某房产公司商业综合项目开发财务营销建造策划书7694.docx

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1、【#】项目策划书 Page 55 of 57项 目 发 展展 策 划 书书1. 项项目概况况1.1 地理理位置及及素质【#】位于成成都市南南部的高高新技术术开发区区内，处处于二环环路与三三环路之之间，西西临高新新大道，北北临紫荆荆西路，东东临元华华路和肖肖家河，南南临机场场路西延延线和体体育公园园。项目目所处的的高新区区始建于于19888年，119911年3月月被国务务院批准准为国家家高新技技术产业业开发区区。经过过十年建建设，该该区形成成了一区区多园的的管理模模式，初初步形成成电子与与信息技技术、生生物医药药工程与与现代食食品三大大主导产产业，是是一个新新型的高高科技产产业园区区。但由由于初

2、始始规划的的局限性性，该园园区内尚尚无与园园区建设设相适应应的生活活配套设设施。【#】的开发发建设，正正好填补补这一空空白。1.2 项目宗宗地及周周边环境境项目用地地的西北北部现在在是电缆缆厂的主主厂区，目目前正在在生产；用地的的北面（即即紫荆西西路北侧侧）有倍倍特幼儿儿园（对对外接收收学生）、高高新区实实验学校校（含小小学、初初中及高高中部）、高高新区电电信局、农农贸市场场；用地地东侧的的肖家河河神仙树树段目前前尚未整整治（位位于高新新实验学学校东侧侧的肖家家河已整整治成示示范段，景景观尚可可），枯枯水季节节景观较较差，丰丰水季节节水流较较急，景景观良好好。用地地内有部部分厂房房和旧民民房需

3、要要拆迁，根根据用地地协议，高高新区政政府将于于今年99月300日前完完成首期期用地的的拆迁并并交供我我司约1100亩亩土地。南面：规规划路尚尚未形成成，该规规划路将将由高新新区政府府按照用用地协议议的时间间要求逐逐段完成成，且不不影响我我司的分分期开发发计划；体育公公园正在在建设中中。北面：紫紫荆西路路已完成成大部分分，尚未未修建的的路段（约约1500米）居居民已经经搬迁，但但房屋尚尚未拆除除，根据据“用地协协议”的规定定，高新新区政府府将于220000年122月311日前完完成该路路段的建建设并确确保通车车，紫荆荆西路元元华路东东侧路段段正在建建设中。紫紫荆西路路北侧的的倍特小小区除“金叶

4、苑苑”（约11.5万万平方米米的低档档住宅）外外已全部部建成并并已入伙伙。东面：元元华路已已形成并并通车，但但有部分分道路仍仍为原郊郊区道路路（长约约2000米）。根根据“用地协协议”，高新新区政府府将于220011年3月月31日日前完成成该路的的市政化化改建及及肖家河河神仙树树段的治治理（包包括其两两侧各宽宽5米的的防护绿绿地建设设）。高高新区的的商业配配套（如如农贸市市场等）位位于该路路的北段段。元华华路东侧侧有部分分旧房（已已列入拆拆迁范围围，其用用地性质质为住宅宅小区），【#】隔元华路与东边的银都花园、紫荆小区相望。西面：高高新大道道已建成成，新道道路也是是成雅高高速公路路的入口口，三

5、期期地块西西侧临近近高架桥桥的起点点。隔路路相望有有地奥、恩恩威、西西门子、机机电设备备等现代代化新型型工业厂厂房。1.3 交通状状况及市市政建设设1.3.1交通通状况根据目目前状况况，用地地周边公公共交通通较为便便利，有有26路路、288路、778路共共三条公公交线路路经过地地块，其其中，226路公公共汽车车由红照照壁开往往国防乐乐园，停停靠神仙仙树公交交车站；28路路公共汽汽车电缆缆厂发车车，穿行行红星路路开往火火车北站站；788路公共共汽车由由电缆厂厂发车，经经天府广广场后穿穿行蜀都都大道开开往西部部的金沙沙汽车客客运站。用地周周边道路路通畅，驾驾车出行行可以很很方便地地到达市市中区、火

6、火车南站站、机场场、乐山山、峨眉眉山、雅雅安等地地。出地地块后延延高新大大道向北北穿过二二环路（距距离地块块两分钟钟路程）和和一环路路（距地地块四分分钟路程程）可便便利达到到市中心心内各地地（十五五分钟到到华西医医大附属属医院，二二十五分分钟到达达天府广广场）。成成雅、成成乐及机机场高速速入口紧紧邻地块块，二十十分钟内内可到机机场，五五十分钟钟内可到到乐山，交交通极为为便利。1.3.2市政政建设高新区通通过十年年建设，市市政配套套设施较较为完备备。但具具体到用用地周边边道路两两侧的市市政管网网，就目目前情况况来说并并不完善善，需要要由高新新区政府府按照用用地协议议的时间间及内容容要求及及时配套

