柳州房地产市场分析研究报告6132.docx

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1、目 录第一章市市场分析析5一、宏观观环境因因素分析析51.1柳柳州经济济现状及及发展趋趋向分析析5二、柳州州房地产产市场分分析72.1柳柳州市房房地产现现状及趋趋向分析析72.2柳柳州房地地产市场场供求分分析92.3房房地产市市场价格格分析1102.4房房地产市市场空置置简析1122.5各各区房地地产市场场特点及及趋势112三、项目目提案的的原则及及思路116四、商用用物业发发展的要要点分析析174.1商商用物业业的类型型174.2商商用物业业的特征征18五、广州州商用物物业的发发展轨迹迹21六、柳州州市商业业环境分分析2336.1商商业布局局总体分分布2336.2主主要商业业物业竞竞争格局局

2、分析2246.3 20001年-20002年年柳州市市商用物物业销售售市场的的简析2256.4现现阶段商商用物业业销售市市场的总总结2886.5商商用物业业市场的的发展趋趋势分析析296.6商商用物业业市场存存在的现现实问题题30七、柳州州商业经经营及市市民消费费行为分分析3337.1柳柳州商业业经营及及主要商商业项目目销售额额分析3337.2居居民收入入水平和和消费结结构分析析357.3柳柳州市民民消费心心理分析析387.4主主要商业业地段经经营者分分析433八、针对对性的区区域商情情调查4468.1调调查目的的468.2五五星商圈圈主要街街区功能能分析446龙城路路街区功功能分析析46解放

3、路路街区功功能分析析47文惠路路街区功功能分析析498.3五五星商圈圈主要商商场经营营分析5508.4近近期同区区规划的的影响554九、客户户群体分分析5669.1目目标客户户群体5569.2目目标客户户群的需需求分析析57第二章项项目分析析58一、地理理位置558二、项目目规模559三、项目目现状559四、项目目的资源源整合6604.1与与城市规规划前景景的整合合604.2与与商业发发展最高高经营业业态的整整合6114.3与与商业经经营功能能的整合合624.4与与步行街街文化的的整合6624.5与与旅游资资源的整整合6334.6与与电子商商务资源源的整合合634.7与与事件营营销策略略的整合

4、合63五、项目目SWOOT分析析655.1总总表6555.2项项目优势势分析（S）665.3项项目劣势势分析（W）695.4项项目机会会分析（O）715.5项项目威胁胁分析（T）74第三章竞竞争对手手分析776一、概述述762.1区区位因素素（商圈圈因素）772.2产产品因素素（规模模因素）782.3经经营因素素（经营营定位）79三、主要要的竞争争对手分分析8003.1五五星商业业街8003.2蓝蓝色港湾湾823.3谷谷埠街国国际商城城833.4新新时代商商业港8843.5温温州商贸贸城8553.6润润和时代广广场877第四章项项目定位位88一、项目目市场定定位8881.1 市场定定位理念念8

5、81.2市市场定位位：888二、项目目形象定定位8992.1形形象主题题定位：892.2支支持点：892.3 项目名名称建议议89三、项目目功能定定位9003.1商商场1-4层的区位位划分9903.2商商场的商商品定位位及功能能定位9913.3商商品定位位923.4功功能定位位92四、商场场目标客客户定位位934.1租租赁使用用商场的的目标群群分析9934.2商商场的目目标消费费群分析析934.3商商场的目目标投资资经营者者分析995第五章整整体规划划建议997一、项目目总体规规划思路路971.1 MALLL的概概念9771.2建建立具有有中国特特色的MMALLL98二、建筑筑风格建建议999

6、2.1大大厦建筑筑设计建建议9992.2具具体建议议99三、环境境设计建建议10013.1花花的海洋洋10113.2动动态园林林休闲区区10223.3音音乐无限限10223.4艺艺术之都都1022四、设施施配套建建议10034.1商商用项目目的主要要配套11034.2规规划配套套设施的的原则建建议10034.3具具体配套套建议1104五、商铺铺间隔建建议10055.1大大、小商商铺间隔隔的对比比分析11055.2相相关建议议10665.3商商铺间隔隔具体建建议：11075.4商商户组合合建议1108六、物业业管理/商业管管理建议议10996.1物物业管理理提前介介入的工工作10096.2商商业

