房地产商品房销售培训问题1469.docx

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1、商品房销销售培训训问题前言：本培训主主要涉及及的内容容为房产产法律、银银行贷款款、物业业管理、住住房公积积金等客客户关心心的问题题，同时时也是营营销人员员从更深深的层次次上需要要掌握的的房地产产相关知知识，希希望通过过培训，大大家能进进行主动动学习，主主动思考考，成为为一名客客户认可可的、优优秀的房房地产销销售专家家。1 问：商品房房现售、预预售的含含义？答：商品品房现售售，是指指房地产产开发企企业将竣竣工验收收合格的的商品房房出售给给买受人人，并由由买受人人支付者者房价款款的行为为。商品房预预售，是是指房地地产开发发企业将将正在建建设中的的商品房房预先出出售给买买受人，并并由买受受人支付付定

2、金或或者房价价款的行行为。（点评： ）2 问：商品房房预售条条件及商商品房预预售许可可证的办办理程序序按照哪哪些规定定执行？答：按照照城市市房地产产开发经经营管理理条例和和城市市商品房房预售管管理办法法的有有关规定定执行。（点评： ）3 问：商品房房现售应应当符合合的条件件？答：（一一）现售售商品房房的房地地产开发发企业应应当具有有企业法法人营业业执照和和房地产产开发企企业资质质证书；（二）取取得土地地使用权权证书或或者使用用土地的的批准文文件（三）持持有建设设工程规规划许可可证和施施工许可可证（四）已已通过竣竣工验收收（五）拆拆迁安置置已经落落实（六）供供水、供供电、供供热、燃燃气、通通讯等

3、配配套基础础设施具具备交付付使用条条件，其其他配套套基础设设施和公公共设施施具备交交付使用用条件或或者已确确定施工工进度和和交付日日期；（七）物物业管理理方案已已经落实实（点评： ）4 问：房地产产开发企企业应当当在商品品房现售售前将哪哪些文件件报送房房地产开开发主管管部门备备案？答：房地地产开发发项目手手册及符符合商品品房现售售条件的的有关证证明文件件。（点评： ）5 问：房地产产开发企企业销售售设有抵抵押权的的商品房房，其抵抵押权的的处理按按照哪些些规定执执行？答：按照照中华华人民共共和国担担保法，城城市房地地产抵押押管理办办法的的有关规规定执行行。（点评： ）6 问：房地产产开发企企业是

4、否否可以在在未解除除商品房房买卖合合同前，将将作为合合同标的的物的商商品房再再行销售售给他人人？答：否7 问：房地产产开发企企业、房房地产中中介服务务机构发发布商品品房销售售宣传广广告，应应当执行行哪些规规定？答：应当当执行中中华人民民共和国国广告法法、房房地产广广告发布布暂行规规定等等相关规规定，广广告内容容必须真真实、合合法、科科学、准准确。房房地产开开发企业业、房地地产中介介服务机机构所发发布的商商品房销销售广告告和宣传传资料所所明示的的事项，当当事人应应当在商商品房买买卖合同同中约定定。8 问：商品房房销售合合同应当当明确哪哪些内容容？答：（一一）当事事人名称称或者姓姓名和住住所（二）

5、商商品房基基本状况况（三）商商品房的的销售方方式（四）商商品房价价款的确确定方式式及总价价款、付付款方式式、付款款时间；（五）交交付使用用条件及及日期（六）装装饰、设设备标准准承诺；（七）供供水、供供电、供供热、燃燃气、通通讯、道道路、绿绿化等配配套基础础设施和和公共设设施的交交付承诺诺和有关关权益、责责任；（八）公公共配套套建筑的的产权归归属（九）面面积差异异的处理理方式（十）办办理产权权登记有有关事宜宜（十一）解解决争议议的方法法；（十二）违违约责任任（十三）双双方约定定的其他他事项9问： 商品房房销售有有几种计计价方法法以及商商品房建建筑面积积的规定定？答：商品品房销售售可以按按套（单单

6、元）计计价，也也可以按按套内建建筑面积积或者建建筑面积积计价。商品房建建筑面积积由套内内建筑面面积和分分摊的共共有建筑筑面积组组成，套套内建筑筑面积部部分为独独立产权权，分摊摊的共有有建筑面面积部分分为共有有产权，买买受人按按照法律律、法规规的规定定对其享享有权利利、承担担责任。10 问问：商商品房销销售管理理办法对对按套（单单元）计计价的现现售房屋屋有哪些些规定？答：按套套（单元元）计价价的预售售房屋，房房地产开开发企业业应当在在合同中中附所售售房屋的的平面图图。平面面图应当当标明详详细尺寸寸、并约约定误差差范围，房房屋交付付时，套套型与设设计图纸纸一致，相相关尺寸寸也在约约定的误误差范围围

