房地产营销策划--石家庄市生态欢乐世界项目建议书2006.docx

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1、石家庄市市生态欢欢乐世界界项 目 建 议议 书石家庄新新天际旅旅游投资资有限公公司石家庄庄市生态态欢乐世世界总体体规划编编制组20055 年 12 月【项目名名称】石家庄市市生态欢欢乐世界界（简称称“生态欢欢乐世界界”）【投资开开发单位位】石家庄新新天际旅旅游投资资有限公公司（原原“石家庄庄新天地地旅游投投资有限限公司”）【报告编编制单位位】上海社会会科学院院旅游研研究中心心奇创规规划设计计所【项目设设计顾问问】厉无畏全全国人大大常委、上上海市人人大副主主任、著著名经济济学家王大悟上上海社会会科学院院旅游研研究中心心主任、教教授、博博导上海市人人民政府府决策咨咨询专家家【项目设设计人员员】项

2、目 负责人人：刘海海波总设设计师注注册城市市规划师师主要参加加人员：毕吕贵贵教授吕志墉策策划总监监高级策策划师陆苏颖博博 士士市场研研究专家家/高级经经济分析析师孟畴注册册策划师师何余节高高级规划划师高侠注册册城市规规划师李丁宏设设计师汤少忠规规划师杨程波规规划师洪云助理理策划师师前言20044年国际际旅游组组织公布布的一份份调查报报告称，目目前旅游游产业是是世界上上仅次于于石油化化工产业业的第二二大产业业，到220200年，旅旅游业将将首次超超过石油油化工产产业，成成为世界界上第一一大产业业。该报报告同时时指出，我我国目前前是世界界上第四四大旅游游目的地地国和第第五大旅旅游客源源地国，到到2

3、0220年，将将成为世世界上最最大的旅旅游目的的地国和和第四大大旅游客客源地国国。由此此可见，作作为一个个蓬勃发发展的产产业，旅旅游业在在我国具具有广阔阔的发展展前景。座落在华华北平原原上的石石家庄，是是一座充充满魅力力和活力力的城市市。近年年来，在在省、市市各级政政府的大大力支持持下，石石家庄旅旅游业跨跨上了新新的台阶阶：景点点数量不不断增加加、服务务等级不不断提高高、游客客数量逐逐年增加加、旅游游业在国国民经济济中的比比重日益益增大。为为了响应应党中央央提出的的“走循循环经济济道路”，贯贯彻落实实河北建建设“生生态省”、石石家庄开开发“西西部山前前休闲、度度假带”和和鹿泉市市打造“西西山旅

4、游游带、省省会西花花园”发发展战略略，石家家庄新天天际旅游游投资有有限公司司高瞻远远瞩，投投资开发发“石家家庄市生生态欢乐乐世界”项项目，旨旨在新兴兴的旅游游大潮中中百尺竿竿头、更更进一步步。20055年47月，石石家庄新新天际旅旅游投资资有限公公司花重重金委托托上海社社科院旅旅游研究究中心奇奇创规划划设计所所就该项项目做“旅旅游总体体规划设设计方案案”，并并于20005年年8月226日由由石家庄庄市旅游游局主持持，在石石家庄市市汇文大大酒店对对上海奇奇创规划划设计机机构完成成的石石家庄市市生态欢欢乐世界界总体规规划进进行了专专家评审审。根据专家家评审委委员会提提出的评评审意见见，项目目投资开

5、开发单位位和规划划设计人人员又组组织多轮轮深入的的市场调调研和认认真的研研讨分析析，结合合当前国国家大力力提倡发发展“循循环经济济”、“建建设社会会主义新新农村”的的宏观战战略，以以及石家家庄新一一届政府府全面启启动“西西部山前前地带开开发工程程”的有有利时机机，进一一步充实实、完善善石家家庄市生生态欢乐乐世界总总体规划划的相相关内容容，整理理编制了了本项目目建议书书。本项目规规划设计计过程中中，得到到石家庄庄市、鹿鹿泉市旅旅游局及及其他各各部门领领导和专专家大力力支持、协协助、批批评与指指正，在在此一并并致谢！石家庄新新天际旅旅游投资资有限公公司石家庄庄市生态态欢乐世世界总体体规划编编制组2

