商业广场住宅营销推广建议书20555.docx

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1、天等天富富商业广广场住宅宅营销推推广方案案前言；由由于获取取的信息息具有不不对称性性，且具具有多维维性，各各方的看看法必有有不同。在在时间短短促，任任务重的的情况下下，做此此方案前前，深感感此项目目具有较较多突出出特点，但但各方面面尚未理理顺，在在本项目目规划尚尚无一具具体定性性以及定定位的条条件下，做做此营销销推广方方案，深深感会考考虑得不不够周全全及细密密。因此此，希望望此方案案能起到到与双方方相互交交流的基基础平台台作用，双双方通过过多次沟沟通与交交流，把把后续工工作开展展落实好好。第一部分分 天等等销售特特点分析析经现场实实地走访访调查及及与当地销销售人员员沟通了了解，天天等房地地产市

2、场场具有以以下特点点：天等县居居住状况况受县城城居民自自主建房房影响，规规划落后后、基础础设施落落后、治治安环境境差。近近年来随随着县城城整体发发展，居居民的住住房环境境得到了了一定改改善。从整体体消费市市场特征征来看，安安家置业业追求高高尚住宅宅环境，将是天等县市场需求发展的必然结果。从上述市市场状况况分析，天等县房地产市场呈现以下利好特征：县城居居民都是是购买宅宅基地进进行自主主建房，具具有较高高的比例例；而随随着天等等县人口口的发展展，宅基基地用地地的停止止批复，家家庭分居居等因素素将会促促进县城城购买需需求的增增加；大多数数企事业业单位已已房改完完毕，取取消福利利分房和和集资房房，将极

3、极大的促促进天等等县房地地产的发发展；县城中中心居住住氛围浓浓厚，生生活以及及交通便便利，仍仍然是县县城居民民购买的的首选；目前天天等县在在售项目目少，市市场竞争争不强，县县城购买买力较强强，市场场空间大大，有力力的促进进天等县的的房地产产开发和和销售；当地有有丰富矿矿产资源源及农副副产品，造造就部分分有钱的的私企老老板及经经商者；以及周周边乡镇镇里的农农民富裕裕后移居居到县城城居住需需要购房房；极大大的提高高现有的的天等县县的购房房需求动动力；县城中中心商业业较为密密集，其其租金水水平也处处于较高高位置；综上所述述，天等等县的房房地产具具有较好好的发展展空间和和潜力。第二部分分 项目目分析一

4、、 项目swwot分分析1.1. 项目目SWOOT列表表项目优势势(S)目区域优优势以及及地段优优势，紧邻天天等县核核心商业业步行街街；开发商商的开发发经验；项目土土地现状状以及各各项规划划还可进进行调整整，利于于应对市市场变化化；项目交交通便利利、出行行方便；项目占占地1440亩以以上，在在天等县县城核心心区有规规模优势势；项目地地处县城城中心区区， 配配套较好好；项目临临街面长长，商业业价值明明显；项目劣势势(W)项目旁的的规划道道路尚未未开通；项目周周边市政政配套、物物业类型型档次普普遍较低低；项目地地块被天天宝南路路分隔，商商业氛围围难以连连接成片片，形成成浓厚氛围围；项目原原居住氛氛

5、围不浓浓厚；本项目目涉及拆拆迁，开开发成本本相对较较高；市场机会会(O)项目所所处区域域作为城城区的旧旧居住中中心，潜潜在客户户数量多多；天等县县近年发发展较快快，且目目前县域域内在售售项目较较少；旧城改改造，步步行街拆拆迁信息息利好；房地产产有较大提提升空间间；天等县县政策及及开发商商人脉关关系利好好；市场威胁胁(T)区域土土地潜在在地块多多，未来来竞争对对手多；国家政政策调控控转向的的威胁；天等县县居民收收入增长长缓慢影影响了购购房者的的购房决决心和信信心；项目北北边为石石山区，限限制了城城市的发发展，也也限制了了地块的的发展；1.2 优势分分析1.2.1项目目区域优优势及地地段优势势优势

6、体现现：项目处于于天等县县的核心心商业区区域，该该区域聚聚集了较较多的商商业类型型，例如如购物、餐餐饮、娱娱乐等内内容，形形成了天天等县辐辐射整个个县城的的步行街街区。且且处于城城市的中中心区，各各项配套套较为完完善及齐齐全。项目周边边高中低低档商业业完备，具具有一定定的商业业氛围，并并随着周周边商业业体的加加入，该该区域商商业氛围围将越来来越浓厚厚，地段段价值明明显。优势应用用：利用县城城核心商商业街的的影响，树树立本项项目在城城市中心心的发展展形象，确确定繁华华、富足的特特性。对对该区域域已实施施或即将将实施的的相关规规划进行行炒作，形形成购房房及居住住向心力力，提高高项目形形象，提提升项