7、内，维维持总价价款不变变；套型型与设计计图纸不不一致或或者相关关尺寸超超出约定定的误差差范围，合合同中未未约定处处理方式式的，买买受人可可以退房房或者与与房地产产开发企企业重新新约定总总价款。买买受人退退房的，由由房地产产开发企企业承担担违约责责任。11 问问：按套套内建筑筑面积或或者建筑筑面积计计价的，当当事人没没有在合合同中约约定面积积与产权权登记面面积发生生误差的的处理方方式，根根据法律律规定，按按什么原原则处理理？答：（一一）面积积误差比比绝对值值在3%以内（含含3%）的的，据实实结算房房价款；（二）面面积误差差比绝对对值超出出3%时时,买受人人有权退退房.买买受人退退房的,房地产产开

8、发企企业应当当在买受受人提出出退房之之日起330日内内将买受受人已付付房价款款退还给给卖受人人,同时时支付已已付房价价款利息息.买受受人不退退房的,产权登登记面积积大于合合同约定定面积时时,面积积误差比比在3%以内(含3%)部分分的房价价款由买买受人补补足；超超出3%部分的的房价款款由房地地产开发发企业承承担，产产权归买买受人。产产权登记记面积小小于合同同约定面面积时，面面积误差差比绝对对值在33%以内内（含33%）部部分的房房价款由由房地产产开发企企业返还还买受人人；绝对对值超出出3%部部分的房房价款由由房地产产开发企企业双倍倍返还买买受人。面积误差差比=（产产权登记记面积-合同约约定面积积

9、） XX 1000%合同约定定面积12 问问：房产产广告怎怎样才能能做到不不违法答：商商品房销销售管理理办法出出台后，不不少开发发商在研研究该办办法的同同时，也也产生了了不少的的疑问和和困惑，其其中对于于房产广广告感觉觉越来越越不好做做了，好好像一不不留神，就就有虚假假广告的的嫌疑，有有关房地地产广告告中的一一些问题题，确实实需要开开发商和和有关部部门引起起重视。在在有关规规定尚未未完善的的现状下下，开发发商的房房子还是是要卖，房房地产广广告还是是要做，但但在宣传传时，应应当注意意相应的的一些问问题：形象广告告可以做做根据据广告告发布规规定第第五条、第第六条的的规定，开开发商在在发布预预售商品

10、品房广告告时，应应当具有有销售许许可证证证明。同同时广告告中，应应载明开开发企业业名称、代代理销售售机构名名称和销销售许可可证书号号。但是是，该规规定第六六条第二二款又规规定，“广广告中仅仅介绍房房地产项项目名称称的，可可以不必必载明上上述事项项”。因因此，笔笔者理解解项目在在取得销销售许可可证以前前，具体体的销售售广告是是不能发发布的，但但如果仅仅仅是对对项目做做形象宣宣传则可可以发布布。未实现的的细节先先告知根据据广告告发布规规定第第十一条条、第十十九条的的规定，“房房地产广广告中涉涉及的交交通、商商业、文文化教育育设施及及其他市市政条件件等，如如在规划划或者建建设中，应应当在广广告中注注

11、明。”“房房地产广广告中涉涉及物业业管理内内容的，应应当符合合国家有有关规定定；涉及及尚未实实现的物物业管理理内容，应应当在广广告中注注明。”据据此，如如果在期期房销售售中，涉涉及到规规划道路路、配套套设施、物物业管理理等内容容，而有有关内容容又尚未未实现时时，应当当事先告告知。这这一规定定对于开开发商而而言，还还是具有有实际的的操作价价值的，因因为许多多购房者者之所以以在签约约时，对对很多细细节提出出疑问，甚甚至认为为开发商商有欺诈诈行为，主主要是有有许多细细节，开开发商没没有事先先告知。促销广告告要严谨谨根据据中华华人民共共和国广广告法第第九条第第二款的的规定，“广广告中表表明推销销商品、

12、提提供服务务附带赠赠送礼品品的，应应当标明明赠送的的品种和和数量。”因因此，如如果刊登登促销广广告的，要要标明赠赠品的细细节。此此外，根根据反反不正当当竞争法法和关关于禁止止有奖销销售活动动中不正正当竞争争行为的的若干规规定，如如果售房房时，采采取抽奖奖式的有有奖销售售，最高高奖的金金额不得得超过五五千元人人民币。广告承诺诺口说无无凭根据商商品房销销售管理理办法第第十五条条的规定定，“房房地产开开发企业业、房地地产中介介服务机机构发布布的商品品房销售售广告和和宣传资资料所明明示的事事项，当当事人应应当在商商品房买买卖合同同中约定定。”根根据这一一规定，开开发商在在广告中中所明示示的内容容，需要