6、0055年 122月18 日目 录录第一章 总 论 11.1 项目目名称及及承办单单位 11.2 报告告编制依依据 11.3 报告告编制原原则 21.4 本报报告研究究范围 21.5 项目目概况、开开发理念念和建设设目标 331.6 推荐荐方案及及主要经经济技术术指标 41.7 研究究结论 5第二章 项目目提出背背景、建建设的必必要性和和可行性性 62.1 项目目提出背背景分析析 62.2 项目目建设的的必要性性 72.3 项目目建设的的可行性性 82.4 结 论 9第三章 市场场调查与与前景分分析 1103.1 基础础数据调调查 1103.2 市场场发展预预测 117第四章 客源源市场定位与

7、与旅游发发展策略 234.1 客源源市场定定位 2234.2 旅游游发展策策略 244.3 项目目建设原原则 2264.4 项目目定位与与主题、品品牌 266第五章 项目目选址方方案与建建设条件件 2285.1 建设设场址 2285.2 建设设条件 2295.3 投资资政策 330第六章 总体规规划设计计和建设设规模 3116.1 规划划设计原原则 3316.2 总平平面布置 326.3 游乐乐项目概概念性设设计 3356.4 旅游游度假产产品概念念性设计计 4406.5 旅游游配套服服务设施施规划 4426.6 基础础设施规规划 4446.7 建设设规模4996.8 建设设分期 500第七章

8、 环境境保护、绿化、消防和节能 517.1 环境境保护 5517.2 林业业资源保保护和绿绿化 5537.3 消 防 547.4 节 能 54第八章 开发发运营管管理和市市场营销销策略 5558.1 开发发模式和和盈利模模式 5558.2 组织织机构和和人力资资源开发发 5558.3 旅游游产品与与组合 5578.4 营销销策略和和促销方方式 5598.5 解决决经营季季节性问问题的措措施 662第九章 项目目实施计计划和一一期开发发工作安安排 6639.1 建设设期工作作计划及及进度安安排 6639.2近近期开发发工作安安排 64第十章 投资资估算、资资金筹措措及使用用计划 66610.11

9、 投投资估算算 6610.22 资资金筹措措及使用用计划 67第十一章章 经经济效益分析析 6811.11 基基本数据据 6811.22 指指标计算算与评价价 6911.33 评价价结论 699附图： 图1、“石家庄市生态欢乐世界”项目区位分析图 图2、“石家庄市生态欢乐世界”周边交通及相邻景区关系分析图 图3、鹿鹿泉市“西山旅旅游带”景点卫卫星航拍拍图 图4、“石家庄市生态欢乐世界”项目规划区域及周边地形图 图5、“石家庄市生态欢乐世界”项目一期拟征用地块分布图 图6、“石家庄市生态欢乐世界”项目总体规划示意图附件： 1、石石家庄市市生态欢欢乐世界界总体规规划评评审意见见（20005.8.2

10、26） 2、鹿鹿泉市土土地利用用总体规规划调整整方案听听证会纪纪要（220055.8.8） 3、鹿鹿泉市建建设局关关于卧佛佛山风景景区等44个项目目选址意意见（220055.9.23） 4、鹿鹿泉市环环境保护护局关于于优山美美地、生生态欢乐乐谷项目目的意见见（20005.10.11） 5、鹿鹿泉市旅旅游局关关于“石家庄庄市生态态欢乐世世界”项目的的预审意意见第一章总总论1.1 项目目名称及及承办单单位1.1.1 项目名名称：石石家庄市市生态欢欢乐世界界1.1.2 拟建地地点：鹿鹿泉市铜铜冶镇羊羊角庄村村南、青青龙山北北区域1.1.3 承办单单位简介介：公司名称称：石家家庄新天天际旅游游投资有有

