某集团财务报告及财务管理知识分析5669.docx

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1、 题目：万科集团财务分分析报告 系 别：商学院年级专业：11财务会计七组组长：组员：2013年 112 月 3 日目录引言3第一章：万科战战略分析3一房地产行业业背景3二2013年年中国房地产产企业实力排排名前十名4三万科集团简简历4四行业分析5五企业竞争策策略分析6第二章：万科会会计分析9一.资产分析9二.利润分析11三成本费用分分析12四.万科公司权权益变动分析析14第三章:万科财财务分析19一盈利能力的的分析19二.偿债能力的的分析20三万科资产管管理能力分析析23四万科现金流流量和盈利能能力分析26五万科杜邦分分析29第四章：万科前前景分析32一万科工业化化32二公司国际化化发展展望3

2、3三财务风风险预测分析析ZScoree模型35结束语355引言我们小组主要是是根据哈佛分分析框架对万万科集团进行行的战略分析析、会计分析析、财务分析析和前景分析析，在分析的的基础上对进进一步了解万万科集团甚至至我国整个房房地产市场的的现状、发展展和未来。分分成以下五个个部分：一是是战略分析，首首先介绍万科科集团公司概概况，分析我我国房地产的的特征、竞争争结构以及万万科的竞争战战略；二是会会计分析；三三是财务分析析；四是前景景分析。资金金是房地产企企业的关键，强强大的融资能能力和融资创创新能力有效效的支撑了万万科不断发展展壮大过程中中的财务需求求。但随着万万科规模的不不断扩大，过过高的资产负负债

3、率让万科科在业务开拓拓可能会出现现难以掌控的的问题。且面面对其他竞争争对手的高速速扩张，万科科将面临新一一轮的挑战。第一章：万科战战略分析一房地产行业业背景1、市场需求急急剧上升。房房地产市场存存在刚性需求求，需求量一一直呈上升姿姿态，由于放放房价的居高高不下和政府府调控等一些些因素，持币币待购现象严严重。2、房屋销售价价格同比继续续上涨，但涨涨幅回落。经经济适用房销销售价格持平平，商品住宅宅销售价格小小幅度下降，其其中普通住宅宅销售价格与与上月持平，高高档住宅销售售价格小幅度度下降。二手手住宅销售价价格上涨，涨涨幅下降。3、房地产开发发量上升。房房地产投资额额同比增加，房房屋施工面积积、竣工

4、面积积都有所提升升。4、直接融资受受阻、信贷缩缩减。房企资资金来源回落落持续下滑。而而房地产开发发商的资金来来源中，自筹筹资金所占的的比例越来越越高。5、房地产销售售量存在地域域性特征。由由于政府管制制、人们预期期、房价等各各种因素，造造成房地产销销量有不稳定定趋势，“金九银十”销量涨幅同同比降低。 总的来来说，房地产产行业尽管备备受争论，但但还是国民经经济一个重要要行业。在城城镇化大背景景下，房地产产行业还有前前景。20113年谨慎乐乐观，短期还还要贯彻限购购措施，长期期要有经济、法法律等手段，更更多的市场化化方式；房地地产市场差异异性较大，关关注市场差异异性问题；暴暴利时代已经经过去，今后

5、后企业更多要要靠内功，靠靠创新，靠品品质；房企和和上下游企业业要进一步强强强联合，城城镇化是进一一步要推进集集约、智能、绿绿色、低碳的的城镇化，提提供高性价比比的产品。二2013年年中国房地产产企业实力排排名前十名第01名：万科科企业股份有有限公司第02名：恒大大地产集团第03名：保利利房地产（集集团）股份有有限公司第04名：大连连万达集团股股份有限公司司第05名：中国国海外发展有有限公司第06名：绿地地控股集团有有限公司第07名：龙湖湖地产有限公公司第08名：华润润置地有限公公司第09名：世茂茂房地产控股股有限公司第10名：富力力地产股份有有限公司三万科集团简简历万科公司成立于于1984年5

