我国城镇住房市场分析与对策研究8407.docx

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1、信息分析析与预测测课程论论文专业：信信息管理理与系统统姓名：李李兴旺学号：22008851224100指导教师师：李莉莉 20110年112月我国城镇镇住房市市场分析析及对策策研究摘要：我我国城镇镇住房在在近几年年住房市市场价格格上涨过过快，随随着国家家陆续出出台的各各项政策策以及新新一轮的的保障性性住房的的建设，短短期内房房价会有有所回落落，但这这并不是是抑制房房价的主主要原因因，文章章分析了了我国城城镇住房房市场的的需求情情况和供供给情况况，并采采纳了国国家关于于城镇住住房市场场供需结结构的对对策建议议。关键词：城镇住住房、国国家政策策、宏观观调控、保保障性住住房、供供需情况况 随着住住房

2、商品品化改革革的不断断深入，我我国房地地产市场场迅速发发展，城城镇居民民的住房房状况得得到明显显改善，但但在快速速发展的的同时，房房地产市市场也出出现了住住房价格格上涨、结结构失衡衡等问题题。国家家和有关关部门相相继出台台了一系系列政策策对房地地产市场场进行宏宏观调控控，也取取得了明明显效果果。但是是政府对对房地产产的调控控措施主主要是针针对供给给的，对对城镇住住房市场场的主要要动力-需求关关注不够够，难以以从根本本上解决决城镇住住房市场场出现的的问题。在在新一轮轮的调控控中上述述状况得得以改善善。我国城镇镇住房价价格持续续上涨，部部分可以以归因于于供给方方面：一一是国家家对土地地供给增增长缓

3、慢慢。土地地是一种种稀缺性性资源，用用于住房房的土地地每年只只能在政政府的严严格控制制与计划划下投入入市场，供供给的土土地是有有限的；二是城城镇住房房供应结结构的变变化。相相同的建建筑面积积，大户户型的住住房相对对成本低低，市场场共给较较少，并并且它面面向的是是有承受受能力的的人群，并并且房地地产开发发商热衷衷于供应应大户型型住房，导导致适合合普通收收入群体体的小户户型住房房供给不不足，房房价持续续上升；三是供供给成本本上升。房房地产开开发用地地成本快快度上升升，钢材材、水泥泥、木料料等生产产资料价价格上涨涨，住宅宅小区环环境的精精心设计计和房屋屋质量的的提高以以及绿色色环保，使使得住房房供给

4、成成本不断断上升。城城镇住房房需求是是由市场场形成的的，影响响因素也也很多，容容易发生生变化，政政府不可可能像控控制供给给数量那那样控制制需求，只只能指定定贷款购购房政策策、约定定房屋买买卖规则则和即将将出台的的房产税税等措施施引导消消费，因因此住房房的价格格变化主主要是由由需求决决定的，住住房需求求是影响响房价的的主要因因素。从20110年房房地产调调控政策策颁布实实施以来来，一线线城市商商品房销销售量大大幅下降降，二手手房价涨涨幅出现现回落，新新建商品品房价格格开始松松动，房房价较快快上涨的的势头得得到遏制制。市场场销量明明显回落落的主要要是东部部地区，回回落255.2个个百分点点，超过过

5、全国平平均水平平。尤其其是一些些经济发发达的城城市，由由于较多多的投机机者进入入这些城城市炒房房，导致致房价涨涨幅过大大，泡沫沫积累较较多，调调控政策策国务务院关于于坚决遏遏制部分分城市房房价过快快上涨的的通知出出台后，由于对二套房开始实行严格的信贷政策，这不仅会打压投资投机性需求，客观上也影响了数量更为庞大的改善型需求，受此影响，预计未来一段时期商品房销售面积将持续回落。对抑制投投机需求求的效果果比较明明显，住住房销售售量呈现现大幅下下降，上上海、江江苏、浙浙江、广广东等省省市同样样出现住住房销售售量大幅幅下降的的形势。中中部地区区原有房房价水平平不是太太高，目目前正处处于大规规模城市市化建

6、设设过程中中，一些些大开发发商在调调控中转转战中西西部地区区二线城城市进行行房地产产开发，城城镇住房房市场销销量增速速回落较较少，部部分城市市住房销销售价格格涨幅回回落，在在一些一一线城市市和部分分二线城城市，二二手房价价首先出出现回落落，并向向新建住住房市场场蔓延。这这些城市市由于商商品房销销售量大大幅下降降，开发发商坚持持一段时时间后开开始打折折促销，或或以各种种优惠变变相降价价，其房房价开始始松动。虽然房地地产市场场调控已已初见成成效，但但在新的的调控政政策实施施过程中中，房地地产市场场仍然存存在一些些值得关关注的问问题：一是新建建商品房房价格仍仍维持在在较高水水平。虽虽然6月月份一些些

