福州市城市房屋拆迁货币补偿及产权调换价格指南3110.docx

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1、榕房22009923号关于印发发福州州市城市市房屋拆拆迁货币币补偿及及产权调换换价格指指导意见见的通通知各区人民民政府，市直各各委、办办、局(公司)：根据城城市房屋屋拆迁管管理条例例、福福建省城城市房屋屋拆迁管管理条例例、福州州市城市市房屋拆拆迁管理理办法及关于贯彻实施及的若干暂行规定，结合本市实际情况，对福州市城市房屋拆迁货币补偿价格指导意见进行了修订，已经市政府研究同意，现印发给你们，请遵照执行。二九九年三月十一日福州市城城市房屋屋拆迁货货币补偿偿及产权调调换价格格指导意意见为了规范范房屋拆拆迁补偿偿行为，维维护房屋屋拆迁当当事人的的合法权权益，根根据城城市房屋屋拆迁管管理条例例、福福建省

2、城城市房屋屋拆迁管管理条例例、福福州市城城市房屋屋拆迁管管理办法法、建建设部城城市房屋屋拆迁估估价指导导意见及及关于于贯彻实实施及的若干干暂行规规定，结结合本市市实际情情况，制制定本价价格指导导意见，供供城市房房屋拆迁迁安置补补偿时参参考指导导。一、房屋屋拆迁实实行货币币补偿的的，其补补偿安置置办法按按榕政综综200061611号福福州市城城市房屋屋拆迁货货币补偿偿实行市市场评估估暂行规规定有有关规定定执行。二、房屋屋拆迁实实行产权权调换的的，拆迁迁人与被被拆迁人人应当依依照本意意见第一一条的规规定，计计算被拆拆迁房屋屋的补偿偿金额和和所调换换房屋的的价格，结结清产权权调换的的差价。三、根据据

3、本市目目前被拆拆迁房屋屋的结构构状况，将将被拆迁迁房屋结结构划归归为6类11等（见见表一）。被拆迁房房屋重置置价格主主要用于于本市规规划区范范围内被被拆除房房屋与表表一所列列的主要要特征相相类似的的房屋。在在评估中中，非主主要结构构部分的的差异不不作为提提高或降降低等级级的依据据。如局局部构件件或装修修等部位位与表一一所列特特征不同同，可以以进行单单项换算算，若实实际房屋屋的主要要特征与与表一所所列的相相对差异异较大，补补偿单价价则另行行计算。其其它项目目补偿按按（表二二）另行行计价，如遇表表二以外外的项目目其补偿偿金额可可依照现现行建安安工程预预算定额额另行估估算。四、根据据原城乡乡建设环环

4、境保护护部发布布的房房屋完损损等级评评定标准准，结结合被拆拆迁房屋屋的残值值后，制制定出不不同完损损等级房房屋的成成新标准准（见表表三）。五、房屋屋建筑面面积计算算规则，应应依据福福州市房房屋面积积计算细细则的的有关规规定执行行。对我市常常见的在在旧式木木构平屋屋中利用用坡屋顶顶空间作作为搁楼楼层的建建筑形式式，当搁搁楼层与与原房同同时设计计建造，其其楼底高高度在2.2米以上上，搁楼楼层层高高大于等等于2.2米部分分按1000%计算建建筑面积积，搁楼楼层层高高大于等等于1.6米小于2.2米部分分按50%计算建建筑面积积，搁楼楼层层高高小于1.6米部分分不计算算建筑面面积。六、房屋屋拆迁层层次调

5、节节系数按按表四执执行，九九层以上上带电梯梯楼房在在第九层层层次调调节系数数基础上上，其层层次调节节系数每每层递增增1%，但每每层递增增幅度最最高不得得超过50元/平方米米。七、对直直管公房房住宅的的租折面面积换算算成建筑筑面积，可可按以下下规定办办理：对于直直管公房房住宅租租折内只只含自用用使用面面积的，对对该租折折的使用用面积(A)换算成成建筑面面积(S)时，应应将租折折使用面面积乘系系数1.3即S=11.3AA。对于直直管公房房住宅租租折内已已摊入共共用面积积(B)的，对对该租折折使用面面积换算算为建筑筑面积(S)时，可可按租折折使用面面积(含自用用与共用用面积，即A+BB)，加上上自用

