城市花园项目的全程营销策划执行案8754.docx

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1、xfdcskyx关于“湖湖山城市花花园”项目的的全程营营销策划划执行案案目 录题 引5第一部分分 市场场部分7第一节 较宏观观角度的的城市政政经背景景分析7城市简况况7国家宏观观政策122第二节 较中观观角度的的绵阳房房地产市市场分析析116绵阳房地地产总体体运行情情况116绵阳市房房地产市市场需求求预测222第三节 较微观观角度的的项目周周遍当前前类比项项目的情情况244（一）供供给方面面224（二）需需求方面面226（三）消消费群体体226（四）推推广方面面226（五）小小结288市场环境境认知小小结30第二部分分 项目目分析31第一节 项目立立地条件件分析31第二节 项目的的比较市市场机

2、会会分析33一、比较较市场基基础分析析333二、项目目的价格格比较竞竞争机会会分析443第三部分分 定位位部分46第一节 定位目目标477一、市场场目标447二、竞争争目标447第二节 项目市市场的营营销整合合定位48一、竞争争角色定定位48二、项目目的市场场定位448三、目标标市场确确立48四、目标标客户群群体锁定定499第三节 本项目目的价格格分析50一、价格格目标550二、定价价策略551三、定价价方式551四、项目目的市场场价格判判断52五、本项项目的入入市价格格建议553第四节 本项目目的广告告推广定定位544一、主题题形象定定位54二、广告告风格定定位55三、诉求求重点提提引56第

3、五节 项目的的功能定定位566一、项目目功能界界定56二、产品品规划557（一）总总体规划划构想557（二）项项目的产产品链构构建模型型（初步步）611（三）户户型创新新622（四）项项目的配配置构建建644（五）初初步的命命名建议议655第四部分分 项目目执行部部分666一、项目目的销售售计划666二、销售售策略677策略主主线67产品策策略68价格策策略70促销策策略71控制策策略72阶段划划分75分阶段段执行775第五部分分 项目目的经效效评估及及财务分分析84一、本项项目总体体开发模模式的确确立884 （一）开开发模式式844（二）时时间进度度表84二、项目目的经效效分析（静静态、动动

4、态）85三、项目目资本融融资战略略确立90四、项目目资本运运营的敏敏感性分分析911 （一）盈盈亏平衡衡分析911（二）风风险规避避与控制制91题 引受绵阳市市豪信实实业有限限责任公公司“湖山城市花花园”（暂名名）项目目的全程程营销策策划、销销售代理理邀标，我我司特针针对竟标标中的相相关要求求进行提提案。本提案是是我司就就“湖山城市花花园”（暂名名）项目目的投标标书附件件一注：消费费者问卷卷调研分分析另案案附件二二本次提提案的目目标任务务 按按竟标内内容要求求中涉及及到的对对宏观市市场、中中观市场场、区域域市场进进行分析析，为本本项目地地块寻找找准确的的市场开开发方向向、细分分市场机机会、利利

5、益点、及及项目地地块初步步的定位位方向和和项目的的相关销销售策略略、推广广思路等等。提案性性质市市场研究究类、项项目的全全程营销销策略类类： 关键键词机会、思思路、策策略（提提案主旨旨）提案前前注由由于市场场研究提提案所涉涉及的内内容和范范围比较较宽域和和庞杂，同同时受创创作时间间、发展展商互动动资源条条件限制制等，本本提案重重点将放放在以“思路”、“策略”为平台台的创作作主线上上，对较较具细的的战术执执行层面面等依据据主线需需要作提提示点鉴鉴引。提案要要议项目的的宏观、中中观、微微观市场场环境分分析。项目地地块分析析与定位位分析。项目的的营销计计划、策策略支援援。项目的的整合营营销执行行思路

6、、控控制手段段。提案依依据宏观、中中观市场场信息，资资源的收收集、整整理、分分析与推推导。项目微微观区域域市场的的实地调调研、信信息采集集，数据据整理与与比较分分析。项目地地缘条件件解构。针对项项目的消消费者问问卷调研研（另案案）。项目的的定位解解析。项目的的价值挖挖掘。项目的的销售与与推广策策略。资料来来源 绵绵阳市统统计局（网网）、绵绵阳市房房地产信信息中心心（网）、实实地调研研数据、公公司行业业资源以以及甲方方提供的的相关资资料及信信息。提案初初论“湖山山城市花花园”（暂名名）项目目可以在在当前市市场背景景下，面面对区域域市场复复杂的博博弈环境境，做到到去化或或弱化劣劣势，通通过比较较竞

