福州X地块的行销建议3095.docx

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1、20000年是福福州房地地产经过过二年市市场转轨轨进入成成熟发展展的一年年20011年福州州共1992个楼楼盘粉墨墨登场，逐逐鹿中原原20022年福州州又将是是怎样福州房地地产市场场调研分分析 与与X地块开开发行销销建议福州是福福建省省省会和全全省的政政治、经经济、文文化中心心，现辖辖5区22市6县县，土地地总面积积为1.2万平平方公里里，其中中城区面面积10043平平方公里里，建成成区面积积80平平方公里里，总人人口5883.113万人人，其中中城区1145.40万万人，流流动人口口约500万人。福州各项项统计数数据：20000年全市商品品房预售售面积3320.02MM2 ，比比增111.4

2、预售金额额94.84亿亿元，比比增277.155全市商品品房空置置面积1106万万M2 ，下下降144.3其中住宅宅空置面面积488万M2 ，229.99市区商品品房平均均价格226588元/MM2 ，上上升5.4319999年5月月国务院院正式批批准的“福州城城市总全全规划（119955-20010年年）”，福州州将建成成中国东东南沿海海经贸中中心，并并向国际际化大都都市方向向发展。作作为福州州城市总总体规划划的重要要组成部部份，福福州将倾倾力打造造CBDD即中中央商务务区。所所谓的中中央商务务区，是是集金融融、贸易易、专业业服务、会会展、酒酒店以及及与其相相配套的的公寓、文文化、娱娱乐和高

3、高档零售售为一体体，并配配备完善善便捷的的交通通通讯等现现代基础础设施和和良好环环境的城城市商务务活动的的中枢，具具有全方方位、高高档次、高高效率运运作特征征，在布布局上，它它是城市市空间形形态的象象征，能能突出城城市景观观和特有有的识别别性。去年6月月福州三三环路一一期工程程的启动动，标志志大福州州中心城城市雏形形已成，建建成后，福福州城区区面积将将从目前前的800平方公公里扩大大到1770平方方公里。因此，而而掀起一一轮新的的房地产产开发建建设高潮潮，那么么福州的的房市到到底会朝朝什么方方向发展展，20002年年的市场场又将是是如何呢呢。一、福州州房地产产市场的的构成与与分布根据西方方国家

4、城城市建设设和房地地产开发发的经验验，当城城市化水水平小于于60时，城城市建设设和房地地产开发发的地域域方向主主要是水水平方向向扩展，即即向城市市建成外外围的郊郊区或沿沿道路两两侧带状状扩展，或或“摊大饼饼”式地向向外环状状拓展，亦亦即所谓谓的“郊区城城市化”。当城市化化水平超超过600时，随随着城市市用地规规模和人人口规模模的扩大大，客观观上要求求中心区区发挥出出相应的的规模郊郊应和集集聚效应应，城市市空间扩扩展的方方向表现现出垂直直方向，即即“城市更更新”或再城城市化的的发展时时期。目前，福福州的城城市化水水平均在在35左右，但但20001年榕榕城房地地产开发发的地域域结构折折射出的的特点

5、有有别传统统意义上上的城市市化进程程，城市市化空间间的扩展展表现为为水平方方向和垂垂直方向向交织进进行的发发展格局局。按不同的的市场要要素，即即土地资资源、相相关环境境资源、开开发规模模、楼盘盘素质与与整体价价格水平平等构成成因素的的不同，予予以区分分，福州州的地产产从政府府规划、商商业价值值、地理理地段、生生活配套套、生活活形态及及民俗文文化等综综合因素素集合而而成，并并可划分分为8个个板块，分分别是：西二环环板块、江江滨板块块、五四四路温泉泉板块、五五一广场场板块、市市中心区区板块、北北区板块块、东区区板块及及西区板板块。西二环板板块：指指的是从从五四北北路与北北二环路路交叉点点起，沿沿西

6、二环环路往南南经过工工业路至至江滨大大道止的的沿线两两侧。以以左海为为板块核核心，集集中在西西起象山山隧道，北北至福飞飞路口，以以中高档档楼盘小小区为主主。该板块是是99年年福州楼楼市最具具品牌号号召力的的高尚住住宅区，当当时均价价高达227000元以上上，主要要代表楼楼盘有：天元花花园、天天赐良园园、融侨侨东区、梅梅海园、人人与自然然、左海海名仕等等。目前，西西二环板板块的开开发已呈呈饱和状状态，区区域内除除了临工工业路段段将随着着西二环环三期工工程而得得到发展展外，只只有向着着铜盘路路与福飞飞路的纵纵深挖掘掘、发展展。五四路温温泉板块块：该板板块主要要由五四四路及温温泉公园园周边的的温泉高