6、月,19888年进入房地地产行业，11991年成成为深圳证券券交易所第二二家上市公司司。是目前中中国最大的专专业住宅开发发企业。公司司致力于通过过规范、透明明的企业文化化和稳健、专专注的发展模模式，成为最最受客户、最最受投资者、最最受员工、最最受合作伙伴伴欢迎，最受受社会尊重的的企业。凭借借公司治理和和道德准则上上的表现，公公司连续七次次获得“中国最受尊尊敬企业”称号。1.万科企业文文化主要有四点： 1）、客户是我我们永远的伙伙伴 （服务） 2）、人才是万万科的资本 （人力资源源）3）、“阳光照照亮的体制”（简单不复复杂、 规范不权谋谋）4）、持续的增增长和领跑2.万科企业发发展历程 多元化

7、专业化精细化1）.万科前十十年发展战略略：多元化的的加法 1、119841991年年：战略混沌沌期 2、11991年19933年：边缘期期，战略初步步形成2）万科第二二个十年发展展战略专业化的的减法 11、诺基亚战战略：从多元元化转向专业业一 2、从综合合商社到专营营房地产 1991年年：向综合业业务发展 重组企业业业务 转让怡宝蒸蒸馏水 转让万佳百百货3）.万科第三三个十年发展展战略精细化的的乘法 万科在完完成“专业化”调整之后，从从2000年年开始第二轮轮扩张战略，由由“专业化向“精细化”转型。从加法法到减法，从从多元化到专专业化的回归归，使资源得得以集中，在在房地产业务务上也形成了了规模

8、优势，恢恢复了核心主主业，获得了了持续竞争力力，最终成就就了万科三十十多年的持续续增长的传奇奇。四行业分析万科属于兴办实实业、国内商业、物资供销业业 (不含专专营、专控、专专卖商品) 、进出口业务务、房地产开发发。控股子公公司主营业务务包括房地产产开发、物业业管理、投资资咨询等。公公司为国内规规模最大的地地产发展商，连连续三年被国国务院发展研研究中心企业业所、清华大大学房地产研研究所和中国国指数研究院院评为中国房房地产百强开开发企业第一一名，并获得得CCTV评评选的中国最最具价值上市市公司称号。公公司在全国房房地产市场的的战略布局已已经初步形成成。 近几年来房地产产的话题在各各大新闻媒体体上屡

9、见不鲜鲜，房地产的的行业竞争程程度很大基础础上是在于国国家的宏观调调控以及全国国人民对住房房的需求。分析房地产行业业主要要通过过下面几个模模块来分析：一个是政策，经经济下行的压压力之下，我我们觉得宏观观经济政策特特别是货币政政策应该不会会有更紧的政政策，应该是是有放松的可可能，如果维维持目前的状状况，或者较较低的利率水水平，或者信信贷有所放松松的话对房地地产是有所利利好的，但是是另一方面我我们又知道房房地产和社会会稳定、社会会问题息息相相关，中央政政府的态度是是非常坚决的的，而且不断断通过督察、政政策细化等方方式强化现在在的政策，我我们指望在短短期内房地产产政策有所放放松也应该是是指望变成现现

10、实也不太可可能，但是如如果我们有更更紧的政策出出台，除非价价格再回到非非常快的上行行状况，否则则很紧的政策策也不太可能能。二是市场走势，成成交整个全年年是稳中有升升的，同比继继续显著增长长。不同城市市的价格表现现是分化的，一一线城市供应应量趋向于短短缺，未来住住宅价格上涨涨压力还是比比较大的，但但是小城市，三三四线城市我我们看到目前前还没有回升升的现象，我我们一二线城城市价格是有有回升的趋势势，但是三四四线城市会有有更长的时间间处在政策的的调控下。 最后便是十八大大的影响了。十十八大开完之之后大家都在在想，我们的的楼市、经济济往什么地方方走，我们也也在针对房地地产市场有一一个简单的思思考，怎么