7、争实实现同期期开发收收益最大大化。以下为正正文第一部分分 市场场部分第一节 较宏观观角度的的城市政政经背景景分析【城市简简况】一、绵阳阳城市概概况（一）地地理位置置绵阳位于于四川盆盆地西北北部，距距成都市市98千千米。城城市位置置东经1105001210550422，北纬纬300053310030。绵阳阳东接盐盐亭，南南连成都都、西邻邻德阳，北北抵广元元。幅员员面积2202449平方方公里。其其中：绵绵阳城区区50平平方公里里、人口口60万万人。（二）人人口状况况全市共有有人口9万万，其中中农业人人口4008万人人，非农农业人口口1200万人。（三）行行政体制制绵阳市行行政区辖辖涪城区区、游仙

8、仙区、绵绵阳（国国家）高高新技术术产业开开发区和和三台县县、安县县、梓潼潼县、盐盐亭县、平平武县、北北川县，代代管江油油市、省省政府科科学城办办事处。（四）气气候特征征绵阳气候候属亚热热带湿润润季风气气候区，年年平均气气温177.600C，无无霜期2290天天，年平平均降水水量8225mmm，历年年平均日日照数一一三533.9小小时，大大气相对对湿度平平均733%，气气候温和和，四季季分明，雨雨量较少少，且降降雨集中中，间杂杂风灾水水患。（五）经经济特征征电子工业业是绵阳阳的支柱柱产业，在在各种经经济形式式中，具具有代表表性的绵绵阳企业业及品牌牌有：长长虹彩电电、长城城特钢、九九州宽网网、湖山

9、山音响、华华丰电器器、双马马水泥、久久远电梯梯、丰谷谷酒业、太太极药业业、华润润啤酒、贵贵族卷烟烟、梅林林罐头、双双汇食品品、东方方绝缘材材料、新新华内燃燃机、西西普芥酸酸、铁骑骑饲料等等，是四四川重要要的粮、油油、猪基基地。境境内有独独立科研研院、所所43家家，博士士后流动动工作站站5个，民民营科技技实体近近3000个。在在一八个个重要国国防科研研单位和和数十个个高科技技企业中中，既有有“国宝”中国国工程物物理研究究院，还还有中国国空气动动力研究究与发展展中心、中中国燃气气涡轮研研究院和和西南磁磁学研究究等国家家的“独生子子”。它们们在核物物理及其其应用、空空气动力力学、磁磁性材料料、光机机

10、电一体体化等研研究领域域代表着着中国一一流水平平。绵阳阳（国家家）高新新技术开开发区内内，建有有“西部信信息产业业园”、“生物工工程产业业园”、“新材料料产业园园”和“精细化化工产业业园”，是今今后绵阳阳科技城城发展高高新技术术产业和和科技成成果转化化的主要要基地。全全市现有有各类科科技人员员17万万多人，其其中：中中国科学学院、中中国工程程院院士士21名名，享受受国家政政府特殊殊津贴有有突出贡贡献的专专家8000多名名。每年年10月月16日日为绵阳阳市“科技节节”绵阳市003年、004年主主要经济济指标统统计简表表指 标03年04年同比增减减国民生产产总值（亿亿元）403.94454.941

11、1.22%总人口（万万人）527.47529.070.3%其中非农农业人口口（万人人）/120.35/全社会固固定资产产投资完完成额（亿亿元）94.119124.1924.88%社会消费费品零售售总额（亿亿元）一三3.74一五4.7414%在岗职工工平均工工资（元元）1一三55912844911.66%农民人均均收入（元元）2551129022一三.88%城乡居民民储蓄余余额（亿亿元）266.52307.32一五.33%（六）旅旅游资源源绵阳这方方热土，曾曾孕育出出大禹、嫘嫘祖、蒋蒋琬、李李白、沙沙汀、邓邓稼先、冯冯达仕等等众多杰杰出人物物；境内内的原始始森林，有有大熊猫猫、金丝丝猴、云云豹等