7、高层电梯梯住宅组组成，价价格从338000-62200元元，均价价约在447000元左右右。五四四路温泉泉公园路路段在早早期城市市规划中中，即990年福福州的城城市规划划将五四四路规划划为“公建区区”（即CCBD的的一种不不完全认认识），因因此，将将五四路路的土地地使用控控制起来来，把写写字楼、银银行等的的开发建建设，全全放在五五四路上上。922年后在在大福州州城市总总体发展展规划中中，综合合考虑到到福州城城市格局局走向的的体系上上，五四四路作为为CBDD来发展展是不适适宜的，因因此，重重新规划划在闽江江沿岸，主主要是为为了能够够更好地地贯彻“东扩南南进”的发展展战略。在“公建建区”发展初初期

8、，五五四路上上就汇集集了福州州所有的的金融机机构写字字楼、酒酒店宾馆馆，现在在，CBBD虽然然已易地地规划而而建，但但这些项项目随之之迁移已已是不现现实，在在今后的的很长一一段时间间里，五五四路将将朝着“金融街街”的方向向发展着着。现在，五五四路的的房地产产开发主主要集中中在“福州广广场”与“温泉花花园”板块上上，密密密麻麻分分布着许许多高层层建筑，如如凯旋花花园、信信茂广场场、盛世世名门、香香谢丽舍舍等。五四路作作为黄金金地段，有有天然温温泉、温温泉花园园及中央央商务区区的三大大资源优优势的借借助，但但因五四四路上的的项目均均属高层层，普通通存在着着产品设设计年份份久远，建建设工期期过长的的

9、问题，这这在产品品时效性性优势越越来越短短的今天天，部份份楼盘已已感“落伍”的凄凉凉。市中心板板块：市市中心板板块是福福州传统统的中心心生活区区，北起起东大路路、南及及古田路路，西抵抵白马路路，北接接六一路路，尤期期以五一一路为中中心竞争争点。板板块区域域内以中中高档楼楼盘为主主，而以以温泉型型楼盘（住住宅）销销路看好好，均价价36000-338000元左右右。代表表楼盘有有：阳光光城、东东方明珠珠、名人人翠苑等等。五一广场场板块：作为福福州新商商业娱乐乐购物中中心，板板块以五五一广场场为核心心东至六六一路环环岛，西西至乌山山，北至至福新路路，南至至群众路路，该板板块是商商业价值值高于居居住价

10、值值的板块块地段，以以大厦型型高层商商住物业业为主，区区域均价价在45500元元左右，代代表楼盘盘有：世世纪之光光、广场场特区、金金源大厦厦、正大大广场、乌乌山园景景。江滨路板板块：是是20000年市市政规划划后迅速速发展的的新兴板板块，沿沿闽江沿沿岸政府府出资225亿打打造出550米的的江滨大大道，西西起洪山山桥、东东接马尾尾青洲大大桥，全全长266.2KKM，沿沿江一侧侧建成园园林式绿绿色长廊廊，道路路以北2200米米规划为为建设高高级住宅宅区，中中心商业业区等。而最为关关键的是是，江滨滨路作为为福州的的CBDD发展规规划，已已得到国国务院的的批准，届届时写字字楼、银银行、宾宾馆、信信息中

11、心心、展览览中心等等将集中中于此，福福州亦得得有“外滩”形象。作为政府府东拓南南移战略略的重要要组成部部份，江江滨路已已为众多多开发商商所青睐睐，在江江滨板块块上，可可借助资资源除了了台江区区原本浓浓厚的商商贸氛围围，还有有独一无无二的闽闽江、江江滨花园园和江滨滨大道这这三大资资源。目前，这这一板块块的主要要以大盘盘形式开开发，代代表项目目有：融融侨锦江江4000亩，闽闽江世纪纪广场1110亩亩，碧水水芳洲770亩，在在售价上上也保持持在均高高水平，多多层均价价26000元左左右，高高层均价价约在338000元之间间。北区板块块：二环环路以北北，以新新店为主主，从福福飞北路路开始一一直过铁铁路