7、套到位。目目前状况况如下： 给水情况况：沿紫紫荆西路路现有3000供水管管线，高高新大道道现有6000供水管管线，元元华路的的北段已已埋设3000供水管管线。 污水情况况：沿紫紫荆西路路现有8000污水管管线（沿沿紫荆西西路排向向三瓦窑窑方向），高高新大道道现有8000污水管管线。 雨水情况况：沿紫紫荆西路路现有12000雨水水管线（沿沿紫荆西西路排往往肖家河河），高高新大道道现有12000雨水水管线。 供电情况况：沿紫紫荆西路路现有110千伏伏架空供供电线路路，高新新大道现现有100千伏架架空供电电线路，元元华路现现无供电电线路。 燃气情况况：紫荆荆西路上上无燃气气管道，高高新大道道西侧现现

8、有1599天气气气管道且且在东侧侧有预留留接口。 供热情况况：南星星热电厂厂可提供供供热条条件，主主管道已已经敷设设到紫荆荆西路电电缆厂大大门口附附近，电电缆厂目目前正在在使用。 电话及有有线电视视情况：紫荆西西路北侧侧有电信信营业厅厅，高新新大道已已埋设22.5万万门通信信电缆；高新大大道已埋埋设光纤纤电缆。1.4 肖家河河现状及及滨河公公园的规规划1.4.1肖家家河现状状 源头：肖肖家河发发源于清清水河，清清水河流流过西二二环路清清水河桥桥后，主主流流往往府南河河，支流流形成肖肖家河。分分支处有有铁栏过过滤漂浮浮垃圾，栏栏后有一一水闸，控控制肖家家河水量量。从水水闸处了了解及堤堤上水纹纹高

9、度，其其控制水水位在22.5米米左右 污染情况况：肖家家河主要要流经居居住小区区，无工工业污染染源。但但因流经经地段新新开发小小区较多多，以及及市政路路大量修修建，导导致建筑筑垃圾增增多，并并长期堆堆放在河河岸边，导导致河水水污染，这这也是河河水在枯枯水季节节发出臭臭味的主主要原因因。 水量：肖肖家河河河道宽约约10米米，河堤堤宽47米，堤堤高一般般在44.55米，从从河堤水水纹线看看，水位位高时不不超过22.5米米。每年年510月月份为丰丰水季节节，河水水流量较较大，神神仙树段段水流较较急，河河水无臭臭味；111月至至次年44月份为为枯水季季节，河河水流量量很小，神神仙树段段水流缓缓慢，河河

10、水臭味味明显。 高新区管管委会为为了改善善高新区区的环境境，已计计划对肖肖家河神神仙树段段进行彻彻底治理理，并已已经在高高新实验验学校东东侧形成成了约11KM的的示范段段，神仙仙树段的的河道治治理会在在20001年33月份完完成。1.4.2滨河河公园的的规划按规划肖肖家河神神仙树段段西侧高高新区拟拟兴建沿沿肖家河河长约9900米米、800米宽（防防护绿地地宽5米米+河道道宽100米+防防护绿地地宽5+公园660米）的滨河公园，拟做成开放的、可供市民健身、休闲的带状绿化空间。河堤设计成生态性、自然状、活泼的绿化小环境，肖家河神仙树段将彻底整治。1.5 项目所所在区域域经济发发展状况况1.5.1高

11、新新区域经经济状况况高新区已已从起步步区的22.5平平方公里里发展成成规划440平方方公里； “九五”末实现现GDPP1000亿元；工业总总产值2200亿亿元（现现有外资资企业2240多多家，高高新技术术企业2275家家，年产产值过千千万元企企业700多家，过过亿元企企业200家。区区内目前前人口约约20万万）；220100年计划划实现GGDP4450亿亿元，工工业总产产值10050亿亿元，建建成中国国重要的的科技创创业区，中中国西部部经济的的高地，成成都市经经济发达达、社会会文明、环环境优美美的现代代化新城城区。1.5.2高新新区战略略地位及及人才战战略中央制定定西部大大开发战战略，从从趋势

12、分分析，西西安、成成都、重重庆将是是重点和和快速发发展的区区域，针针对成都都，高新新区则是是发展的的重中之之重。在在人才战战略上，从从20000年77月起，进进入成都都高新区区企业博博士后科科研工作作站工作作的博士士，两年年将获得得10万万元的政政府补助助经费。高高新区每每年还将将拿出3300万万元创新新奖励基基金奖励励有突出出贡献的的各类人人才。在在户口、职职称评定定及税收收政策等等方面也也将对引引进的高高级人才才大开“绿灯”。据悉，按按成都高高新区的的最新规规定，从从外地进进入高新新区工作作的饿高高级人才才及配偶偶、子女女一律优优先办理理成都市市城区常常住户口口，本人人落户之之前，其其子女