7、目目价格，注注重本项项目的商商业规划划，以体体现项目目地段价价值最大大化。1.2.2开发发商的开开发经验验优势体现现：本项目开开发商已已成功开开发项目目，拥有有一定的开开发经验验以及积积累了一一定程度度的开发发实力。，这有利于本项目的开发以及营销按项目定位以及整体营销推广后的预计流程及时间顺利进行，而雄厚的实力以及积累的营销经验则有助于本项目的整体营销计划能按预定计划实现，实现项目的顺利滚动开发及销售。优势应用用：利用开发发商的实实力及品品牌，做做好本项项目现场场的实景景营销，现现场展示示本开发发商的实实力以及及品牌优优势（在在现有情情况下，不不需要大大的投入入，但必必需有特特色）。预先合合理

8、确定定项目的的开发节节点，利利用丰富富的营销销手段及及工具，实实现项目目的各阶阶段销售售目标，降降低本项项目的开开发风险险。1.2.3项目目土地现现状以及及各项规规划还可可进行调调整，利利于应对对市场变变化优势体现现：目前本项项目的规规划用地地面积超超过1440亩，当当前总建建面可达达到一五五万，其其中商业业面积最最高可达达到3万万的面面积。可利用用先进、合合理的理理念，合合理规划划商业面面积及业业态，跟跟随市场场的发展展潮流，创创造科学学合理的的居住、商商业空间间及环境境，达到到一个较较好的平平衡，满满足项目目的各项项规划指指标；在在建筑的的外立面面上，以以特色建建筑风格格去体现现本项目目的

9、特色色；在项项目的户户型产品品、总平平规划等等方面聘聘请好的的规划公公司，整整合各项项资源，成成就高素素质项目。优势应用用：注重项目目的现场场展示及及本项目目的宣传传推广方方向，将将本项目目的整体体规划好好的形象象完好的的向消费费者传达达，树立立消费者者的信心心，让消消费者对对本项目目达到高高度认可可，确定定本项目目在本区区域内的的核心代代表形象象。1.2.4项目目交通便便利、出出行方便便优势体现现：项目位于于天等县县的三条主要要干道交交界处，且未来还有规划道路通过本项目。使得本项目东西南北互通便利；向东则更可通过城市客运站实现出行的便利。而在销售售中心门门口即有有公车的的始发点点，交通通便利

10、。优势应用用：利用网路路发达的的特点，对对本区域域未来的的发展环环境进行行炒作，进进而带动动人居环环境的发发展，再再配合其其他亮点点提升项项目总体体形象，降降低项目目目前在在西边的的石山一一侧的区区域因无无居住区区、生活活氛围不不浓厚的的看法，同同时也给给予客户户置业信信心。1.2.5项目目占地1140亩亩以上，在在天等县县城核心心区有规规模优势势优势体现现：项目占地地面积以以及总建建面积较较大，与与天等县县核心区区域以及及在天等等县的其其余项目目相比，本本项目具具有规模模优势。这这有利于于本项目目住宅与与商业以以及商务务形成互互补，提提升本项项目商业业以及商商务对周周边区域域的辐射射力，也也

11、带动本本项目住住宅的销销售。优势应用用：通过现场场展示本本项目形形象以及及相关数数据，在在推广上上注重宣宣传本项项目的规规划设计计指标数数据，加加深客户户对本项项目认同同。1.2.6项目目地处县县城中心心区， 配套较较好优势体现现：地块地处处天等县县的居住住密集中中心区域域，周边边生活及及居住氛氛围浓厚厚，经发发展，地地块周边边拥有较较为成熟熟而完善善的市政政和生活活配套-生生活购物物、日常常饮食等等基本配配套一应应俱全。优势应用用：强调本项项目所能能拥有的的各项配配套及各各项配套套距离本本项目的的距离，突突出项目目的居住住便利性性，体现现项目的的地段价价值；并并通过整整合展示示本项目目的各项

12、项价值，去去揭示本本项目将将创造出出该区域域内更高高品质的的生活，实实现本项项目的顺顺利销售售。1.2.7 项目目临街面面长，商商业、商商务价值值明显优势体现现：本项目地地块以步步行街街街道规划划，且临天天宝南路路临街面面长。临临街面长长利于本本项目实实现定位位并凸显显本项目目的商业业、商务务价值。优势应用用：做好本项项目的商商业及商商务价值值的规划划，使本本项目的的价值最最大化。1.3 劣势分分析1.3.1项目目旁的规规划道路路尚未开开通劣势体现现：项目处于于一片居居民宅基基地的后后边，主主要规划划道路尚尚未修建建及开通通，整体体形象未未能得到到很好的的体现，商商业价值值不能得得到提升升。应