13、要写入合合同，这这意味着着许多属属于要约约邀请的的内容，就就变成了了要约，而而根据中中华人民民共和国国合同法法的规规定，要要约邀请请是无须须承担责责任的，要要约则要要承担相相应的法法律责任任。（点评： ）13巧识识房产证证的真伪伪首先，格格式内容容不一样样。新的的房屋权权属证书书由建设设部设计计监制，中中国人民民银行北北京印钞钞厂独家家印制。新新证共分分三种：即房房屋所有有权证、房房屋共有有权证、房房屋他项项权证。内内页印有有统一规规范的填填写项目目。由于于是统一一监制、独独家印制制，保证证了权证证的规范范、标准准、统一一，增强强了权证证的权威威性。其其次，权权证印制制质量上上乘。封封面为红红

14、色(他他项权证证为蓝色色)，印印有金色色国徽。材材料为进进口护照照面料内内页为粉粉红色印印钞纸，采采用了护护照和钞钞票印制制工艺。第第三，增增加了防防伪功能能，如注注册号、团团花、水水印等。第第四，发发证机关关和用印印真实。按照照以上新新证的特特点从总总体看它它的印制制质量。由由于新证证是独家家按照专专门工艺艺和选材材印制，它它的质量量、质地地和印制制非一般般可比。印印制精良良者为真真，印制制粗糙者者为伪。最最重要、最最本质的的辨别方方法是把把握新证证的特点点和防伪伪功能。主主要有以以下几个个方面：建房房注册号号。由于于新证是是建设部部监制，建建设部对对每个能能够发证证的市(县)发发证机关关进

15、行了了注册登登记，并并予以编编号。在在辨别时时，要看看它是否否有编号号，编号号是否是是建设部部公告的的全国统统一编号号。发证证机关(盖章)。这里里要注意意两个方方面：一一是规范范的发证证机关是是市(县县)的房房地产管管理局(房产管管理局)或市(县)人人民政府府。别的的任何单单位或部部门都无无权发证证，它们们发的权权证都属属于非法法、无效效的；二二是所盖盖印章均均为套印印，印迹迹清晰、干干净、均均匀，手手工盖印印是不可可比的。团花花。在封封面里页页有土红红、翠绿绿二色细细纹组成成的五瓣瓣叠加团团花。线线条流畅畅，纹理理清晰。花边边。首页页，即发发证机关关盖章页页有上下下等宽、对对称，左左右等宽宽

16、、对称称的咖啡啡色花纹纹边框。花花纹细腻腻、清晰晰。暗印印、水印印。所用用纸张为为印钞纸纸，浅粉粉底色，并并印有等等线宋体体“房屋屋所有权权证”底底纹暗印印。将纸纸对着光光亮处，则则可见高高层或多多层水印印房屋。编号号。在封封面三页页，即“注注意事项项”页右右下角有有印钞厂厂的印刷刷流水编编号。同同一发证证机关的的权证号号码是连连续的。发证编号号。即首首页花边边框内上上端有由由发证机机关编列列的权证证号码。此此号码与与发证机机关的簿簿册、档档案记载载相一致致。 （点评： ）14购买买手续不不全的商商品房会会有什么么风险现实中，在在市场上上公开销销售的商商品房，未未必备齐齐各种必必须的法法律文件

17、件供购买买者审查查，其中中以缺乏乏销售许许可证表表现得最最为突出出。购房房者若不不经意或或由于其其他原因因购买了了手续不不完备的的房屋，都都将或多多或少地地承担一一定的风风险。可可能造成成的不良良后果有有：取取得权属属证件的的时间没没有保证证。为为取得产产权，购购房还要要额外支支付费用用，如补补交土地地出证金金、罚款款等。房屋可可以使用用，但无无法取得得产权，不不能转让让和出租租。房房屋被政政府没收收或拆除除（点评： ）15商品品房预售售登记后后，购房房人要求求更名，应应如何办办理商品房预预售登记记后，购购房人要要求更名名的，具具有直系系亲属关关系(如如夫妻关关系、父父母子女女关系)，可在在预