11、限公司司注册地址址：石家家庄市中中山西路路48号号注册资金金：人民民币30000万万元经营范围围：生态态农业和和旅游项项目的开开发石家庄新新天际旅游投投资有限限公司成成立于220022年，隶隶属新联联合投资资集团。新新联合投投资控股股有限公公司（简简称新联联合投资资集团）是是经国家家工商管管理总局局核准成成立、无无区域限限制的大大型投资资集团，集集教育、地地产、旅旅游、传传媒、投投资五大大产业于于一体，旗旗下品牌牌有廿一一世纪教教育、11+2联联合不动动产、新新联合置置地、新新天地旅旅游、新新联合资资产、河河北青年年电视艺艺术中心心、河北北大学影影视艺术术学院、石石家庄联联合技术术职业学学院，

12、总总资产逾逾7亿元元。1.2报报告编制制依据1.2.1 河北省省建设“生态省省”规划和和河北北省旅游游业发展展总体规划划(2000320220)；1.2.2 石家家庄市空空间发展展战略总总规划（22003320020）和和石家家庄市旅旅游业发发展总体体规划（22000020020）；1.2.3 鹿泉泉市旅游游业发展总总体规划划（20005）和和鹿泉市市关于建建设“西山旅旅游带、省省会西花花园”的相关关文件精精神；1.2.4 项目投投资方提提供的基基础数据据、相关关资料和和铜冶镇镇发展规规划；1.2.5 国家和和地方的的现行有有关法规规政策、标标准和规规范。1.3报报告编制制原则1.3.1 严格

13、按按照国家家和地方方的有关关政策、法法规、标标准和规规范，按按科学性性、经济济性、可可操作性性和实事事求是的的原则进进行编制制与规划划；1.3.2在总总体规划划指导下下，从实实际情况况出发，坚坚持高起起点、高高标准，打打造“石家庄庄市西部部旅游循循环经济济示范区区”；1.3.3 坚持合合理利用用土地，发展生态农业，充分利用现有开发条件，节约投资，提高资金利用率。1.3.4积极极采用新新技术、新新材料，充充分利用用区域经经济发展展和市场场优势，依依靠良好好的投资资政策环环境，建建设高标标准的生生态旅游游休闲度度假区；1.3.5选用用节能产产品，加加强环境境保护，严严格控制制各类污污染源。1.4本

14、本报告研研究范围围本报告遵遵循原国国家计委委颁布的的项目调调研的基基本规定定，按照照科学性性、经济济性、可可操作性性和实事事求是的的原则，并并遵循国国家财政政部颁布布的旅旅游、饮饮食服务务企业财财务制度度，以以国家标标准旅旅游区等等级的划划分和评评定及及投资方方提供的的相关项项目资料料为依据据，对“石家庄庄市生态态欢乐世世界”的区域域社会经经济发展展态势、定定位、档档次、产产品、服服务、预预期收益益和价值值等进行行阐述，从从市场潜潜力、区区域同业业竞争及及发展前前景和周周边同类类产品价价格角度度，分析析该项目目的价值值和定价价标准。本报告以以行业统统计数据据和市场场调研为为基础，对对目标客客源

15、、消消费能力力和潜力力作了分分析，辨辨别了优优劣势、挑挑战和机机遇，并并以此为为基础，测测算投入入产出出和经济济效益，提提出了关关于项目目投资和和经营是是否可行行的意见见。本报告是是项目投投资方或或相关业业务部门门登记、审审核时的的依据，并并供有关关方参考考。本报报告不宜宜外传。1.5项项目概况况、开发发理念和和建设目目标1.5.1项目目概况：“石家庄庄市生态欢欢乐世界界”是新新联合投投资集团团积极响应应党中央央提出的的“走循循环经济济道路”、“建设社会主义新农村”号召，贯彻落实河北省建设“生态省”发展战略，在石家庄市全面启动“西部山前地带开发工程”和鹿泉市打造“西山旅游带、省会西花园”的有利

16、背景下，基于对我们农业和乡村旅游发展前景的分析，以下属“石家庄新天际旅游投资有限公司”为投资主体，与项目所在地村、镇全面合作而筹划的生态农业、休闲旅游和景观地产综合开发项目。该项目选选址位于于石家庄庄西南、鹿鹿泉铜冶冶镇的青青龙山以以北、羊羊角庄村村以南地地块，项项目“核心规划划区”用地2500亩，周周边“生态农农业环境境控制保护护区”约1600亩。项项目规划划总建筑筑面积331万平方方米，总总投资额额6.78亿元，含含六大功功能分区区，即：拓展教教育体验验区、网网游动漫漫奇幻城城、玛歌歌庄园度度假区、绿绿野仙踪踪游乐园园、万米米情人葡葡萄廊和和生态农农业保护护区。拟分三三期开发发建设，建建设

