【房地产】尚城豫园项目124亩块地项目可行性分析报告11eqv.docx

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1、目 录录一、概况况1、项目目概况2、报告告范围3、公司司简介二、项目目建设规规模及建建设内容容1、项目目建设规规模2、项目目建设内内容三、项目目组织管管理机构构1、项目目建设组组织管理理2、项目目运营组组织管理理四、项目目市场分分析及市市场定位位1、市场场分析2、市场场定位五、项目目选址及及建设条条件1、项目目选址2、建设设条件六、尚城城豫园项项目整体体策划七、项目目产品规规划1、总体体规划2、工程程方案设设计3、项目目总图布布局4、智能能化系统统设计5、项目目配套设设施八、项目目环境保保护、安安全卫生生、消防防和节能能1、环境境保护2、安全全卫生3、消防防4、节能能九、项目目投资估估算和资资

2、金筹措措1、投资资估算2、资金金筹措十、财务务与效益益分析1、财务务分析2、效益益分析十一、项项目风险险分析1、项目目风险分分析2、项目目风险回回避十二、结结论1、项目目建设规规模尚城豫园园项目总总占地面面积1224亩，总总建筑面面积约115万平平方米。遵遵循社区区完整功功能的要要求，做做出融住住宅、教教育、综综合社区区服务为为一体的的规划设设想，区区内生活活设施齐齐全，配配套有托托儿所、幼幼儿园、中中小学、便便利店、商商业网点点、社区区医疗保保健中心心、邮局局、银行行等设施施，是合合肥东区区新崛起起的一个个中等规规模小区区。2、项目目建设内内容（1）多多层公寓寓尚城豫园园多层公公寓的总总建筑

3、面面积约6600000平方方米，建建筑样式式为砖混混（或框框架）结结构，采采用点式式、条形形排布，以以六层为为主，顶顶层坡形形带阁楼楼屋面，部部分设计计成复式式、跃层层和错层层，户型型新颖、实实用，大大量采用用外飘窗窗、凸窗窗、大阳阳台，部部分做成成景观阳阳台。整整个小区区充分利利用自然然资源，多多层屋顶顶采用太太阳能集集中采热热系统。宅宅前绿化化结合组组团绿化化、中心心绿化，合合围庭院院绿化景景观，力力求达到到户户见见绿，推推窗见景景的景观观效果。（2）小小高层公公寓尚城豫园园小高层层公寓的的总建筑筑面积约约700000平平方米。（3）配配套商业业面积（包包括车库库） 建筑面面积约11500

4、00平方方米（4）公公共生活活设施总建筑面面积约550000平方米米，包括括车库、景景观绿化化、社区区医疗等等。（4）物物业管理理尚城豫园园实行封封闭式现现代化物物业管理理。供电系统统：采用用双路供供电，每每户独立立磁卡电电表，高高级安全全插座；通讯系统统：每户户客厅及及主卧室室分别设设置电话话插口及及INTTERNNET插插口、宽宽带网络络；电视系统统：每户户客厅及及主卧室室分别设设置公用用闭路电电视及卫卫星电视视；邮政系统统：每户户设有信信、报箱箱并实行行专递服服务；周界防护护系统：周边采采用围墙墙和景观观绿化将将小区与与外界隔隔开，同同时小区区保安负负责对小小区周边边进行巡巡逻；一、 尚

5、城豫园园项目组组织管理理结构1、项目目建设组组织管理理该项目建建设的具具体实施施由安徽徽金大陆陆集团合合肥置业业公司具具体负责责，项目目初期的的投资机机会分析析、市场场调研、项项目报建建等工作作由公司司开发部部、企划划中心组组织进行行，后期期工作由由项目公公司和企企划中心心共同完完成，项项目公司司对项目目运营全全过程进进行监督督，并完完成项目目后评价价。2、运营营组织管管理尚城豫园园项目采采取独立立法人制制，即由由安徽金金大陆集集团投资资开发，按按照现代代企业制制度的规规范要求求，组织织管理本本项目。二、 项目市场场分析及及市场定定位1、项目目市场分分析(1)整整体市场场交易活活跃，持持续走强

6、强在国家和和各级政政府的一一系列扩扩大内需需，激活活房地产产市场，培培育新的的经济增增长点政政策、措措施的指指导下，各各种对楼楼市产生生“利好”的配套套政策的的出台及及住房金金融服务务的提供供，房地地产正成成为新的的投资热热点和消消费热点点。20011年度，合合肥市房房地产开开发投资资总额达达到188.677亿元，较较上一年年度增长长30.11%，住宅宅施工面面积3222.554万平平方米，较较上一年年度增长长31.84%，住宅宅新开工工面积1174.65万万平方米米，较上上一年度度增长669.114%，住住宅竣工工面积1114.92万万平方米米，较上上一年度度增长227.55%。在在销售方方