12、口，向向新店纵纵深发展展，该板板块是福福州众多多地产板板块中，真真正意义义上的生生活新区区，其主主要竞争争优势在在于低价价，平均均价格在在16000元左左右，代代表楼盘盘有：湖湖前小区区、金城城小区、福福日新城城等。该板块将将有较大大的发展展空间，特特别是福福州三环环路工程程建设的的推进，在在行政及及地理概概念上，已已被纳入入福州市市区，因因此，房房价将有有望走高高。但由于板板块纵深深的发展展已被铁铁路当中中隔断，在在消费心心理上有有“远郊概概念”而难以以消除，二二是省政政府经济济房在此此大量开开发的制制约，将将使该地地区被定定位在郊郊区低档档地段上上，在短短期内价价格将被被制约而而无法提提升

13、。东区板块块：是福福州楼盘盘最集中中的板块块，300余个中中等楼盘盘集中该该地区，也也是市政政府东拓拓战略的的重要组组成部份份。该板块主主要以晋晋安区为为主，板板块内楼楼盘以中中低档为为主角，平平均售价价约在223000元左右右，价格格竞争是是其主要要特征，客客户群主主要以王王庄和台台江两地地居民购购买为主主。代表楼盘盘有：融融侨东区区、三木木花园、鼓鼓山苑等等个案。西区板块块：以杨杨桥西路路为主体体，东起起白马路路，西接接江滨路路，由中中档小区区构成，板板块均价价在25500元元左右。代代表楼盘盘：世纪纪佳源、碧碧水源。二、福州州楼市具具体分析析1、20001年年福州市市房地产产开发建建设与

14、交交易需求求情况分分析目前福州州城市化化水平在在35%左右，据据统计福福州市220011年完成成房地产产建设投投资将近近60亿亿元，同同比增长长31.2%，完完成商品品房施工工面积113355万M2，增长长35.5%，竣竣工面积积1188万M2，其中中完成住住宅建设设投资将将近466亿元，增增长477%，住住宅施工工面积9957万万M2，比增增45.1%，竣竣工面积积1055万M2，商品品房新开开工面积积3700万M2，住宅宅占3221万MM2。20011年福州州房地产产交易较较为活跃跃，住宅宅市场稳稳中有升升，在房房地产交交易会的的拉动下下，全力力实现房房地产交交易突破破60亿亿，商品品房预

15、售售突破1100亿亿大关，据据了解220011年111月份的的福州房房地产交交易会，以以成交额额5亿元元的好成成绩拉下下帷幕，由由此可见见，20001年年福州房房地产市市场是红红火的一一年。20011年福州州楼市之之所以呈呈旺销局局面，其其影响因因素主要要有以下下几方面面：1）、政政府“东扩南南进”的全面面实施，加加大对新新区基础础设施及及工程配配套设施施项目的的组织实实施，为为广大房房地产开开发商营营造良好好的开发发建设环环境。2）、住住宅建设设成为福福州房地地产业发发展的主主力，政政府通过过公平有有序竞争争的土地地招标拍拍卖制度度，有效效推动房房地产业业的开发发与建设设，为居居民提供供充裕

16、的的购房空空间。3）、住住宅消费费政策的的配套完完善和市市场服务务体系的的提升，如如购房落落户政策策、住宅宅置业担担保办法法、住宅宅公积金金贷款额额度的扩扩大等，都都极大地地增强了了购房者者的投资资信心。4）、福福州经济济水平的的持续增增长，在在相当程程度上保保证了居居民的购购房需求求与购买买承受能能力。2、福州州市房地地产市场场需求特特征分析析1）、影影响消费费者购房房的主要要考量因因素（1）住住宅的户户型与面面积目前福州州消费者者在户型型选择上上，主要要集中在在三房，其其次是二二房，再再次是四四房。三三房的面面积主要要分布在在1000M21220M2之间，选选择占338.66%，99011

17、00MM2占366，11401500M2占7.8；二房主主要集中中在700800M2占411.6%,9001000M2占422.3；四房房主要分分布在11401500M2占511.7，12201130MM2占211.9%。由此此可见福福州住宅宅三房的的901200M2，二房房的7001000M2成为消消费市场场的主流流。（2）住住宅的类类型与结结构目前多层层无电梯梯仍深受受广大消消费者的的欢迎，也也是福州州房地产产市场发发展的主主力军，据据了解，福福州市该该类消费费群体占占总量的的45.5%，另另外有116.44%的消消费者选选取小高高层，这这与福州州房地产产开发趋趋势息息息相关，在在福州22