6、使使用面积积A的8%计算，即即S=AA+B+A8%；或按按租折内内自用的的使用面面积(不含公公用面积积，即A)乘系系数1.3计算，即即S=11.3AA。以上上两种计计算方式式由被拆拆迁人选选择。八、房屋屋拆迁区区位等级级划分按按照市政政府或国国土部门门规定的的现行福福州市城城市土地地级别分分布的有有关规定定执行。九、无产产权房屋屋的补偿偿与安置置，以福福州市勘勘测院历历年的航航拍图为为依据，在在协商期期限内搬搬迁的，可可根据建建设年限限分以下下五种情情形处理理：(一)属属19884年1月5日国务务院城城市规划划条例生生效前建建设的无无产权房房屋，房房屋使用用人能提提供地契契、建设设用地证证明、

7、建建房纳税税记录或或卫星航航拍影像像图等有有效原始始证明资资料的，按按原房屋屋建筑面面积给予予确认和和补偿安安置。(二)属属19884年1月5日国务务院城城市规划划条例生生效后至至20004年10月26日福州州市关关于加强强违法占占地建设设查处工工作及责责任追究究的实施施意见（试试行）出出台前建建设的无无产权房房屋，原原房屋三三层以内内、总建建筑面积积在180平方米米以内的的房屋建建筑面积积按70给予予补偿安安置，属属同结构构同步建建设、三三层以内内、每层层超建面面积20平方米米以内部部分的建建筑面积积按50给予予补偿安安置；超超过以上上部分的的建筑面面积按20给予予补偿安安置。(三)属属20

8、004年10月26日福州州市关关于加强强违法占占地建设设查处工工作及责责任追究究的实施施意见（试试行）出出台后至至20006年8月26日福福州市人人民政府府关于清清理整治治违法建建设的通通告出出台前建建设的无无产权房房屋，一一律不予予补偿，但但在协商商期限内内搬迁的的，可根根据不同同结构房房屋的重重置价结结合成新新的50%给予拆拆除工作作费用补补贴。(四)属属2006年8月26日福福州市人人民政府府关于清清理整治治违法建建设的通通告出出台后建建设的无无产权房房屋，一一律不予予补偿。在拆迁期限内自行拆除的，安排3050元的拆除工作费用或自行拆除补贴。(五)220044年10月26日前，国国有或集

9、集体企事事业单位位建设的的无产权权非住宅宅房屋，可可办但未未办理产产权登记记的，在在协商期期限内搬搬迁的，经经被拆迁迁房屋所所在地县县(区)人民政政府确认认后可按按70%给予补补偿作为为搬迁奖奖励，不不予安置置。十、在119900年4月1日中中华人民民共和国国城市规规划法生生效后，将将未经规规划部门门批准、房房管部门门确认的的非营业业性用房房改作营营业性店店面的，一一律按原原房使用用性质进进行补偿偿安置。但但拥有产产权和持持有20000年1月1日前有有效的工工商营业业执照（或或者工商商行政管管理部门门出具的的初始营营业证明明）、税税务登记记证明并并依法纳纳税并在在协商期期限内搬搬迁的，可可给予

10、适适当的搬搬迁奖励励，奖励励标准按按其沿街街底层第第一自然然间面积积60%（店面面区位评评估价-原房区区位评估估价）确确定。沿沿街底层层第一自自然间的的进深按按房屋的的结构确确认，但但不得超超过6米。十一、成成套商品品房遇拆拆迁时，在在协商期期限内搬搬迁的，若若该项目目的货币币补偿区区位评估估价不含含成套房房基础设设施配套套费补助助的，可可另外给给予适当当的成套套房基础础设施配配套费补补助作为为搬迁奖奖励，具具体的补补助标准准由拆迁迁人根据据项目的的实际情情况确定定。十二、对对拥有合合法产权权的杂物物间，被被拆迁人人在协商商期限内内搬迁的的，可将将杂物间间面积按按50%进行折折算并入入住宅房房