7、面，220011年度销销售面积积83.15万万平方米米，销售售额133.944亿元，分分别较上上一年度度增长11.199%、11.111%。住住宅空置置面积下下降达到到26.78%。20022年前三三季度，合合肥市房房地产开开发投资资总额达达到277.388亿元，施施工面积积4788.099万平方方米，分分别较上上一年度度同比增增长1.19%、1.11%。20022年，房地地产市场场明显特特点是：淡季不不淡，市市场活跃跃，价格格稳中有有升，居居民个人人购房已已成为消消费主体体，抵押押贷款量量增多，金金融部门门支持力力度加大大。20033年前55个月，全全市房屋屋施工面面积5226万平平方米，其

8、其中去年年结砖面积3362万万平方米米。全市市房地产产开发项项目中正正在预售售的有1158个个项目，已已预售出出面积1152.5万平平方米（占占5月份份在建面面积的228.99%），其其中住宅宅项目1136个个，已预预售出面面积1222.55万平方方米（占占在建住住宅面积积的299.8%）；其其他项目目22个个，已预预售面积积30万万平方米米，共收收取预收收款100.4亿亿元。220033年前55月，取取得“商品房房预售许许可证”的商品品房面积积为1330万平平方米，同同期商品品房预售售面积为为1033.5万万平方米米，占可可预售总总量的779.66%。前前5个月月，现房销销售率达达到722.

9、2%，预售售率达779.66%，空空置房也也大幅度度地得到到消化，这这些都说说明，我我市房地地产市场场的消化化力度、市市民的住住房消费费、投资资需求和和能力在在稳步提提升。同时，各各区位、价价位的在在建楼盘盘，基本本未出现现“冷盘盘”现象象，绝大大多数开开发企业业对目前前商品房房预（销销）售情情况比较较满意，对对市场前前景看好好。东区区15000元每每平方米米左右的的商品房房，如天天使苑二二期、玉玉兰苑销销售情况况良好，西西区25500元元每平方方米左右右的如学学府花园园、桂花花园甚至至出现排排队预购购现象，桃桃花科技技园开发发区的翡翡翠花园园一期88万余平平方米基基本上是是施工与与销售同同时

10、完成成，位于于南淝河河畔的“中央花花园”项目，尚尚未开盘盘，因其其区位环环境优势势，已有有四百余余户消费费者前来来预订。从从总体上上看，我我市房地地产市场场仍处于于良性运运行状态态，发展展是健康康的。（2）购购房主体体发生变变化国家停止止住房实实物分配配后，住住房消费费由“集团采采购”转向“散户时时代”，20002年年个人购购房就已已经占商商品房销销售面积积的944，成成为主导导房地产产市场发发展最活活跃、最最积极的的因素。（3）消消费需求求多样化化消费者由由于收入入水平、文文化层次次、家庭庭特征等等具有差差异性，导导致消费费者在购购房时对对区位、环环境、规规划设计计、户型型、面积积、配套套、

11、物业业管理等等方面存存在不同同的选择择。（4）开开发商参参差不齐齐，未来来几年将将是行业业整合期期20033年度，合合肥市房房屋开发发公司达达到4000余家家，只有有为数不不多的开开发商具具备一、二二级资质质，大多多数企业业无品牌牌、资金金实力小小、抗风风险能力力差。今今后的一一段时间间，将是是房地产产行业重重新洗牌牌的整合合期，房房地产行行业必须须以雄厚厚实力在在市场竞竞争中脱脱颖而出出，弱势势企业将将被淘汰汰出局。（5）畅畅销产品品分析在楼盘调调研过程程中，总总结后我我们会发发现，以以下几类类产品较较为畅销销：一：高性性价比型型。像华华源国际际城、罗罗马花园园、天使使苑、玉玉兰苑、等等，价

