物业管理工程能源班工作手册.doc

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1、物业管理工程能源班工作手册工程班长岗位职责描述1. 岗位名称：班长2. 直属上级：项目处（项目客服中心）第一责任人及工程能源部负责人3直属职员：工程班员工4 基本职责41负责公司基础设施质量的归口管理；42建立基础设施设备台账和维护保养记录；43管理基础设施台账，提供并维护为达到服务符合要求所需的过程设备及支持性服务； 44根据设备设施的运行状况，制定设备设施的大、中、小修及更新更换计划；45检查各小区设施设备运行情况，及时采取措施对设施设备进行维修，并将检查及维修结果报告工程能源部；46负责审核项目工程用物资物品的申购计划，上报工程经理审核总经理审批，由行政部门负责采购。47负责执行公司的管

2、理制度，检查部门工作进展情况，并采取必要的对策；48负责根据新进员工不同岗位进行业务技术培训、指导，讲解相应工作岗位要求；在工程能源部领导下负责组织安排工程班对机电设备、房屋建筑、公共设施进行日常运行操作、维修、保养等具体工作；49监督维修服务质量，对维修服务中发生的技术问题和不合格服务及时纠正，并采取纠正措施； 410每月定期组织工程班员工抄写水电表数，并作出总表与分表核对记录，交客户服务中心；411负责工程班所属员工的月考勤工作，并将月考勤表交项目处；412完成上级交办的其他任务。工程维修人员岗位描述1.岗位名称：工程维修人员2.部 门：工程能源班3.直属上级：工程能源班长4基本职责41负

3、责物业管理区域范围内的各系统设备设施的日常维护维养、定期维护维养工作。42负责按照要求对小区（大厦）内所有设备设施的日检、周检、月检工作，做好相应巡检质量记录。43负责完成所管辖范围内的设施设备清洁卫生工作。44负责每月定期抄写各业户水、电表数，并同时检查水、电表工作是否正常。45负责处理业户报修服务工作。46完成上级交办的其他任务。小区维修工作业规程1 例行巡检1.1每日巡检1.1.1每日上班后，如暂时没有小区主管及协管员的工作安排，维修工可进行巡检工作，巡检中若遇见业主（住户）投诉或业主（住户）反映的设施、设备情况，应一并记入值班记录表中并在巡检中随时听从小区主管的另行安排。1.1.2小区

4、维修电工对配电设备分别于上、下午各巡视一次，保证配电系统，公共照明系统的正常运行，并填写低压配电运行日志。1.1.3给排水及土建维修工每日两次例行巡查小区公共设施、管道、单元表，有无毁损及跑、冒、滴、漏现象。公共区域有无违章占地乱搭乱建等现象，并填写维修工检查记录表。1.2每周巡检1.2.1每周小区维修电工对配电设备、单元配电箱及公共照明系统巡查两次，防止发生意外事件，并填写维修工检查记录表。1.2.2发现异常情况，应采取处理措施，特别是在发生煤气管道漏气，供水管道漏水，爆管时，应立即采取紧急处理措施，并报知小区主管，分清责任范围，再对异常情况做进一步处理。2 配电设备的养护2.1小区维修电工

5、负责配电房的安全和卫生工作。2.2小区维修电工负责制订公共设备年度养护计划草案，填写设备检查保养计划表。2.3检修低压配电柜前，小区维修电工应事先填写配电柜检修工作票，经小区主管认可后，方可进行操作。2.4按照设备检查保养计划表及低压配电检查项目及标准定期（月/年）对设备、设施进行清洁和维修保养，填写设备维修记录表维修工作检查记录表。2.5水、电、气表的抄表2.6每月由小区维修电工负责水、电、气表的抄表到户工作。2.7每季度，小区维修电工须进户一次，核对水表的实际读数。2.8根据协管员的异常数据信息，检查有无私拉乱接电线及偷电现象。排除线路或其它非正常情况引起的耗损，监控小区水电气的消耗情况。