11、屋进行行补偿安安置；对对20004年10月26日前建建造的无无合法产产权杂物物间，按按重置价价结合成成新进行行补偿。十三、房房屋拆迁迁安置按按市场评评估价结结算差价价，若被被拆迁人人未领取取货币补补偿款的的，拆迁迁人应按按规定向向被拆迁迁人发放放临时安安置过渡渡费。十四、对对于在协协商期限限内搬迁迁的被拆拆迁人，其其确认的的合法住住宅房屋屋，每平平方米一一次性给给予50元的安安家补贴贴。十五、本本指导意意见自公公布之日日起执行行，20007年4月18日公布布实施的的榕房拆拆200071933号福福州市城城市房屋屋拆迁货货币补偿偿及产权权调换价价格指导导意见同时废止。被拆迁房房屋重置置价标准准表

12、一类别等级单价元/平方米主要特征征备注结构楼地面、顶顶棚墙面装修修门窗设备钢筋砼结构一900框架结构构、满堂堂或桩基基础,五层或或五层以以上,钢筋砼砼楼屋盖盖,多孔砖砖墙,砼板架架空隔热热层。水泥砂浆浆楼、地地面、内内墙中级级水泥砂砂浆粉刷刷,外墙贴贴面砖。铝合金门门窗水卫电照照齐全二680框架结构构、带形形基础,钢筋砼砼楼、屋屋盖,框架间间普通砖砖墙,砼板架架空隔热热层。水泥砂浆浆楼、地地面、内内墙中级级抹灰,外墙水水泥砂浆浆粉刷。普通镶板板门,玻璃窗,全部油油漆。水卫电照照齐全砖混结构构一610外墙厚224CMM,钢筋砼砼地圈梁梁,毛条石石基础,钢筋砼砼楼、屋屋盖,砼板架架空隔热热层,楼层

13、二二层或二二层以上上。水泥砂浆浆楼、地地面、内内墙中级级抹灰,外墙水泥泥砂浆粉粉刷。普通镶板板门,玻璃窗,全部油油漆。水卫电照照齐全设有结构构柱的增增加4%二500外墙厚118CMM或18CCM以下,毛条石石基础,钢筋砼砼楼、屋屋盖,楼层三三层或三三层以下下。水泥砂浆浆楼、地地面、内内墙中级级抹灰,外墙水水泥砂浆浆粉刷。普通镶板板门,玻璃窗,全部油油漆。水卫电照照齐全砖木结构构一54024CMM墙承重,毛条石石基础,普通人人字形屋屋架,木瓦屋屋面,木基层,木楼盖盖。杉木楼板板,水泥砂砂浆地面面,薄板吊吊顶,内墙中中级抹灰灰,外墙水水泥砂浆浆粉刷。普通镶板板门,玻璃窗,全部油油漆。水卫电照照齐全

14、二400山墙厚118CMM或18CCM以下,山墙搁搁檩,毛条石石基础,木瓦屋屋面,木基层层。杉木楼板板,水泥砂砂浆地面面,薄板吊吊顶,内墙普普通抹灰灰,外墙水水泥砂浆浆粉刷。普通镶板板门,玻璃窗,全部油油漆。水卫电照照齐全类别等级单价元/平方米主要特征征备注结构楼地面、顶顶棚墙面装修修门窗设备木结构一790旧式(五五或七落落柱)排架扇,本瓦屋屋面,木基层,条石架架井柱基基,板壁,部分抹抹灰假墙墙。木地板,厅堂三三合土地地面(前后廊廊石板),薄板吊吊顶,柴泥麻麻筋灰粉粉刷。旧式板门门扇、玻玻璃窗给水电照照二580两层旧式式排架扇扇,八子落落柱,磉石柱柱基,本瓦屋屋面,木基层,板壁,部分抹抹灰假墙