11、来来领会，现在在来阅读、来来分析十八大大以后的趋势势，总结了五五个方面的想想法。 第一，房地产业业将会继续与与民生和社会会稳定紧密相相连，因为我我们看到近两两年的调控也也好，或者房房地产业发展展的过去十多多年发展的轨轨迹都离不开开跟整个社会会息息相关，所所以这一点我我相信房地产产市场不会是是一个充分市市场经济导向向的产业，应应该跟国家发发展、民生是是紧密相关的的，所以政府府出台政策，我我们也不会有有什么奇怪的的地方，对于于中国来说社社会不稳定会会导致太多的的问题，房地地产肯定是跟跟社会稳定息息息相关。 第二，房地产业业将在相当长长时间内处于于调控状态，包包括限购政策策，房地产业业的政策调控控总

12、的基调应应该是不会改改变的，特别别是限购，目目前来看还是是一个地方性性的政策还不不是一个国策策，但是地方方性的政策在在国家的指导导下也很难在在短期之内有有什么调整。另另外一个层面面保障性用房房的规模会保保持快速的增增长。 第三，我们虽然然看到房地产产业是受调控控有压力的，房房地产业在相相当长时间以以内依然会是是中国的朝阳阳产业，如果果我们把房地地产业跟制造造业比，房地地产业应该还还是会一个朝朝阳产业，房房地产业在未未来十年、十十五年当中，在在国民经济所所也当中最好好做、也是最最有希望的一一个产业，所所以这是一个个基本的判断断。这个判断断跟我们第四四个判断就是是城市化进城城，将极大促促进房地产产

13、产业的发展，这这点是一个保保障，我们看看到十八大对对城镇化的发发展有很多的的阐述，所以以我们相信城城镇化的进城城会继续。为为什么这么说说？只要中国国国民经济稳稳定发展，77%也好，66%也好只要要不出现太大大的波动，只只要还能持续续十年，中国国的城镇化进进城就不会停停下来，中国国城镇化进城城不停下来，就就会对中国房房地产有一个个巨大的需求求。在跟各方方面的投资者者，或者说若若干的论坛讨讨论的时候有有两个基本的的数字，来支支持房地产业业的朝阳产业业未来十年是是蓬勃发展的的，在过去二二十多年有22亿人口从农农村走向了中中心城市、大大一点的城市市，这两2亿亿多的城市会会带来对住宅宅、对办公、购购物、

14、娱乐这这些物业是一一个非常大的的需求，我们们这20年来来，十多年来来是不是已经经满足了这个个需求？这还还是一个问题题，2亿多人人口，美国人人口只有3亿亿多，这个需需求是最大的的，这点确保保了，我们以以前的发展，甚甚至于我们现现在的发展，甚甚至还确保了了下来的发展展，我们再往往前走20年年，只要中国国国民经济发发展稳定的话话，还会有22亿多的人口口进入到这个个中心城市，另另外这2亿人人口又是另外外一个美国，它它会带来住宅宅、办公楼、电电影院、购物物中心的需求求，所以我们们看到为什么么说这十年、十十五年房地产产业还会是一一个朝阳产业业，而且十八八大当中一个个很重要的因因素就是城镇镇化，而城镇镇化会

15、越来越越明显，这就就促成了我们们最后第五条条，像北京、上上海这些中心心城市，包括括广州都将会会成为世界上上超大规模的的城市，我们们看十年，北北京上海现在在是两千多万万人，十年后后北京、上海海增长到五千千万人，我们们做一个简单单国际性的比比较，像墨西西哥城，在墨墨西哥还有包包括韩国的首首尔，包括巴巴黎，这些城城市基本上都都占到了一个个国家1/33多的人口，我我们再想一想想北京、上海海，哪怕上海海有五千万人人，对中国的的占比有多大大？我们看到到这十年，说说长不长，十十年很快就到到，如果我们们没有一些预预先的准备会会带来很多问问题，但是这这些城市化的的发展，对房房地产开发也也是有引导作作用，我们曾曾