18、0011年市中中心新推推出的项项目中，小小高层、高高层和超超高层的的比例分分别占330.553、111.553%和和4.005，由由此可见见，市中中心区楼楼盘的高高层时代代呼之欲欲出。福州市住住宅类型型需求比比例分析析图50 455.5403013.71320 116.44 3.710 77.7 0多层无电电梯 小小高层 低低层 多层层有电梯梯 高层 别墅（3）价价格与规规模首先从价价格上看看，在同同一区域域或同一一楼层档档次范围围内，价价格优惠惠的较受受欢迎，另另外，价价格与规规模绝大大多数消消费者作作为主要要考量因因素，如如“金山生生活区”中的“金山碧碧水”是福州州市“南进”的重点点工程，

19、占占地面积积20000多亩亩，规模模宠大，而而且其均均价在11700018800元元/M2之间，区区域内配配套设施施完善，为为大多数数公务员员及工薪薪阶层所所接受，呈呈热销局局面。3、福州州市房地地产市场场需求特特征分析析（1）潜潜在消费费者特征征分析一次置置业者的的比例为为55.7，二二次置业业者约占占38.7目前，福福州市潜潜在消费费者当前前有244.5是租借借房屋居居住，223是是自购商商品住宅宅，200.2是住单单位宿舍舍，188.6是自购购政府福福利房和和经济适适用房，已已有物业业（含完完全产权权）的人人数比例例达到443.55，表表明福州州市当前前二次、多多次置业业者的比比例较大大

20、。中高学学历占较较大比例例福州市为为省会城城市，人人文环境境较为高高尚、成成熟，潜潜在消费费者中高高中以下下学历占占22.2，大大中专学学历占443.88，大大学本科科占322.7，硕士士及以上上学历占占1.33，说说明当前前购房人人群中以以中高学学历为主主。年龄人人口及收收入状况况分析福州房地地产市场场潜在消消费者年年龄集中中在244277岁占220.55，228330岁占占27，311400岁占229.22，441665岁占占24.3。年家庭收收入在335万万元，所所占比例例最大为为47.2，平平均年收收入值为为4.775万元元，平均均家庭人人口为33.299人，家家庭人口口为2人人占15

21、5.8，3人人占388.5，4人人占199.3。目前前48的消费费者拥有有家庭上上网电脑脑，预示示福州市市智能化化住宅势势在必行行，住宅宅网络概概念将会会升温。购房客客户群体体来源分分析 在福州州市购房房客户群群体中，工工薪阶层层占大部部分，政政府、国国有企事事业单位位以及集集体、股股份制企企业员工工占300%，三三资企业业占300%，他他们大多多选择交交通与配配套较为为完善的的市区中中心，是是福州购购房群体体的主力力军。经经商阶层层的客户户群体也也占相当当一部分分，他们们大多集集中在台台江区，另另外归国国华侨在在福州也也不少，他他们大多多选择较较高档次次的楼盘盘。4、福州州市居民民置业的的片

22、区选选择随着福州州市”东扩南南进”发展战战略的实实施，和和环境配配套的不不断优化化完善，广广大居民民对自身身置业的的区域选选择也发发生了相相应的变变化，目目前福州州居民的的置业区区域选择择率如图图所示：20 199.6 188.6 11.415144.1 4.9 5.26108.1 7.1 1.453.770鼓 江 西西 温 新 台 福 东 仓 上 其楼 滨 二二 泉泉 店店 江江 大大 区区 山山 街街 它中 区 环环 公公 区区 区区 区区 心 域 园 域 域 域区 区区如图所示示，鼓楼楼中心区区仍是最最受欢迎迎片区，值值得注意意的：目目前江滨滨区域对对消费者者的吸引引力已超超过了西西二环

23、区区域，直直逼鼓楼楼中心区区，另外外，台江江区的选选择率在在中间水水平，占占7.11。5、福州州市房地地产市场场价格因因素分析析福州房地地产市场场价格差差异较大大，目前前，其价价格波动动辐度主主要集中中在1770045000元/M2之间，其其中，高高层均价价主要在在32000338000元/MM2之间，房房地产价价格差异异大，主主要与以以下几个个因素相相关：（1）楼楼盘地理理位置直接影响响房地产产价格的的主要因因素，福福州市区区土地转转让费高高，意味味着开发发商成本本提高，据据了解，福福州市区区土地费费高达770万元元/亩，因因此市中中心高层层住宅价价格较高高，大多多在36600元元/M2以上