12、格格处于中中下游，售售价一般般在14400元元每平方方米，能能满足人人们的普普通居住住要求，规规模适中中，小区区具备一一般生活活配套，此此类产品品深受广广大消费费者欢迎迎。二：中高高档型。诸诸如元一一时代花花园、长长春都市市花园等等，消费费群体定定位在中中高收入入层面，小小区规划划、产品品设计等等各方面面标准较较高，有有突出卖卖点，操操作得法法，能够够吸引大大批消费费者。2、项目目市场定定位在对类似似项目（主主要以玉玉兰苑为为研究对对象）及及市场需需求进行行深度分分析后，我我们发现现，新站站区及东东区附近近由于市市场集群群内大量量商户、年年轻白领领、肥东东县迁徙徙人群及及地缘性性置业的的存在，

13、蕴蕴藏着较较大的市市场容量量，消费费需求越越来越突突出。尚城豫园园整体定定位为未未来配套套齐全的的中档社社区，适适应大部部分消费费者需求求，价位位在15500元元每平米米左右，是是合肥市市郊的现现代居住住项目，受受合肥东东区最近近两年房房产市场场发展的的影响，中中高档小小区目前前已经进进入一个个稳定的的增长期期，而且且价位随随着市场场经济的的整体发发展，总总体趋于于上升趋趋势。本项目位位于二环环路以东东，紧邻邻二十埠埠河。本本项目将将大大提提升小区区的环境境、户型型设计以以及居住住的适宜宜性等各各方面的的现代居居住水平平。同时时二十埠埠河河道道正在调调整，并并兴建4400000平米米的绿地地、

14、广场场。根据本项项目的市市场定位位，我们们将本项项目销售售对象确确定为：（1） 年轻的“准合肥肥人”：主要要是指企企事业单单位年轻轻的职员员，这一一批消费费群体，知知识层次次较高，工工作年限限短，工工资收入入在15500元元/月，但但没有多多少积蓄蓄，对住住房有强强烈的需需求，对对价格关关注。（2） 投资客户户：追求求物业的的升值，对对项目的的升值潜潜力有很很深的研研究。（3） 外来客商商：本项项目地处处合肥东东侧，所所在区域域内集聚聚着安徽徽大市场场、长江江批发市市场等大大型市场场、摩托托车、汽汽车大市市场等大大型物流流中心，市市场群内内有大量量来肥经经营的外外地客商商，经济济实力强强，有置

15、置业愿望望。（4） 瑶海工业业区内的的职工：在未来来几年内内，瑶海海工业区区将有数数十家企企业进驻驻，将来来的住宅宅需求量量巨大。（5） 部分肥东东居民：肥东居居民长期期以来形形成了一一种做省省城人的的优越感感和自豪豪心理，近近年来迁迁徙合肥肥的趋势势在不断断增强。本本项目将将成为此此类消费费者迁居居合肥的的最佳跳跳板。三、 项目选址址与建设设条件1、项目目选址本项目选选址紧邻邻东二环环路，南南临二十十埠河，占占地1224亩。二二十埠河河即将调调整河道道，兴建建400000平平米的绿绿地广场场，极大大的提升升了小区区的居住住品位。目前地块块场地已已经完成成平整，减减少前期期项目基基础设施施投入

16、，缩缩短了开开发周期期，地块块的土地地征用工工作已经经完成。2、建设设条件合肥新站站综合开开发试验验区是安安徽省政政府于119955年4月月批准设设立的省省级开发发区，规规划面积积10平平方公里里，集中中开发66平方公公里，享享受市级级经济管管理权限限。试验验区前身身为合肥肥市新火火车站建建设区，于于19992年111月伴伴随着国国家重点点工程合合肥铁路路枢纽新新客站的的开工建建设而诞诞生，119966年2月月国家建建设部批批准将合合肥新站站综合开开发试验验区列为为全国首首家城市市综合开开发试点点区。经经过8年年的艰苦苦努力，一一个集现现代化交交通、商商贸、金金融、旅旅游、信信息服务务为一体体

17、的环境境优美、设设施齐全全的新城城区已展展露丰姿姿。 开开发区管管委会按按照精干干、高效效的原则则设置必必要的工工作部门门和土地地、城建建、工商商、国税税、地税税、财政政、公安安、房产产、建管管、供水水、供电电等职能能机构，具具体负责责工业区区各项管管理工作作，高效效率、快快节奏地地为投资资者提供供优质服服务。开发发区制定定并实行行一整套套稳定的的优惠政政策，依依法保护护投资者者的合法法权益。3、水文文地质条条件本项目区区域内，地地势高差差小，较较为平坦坦，大部部分已经经平整，将将来土方方工作量量小，二二十埠河河河面宽宽30米米以下。主主要气象象资料如如下：年最大降降雨量： 115411.9毫