17、周期期78年。其中中近期（22006620008年年）投资资2.006亿元元。1.5.2开发理理念：打造社会会和谐、生生态保护护与经济济发展均均衡的“东方普普罗旺斯斯”(度假假胜地)。1.5.3建设目目标：一是本着着“外引引内联、综综合开发发、利益益均享、共共同富裕裕”的原原则，大大力招商商引资，吸吸引有实实力的企企业集团团和国外外投资基基金参与与项目开开发，并并联合项项目所在在地村、镇镇共同组组建“生生态旅游游发展联联合体”，努力将“石家庄市生态欢乐世界”项目建设成为以“生态观光农业景观休闲地产”为基本模式的“石家庄西部旅游循环经济示范区”。二是紧紧紧围绕旅游游“吃、住住、行、游游、购、娱娱

18、”六要要素，借借“旅游游路”修修建的契契机，将将项目建建设成为为“西山山旅游带带（南区区）旅游游基地”。1.6推推荐方案案和主要要经济技技术指标标1.6.1各功功能区规规划建设设主要项项目及内内容：功能分区区建设项目目名称规划用地地（亩）建筑面积积（m2）投资额(万元)建设年份份备注拓展教育体验磨难拓展展训练营营160 10000 400007009消防培训训俱乐部部 50 2000050007009联合影视视文化公公园150800001500007110农村科普普体验基基地1805000080007110二十四孝孝馆 402000050009111中华之魂魂园 602000060009111

19、网游动漫漫水上网游游娱乐区区 50 5000 700008111陆地网游游娱乐区区550 145500 5000008113玛歌庄园园度假白山会馆馆（会议中中心）250 40000012400006112旅游生态态餐厅 50 100000 2400006008青年艺术术家旅馆馆 50 220000 4400009111旅游基地地商业街街 60 360000 5400009112含商业旅旅游项目目玛歌庄园园度假村村240 70000011200008113产权式度度假公寓寓180 80000010400007111绿野仙踪踪游乐大王庙（青青龙道观观）100 500001200009112田园牧歌

20、歌乡村俱俱乐部100 800001600009112燕赵民俗俗风情欢欢乐园100 20000 800008110VIP乡乡野情趣趣园（都市菜菜园）100 200007008绿色瓜果果园（田田园超市市）200 700007111含温室大大棚特色花卉卉园（组组培基地地）100 500007111含温室大大棚生态农业业万米情人人葡萄廊廊700 700007112生态农业业保护区区500 500008112基础配套套供热、污污水处理理中心 30 200001600007112此部分主主要安排排在“玛歌庄庄园度假假区”规划分分区范围围内电力设施施配套 300007111道路、景景观及其其它1002100

21、006113其它费用用财务费用用 8000流动资金金 6000合计4100031000006780001.6.2项目主主要经济济技术指指标：序号名 称称单位数 量备 注1生态农业业控制保保护区亩160002项目核心心规划区区亩25000其中：拟拟征建设设用地m29360000折合为114044亩3总建筑指指标m231000004容 积 率0.3335建筑密度度13%6绿 地 率65%7项目建设设总投资资万元678000其中：自自有资金金万元 70000含集团投投入资金金 银银行借款款和招商商万元120000 经经营收益益滚动投投入万元4880008营业总收收入万元17322729营业税金金及附

22、加加万元 9355710投资利润润率% 6.668%11投资利税税率%10.990%12投资回收收期（税税后）年9.81.7研研究结论论“石家庄庄市生态态欢乐世世界”项目的的建设，将大大推动鹿泉“省会西花园、西山旅游带”的生态开发步伐，有效解决地方经济发展和生态环境保护的和谐统一问题，促进省会西部山前地带“社会主义新农村”建设，带动周边村镇共同富裕，解决劳动就业和农村发展问题，提高居民收入水平，优化项目所在地的生态环境，其社会效益十分显著。从经济上上分析,本项目目具有较较强的盈盈利能力力和抗风风险能力力，各项项财务经经济指标标也能达达到较好好的水平平，经济济效益也也非常明明显。结论：本本项目社