13、入入托或就就学即享享受区内内户籍待待遇。户户口、人人事行政政关系、人人事档案案不在成成都的高高级人才才，在高高新区工工作满一一年即可可申报专专业技术术职称，不不受工龄龄、出国国前职称称和任职职时间限限制；正正式调入入高新区区的高级级人才取取得突出出业绩者者可破格格申报高高一级职职称，不不受学历历、资历历、任职职时间限限制。高高新区财财政每年年拿出1100万万元作为为高级人人才创办办企业的的启动经经费（留留学人员员、博士士另有渠渠道），每每年拿出出3000万元给给在高新新区技术术产业发发展中贡贡献突出出的高级级人才。其其所获奖奖励和股股权收益益如用于于再投入入高新区区技术成成果产业业化项目目或投

14、资资新办企企业的，免免征个人人所得税税。海外外留学人人员在区区内工作作期间的的工薪收收入，个个人所得得税起点点按境外外人员对对待，入入区定居居者其出出国前工工龄和回回国后的的养老保保险缴费费年限合合并计算算。进入入高新区区区域性性博士后后科研工工作站工工作的博博士，高高新区管管委会每每年给予予每人补补助5万万元（共共两年），由由其个人人自行支支配。据最新了了解，339家博博士公司司已入住住高新区区。这些些博士中中包括一一名中国国工程院院院士、一一名美国国科学院院院士和和13名名博士后后，大部部分系从从美、德德、日、英英、加等等国归来来的留学学生。2成都都房地产产市场现现状及发发展趋势势2.1

15、房地产产市场的的现状调调查2.1.1投资资情况统计显示示，19999年年成都房房地产共共完成投投资933.977亿元，较较98年年增长117.55%，其其中完成成住宅投投资555.4亿亿元，增增长211.7%。999年新开开商品房房5933.455万m22,同比比增长117.88%，新新开工项项目比重重为444.7%。20000年年13月成成都市房房地产开开发完成成投资112.33亿元，同同比增长长34%，其中中住宅88.233亿元，同同比增长长27.8%，新新开工面面积1882.334万mm2，同比比增长996.22%。2.1.2开竣竣工情况况19999年 新新开工总总规模中中，住宅宅面积为

16、为4600万平方方米，占占84.8%；19999年商商品房竣竣工总量量达4444.224平方方米，同同比增长长36.7%。2.1.3销售售情况19999年全年年销售商商品房3370.5万平平方米，同同比增长长11.7%。其其中，住住宅销售售3366.9万万平方米米，同比比增长88.4%(在住住宅销售售面积中中,普通通住宅为为2166.566万平方方米，占占64.3%，安安居房为为1044.7万万平方米米，占331.11%；别别墅、高高档公寓寓为155.655万平方方米，占占4.66%)；写字楼楼8.998万平平方米，同同比增长长16.2%；商业用用房222.288万平方方米，同同比增长长86.

17、1%。个个人购房房大幅上上升是999年房房市最显显著特点点，去年年个人购购房2778.99万平方方米，同同比增长长25.1%，占占住宅销销售的882.88%，比比重较998年上上升了111.11个百分分点。99年实实现商品品房销售售额688.266亿元，同同比增长长38.8%，其其中住宅宅销售554.443亿元元，同比比增长226.22%。220000年7月月市统计计局对成成都市城城镇居民民住房条条件、消消费状况况等进行行的专项项调查显显示：今今年有112.22%，即即9万家家庭打算算购房。2.1.4空置置情况19988年末空空置商品品房1336.99万平方方米，其其中住宅宅空置面面积911.

18、422万平方方米；119999年末空空置商品品房1224.883万平平方米，同同比减少少8.888%，其其中住宅宅空置面面积799.355万平方方米，同同比下降降13.2%；20000年55月末空空置商品品房1119.446万平平方米，比比19999年同同期增加加7.888%，比比今年一一季度末末的1007.993万平平方米扩扩大2.6个百百分点，其其中住宅宅空置量量为822.599万平方方米，比比19999年同同期（770.331万平平方米）增增加177.477%，比比今年一一季度末末的722.077万平方方米增加加14.6%。另外，根根据了解解，商品品住宅的的空置情情况有一一定的区区域性。