16、经在几年前前说往三四线线城市发展，但但是真正发展展的机会还是是在以中心城城市为主，或或者中心城市市旁边的三四四线城市，这这个机会才是是最大，因为为购买力或者者需求都是在在这些大城市市的周围。所所以，十八大大之后，我们们看从中央政政府开始，大大家对城市化化的发展的导导向是非常强强的，而这也也是世界发展展的一个趋势势。通过这三个模块块的分析，可可以做以下的的结论，在未未来几年内房房地产依旧会会处于国家政政府宏观调控控下，在大多多大型城市中中住房的供求求关系为供不不应求，导致致未来几年大大型城市的房房地产市场会会有一定的提提升，而在大大部分人员流流向大型城市市之余，中小小型城市的住住房供求没有有那么

17、的严峻峻，大部分会会依旧处于政政策调控下，其其价格趋势不不会有太大的的明显波动，但但是像房地产产行业这种民民生相关的行行业，同样也也受人民购买买取向的影响响。从消费者者心理上来说说，在大型城城市的价格趋趋向影响下，人人民的购买趋趋向会更大程程度上认为所所在城镇的房房价价格趋势势会大部分趋趋近于一线城城市，从而会会刺激人民购购房的欲望，也也会变相的导导致中小型城城市的购买需需求变多，虽虽然中小型城城市在宏观调调控的情况下下价格波动不不大，但是其其销售情况也也会有一定的的上升。综上上所述，在大大型城市价格格与销量处于于一个相对平平衡的点的基基础上，基于于中小型城市市的销售前景景变好的情况况下，房地

18、产产行业在未来来几年中依旧旧会处于一个个稳步上升的的状况。五企业竞争策策略分析1.外部环境分分析（1）、宏观环环境-PEESTEL模模型政治因素：住房房市场化改革革和国家政策策调控、货币币信贷、行政政措施经济因素：国民民经济快速增增长，居民可可支配收入增增加拉动内需需，通货膨胀胀压力，资本本市场变化-存款准备金金提，高存款款加息、海外外资本社会因素：人口口数量增加，城城市化进程推推动房地产业业发展，人们们健康环保意意识加强，传传统文化购房意识技术因素：住房房建设水平提提高，融资创创新和销售创创新环境因素：住房房节能环保，城城市绿化和土土地使用法律因素：限制制房地产开发发的贷款管理理，规范土地地

19、储备管理，加加强住房消费费贷款管理，切切实调整住房房供应结构，进进一步整顿和和规范房地产产市场秩序。（2）.竞争者者分析竞争者的选择在竞争者方面我我们选择的是是同为房地产产公司的两大大企业：中海海地产和保利利地产。要对对这些竞争者者进行分析，我我们首先要了了解这些竞争争者的企业目目标以及其未未来走向：中海地产：以打打造百年长青青基业为长远远发展目标，坚坚持规模化、专专业化、品牌牌化的发展策策略。与时俱俱进，开拓创创新，预见性性地满足客户户的现实与潜潜在需求，致致力成为中国国房地产行业业的创新者和和领先者。中中海地产总经经理孔庆平说说过：中国房房地产市场中中长期发展空空间巨大，但但当前的确已已经

20、走到了一一个转型的关关键节点，可可以预见，从从全局讲，“和谐社会”、“低碳经济”、“可持续发展展”将是中国未未来很长一段段时间内高度度追求的社会会发展目标，而而与社会全面面发展高度关关联的房地产产业，则将被被更加严格地地控制在与社社会发展相和和谐的轨迹上上。保利地产：以十十二五规划为为指针，以“三个为主、三三个结合”为战略指引引，推进区域域布局、产品品结构、经营营模式和融资资渠道的“四个拓宽”，实现公司司快速、平稳稳发展！在不不断的收获和和成长中，实实现“和者筑善”的理想和追追求！其董事事长宋广菊有有提过保利地地产的未来发发展方向，就就是致力于中中国和谐人居居建设，紧跟跟中国城镇化化发展和城市

