房地产委托物业前期管理工作相关业务指引1573.docx

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1、地产委托托物业前前期管理理工作相关关业务指指引1、 目的以内部市市场化为为原则，理理顺地产产公司与与物业公公司之间间前期介介入工作作的经营营和业务务关系。2、适用用范围适用于地地产公司司和物业业公司前前期介入入相关工工作但不不限于工工程规划划设计、施施工、工工程接管管验收、销销售配合合、售后后服务等等阶段工工作的指指导。3、职责责3.1 物业业公司新新项目管管理部、地地产项目目部和地地产客服服委员会会共同编编制、修修订和履履行本指引。3.2 物业公公司新项项目部在在新项目目论证报报告中对对物业管管理准入入可行性性进行分分析。3.3 地产产公司和和物业公公司须参照本本规范，结结合各项项目的实实际

2、情况况制定具具体的工工作方案案和协议议，以明明确双方方业务和和经营关关系。4、原则则4.1 物业公公司与地地产公司司之间应应本着有有利于赢赢得客户户满意、有有利于提提升招商商品牌、有有利于促促进招商商地产销销售的原原则，合合理确定定物业公公司和地地产公司司因产品品属性不不同而带带来交叉叉环节工工作的责责权，理理顺在业业务和经经营方面面的相互互关系，建建立规范范、高效效的协同同机制。4.2 在业务务关系上上，物业业公司与与地产公公司之间间需建立立清晰的的业务流流程，按按照内部部市场化化原则，明明确双方方责、权权、利，在在此基础础上理顺顺双方的的人、财财、物关关系，以以确保物物业公司司的良性性经营

3、。作作为两个个独立经经营的经经济实体体，在各各项具体体业务上上，地产产公司与与物业公公司之间间应以契契约形式式明确各各自权利利和义务务。4.3 地产公公司应与与物业公公司应按按照已确确定的各项委委托业务务费用结结算办法法（确保保至少按按季度结结算一次次）和收收费标准准进行结结算。5、定义义5.1 前期物物业管理理是指房房屋集中中交付使使用之日日起，至至业主、业业主大会会选聘物物业管理理企业之之前，由由地产公公司委托托物业公公司实施施的物业业管理。5.2前前期介入入是指项项目立项项后至房房屋集中中交付使使用阶段段，物业业公司站站在业主主使用的的角度，从从管理需需求和使使用合理理性、管管理成本本、

4、可发发展性（更更新、改改造、升升级）等等方面，向向地产公公司提出出建设性性意见，以以减少产产品缺陷陷的过程程。5.3房房屋交付付使用是是指业主主收到书书面入住住通知并并办理完完结相应应入伙手手续；业业主收到到入住通通知后在在限定期期限内不不办理相相应手续续的，视视为房屋屋已交付付使用。5.4项项目开办办费是指指在项目目集中入入伙前，物物业公司司为实现现新项目目的正常常物业管管理而产产生的人人员储备备、办公公设施购购置、工工具材料料采购、员员工生活活设施完完善等前前期费用用。5.5物物业移交交是在竣竣工验收收后地产产公司将将物业的的公共部部位、配配套设施施设备和和场所移移交给物物业公司司，物业业

5、公司对对相关设设施的质质量、使使用性、完完好性、感感观效果果等进行行验收。5.6保保洁开荒荒是指项项目接管管验收合合格后，物物业公司司对项目目内各类类房屋、共共用部位位、共用用设备设设施及场场所进行行全面清清洁，以以保证业业主入住住时的良良好状态态。6、方法法和过程程控制6.1 项目前前期介入入6.1.1 为为提供令令客户满满意的产产品，规规避和减减少项目目缺陷，在在项目的的规划设设计、施施工建设设和营销销策划阶阶段地产产公司应应要求物物业公司司提前介介入，物物业公司司应站在在业主使使用的角角度，从从管理需需求和使使用合理理性、管管理成本本、可发发展性（更更新、改改造、升升级）等等方面，提提出