18、毫米年平均降降雨量: 10667.22毫米冬季平均均风速及及主导方方向 255米/秒秒（东北北风）夏季平均均风速及及主导方方向 255米/秒秒（东南南风）最大冻土土深度 0.66米最大积雪雪厚度 0.446米四、 项目整体体策划及及营销计计划1、项目目整体策策划（1） 策划包装装策划包装装时针对对项目的的特点，从从市场定定位出发发，通过过整套的的销售资资料及广广告平面面的制作作，使项项目树立立起良好好的形象象，在市市场同类类型的产产品中脱脱颖而出出。同时时，利用用项目建建设单位位已取得得的良好好信誉，产产生品牌牌效应，促促进项目目的销售售。另外，良良好的策策划还能能为项目目的推出出作预先先部署

19、，以以利于项项目后期期的销售售。现在在，合肥肥的房地地产开发发商已经经逐渐认认识到策策划包装装的重要要性，侧侧重这方方面的投投入，就就能获得得超额回回报。（2） 项目色调调整个项目目的色彩彩应保持持和谐统统一，注注重长期期视觉效效果，路路边设宽宽绿草带带，周边边以围墙墙与外界界隔离，同同时种植植树木隔隔音和防防止噪音音，保持持小区的的绿化率率。（3） 广告牌广告的创创作应以以清晰醒醒目为准准则，充充分显示示小区的的完整规规划（以以小区的的规划图图为主景景），并并突出项项目建设设单位的的名称，为为本项目目作软性性的宣传传。广告牌摆摆放的位位置，一一是小区区的现场场及通往往小区的的道路两两侧，利利

20、于过往往人流加加深印象象；二是是东市区区内的主主要道路路及路口口的现眼眼位置，吸吸引区内内人流注注意。另另外，可可在各处处广告牌牌上醒目目的地点点设置项项目标志志或路径径，清楚楚指示本本项目的的位置。（4）售售楼现场场从尚城豫豫园项目目的规模模来看，应应设立两两个售楼楼处：在在市区设设立一个个售楼处处，在项项目现场场设立一一个售楼楼处。其其造型应应以宽敞敞明亮、简简洁清新新为主调调，全落落地的大大玻璃门门墙，售售楼处应应配置项项目模型型，给消消费者直直观的感感受。（5）样样板房由于本项项目定位位在中档档价格，项项目样板板房的设设置力求求简洁、温温馨舒适适又典雅雅亲切，激激发买家家的购买买欲望。

21、另另一方面面，让消消费者看看得见摸摸的着，给给消费者者一种实实实在在在的感觉觉。2、项目目功能策策划（1）活活动中心心及其他他作为完整整规模的的小区项项目，本本项目力力求为消消费者提提供一个个舒适、绿绿色的居居住环境境，因此此在小区区内设置置活动中中心及其其他相关关配套，为为社区生生活提供供一切便便利。同同时，在在品位上上有所提提高，力力求活动动中心设设计活泼泼，成为为小区景景观的一一部分，注注重各种种配套的的搭配与与整体建建筑风格格的调和和。（2）绿绿化设计计花园风格格：小区区内设置置各种立立体形状状组成的的特色花花园，非非常适合合观感，所所以，小小区中心心的花坛坛可以与与各个楼楼盘前后后绿

22、化风风格相陪陪衬，美美观、时时尚自然然融合，有有机统一一。河堤绿化化：项目目紧邻二二十埠河河，二十十埠河即即将进行行河道整整理，新新建大面面积景观观广场。本本项目可可以在近近邻河堤堤修建一一列绿化化带、花花圃，注注意花艺艺造型及及修剪，令令景观形形成层次次感。在在河堤上上放置铁铁铸雕花花的休闲闲座椅，形形成休闲闲、娱乐乐场所。（3）增增设多种种物业服服务针对目前前合肥物物业管理理的特点点，合肥肥东区的的物业管管理还处处于起步步阶段。本本项目在在物业服服务上应应体现出出小区的的优势，提提供如：清扫、洗洗衣服务务、邮寄寄服务、社社区教育育等，极极大限度度地方便便业主，优优质服务务令业主主生活无无忧

23、。同同时提高高项目的的服务档档次和质质量，以以满足业业主的生生活需要要为根本本。3、项目目销售策策略（1）付付款方式式为适应各各个层面面的消费费者需要要，设置置灵活的的多重付付款方式式。大致致分为“一次性性付款”、“分期付付款”、“银行按按揭付款款”等几种种。一方方面让消消费者感感到实惠惠；另一一方面减减轻消费费者的购购房压力力。（2）累累计折扣扣优惠 此举是是为了让让消费者者自主成成为本累累计折扣扣计划的的受益者者。不论论是以业业主名义义还是介介绍第三三者购买买项目单单位均可可获得累累计折扣扣优惠。运运作目的的是希望望以此连连带关系系吸引更更多消费费者，做做网络营营销，产产生连动动效益，惠惠

