谈房地产开发项目的管理审计1gljl.docx

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1、谈房地产产开发项项目的管管理审计计在在房地产产开发企企业中，把把管理审审计工作作和目标标管理有有机地结结合起来来，推行行项目管管理审计计制度，这这对改进进企业管管理、提提高企业业经济效效益具有有重要作作用。一、房房地产开开发项目目管理审审计的内内容从房地地产开发发项目的的内部审审计角度度来讲，管管理审计计应主要要集中于于如下内内容：1、对对开发项项目决策策的审查查。审查查项目投投资决策策是否具具有科学学性、经经济可行行性，审审查项目目决策中中各分项项目标是是否具有有明确性性。2、对对项目计计划的审审查。根根据企业业的实际际情况，审审查企业业对开发发项目采采取的组组织结构构的合理理性、科科学性、

2、人人员配备备情况，审审查项目目计划的的编制深深度、计计划的可可落实性性、可考考查性，审审查计划划的可行行性。尤尤其重要要的是，审审查项目目决策后后的项目目目标的的制订和和落实情情况等。3、项目目标实施过程管理审计。在项目实施过程中，根据项目计划的时点定期进行审查，审查项目阶段性目标完成情况、项目变化管理的科学性、经济性。4、项目目标成果管理审计。项目完成后，要集中审查项目的实际结果和决策目标是否一致、偏差是否合理，审查项目实施过程中采取措施、调整目标的合理性。二、项目管理审计目标体系的建立在企业内审对项目投资决策审计时，应该同时形成项目管理审计目标体系。房地产开发项目管理审计的目标体系包括：1

3、、销销售目标标。可行行性分析析的主要要部分就就是根据据市场调调研确定定项目定定位，并并初步确确立销售售方案，从从而形成成项目的的销售计计划，体体现在“项项目损益益表”中中的销售售收入和和 “现现金流量量表”中中的现金金流入。所所以，从从可行性性报告的的相关数数据出发发，建立立起销售售计划的的销售价价格、合合同签约约率（进进度）和和资金回回笼进度度，就形形成了该该项目的的销售工工作管理理审计目目标。2、项项目进度度目标。项项目在决决策分析析时已经经对项目目的进度度安排做做了计划划，根据据项目的的进度做做出项目目的资金金安排计计划。项项目可行行性分析析的“现现金流量量表”的的现金流流出部分分暗含了

4、了项目的的实施进进度，而而且销售售计划也也与项目目的形象象进度有有关。根根据上述述资料，可可以制订订出各分分项工作作的进度度结点要要求，从从而形成成项目进进度管理理审计目目标。3、项项目成本本控制目目标。项项目的成成本目标标体现在在“项目目损益表表”和“现现金流量量表”中中，分别别体现了了各分项项成本的的总额和和支出进进度，分分项成本本包括土土地成本本、前期期开发成成本、配配套成本本、建安安成本等等，也可可以进一一步细化化，根据据项目的的具体情情况分解解形成项项目成本本管理审审计目标标。4、项项目质量量目标。房房地产开开发项目目的质量量与施工工质量不不是同一一个概念念。项目目的质量量目标主主要

5、体现现在项目目的功能能安排、总总体规划划、配套套设施配配置上，而而施工质质量是项项目必须须达到的的基本目目标。综综合项目目策划所所设定的的所有功功能要求求、配套套设施、施施工质量量等形成成项目质质量管理理审计目目标。5、项项目融资资目标。项项目可行行性研究究的资金金安排计计划就是是项目的的融资目目标，包包括融资资金额和和时间结结点。6、费费用控制制目标。包包括项目目的三项项费用：财务费费用、管管理费用用和销售售费用。三、项目目标实施过程管理审计根据开发项目的目标体系，按照各职能和各时间段确立具体责任人在具体工作阶段的工作目标。项目目标制订并落实到各责任人后，各责任人就围绕各自的目标开展工作，在