21、市集群建设脚脚步，持续提提高产品效益益，继续做大大做强房地产产主业。每个大竞争者所所选择的发展展战略对于其其行业内大部部分公司会有有很大的影响响，尤其是以以这些公司为为竞争对手的的企业。万科科在未来战略略发展之中，同同样要了解其其竞争对手的的发展战略，才才能“知己知彼”。两家竞争争者的战略选选择如下：中海地产其发展展战略分别从从质量、设计计管理体系、创创新、产业化化四个方面着着手： 质量：招招标、施工的的过程监控 设计管理理体系：设计计、市场、销销售整合 创新：中中海怡翠山庄庄提出“5+2”模式 产业化：装修产业化化保利地产是以房房地产主业为为主、核心区区域突出、住住宅项目开发发为主、扩大大经

22、营规模与与提高开发效效益相结合、滚滚动性的开发发收入与物业业经营型收入入相结合、资资本经营和资资产营运相结结合的“三个个为主、三个个结合”的战战略规划。同样竞争者也存存在其优势以以及劣势：优势：劣势：中海地产 国有有背景、土地地储备充足、高高盈利能力 公司在在一线城市购购地成本偏高高，从而导致致销售价格调调整弹性较小小。保利地产 资源优优势，全国各各主要城市和和地区都具有有丰富的资源源，包括土地地、资金和人人脉。 经营风风格偏激进。2.内部环境分分析（1）产品研发发能力 1）、较强的的研发创新能能力 多个研研发基地：深深圳万科研发发中心、上海海万科研发中中心、东莞住住宅产业化基基地标准化。 2

23、）、客户导导向型研发流流程 客户导向向型：市场调调查、要素整整理、产品设设计、客户测测试和后评估估、产品调整整项目导向型型：强度分析析、产品定位位、质量控制制。（2）品牌营销销能力1）科学的客户户细分方式生命周期与与支付能力矩矩阵。2）品牌建设：2011中中国房地产企企业品牌价值值：中国海外外246.887亿元、 万科2100.70亿元元、恒大2110.18亿亿元；王石的的明星效应。3）客户服务理理念：全国首首创“物业管理”概念、“6+2”步法服务体体系、万客会会等。（3）融资及盈盈利能力1）多渠道、较较强的融资能能力 透明化运作投资信任任 渠道多元化：银行信贷、债债券发行、合合作开发等2）相

24、对欠缺的的盈利能力 比较对对象：中海地地产、保利地地产；资产负负债率、净利利率（4）企业管理理1）内化的企企业文化：简简单不复杂；规范不权谋谋；透明不黑黑箱；责任不不放任2）成熟的体制制管理：控制制核心资源、制制度化运行、标标准化运作3.万科战略决决策0TSW 机会O1. 城镇化率加快，收收入水平提高高2. 中国传统观念，结结婚买房3. 资金从股市流向向地产 威胁胁T1. 政策对环保要求求提高2. 地产业受到较多多宏观调控3. 土地资源储备有有限，拿地困困难 优势S1. 较强的产品研发发能力（标准准化、环保）2. 强势的品牌效应应3. 精准的额客户细细分4. 规范的组织运行行5. 高效的资本运

25、作作体系可能的战略1. 开发新的目标群群产品，扩展展新市场（SS1，S2，S3，S4，O1，O2，O3）2. 扩大融资，进入入更多区域市市场（S5，O1，O2，O3）可能的战略1. 注重产品环保性性，引领行业业标准（S11，T1）2.适度放缓规规模扩张，注注重精品运作作，提高单品品利（S2,T2，T3） 劣势W1. 资产负债比过高高，资金有限限2. 成本费用过高，利利润率偏低可能的战略1. 加强成本控制，提提高净利润率率（W1，W2）可能的战略1.减缓扩张速速度，控制成成本，精耕细细作（W1，W2，T2,T33）愿景：“成为中中国房地产行行业领跑者”定位： 提供有有品质的产品品4.战略选择1）

26、更加注重产产品质的提高高，稳定增长长；客户导向向型、环保、品品牌力2）控制费用，提提高净利润率率；成本、管管理费用、财财务等；降低低资产负债率率、5.万科实际战战略选择万科的总战略： 提升行业竞竞争力，合理理规避风险；培养优势产产业，巩固优优势地位万科的公司层面面战略：减法法战略；横向向一体化战略略万科的业务层次次战略：品牌牌战略；加强强型战略；营营销战略战略展望： 专业业化、品牌化化、全球化、质质量化专家战略建议： 1). 全球化战略略； 2). 不能能改变专注做做住宅的核心心战略第二章：万科会会计分析一.资产分析1.资产结构及及变动表 项目万元2011年099月 2012年099月 新增%