19、其其中市东东面和北北面房屋屋空置率率居高；9697年年成都房房地产热热潮中位位于老城城区商住住楼和西西面别墅墅区空置置率高，而而我们集集中了解解的城区区南面和和西南面面新开发发的小区区因注重重小区环环境和户户型设计计，其空空置率则则较低。数据表明明，虽然然商品住住宅的销销售量在在稳步增增加，但但随着供供应量的的进一步步增加，商商品房的的空置率率特别是是住宅的的空置情情况不容容乐观，房房地产市市场特别别是住宅宅市场的的竞争将将趋于白白热化。从近期成成都市220000年房地地产交易易会看：20000年成都都夏季房房地产交交易会首首日共成成交各类类房屋110733套，成成交金额额3.22亿元.其中商

20、商品房成成交10046套套，面积积11万万平方米米。为期7天天的交易易会上，共共有577.066万人次次到会咨咨询，成成交各类类房屋达达65.18万万平方米米，成交交金额达18.9亿元元。参与与人数、房房屋成交交面积、成成交金额额创历次次房交会会之最。2.2 房地产市市场发展展趋势预预测成都商品品住宅将将是房地地产发展展主流，而而且住宅宅市场的的竞争也也是最为为激烈的的。预计计成都市市的住宅宅市场会会有以下下几方面面的发展展趋势：2.2.1价格格趋势价格的两两级分化化将加剧剧，高档档精品住住宅和低低价优质质楼盘可可能会成成为市场场的主流流。主要要表现在在：高档档精品住住宅能满满足市场场高收入入

21、者，而而低价楼楼盘面向向广大中中低收入入人士，潜潜力巨大大。20000年1月月成都市市住宅项项目综合合价格226599元/平平方米，与与99年年末26658元元/平方方米的价价格水平平相比略略有上升升。2.2.2面积积趋势中高档住住宅的户户型面积积将会有有所下降降，平面面设计更更加合理理，小区区环境优优美但价价格适中中，“价廉物物美”是销售售成功的的关键。相相同面积积的房屋屋，用户户更多选选择错层层式，强强调动静静分离和和丰富的的空间感感，如“新绿季季节”推出两两室和三三室的房房屋在户户型平面面上，既既有跃式式的功能能，又有有3.99 m的层层高；“丽阳天天下”推出的的全跃层层小户型型商务式式

22、公寓，44.3米米层高，为为客户提提供了不不同层高高的空间间，气派派而不浪浪费。2.2.3配套套趋势住宅功能能将更加加健全，物物业管理理严谨、周周到、方方便。小小区商业业配套既既功能齐齐全，又又不影响响居住环环境，将将是住宅宅小区（特特别是成成片开发发的大规规模住宅宅小区）的的急待解解决的问问题。2.2.4规模模及品牌牌趋势小区规模模开发以以及品牌牌效应越越来越受受到重视视，也是是未来成成都地产产界着重重努力的的方向。特特别是因因为房地地产投资资大，周周期长，规规模和品品牌对房房屋预售售和加速速资金周周转较为为有利。西部大开开发战略略的实施施，成都都房地产产开发将将再掀热热潮，发发展水平平将迅

23、速速提高，竞竞争更趋趋白热化化。2.3 项目所在在地房地地产现状状调查项目所在在区域是是成都住住宅小区区发展的的集中地地区，特特别是近近年推出出的环境境好，规规模大，质质素佳的的小区集集中周围围，都取取得不俗俗的销售售业绩，被被誉为成成都的“富人区区”。其中中定位高高档小区区有：中中华园、丽丽都花园园、银都都花园、锦锦官新城城等（空空壳售价价40000元/ m22以上）；中档小小区有：紫荆嘉嘉园、盘盘古花园园、雅园园、紫竹竹苑、芳芳草地、大大世界商商业广场场等（售售价在333000元/ m2以上）。列列表如下下：项目名称称项目类型型占地面积积（亩）建筑面积积（万平米米）入伙日期期折实均价价（元

24、/平平米）装修情况况销售率(%)银都花园园多层、小小高层2402019988.1224,5000空壳60中华园多层、小小高层2202020000.0994,0885空壳85紫竹苑多层、小小高层80820000.0553,2000普通装修修80紫荆嘉园园多层28.665.420000.0553,4000普通装修修70世纪锦苑苑多层、小小高层100620000.05537099厨卫装修修30牡丹名邸邸9层电梯梯公寓173.74420011.04430599空壳45王府花园园18层电电梯公寓寓13023.3320000.12236299全装修90三九雅园园多层231.32220000.0553012