23、社会效益益、生态态效益和和经济效效益俱佳佳，故本本项目是是可行的的。第二章项项目提出出背景、建建设的必必要性和和可行性性2.1 项目目提出背背景分析析2.1.1我国国正大力力提倡发发展循环环经济。随着我国国经济规规模进一一步扩大大，工业业化不断断推进，城城市化步步伐加快快，资源源供需矛矛盾和环环境压力力将越来来越大。基基于此，中共共中央关关于制定定国民经经济和社社会发展展的第十十一个五五年规划划的建议议明确确提出：“我国国土地、淡淡水、能能源、矿矿产资源源和环境境状况对对经济发发展已构构成严重重制约。要要把节约约能源作作为基本本国策，发发展循环环经济，保保护生态态环境，加加快建设设资源节节约型

24、、环环境友好好型社会会，促进进经济发发展与人人口、资资源、环环境相协协调。”由此可见见，面对对当前能能源、资资源日益益紧张的的形势，建建设节约约型社会会、走循循环经济济道路已已经成为我我们的必必然选择择。建设“石石家庄市市生态欢欢乐世界界”项目目，打造造“石家家庄西部部旅游循循环经济济区”，就就是希望望在“旅旅游循环环经济”方方面做一一些有益益的尝试试和突破破。2.1.2中央推推进社会会主义新新农村建建设。近几年，党党中央、国国务院以以“科学发发展观”统领经经济社会会发展全全局，按按照统筹筹城乡发发展的要要求，采采取了一一系列支支农、惠农的的重大政政策。全全国各地地区、各各部门认认真落实实中央

25、部部署，切切实加强强“三农农”工作作，农业业和农村村发展出出现了积积极变化化，迎来来了新的的发展机机遇。但但是，当当前农业业和农村村发展仍仍然处在在艰难的的爬坡阶阶段，农农业基础础设施脆脆弱、农农村社会会事业发发展滞后后、城乡乡居民收收入差距距扩大的的矛盾依依然突出出。正因因为如此此，连续续几年，中中央的“一号文文件”都是以以农业、农农村和农农民为主主题，这这充分显显示了中中国领导导人解决决“三农”问题的的决心。“十一五五”时期（22006620010）是建设社会主义新农村的关键时期，中央将在农村改革和建设方面推出重大举措。提出“生态欢乐世界”项目，顺应了中央推进“社会主义新农村建设”、加快发

26、展“循环农业”的时代要求。2.1.3鹿泉西西山旅游游开发期待待新突破破。鹿泉市经经济发展展水平相相当高，是是全国百百强县之之一，多多年来形形成了以以建材、冶冶金、轻轻工、食食品为支支柱的基基本格局局。但是是，从可可持续发发展角度度来看，建建材、冶冶金等第第二产业业的发展展，必然然受到原原材料资资源、能能源、环环境保护护的制约约，因此此有必要要在巩固固现有经经济发展展成果的的同时，调调整产业业结构，创创造新的的经济增增长点。鹿泉市已已经提出出“打造造经济强强市、建建设生态态鹿泉”的的总体战战略，并并把旅游游业作为为城市发发展的六六大主导导产业之之一。经经过十几几年的努努力，鹿鹿泉旅游游业发展展也

27、取得得了瞩目目的成绩绩。但我我们还不不得不正正视的一一个现实实是：鹿鹿泉旅游游开发比比较乱、起起点低；生态资资源很脆脆弱，水水资源匮匮乏，森森林覆盖盖率不高高，这严严重制约约了鹿泉泉旅游业业的发展展。因此，要要用新思思路、以以循环经经济理论论为指导导发展鹿鹿泉旅游游业，考考虑“向向生态要要效益”。通过建设“石家庄市生态欢乐世界”，打造“石家庄西部旅游循环经济示范区”，促进区域开发、促进社会和谐，促进生态保护，让鹿泉在全国百强县中能脱颖而出。2.2 项目建建设的必必要性2.2.1建设设“石家庄庄市生态态欢乐世世界”，打造“石家庄庄西部旅旅游循环环经济区区”，符合我我国当前前大力提提倡的“生生态经