6、2.9异常情况，报小区主管进行处理，配合协管员完成收费工作。3 检查住户装修施工情况3.1根据业主（住户）已获准装修申报表的装修申报内容，维修人员应协助管理员进行装修监督管理，在小区入住装修期间，每日不得少于两次的现场巡查。3.2小区维修电工应检查装修住户在施工过程中，有无私自接用公用线路的行为。3.3给排水、土建维修工应检查装修住户在施工过程中，有无违章开墙破洞、破坏房屋结构等行为。3.4维修人员对装修住户的监督检查，应记入装修巡检表，发现违章操作的装修住户，应报告小区主管进行处理。4 保修范围内的维修4.1业主（住户）来人来电要求提供保修范围内的维修服务时，应了解清楚维修内容及时间要求。4

7、.2管理员根据工作需要，对维修工的工作进行调整，并与业主（住户）约定上门时间。协管员开出维修派工单，交给维修人员。4.3维修人员准备好工具及维修材料，在约定时间到达现场。（一般情况下，应提前35分钟赶到现场）。4.4维修人员身着工装，佩戴工作牌，持维修单轻声敲门。4.5待住户开门后应先问“您好”，并使用礼貌用语“请问”、“谢谢”询问维修事项。4.6耐心解释业主（住户）提出的问题，避免与业主（住户）发生争执。4.7维修工作结束后，要将工作场地清扫干净，请业主（住户）确认维修结果，并在维修派工单上签字，礼貌的说“再见”，方可离去。4.8将维修派工单交回协管员，间隔2天后向业主（住户）进行维修情况的

8、回访。5 特约维修5.1解业主（住户）维修的内容，要求维修的时间等。根据特约维修项目及价目表，告知业主（住户）可能发生的维修费用金额，并预交部分费用。5.2管理员根据工作需要，对维修工的工作进行调整，并与业主（住户）约定上门时间。管理员开出维修派工单，连同预付费收据一并交给维修人员。5.3按约定时间到达现场，确定维修的具体事项，判断是否需购材料并查实其规格、数量以及提供方式，将情况明确的通报业主（住户）。5.4若业主（住户）要求自购材料，则待业主（住户）购回维修材料，维修人员接业主（住户）通知，上门确认其材料符合要求后再进行维修。5.4.1若由维修人员代购材料，则所购材料须经业主（住户）确认后

9、，维修人员方可开始维修。5.4.2参照5.1、52、5.3执行，并将维修费余款收交项目处（项目客服中心），并迅速将维修费缴款凭据送达业主（住户）。6 维修材料申购6.1按小区物资采购规定执行。6.2维修人员每月初5日前按时填报维修统计分析表，提出申购维修材料、工具的计划。6.3维修人员领用维修工具（材料），须填写工具（材料）领用登记表。装修管理流程业主提出申请业主出示购房合同及证件业主申报装修项目，提供装修方资质证明及所需资料业主向项目处（项目客服中心）提供装修平面图、装修方案如消防，天然气变更 业主向项目处（项目客服中心）提供主管部门审批证明业主预缴装修保证金和建筑垃圾清运费、管理费，签订装

10、修施工协议书，并办理施工证。项目处（项目客服中心）审批项目处（项目客服中心）监督巡查施工队进驻现场施工 存在问题竣工后项目处（项目客服中心）验收施工队进行整改 合格否 否是项目处（项目客服中心）签字并退还保证金项目处（项目客服中心）将业主装修资料存档业主住户室内维修工作流程在派工单上登记维修工去向交回派工单维修完毕请业主在派工单上签认技术准备工具材料持单至现场维修相关人员接受业主维修申报，填写派工单工程班统计汇总重大维修项目主管工程师至现场查看，提出方案，监督维修 反馈按规定时间对业主进行回访项目处（项目客服中心）收费，并开据凭证合格否返工资料存档设备设施维修养护工作流程编制施工方案，报有关部门审批需要停水、停电向受影响业主出书面通知 重大项目日常巡视检查或其它途径发现问题，填写派工单重大项目报告负责人，并由主管工程师到现场勘查班组分工准备工具材料并实施方案 监督指导反馈维修完毕后，经检验合格，填写维修记录表技工到现场维修归档保存