7、管理理提前介介入的工工作1110七、商场场其他规规划建议议11117.1人人流引导导11117.2交交通组织织11117.3物物流输送送11227.4辅辅助性服服务设施施1133八、住宅宅部分规规划建议议11448.1指指导原则则11448.2具具体建议议1188第六章总总体营销销推广方方案1119一、总体体推广战战略思路路1199二、营销销策略11212.1总总体营销销思路11212.2总总体策划划思路分分析1222三、主题题宣传推推广策略略12663.1成成立商业业管理公公司，同同时制定定招商政政策12263.2“利润分分成”计划12273.3“购铺易易”计划1228四、事件件营销策策略1

8、229五、销售售现场的的包装策策略13305.1销销售环境境的整体体包装设设计13305.2销销售中心心的设计计和布置置13115.3展展示未来来经营空空间1333六、项目目定价策策略13356.1定定价考虑虑因素11356.2商商场销售售价格建建议13366.3住住宅部分分价格建建议1336七、招商商策略11377.1策策略一：提前介介入制定定招商政政策13377.2策策略二：有意识识选择商商户13397.3策策略三：经营商商品类别别与商场场定为一一致1441八、营销销推广实实施建议议14228.1销销售条件件及销售售时机11428.2分分阶段销销售总体体战略11438.3销销售实施施计划1

9、1448.4销销售控制制计划11488.5销销售促进进计划的的主要操操作细则则15008.6宣宣传推广广策略11528.7媒媒体组合合宣传重重点15548.8销销售人员员培训1157结语1559第一章 市场场分析一、宏观观环境因因素分析析1.1柳柳州经济济现状及及发展趋趋向分析析改革开放放以来，柳柳州市先先后被国国家确定定为“科技兴兴市”、“优化资资本结构构”、“技术创创新”和“信息化化”试点城城市，多多次荣获获“全国卫卫生城”、 “全国环环境综合合整治优优秀城市市”以及“广西文文明城市市”等称号号。城市市综合实实力曾两两次列全全国4550个城城市中550强之之内。随随着柳州州现代化化建设的的

10、深入进进展，柳柳州经济济取得飞飞速发展展。数据来源源：柳州州经济信信息中心心如图1所所示，柳柳州20001年年国内生生产总值值比20000年年增长110.66%，220022年国内内生产总总值为2286.4亿元元，比去去年同期期增长113.99%。超超出20001年年国内生生产总值值81.09亿亿元，经经济增长长开始提提速。而从柳州州国内生生产三大大产业比比重走势势来看，柳柳州作为为中、西西南地区区的工业业重镇，第第二产业业尤其工工业成为为拉动经经济增长长的主要要动力。数据来源源：柳州州经济信信息中心心20022年，柳柳州市第第一产业业增加值值22亿亿元，比比去年同同期增长长7.11%；第二产

11、产业增加加值1112亿元元，比去去年同期期增长116.11%；第三三产业增增加值996亿元元，比去去年同期期增长112%。农业趋趋向减缓缓，第二二产业尤尤其工业业迅猛发发展，而而第三产产业（服服务业）也也加快了了发展步步伐，三三大产业业比重更更趋合理理。20022年柳州州投资情情况表固定资产产总投资资63.663亿元元55.77%基本建设设投资18.99亿元82.773%房地产开开发投资资15.999亿元元81.33%数据来源源：柳州州经济信信息中心心而从社会会固定资资产投资资来看，如如上表所所示：20022年柳州州固定资资产投资资高速增增长。随随着双冲冲桥、内内环道路路、截污污工程等等建设项

12、项目的陆陆续开工工，全市市掀起了了新一轮轮城市建建设的热热潮，全全力打造造“创业在在柳州、发发展在柳柳州、安安居在柳柳州”的城市市品牌，使使得柳州州固定资资产投资资保持双双位数增增长的强强劲势头头。综合以上上所述：各项经济济指标显显示，220022年柳州州市围绕绕“工业立立柳、强强市富民民”的发展展战略，以以中国加加入WTTO和西西部大开开发为契契机，加加快改革革与发展展的步伐伐，柳州州经济运运行呈现现良好的的发展态态势。而良好的的经济发发展态势势为柳州州房地产产业及商商业的发发展提供供了较佳佳的宏观观经济环环境。二、柳州州房地产产市场分分析2.1柳柳州市房房地产现现状及趋趋向分析析2.1.1