13、对策略略：首先注重重项目的的产品规规划，在在规划设设计上先先降低此此不利因因素的影影响；在在销售环环节上注注重合理理定价、灵灵活促销销，对客客户灌输输规划设设计上的的优势，以以及对现场规划划设计图图进行讲讲解等方方式，去去规避弱弱点，强强调该区区域中心心及商业业卖点等等。1.3.2项目目周边市市政配套套、商业业环境、物物业类型型档次普普遍较低低劣势体现现：项目周边边拥有丰丰富的各各项配套套，但这这些配套套的档次次及素质质较低：项目旁旁边区域域存在一一些老旧旧的自建建房住宿宿区，里里边为农农村用地地，整体体高档次次、高品品质的居居住氛围围欠缺。项目旁的社会治安以及周围脏乱环境对本项目高档产品的树

14、立有影响。应对策略略：积极完善善及提升升项目的的形象，做做好本项项目的各各项规划划工作，完完成本项项目的相相关形象象展示以以及推广广工作，借借此提升升该区域域的形象象。同时时强调本本项目的的地段优优势，推推广上注注重宣传传本项目目的中心心概念。1.3.3项目目地块被被天宝南南路分隔隔，商业业氛围难难以连接接成片，且且原区域域为荒地地，无商商业氛围围，难以以形成浓浓厚氛围围劣势体现现：项目地块块被县城城内的交交通干道道相隔，而而本项目目原为荒荒地，在在西边为为石山区区域，区区域难以以向西发发展；难难以在本本项目形形成一天天然中心心，人气气难以凝凝聚，而而天宝南南路交通通干道的的存在，也使得本项目

15、的商业难以与原步行街商业形成一体，商业氛围较淡薄。应对策略略：在项目规规划上注注重增加加吸聚人人气的规规划例如增增加开放放式休闲闲广场或或主题公公园，在在前期即即注重各各商业定定位以及及业态组组合的定定位，以科学学的态度度去决定定本项目目的商业业定位，方方能最大大实现项项目的商商业价值值。1.3.4，项目原原居住氛氛围不浓浓厚劣势体现现：项目地块块内主要要为沿天天宝南路路有一片片自建房房住宅和和一新建建的房地地产项目目。整体居居住氛围围不浓厚厚。应对策略略：在销售上上对客户户进行说说服：需需以发展展的眼光光进行引引导，结结合拆迁迁进度对对客户进进行引导导宣传；在推广广上炒作作项目的规规划定位位

16、，引领领及提升升购房人人群对本本项目以以及中心心未来居居住价值值的认可可。1.3.5本项项目涉及及拆迁，开开发成本本相对较较高劣势体现现：目前地块块内及周周边有拆拆迁户，将将增加本本项目的的拆迁成成本；相相对周边边同区域域的竞争争项目，有有成本压压力。应对策略略：完善本项项目的规规划设计计，注重重商业以以及商务务内容的的规划（保证证项目的的商业价价值最大大化，非非商业面面积最大大化）；打造高高素质以以及高品品质项目目，通过过实现更更高的售售价减少少开发成成本的影影响；在在销售上上，注重重应用新新的营销销方式，例例如以实实景销售售，低价价营销等等节省成成本。1.4 机会分分析4.4.1项目目所处

17、区区域作为为城区的的旧居住住中心，潜潜在客户户数量多多存在机会会：项目位于于天等县县的核心心区域。该该区域作作为天等等的老居居住区，人人群密集集，但该该区域社社区在居居住品质质、小区区安全以以及社区区环境的的塑造上上与目前前市场上上的房地地产项目目产品有有较大差差距。该该区域居居民改善善居住条条件的动动力充足足。1.4.2天等等县近年年发展较较快，且且目前县县域内在在售项目目较少存在机会会：天等区域域的房地地产变化化发展较较快；并并且当前前区域内内与本项项目素质质相当的的在售项项目较少少，只有有恒丰国国际新城城能在本本区域内内对本项项目产生生威胁。项项目目前前存在较较好的市市场空当当期。1.4

18、.3旧城城改造，步步行街拆拆迁信息息利好存在机会会：随着天等等县政府府改造步步行街区区域的决决心增加加，以及及旧城改改造速度度的加快快，将给给本项目目的住宅宅及商业业均带来来利好信信息。给给本项目目增加意意向客户户的数量量。1.4.4房地产产有较大大提升空空间存在机会会：随着天等等县禁止止居民自自建房的的政策执执行，以以及政府府对待商商品房建建设的支支持力度度以及相相应的利利好政策策，天等等县的房房地产有有较大提提升空间间。1.4.5天等等县政策策及开发发商人脉脉关系利利好存在机会会：天等县对对于房地地产的相相关招商商引资政政策给予予了房地地产开发发较大的的操作空空间，而而本开发发商与政政府相