6、出现各分目标矛盾需相互协调时，应以组织的共同愿景、总体目标来统一。企业内审应定期对投资项目目标实施过程，围绕以下几方面开展审计工作：1、了解项目年度目标或远期目标划分为阶段工作目标和目标预测的情况。每个阶段各责任人应按照PDCA（计划-做-检查-行动）循环，检查自己的工作对完成分目标有什么贡献，并在此基础上预测各分目标及总目标的可能完成情况。寻找项目总体目标或分目标要求的行为与当前行为之间的差距，寻找工作努力的重点，把精力集中于解决主要矛盾。审计人员应把握各责任人对项目目标的掌握和了解程度，审查他们每阶段目标和对下阶段预测的合理性，提出预警意见。2、发现偏差，立刻督促项目管理组织进行诊断，予以

7、纠正。在定期的项目管理审计中，若发现当前的工作可能影响分目标的完成、从而影响到项目总体目标的完成，就必须立刻督促项目管理组织探寻量化的差异是什么、对目标影响大小等问题，并提出纠正行动方案。对偏差的诊断不是立足于发掘原因（当然找原因也是需要的），主要立足点在于分析对目标的影响。3、对项目目标调整的审查应是项目实施过程管理审计的重点。既要允许项目管理组织根据实际情况、依据企业变化管理的思路在必要的情况下调整工作目标，又要防止项目组夸大客观事实、随意调整项目目标。在实际工作中，要把握调整目标的程序性、出现偏差对目标的关联性以及项目责任人员的主观努力性。4、实施有效的评估。阶段性对各分目标完成情况进行

8、评估，传统上一般主要针对“完成与否”的问题进行简单化考察，再加上对“客观原因”的酌情评定。这种做法一方面可能挫伤一些人的积极性，如有的目标确因不可抗力造成无法完成而影响了对责任人的评估；另一方面也助长了评估人员主观评定的风气，使评估失去客观基础。项项目管理理审计要要实现有有效的评评估应主主要集中中于实际际绩效与与目标的的偏差，分分析产生生偏差的的原因。管管理审计计内容分分两个方方面：一一是量化化的目标标完成效效果，这这方面的的审查比比较客观观；二是是审查责责任人对对偏差产产生后的的应对措措施，以以及建立立纠正行行动方案案的合理理性，即即评估责责任人应应对变化化的能力力。因为为一成不不变的目目标

9、是不不可能的的，房地地产开发发项目实实施过程程面对的的是多因因素变化化的环境境，只有有能够准准确把握握变化、具具有积极极采取纠纠正行动动能力的的责任人人，才有有可能实实现项目目的总体体目标。四、项目目标成果管理审计项目完成后，企业内审人员应对项目的成果进行综合审计，从完成情况对项目的投资决策、实施过程等环节进行事后审查，以全新的角度审计项目的全过程。1、重新审查项目投资决策的科学性，尤其要审查投资决策的预见性。对项目实施中出现的新情况必须认真分析，哪些是应该能够预见的，哪些是无法预见的。2、重新审查对预见的风险因素采取措施的科学性、合理性。即审查企业的变化管理中的防范风险的能力。3、重新审查企

10、业的项目管理能力。审查项目责任人在项目实施中完成的情况，项目完成情况与项目决策目标的偏差，项目完成情况与社会房地产项目平均水平的偏差。总之，房地产开发项目目标的管理审计工作是一项全新的工作，是企业内审在管理审计领域的延伸，运用得好可以帮助项目管理组织挖掘潜力、分析问题，有助于促进项目目标的完成。所完成的审计报告给企业今后的项目决策、实施都能提供很好的资料，从而不断促进企业决策水平、管理水平的提高。房地产项项目全过过程跟踪踪管理审审计探究究摘 要要当前前房地产产企业开开展全过过程跟踪踪审计十十分必要要，事后后审计向向事前、事事中审计计转变，是是企业内内部审计计发展的的必然趋趋势，就就房地产产企业