24、及项目目后期销销售。4、促销销推广策策划（1）扩扩大软性性宣传影影响力房地产业业走向成成熟，众众多媒体体如报纸纸、电视视、杂志志等都设设有专刊刊、专栏栏介绍的的房产动动态、行行业新闻闻及房产产广告等等。本项项目应采采用目前前合肥房房产市场场成功小小区的软软广告战战术，通通过早期期软姓宣宣传，树树立市场场形象，配配合后期期宣传，促促进销售售。（2）公公关宣传传活动当软性宣宣传取得得一定成成效，可可以适当当安排一一些公关关活动。如如开工典典礼、开开盘典礼礼、封顶顶典礼等等现场公公关活动动，参加加房展会会，举办办、组织织文艺及及抽奖活活动，吸吸引广大大消费者者参观，既既能宣传传本项目目，还可可以在一

25、一定程度度上带动动项目的的销售。5、项目目营销方方案（1）营营销顾问问项目建设设单位可可以借用用“外脑”，聘请请专业房房地产策策划顾问问机构统统揽整个个项目销销售策划划，负责责项目全全程营销销策划方方案的拟拟定，运运用他们们先进的的理念，成成熟的项项目运作作经验，实实现项目目的成功功运作。执执行的方方式可以以采取外外来为主主，也可可以双方方合作方方式进行行。（2）营营销计划划先制定完完备的广广告宣传传策略，摆摆阔各种种软性广广告宣传传、售楼楼书、项项目模型型、广告告设计等等广告媒媒介的使使用，确确定广告告投放的的频度、密密度和区区域。通通过预售售及内部部认购，开开展公关关展销，跟跟进促销销。制

26、定定合适的的价格策策略，做做好整个个项目的的销售工工作。七、项目目产品规规划1、总体体规划 (1)本项目目主要有有多层、小小高层住住宅和配配套设施施组成。多多层住宅宅采用分分列式，以以六层为为主，坡坡形带阁阁楼屋面面，部分分设计成成跃式、复复式、错错层；小小高层住住宅采用用排列式式，以十十二层为为主；整整个小区区绿化率率达到440，区区内设置置中心广广场、主主干道，在在公共场场所及主主要入口口处设置置盲道；小区内内设置管管理处、活活动中心心、体育育设施、社社区医疗疗所、商商业网点点等配套套设施。(2)小小区内自自设变电电站保证证供应区区内电力力所需，设设天然气气集中供供应站，通通过市政政管网进

27、进水后，区区内设置置水塔加加压、净净化、设设计宽带带互联网网到户。(3)小小区内各各建筑形形成层次次感，并并加强小小区的绿绿化，利利用小区区附近的的二十埠埠河河堤堤进行景景观利用用、美化化，进一一步提升升小区作作为现代代居所的的居住品品位。2、项目目工程方方案设计计在满足尚尚城豫园园各功能能区建筑筑物各自自功能的的前提下下，确保保建筑物物质量、安安全，力力求造型型美观。合合理采用用新结构构、新材材料、新新工艺，并并充分利利用地方方材料，以以方便施施工，加加快工程程进度，降降低工程程成本。本项目依依据工程程地质勘勘查资料料，按照照国家现现行设计计规范、标标准和规规定进行行设计。本项目按按地震烈烈

28、度7度度设防，抗抗震等级级为三级级。本项目多多层工程程采用砖砖混结构构，小高高层工程程采用框框架结构构。3、项目目总图布布局 项目入入口处为为小区大大门，110米宽宽的主干干道通向向小区中中央广场场，住宅宅区内路路面宽77米，道道路与住住宅之间间用树木木做间隔隔带，采采用有规规律的单单行控制制，步行行道宽22米，地地面采用用鹅卵石石铺设，路路灯将沿沿路间隔隔分布，其其他设施施如排水水系统、污污水管道道、供水水系统、互互联网线线路及电电线弱电电线路将将在施工工时分别别安装。4、项目目智能化化系统设设计建筑智能能化是将将建筑技技术与高高科技完完善在统统一的信信息产业业基础上上，形成成的独特特建筑风