18、售契契约上更更名，办办理时应应出具经经公证的的亲属关关系证明明，其他他不具亲亲属关系系的应按按预售转转让程序序办理。（点评： ）16为什什么要办办理商品品房预售售、预购购登记手手续办理商品品房预售售、预购购登记手手续，可可以通过过房地产产管理部部门对房房屋买卖卖交易的的合法性性和唯一一性进行行确认，有有效保证证买卖双双方的合合法权益益。对买买方来说说，预购购的商品品房是一一种期得得利益，通通过办理理预售，预预购登记记手续，可可以减少少因不了了解政策策或其它它情况而而造成投投资风险险；对卖卖方来说说也可以以减少因因不必要要的纠纷纷造成的的损失。17商品品房的销销售面积积如何计计算商品房的的销售面

19、面积是指指购房者者在与开开发商签签订的商商品房买买卖合同同中约约定的建建筑面积积，即套套内建筑筑面积(即套内内建筑面面积)与与分摊公公用建筑筑面积之之和。即即：商品品房销售售面积=套内建建筑面积积+分摊摊的公用用建筑面面积。套内内建筑面面积的计计算方法法：套内内建筑面面积=套套内使用用面积+套内墙墙体面积积+阳台台建筑面面积。(1)套套内使用用面积：住宅按按住宅宅建筑设设计规范范(GGBJ996-886)规规定的方方法计算算，其他他建筑 ，按照专专用建筑筑设计规规范规定定的方法法或参照照住宅宅建筑设设计规范范计算算。(22)套内内墙体面面积：商商品房套套内使用用空间周周围的维维护或承承重墙体体

20、，有共共用墙及及非共用用墙两种种：11共用用墙包括括各套之之间的分分隔封墙墙，套与与公用建建筑面积积的分隔隔墙以及及外墙(包括山山墙)；共用墙墙墙体水水投影面面积的一一半计入入内墙体体面积。2非非共用墙墙墙体水水平投影影面积全全部计入入套内墙墙体面积积。商品品房分摊摊的公用用建筑面面积计算算公式：公用用建筑面面积=整整栋建筑筑的面积积-各套套套内建建筑面积积之和-已作为为独立使使用空间间租售的的地下室室、车棚棚、人防防工程地地下室。公用用建筑面面积分摊摊系数=公用建建筑面积积各套套套内建建筑面积积之和。分摊摊的公用用建筑面面积=各各套套内内建筑面面积公公用建筑筑面积分分摊系数数。 18哪些些公

21、用建建筑面积积可摊给给购房人人？哪些些公用建建筑面积积不得分分摊给住住户可分摊的的公共部部分为本本幢楼的的大堂，公公用门厅厅，走廊廊、过道道、公用用厕所、电电(楼)梯前厅厅、楼梯梯间、电电梯井、电电梯机房房、垃圾圾道、管管理井、消消防控制制室、水水泵房、水水箱间、冷冷冻机房房、消防防通道、变变(配)电室、煤煤气调压压室、卫卫星电视视接收机机房、空空调机房房，热水水锅炉房房、电梯梯工休息息室、值值班警卫卫室、物物业管理理用房等等以及其其他功能能上为该该建筑服服务的专专用设备备用房，套套与公用用建筑空空间之间间的分隔隔墙及外外墙(包包括山墙墙)墙体体面积水水平投影影面积的的一半。不应应计入的的公用

22、建建筑空间间有：仓仓库、机机动车库库、非机机动车库库、车道道、供暖暖锅炉房房、作为为人防工工程地下下室、单单独具备备使用功功能的独独立使用用空间；售房单单位自营营、自用用的房屋屋；为多多幢房屋屋服务的的警卫室室、管理理(包括括物业管管理用房房)。 19公用用建筑面面积分摊摊的原则则是什么么新修订的的相关文文件规定定，商品品房公用用面积的的分摊以以幢为单单位，与与本幢楼楼房不相相连的公公用建筑筑面积不不得分摊摊给本幢幢楼房的的住户。20阳台台面积怎怎么计算算按现行的的建筑筑面积计计算规则则：(1)封封闭式的的阳台，按按其外围围水平投投影面积积的1000%计计算建筑筑面积，(2)没没有封闭闭的阳台

23、台按其水水平投影影面积的的50%计算建建筑面积积。21什么么是套内内墙体面面积商品房各各套内使使用空间间周围的的维护或或承重墙墙体，分分为共用用墙体和和非共用用墙体。共共用墙体体是指商商品房各各套之间间分隔墙墙、套与与公用建建筑空间间之间的的分隔以以及外墙墙(包括括山墙)。共用用墙体水水平投影影面积的的一半计计人套内内墙体面面积，非非共用墙墙水平投投影全部部计入套套内建筑筑面积。22什么么是使用用面积使用面积积是每套套住宅户户内除墙墙体厚度度外全部部的净面面积的总总和。其其中包括括卧室、起起居室、过过厅、过过道、厨厨房、卫卫生间，储储藏室、壁壁柜(不不吊柜)、户内内楼梯(按投影影面积)、阳台台