25、2空壳60芳草地多层100820000.04431000空壳80盘古花园园电梯公寓寓423.36620011.01139900全装修40大世界商商业广场场电梯公寓寓809.120000.12238000空壳30锦绣花园园多层3003220000.12261755全装修80锦官新城城电梯公寓寓4003020011.02241800全装修60锦官城电梯公寓寓31520000.12238000空壳送中中央空调调橱柜502.4 区域房地地产市场场特征2.4.1畅销销楼盘的的特征根据调查查，以下下几个小小区销售售较好：银都花花园、丽丽都花园园、中华华园、芳芳草地、雅雅典国际际社区等等。其共共同特征征如下

26、：小区地地理位置置优越，交交通便利利，周边边环境好好，市政政配套齐齐备，物物业管理理规范，防防盗、防防火等监监控设施施智能化化。容积率率低，一一般多层层（含部部分别墅墅）在11.21.55倍之间间，高层层在3.0-55.0之之间；密密度小，一一般在225%以以下；绿绿化率高高，一般般达到550%以以上。平面布布置较好好地迎合合了房地地产发展展初期先先富起来来的成都都人的心心理需求求。户型型设计一一般为宽宽厅、大大卧室、双双卫、大大厨房、大大阳台布布局。楼楼宇规划划错落有有致，立立面造型型多采用用古典欧欧风、色色彩配置置鲜明，户户型设计计相对合合理。功能齐齐备，水水、电、气气（部分分小区中中央供

27、热热）等齐齐全，停停车位充充足（11：0.5以上上），休休闲娱乐乐场地宽宽阔（游游泳池、会会馆、中中心广场场等具备备），商商业中心心便利，位位置合理理。小区区公建完完善（学学校、幼幼儿园、市市场、银银行、邮邮局、门门诊所等等）。户型面面积多样样，并自自有特色色。有复复式为主主（中华华园，银银都花园园），有有点式小小高层电电梯为主主（世纪纪锦苑、锦锦绣花园园），但但总体上上以15502500平方米米的大户户型为主主。推出时时机恰当当，宣传传力度大大。以上上几个小小区推出出正值成成都市高高档小区区真空期期，高档档楼盘相相对较少少，市场场需求量量大。小区规规模大，品品牌好，许许多发展展商是从从旧城中

28、中档房转转向高档档房小区区开发，一一般均具具有相对对较好的的信誉，较较强的实实力。在在分期开开发上注注意先做做小区环环境后建建楼宇的的方式，入入市价格格较为合合理。2.4.2滞销销楼盘项项目的特特征所谓滞销销楼盘是是指房屋屋入住时时销售未未达到330%的的楼宇。我我们着重重调查了了周边的的雅园、新新玉林、锦锦官城（高高层电梯梯公寓）等等。其共共同特征征为：小区位位置较好好，但密密度大，容容积率高高；周边边环境拥拥挤、杂杂乱。小区绿绿化地、空空地小，配配套不全全，户型型单一。平面布布置较差差，户型型好坏差差异大，车车位不足足，人车车混杂。定价过过高（如如锦官新新城）；或分期期开发安安排不当当，现

29、楼楼与期房房交 叉，未未先做好好环境等等。宣传销销售不力力，规模模小，品品牌形象象不足。资金不不足，开开发周期期过长。根据我们们的调查查，成功功的小区区家家相相似，不不成功的的小区各各有其原原因和不不足。在在项目实实施过程程中，必必须全力力避免出出现滞销销因素。2.5 房地产市市场分析析2.5.1总体体市场销销售分析析根据市场场调查，成成都房地地产销售售有两级级分化明明显的状状况：一一是价格格低廉的的安居小小区；二二是环境境好的高高档小区区（价格格相对合合理）。成成都房屋屋市场已已从房改改阶段经经过非理理性购房房阶段（注注重虚荣荣、浮夸夸而弱化化实用及及总价）而而逐步走走向市场场化和个个人购房

30、房为主的的理性购购房新阶阶段（实实用、舒舒适而总总价位合合理）。999年商商品房峻峻工总量量达4776.66万平方方米，个个人购房房2788.9万万平方米米，同比比增长225.11%，占占住宅销销售的882.88%。从从周边已已建小区区分析，市市场势头头较好。但值得注注意的是是： 高档公寓寓的需求求量虽然然增长，但但在建项项目也逐逐渐增多多。特别别是成都都西面正正推出禾禾嘉花园园、舜园园、名景景苑等以以低容积积率和高高绿化率率为特色色，多数数为五层层框架结结构，会会所配套套很完善善的小区区，竞争争趋势激激烈。 价格走低低。推出出的楼盘盘较多后后，售价价高的销销售停滞滞如锦官官新城。但但价格合合