6、建设设性意见见。6.1.1.11 规划划设计过过程的控控制。地地产公司司召集物物业公司司召开设设计说明明会，说说明相关关设计内内容、提提供相关关技术资资料。物物业公司司新项目目管理部部组织专专业人员员了解项项目设计计方案，从从物业管管理与业业主使用用角度对对设计方方案提出出建议书书供地产产公司参参考，地地产公司司决策部部门最终终确认并并决定是是否采纳纳物业公公司提出出的建议议并知会会物业公公司。6.1.1.22 施工工过程的的控制。物物业公司司新项目目管理部部组织专专业人员员定期与与地产公公司项目目部召开开现场会会议或参参加地产产公司工工程例会会以了解解和跟踪踪工程进进展，熟熟悉和记记录隐蔽蔽

7、工程的的管线位位置和走走向。同同时从管管理需求求角度对对小区的的环境、安安全、设设备设施施的安装装、硬件件配套等等方面提提出建设设性意见见提交工工程整改改建议书书。6.1.1.3 工工程接管管验收过过程的控控制。入入伙之前前3-55个月，物物业公司司、监理理公司对对各类工工程进行行全面的的验收检检查并提提交物物业验收收报告，所有专业工程项目保证在入伙前一个月通过竣工验收。建立工程遗留问题整改工作流程和责任分工并规定完成时限。地产客服委员会为物业公司的对接部门，由客服委员会协调地产各部门对物业公司发现的工程问题进行整改，确保入伙之前的工程质量。6.1.1.44 营销销配合过过程的控控制。物物业公

8、司司需配合合地产公公司做好好以下工工作：销销售中心心、样板板房保洁洁、保安安服务；客户的的接待咨咨询服务务；对地地产公司司开展的的业主联联谊活动动做好组组织落实实工作；加强楼楼盘宣传传，挖掘掘潜在客客户群；充当地地产公司司与业主主沟通的的桥梁，把把业主在在楼盘销销售过程程中对小小区规划划、设计计的合理理要求反反馈给地地产公司司。6.1.1.44.1在在营销过过程中，地地产公司司和物业业公司应应对相关关问题统统一口径径，规避避售楼出出现的矛矛盾。6.1.1.44.2对对于营销销阶段发发生的费费用，地地产公司司和物业业公司应应严格按按照物物业服务务前期介介入委托托合同（附附件一）进进行。6.1.

9、2 项目前前期介入入阶段，地产公司应每月组织召开业务联席会议，召集物业公司相关人员就物业公司提出的意见进行沟通。6.1.3 项项目前期期介入期期间物业业公司产产生的人人员成本本、物料料消耗及及相关酬酬金（总总成本的的10-15%）由地地产公司司承担（参参考标准准：按前前期介入入项目建建筑面积积计算，每每平方米米24元）。6.2前前期物业业管理阶阶段6.2.1 前前期物业业管理服服务合同同：6.2.1.11由物业业公司新新项目部部负责在在房屋销销售之前前，按照照相关法法规要求求，起草草前期期物业管管理服务务合同、业业主临时时公约。6.2.1.22经地产产公司与与物业公公司共同同认可后后，双方方签

10、订前前期物业业管理服服务合同同，明明确委托托管理事事项、委委托管理理期限、双双方责权权、服务务标准、收收费标准准、专用用房屋、维维修资金金及违约约责任等等。在合合同签订订时应充充分考虑虑其对后后期的影影响，为为从前期期物业管管理过渡渡到业主主委托管管理阶段段创造条条件，该该合同应应和地产产公司在在销售时时与业主主签订的的房屋买买卖合同同的（关关于前期期物业管管理的约约定）内内容一致致。6.2.2物业业管理方方案策划划：在房房屋竣工工验收之之前，物物业公司司新项目目部应拟拟定项目目的物业业管理方方案，该该方案是是对管理理服务工工作的全全面策划划，具体体包括管管理模式式、服务务内容、管管理服务务标