24、。（2）楼楼盘的类类型在福州高高层住宅宅售价要要比小高高层售价价高，小小高层售售价要比比多层售售价高，目目前，福福州的多多层与小小高层由由于售价价水平相相对较低低，适合合大多数数客户群群体的需需求，因因而这类类住宅商商品是消消费的主主流，占占主导地地位。高高层因其其售价水水平较高高，也只只有高收收入水平平的客户户群体才才买得起起此类型型房子。（3）品品牌知名名度福州居民民知识文文化水平平较高，其其消费群群体消费费档次也也相对较较高，具具有较强强的品牌牌消费意意识，如如元洪房房地产公公司及融融侨房地地产开发发公司开开发的楼楼盘，即即使在价价位较高高的情况况下，也也深受大大多数消消费者青青睐。台江

25、区楼楼盘价位位一览表表：案 名名层数超价（元/MM2）均价（元/MM2）楼层差价价（元/MM2）闽江世纪纪广场6230002500018250003500060-1100华信花园园9.53690039000100广达豪门门212660040000100庭芳苑62566627000112600030000100金星四季季花城6215002450092580030000100中利佳园园8218002510012230002650060鸿运星城城8275003000015293003300045碧水芳洲洲723626000深深缘9218002500050-660元洪锦江江27 ，118 ，33030

26、0004500050龙达富地地82920031000太阳都市市32290003700040广德天下下16 ，118260002800040金色维也也纳11 ，199280003300050日月星城城 244 ，227290003600050金钻世家家32290003600060-880闽都嘉源源21290003600050-6606、目标标个案周周边店面面及商场场售价租租金（1）太太阳都市市商场均均价2000000元/MM2，沿街街店面2200000元/M2，目前前由开发发商自售售，商场场已和好好又多签签下协议议，这里里将成为为大型购购物中心心。（2）龙龙达富地地店面：250000元元/M2、

27、2770000元/MM2、2880000元/MM2（3）日日月星城城店面：250000元元/M2（4）元元洪小商商品批发发市场租租金，位位置较佳佳：500-600元/MM2月，其其次400-500元/MM2月7、20002年年福州市市住宅消消费市场场需求预预测分析析回顾20001年年福州市市房地产产市场发发展态势势，可以以说是红红火的一一年，通通过对220011年福州州市房地地产市场场的分析析和透视视，进一一步把握握20002年的的房地产产市场需需求走势势。20022年我国国的国民民经济将将保持77%的稳稳步增长长速度，职职工收入入继续增增加，随随着福州州市“东扩南南进”的加速速推进以以及住房

28、房分配货货币化政政策的完完善，福福州居民民的购房房能力将将会进一一步增强强，20002年年福州市市房地产产住宅消消费市场场的巨大大潜力和和有效需需求将得得到大量量的释放放。据福福州业内内人士预预计20002年年福州住住宅消费费市场将将有以下下热点： (一)各各板块竞竞争激烈烈，新区区的大盘盘将是购购房者的的消费热热点1、随着着“东扩南南进”的实施施，二环环线以外外的新楼楼盘竞相相崛起，例例如“世纪佳佳园”“融侨侨锦江”“美景景良城”“海景景花园”等楼盘盘新秀将将大大扩扩充福州州市楼盘盘供应量量，增加加居民购购房余地地。2、东区区板块除除了“永升城城市花园园”“鼓山山苑”“融侨侨东区”外，新新盘

29、又有有“大名城城”“日出出东方”“石鼓鼓琴湾”等大盘盘推出。如如位于福福马路上上的“大名城城”占地面面积1442亩，总总建筑面面积266万平方方米，号号称“福州市市中心最最大规模模的现代代化社区区，”明居房房地产的的“日出东东方”占地面面积500亩，不不仅是“全省首首座大型型原生态态度假式式的园林林景观社社区”而且也也是“福建省省首座全全民健身身示范社社区”。据了了解东西西板块的的主要客客户群体体区域来来源于鼓鼓楼、台台江的居居民和二二市六县县的人士士。3、北区区板块异异军突起起，一批批新盘如如“蓝山四四季”“时代代经典”“锦绣绣文华”“米罗罗时代”等将对对鼓楼区区的机关关单位、工工商业主主和