31、理的高高档小区区如丽都都花园则则异常火火爆（价价格在440000元/平平方米以以内）。“价廉物物美”是成都都房地产产销售制制胜的法法宝。2.5.2购买买对象分分析根据市场场调查购购买对象象集中在在以下几几方面：成都本本地人士士a.高收收入阶层层、商业业主。此此部分是是目前已已购高档档房的主主要构成成者。收收入高对对居住环环境要求求严格密度小小、绿化化面积大大、小区区服务齐齐全。b.高级级管理人人员。因因项目所所处高新新区部分分区内高高新企业业工作人人员是未未来购买买对象的的大部分分，他们们收入较较高且稳稳定，通通过银行行按揭可可以承受受高档房房屋的消消费。c.部分分单位房房改购房房。部分分单位

32、特特别是效效益较好好的企业业通过福福利方式式补助职职工，对对高档房房有一定定的购房房需求。外来人人士a.西藏藏及重庆庆地区人人士成都历历来是西西藏的大大后方，许许多支边边或经商商人士都都把成都都作为安安家养老老的最好好地方，因因其收入入较高，消消费能力力较强。重庆地地区由于于其地理理条件和和城市环环境，许许多来往往于成渝渝两地的的经商人人士都愿愿意把成成都作为为二次置置业的首首选。b.沿海海工作人人员：四川地区区在沿海海经商和和工作人人员较多多，因成成都生活活便利，又又是文化化名城，商商业中心心，气候候温和，回回成都安安家是其其心愿。c.外籍籍人士：因项目处处于高新新区，部部分外籍籍工作人人员

33、是重重要销售售对象，他他们对出出售的小小户型商商务楼及及出租的的大户型型住宅均均有需求求。房屋投投资者（含含二次置置业者）房地产作作为投资资，因其其高档小小区环境境和功能能设计的的超前性性，增值值潜力较较大。特特别是外外籍人士士的租赁赁需求及及其租金金的支持持，会使使一部分分较有经经济实力力的人士士转向房房地产投投资。今今年推出出的位于于市区的的以小户户型为主主的“丽阳天天下”、“西御大大厦”等主要要被投资资置业者者购买。3#设设计构想想3.1 主题思想想“#”是中国国海外集集团在历历史文化化名城成都都开发的的第一个个项目，根根据该项项目的市市场定位位和区域域条件，拟拟开发成成大型都都市休闲闲

34、、高档档精品居居住社区区，以“现代欧欧风社区区，天府府文化生生活”作为项项目开发发的立意意，以“欧陆风风采，天天府情怀怀”作为项项目开发发的概念念主题，将将现代欧欧风居住住设计与与成都人人生活方方式相结结合，充充分体现现西方传传统建筑筑文化与与传统巴巴蜀文化化的双重重内涵。把把西方先先进的生生活理念念引入成成都。在在尊重、延延续成都都人传统统生活方方式的同同时，尝尝试营造造新型生生活空间间和社区区文化，引引导并提提升居民民的生活活方式，从从而全面面增进小小区居民民的生活活质素。3.2 初步经济济指标该项目土土地面积积为4556亩（330.96万万平方米米），其其中住宅宅用地223.38万万平方

35、米米，公共共建筑用用地3.15万万平方米米，道路路用地22.77万万平方米米，公共共绿地11.66万万平方米米，总体体容积率率为1.511.6，其其中首期期暂定为为1.32。总建筑面面积为446.5449.5万平平方米，其其中住宅宅建筑面面积约444447万平平方米，公公共建筑筑面积2240000平方方米。车位配比比为1：0.5，全全部地下下停车，预预留地面面停车位位空间，总总体配置置不超过过1：00.7。3.3总总体规划划设想规划设计计是建筑筑设计、环环境设计计的基础础，优秀秀的规划划设计应应当完好好地贯彻彻项目开开发的立立意主题题。3.3.1总体分分期发展展规划总体规划划按五期期发展，各各

36、期规划划应在相相对独立立完整的的基础上上有所呼呼应。各各期的规规划开发发应与土土地交供供情况相相结合，即即交供一一批，开开发一期期，避免免让规划划设计脱脱离实际际情况。规划设计计中采用用轴线组组织和空空间序列列的手法法，将分分期发展展的各部部分有机机地组织织在一起起，并通通过特色色商业街街和环境境设计的的绿脉、水水景将各各个区域域串联起起来，作作为生态态系统、人人流交通通的联系系纽带。同时，避避免过分分追求总总体布局局的形式式构图，忽忽略了实实际使用用的需要要，造成成建筑组组团、单单体布置置上的困困难，降降低土地地资源的的利用率率。3.3.2 规规划组团团设想根据项目目地块形形状、分分期发展展