27、 2011年占 比% 2012年占 比% 流动资产11,715,184.77612,379,276.8805.67%96.45% 95.59% 长期投资 231,8955.19284,5100.1222.69%1.91% 2.20%固定类资产 93,813.18125,6055.7133.89%0.77%0.97% 其它长期资产 105,6344.67160,8588.2952.28%0.87%1.24% 资产总计 12,146,527.88012,950,250.9926.62%100.00%100.00%净利润 111,6100.09134,7099.7220.70%- - 总资产收益率

28、2.00%2.00%0.00%- 资产总额比上期期增加8033,723.12万元，增增长率为6.62%。资资产总额增加加的原因如下下：流动资产产增加6644,092.03万元，长长期投资增加加52,6114.93万万元，固定资资产增加311,792.53万元，无无形资产及其其它资产增加加55,2223.62万万元；相比较较而言，流动动资产有所增增加，增加55.67% ，长期投资资大幅增加，增增加22.669% ，固固定资产大幅幅增加，增加加33.899% ，无形形资产及其它它资产大幅增增加，增加552.28% 。由此可可见，从企业业资产数量来来看，长期资资产、流动资资产都较上期期增加，长期期资

29、产增加的的速度快于流流动资产，资资产总额增加加，长期资产产的比重增加加，企业调整整了资产构成成的结构。从从资产的质量量来看，资产产总额增加，净净利润增加，资资产增加的速速度与净利润润相同，总资资产净利率保保持不变，企企业资产从质质量上与上期期相同，新增增资产并没有有带来过多的的新利润。2、投资结构及及变动表 项目万元2011年099月 2012年099月 新增%2011年占 比% 2012年占 比% 交易性金融资产产 0.000.000.00%0.00%0.00% 一年内到期的非非流动资产 0.000.000.00%0.00%0.00% 长期应收款 38,330.2912,997.70-66.

30、09% 16.53%4.57% 长期股权投资 0.000.000.00%0.00%0.00% 投资性房地产 0.00 0.00 0.00% 0.00%0.00%固定资产176,8166.20248,5522.6640.57%76.25%87.36% 在建工程 16,748.7022,959.76 37.08%7.22%8.07% 长期投资合计 231,8955.19284,5100.1222.69% 100.00%100.00% 投资收益 6,814.116 31,424.21361.16% -投资总额比上期期增加52,614.993万元，增增长率为222.69%。投投资总额增加加的原因如下下

31、：固定资产产增加71,736.446万元，在在建工程增加加6,2111.05万元元，共计增加加投资77,947.552万元；长长期应收款减减少25,3332.599万元，共计计减少投资225,3322.59万元；企企业投资以权权益性投资为为主，应关注注投资项目的的盈利能力和和持续发展能能力，本期投投资收益上升升，权益投资资能力增强。3、存货变化表表 项目万元2011年099月 2012年099月 新增% 存货8,737,5557.3558,675,2222.944-0.71% 营业成本 1,341,6615.9552,061,8899.60053.69%毛利率0.40 0.30-25.00%

32、存货周转率 0.170.2441.18%通过毛利率及存存货周转率的的变化分析，可可以看出企业业毛利率的下下降，促进了了存货的加速速周转，说明明市场上的同同类产品已经经处于相对的的过剩状态，降降价是可以带带动市场购买买者的购买欲欲望的。企业业可以充分利利用当前的时时机，进一步步巩固已取得得的成绩；另另外通过存货货的搭配分析析可以看出：企业存货的的变化与营业业成本变化协协调。二.利润分析1.利润总额结结构及变动表表 项目万元2011年099月 2012年099月 新增%2011年占 比% 2012年占 比%正常营业利润 369,0188.88470,8499.9427.60%98.39% 93.8