29、风格。合合肥的一一些大规规模社区区、和新新近开发发的小区区开始用用智能化化设施提提升项目目开发品品质。尚城豫园园智能化化系统分分成以下下几部分分：安全防盗盗尚城豫园园采用224小时时全封闭闭管理模模式，社社区实行行封闭管管理，保保障小区区内居民民的人身身、财产产安全。家庭安全全防控方方面整个小区区采用现现代化的的综合布布线系统统，实现现小区管管理、通通信、控控制的自自动化，小小区内公公用电力力、照明明、电梯梯、给排排水、防防盗、火火警等设设施实行行自动化化监控。每每单元内内水、电电、气、宽宽带高速速智能网网端口同同时到达达。小区区内物业业管理采采用全方方位服务务。网络系统统网络的应应用是智智能

30、化小小区的标标志，利利用小区区内的IINTEERNEET的快快捷安全全等方面面优势，转转换成可可利用的的生活服服务网络络，消除除空间上上的距离离，满足足现代人人对网络络的生活活需求。5、配套套设施51市市内给排排水（1）给给水 给水水水源由市市政水管管网供水水。市政政水管网网有DNN3000水管在在安徽大大市场附附近，从从该水管管网上接接二根DDN1550进水水管与室室外给水水管网相相连，城城市给水水压力按按不小于于0.33Mpaa考虑，水水质满足足国家生生活饮用用水的卫卫生标准准。给水水经水表表计量后后到个用用水点，喷喷泉采用用循环给给水系统统。（2）排排水排水系统统分为生生活污水水排水系系

31、统和生生活废水水排水系系统。生生活污水水经化粪粪池处理理后同生生活废水水汇合一一同排入入市政污污水管网网，厨房房排水经经隔油器器处理后后排入室室外生活活污水排排水管网网。基地地内的道道路设雨雨水口收收集雨水水，屋面面雨水与与道路雨雨水排入入市政雨雨水管道道。（3）消消防给水水系统消防用水水量：室外消火火栓 225L/S 火灾灾延续时时间 33小时；室内消火火栓 115L/S 火灾灾延续时时间 33小时；消防水源源采用市市政给水水管网供供水，在在基地内内设置消消防站。火火灾初期期由各区区内的一一栋较高高建筑的的屋顶水水箱（储储存十分分钟消防防水量）及及增压设设备供水水。小区区内设消消防泵房房，由

32、消消防水池池供应消消火栓泵泵和自动动喷淋泵泵抽吸加加压供水水。52供供电系统统（1）小小区内设设变电器器一台，满满足小区区需求，规规划区内内按片设设配电点点，以配配电室向向各用电电点供电电。（2）动动力配电电：内外外照明均均采用低低压供电电、低压压配电，采采用低压压配电盘盘或动力力配电箱箱，各用用电设备备一般不不采用就就地控制制，配线线采用铝铝线，通通过电缆缆穿管直直埋或沿沿电缆架架明铺。（3）照照明系统统采用三三相四线线制，照照明电压压2200V，道道路、停停车场均均采用节节能、光光效高的的高压钠钠灯。（4）消消防泵、喷喷淋泵、生生活泵及及火灾自自动报警警系统等等为二级级负荷。其其余为三三级

33、负荷荷。（5）火火灾自动动报警：小区内内所有住住户均为为系统保保护对象象。53电电讯系统统本项目建建设用地地位于合合肥市龙龙岗工业业开发区区内，开开发区内内国际、国国内长话话已开通通。本项项目通讯讯设施拟拟选用桑桑达644门数字字远程程程控自动动电话交交换机。小小区购置置计算机机等现代代化信息息转换设设备，与与国际互互联网连连接，引引入宽带带网，在在网上实实现信息息的发送送与传递递。八、环境境保护、安安全卫生生和节能能1、环境境保护11环环境保护护执行标标准 （11）中中华人民民共和国国环境保保护法（2）建建设项目目环境保保护保护护管理办办法（3）建建设项目目环境保保护保护护管理办办法实施施细

34、则（4）污污水综合合排放标标准12污污染物与与污染源源本项目产产生的主主要污染染物为：生活污污水排水水系统和和生活废废水排水水系统。生生活污水水经化粪粪池处理理后同生生活废水水汇合一一同排入入市政污污水管网网，厨房房排水经经隔油器器处理后后排入室室外生活活污水排排水管网网。13环环境保护护措施（1） 项目规划划对排污污管网作作了合理理的设计计，与雨雨水合并并集中，通通过钢精精混凝土土管排入入城市地地下污水水管网。（2） 在规划区区域内合合理布置置废物箱箱，以收收集生活活垃圾。并并安排保保洁人员员进行定定时清理理、打扫扫，以保保持市场场的清洁洁、卫生生。有关关部门负负责将生生产、生生活垃圾圾集中