37、、紧邻邻滨河公公园的特特点，以以及居住住小区作作为居家家生活环环境的特特殊要求求，规划划组团不不采用大大中心花花园的规规划模式式，充分分利用肖肖家河带带状公园园景观优优势，采采用小组组团花园园的方式式组织建建筑单体体，使各各建筑单单体在步步局上错错落有致致，疏密密得当，做做到“户户有有景”。并通通过公共共空间半公共共空间半私密密空间私密空空间的层层次组织织室外空空间序列列，构成成丰富的的空间层层次。 根据各分分期枫丹丹园、赛赛乐园、千千色园的的不同国国家的建建筑风格格，设计计富有异异国情调调的主题题庭院环环境，产产生和谐谐优美的的效果。各各区内不不同组团团的环境境应在设设计风格格协调的的前提下

38、下有所区区别。枫丹园局局部采用用几何构构图的观观赏花坛坛、修剪剪灌木，并并配置雕雕塑、喷喷泉，设设计放射射形规划划道路，富富有宫廷廷御园般般华丽典典雅的艺艺术效果果。赛乐园采采用对称称式与自自由式相相结合的的现代园园林的设设计手法法，设计计圆拱形形柱廊，围围绕中心心广场，围围墙以艺艺术铁花花、装饰饰花盆进进行点缀缀，并配配置西班班牙情调调的陶艺艺、雕塑塑作品，选选用西班班牙风格格的石材材、陶瓷瓷材料。千色园采采用自由由式现代代园林的的设计手手法，园园中遍植植色彩鲜鲜艳的各各类花卉卉，拼成成自由曲曲线的图图案，铺铺地小广广场中可可设置小小型风车车雕塑，作作为特色色鲜明的的环境标标识物，并并结合设

39、设置水池池、喷泉泉、叠泉泉等。 3.3.3 建建筑单体体布置构构想首期可充充分利用用滨河公公园的绿绿地及景景观，以以低密度度多层为为主，容容积率控控制在11.35以以内，靠靠北侧试试探性开开发少量量小高层层。二期地块块东南角角、西侧侧均有大大片绿地地，幼儿儿园又建建在其中中，视觉觉上会形形成较为为开阔的的空间，可可适当提提高容积积率。幼幼儿园可可考虑建建在整个个地块的的中心位位置，以以提高其其使用的的方便性性。三期周边边环境较较差（北北靠电缆缆厂，西西临立交交桥，东东临铁路路与一、二二期隔离离）。可可在北侧侧临电缆缆厂位置置开发部部分高层层、小高高层，小小学可建建在西侧侧临立交交桥位置置，其操

40、操场靠路路边。3.4 楼型户户型设想想3.4.1 楼楼型设计计朝向设设想以多层为为主，适适当考虑虑一部分分小高层层和五层层复式，多多层以五五层为主主不宜超超过六层层，小高高层控制制在122层以内内。其中中四到五五层复式式为上下下两套复复式单位位，分别别带屋顶顶花园、地地面花园园。项目目楼型考考虑以板板式住宅宅为主，结结合规划划需要布布置部分分点式住住宅，并并注意住住宅朝向向，务必必做到“户户朝朝南或朝朝东”。各楼型所所占比例例大致为为：多层层约占770%；小高层层约占115%；四五五层复式式约占115%3.4.2 户户型设计计设想户型以中中等规模模的户型型（70085平平方米的的二房，1120

41、1400平方米米的三房房）为主主，并以以12001400平方米米的户型型为主打打户型，结结合少量量15002000平方米米的四房房和复式式，也可可以考虑虑少量44560平平方米的的商务单单身公寓寓。3.4.3 室室内空间间特征设设想各房间设设计方正正实用，主主要房间间无梁无无柱；客厅及主主卧室有有良好的的景观、采采光和通通风；三房以上上户型分分设主卧卧室卫生生间和共共用卫生生间；平面布局局注重功功能分区区，其中中厨房与与服务阳阳台、工工人房及及其卫生生间要结结在一起起组合成成服务区区进行设设计；厨房应避避免过于于狭长，争争取设计计L型灶灶台；根据地区区习惯，对对储藏室室或壁柜柜等储藏藏空间进进

42、行一定定设计，三三房以上上单位考考虑在主主人房设设进入式式衣帽间间；根据具体体情况设设计入户户玄关、阳阳光房等等；作跃层式式和错半半层式设设计，丰丰富室內內空间效效果，创创出新意意；多层和小小高层的的复式单单位设计计在顶楼楼或底楼楼，成为为“空中别别墅”或“花园别别墅”；顶层单位位结合坡坡屋顶作作“顶层卖卖空间”，底层层单位可可设私家家花园；局部考虑虑首层架架空设计计，增加加庭院通通透感。 3.4.4 立立面设计计设想为体现项项目概念念设计内内涵，塑塑造建筑筑形象的的象征性性、标志志性，考考虑到欧欧陆风格格在突出出楼盘形形象、项项目档次次等方面面的优势势，“#”拟采用用创新的的“现代欧欧风”建