7、一线城城市出现现微小的的下降，但但是不是是下行的的拐点出出现，房房价能下下降多大大幅度还还不确定定，离购购房者的的期望值值甚远，同同时开发发商还在在观望和和等待，期期待政策策松动，而而一些城城市也出出现了商商业银行行在第三三套房贷贷上少量量放行的的现象，各各方面的的博弈仍仍在进行行。二是当前前城镇住住房市场场中房租租价格较较大幅度度上涨，深深圳、广广州、上上海等地地房租均均出现上上涨，虽虽然具有有租金偏偏低补涨涨、供求求矛盾较较大、中中介助推推等多种种上涨的的理由，但但对于买买不起房房的群体体，又面面临租房房成本上上升的实实际困难难。一些些居民随随着生活活水平的的提高，住住房需要要以小换换大、

8、以以远换近近，改善善型需求求的比例例逐步提提高，成成为自住住型需求求的主要要部分。目目前新的的调控政政策中，对对二套房房贷采取取一刀切切的政策策，在抑抑制投机机需求的的同时，也也大幅提提高了改改善型需需求购房房成本，抑抑制了改改善型自自住需求求，在导导致需求求大幅下下降的同同时，积积累了大大量的潜潜在需求求，如果果不能逐逐步释放放，容易易使市场场产生较较大幅度度的振荡荡。在城镇住住房供给给保持一一定规模模的基础础上，市市场销售售取决于于有效需需求和价价格水平平。现阶阶段我国国城市住住房消费费需求主主要包括括：1.城市市改造、住住房被拆拆迁的部部分居民民，其中中一部分分拆迁户户住房由由当地政政府

9、提供供定向安安置住房房，一部部分给予予补偿款款购买商商品房2.新生生代成家家立业的的人群、城城市化中中新迁入入人群，这这部分人人没有住住房，属属于首次次置业的的刚性需需求。按按照年龄龄结构测测算，这这部分需需求大概概占市场场总需求求的300%左右右；3.需要要改善住住房的人人群。据据住建部部公布，220066年我国国城镇居居民住房房的自有有率为883%，其其中一大大部分是是房改房房，需要要逐步改改善，这这部分需需求量比比较大，占占50%以上，是是市场需需求的主主力；4.对住住房投资资保值和和投机炒炒房的需需求，虽虽然这部部分需求求占总比比例不高高，但在在经济发发达的大大城市占占比较大大。今年年

10、新的调调控政策策对住房房需求差差别对待待，鼓励励首次置置业，而而对购买买第二套套以上住住房的需需求，无无论是改改善型需需求还是是投机性性需求一一律对待待，利用用信贷政政策严厉厉控制。如如果保持持现有的的调控政政策，城城镇住房房市场需需求主要要来自于于首次置置业的刚刚性需求求，改善善型需求求和投机机性需求求仍然会会受到抑抑制。因此，城城镇住房房销量将将继续回回落。但但自住型型(包括括首次置置业和改改善型)潜在需需求仍然然较大，潜潜在需求求量不断断积累，如如果价格格回落，这这部分需需求将逐逐步释放放。20100城镇住住房价格格在高位位徘徊，是因为房地产开发商在2009年利润丰富，资金充足，不急于降

11、价，舍量保价。通过对调控政策实施前后开发商资金来源对比分析可以看出，6月末与3月末开发商投资资金来源累计对比，开发资金总额增速大幅下降达15.8个百分点，主要是国内贷款和定金、预收账款等其他资金增速下降，资金缺口不得不用自筹资金填补。资金来源结构也发生了变化，贷款比例下降，自筹资金比例上升。近期银监会表示，各商业银行要严格执行关于规范商业银行个人住房贷款中二套房认定标准通知的政策要求和标准，各商业银行要贯彻落实国务院关于遏制部分房价过快上涨的通知，开发贷款和按揭贷款将继续受到严格控制。可以预计，随着住房市场继续低迷，开发商的资金面将愈来愈紧，将迫使其采取降价促销的方式加快住房销售的进度，上涨过

12、快的城市继续挤压房价的水分，一些城市房价涨幅将深度回调，住房价格总水平涨幅将继续回落。及时组织织市场调调研，根根据市场场反映出出的问题题，适时时进行政政策的微微调和完完善，使使调控政政策更加加符合市市场客观观实际，尽尽量避免免市场大大起大落落的波动动。在管管理需求求中，要要注意保保护自住住型消费费需求，应应该清楚楚界定改改善型需需求和投投资型需需求，对对改善型型需求应应该给予予一定的的政策支支持，如如出售原原有住房房后应对对购买二二套住房房的利息息给予一一定的补补贴等。随随着房地地产业的的发展，社社会的住住房存量量资源越越来越多多，住房房租赁市市场已经经进入较较快发展展阶段，是是解决部部分居民