24、。斜面面屋顶结结构的房房间，层层高低于于2.220米的的部分不不计入面面积。22商商品房买买卖合同同中的的销售面面积是由由哪几部部分构成成？按有关规规定，商商品房按按“套”或或“单元元”出售售，商品品房的销销售面积积为套内内或单位位内建筑筑面积(以下简简称套内内建筑面面积)与与应分摊摊的公用用面积与与套内墙墙体面积积和阳台台建筑面面积之和和。23什么么是房屋屋建筑面面积房屋建筑筑面积系系指房屋屋外墙(柱)边边脚以上上各层的的外围水水平投影影面积，包包括阳台台、挑廊廊、地下下室、室室外楼梯梯等，且且具备有有上盖，结结构牢固固，层高高2.220米以以上(含含2.220米)的永久久性建筑筑24什么么

25、是房屋屋建筑面面积？房屋建筑筑面积系系指房屋屋外墙(柱)边边脚以上上各层的的外围水水平投影影面积，包包括阳台台、挑廊廊、地下下室、室室外楼梯梯等，且且具备有有上盖，结结构牢固固，层高高2.220米以以上(含含2.220米)的永久久性建筑筑。25什么么是使用用率？什什么是实实用率？住宅套内内净面积积即使用用面积和和住宅面面积的比比为使用用率，一一般高层层塔楼在在72%至755%之间间，板楼楼在788%至880%之之间，而而实用率率是套内内建筑面面积和住住宅面积积之比，大大于使用用率，因因此，往往往有开开发商用用实用率率来吸引引买房人人。25现房房期房分分别怎样样判断合合法性？按新规定定，手续续齐

26、全的的“合法法”的期期房，销销售必须须“五证证”“两两书”齐齐全，而而现房销销售则未未必，凡凡是已取取得国有有土地使使用证和和房屋所所有权证证的现房房，将不不再办理理商品房房销售许许可证，购购房人买买这样的的现房。只只要看国国有土地地使用证证和房屋屋所有权权证这两两证二书书就可以以，但已已竣工但但尚未取取得国有有土地使使用证和和房屋所所有权证证的现房房，仍须须按照有有关规定定办理商商品房预预售许可可证，购购房人购购买时仍仍需要看看“五证证”“两两书”。26“两两书”是是指什么么？“两书”是是指新建建住宅质质量保证证书和和使用用说明书书。27“五五证”是是指什么么？商品房的的“五证证”包括括：建

27、设设用地规规划许可可证，建建筑工程程规划许许可证，国国有土地地使用证证，建设设工程开开工证，商商品房预预(预)售许可可证。28请问问:目前前，商品品房销售售有哪几几种类型型，现房房销售和和商品房房预售有有什么不不同？目前，商商品房销销售分现现房销售售和期房房销售(即预售售)两种种。按220000年年底底出台的的最新规规定，现现房销售售，凡是是已取得得国有土土地使用用证和房房屋所有有权证的的现房，将将不再办办理商品品房销售售许可证证，已竣竣工但尚尚未取得得国有土土地使用用证和房房屋所有有权证的的现房，仍仍须按照照有关规规定办理理商品房房预售许许可证。商商品房预预售是指指房地产产开发企企业与购购房

28、者约约定，由由购房人人交定金金或预付付款，而而在未来来的一定定日期拥拥有现房房的交易易行为。29单位位不给上上住房公公积金如如何解决决？按照住住房公积积金管理理条例规规定，住住房公积积金是指指国家机机关、国国有企业业、城镇镇集体企企业、外外商投资资企业、城城镇私营营企业及及其他城城镇企业业、事业业单位及及其在职职职工缴缴存的长长期住房房储金。市市政府明明确规定定，除离离退休职职工、119933年以前前按照标标准价优优惠办法法购买住住房且未未按有关关规定补补价的职职工夫妻妻双方不不建立住住房公积积金外，119966年6月月3日前前，北京京市行政政区域内内所有党党政机关关、群众众团体、事事业单位位