12、国国家保持持的珍稀稀动物555种；有窦团团山、李李白故里里、白龙龙宫溶洞洞、罗浮浮山、白白水湖、大大庙山、报报恩寺、鲁鲁班湖、富富乐山等等风景名名胜和众众多“三国”遗迹；有王朗朗、小寨寨子沟大大熊猫自自然保护护区及盐盐亭国家家级森林林公园等等。市内内有全国国重点文文物保护护单位55处；在在绵阳的的4477件国家家一、二二级文物物中，汉汉代人体体经胳漆漆雕、大大铜马、摇摇钱树、说说唱俑、铜铜佛像被被称为“五绝”。“三国”遗迹揽揽胜、“工科”旅游、生生态旅游游极具魅魅力。（七）市市政建设设城市水电电气供应应充足，垃垃圾无害害化处理理。800平方公公里的“科技城城“规划面面积已建建成500平方公公里

13、，现现城市道道路总长长2355公里，开开通城市市公交线线路477条；继继成绵高高速公路路、宝成成铁路复复线建成成通车后后，形成成城中水水面5.06平平方公里里的“三江工工程”和绵阳阳空港南郊郊民航机机场，已已先后建建成使用用。具有有现代水水准的金金融、通通信、商商贸、检检验检疫疫、空港港、铁路路口岸等等设施一一应俱全全。（八）城城市性质质绵阳是西西部经济济强市、国国内重要要的科研研技术创创新基地地和生态态环境保保护示范范城市。（九）城城市建设设有2个国国家“三甲”医院在在内的综综合医院院17家家、专科科医院88家；有有人民公公园、西西山公园园、劳动动人民文文化官、科科学城儿儿童公园园等100个

14、公园园和文化化广场、五五一广场场、滨江江广场、铁铁牛广场场、青年年广场等等环境优优美的休休闲健身身广场88个。城城区市民民人均占占有公共共绿地66.3平平方米；城市四四季常绿绿、三季季有花，三三江环抱抱，碧水水蓝天。二、绵阳阳市的城城市规划划（资料料来源绵阳阳市规划划网）（一）规规划要点点城市性质质：绵阳市是是国家建建设中的的西部科科技城的的产业基基地、电电子工业业基地；绵阳市城城区是川川东南的的政治、经经济、文文化、商商贸中心心；绵阳市是是以发展展旅游业业、电子子工业为为主的综综合型城城市；绵阳市是是四川省省对外开开放市和和个体私私营经济济试验区区。城市规模模：规模时期规划年限限人口规模模用

15、地规模模近期至20110年80万人人100平平方公里里远期至20220年一五0万万人一五0平平方公里里远景至20550年500万万人200平平方公里里城市布局局结构与与功能分分区：采用片区区组团式式布局结结构，形形成7个个功能区区；以旧城、涪涪城区共共同构成成中心片片区，为为行政、商商贸、金金融、文文化中心心；城西为国国家级高高新技术术产业开开发区；南郊工业业园区；以九院为为核心的的科学城城；以西南科科技大学学为周径径的科教教创业园园区。绵阳市是是国际级级科技城城的基地地所在、电电子产品品加工基基地，是是全市的的政治、经经济、文文化中心心，以发发展电子子工业为为主，适适当发展展农副产产品加工工

16、业，具具备山水水旅游城城市特色色的综合合型城市市。城市发展展方向：城市发展展以涪江江为轴线线，依托托长虹大大道主要要向城北北方向的的科学城城发展，其其次是南南郊工业业园区。三、节点点绵阳是是一个以以高新技技术产业业为主的的科技城城市。从人均均收入来来看，绵绵阳城乡乡经济水水平差距距较大从储蓄蓄水平来来看，绵绵阳城乡乡年人均均储蓄额额达60000元元，总体体偏低。但但如果考考量城乡乡人均收收入的差差距，又又从一个个侧面反反应出绵绵阳市城城市人均均储蓄较较高。国家核核工业九九院达111万的的人口（占占绵阳城城市人口口的6分分之一），带带来了较较高的收收入增长长。在城市市发展空空间上具具备较强强的后

