一块“倒倒计板”悬悬挂在售售楼中心心里，上上面写着着“您还剩剩个选选择机会会，只剩剩天可可以享受受优惠”，每天天

17、修改一一次，很很多客户户购房的的积极情情绪就这这样被那那些一天天天减少少的数字字调动起起来；使使那些持持币观望望者快点点付诸行行动。2)统一一销售说说辞(能能否成交交的关键键在销售售现场)严格要求求销售人人员，制定155秒、330秒和和2分钟钟标准销销售说词词，每人人一份并并结合五五楼家俱俱配置图图和阁楼楼装修的的效果图图声、图图并茂茂，加强强传播力力度。销售人人员要热情有有礼、百百问不厌厌，让消费费者买到到最适合合自己且且性价比比最高的的房子，让让消费者者切实感感觉到我我们的真真诚与贴贴心，有有利于进进一步提提升开发发商的形形象。五楼销售售说词这是理想想和现实实完美结结合的精精巧户型型。在这

18、里里，生活的的理想主主义和居居家的实实用主义义完美演演绎。房房型方正正大气，南南北通透透，采光光、采气气、通风风效果好好，而且且居于最最高处干干净、卫卫生且私私密性高高。享多多层价，买买一层送送一层，房房间利用用率大大大提高，可可以根据据自己的的喜好将将多余的的房间做做视听室室、健身身房、娱娱乐室、书书房、棋棋牌室等等更加地地丰富自自己的生生活，更更好的享享受生活活、享受受生命。不不收管理理费的高高空露天天平台是是专属于于自己的的空中花花园，享享受别样样的空中中庭院生生活是多多少人梦梦寐以求求的，在在这个复复式住宅宅你可以以轻松实实现这个个梦想。汽汽车横空空出世，人人们以车车代步，越越来越少少的人通通过运动动锻炼身身体，在在这里爬爬楼回家家就可以以使您轻轻松、愉愉快的锻锻炼身体体。身居居高处更更显尊贵贵。小复式楼楼上楼下下多个房房间可支支配，而而且还配配有车库库，有眼眼光的你你买房可可以一步步到位，不不再有后后顾之忧忧。随着着已出台台的国家家房产政政策的实实施，这这种豪华华、气派派的大面面积居室室将越来来越稀有有，握有有一幢这这样的房房子就等等于拥有有升值潜潜力无限限的无风风险“股”。- 8 -