29、、企业业单位(包括全全民、集集体、民民办、私私营、股股份制、外外商投资资企业及及其他进进行工商商税务登登记的企企业和中中外机构构驻京办办事机构构)的中中方固定定职工，劳劳动合 同制职工工，均应应按照规规定比例例建立住住房公积积金。中中央在京京企事业业单位建建立住房房公积金金也按此此规定办办理。在在京单位位聘用外外地非农农业户口口职工，凡凡签订正正式劳动动用工合合同，且且没有在在户口所所在地建建立住房房公积金金的，单单位可以以其建立立住房公公积金；凡与单单位签订订正式劳劳动用工工合同，且且工资由由单位支支付的职职工，无无论其档档案是否否调入单单位，单单位均应应为其建建立住房房公积金金。对于于尚未

30、建建立住房房公积金金的企业业职工，可可向北京京市住房房资金管管理中心心或所属属分中心心举报。对对企业亏亏损、缴缴存住房房公积金金确有困困难的单单位，按按照住住房公积积金管理理条例规规定，须须经本单单位职工工代表大大会或者者工会讨讨论通过过，并经经住房资资金管理理中心审审核，报报有关部部门批准准后，可可降低缴缴存比例例或者缓缓缴。 30请问问：是否否能够用用A市的的住房公公积金购购买B市市的住房房？问：我在在一个城城市A工工作了两两年(其其间单位位给我交交纳了住住房公积积金)，然然后又继继续攻读读博士学学位3年年(其间间基金转转到市人人才中心心账户上上)，现现在我和和我爱人人想在她她工作的的城市

31、BB购买住住房，我我目前仍仍在读博博士学位位，户口口不在城城市B.现在我我有一个个问题请请教：在在购买住住房时，能能否利用用我的公公积金进进行贷?答：首先住住房公积积金封存存状态下下不能申申请公积积金贷款款，其次次北京申申请公积积金贷款款不能 购买外外地住房房，第三三到外省省市工作作可以将将本市建建的住房房公积金金支取出出来，但但目前不不能直接接转移到到外省市市。 31请问问如何查查询公积积金余额额，公积积金贷款款的流程程？问：您好好，我想想问以下下几个问问题：11、个人人住房公公积金余余额的查查询方法法2、新新出台的的住房公公积金贷贷款额度度及年限限的具体体计算方方法3、公公积金贷贷款的借借

32、款申请请表一定定要到管管理中心心领取吗吗？是否否可到就就近的管管理中心心领取？一些代代办机构构在网上上发布的的借款表表是否可可用？44、公积积金贷款款的流程程及各阶阶段?答：(1)请拨打打电话66760062991或66760062992查询询。如已已发到住住房公积积金缴存存卡的交交存人可可 通过工、建建两行的的自动取取款机查查询；(2)参参照20000年年京资中中心计字字0888号文件件；(33)一般般应到资资金管理理中心领领取申请请表，一一些代办办公司在在管理中中心领取取申请表表后发给给个人也也是可以以的，但但应用原原件(资资金管理理中心印印制的)；(44)流程程：第一一步查清清自己公公积

33、金交交存的资资金管理理中心或或分中心心，第二二步到分分中心申申请，领领取材料料，第三三步分中中心初审审，第四四步银行行调查，填填写合同同，第五五步放款款，需带带的材料料因各人人购房等等情况不不同而不不同，可可以申请请贷款时时问分中中心。32缴纳纳住房公公积金满满几年才才可贷款款？现贷贷款倍数数是多少少？问：我今今年想要要买房，关关于公积积金贷款款我有一一些问题题：1。缴缴费满几几年才可可公积金金贷款？2。现现贷款倍倍数是多多少？33。我老老公现有有公积金金50000元，缴缴费已两两年多；我现有有公积金金16880元，缴缴费6个个月，问问用公积积金贷款款可贷多多少？答：(1)目前政政策没有有规定

34、公公积金建建立期限限与贷款款资格问问题，但但政策有有可能近近期有一一些调整整；(22)参照照20000年京京房资中中心计字字0888号文件件计算贷贷款额度度。33二手手房贷款款政策二手房贷贷款一般般要求抵抵押登记记后，再再予放款款，且必必须经过过指定评评估机构构评估。34还清清住房公公积金贷贷款后还还可以再再申请公公积金贷贷款吗？还清后可可以再次次申请。35住房房公积金金贷款是是按季提提现，那那么每季季最多可可以提多多少呢？问：住房房公积金金贷款是是按季由由公司提提现的，那那么每季季最多可可以提多多少呢？答：支取住住房公积积金用于于还贷款款支取额额不应超超过每季季度还款款额。 36交纳纳公积金