17、发发优势。【国家宏宏观政策策】一、国家家金融政政策03年年中国人人民银行行发布1121号号文关于于进一步步加强房房地产信信贷业务务管理的的通知（银银发【220033】1221号）。国务院院一八号号文国务院院发布关关于促进进房地产产市场持持续健康康发展的的通知（国国发【220033】一八八号）。中国人人民银行行宣布于于04年年6月11日起加加大个人人住房贷贷款控制制力度，对对高档物物业和个个人第二二套物业业贷款进进行严格格控制。04年年10月月28日日，中国国人民银银行宣布布从044年100月299日起全全面上调调金融机机构存贷贷款基准准利率。05年年1月11日起，各各大商业业银行停停止向商商务

18、公寓寓及产权权式酒店店提供按按揭贷款款。04年年年底闭闭幕的中中央经济济工作会会议提出出20005年要要实行稳稳健的财财政政策策和货币币政策。05年年3月底底，国务务院出台台发布了了国务务院办公公厅关于于稳定住住房价格格的通知知，出出台8点点意见控控制房价价过快上上涨。央行近近日出台台规定，从从06年年1月11日起，对对逾期还还房贷的的罚息在在原基础础上加收收30%到500%。04年年10月月19日日，省建建设厅出出台了修修改后的的城市市商品房房预售品品房预售售、签定定商品房房预售合合同收取取售房款款或定金金，也不不得以排排号轮候候、预定定（订）等等方式收收取任何何预付款款。05年年3月底底，

19、国务务院出台台发布了了国务务院办公公厅关于于稳定住住房价格格的通知知，出出台8点点意见控控制房价价过快上上涨。四川建建委下发发通知规规定：005年55月1日日起，不不节能的的房子将将不准修修建，所所有居住住建筑都都要严格格执行全全国、省省市夏夏热冬冷冷地区居居住建筑筑节能设设计标准准央行调调整住房房信贷政政策, 将现行行的住房房贷款优优惠利率率回归到到同期贷贷款利率率水平，实实行下限限管理，下下限利率率水平为为相应期期限档次次贷款基基准利率率的0.9倍，商商业银行行法人可可根据具具体情况况自主确确定利率率水平和和内部定定价规则则; 对对房地产产价格上上涨过快快城市或或地区，个个人住房房贷款最最

20、低首付付款比例例可由现现行的220%提提高到330%。 4月月底央行行近日出出台规定定，从006年11月1日日起，对对逾期还还房贷的的罚息在在原基础础上加收收30%到500%。05年年5月111日，国国务院转转发的建建设部等等七部委委关于于做好稳稳定住房房价格工工作的意意见：“禁止商商品房预预购人将将购买的的未竣工工的预售售商品房房再行转转让。自自年月日日起，对对个人购购买住房房不足年转手手交易的的，销售售时按其其取得的的售房收收入全额额征收营营业税；对超过过出让合合同约定定的动工工开发日日期满年未动动工开发发的，征征收土地地闲置费费；满年未动动工开发发的，无无偿收回回土地使使用权；鼓励自自住

21、住房房需求”【解析】:1. 1211号文件件抬高了了开发商商入市的的门槛；从宏观观角度来来看，一一定程度度上起到到了抑制制房地产产投资过过热的作作用。2. 一八号号文专辟辟指出要要加强房房地产贷贷款监管管，控制制和化解解房地产产信贷风风险，维维护金融融稳定。无无论是地地方政府府还是房房地产开开发商，都都需要澄澄清认识识，在一一八号文文和1221号文文的基础础上，修修正对房房地产业业的增长长预期和和盈利预预期，早早日确立立新的发发展思路路和开发发模式。3. 初步的的加息也也是从宏宏观层面面降低投投资预期期、抬高高进入壁壁垒；抑抑制市场场供给、平平衡当期期房市投投资过热热的措施施。4. 上述一一系