15、墙。三合土地地面,柴泥麻麻筋灰粉粉刷。板门扇、玻玻璃窗给水电照照三400旧式单披披排架扇扇(或八子子落柱),磉石石柱基,本瓦屋屋面,木基层,板壁,部分夯夯土墙围围护。三合土地地面,柴泥麻麻筋灰粉粉刷。板门扇、玻玻璃窗给水电照照土木结构构360夯土墙承承重,乱毛石石基础,本瓦屋屋面,木基层,山墙搁搁檩。水泥砂浆浆面,柴泥麻麻筋灰粉粉刷。板门扇、玻玻璃窗给水电照照简易结构构260简易八子子落柱。山山墙搁檩檩,构件不不规格。瓦瓦屋面，杂杂料基层层。水泥砂浆浆面，四四周杂料料围钉。板门扇、玻玻璃窗给水电照照其他项目目补偿计计价标准准表二序号项目单价1夯土围墙墙80元/m32砖砌围墙墙120元元/m33

16、普通砖石石水井700元元/口4家用柴煤煤灶150元元/台5普通厨房房洗菜池池90元/个6条石地面面30元/m27水泥花砖砖地面25元/m28水磨石地地面35元/m29瓷缸砖贴贴面30元/m210花岗石贴贴面60元/m211波化砖贴贴面60元/m212杉木及小小拼木板板地板30元/m213硬木架空空地板60元/m214装饰木墙墙面、墙墙裙40元/m215天棚饰板板吊顶45元/m216铝合金门门窗120元元/m217铁窗栅圆钢300元/钢管555元/18铁门钢管1775元/扇豪华门4486元/扇被拆迁房房屋成新新率评定定标准房屋标准准成新率主体结构构划分标标准完好房95%结构构件件完好，装装修和设

17、设备完好好、齐全全完整，管管道畅通通，现状状良好，使使用下沉沉或虽个个别分项项有轻微微损坏，但但一般经经过小修修就能修修复。基本完好好房80%结构基本本完好，少少量构部部件有轻轻微损坏坏，装修修基本完完好，油油漆缺乏乏保养，设设备、管管道现状状基本良良好，能能下沉使使用经过过一般性性的维修修能修复复的。一般损坏坏房65%结构一般般性破坏坏，部分分构部件件有损坏坏或变形形，屋面面局部漏漏雨，装装修局部部有破损损，油漆漆老化，设设备、管管道不够够畅通，水水卫、电电照管线线、器具具和零件件有部分分老化、损损坏或残残缺，需需要进行行中修或或局部大大修更换换部分部部件。严重损坏坏房50%房屋年久久失修，

18、结结构有明明显变形形或损坏坏，屋面面严重漏漏雨，装装修严重重变形、破破损，油油漆老化化见底，设设备陈旧旧不齐全全，管道道严重堵堵塞，水水卫、电电照管线线、器具具和零部部件残缺缺及严重重损坏，需需进行大大修或翻翻修、改改建。危险房40%承重构件件已属危危险构件件，结构构丧失稳稳定及承承载能力力，随时时有倒塌塌可能，不不能确保保住用安安全。表三产权调换换房屋层层次调节节系数表四楼房类别增减系数%层次多层不带带电梯高层带电电梯四层楼房五层楼房六层楼房七层楼房四层楼房五层楼房六层楼房七层楼房八层楼房九层楼房一层-1-1-1-1-1-2-2-3-3-4二层00000-1-1-2-2-3三层+1+2+1+1000-1-1-2四层0+1+2+2+1+1000-1五层-20+1+2+1+100六层-2-1+2+2+1+1七层-2+3+2+2八层+3+3九层+4九层以上上九层以上上带电梯梯楼房在在第九层层层次调调节系数数基础上上，其层层次调节节系数每每层递增增1%备注以上楼房房层数不不包括底底层架空空层或商商场店面面主题词：房地产房屋拆拆迁指导意意见通知福州市房房地产管管理局办办公室 20009年3月11日印印发