13、房地地产市场场总体发发展态势势柳州市的的房地产产业自119922年正式式起步以以来，发发展到今今天已经经形成群群雄逐鹿鹿的局面面，据不不完全统统计，220022年底在在柳州市市注册的的房地产产公司约约达2117家，全全年完成成施工的的商品房房面积总总数（不不含经济济实用房房和单位位集资房房）达2266.81万万平方米米。数据来源源：柳州州市信息息协会/柳州日日报20011年柳州州房地产产投资完完成8882266万元，比比上年同同期增长长82.36%；而20002年年房地产产投资完完成15599000万元元，比去去年同期期增长881.33%，近年柳柳州房地地产投资资保持较较快的增增长势头头。柳州

14、市面面上的房房地产经经济经过过整整110年的的发展，已已经初步步形成了了一个稳稳定的市市场格局局，并成成为城市市基础设设施建设设投资方方面越来来越旺的的投资热热点。正正是在这这种环境境和背景景之下，2002年柳州房地产业各项指标均奇迹般地创造了前所未有的历史新高，并且连续三年达到了产出比投入大的经营业绩。而20002年作作为柳州州“城市建建设与管管理”年，新新区开发发和旧城城改造在在全城到到处开花花，成片片开发也也大有起起色，城城市构架架的拉开开、行政政中心东东移，给给房地产产开发带带来了巨巨大的商商机，其其中仅河河东区开开发建设设的投入入就需116亿元元以上。柳州市房房地产业业的升温温，有其

15、其历史必必然性的的，归其其原因有有： 得益于国国家宏观观经济调调整，市市民的消消费信心心得以增增强和巩巩固； 机关企事事业单位位取消了了实物分分房政策策，催生生了商品品房新的的市场需需求； 在“城市市建设与与管理年年”中对拆拆迁安置置需求大大增，是是房地产产走旺的的主因。 金融机构构对购房房者发放放贷款，市市民观念念的转变变、收入入的提高高，楼盘盘配套的的日益完完善，也也大大推推动了房房地产业业的发展展。2.2柳柳州房地地产市场场供求分分析20022年柳州州房地产产供求情情况一览览表类 别统计指标标数 额供应商品房新开工商商品房面面积136万万m2总施工面面积300多多万m2竣工面积积70多万

16、万m2需求商品房销售面积积85万mm2销售额约12亿亿元数据来源源：柳州州日报如表2所所示，220022年柳州州商品房房的销售售面积超超过了竣竣工面积积，柳州州房地产产市场呈呈现供求求两旺的的市场局局面。20022年初，全全市有房房地产企企业1880多家家，目前前已有2217家家；全年年商品房房在建开开工点达达66个个，房地地产开发发投资115.999亿元元，在建建施工面面积3000多万万平方米米，创下下了柳州州历史的的最高水水平。而据不完完全统计计，20002年年有600个以上上的楼盘盘同期销销售。而而且在政政府注重重成片开开发的引引导下，新新楼盘规规模呈现现越来越越大的趋趋向。2.3房房地

17、产市市场价格格分析20011年柳州州商品房房销售均均价16608元元/平方方米，而而至20002年年柳州市市商品房房销售均均价为116500元/平平方米，在比2001年平均价格上涨了10.2%的情况下，仍然出现了一个销售高潮。供需两旺的发展态势将会进一步拔高商品房的销售价格，使柳州房地产呈现“价升量涨”的市场发展态势，据有关专家预测，柳州房地产热将持续3-5年左右。柳州房价价一路走走高，归归其直接接原因主主要有： 随着竞争争加剧，房房子本身身越建越越好，质质素越来来越高； 土地拍卖卖政策导导致地价价攀升； 新的拆迁迁政策自自20001年11月1日起执行行后发展展商成本本加 大，同同时新盘盘房价

18、比比照拆迁迁房价； 消费市场场支持。2.4房房地产市市场空置置简析至20002年底底止，柳柳州市空空置商品品房面积积为133.244万平方方米，比比上年减减少322.7%。据悉，220022年柳州州拆迁面面积约550万平平方米，按按惯例拆拆迁面积积和重建建面积的的比例为为1：55，目前前有超过过1万户户房地产产消费人人口。随着房地地产投资资势头的的旺盛，旧旧城改造造如火如如荼，拆拆迁周转转房、安安置房的的商机应应运而生生，同时时带动了了销售势势头的旺旺盛，使使柳州房房地产商商品房空空置面积积趋于下下降。2.5各各区房地地产市场场特点及及趋势城中区区城中区作作为柳州州传统商商业中心心，现建建筑密