30、白领领工薪阶阶层产生生极大吸吸引力，也也将对中中心城区区的楼盘盘造成较较大威胁胁。4、西区区板块的的“美景良良城”“闽赋赋苑”“中利利佳园”“世纪纪佳园”等也蓄蓄势而发发，对其其周边区区域的客客户群体体产生极极大的吸吸引力。5、江滨滨板块凭凭借其得得天独厚厚的自然然和景观观优势，不不但成为为诸多开开发商“抢滩”的焦点点，而且且也是众众多购房房者的首首选目标标。“融侨锦锦江”“水乡乡温泉别别墅”“金山山碧水”等大盘盘将深受受欢迎。（二）充充满个性性化的房房型将会会受购房房者的欢欢迎1、随着着福州市市家庭人人口结构构的变更更，居民民生活观观念的改改进以及及生活层层次的提提升，过过去400500平方

31、的的套房已已不受欢欢迎，而而801000平方的的套房以以及11101120平平方左右右的3房房或1000平方方左右的的2房成成为广大大购房者者关注的的主力户户型。在在其居住住面积基基本满足足后，便便要求空空间功能能的多样样化。如如用餐、聊聊天、娱娱乐、学学习和休休息空间间的区隔隔，所以以要求双双卫、双双阳台、大大厅小卧卧、动静静分区等等等。2、随着着福州市市一批高高品味、高高品质精精品楼盘盘的应运运而生，高高层、小小高层将将逐渐被被看好，据据了解在在上届房房交会上上，占参参展楼盘盘的400以上上。一批批迎合个个性化消消费的项项目将深深受青睐睐，如“日出东东方”体现“运动与与健康”主题，“米罗时

32、时代”体现“简约、时时尚、明明快、年年轻化”的个性性，体现现消费者者对时尚尚居住理理念的追追求，求求新求变变的个性性购房趋趋势将越越来越明明显。（三）住住宅市场场价格稳稳中有升升，价格格战将会会拉开在上一届届房交会会上，参参展楼盘盘价格竞竞争已经经非常明明显，价价位比以以往有所所上升，据据了解，每每平米均均价超过过30000元的的楼盘有有10多多个，均均价在22500030000元元/M2的楼盘盘占一半半，据统统计，房房交会成成交额位位于前三三名的楼楼盘，其其单价都都在20000元元/M2以下，其其中金山山碧水成成交1330套，由由此可见见，大多多数购房房者主要要关注的的仍是价价位问题题，但由

33、由于我国国已加入入WTOO，许多多购房者者正处于于观望态态度。此外，居居民对居居家的安安全，方方便舒适适性等要要求不断断提高，例例如智能能化住宅宅区，小小区的综综合功能能配套，小小区的综综合物业业管理等等将会成成为楼盘盘的重要要卖点。 三、区域域板块与与个案开开发1、个案案区域简简析个案 XX地块座座落于台台江区五五一南路路与江滨滨路T字交叉叉的西侧侧，紧邻邻华联商商厦，与元洪城城（购物物广场）并并排相列列，榕城城古街为为邻。地地块面积积约89亩，呈呈 形分布布，在与与台江路路之间隔隔着台顺顺百货，南南面（即即面江）紧紧靠江滨滨路（大大道），外外出即是是闽江江江景。台江区因因地理交交通优越越，

34、自福福州有史史以来，均均是福州州市最为为繁华的的商贸中中心，在在旧时的的福州，有有两大“富人区区”，一是是以南后后街为轴轴线的“三坊七七巷”，为福福州历代代官绅阶阶层的居居集地；二是台台江区的的上、下下杭街，所所居住的的均是福福州的商商贸人士士，相对对应的也也形成了了独立的的生活方方式和居居住文化化。由于台江江交通优优势，商商贸发达达，因此此吸引了了福州市市周边区区域（主主要是八八县区域域的连江江、福清清、长乐乐等商人人）的自自由商贸贸者来经经商、贸贸易，也也因此台台江区成成为他们们的发达达之地。多多数经营营者赚了了钱之后后在附近近安居乐乐业，选选择台江江区定居居便于他他们经商商和发展展。据了

35、了解，到到目前，上上述类型型的居民民比例占占了台江江区居民民总数约约40左右，因因此台江江区的居居民文化化素养相相对较低低。现在，台台江区的的人口数数量达到到36.8万人人，全区区面积118平方方公里，辖辖12个个街道1159个个居民委委员会，外外来人口口众多，区区域人文文结构多多元化。步行街、榕榕城古街街（美食食街）、中中亭街、台台江百货货、华联联商厦、元元洪小商商品批发发市场、元元洪购物物城等均均座落于于台江区区、台江江路，就就台江区区而言，台台江路是是其繁华华的核心心与发展展的重点点。2、从区区域板块块的特性性分析本本案的客客源台江区作作为福州州历史上上繁华的的商贸中中心，人人口（居居民