19、关关部门的的人脉关关系将有有助于本本项目的的顺利开开发建设设并在政政府部门门中树立立较好的的口碑。1.5 威胁分分析1.5.1区域域土地供供应充足足，潜在在地块多多，未来来竞争对对手多市场威胁胁：随着步行行街及旧旧城改造造，在项项目周边边有较多多的潜在在项目，并且各项目的特点明显，互有优势。由于该区域市场的地域相对条件差别不大，同时这些项目开发时间与本项目后续产品推出时间相差不大，将会分流项目客户资源，对项目直接购成威胁。威胁应对对：提炼本项项目的主主打卖点点，形成成及增加加项目的的优质卖卖点，以以差异化化营销树树立本项项目的形形象，走走高品质质楼盘路路线。加加快规划划、拆迁迁、施工工进度，尽

20、尽早开发发，降低低竞争压压力。1.5.2国家家政策调调控转向向的威胁胁市场威胁胁：国家近期期由于金金融危机机对中国国的影响响减少，并并从金融融危机中中首先恢恢复。近近期已针针对房地地产出台台相应调控控政策，从从中长期期来看，其调整和稳定房地产价格过快增长的政策目的不会在短时改变，房地产市场由于调控后续发展方向依然不稳定，当房价过快增加，以及国家经济实现恢复性增长后，国家政策对房地产调控的风险仍然存在。威胁应对对：应对未来来风雨莫莫测的市市场及政政策变化化，开发发商需本本着实事事求是的的态度，抓抓紧当前前有利时时机，并并在销售售过程确确定合理理的销售售目标，实实现短平平快的销销售，从从容面对对政

21、策风风险。1.5.3天等等县居民民收入增增长缓慢慢影响了了购房者者的购房房决心和和信心市场威胁胁：从天等县县的发展展来看，由由于该县县缺少相相应的工工业支撑撑，而周周边乡镇镇主要通通过农业业创收提提高收入入水平，因因此会在在收入水水平上增增长较缓缓慢。威胁应对对：利用有效效营销，甄别区域内的市场需求，确定本项目目标客户群的产品需求，通过有针对性的产品占领市场。1.5.3项目目北边为为石山区区，限制制了城市市的发展展，也限限制了地地块的发发展市场威胁胁：从天等县县的城市市发展来来看，由由于本地地块的西西侧为石石山区域域，不利利于城市市向该方方向发展展。而从从本项目目来看，不不处于城城市发展展的主

22、轴轴上，整整体居住住氛围不不易创造造，也制制约了本本地块不不能均衡衡发展，只只能狭长长型沿天天宝南路路开发，也也不利于于商业氛氛围的创创造。威胁应对对：做好本项项目的整整体规划划定位，尤尤其对商商业的可可行性进进行专项项分析及及定位后后做好相相应的商商业规划划，确定定商业的的最佳比比例以及及商业的的定位和和业态组组合，方方能使本本项目的的商业价价值最大大化，也也才能使使整个项项目的价价值最大大化。1.6. 项目目SWOOT小结结结合项目目优势、劣劣势、机机会及威威胁分析析，项目目具备以以下特点点：（1）地地段价值值、发展展机遇、开开发商品品牌实力力、产品品优势和和自身资资源利用用是本项项目可运

23、运用的最最大优势势；（2）本本项目外外部配套套、公共共资源档档次低或或不足，人人气少，缺缺乏公共共配套设设施，商商业氛围不不浓厚，这些劣势都较为明显；（3）项项目的商商业定位位模糊，在在规划上上定位不不明确，步步行街的的商业定定位规划划值得商商榷；（4）项项目将面面临市场场的严峻峻考验，在在国家采采取系列列措施稳稳定房价价并推动动经济发发展的背背景下，项项目的机机会和威威胁并存存。目前项目目可利用用的优势势资源特特色鲜明明，同时时劣势也也存在，对对于项目目推广是是机会与与挑战并并存，因因此项目目应扬长长避短，找到到突破口口，放大大可利用用资源，寻寻求客户户认同的的方面进进行炒作作，以求求共鸣，