11、准、内内部管理理机制、品品质控制制方法、管管理费测测算等内内容。6.2.3 物物业管理理费测算算6.2.3.11 物业业公司应应在物业业管理策策划方案案中详列列物业管管理费的的测算依依据以及及测算结结果。6.2.3.22 物业业管理费费定价应应参照当当地政府府指导标标准和行行业水平平，确保保物业管管理项目目（含分分期开发发项目）收收支平衡衡，原则则上不赞赞同为促促进地产产销售而而降低物物业管理理费引起起管理费费定价亏亏损的做做法，如如确有必必要，地地产公司司应承担担相应亏亏损。6.2.4 项项目开办办费6.2.4.11物业公公司应在在物业管管理费测测算时，将将项目开开办费在在合同期期限内分分摊

12、到物物业管理理成本中中。6.2.4.22如果地地产公司司认为物物业公司司测算的的物业管管理费标标准偏高高，物业业公司也也可将部部分成本本单独与与地产公公司结算算，通常常应在项项目入伙伙前三个个月由地地产公司司向物业业公司支支付开办办费（参参照标准准：按接接管面积积计算，每每平方米米233元），以以便物业业公司正正常开展展工作。6.2.5 管管理用房房提供：6.2.5.11地产公公司应按按照法规规要求向向物业公公司或业业主大会会提供管管理用房房，用于于管理处处日常办办公、会会议、接接待、仓仓库等。6.2.5.22 管管理用房房的标准准，当地地法规有有规定的的，从其其规定；当地法法规没有有规定的的

13、，地产产公司应应按照项项目总建建筑面积积千分之之二比例例（不足足50平平方米的的按500平方米米计）向向物业公公司提供供管理用用房，不不足部分分由物业业公司自自行解决决，由此此产生成成本应在在物业管管理费测测算时统统筹考虑虑。6.2.5.33 地产产公司应应在规划划设计阶阶段充分分考虑管管理用房房。办公公场所具具体位置置的规划划应充分分考虑到到项目物物业管理理模式的的需要，可可从服务务辐射区区域、交交通、安安全、尽尽量减少少扰民等等角度考考虑；如如管理用用房中涉涉及到员员工生活活用房的的，具体体位置应应根据项项目具体体情况确确定。规规划的面面积，需需要考虑虑管理处处驻场人人数和周周边活动动设施

14、等等因素。管管理用房房的办公公和员工工住宿不不能设在在地下室室中，须须确保通通风、噪噪音应达达到国家家住宅房房内标准准。6.2.5.44管理用用房装修修由物业业公司提提出设计计和施工工方案，报报地产公公司审核核。管理理用房装装修费用用由地产产公司承承担，装装修标准准：按照照实际提提供的建建筑面积积计算，不不低于每每平方米米5000元。6.2.6保洁洁开荒6.2.6.11保洁开开荒属产产品符合合性责任任，地产产公司应应监督各各施工单单位负责责其作业业范围的的清场及及保洁工工作。6.2.6.2 地产公公司如将将保洁开开荒工作作委托物物业公司司，期间间产生的的人工成成本、物物料消耗耗和酬金金（总成成

15、本的110-115%）由由地产公公司承担担.6.2.7 房房屋集中中交付使使用（集集中入伙伙）6.2.7.11房屋集集中交付付使用实实行地产产公司项项目组总总经理负负责制，成成立由地地产客服服、营销销、工程程、物业业等各部部门、各各专业口口联合组组成的入入伙工作作小组，策策划、组组织入伙伙工作。集中入伙期间发生的费用由地产公司承担，具体包括：现场布置、办公设备消耗、验房费用、材料印刷费、各种活动费用等。6.2.7.22地产公公司如委委托物业业公司全全权办理理房屋集集中交付付使用手手续的，物物业公司司需提前前将集中中入伙策策划方案案和费用用预算（人人工成本本、物料料消耗、现现场布置置、管理理酬金