22、列金金融组合合政策的的出台，无无疑是一一组合拳拳，全面面作用，抑抑制和调调整房地地产市场场的过热热发展。5. 各大商商业银行行停止向向商务公公寓及产产权式酒酒店提供供按揭贷贷款，意意味着该该类产品品市场的的终端市市场机会会彻底狭狭小化。6. 高院新新规的执执行，造造成银行行系统的的连锁反反映，提供第第二居所所证明，限限制或者者抑制了了当期市市场需求求规模；提高按按揭成数数，加大大了房地地产消费费投资门门槛。7. 加大了了开发商商前期资资金压力力；8. 对项目目的专业业营销能能力提出出了更高高要求。9. 提醒买买房人要要注意利利率提高高风险，贷贷款的成成本风险险。10. 进一步步规范了了建筑市市

23、场，可可能增加加的建筑筑成本对对房价有有一定的的助推作作用。11. 利率和和逾期还还房贷罚罚息提高高可能导导致开发发商资金金的结构构性变化化。12. 建设部部等七部部委关关于做好好稳定住住房价格格工作的的意见。进进一步抑抑制炒房房行为，也也促进了了存量土土地开发发。一三. 鼓励自自住住房房需求的的措施将将一定程程度的分分流住房房需求市市场。【鉴示】:在创建“和谐”的社会会目标前前提下，当当期一系系列的政政策措施施，无论论是抑制制投资过过热，还还是市场场监管措措施等，并并逐渐作作用并加加力于市市场在可可预见的的中期。二、土地地供给政政策1、 招标拍拍卖挂牌牌出让国国有土地地使用权权（国土土资源部

24、部11号号令）；2、 国土资资源部实实行土地地管理部部门的省省以下垂垂直领导导，严格格土地保保护制度度；加强强土地和和环境保保护法执执行力度度，对部部分城市市实行了了农用地地转用停停止审批批半年的的措施。【解析】:国土资源源部111号令，使使得市场场获取土土地更为为规范，同同时，在在很大程程度上也也制约和和限制了了中小开开发企业业的生存存空间，行行业的结结构性调调整在所所难免。小节：金融政策策、土地地政策及及相关的的地方政政策都对对房地产产业产生生很大的的影响，对对抑制投投资过热热、稳定定市场所所起的作作用已经经有相当当的效果果，而且且，作用用力会越越来越凸凸显，提提醒我们们应未雨雨绸缪，项项

25、目定位位要立足足于中近近期市场场趋势下下某种具具有主流流特征、相相对安全全性高、竞竞争抗性性大、市市场机会会充分的的把握。第二节 较中观观角度的的绵阳房房地产市市场分析析【绵阳房房地产总总体运行行情况】一、投资资呈稳步步增长态态势。受国家宏宏观调空空的影响响，20004年年全年，房房地产开开发投资资完成225.005亿元元，同比比上年下下降3.9%。今今年上半半年，房房地产开开发投资资保持小小幅增长长趋势。全全市房地地产投资资结束了了20004年长长达半年年的负增增长趋势势，开始始稳步回回升，上上半年完完成投资资14220500万元，比比去年同同期增长长20.3%。【解析】：在经历了了04年年

26、的下幅幅回落以以后，今今年房地地产投资资呈稳步步增长态态势，从从另一个个侧面也也反映出出绵阳房房地产的的整体泡泡沫较其其他城市市少，其其房地产产具备相相当的市市场价格格需求弹弹性空间间。二、住宅宅投资占占绝对比比重。 004年全全年，住住宅建设设完成投投资222亿元，施施工面积积4888万平米米，竣工工面积一一八8万万平米。【解析】：住宅市场场是当前前的主流流需求市市场。三、平均均房价较较低。 当当前住宅宅的主力力成交价价格集中中在1660020000元/平米之之间，其其平均房房价在一一八000元/平平米左右右，由于于当前土土地市场场供给实实行招、拍拍、挂后后，房地地产成本本巨幅增增加，此此不

27、足220000元/平平米的平平均房价价与全国国同等规规模城市市相比明明显偏低低。【解析】房地地产需求求市场的的价格弹弹性空间间较大。四、以经经济、适适用型户户型需求求为主。目前前住宅成成交的主主力面积积集中在在80一三三0平米米之间，以以适用型型居家为为主。【解析】提醒我们们在对本本项目定定位时应应瞄准于于当前市市场的某某中主流流产品形形态。考考虑其适适宜的产产品需求求现实对对节度。五、城市市房地产产开发已已呈现三三大板块块：老城区区：是城城市生活活、配套套最成熟熟的区域域，也是是绵阳的的政治、经经济、文文化、商商贸中心心，由于于高额的的土地成成本，多多以电梯梯商住楼楼为住，以以花园碧碧云居、