33、5%投资收益 6,814.11631,424.21361.16% 1.82%6.26% 补贴收入 0.000.00 0.00% 0.00%0.00%营业外收入 4,623.7707,514.66062.52%1.23% 1.50% 营业外支出5,414.6608,080.88449.24%1.44%1.61% 影响利润总额的的其他科目 0.00 0.000.00%0.00%0.00% 利润总额 375,0422.13501,7077.9233.77%100.00%100.00% 20111年09月，利润润总额为5001,7077.92万元元；较上期的的375,0042.133万元上升333.7

34、7%；正常营业利利润为4700,849.94万元，占占比为93.85%；投投资收益为331,4244.21万元元，占比为66.26%；补贴收入为为占比为0.00%；营营业外收入为为7,5144.60万元元，占比为11.50%；营业外支出出为8,0880.84万万元，占比为为1.61%；影响利润润总额的其他他科目为占比比为0.000%；本期企企业盈利主要要靠自身的经经营，利润的的可靠性高，利利润来源多样样化，盈余质质量好；而上上期上述指标标分析别为998.39% 、1.82% 、0.00% 、1.23% 、1.44% 、0.00%。2、营业利润变变动表2012年099月，营业利利润为5022,2

35、74.16万元， 比上期增加加126,4441.122万元，增长长33.644%；营业利利润总额增加加的原因如下下：营业收入入增加7000,192.55万元，投投资收益增加加24,6110.05万万元，营业税税费减少277,004.95万元，营营业费用减少少19,9229.29万万元，管理费费用减少111,633.10万元，资资产减值损失失减少80,298.993万元，共共计增加营业业利润8633,668.87万元；公允价值变变动净收益减减少1,7995.62万万元，营业成成本增加7220,2833.64万元元，财务费用用增加15,148.448万元，共共计减少营业业利润7377,227.75

36、万元；本期营业收收入上升，但但销售毛利率率下降，说明明企业采取了了降低产品的的整体市场价价格以换取增增加市场份额额做法，但是是营业成本及及税费没有得得到相应控制制，反而上升升，最终导致致销售毛利率率下降。三成本费用分分析1、成本结构及及变动表 项目万元2011年099月 2012年099月 新增%2011年占 比% 2012年占 比% 营业成本 1,341,6615.9552,061,8899.60053.69%32.40% 37.92% 营业税金及附加加 248,0044.16220,9999.21-10.89% 5.99% 4.06% 销售费用 13,377.70193,4488.42 -

37、17.58% 2.74%1.72% 管理费用100,3700.5688,737.46 -11.59% 2.42%1.63%财务费用 27,285.5542,434.0355.52%0.66%0.78%资产减值损失 56,483.61-23,8155.32 -142.166% 1.36%-0.44% 营业外支出5,414.6608,080.88449.24%0.13%0.15%所得税111,6100.09134,7099.72 20.70%2.70%2.48% 成本费用总计 4,141,3328.8335,438,0087.24431.31%100.00%100.00%成本费用总额比比上期增加1

38、1,296,758.440万元，增增长率为311.31%；成本费用总总额增加的原原因如下：营营业成本增加加720,2283.644万元，财务务费用增加115,1488.48万元元，营业外支支出增加2,666.224万元，所所得税增加223,0999.63万元元，共计增加加成本费用7761,1997.99万万元；营业税税金及附加减减少27,0004.955万元，销售售费用减少119,9299.29万元元，管理费用用减少11,633.110万元，资资产减值损失失减少80,298.993万元，共共计减少成本本费用1388,866.27万元；企业支出主主要以营业支支出及税金为为主，支出结结构正常。本本

39、期固定成本本占比为0.00%，上上期为0.000%，与上上期持平。2、期间费用结结构及变动表表 项目万元2011年099 月 2012年099月 新增%2011年占 比% 2012年占 比% 营业费用 113,3777.7093,448.42-17.58% 30.17%18.61%管理费用 100,3700.5688,737.46-11.59% 26.71%17.67%财务费用 27,285.55 42,434.0355.52%7.26% 8.45% 营业利润 375,8333.04502,2744.1633.64% 100.00% 100.00%营业费用为933,448.42万元，较较上期减