24、回回避劣势势。二、 项目定位位及项目目形象定定位2.1项项目定位位原则和和定位目目标一个楼盘盘要成功功地被市市场所接接受，首首先必须须有准确确的市场场定位。对对自己进进行清醒醒的定位位，对各各种条件件和环境境、制约约因素等等清晰的的认识，才才能开发发出符合合市场需需求的楼楼盘。独特的项项目定位位是贯穿穿项目始始终的理理念，是是项目取取得成功功的必备备条件之之一。从从宏观上上，每一一项目的的定位又又脱离不不了区域域文化特特征的影影响，因因此，结结合市场场与项目目素质作作出准确确定位，对对项目的的综合建建议起着着关键的的作用。对于本案案的项目定定位，敝敝司建议议先重点点考量三三个因素素：项目目定位

25、原原则、项项目定位位目标和和项目产产品结构构。1.1项项目定位位原则塑造一一个品牌牌具备不易易被模仿仿的独特特气质的的品牌，具具备长期期发展的的品牌内内涵。制造一一个热点点具备短期期内迅速速引爆市市场的爆爆破力，迅迅速强占占眼球的的吸引力力。是否存存在空缺缺从市场竞竞争的角角度，考考虑品牌牌的定位位差异性性。是否存存在需求求从消费者者需求的的角度考考虑市场场空间的的价值。是否可可以占领领从产品本本身属性性出发考考虑定位位的可行行性。1.2项项目定位位目标如何何在市场场上成为为销售的的一枝独独秀？如何何以差异异性引领领市场？如何何扩大项目目内涵？如何何吸引针针对性目目标客户户？1.3项项目产品品

26、结构项目总体产品形态住宅产品构成商业产品构成小三房房街铺二层商铺三房四房项目的产产品形态态直接影影响项目目的定位位，如何何将项目目的商业业和住宅宅进行不不同的定定位，将将直接影影响项目目产品的的价值。2.2项项目市场场定位根据本项项目所在在的地理理位置及及所处区区域的环环境、整整体交通通、商业业的规划划情况，在在求新、求求细、求求美的开开发指导导思想下下，建议议本项目目市场定定位为：城中心主街生生活典范范社区2.1定定位理念念阐述（1）城城中心项目地地段的价价值体现现 天等县的的中心生生活地带带，扼守守主城区区的中心心门户，生生活便利利、配套套成熟。中心地段段的价值值主城城区中心心地段中心建筑

27、筑的标志志主城城区中心心建筑群群中心投资资的榜样样主城城区中心心投资旺旺地中心居住住的首选选主城城区中心心居住首首选（2）主主街生活活项目目地段价价值的深深化阐述述项目所在在，位于于城市中中心的主主要街道道天宝宝南路旁旁，且地处处三条城城市主干干道的交交汇处。项目所在在，不仅仅仅是城城市中心心那么简简单，还还是城市市中心的的主要街街道，不不但突出出项目地地处城市市中心区区，而且且是一个个集城市市繁华与与无限升升值前景景于一体体的物业业。业主主置业其其中，不不仅现在在生活在在中心区区，而且且未来几几十年里里，依然然是城市市的中心心区，极极具置业业价值。（3）典典范社区区典范，代代表项目目综合自自

28、身地段段、建筑筑、城市市广场、人人文内涵涵所形成成的整体体品质必必将成为为天等县县楼市的的一代经经典。而社区，则则预示着着项目所所吸引的的不是一一个单独独的个体体，而是是一群有有着共同同爱好，共共同追求求和共同同个性的的人群的的聚集地地，同时时也表现现了居住住的氛围围和邻里里关系2.2项项目的核核心价值值体现地段 产品 投资县城 县城中心 + 主街生活+1、城市市中心价价值5个中中心价值值中心的的价值地处处主城中中心区位位的价值值中心的的标志主城城中心标标志性建建筑群中心的的榜样主城城中心沿沿街物业业投资榜榜样中心的的首选主城城中心居住住首选中心的的典范县城城主街区区典范2、地段段价值项目地地

29、处天等等县新旧旧商圈结结合点，与与天等县县新核商商圈相邻邻而居；地处城城市中心心街道的的交汇点点，交通通便利，通通达性高高；周边配配套成熟熟完备、商商业氛围围浓郁，为为本项目目业主打打造全新新的人居居版图。3、产品品价值天地楼楼，占天天占地；多层一一梯两户户，更快快、更多多私有空空间；户型南南北通透透，方正正实用；社区配配套商业业，居住住便利近近在咫尺尺；4、投资资价值中心物物业，地地段绝佳佳，无论论是升值值潜力及及保值潜潜力始终终有保证证；主城中中心的典典范项目目，主街街生活的的缔造者者，各项项附加值值内容提提升本项项目的价价值；三、项目目目标客客户群分分析及定定位项目目标客户组合构成图根据