19、度度较大，后后续供应应土地相相对较少少，城中中区房地地产的开开发以旧旧城改造造而带来来的商品品房开发发为主。由于得天天独厚的的地理位位置，使使得城中中区房价价一直位位于柳州州的高价价位，巨巨大的商商业价值值使城中中区商用用物业存存在较大大量的开开发，除除了部分分物业的的裙楼商商铺外，还还包括五五星商业业街、人人民广场场改建的的规划及及曙光路路步行街街的旧城城改造项项目等。随着政府府对八一一路、连连塘路的的改造及及20002年末末“红光桥桥”的规划划施建，预预计连塘塘路、西西门市场场一带将将会具有有一定的的升值潜潜力，并并有较大大量的后后续供应应。目前城中中区主要要在售项项目有华华天世纪纪、蓝色

20、色港湾、鸿鸿府、时时代商厦厦、淘园园世纪等等项目，以以商业结结合住宅宅开发为为主。多年来商商用物业业的开发发使城中中区的商商业占据据柳州主主导商业业地位，方方圆不足足5000米内集中中了柳州州市几大大主要商商场，而而随着城城市的外外围拓展展及旧城城改造，城城中区规规划成为为柳州的的中心商商业区，随随着旧城城改造的的推进，其其商业规规模不断断呈现扩扩大的迹迹象。柳南区区柳南区主主要划分分为柳南南的河西西片及南南区。南区由于于汽车总总站、汽汽车南站站、火车车站均设设于此，加加上飞鹅鹅路贯通通屏山大大道的便便捷交通通，从而而带旺了了该区域域的批发发市场，成成行成市市而极为为火曝。随着南二二环的建建设

21、，交交通条件件的改善善，预计计南二环环沿线物物业（如如旧机场场开发区区一带等等）将会会得到进进一步的的开发。柳南河西西片主要要包括潭潭中西路路及西环环路一带带，该区区域原先先被柳州州人称为为柳州的的“西伯利利亚”。但随随着19994年年壶西大大桥的建建成以及及潭中西西路、西西环路的的开通后后，该区区域得以以相当大大的变化化。该区域目目前主要要在售项项目包括括金河湾湾、金绿绿洲如意江江南、中中山城市市花园、福福馨苑等等项目，总总体销售售价位约约在16650元元/平方方米左右右，其中中金河湾湾全面抄抄袭广州州的星河河湾，并并取得不不俗的销销售业绩绩。同时由于于较为便便捷的交交通，使使潭中西西路、西

22、西环路沿沿线出现现部分专专业市场场，如潭潭中西路路的中华华奇石及及家具市市场、西西环路的的汽车及及部分装装饰市场场等，而而去年柳柳州市政政府批准准将西环环路和潭潭中西路路商业冠冠名为“广西汽汽车大道道”。由于河西西片开发发相对较较晚，存存在较大大量待开开发土地地，预计计该区域域将会出出现成片片开发的的较大规规模项目目。鱼峰区区鱼峰区位位于柳州州市东南南部，东东濒柳江江，南邻邻羊角山山乡，西西接柳南南区，北北抵柳东东乡，西西北隔江江与城中中区相望望。面积积约411平方公公里。是是柳州市市重要的的工商业业、旅游游、文化化教育城城区。依鱼峰区区19999-220100年经济济社会发发展战略略，鱼峰峰

23、区开始始大力发发展第三三产业，重重点发展展旅游服服务业、房房地产业业、商贸贸业、高高新科技技产业等等支柱产产业。鱼峰区主主要可分分为鱼峰峰区河南南片区及及东区。河南片区区早期由由于文惠惠桥及柳柳江大桥桥的贯通通，受到到城中区区商业的的辐射而而成为柳柳州的次次商业中中心区。该该片区目目前包括括东风商商城、鱼鱼峰大厦厦、华联联超市等等较有影影响力的的大型商商场，但但由于该该区域缺缺少其它它商业配配套设施施，难以以与城中中区商业业相竞争争。东区随着着柳州市市行政中中心的东东迁决策策而开始始升温，目目前东区区聚集近近10万万人口、上上百家单单位、十十多个住住宅小区区。房地地产开发发较为密密集，主主要包