28、济济”、“循循环经济济”发展展战略，和和中央“科科学发展展观”保保持一致致。2.2.2建设“石家庄庄市生态态欢乐世世界”，将大大大推动“省会西西花园、西西山旅游游带”的生态态开发步步伐，对对鹿泉市市域经济济发展具具有重要要的战略略意义。2.2.3建设“石家庄庄市生态态欢乐世世界”，能有效效解决地地方经济济发展和和生态环环境保护护的和谐谐统一问问题，促促进省会会西部山山前地带带“社会主主义新城城镇”和“文明生生态村”建设。2.2.4建设“石家庄庄市生态态欢乐世世界”，可实现现“向生态态要效益益”目标，带带动周边边村镇共共同富裕裕，构建建和谐社社会，共共创美好好未来。2.3 项目目建设的的可行性性

29、2.3.1鹿泉泉旅游资资源丰富富，历届届政府领领导对旅旅游开发发极为重重视。鹿泉历史史悠久、交交通便利利，区内内山水风风光俱胜胜、人文文积淀丰丰厚，旅旅游存量量资源十十分丰富富，具有有鲜明地地方特色色：“西西山旅游游带”分分布众多多书院、寺寺庙遗址址，山前前地带自自然条件件良好，农农业基础础扎实，其其紧邻省省会石家家庄的独独特区位位优势，为为鹿泉发发展以“书书院、寺寺庙文化化”为主主题的文文化旅游游和依托托都市的的生态农农业、休休闲度假假旅游奠奠定了良良好的市市场基础础。多年来，在在鹿泉市市各级政政府的大大力扶持持和开发发者的努努力下，鹿鹿泉旅游游业基本本形成了了以“抱抱犊寨”、“龙泉寺“、“

30、封龙山”为龙头的十大旅游景区，2005年制定了鹿泉市旅游业发展总体规划，确立了打造“西山旅游带、省会西花园”的旅游发展战略和创建“中国优秀旅游城市”的旅游区建设目标。鹿泉政府府开发旅旅游的决决心和对对旅游项项目的支支持，是是项目实实施的最最大保障障。2.3.2项目建建设顺应应了石家家庄城市市空间发发展战略略。20033年，石家家庄市政政府邀请请中国城城市规划划院、同同济大学学城市规规划院、南南京大学学城市规规划院，对对石家庄庄市的空空间发展展战略进进行规划划研究。确确立了石石家庄城城市发展展的四个个战略目目标：一一是建设设“立足足冀中南南，融入入首都圈圈，步入入更广泛泛区域合合作的开开发城市市

31、”；二二是建设设“极化化功能，产产业特色色突出，竞竞争力强强大的活活力城市市”；三三是建设设“回归归自然、山山水相依依、绿城城交融的的宜居城城市”；四是建建设“延延古续今今，燕赵赵文化与与现代文文化交相相辉映的的文明城城市”。石家庄庄市空间间发展战战略规划划总报告告确定定：在石石家庄主主城区的的西部，即即鹿泉山山前地带带，以优优化环境境为主，可可借助山山体、环环城水系系，形成成山水辉辉映、生生态良好好的城市市空间形形态，控控制主城城区西部部的城镇镇建设规规模，强强调集中中布局、集集约化发发展。石家庄城城市空间间结构将实现“从从集中到到分散”的的转变，在在鹿泉组组团、西西部山前前地带安安排居住住

32、和休憩憩用地，发发展旅游游产业，建建设风景景文化林林、浅山山经济林林和生态态农业、休休闲观光光经济区区。2.3.3投资方方前期在在项目地地块做了了大量的的基础设设施投入入。石家庄新新天际旅旅游投资资有限公公司自 20003年即即开始谋谋划“生态欢欢乐世界界”项目。三三年多来来，投资资方对该该项目倾倾注了大大量的人人力、物物力和财财力，多多次派员员外出考考察学习习，并邀邀请北京京、上海海和省内内众多旅旅游、经经济专家家对项目目进行了了深入的的专题研研讨。220033年5月，与与项目所所在地羊羊角庄村村签订合合作开发发协协议议，至今今已累计计投入5500多多万元用用于规划划方案设设计、景景观营造造