13、民、尤其其是刚就就业的年年轻人住住房难的的问题重重要途径径。建立立健全租租赁市场场的管理理制度，研研究出台台税收等等优惠政政策，吸吸引更多多的社会会存量房房进入租租赁市场场，规范范市场中中介的服服务行为为，逐步步形成规规范的房房屋租赁赁市场。同同时，应应利用信信贷、税税收优惠惠政策，鼓鼓励社会会资金发发展公共共租赁事事业，为为中低收收入人群群提供较较低租金金的住房房。深化相关关制度性性改革，建建立房地地产市场场平稳发发展的长长效机制制，一是是推进土土地制度度改革，扩扩大市场场配置土土地资源源的范围围，健全全经营性性土地使使用权招招拍挂出出让制度度，尝试试土地出出租等多多种土地地使用方方式，完完

14、善和规规范土地地收购储储备制度度，促进进土地价价格合理理形成、资资源有效效利用。二二是逐步步推进房房地产税税收制度度。对非非自住性性住房开开征房产产税，通通过增加加拥有多多套住房房的持有有成本，促促进社会会存量房房源的有有效利用用。在积积累一定定经验后后，可推推进物业业税的改改革，并并同财政政体制改改革相协协调和配配套，以以达到以以房地产产不动产产税作为为地方财财政的主主要收入入来源，取取消地方方政府对对土地出出让金依依赖的目目标，将将有利于于稳定地地价、稳稳定房价价。目前我国国正处于于城市化化加速期期，未来来10年年我国城城市化率率有望年年均提高高1个百百分点左左右，即即每年需需要为1130

15、00万左右右的城镇镇新增人人口提供供住房。经经过多年年的快速速发展，虽虽然城镇镇人均住住房建筑筑面积已已接近330平方方米，但但在结构构、使用用功能等等方面真真正宜居居的住宅宅比重并并不很高高，绝大大多数居居民仍需需要持续续改善住住房条件件。同时时，我国国住房建建设中有有相当大大的比例例是通过过拆旧建建新实现现的，这这意味着着要满足足城镇居居民的住住房需求求，新建建住房总总量还要要更大一一些。满满足居民民的居住住需求是是房地产产市场持持续发展展的根本本动力，而而保证房房地产市市场的平平稳运行行则是市市场持续续健康发发展的基基础。基基于此，需需要将绝绝大多数数居民能能够持续续改善住住房条件件作为

16、房房地产市市场发展展的首要要目标，将将保持房房地产市市场平稳稳运行作作为调控控目标，在在此基础础上，统统筹考虑虑居民购购房支付付能力、房房价、销销售量、房房地产投投资等主主要监测测指标变变化，确确保在未未来100年左右右的时期期内，房房价能够够在合理理的水平平上正常常波动，销销售量和和房地产产投资稳稳定增长长。保证房地地产市场场平稳运运行的关关键是要要保证供供求基本本平衡。由由于现行行政策在在调控房房地产市市场的供供求方面面还存在在一定缺缺陷，为为避免房房地产市市场再次次出现大大幅波动动的情况况，建议议进一步步完善相相关政策策，以保保障房地地产市场场持续健健康发展展。1.对改改善型需需求和投投

17、资投机机性需求求做出明明确界定定，鼓励励改善型型需求，进进一步抑抑制投资资投机性性需求。假假定购房房人群年年龄集中中在200-644岁区间间，首次次置业的的年龄集集中在220-334岁，根根据城镇镇人口年年龄分布布情况可可以推断断首次置置业者占占全部置置业者的的比重只只有1/3左右右，而二二次以上上购房的的比例在在2/33左右。在在二次以以上购房房的群体体中，大大部分属属于改善善型，也也会有一一定比例例的投资资投机性性需求。由由于目前前在政策策上并未未对改善善型需求求和投资资投机性性需求进进行准确确区分，在在对需求求进行调调控时，出出台的政政策要么么是同时时鼓励两两种需求求，要么么是同时时抑制

18、两两种需求求，从而而造成这这两类需需求的大大幅波动动，进而而造成房房地产市市场需求求的大幅幅波动。由由于改善善型需求求也是自自住型需需求，与与投资投投机性需需求具有有本质差差别，不不管是为为了持续续改善居居民住房房条件，鼓鼓励梯度度消费，还还是为了了房地产产市场的的稳定运运行，都都要求进进一步明明确改善善型需求求和投资资投机性性需求的的划分标标准，在在此基础础上对改改善型需需求和投投资投机机性需求求实行差差别化政政策。考考虑到政政策的可可操作性性，建议议将个人人在购房房后同时时最多拥拥有两套套住房界界定为改改善型需需求，而而将购房房后同时时拥有三三套及三三套以上上住房界界定为投投资投机机性需求