24、括括经典时时代、金金桂苑、钻钻石苑等等项目。但但“东区构构想”的开发发目前仅仅处于筹筹建阶段段，其建建设本身身还有待待完善，生生活配套套设施还还存在太太多的空空白点。随着居住住人口的的集中及及政府对对该片区区的远期期规划，预预计河东东片的商商业价值值将会进进一步得得到挖掘掘，商业业开发将将会得以以升温。柳北区区柳北区是是柳州的的工业区区，柳钢钢即位于于该区域域，而原原先跃进进路一带带曾是柳柳州轻工工企业相相对集中中的地方方，但效效益较差差。柳北区政政府在招招商政策策方面尽尽可能向向投资者者倾斜，保保障投资资者的权权益，并并引导培培育柳北北市场的的发展，另另外政府府还积极极为企业业与投资资商牵线

25、线搭桥，并并派专人人为商家家做好协协调、通通联的服服务工作作。在此引导导下，同同时随着着潭中大大道的开开通，跃跃进路一一带逐渐渐成为餐餐饮一条条街，许许多商户户将原先先闲置的的厂房改改造成饭饭店等，使使这里逐逐浙成为为云集数数十家全全区、甚甚至全国国各地的的特色菜菜馆。而同时随随着白沙沙路沿线线的远期期规划，沿沿线将规规划为居居住区、商商业区及及商务区区，而同同时随着着北二环环的通车车以及双双冲桥的的修建，使使柳北区区与其它它区域连连成一片片，使该该区域具具备一定定的发展展前景。目前，柳柳北在售售项目主主要集中中在北雀雀路、胜胜利路、跃跃进路，包包括康城城、桂景景湾、香香森丽园园、金沙沙苑、欧

26、欧雅城市市广场等等项目。由于该区域待开发地块较多，加上部分厂房的搬迁，使该区域的后续供应土地量较大，而在政府成片开发思想的指导下，预计该区域将成为柳州商品房的主要供应区域之一，并会出会较大规模的项目。三、项目目提案的的原则及及思路1. 充分考虑虑多行为为与商业业的有机机整合，即即保证开开发商的的开发利利益，又又要确保保按商业业区模式式进行商商场动作作。2. 充分考虑虑本案所所处商圈圈的特色色与经营营文化嫁嫁接，创创立本案案的核心心商圈的的竞争力力。3. “售得出出、租得得满、做做的旺”为大前前提，对对本案的的投资者者，租赁赁经营商商户，服服务的消消费人群群进行合合理而准准确的市市场定位位。4.

27、 以“做得得旺”为终极极目标，进进行招商商定位，功功能划分分和商户户组合。5. 以本案的的目标消消费群作作为市场场宣传推推广的主主要攻击击对象，强强势树立立本案品品牌形象象。6. 优先引进进核心主主力店。设计具备自身特色的营销策略，推出适合市场的投资品种。7. 从长远的的发展战战略目标标，结合合城市规规划，制制定项目目的市场场定位。8. 结合城市市规划的的有利因因素，充充分发挥挥项目地地理优势势，结合合步行街街的优势势，打造造项目品品牌。9. 站于商业业物业长长远发展展的趋势势，从整整体规划划和开发发利润的的角度思思考，为为开发商商争创利利润最大大化。四、商用用物业发发展的要要点分析析4.1商

28、商用物业业的类型型人们习惯惯上将商商用物业业叫商铺铺或商业业房，商商用物业业的功能能多样化化，既有有满足市市民购物物、饮食食、娱乐乐、休闲闲等需求求的社会会功能，又又能满足足商家经经营、商商务活动动、市民民投资等等需要的的经济功功能。由于商用用物业的的多样化化特点，使使物业的的分类也也有多样样化的特特点，有有助于我我们根据据不同的的物业种种类，制制定有针针对性的的营销策策略，不不同类型型的商铺铺可以采采用不同同的销售售方式，即即使同样样的商铺铺也可以以有完全全不同的的销售策策略。商商用物业业通常有有以下八八种分类类方法：按市场形形式分类类大型商厦厦天河城广广场、广广百新翼翼柳州工贸贸专业市场场

29、天河电脑脑城、白白马服装装大厦飞鹅市场场小区商铺铺星河湾商商铺怡鑫园商商铺按物业用用途分类类购物中心心中华广场场、中旅旅商业城城柳州工贸贸小区配套套商铺盈翠华庭庭商铺声福居商商铺专业市场场美居中心心柳北钢材材市场批发及商商贸中心心南方名酒酒交易中中心飞鹅商城城餐馆及美美食广场场广州蔡澜澜美食城城、百福福广场桂林人按建筑特特征分类类商业大厦厦中泰国际际广场、时时代广场场五星商厦厦住宅区商商铺及小区配配套商业业铺位怡江园商商铺临街商铺铺即市区道道路临街街商铺龙城路商商铺步行街露露天商铺铺北京路步步行街铺铺位地下商城城康王商业业城工贸地下下商场按物业区区位分类类商业区物物业广百新翼翼、名汇汇商业大大