30、项目目的产品品形态进进行客户户的定位位，更具具备针对对性，项项目的产产品形态态共分为为：住宅宅、商业业两大大大部分构构成，需需要分别别进行阐阐述：商铺住宅3.1客客群来源源及特征征针对本项项目的实实际情况况，通过过对县城城的走访访了解，区域内内客户群群呈现出出以下特特征：1、区域域来源 私营业主主、个体体户是意向向购房者者最主要要集中的的行业。经济实力较强，对房产等大件物品消费能力较强。 企事业单单位中高高层主要是是城市中中的公务务员、国国有企业业中高层层领导等等高知人人群一族族。如政政府公务务员、医医院职工工等。 外来经商商、投资资者主要要是在周周边乡镇镇经商、小小工厂投投资者。2、客户户群

31、体基基本特征征 年龄288455岁左右右，收过过一定的的教育，素素质较高高； 收入稳定定，具有有一定的的物质经经济基础础 部分正当当成家立立业之时时 希望更舒舒适、品品质更高高的住宅宅 期望居住住在能体体现身份份及自身身价值的的中高端端住宅集集中区域域 主要需求求为四房两厅厅为主，其其次为三三房户型型 大多为三三口之家家或三代代同堂，讲讲究家居居氛围 周边乡镇镇成为主主置业群群体4.3.3目标标客群体体购房动动机 希望望居住环环境优越越，追求求生活格格调、有有品味的的住宅社社区。u 认可中心心城区的的发展现现状及未未来发展展前景，看看重区域域的远期期价值。u 注重县城城中心的的繁华及周边边的配

32、套套。 小部部分人仍仍有一定定投资心心理，看看好远期期升值潜潜力，期期望投资资回报。u 需要通过过购房来来象征和和展示自自身身份份地位的的。3.5项项目商业业部分客客户群体体推导待定第三部分分 整体体营销推推广思路路一、 总体推广广战略目目标天等县核核心地标标地产定制高高度、定定制繁华华盛世福福第、传传世美宅宅1.1、 核心地标标地产天等等中心区区的标志志项目核心，指指明项目目的属性性，是天天等核心心区域的的项目。而而核心，也也点明本本项目处处于天等等的最主主要、最最重要的的区域，才才能谓之之为核心心。而地标，历来都是中心的，历来都是属于最优秀、最耀眼夺目者，从不缺乏追随者，从不缺乏模仿者，但

33、项目属于天等中心的大规模建筑群体，从占地面积以及建筑规模来说，后来者难以超越。本项目的的种种属属性，使使本项目目拥有成成为天等等县核心心地标项项目的潜潜质。项目推广广目标就就是将本本项目打打造成为为天等县县城中心心的地标标性项目目。1.2、 定制高度度以天天等新起起点、高高标准定定制本项项目，无无论是本本项目建建筑规划划、商业业规划、内内部城市市商业广广场均达达到了天天等县房房地产的的新高度度可以看出出， 开开发商以以天等县县领先的的态度和和按市场场需求去去打造本本项目，通通过科学学严谨的的作风，实实事求是是的态度度，与众众多专家家、学者者一起去去论证本本项目在在天等县县所能实实现的高高度。而

34、而今，在在以新起起点、高高标准的的要求下下对一系系列工作作进行了了选拔、修修改、论论证，实实现了本本项目在在与天等等各项目目相比，均均表现出出的与众众不同、出出类拔萃萃的高度度。1.3、 定制繁华华衣食食住行的的繁华集集结，集集购物、餐餐饮、休休闲、娱娱乐、社社交于一一体的天天等新繁繁华体验验中心天等县域域中心新新繁华的的开篇。由由本项目目倾力打打造，集集高尚住住宅、时时尚批发发零售、城城市广场场、商业业步行街、精精品美食食于一体体。占据据罕有的的高尚住住宅、街街心广场场、繁华华商业街街区于一一体，可可借势居居住的惬惬意精致致、商业业繁华尊尊享、个个性消费费体验的的交融，将将天富商商业广场场打

35、造成成为天等等中心区区新繁华华体验消消费的目目的地和和商旅地地标。1.4、盛世福第、传世美宅对外宣传传应包含以以盛世福福第、传传世美宅宅的内容容为主的的基调。根根据本项项目当前前图纸的的报建数数据，本本项目占占地超过过1400亩，总总建超过过一五万万，在在天等县县足以成成为盛世世福第的的标准。而项目目规划所所包含的的一系列列元素（城城市广场场、商业业步行街街、高尚尚住宅），则有利于制造传世美宅的产品。而从周边乡镇客户的购买心理来说，项目倚山而建，地势平坦，视野开阔，采光充足，空气清新，有着绝佳的风水和典雅的居住环境。以盛世福第、传世美宅的基调进行推广，有利于与本项目的目标客户产生共鸣。市中心一