33、和基础础设施建建设，共共硬化道道路1.2公里里、整修修道路11.8公公里；架架设电力力电缆22公里、铺铺设供排排水管路路10000米；整修办办公环境境10000平米米；绿化化荒山荒荒地5000亩，种种植玫瑰瑰和其它它花木近近18万株株；另建建成花卉卉育苗圃圃一座，购购置玫瑰瑰干花蕾蕾烘干设设备、水水利设备备、电力力设备各各一套。投投资方前前期付出出的这些些投入和和努力，为为“石家庄庄市生态态欢乐世世界”后续开开发，奠奠定了良良好的基基础。2.4结结 论论综合所述述，该项项目符合合我国当当前大力力提倡的的“发展展循环经经济”、“建设社社会主义义新农村村”的宏观观战略，和和中央“科科学发展展观”保

34、保持一致致；符合合河北省省、石家家庄和鹿鹿泉市旅旅游业总总体发展展战略，顺顺应了石石家庄市市城市空空间发展展战略规规划和鹿鹿泉市“西山旅旅游带”开发整整体规划划，对鹿鹿泉市域域经济发发展具有有重要的的战略意意义。该项目的的建设，将将将大大大推动“省会西西花园、西西山旅游游带”的生态态开发步步伐，有有效解决决地方经经济发展展和生态态环境保保护的和和谐统一一问题，促促进省会会西部山山前地带带“社会主主义新城城镇”和“文明生生态村”建设，带带动周边边村镇共共同富裕裕，解决决劳动就就业和农农村发展展问题，具具有十分分客观的的经济和和社会效效益。因此，本本项目的的建设是是十分必必要的。石家庄新新天际旅旅

35、游投资资有限公公司根据据自身的的实力和和优势，依依托新联联合投资资集团的的有力支支持，注注意招商商引资、联联合项目目所在地地村、镇镇组建“生态旅旅游发展展联合体体”，抓住住机遇建建设发展展，对“石家庄庄市生态态欢乐世世界”项目的的开发将将会起到到极其重重要的作作用。第三章市市场调查查和前景分分析3.1基基础数据据调查3.1.1居民民收入与与消费：20044年末，石石家庄全全市县及及县以上上单位从从业人员员87.6万人，在在岗职工工年平均均工资为为134412元元，比上上年增长长9.0%。年年末市区区单位从从业人员员为566.2万人，在在岗职工工年平均均工资为为152212元元，比上上年增长长5

36、.9%”。到20005年3月末，石石家庄城城乡居民民储蓄存存款达到到12556.9亿元，较较年初增增加了667.4亿元，较较去年同同期多增增了5.4亿元，人人均达1137000余元元。居民民储蓄居居高不下下的原因因，主要要是春节节前后的的歇业资资金和闲闲余资金金惯性回回流银行行。20044年全年年石家庄庄市区以以及所辖辖各县（市市）区的的居民共共计购买买私家车车306696辆辆。截止止年底，全全市私家家车保有有量已达达到16610882辆。以以全市人人口计算算，平均均每588人拥有有一辆私私家车。而而一年前前，是全全市每771人拥拥有一辆辆私家车车。据石家庄庄市城调调局调查查资料显显示，220

37、044年上半半年，居居民人均均消费性性支出为为31889.005元，同同比增长长12.7%，收收支水平平近7年来首首次呈两两位数增增长。这这说明，随随着人民民生活水水平的持持续提高高，消费费结构进进一步优优化。（1）恩恩格尔系系数下降降。（2）交交通通信信消费呈呈快速增增长态势势。上半半年，省省会居民民家庭交交通通信信类人均均消费支支出3993.009元，同同比增长长54.2%，涨涨幅居各各大类之之首，占占消费总总支出的的比重仅仅低于食食品类，达达到122.3%。（3）教教育文化化娱乐消消费成为为持续消消费热点点。人们们不断提提高自身身的身体体素质和和文化素素质，因因此越来来越多的的人走出出去