30、厦东都百货货住宅区物物业即小区配配套商业业铺位康城商铺铺近郊物业业顺德国际际商业城城五月阳光光按经营方方式分类类统一经营营物业以产权酒酒店和商商务公寓寓采用较较多华天世纪纪分散经营营物业大部分商商铺（除除发展商商返租外外）兴隆大厦厦按经营类类别分类类综合经营营项目如大型商商厦、小小区商铺铺柳州工贸贸单一经营营项目如专业市市场、餐餐馆及美美食广场场桂林人按销售方方式分类类销售物业业有产权的的商铺多多以销售售为主蓝色港湾湾租售物业业广州国际际玩具精精品中心心飞鹅市场场出租物业业天河城广广场五星商厦厦按物业产产权分类类产权物业业大部分的的新建物物业非产权物物业临建或改改建商铺铺4.2商商用物业业的特

31、征征从上面的的分类方方法可以以看到，任任何一种种分类方方法都不不能全面面反映商商用物业业的特性性，站在在物业营营销的角角度上，按按物业的的市场形形式分类类是商用用物业营营销领域域最常用用的分类类方法。4.2.1大型型商厦物物业的主主要特征征规模化化大型商厦厦经营面面积过万万，是是规模化化、集约约化的物物业项目目。多功能能性大型商厦厦是集购购物、餐餐饮、娱娱乐、休休闲、旅旅游、服服务、商商贸、办办公于一一体的商商业物业业，能满满足人们们多种消消费需求求。购物中中心形式式大型商厦厦规模较较大，地地理位置置占优，容容易形成成新的购购物中心心和消费费中心。我我国商业业的发展展趋势，最最明显的的是大型型

32、商厦组组建购物物中心，呈呈现出购购物中心心逐渐取取代百货货公司商商业龙头头地位的的趋势，百百货公司司有可能能转化为为大型购购物中心心的一部部分，购购物中心心将发展展成为大大型商厦厦标志性性的旗帜帜。4.2.2专业业市场物物业的主主要特征征专业经经营专业经营营就是主主要经营营某一类类型商品品或服务务，以及及其相关关的配套套产品，这这是专业业市场最最显著的的特征。商贸结结合专业市场场以批发发业务为为主，主主要面向向大宗采采购，同同时兼营营零售业业务，以以满足市市民购物物要求，很很多市民民在购物物量较大大时，都都喜欢到到专业市市场选购购，价格格更便宜宜。专业商商业街专业市场场形成商商业街有有两种形形

33、式：A.城乡乡结合部部或近郊郊专业市市场专业市场场规模要要较大才才能营造造成行成成市的商商业氛围围，故专专业市场场多选址址在城乡乡结合部部或近郊郊，由于于规模宏宏大、商商家众多多、品种种齐全，吸吸引大量量顾客光光临，如如位于广广州大道道南的天天雄布匹匹市场、洛洛溪五金金市场等等。B.城区区专业市市场城区的专专业市场场由于受受空间制制约，不不可能开开发规模模宏大的的专业市市场，则则由众多多商家或或自发组组织、或或由政府府规划，横横向联合合、集中中经营而而形成专专业商业业街式的的专业市市场，如如广州一一德路海海味、干干果、食食品专业业街。4.2.3小区区商铺物物业的主主要特征征商住混混合小区商铺铺

34、是住宅宅物业的的配套产产品，商商住混合合是小区区商铺最最明显的的特点，由由于我国国汽车普普及率费费非常低低，居民民活动半半径范围围较小，在在住区购购物消费费成了中中国人的的生活习习惯和消消费传统统，商住住混合是是我国国国情、民民情的具具体表现现。商铺规规模受小小区商铺铺开发状状况制约约小区商铺铺的规模模与小区区规模和和入住人人口成正正比，小小区规模模和发展展商实力力制约着着小区商商铺的规规模，如如小区发发展商实实力雄厚厚，小区区规模较较大，入入住业主主人数较较多，则则小区商商铺规模模可适当当扩大；反之，小小区属中中小型，入入住人口口较少，则则要控制制小区商商铺开发发规模。小型店店铺小区商铺铺多