35、金1年，现现计划出出国，能能够提取取住房公公积金和和住房补补贴？问：我即即将要出出国留学学，在此此之前我我在单位位工作了了一年，并并交纳过过公积金金。请问问我是否否能将这这些公积积金和住住房补贴贴提取出出来。是是否需要要出国签签证等材材料。答：可以。但但需出具具出国一一年以上上的居留留证明。37住房房公积金金贷款提提前还贷贷如何办办理？问：公积积金贷款款已经还还了一部部分，剩剩余部分分现在准准备一次次还清，如如何办理理手续？利息如如何计算算？答：请您您与当时时办理贷贷款的银银行联系系，办理理提前还还款手续续。利息息以原贷贷款利率率和实际际贷款期期限计算算。 38如何何提取个个人住房房公积金金帐

36、户的的存款？问：我现现已经办办理完住住房公积积金，但但对于如如何提取取我本人人在公积积金管理理中心的的帐户的的存款以以及如何何与我现现还款所所使用的的建设银银行的储储蓄卡相相联系起起来，不不太清楚楚，现请请专家给给予详细细解释。答：支取取住房公公积金一一般需要要通过单单位到本本人住房房公积金金交存机机构办理理相关手手续，个个人需要要提供本本人购房房合同及及首会款款发票。支支取出来来的住房房公积金金作为现现金，还还贷款方方式与其其他现金金一样，需需在还款款日前存存入银行行储蓄卡卡即可。 39住房房公积金金，其贷贷款比例例是不是是因各城城市的不不同而不不同。其其贷款的的最快期期限是多多长时间间？由

37、于各个个城市具具体情况况的不同同贷款比比例也不不一样。贷贷款办理理手续，一一般应在在一个月月左右，但但会因借借款人情情况的不不同而有有所不同同。400住房补补贴如何何领取？住房补贴贴领取的的办法：(11)住房房补贴资资金管理理，由市市住房公公积金管管理中心心(以下下简称市市公积金金中心)参照住住房公积积金的管管理办法法进行管管理，委委托银行行承办有有关的金金融业务务。(22)各实实施单位位应按规规定的归归集渠道道，在本本单位存存储住房房公积金金的银行行，以职职工本人人名 义开设住住房补贴贴专用帐帐号，每每月自发发放工资资之日起起在100日内将将职工的的住房补补贴存入入本人帐帐户，并并自存入入之

38、日起起按住房房公积金金存款利利率计算算利息。(33)实行行住房货货币分配配的人员员，在实实施单位位工作满满2年的的，购买买住房时时可向市市公积金金中心申申请提取取本人名名下的住住房补贴贴本息余余额用于于支付购购房款；款额不不足的，可可按规定定申请职职工政策策性住房房抵押贷贷款。(44)实行行住房贷贷币分配配的人员员承租住住房时，可可凭房屋屋租赁合合同，每每半年向向市公积积金中心心申请提提取一次次本人名名下的住住房补贴贴用于交交纳房租租。(55)计发发住房补补贴期间间职务发发生变动动，从变变动职务务的次月月起按新新职务计计发住房房补贴至至累计225年满满为止。(66)计发发住房补补贴期间间在市内

39、内调动工工作的，原原工作单单位应从从办结本本人调离离手续的的次月起起停止计计发住房房补贴，并并将已计计发住房房补贴的的月数、数数额等情情况(以以下称已已计发情情况)记记入本人人人事档档案；新新工作单单位可结结合单位位实际，根根据已计计发情况况，继续续向本人人计发住住房补贴贴。(77)计发发住房补补贴期间间调离本本市(含含经批准准出国、出出境定居居)的，原原工作单单位应从从办结本本人调离离手续的的次月起起停止计计发住房房补贴的的；已计计发的住住房补贴贴本息金金额，本本人可一一次性提提取，并并由原工工作单位位将已计计发情况况记入本本人人事事档案。(88)职工工与单位位终止劳劳动关系系或辞去去公职、

40、擅擅自离职职或被辞辞退、除除名、开开除的，原原工作单单位应从从上述行行为发生生之日起起停止计计发住房房补贴，并并将已计计发情况况记入本本人人事事档案。本本人如重重新参加加工作，新新工作单单位可根根据已计计发情况况，继续续向本人人计发住住房补贴贴；如未未重新参参加工作作，已计计发的住住房补贴贴本息余余额，在在达到职职工法定定退休年年龄时可可一次性性提取。(99)职工工离退休休前未使使用过的的住房补补贴本息息余额，离离退休时时可一次次性提取取；离退退休时如如未领足足规定年年限的住住房补贴贴，原工工作单位位应继续续按月按按本人离离退休时时的职务务待遇发发放住房房补贴至至累计225年满满为止。(110