28、春春天花园园为代表表的楼盘盘，其主主力产品品面积供供给集中中在10001400平米之之间，主主力成交交价格在在24000元/平米左左右，客客户群体体主要以以绵阳周周遍县市市为主，其其购房目目的是为为了子女女就学方方便，其其中也有有部分生生意人。教教育、生生活配套套完善是是此区域域受青睐睐的主要要原因。绵阳滨滨河带：依托独独特的自自然资源源涪江江，在近近两年，此此沿线的的房地产产迅速崛崛起，成成为绵阳阳高档社社区最密密集的开开发带，其其中又以以高层电电梯物业业居多，是是绵阳典典型的富富人聚集集带，可可以说，此此开发带带代表了了绵阳城城市的居居住文化化，当前前供给楼楼盘以龙龙汇花园园、临江江大厦为

29、为代表，主主力供给给面积在在12001600平米之之间，成成交价格格集中在在30000元/平米左左右。是是绵阳房房地产第第一价格格集团区区域。升升值潜力力巨大。在在客户群群体的表表现上，外外地与本本地各占占一半的的比例。九院周遍遍：此板板块以中中央直属属核工业业九院的的11万万人为消消费依托托，其周周径辐射射达35公里里范围。此此区域当当前以规规模化多多层居住住小区为为住，客客户群体体直指九九院，在在房地产产开发上上，讲究究小区院院落文化化、生态态环境、情情景园艺艺。以体体现纯居居住文化化为主，是是绵阳一一个新兴兴的城市市板块且经经历了半半个世纪纪的圈层层积淀，消消费潜力力巨大，当当前楼盘盘供

30、给以以久远花花园、龙龙都花园园、花园园星河湾湾、小岛岛花园为为代表，主主力面积积集中在在90一三00平米之之间，主主力价格格集中在在11000一三000元/平米之之间。值值得一提提的是：这个板板块在中中近期内内还具备备非常强强的需求求释放空空间。六、住宅宅开发注注重细分分市场。房地产开开发呈现现多元化化发展的的趋势，但但在主流流市场上上以住宅宅开发为为主导，住住宅产品品在房型型、户型型、面积积、质量量、功能能等内在在品质方方面越来来越趋向向市场细细分的多多元化发发展，品品牌、环环境、企企业形象象等日益益成为重重要的品品质指标标。七、供给给大盘趋趋势已经经初显。置信在三三年前就就进入绵绵阳市场场

31、，其代代表作“芙芙蓉汉城城”项目，成成为绵阳阳的第一一个规模模化楼盘盘。现在在随着中中房等大大型品牌牌开发商商纷纷取取得大规规模的开开发土地地，并且且部分已已经面市市或正准准备入市市，这些些外来开开发商与与本地有有势力的的品牌开开发商一一道，正正逐步形形成绵阳阳地产开开发的寡寡头市场场，供给给规模化化大盘时时代已经经初步显显现。 如如果房地地产寡头头市场一一旦形成成，则可可能对绵绵阳的房房地产市市场形成成的冲击击有：这也也是绵阳阳房地产产市场在在近两年年将面临临的问题题！形成“庄庄家”市场行行情外来具雄雄厚资金金和技术术实力的的品牌企企业决定定着一个个城市相相当规模模的有效效产品供供给，无无论

32、是对对市场的的供需结结构、产产品发展展方向、价价格态势势、推广广技术乃乃至行业业人才流流动和行行业链的的重组等等都起着着举足轻轻重的影影响、冲冲击。自自然地，对对整个绵绵阳房市市的影响响，也就就具有了了“庄家”的市场场行情特特征。利益合谋谋自然地，将将来在这这样一个个由数家家寡头企企业所构构筑的庞庞大市场场份额中中，其竞竞争关系系已非较较低的量量性竞争争，而是是较高级级别的品品牌竞争争。这样样，如同同这个世世界上所所有的寡寡头市场场一样，会会出现利利益合谋谋及在市市场作用用下的价价格联盟盟，好比比快餐业业的麦当当劳、肯肯德基；IT界界的IBBM、戴戴尔以及及电器领领域的索索尼、松松下。当当然，