38、，到到大自然然中陶冶冶情操，到到体育场场所健身身，到文文化场所所充电。社社会竞争争的加剧剧和就业业压力的的加大，也也使人们们更加重重视教育育的投入入，除了了对子女女的教育育投入不不断增长长以外，成成人教育育费支出出也不断断提高。上上半年，人人均教育育文化娱娱乐及服服务支出出3511.233元，同同比增长长10.0%。其其中参观观游览、健健身活动动、文娱娱活动等等文化娱娱乐服务务支出人人均633.58元，增增长655.8%；教育支支出人均均1755.80元，增增长333.4%。今后后几年，教教育文化化娱乐消消费将成成为人们们消费中中经常性性的热点点。（4）杂杂项商品品和服务务消费涨涨势迅猛猛。生

39、活活水平提提高的一一个显著著标志，就就是人们们由注重重物质消消费转向向注重精精神消费费和服务务消费，用用于美化化自己、美美化生活活、享受受生活的的商品和和服务支支出快速速增长。上上半年，省省会居民民家庭杂杂项商品品及服务务消费人人均支出出1055.399元，同同比增长长51.7%。其其中金银银珠宝饰饰品、美美容美发发用品、化化妆品等等杂项商商品支出出同比增增长355.9%，宾馆馆住宿、理理发洗澡澡、美容容美发等等服务性性支出同同比增长长71.1%。3.1.2游客日日益理性性化：20055年五一一黄金周周期间，石石家庄市市共接待待中外游游客1223万人人次，旅旅游业总总收入55.5亿元，均均比上

40、一一年同期期有大幅幅度提高高。在游游客选择择的出游游方式中中，短途途游、自自驾游最最为红火火。在出游方方式上，旅旅游主体体由以前前的团体体游为主主，变成成了散客客游、自自助游为为主。据据统计，黄黄金周期期间来石石市旅游游的游客客中团队队游占225%，散散客自助助游占775%。游游客或自自己选定定旅游线线路，三三五成群群结伴出出游，或或亲朋好好友结伴伴到旅行行社报名名，自定定线路，自自定时间间，交通通和食宿宿由旅行行社安排排，这种种自助和和半自助助的形式式在节日日期间成成为多数数游客的的选择。自自助游的的迅速火火热一方方面缘于于石市路路况、交交通、旅旅游标志志牌等硬硬件设施施的逐步步完善，另另一

41、方面面也是游游客消费费个性化化、舒适适化的趋趋势使然然。3.1.3房地产产需求量量大：业内研究究人士认认为，从从20004年下下半年开开始，石石家庄市市房产价价格正进进入一个个较快的的涨升期期。位于于石家庄庄开发区区的楼盘盘“心海假假日”正在接接受的预预定价格格是30000多多元/平米，而而在20005年年春节前前，价格格还只有有27000元/平米左左右；龙龙凤湖畔畔的景观观地产项项目“天籁山水清清音”二期销销售均价价目前已已达到226988元/平平米。20055年一季季度，石石家庄市市商品房房销售价价格比去去年同期期上涨66.5%，其其中多层层住宅价价格比去去年同期期上涨77.3%，高高层住

42、宅宅价格上上涨6.2%。石家庄市市房管局局发布的的20004年房房产统计计资料显显示：220044年，石石家庄市市新建商商品房（含经济济适用房房）销售面面积1551.69万平平方米，成成交额为为40.3亿元，分分别比上上一年同同期增长长24%和43.21%。其中中普通住住宅销售售面积为为1277.7万平方方米，交交易额为为28.73亿元元，分别别比上一一年同期期增加118.57%和20.15%，每平平方米均均价已超超过20000元元，并呈呈供求两两旺态势势。对于目前前房产市市场的旺旺盛形势势，多数数行业人人士认为为，是市市场决定定的。供供给方面面的原因因是，房房产市场场供应处处在一个个临时断断档期，土土地、建建材价格格上涨较较快造成成了眼下下价格上上涨的趋趋势；需