36、五万商住合一地标地产（盛世福第 传世美宅）区位卖点规模卖点商住卖点形象卖点2.1、 核心价值值体系构构成2.1.1核心心主题：市中心一一五万商住合合一地标标地产，盛盛世福第第、传世世美宅2.1.2支撑撑主力卖卖点：区位卖点点+规模模卖点+商住卖点点+形象象卖点l 区位卖点点：1 地处天等等县核心心区，三三大干道道交汇处处，通达达性优越越，物业业稀缺，保保值、升升值潜力力卓越；2 区位优越越，必然然带来交交通的快快捷便利利，以及及县城中中心生活活繁华体体验；3 县城中心心，必然然有更为为齐全完完善的外外部配套套，娱乐乐中心、运运动中心心、购物物中心近在在咫尺。l 规模卖点点：1 天等中心心首席大

37、大盘，大大项目有有大气魄魄，本项目目规划在在保证住住宅品质质的前提提下，还还配套有有城市广广场、商商业步行行街、购购物中心心等各种种功能；2 项目规划划了近33万的的商业面面积，112万以上的的住宅面面积，无无论是商商业还是是住宅，整整个规模模占据天天等县第第一；l 商住卖点点：而从周边边乡镇以以及县城城居民的的购买特特点来说说，城市市中心是是这些客客户最希希望购买买的区域域，他们们更喜欢欢城市中中心热闹闹、繁华华的景象象；因此，这这是本项项目必须须提到的的一个卖卖点（即即定制繁繁华的主主推广目目标的内内容之一一）。l 形象卖点点：1 以盛世福福第、传传世美宅宅提升本本项目的的形象卖卖点，定定

38、调为天天等县最最好的居居住住宅宅；2 对于乡镇镇客户来来说，购购买住宅宅的其中中一个重重要点就就是满足足形象。能通过过购买高高形象的的住宅来来提升自自身在周周边乡邻邻间的地地位、口口碑。3 从本项目目来说，各各项指标标均可为为天等县县最佳；也只有有定义一一个高标准准的形象象，才能能是本项项目的价价值实现现最大化化。4 其余卖点点整合效果图展展示卖点点要求设计计单位提提供项目目的社区区入口、广广场景观观、社区区大道、商商业街区区等效果果图，如如此众多多的项目目重点设设计景观观在推广广时完全全呈现，将将有助于于提升到到访客户户对本项项目的购购买信心心。与项目口口碑传播播资源的的整合项目在前前期形成

39、成了一定定的口碑碑。借助助项目口口碑传播播的资源源与“老客带带新客”营销手手法结合合，能有有利于促促进本项项目的销销售，提提升项目目的美誉誉度2.2、 项目附加加值2.2.1开发发商项目的开开发商具具有一定定的开发发经验，并并在当地地具有一一定的人人脉关系系，有利利于本项项目相关关工作的的开展。在在对外宣宣传推广广上，应应着重于于项目的的前期开开发项目目以及本本项目的的投资金金额上做做推广。2.2.2施工工方的品品牌本项目的的施工队队伍为建建造南宁宁市顶级级别墅的的施工方方，这非非常有利利于本项项目的形形象抬高高。在推推广上，可可宣传本本项目寻寻找的是是建造别别墅级建建筑的施施工方，就就是为了

40、了以别墅墅精神造造住宅，做出天等县1号作品的目的，给天等县的人民建造一个高标准的传世美宅。二、 项目营销销推广策策略2.1、营销策略主题策略一: 利用售楼楼部开放放为项目目增添品品牌内涵涵，高调调亮相策略二: 对政府提提出的城城市改造造方向的的充分强强调和利利用策略三: 让政府紧紧跟“天等天富富商业广广场城市发发展要求求”的开发发模式策略四: 与商业整整合主力店店、独立立商业步步行街的的渲染策略五: 异地营销销，展现现尊贵服服务的直直销活动动策略六: 导入繁华华生活理理念，倡倡导生活活便利的的生活模模式与投投资升值值的前景景策略七: 实行大密密度大货货量推货货策略策略八: 实行低开开高走的的价

41、格策策略2.2营营销策略略主题分分析策略一: 利用售楼楼部开放放为项目增添添品牌内内涵，高高调亮相相20100年是项项目面世世的第一一年，从从本项目目的各项项指标来来说，名名列天等等县1号号作品无无容置疑疑。如何何提升本本项目的的形象以以及影响响力，售售楼部无无疑是最最好的工工具。借借助售楼楼部开放放活动，并并结合本本项目的的产品发发布会和和领导剪剪彩活动动或者其其它突出出活动，可以将项目的形象引爆市场，达到推广项目品牌的效果。因此，在在售楼部部的包装装上，需需以大手手笔的活活动来吸吸引市场场注意，实实现项目目与品牌牌的共同同推广，更更实现项项目的高高调亮相相。策略二: 对政府提提出的城市改造