41、)计计发住房房补贴期期间去世世的，从从去世的的次月起起停止计计发住房房补贴；其中在在实行住住房货币币分配前前已参加加工作的的，可视视本人工工龄情况况发放一一次性住住房补贴贴，但最最多发至至累计225年满满止。职职工去世世后，其其名下的的住房补补贴本息息余额可可由其继继承人一一次性提提取；已已办理住住房抵押押贷款的的，由其其继承人人偿还贷贷款本息息。 40什么么是住房房补贴？房补贴是是国家为为职工解解决住房房问题而而给予的的补贴资资助，即即将单位位原有用用于建房房、购房房的资金金转化为为住房补补贴，分分次(如如按月)或一次次性地发发给职工工，再由由职工到到住房市市场上通通过购买买或租赁赁等方式式

42、解决自自己的住住房问题题。住房房补贴发发放的原原则是：坚持效效率优先先，兼顾顾公平的的原则，由由各地政政府根据据当地经经济适用用住房平平均价格格、平均均工资，以以及职工工应享有有的住房房面积等等因素具具体确定定。住房房补贴发发放的对对象是职职工。目目前，行行政机关关和事业业单位已已经实施施，企业业根据自自身的条条件参照照执行。已已按房改改优惠政政策购买买了规定定面积标标准住房房的职工工不享受受住房补补贴；承承租公有有住房的的职工在在自愿退退出所租租住的住住房后，可可以享受受住房补补贴。职职工住房房面积未未达到规规定标准准的住房房补贴办办法和职职工住房房面积标标准按地地方政府府规定施施行。职工工

43、的住房房补贴额额：向职职工发放放的住房房补贴额额等于每每平方米米建筑面面积补贴贴额与该该职工的的住房补补贴面积积的乘积积。无房房职工的的补贴面面积，按按规定的的住房补补贴面积积的乘积积。无房房职工的的补贴面面积，按按规定的的住房补补贴面积积标准计计算。每每个职工工的住房房补贴由由各职工工单位自自行负担担。发放放住房补补贴应考考虑建立立在住房房公积金金制度前前的职工工工龄。住房房补贴的的资金来来源主要要有三大大块：一一是国家家下拨的的建房资资金；二二是单位位售房资资金；三三是单位位多种渠渠道筹集集的资金金。发放放住房补补贴的基基本形式式有：一一次性住住房补贴贴、基本本补贴加加一次性性补贴和和按月

44、补补贴等三三种形式式。(11)一次次性补贴贴方式，主主要针对对无房的的老职工工，在职职工购房房时一次次性发放放。(22)基本本补贴加加一次性性补贴方方式，按按一般职职工住房房面积标标准，逐逐步发放放基本补补贴，各各级干部部与一般般职工因因住房补补贴面积积标准之之差形成成的差额额，在购购房时一一次性发发放。(33)按月月补贴方方式，主主要针对对新职工工，在住住房补贴贴发放年年限内，按按月计发发。 41消费费者用贷贷款购买买商品住住宅后，是是否可以以用租金金偿还贷贷款？目前，购购买一套套商品住住宅的市市场价格格都在十十几万元元到几十十万元之之间，而而位置好好、档次次高的商商品住宅宅甚至要要在百万万

45、元以上上。由于于商品住住宅的总总价格高高，即使使是得到到银行的的贷款支支持，买买房后每每月所需需偿还的的数额对对于购房房者而言言还是有有相当大大的压力力，因此此许多人人对贷款款买房还还是望而而却步。消费费者如果果用贷款款买到商商品住宅宅以后，在在偿还贷贷款期间间，能够够将所购购买的商商品住宅宅在 一定期限限内出租租，用所所得租金金收入偿偿还贷款款。这对对于以自自住为目目的购房房者来说说不仅可可以减轻轻单纯劳劳动收入入，逐月月偿还银银行贷款款本息给给维持家家庭正常常生活带带来的负负担，同同时也可可以利用用出租房房子的收收入，加加大逐月月偿还贷贷款本息息的数额额，缩短短还款期期限，减减少利息息负担。至至于以纯纯粹投资资为目的的贷款购购房者把把租金收收入用于于偿还银银行贷款款更是顺顺理成章章的事了了。在这这里我们们算一笔笔帐，譬譬如北京京市某家家庭的月月收入为为80000元，在在东三环环附近购购买了一一套800平方米米住房，每每平方米米65000元，房房屋总价价为522万元。首首付款为为15.6万元元，其余余的366.4万万元通过过申请个个人住房房担保组组合贷款款而获得得，其中中公积金金贷款220万元元、商业业付贷款款16.4万元元，贷款款期限为为10年年。那么么，每月月应偿还还的贷款款本息总总额为442844元，占占家庭月月收入的的