43、筑形形式，借借鉴居住住文化特特征鲜明明的欧洲洲国家的的民居和和园林风风格，强强调人性性化的休休闲意趣趣和自在在生活情情调，塑塑造清新新自然的的“现代欧欧风”风格。首期法法国枫丹丹园立面面设计中中，采用用坡顶、老老虎窗、窗窗套造型型装饰、百百叶窗饰饰、角楼楼、砖石石基座等等设计语语言，并并选用蓝蓝色筒瓦瓦、米白白色喷涂涂墙面，文文化砖基基座铺砌砌，并用用涂刷鲜鲜艳油漆漆的窗套套作为点点缀。二期西西班牙赛赛乐园立立面采用用缓坡、短短檐、红红瓦屋顶顶、缓弧弧状白色色拱门等等建筑符符号，墙墙面采用用米黄色色喷涂。三期荷荷兰千色色园立面面采用三三角形、梯梯形山墙墙、深色色大坡顶顶、尖形形老虎窗窗等设计计

44、元素，运运用鲜黄黄色、浅浅粉色、浅浅蓝色等等墙面色色彩，营营造活泼泼的气氛氛。四、五五期属于于远景规规划，目目前只作作预想。考考虑到时时间的推推移，人人们的审审美趋势势可能发发生变化化，从对对欧美文文化的盲盲目追风风转变为为对本国国传统文文化的回回溯，因因此，四四、五期期的立面面设计可可考虑采采用具有有东方审审美情调调的风格格，如中中国传统统风格或或日本风风格。3.4.5 装装修标准准装修拟采采用套餐餐式装修修，即预预先设计计几种不不同档次次，不同同风格的的装修标标准，在在交房前前由客户户预先选选定，另另行签定定装修合合同。此此种方法法既便于于客户的的灵活选选择，又又利于日日后统一一管理。档次

45、可预预设5000元/平方米米，8000元/平方米米，12200元元/平方方米三种种，风格格和内容容可预先先准备菜菜单，在在菜单上上详细列列明，由由客户自自行选择择，并单单独签定定装修合合同。3.5 环境设设计设想想本项目的的环境设设计应具具备空间间层次丰丰富、序序列化组组织、文文化内涵涵深厚、功功能配置置齐全的的特征。3.5.1 小小区入口口设想在首期向向元华路路借用部部分滨河河绿化带带设小区区入口广广场，采采用欧式式庭院的的轴线式式设计，设设计造型型醒目的的大门、台台阶、喷喷泉、叠叠泉、规规则式花花坛、几几何图案案铺地，形形成与众众不同、气气派非凡凡的入口口空间，以以体现“#”高尚休休闲社区

46、区的气势势。二期临滨滨河绿地地的入口口，可结结合绿化化带采用用园林设设计的手手法，有有别于广广场式入入口的作作法，形形成“曲径通通幽”的效果果。3.5.2 神神仙树生生态绿脉脉前文提到到的串联联各个区区域，作作为生态态系统、人人流交通通联系纽纽带的绿绿脉环境境设计，是是整个环环境设计计的核心心。生态态绿脉拟拟采用自自由式、现现代园林林的手法法，并增增加富有有中国文文化内涵涵的景点点小品，如如以三星星堆出土土文物为为题材的的环境雕雕塑、小小品等。在生态绿绿脉中心心位置提提前移栽栽古树一一株，如如榕树、黄黄果树等等，并命命名为“神仙树树”，配置置石刻小小品，营营造出深深远的历历史感和和浓厚的的文化

47、气气息。3.5.3“浣花溪溪”主题水水系引入肖家家河水源源，在小小区内形形成一条条贯穿社社区各组组团庭院院、生态态绿脉的的主题水水系“浣花花溪“。这一一水系由由一系列列的水景景景观组组成：水水池、喷喷泉、叠叠泉、水水墙、溪溪流、旱旱意水景景等，成成为贯穿穿全园的的靓点。水系取水水口设于于一期入入口附近近，可在在取水口口处设计计一巴蜀蜀特色水水车，既既装饰了了取水口口，又可可作为小小区入口口的标志志。水系系尽可能能利用落落差自流流，局部部采用人人工排水水，考虑虑到枯水水期水量量不足，应应设计蓄蓄水装置置，并设设计部分分旱意水水景。水系与居居住区的的结合应应当适度度。水系系不应过过于临近近居民的的生活休休息区域域，造成成不必要要的影响响。水系的设设