42、造方向的的充分强强调和利利用结合政府府即将对城城市中心心商业步步行街拆拆迁改造造的提出出，进行行如下炒炒作：l 炒作县城城中心商商业步行行街区建筑破破旧，拆拆迁在即即的信息息；l 炒作步行行街区发发展方向向变迁的的信息（将将以本项项目做为为新的步步行街区区进行发发展）；l 炒作本项项目的区区域优势势以及相相应的规规划优势势；l 炒作本项项目步行行街区的的优势；l 对项目中中心区位位发展前前景的炒炒作。策略三: 让政府紧紧跟“天等天富富商业广广场代表城市市发展要要求”的开发发模式让政府紧紧跟城市市运营的的发展开开发项目目天富富商业广广场，通过给项项目准确确的城市市发展运运营商的的定位去推推动天等

43、等县发展展，去提提升天等等县县城城形象：l 区域规模模最大、配配套最齐齐全的领领袖楼盘盘l 以本项目目的规划划引领天天等县的的中心发发展，通通过本项项目领先先规划使使得天等等县中心心区域价价值发展展得到重重新考虑虑，使政政府重视视本项目目的新置置业价值值观及发发展规划划理念，使使得政府府支持本本项目的的不断发发展；l 城市建设设发展的的需要，使使项目得得到成片片开放，不不断开发发；通过过本项目目的开发发的同时时，促进进到天等等县的发发展。l 因此，必必须重视视本项目目的各项项规划，尤尤其是商商业规划划（在其其后期规规划上例例如是否否增加商商业中心心、酒店店、交易易市场等等业态进进行仔细细评估）

44、；将本项项目上升升到影响响城市发发展的高高度，这这也有利利于本项项目的后后期发展展。策略四: 与商业整整合主力店店、独立立商业步步行街的的渲染 项目作作为商住住一体规规划，商商业街区区、百货货主力店店是其固固有元素素，通过过与商业业的整合合，先期期对项目目商业街街、主力力店进行行现场意意向包装装，并在在规划说说明中加加入现代代、时尚尚、繁华华元素，提提升项目目销售区区域商业业氛围，提提升项目目内在价价值，表表现城市市（县城城）中心心的时尚尚生活气气息。策略五: 异地营销销，展现现尊贵服服务的直直销活动动采用前期期异地策策略，在在特定时时间内截截流客户户资源。例如可可在春节节期间、开盘期间前举办

45、相应意向客户登记或者售楼部开放参观的活动。让客户充分感受到项目的尊贵与稀缺性；通过经过包装的看房车，让客户从出发到结束亲身体验项目的高尚品质。策略六: 导入繁华华生活理理念，倡倡导生活活便利的的生活模模式与投投资升值值的前景景项目位于于未来商商业的繁繁华区，因因此，在在与周边边乡镇居居民居住住情节有有相当契契合度的的情况下下，可倡倡导县城城繁华生生活的居居住便利利性。而项目目的居住住条件相相对于天天等县其其它的项项目来说说，具有有较好的的地理优优越性，出出则繁华华，即可可享受各各式各样样的便利利生活但凡处于于城市中中心步行行街区域域的产品品（包含含住宅、商商业），均均具有较较高的投投资发展展潜

46、力，其其价格始始终是处处于城市市的发展展高位：例如广广州的上上下九步步行街区区、南宁宁的民生生路步行行街区，其其价格始始终处于于高点。策略七: 实行大密密度大货货量推货货策略在区间价价格在一一定时期期内相对对稳定的的情况下下，考量量项目在在前期的的推广中中将会投投入较多多的广告告费用，为为满足项项目推广广需要，加加快货量量的销售售速度，建建议项目目推广采采用大密密度大货货量策略略，冲击击并抢夺夺市场。 因此，在在此必须须要求开开发商加加快拆迁迁力度；对在相相应的规规划上尽尽快调整整，以利利于施工工进度能能与销售售进度相相辅相成成，降低低营销成成本。策略八: 实行低开开高走的的价格策策略考虑到项项目入市市时市场场变化难难以预测测，尤其其本项目目规模庞庞大；且且竞争项项目后续续货量也也将陆续续面世，市市场存货货量将激增增，竞争争日趋激激烈，建建议采用用“快速通通过市场场”的总体体策略，在在开盘初初期以略略低于市市场价迅迅速抢占占市场分分额，造造成热卖卖现象，再再视项目目销售情情况适当当调整上上涨幅度度。2.3事事件营销销策略 销售前前期及销销售过程程注重事事