33、和和垄断市市场相比比，其利利益合谋谋下的价价格联盟盟，其稳稳定性相相对较弱弱。高竞争壁壁垒这主要涉涉及到资资金壁垒垒及规模模效应、品品牌壁垒垒（特别别是品牌牌）、技技术壁垒垒以及价价格壁垒垒，而这这些综合合起来的的竞争优优势都是是目前本本土开发发企业所所无法企企及的。上述三个个特征无无论是在在土地一一级市场场竞争中中，还是是对二级级产品市市场乃至至行业格格局的冲冲击都是是巨大的的：首先：规规模化品品牌企业业一旦进进入所带带来的格格局式的的市场冲冲击，将将在土地地一级市市场中得得到充分分显现拍卖卖成交土土地中将将有绝大大部分会会为外来来大企业业获得，而而且其择择取的都都将是大大规模地地块，本本土

34、企业业尽管也也能参与与相关地地块的竞竞争，但但是在外外来企业业雄厚的的资金、技技术及品品牌号召召力面前前，到时时，也只只能是望望洋兴叹叹和前所所未有的的恐惧感感“狼狼真的来来了”。其次：是是对住宅宅二级市市场的格格局式冲冲击。规规模化品品牌企业业，在其其强大的的资金、技技术实力力及品牌牌号召力力的基础础上，依依托于项项目地块块的规模模效应，必必然会在在地块上上精耕细细作，成成为高品品质、高高档次的的规模社社区。健健全的配配套设施施、优良良的产品品规划、先先进的技技术理念念、优质质的物业业管理、强强大的品品牌号召召力及品品牌社区区无与伦伦比的附附加价值值荣誉誉感、尊尊贵感、安安全感、成成就感等等

35、，必然然会形成成对中高高端市场场的全面面扫描，也也可以毫毫不夸张张的说，是是对中高高端市场场，尤其其是高端端市场，形形成“一网打打尽”之势，对对二级市市场形成成前所未未有的冲冲击。再次：形形成高端端价格垄垄断。规规模化品品牌项目目的进入入，在对对高端市市场形成成格局式式样冲击击的同时时，在价价格上也也必然会会形成庄庄家心态态。尽管管各项目目之间、各各寡头开开发商之之间有一一定的差差异，但但是，由由于其占占有的市市场规模模、项目目品质、利利润点预预期等，会会在市场场中形成成基本一一致的高高价位段段，也就就是基本本一致的的价格联联盟，从从而在价价格上形形成基本本一致竞竞争壁垒垒线。虽然大盘盘具有强

36、强大的综综合市场场竞争力力，但是是由于这这些寡头头企业占占有的市市场份额额过大，存存在同比比市场风风险及干干扰。同同时，大大盘有可可能占据据了绝对对的市场场份额，迫迫使本土土中小开开发商在在市场份份额的空空间上相相对狭小小了，但但市场机机会却变变大了A. 大盘盘扫描的的主要是是中高端端市场，那那么中小小盘就有有机会进进行更广广域的细细分市场场扫描，比比如说一一般中端端市场、特特殊的利利基市场场、（低低端市场场、替代代型市场场或复合合类投资资市场等等）；B. 价格格补充机机会补缺市市场价格格的梯级级链条；C. 区域市市场的供供给填补补机会房地地产是一一个地域域性极强强的产业业，对许许多项目目而言

37、，在在局域客客观地理理半径下下存在着着相当的的基础客客户群体体和局域域市场供供给机会会。1、存在在局部多多头供给给竞争同上，这这些中小小项目中中的某些些项目可可能会在在某一局局部区域域或针对对同样的的细分市市场进行行局部化化的多头头竞争。2、正是是由于这这些中小小项目的的存在和和持续供供给，有有希望保保持住宅宅产品市市场里的的相对多多元。【绵阳市市房地产产市场需需求预测测】由于当前前受国家家宏观调调空的影影响，当当前业界界对房市市05年年乃至006年的的走势可可谓众说说不一。这这其中尤尤以“同期回回落说”及“房价下下跌说”，在业业界的反反响最大大。结合当前前绵阳市市整个经经济环境境的发展展步调、投投资表现现、土地地