35、后后运至城城市垃圾圾场处理理。2、安全全卫生（1）规规划区域域绿化、路路面平坦坦、无积积水，主主要道路路用水泥泥、沥青青或石块块铺设铺铺设，防防止尘土土飞扬。（2）污污水排放放符合国国家环保保要求。（3）垃垃圾集中中在规划划区域偏偏僻的地地方集中中处理。3、消防防根据建建筑设计计防火规规范(GBJJ16-87)要求，小小区消防防用水按按室外225L/S，室室内155L/SS计算，消消防管网网布置成成环状，消消防用水水与生活活用水采采用同一一根总管管，小区区内配备备一定数数目的灭灭火器，同同时培训训物业工工作人员员与居民民正确使使用灭火火器。4、节能能本项目主主要节能能为：水水、电。为了进一一步

36、降低低能耗，节节约能源源，减少少生产成成本，本本项目采采取了多多项节能能措施，主主要措施施有：（1） 所有设备备选型尽尽量采用用节能型型。（2） 为提高电电网的功功率因素素，在低低压侧不不重静电电容量。（3） 设立专门门的能源源和材料料管理机机构，检检测各生生产阶段段的能源源及节能能情况并并制定奖奖惩制度度。 九、项目目投资估估算和资资金筹措措1、项目目投资估估算尚城豫园园项目总总投资为为2亿8829万万人民币币。其中中：（1）土土地费用用26*1244=32224.（2）前前期工程程费22285（4）建建安工程程费用11390002、项目目投资估估算依据据及说明明（1）设设备费用用按询价价或

37、类似似工程设设备投资资估算。（2）建建筑工程程费参照照安徽徽省建筑筑工程单单位估价价表及及当地类类似工程程概算指指标估算算。（3）安安装工程程费依据据全国国统一安安装工程程概算定定额安徽徽省单位位估价表表及类类似工程程造价调调整。（4）其其他费用用及建筑筑安装费费用定额额按照安安徽省建建筑安装装费用定定额及及建设部部有关规规定执行行。（5）不不同年份份的价格格资料均均调整至至20002年价价格水平平。（6）项项目建设设单位提提供的相相关数据据。（7）行行业类似似工程经经验数据据。3、项目目资金筹筹措项目计划划总投资资：2008299项目自有有资金：50000申请银行行贷款：100000十、财务

38、务与效益益分析费用名称称费用提取取金额（万万元）备注一、前期期工程费费563991、征用用土地费费26万元元/亩1244亩=332244万元32244 2、工程程监理费费130000万元元1%=1300万元1303、勘察察规划设设计费35元/ m2215000000m2=5255万元5254、三通通一平及及规费15元/m215000000M2=2255万元2255、办理理规划许许可证等等费用88元/m215000000m2=13220万元元132006、办理理施工许许可证费费130000万元元0.811%=1105万万元1057、其他他110二、建安安工程费费1380001、土建建工程费费75

39、0元元/m22（6000000m2+2000000 m2）=660000万元10000元/m22700000mm2=70000万万元1300002、电梯梯20万元元/台40台台=8000万元元800三、区内内配套工工程费100001、水电电设施及及增容费费50元/m215000000m2=5000万元5002、区内内道路绿绿化 50元/m215000000m2=5000万元500四、不可可预见费费130000万元元3%=3900万元390小计208229五、平均均造价20822915=13888.6613888.6六、商网网住宅3045501商网销销售40000元/m22150000mm2=6

40、60000万元600002、住宅宅销售18000元/mm2600000MM2=108800万万元19500元/mm2700000MM2=136650万万元244550八、管理理费、税税金304551、管理理、经营营费用3045502%=60996092、销售售费3045502%=6099万元6093、销售售税金3045506%=18827万万元18277九、销售售利润65766十、上缴缴所得税税65766万元33%=21170万万元21700十一、利利润65766-21170=4400644066十二、销销售利润润率440663044501000%=222.55%14.447%税后十三、投投资