36、）构构成复杂杂，形成成了独特特的人居居文化与与生活环环境。在房地产产客源上上其区域域性特征征非常明明显，主主要体现现在鼓楼楼区的居居民不到到台江区区购房，而而主力客客源为长长乐、福福清、连连江等周周边县在在福州（台台江）从从事商贸贸业者，以以及晋安安、仓山山和台江江本区域域的购买买客户。也也因此，构构成了台台江独特特的消费费习性，即即以实惠惠型的购购房消费费，主要要体现在在以价格格为首要要考量因因素。但自20000年年江滨大大道的建建设以后后，以江江滨路沿沿线为核核心的“福州外外滩”之概念念成形并并倍受业业内人士士推崇与与市场的的高度认认可。以及，福福州未来来的CBBD中央商商务区就就建设在在

37、此，也也由此，台台江因江江滨板块块而形象象、价值值得以大大幅提升升，从而而成为福福州市仅仅次于鼓鼓楼区的的消费者者购房首首选区域域。就一一个城市市的购房房需求分分解看，住住宅主要要需求有有：1、本市旧房改造户；2、换房族；3、家庭结构解析需求；4、周边县进城族；5、外来人口定居；6、郊区进城族。而对于综综合楼或或写字楼楼而言，其其客源的的分解则则主要为为：1、本地企业或企业主；2、周边县市企业进城一族；3、外地企业（国内、国外）驻榕机构产生的需求；4、本地投资需求。当然，上上述的需需求分析析并不是是绝对分分离，在在一定程程度上是是相互渗渗透和互互补的，如如图所示示：住宅本地企业或企业主周边县市

38、企业进城一族外地企业驻榕机构产生的需求本地投资需求综合楼写字楼 周边县进城族本市旧房改造户外来人口定居郊区进城族家庭结构分离组织新家庭换房族从市场总总体分析析，福州州房地产产的潜在在需求是是巨大的的，一是是福州东东拓南进进城市发发展战略略的实施施与推进进，特别别是去年年六月福福州三环环路一期期工程的的建设，福福州城区区面积从从目前的的80平平方公里里扩大到到1700平方公公里，城城区面积积不段扩扩大，以以及各项项优惠措措施的实实施，和和国家对对户籍制制度的重重大改革革，都将将刺激周周边县市市人口构构成进城城购房的的有效需需求；二二是人口口的自然然增长与与家庭结结构的不不断解析析，一次次购房与与

39、二次购购房将同同比持续续增长；三是中中国目前前属于大大众的投投资渠道道有限，房房地产仍仍是收益益和稳健健的主要要选择之之一。市场潜在在需求虽虽然巨大大，但针针对具体体产品的的有效需需求却表表现出明明显的不不足，因因此，细细分目标标市场，寻寻找产品品与需求求的差距距，则成成了项目目开发前前的关键键。四、本案案的行销销与策划划真正的策策划是对对“结构”与“势”的把握握，即对对市场能能量结构构、状态态与趋势势的了解解和介入入。其实，在在任何一一个项目目的开发发销售表表象下，都都有一股股市场能能量的运运动在支支撑与引引导，有有效地策策划即在在于对此此种市场场能量认认识的基基础上，在在可能的的范围内内，

40、设定定目标客客户的阶阶层、品品位与档档次，设设定产品品的风格格、空间间与档次次，再将将经过个个性化、风风格化的的产品传传达给阶阶层分野野的人群群，在其其间有效效的借用用或引导导市场能能量。一、 个案竞争争分析本案的开开发销售售将受到到本区域域板块同同类质竞竞争项目目的市场场分流与与客源争争夺，并并且将是是十分严严峻而激激烈的，具具体表现现在住宅宅和商业业这两个个不同类类型的产产品定位位及市场场有效客客源的发发掘与整整流上，以以下将就就本案两两个不同同部分的的产品作作不同的的竞争分分析。本案的商商场部分分，将是是开发销销售中困困难的最最大所在在，由于于本案的的地势能能量不足足，加之之竞争对对手规