40、少-17.588%，大幅减减少，减少117.58%。管理费用用为88,7737.466万元，较上上期减少-111.59%，大幅减少少，减少111.59%。财财务费用为442,4344.03万元元，较上期增增加55.552%，大幅幅增加，增加加55.522%。营业利利润为5022,274.16万元，较较上期增加333.64%，大幅增加加，增加333.64%。公公司营业费用用下降，营业业利润上升，营营业费用取得得很好的效果果，企业的销销售活动取得得了明显的市市场效果。公公司管理费用用下降，营业业利润上升，企企业内部管理理成本控制能能力上升。公公司财务费用用增加，营业业利润增加，财财务费用增长长速度

41、超过营营业利润，企企业筹资运用用控制能力下下降，主营盈盈利能力减弱弱。四.万科公司权权益变动分析析1.权益变动分分析的目的1)可以清晰体体现会计期间间构成所有者者权益各个项项目的变动规规模与结构，了了解其变动趋趋势，翻译公公司净资产的的实力，提供供其增值的重重要信息；2)可以进一步步从全面收益益角度报告更更全面、更有有用的财务业业绩信息，以以满足报表使使用者投资、信信贷及其他经经济决策的需需要；3)可以反映会会计政策变更更的合理性，反反应会计差错错更正的幅度度，具体报告告由于会计政政策变更和会会计差错更正正对所有者权权益的影响数数额；4)可以反映由由于股权分置置、股东分配配政策、再筹筹资方案等

42、财财务政策对所所有者权益的的影响。2.权益变动情情况分析（1）权益总额额变动情况 20088年20122年万科A集团负债和和所有者(或股东权益益)合计（元）分析：20088年权益总额额变动趋势较较缓，20009年到20122年呈明显上上升趋势。（2）主要项目目变动情况 2008年年20122年权益的主主要变动项目目（元）分析：20088年所有者和和负债总额变变动趋势较缓缓，20099年到20122年呈明显上上升趋势。其其中，所有者者权益200009年到20122年增长幅度度比负债大，说说明该集团的的企业管理得得当，股东权权益得到加强强。3、权益结构分分析（1）负债结构构分析 分析：万科A集集团

43、20122年比20111年主要负债债应付账款 、预收账款款 、其他应付付款 、一年内到到期的非流动动负债及长期期借款虽然都都有增加，但但占总资产的的比重预收账账款 、其他应付付款 、一年内到到期的非流动动负债同比22011年分分别下降2.92%、0.68%和0.62%。说明万科科集团20112年经营得得到改善，负负债减少。2012年合并并现金流量表表（部分）分析：万科A集集团筹资活动动现金流入22012年同同比20111年增长1844%，筹资活活动现金流出出2012年同同比20111年增长1288%，筹资活活动产生的现现金流量净额额2012年同同比20111年增长2022%。说明万万科A集团2

44、0122年筹集资金金能力强，资资金剩余多，企企业经营状态态佳。2012年万科科筹集资金情情况：（2）所有者权权益结构分析析分析：万科A集集团股东权益益2012年同同比20111年股本和资资本公积大体体不变，盈余余公积、未分分配利润和少少数股东权益益有明显的增增加。(3)所有者权权益结构具体体分析子公司本年提取取的归属于母母公司的盈余余公积为人民民币 1,0017,5338,0399.45 元元 (20111年: 人民币 7331,9000,728.99 元) 。截至20112年 12月 31日，本本集团的未分分配利润中包包含了本公司司的子公司盈盈余公积中归归属于母公司司的部分人民民币 4,9973,1661,3955.18 元元 (20111 年 12 月 31 日: 人民币3,9955,6223,3555.73元) 。 第第三章:万科财务分分析一盈利能力的的分析 1. 纵向分析析2009半年度度2010半年度度2011半年度度2012半年度度2013半年度度21,808,652,442716,766,330,444919,988,838,007730,722,991,221541,390,345,5567营业总收入