19、求。在明明确区分分改善型型需求和和投资投投机性需需求的基基础上，宜宜尽快放放宽对改改善型需需求的限限制政策策，不再再对属于于改善型型需求的的信贷执执行1.1倍利利率，贷贷款利率率恢复到到正常利利率水平平或由商商业银行行自主确确定，同同时根据据改善型型需求的的特点继继续执行行高首付付政策。由由于投资资投机性性需求对对市场的的负面冲冲击较大大，建议议进一步步加大对对投资投投机性需需求的抑抑制力度度，对北北京等投投资投机机性需求求比例较较高的部部分城市市，要出出台具体体政策严严格限制制投资投投机性购购房，如如禁止非非常住人人口购房房，在常常住人口口已拥有有两套住住房的情情况下，不不允许购购买第三三套

20、及以以上住房房，防止止少数个个人或机机构凭借借资金优优势大量量进行投投资投机机性购房房，干扰扰市场的的正常运运行。2.实行行稳定的的住房金金融政策策，防止止住房金金融政策策频繁调调整对房房地产市市场需求求的冲击击。目前前居民购购买住房房绝大多多数需要要从银行行贷款，首首付、利利率等金金融政策策的变化化会直接接带来居居民购房房能力的的变化。220077年四季季度以来来，我国国对购房房首付和和利率政政策进行行了几次次调整，特特别是在在住房贷贷款利率率方面先先后实行行过1.1倍利利率和00.7倍倍利率政政策，利利率的大大幅变化化直接影影响到居居民购房房能力的的变化，并并进而影影响到市市场需求求的大幅

21、幅变化。为为保障房房地产市市场的平平稳运行行，建议议不宜频频繁调整整首付政政策，可可根据物物价和宏宏观经济济运行情情况及时时调整基基准利率率，但不不宜对住住房金融融利率政政策实行行频繁大大幅调整整，而应应长期实实行中性性的住房房金融利利率政策策。3.进一一步完善善市场供供应侧管管理。房房地产市市场的稳稳定供应应对市场场健康运运行至关关重要，要要加强对对房地产产企业开开发、销销售环节节的监管管，打击击各类“囤地”、延迟迟开发和和“囤积”等行为为。一是是加大对对现行土土地政策策的执法法力度，特特别是要要严格执执行土地地闲置满满两年、依依法无偿偿收回等等政策，从从制度和和政策层层面解决决目前存存在的

22、“囤地”和延迟迟开发等等问题，加加快房地地产开发发进度，增增加市场场供给；二是对对开发商商竣工一一年以上上的未售售房屋比比照商业业用房征征收房产产税，以以打击房房地产开开发企业业的“囤积”行为。4. 尽快明确确房产税税政策。目目前社会会上对征征收房产产税的争争议较多多，应尽尽快明确确房产税税（物业业税）政政策。建建议只对对个人（不不以家庭庭为单位位）拥有有的二套套及以上上住房征征收房产产税，这这样既可可以抑制制一人拥拥有多套套房屋的的需求，增增加存量量房的供供给，也也便于操操作，同同时以个个人为单单位意味味着部分分家庭仍仍然可以以拥有两两套免房房产税的的住房，这这有利于于为市场场上提供供一定量

23、量的租赁赁房源，对对房地产产市场总总体发展展而言是是非常必必要的。结语：保保障房与与商品房房的统筹筹规划，已已成为今今年内地地房地产产业结构构调整的的基调。而而房地产产业“十二五五”规划中中，庞大大的保障障房供应应规模将将对商品品房住宅宅形成挤挤压作用用。预计计短期内内一手房房房价会会出现下下滑的现现象，而而在个别别城市的的二手房房的成交交量和价价格会上上升。参考文献献：朱孝明，刘刘桂南. 市市场调查查与分析析 北北京：中中国商业业出版社社 220066叶明海. 市场场调查与与预测 上上海：同同济大学学出版社社 20007赵振宇. 我国国城镇住住房市场场需求分分析及对对策研究究 CNKKI硕士士毕业论论文 20003罗维. 二二三线城城市商业业地产趋趋热 城城镇化是是主因 理财财周刊 220100魏伶. 社社科院预预计20015年年中国城城镇化水水平达552% 一财网网 20010中国网讯讯 20011年年经济济蓝皮书书发布布暨中国国经济形形势分析析与预测测研讨会会 20010中国改革革论坛. 房地地产调整整趋势及及政策建建议 22010011.18.202222:5622:56:1022.11.1810时56分10时56分10秒11月. 18, 2218 十一月 202210:56:10 下午22:56:102022年11月18日星期五22:56:10