35、以经经营日常常用品和和日常服服务零售售业，以以服务小小区住户户为主，小小型店铺铺已足以以应付住住户日常常生活所所需，店店铺无需需过大。总 结结：通过分析析大型商商厦、专专业市场场和小区区商铺三三者的市市场特征征，我们们可以全全面地对对各种商商用物业业提出差差异化的的营销推推广策略略，并对对不同的的目标客客户群体体进行大大致的划划分，对对于本项项目的成成功推广广有着重重要的指指导意义义。可以以看出，本本项目具具有商业业区大型型商厦的的特征。五、广州州商用物物业的发发展轨迹迹广州是中中国开放放改革的的前沿阵阵地，房房地产市市场起步步较早，但但商用物物业市场场的发展展只是近近十年的的事，受受商用物物

36、业相对对较高利利润回报报动力的的驱使，众众多发展展商纷纷纷投入巨巨资，欲欲在商用用物业市市场分一一杯羹。随着广州楼市的成长，商用物业市场飞速发展，开发营销及管理水平均居全国领先之列。从20世世纪900年代至至今，广广州市商商用物业业丛起步步到成型型，大致致经历了了以下四四个发展展阶段：第一阶段段19900-199931.临建建商铺或或由其他他建筑物物改建商商铺2.商住住混合在在楼宇的的裙楼或或下面几几层建商商铺3.自用用经营为为主非产权物物业租赁赁为主1.谊园园文具精精品城2.南岸岸路装饰饰材料城城3.夜明明珠大厦厦第二阶段段19944-199961.纯商商业性质质的物业业以商厦厦的形式式诞生

37、2.引发发出投资资商铺的的营销概概念3.发展展商忽视视商铺日日后经营营管理产权物业业销售1.荔湾湾广场2.新中中国大厦厦3.亿安安广场第三阶段段19977年开始始1.地铁铁概念商商铺2.盛行行返租回回报策略略3.以主主力商家家进驻带带动商铺铺销售产权物业业销售为主主既售又租租1.中旅旅商业城城2.中华华广场3.康王王商业城城第四阶段段20000年开始始1.商业业龙头以以点带面面形成商商业网络络2.商铺铺带租约约发售3.发展展商注重重商铺的的经营管管理产权物业业销售为主主既售又租租1.顺德德国际商商业城2.名汇汇商业大大厦3.广百百新翼4.万国国广场根据上表表对照分分析，柳柳州市商商用物业业的销

38、售售处在第第二、三三阶段，即即“引发出出投资商商铺的营营销概念念和个别别出现返返租回报报、以主主力商家家进驻带带动商铺铺销售”阶段；本项目目可以在在第三阶阶段的基基础上尝尝试第四四阶段的的销售策策略，以以取得竞竞争优势势。六、柳州州市商业业环境分分析6.1商商业布局局总体分分布城中区化妆品、精精品服饰饰、通讯讯、办公公用品、休休闲餐饮饮、宾馆馆、娱乐乐五星商厦厦、工贸贸百货、兴兴隆大厦厦、东都都百货、龙龙城路商商业街、移移动通讯讯广场（工工贸、聚聚宝、中中百等）；柳州饭饭店、柳柳州宾馆馆、丽晶晶酒店、供供水大厦厦等；好好时、新新艺堡、山山外青山山等娱乐乐场所柳州市高高档消费费集中区区，柳州州市

39、商业业（零售售）的制制高点鱼峰老区区日杂、五五金、药药材、干干杂、日日用品、百百货精品品、小食食品、酒酒类、文文化用品品等综合合商业区区驾鹤市场场、鱼峰峰商业城城、华联联超市、东东风商厦厦（工贸贸收购）、白白云交易易市场将与城中中区有机机结合成成柳州市市的中心心商业区区鱼峰东区区摩托车、家家具等大大件生活活用品卖卖场潭中东路路、东环环路集中中卖场发展中的的大型批批发区柳南老区区汽车配件件、服装装、交通通运输、五五金交化化、水果果、日用用百货等等生活消消费品专专业批发发市场飞鹅市场场、飞鹅鹅商城、南南天鞋城城、新风风仓建筑筑装饰材材料市场场、力风风建筑装装饰市场场柳州市成成熟的专专业批发发基地柳