41、模模庞大且且实力雄雄厚，在在区位上上已形成成夹击之之势。1、 临台江路路面商业业氛围缺缺乏，在在短期内内很难导导通并形形成有效效的商业业格局由于台江江路属于于福州东东西交通通联动的的主干道道，更是是福州城城市进出出的交通通枢纽，其其外侧沿沿江，内内侧与城城区地面面具有近近三米的的水平落落差，在在早期的的使用中中，除了了作为航航运交通通枢纽外外并具有有防洪的的功能与与作用，亦亦是旧福福州的城城市边缘缘。因此此在实际际的使用用中，行行人偏少少，商业业形态在在短期内内还难以以形成(视本路路段江滨滨大道得得到改造造的时间间)。2、 项目地势势区位的的差异，无无法吸引引、分流流步行街街及台江江路旺盛盛的

42、人流流以及对对商业氛氛围的借借助在地势上上，本案案与元洪洪城、华华联商厦厦并排而而立，东东侧隔五五一南路路即为元元洪城，西西侧隔一一约100米的车车道，即即为已将将近“歇业”的华联联百货，而而北面即即与台江江路之间间尚有330余米米的距离离，中间间夹杂着着台顺百百货。而而台江路路最为热热闹的当当属榕城城古街与与元洪步步行街（购购物广场场），本本案右侧侧受五一一南路的的阻隔，无无法有效效地导通通美食街街与步行行街的人人流，左左侧亦受受古老的的沿街店店面的蚕蚕食，以以及中亭亭街在旁旁虎视眈眈眈，前前面临台台江路还还有台顺顺百货的的阻挡，因因此，如如何改造造地块的的不足，有有效导通通商业氛氛围与人人

43、流，借借助榕城城古街与与元洪购购物广场场和步行行街的大大势，则则是本案案商场经经销成败败的关键键。3、 经营定位位将是商商场营销销成功的的主要因因素如何在元元洪购物物广场及及中亭街街商业巨巨舰的左左右夹击击下，寻寻找经营营差异化化，是本本案商场场销售的的有力借借助点，亦亦是商场场销售和和今后实实际经营营成功的的保障。台江区自自福州有有史以来来，就因因地域交交通优势势，而一一直是福福州的商商贸中心心，但在在以前的的福州，台台江的商商贸发达达，基本本是以初初级的工工业农贸贸产品的的批发交交易市场场。但自从受受榕城古古街建立立的促进进，元洪洪购物广广场的出出现，以以及现在在中亭街街这一福福州百年年老

44、字号号的改造造后的重重新投入入使用，和和江滨大大道与七七大公园园开发建建设，有有效提升升了区域域板块的的商业形形态与价价值。在商业形形态与格格局配比比上，台台江区目目前已经经是“僧多粥粥少”的情况况，即有有效的人人流不足足，由于于受历史史沉淀的的影响，台台江区一一直是较较为低级级和低档档次的商商业形态态，这缘缘于此地地域文化化与消费费结构及及人文特特征所至至。如元元洪锦江江一期的的商场做做为皮箱箱鞋帽等等的小商商品批发发市场，历历时一年年余的招招商，至至今经营营已近半半年，但但还是未未见起色色；而元元洪城的的生意亦亦只是一一、二层层较好，三三楼以上上生意明明显冷淡淡，缺乏乏足够的的人流和和消费

45、，而而一楼的的服装等等商品，亦亦属于中中低档。现在，又又将面临临着中亭亭街这号号称东亚亚第一室室内步行行街最为为直接的的冲击和和所谓的的中国第第一步行行购物岛岛，中洲洲岛的潜潜在竞争争。从以上分分析可知知，本案案要将商商场营销销获得成成功，必必须突破破一般的的操作模模式和思思路，寻寻找市场场的空白白点，和和产品的的差异化化。而对于住住宅，本本案的竞竞争个案案主要为为元洪锦锦江二期期、融侨侨锦江以以及尚待待开发的的A、B地块之之潜在威威胁。1、与本本案并列列的元洪洪锦江二二期是最最直接的的竞争对对手元洪锦江江二期以以全面诠诠释二十十一世纪纪的尊贵贵为口号号，突出出境界、视视野、品品质、财财富的概概念打造造江景豪豪宅，其其主力户户型以三三房二厅厅二卫和和四房二二厅二卫卫，面积积14551666平方方米为主主，在总总户数的的4766个单元元户型中中占了3340个个单元，为为71.43%的比例例。目前前平均售售价在445000元左右右。于220022元月115日开开盘，销销售进程程缓慢。元洪锦江江项目简简析：优势： 劣势势： 品牌效应应优势 户型面面积过大大，市场场有效需需求不足足 10000M2的空中中花园和和走廊 户型结结构较差差 立体空间间绿化 建筑内内涵与项项目定位位未能有有效耦合合 飘窗、落落地转角角观景窗窗 优美的立立面及