16、等等）报地地产公司司审核，费费用由地地产公司司承担. 6.2.8售后后服务6.2.8.11 地产产公司按按照房房屋质量量保证书书规定定承担房房屋维修修、公共共设施设设备保修修期内的的返修以以及完善善责任，此此外对已已过保修修期但经经专业机机构认定定属质量量问题的的仍需地地产公司司承担责责任。物物业公司司只负责责正常的的工程返返修工作作（具体体参见地地产、物物业、施施工三方方保修修协议书书）6.2.8.22地产公公司如将将保质期期内的维维修、返返修工作作委托物物业公司司落实，应与施工单位、物业公司签订三方协议书，明确保修的服务质量标准、监控方法和处罚措施，物业公司有权对施工方的服务质量进行评估和

17、扣罚。6.2.8.33 地产产公司委委托物业业公司管管理维修修、返修修工作，物物业公司司酬金收收取标准准按照保保修协议议书相相关内容容执行。6.2.8.44地产公公司项目目部工程程结束后后，须留留专业工工程师负负责工程程后续问问题的跟跟踪处理理以及与与物业公公司的工工程对接接。 6.2.9空置置房管理理6.2.9.11 空置置房是地地产公司司因销售售或其他他原因，造造成房屋屋未交付付使用而而空置的的。空置置房的管管理费及及水、电电、供暖暖等费用用由地产产公司承承担。6.2.9.22. 为为避免在在客户看看房时出出现不良良现象，地地产公司司应对空空置房建建立巡查查制度，对对门窗、水水管、开开关、

18、暖暖气、水水喉、门门锁、玻玻璃、墙墙面、钥钥匙等进进行定期期检查，必必要时对对空置房房定期清清洁。如如地产公公司将上上述工作作委托物物业公司司，费用用由地产产公司承承担，具具体收费费标准由由地产公公司与物物业公司司双方协协定。6.3 其他6.3.1代垫垫款项和和代收代代付业务务按照相相关财务务管理规规定执行行。6.3.2 因因地产公公司销售售或其它它需要，承承诺向业业主赠送送的物业业管理费费应由地地产公司司承担，此此部分费费用由地地产公司司划拨给给物业公公司。6.3.3若地地产公司司在开发发建设时时已经缴缴纳了水水电气等等配套设设施的开开户费用用，地产产公司应应在签订订房屋销销售合同同、代办办

19、房产证证、按揭揭手续时时一并收收取该项项费用。若若委托物物业公司司在业主主入住时时收取此此笔费用用，可参参照地产产委托代代理业务务操作。6.3.4 因因市政配配套不到到位而销销售有承承诺等原原因，造造成项目目用水、电电、气、暖暖等费用用形成的的交费与与收费之之间存在在的价差差、量差差，如按按施工用用或工业业用标准准交费与与按民用用标准收收费之间间形成的的价差，以以及前期期施工、售售后返修修等造成成水电开开支过大大等，即即实际存存在的收收支价差差和量差差，应由由地产公公司承担担补差责责任。物物业公司司应至少少每季度度统计一一次并报报地产相相关部门门。6.3.5地产产公司在在制定与与物业管管理相关

20、关的资料料（楼书书、广告告、合同同及宣传传资料）时时，应充充分征求求物业公公司意见见。6.3.6 地地产公司司不得对对购房者者作出超超过前前期物业业管理服服务合同同范围围的承诺诺，双方方应在房房屋销售售前对可可能出现现的问题题统一口口径；对对因销售售承诺过过失导致致日后增增加物业业管理成成本和难难度的，应应由地产产公司承承担责任任。7、相关关文件前期物物业服务务委托协协议前期物物业服务务合同保修协协议书8、本指指导书内内容由物物业公司司新项目目部负责责修改、解解释。物业接管管工作流流程物业竣工验收物业公司接管初验施工单位对初验存在的问题进行整改物业正式接管验收共用设施和设备接管房屋接管其他相关图纸资料设施设备使用说明书设施设备功能鉴定 电气设备水卫洁具 安防设备水电气底数五金附件土 建装饰前期介入入工作流流程资料的整理、归档制度建立提交合理化建议物业进度统计现场跟踪、记录工程规划管网设计功能设计智能化介入保安介入物业宣传工程介入会所管理协作营销组织开展工作拟定物业管理方案了解楼盘基础资料组建前期介入工程组