40、南新区区（柳邕邕路段）机电、五五金交化化产品、汽汽车产品品及配件件、建筑筑材料、食食品及其其加工器器械、农农产品、饲饲料兽药药机电五交交化产品品市场、农农产品批批发市场场、饲料料兽药批批发市场场、南方方装潢材材料大市市场、金金龙市场场、柳南南区汽配配市场成熟的专专业批发发街柳北区钢材等工工业用品品、工业业产成品品交易集集散地钢材市场场、木材材市场工业产品品交易区区总结：从上表可可看出，柳柳州市目目前的商商业布局局呈现“中间高高，四周周专”的特点点。说明明柳州市市是一个个以城市市消费核核心区为为中心，同同时形成成多个专专业化的的商贸区区。6.2主主要商业业物业竞竞争格局局分析表9：主主要区域域商

41、业竞竞争格局局表商业地位位中心商业业区二级中心心商业区区自成一体体商业覆射射范围柳州以河南为为主全区或更更广范围围商品档次次中、高档档中、低档档低档商业环境境较佳较差差商业规模模较大较小成行成市市经营业种种零售业为为主零售业为为主批发为主主，兼顾顾零售目标客户户中、高品品味中、低品品味商户及低低品味客客户 城中区商商业物业业竞争格格局依托传统统商业地地位，城城中区成成为柳州州绝大部部分市民民购物消消费的首首选区域域，商业业档次及及品味较较高，而而且各个个商业物物业相互互补充，形形成吃、喝喝、玩、乐乐、购物物为一体体的综合合性商业业中心。 河南鱼峰峰路一带带竞争格格局河南鱼峰峰路一带带虽然具具有

42、一定定的商业业氛围，但但商业规规模偏小小，具有有影响力力的商场场不多，而而且分布布较为零零散。同同时，周周边商业业环境相相对较差差，从而而影响了了该区域域商业的的档次及及品味。 飞鹅服饰饰专业市市场竞争争格局由于多年年的专业业批发，使使飞鹅批批发市场场具有较较大的影影响力，但但周边商商业环境境较差，以以低档的的服饰批批零为主主，其客客户大多多为批发发商户及及部分品品味较低低的消费费者。但但虽然如如此，由由于飞鹅鹅批发市市场成行行成市，具具有较强强的商业业影响力力，总体体经营状状况较佳佳。6.3 20001年-20002年年柳州市市商用物物业销售售市场的的简析柳南区区荣兴大厦厦飞鹅二路路在一期商

43、商铺已形形成专业业建材市市场基础础上，推推出的商商住楼底底层商铺铺198000350000元元/平米米文笔商住住楼文笔路1楼商铺铺，2楼楼办公，337楼住住宅商铺2663200元/平平米，住住宅17700-24480元元/平米米，写字字楼38800元元/平米米华丰商厦厦飞鹅一路路1-3楼楼商铺，44-8楼楼住宅1楼商铺铺均价约约235500元元/平米米，住宅宅约21100元元/平米米金弘大厦厦飞鹅二路路1-2楼楼商铺，33楼办公公，4-10楼楼住宅1楼约2210000-2250000元/平米，住住宅约222000元/平平米时代广场场飞鹅一路路1楼商铺铺经营中中高档服服装批发发（10000平平米

44、），22楼为超超市，337楼为为公寓1楼1770000300000元元/平米米，住宅宅2100026000元/平米温州商贸贸城飞鹅路占地2009577平米点评：柳柳南片区区在售或或已售的的各大商商场几乎乎集中在在飞鹅路路上，与与现有的的飞鹅市市场、鱼鱼峰商厦厦等组成成一个集集批发、零零售为一一体的商商圈。金碧园曙光中路路沿街商住住宅，占占地10000平平米，总总建面积积65337平米米商铺约2250000元/平米，住住宅22200-30000元/平米鸿府曙光东路路1833号住宅楼高高26层层，总建建筑面积积3万平平米，总总户数1168户户住宅均价价约36600元元/平米米蓝色港湾湾柳新街666

45、号住宅楼高高分122、188、266层三种种，裙楼楼为商场场住宅均价价超过330000元/平平米建佳商住住楼映山街1楼600个铺面面（144-388平米），22楼16600平平米，住住宅3-8楼550套1楼商铺铺268800338800元元/平米米，住宅宅28880元/平米，振亿大厦厦五一路总建筑面面积70000商铺4330000元/平平米, 住宅宅3100032000元/平米新大地大大厦解放南路路总建筑面面积1555144起价2330000元/平平米,最高价价420000元元/平米米金运来大大厦解放南路路总建筑面面积1万平米米商铺3550000-4000000元/平平米,住宅33100036000元/平米嘉园商住住楼中山西路路占地1亩亩，总建建面积330000商铺2000000元/平平米,住宅