41、利润润率17855.8442088291000%=333.88%21.115%税后十一、项项目风险险分析1、项目目风险分分析风险是可可测定的的不确定定性，根根据项目目生命周周期，风风险的来来源和内内容不同同，结合合本项目目归纳出出以下几几点主要要风险：（1） 购买力风风险从宏观面面上来看看，合肥肥目前的的住宅市市场在表表面繁荣荣的背后后，隐含含着一定定的泡沫沫。居民民陷于收收入水平平，有效效需求不不旺盛，人人们对提提高居住住素质的的驱动力力不足，难难以形成成强劲的的销售态态势，对对项目开开发进度度和资金金投放产产生压力力。（2） 竞争风险险合肥房地地产市场场尚未形形成良性性发展，有有效需求求形

42、成的的市场容容量相对对较小，追追逐利润润是资本本的本原原，出于于对方地地产开发发预期利利润看好好，开发发商把企企业资源源投入了了房地产产。合肥肥近期新新盘迭出出，出现现了“政府搭搭台，企企业唱戏戏”的局面面，整个个合肥住住宅市场场竞争较较为激烈烈，不少少开发商商在“外脑”的作用用下，营营销策划划水平有有很大提提高，未未来一段段时间，市市场的供供给量更更大，对对本项目目形成较较大的威威胁。2、项目目风险回回避（1） 市场定位位和产品品规划设设计水平平是关键键因素在项目开开发的各各个阶段段，建立立科学细细致的调调查系统统，做好好市场调调查，形形成准确确的市场场定位，适适度超前前的规划划理念，独独具

43、个性性的建筑筑风格与与布局，人人性化的的环境艺艺术空间间和合理理的户型型设计是是住宅产产品成功功的重要要因子，优优质的工工程质量量也是获获得市场场认可的的根本。（2） 形象包装装和营销销策划项目价值值的最终终体现，要要超越众众多的竞竞争对手手，在于于销售过过程中成成功的形形象包装装和营销销策划。成成功的形形象包装装和营销销策划能能够增加加项目的的附加值值和产品品竞争力力。（3） 项目融资资管理对公司拟拟投资的的房地产产项目，慎慎重研究究、科学学决策，在在投资决决策上首首先回避避风险。将将资金和和经历集集中在公公司主营营业务的的经营上上，以支支撑投资资项目，使使房地产产项目收收入占主主营业务务收

44、入保保持在一一定的比比例之内内。控制制风险，保保证对尚尚城豫园园的企业业资源支支持。项目开发发环环相相扣。优优质的产产品，加加上成功功的营销销策划可可以快速速回笼资资金，减减轻项目目投资、融融资压力力，减少少融资成成本，增增加投资资收益。另另外，做做好融资资工作，确确保资金金到位，可可以保证证项目的的顺利进进行，二二者相辅辅相成。十二、结结论1、尚城城豫园项项目的建建设，符符合国家家宏观经经济政策策。作为为新的经经济增长长点 和和新兴支支柱产业业的房地地产业，在在合肥的的城市发发展和现现代化大大城市建建设中有有着十分分重要的的地位和和作用，发发展前景景广阔，开开发潜力力较大。2、尚城城豫园项项

45、目的建建设单位位安徽金金大陆集集团是一一家按照照现代企企业制度度规范设设计和运运作的大大型民营营企业实实体，具具有很强强的经济济实力和和良好的的企业信信誉，集集团公司司有着科科学、合合理的现现代化管管理运作作机制，为为项目建建设提供供了可靠靠的保障障。3、尚城城豫园项项目准确确定位，减减少了项项目风险险。要减减少风险险，必须须做好市市场群体体细分，寻寻找目标标客户群群体从而而给项目目以准确确的市场场定位（产产品定位位、价格格定位）。项项目建设设单位已已在楼盘盘调查的的基础上上，组织织了针对对项目的的系统调调查（包包括行业业状况、消消费者行行为心里里等方面面），邀邀请专家家论证，完完善产品品规划

46、。4、整合合企业资资源，提提高操作作水平。安安徽金大大陆集团团公司管管理层十十分重视视本项目目。整合合了企业业内部人人力、财财力等资资源，成成立了项项目小组组（跨职职能项目目管理机机构），包包括投资资、财务务、营销销、人力力资源等等部门人人员。制制定了投投资计划划、资金金预算、营营销推广广方案等等，把准准备工作作做好，采采用“并行工工程”管理模模式和“再造工工程”改变项项目运作作模式，提提高项目目运作效效率，加加强同政政府部门门协调，获获取有利利的外部部环境和和项目开开发条件件。5、项目目规模较较大，功功能齐全全，各项项经济指指标较好好，抗风风险能力力较强，市市场前景景广阔，经经济效益益和社会会效益十十分显著著。综上所述述，尚城城豫园项项目建设设是可行行的。26