11、实实施项目目全过程程跟踪审审计的审审计内容容、审计计思路及及关键环环节的审审计展开开探讨。 关关键词房地产产项目 全过程程 跟踪踪审计 近年年来，我我国房地地产业从从“支柱柱产业”逐逐渐沦落落为宏观观调控的的重点对对象，去去除泡沫沫、稳定定房价、压压缩房地地产商利利润空间间成为政政府的政政策导向向，房地地产业将将很快会会告别暴暴利时代代，行业业利润将将会理性性回归，行行业的竞竞争将趋趋于白热热化，只只有那些些极少数数具备卓卓越的精精细化管管理优势势，拥有有强大资资本和畅畅通的融融资渠道道，拥有有先进管管理理念念的地产产商才会会脱颖而而出，做做强做大大。在这这样的大大背景下下，房地地产企业业的内

12、部部审计部部门作为为企业内内部独立立评价机机构，应应积极创创新审计计思路，通通过有效效的审计计监督和和诊断，提提高企业业管理水水平，为为企业增增加价值值。 一、开开展项目目全过程程跟踪审审计的必必要性 开发发项目具具有周期期长、投投资额大大、控制制环节多多等特点点，建设设过程中中的投资资决策、设设计、销销售、采采购、招招标、施施工、监监理等任任何一个个环节出出现漏洞洞，都可可能导致致无法挽挽回的损损失，直直接影响响项目的的投资效效益。因因此有必必要对项项目进行行全过程程、全方方位的监监控。 长期期以来，开开发企业业对项目目的全程程审计不不很重视视，审计计部门的的精力主主要停留留在工程程竣工结结

13、算的审审核以及及项目终终结后效效益的分分析考核核上，这这样做往往往是亡亡羊补牢牢。浅谈房地地产内部部审计房地产审审计论坛坛20009-111-114 110:440:001阅读读4366评论00字号：大中小现代企业业管理发发展到今今天，公公司内部部各种独独立职能能的价值值创造功功能日益益引起企企业界的的关注。当当我们审审视公司司架构和和各个职职能单元元对创造造企业价价值的作作用和贡贡献时，我我们发现现，内部部审计已已远远超超出传统统的监督督、控制制范畴，他他有助于于提升企企业管理理水平，是是企业实实现持续续性发展展的内在在驱动力力。一、企业业内部审审计的价价值创造造属性及及本土化化发展企业内部

14、部审计战战略优势势地位的的确立是是与现代代内部审审计的职职能创新新及其在在企业治治理结构构中的空空间位置置分不开开的。现现代内部部审计在在手段、方方法、理理念上都都有了时时代性的的发展，职职能已经经远远超超出了传传统财务务监督、结结果审计计的范畴畴，强调调过程控控制和主主动控制制，尤其其要做好好事前控控制和事事中控制制工作。服服务于股股东、投投资人，服服务于企企业发展展，重视视风险管管理，充充分发挥挥内审的的风险评评估、防防范作用用，及时时消除不不良隐患患，维护护企业的的合法权权益，最最大限度度地发挥挥资产经经营效益益；评价价生产力力各要素素的利用用程度，挖挖掘潜力力，实现现各种资资源的优优化

15、组合合；全面面实现监监督、控控制、服服务、评评价职能能。现代代内审职职能的创创新，使使其逐步步渗透到到企业经经营发展展的各个个方面，成成为优化化价值创创造功能能的重要要因素。在在企业治治理结构构中，内内部审计计始终处处于较高高的管理理层面，对对企业各各个环节节的信息息有最全全面的掌掌握，先先天就具具有价值值评价的的优势，而而价值评评价的终终极目标标便是提提高各个个部门运运行的经经济性与与效益性性，提升升整个企企业的价价值创造造功能，这这就确立立了内部部审计在在企业发发展中的的重要战战略地位位。在国外，内内部审计计发展的的起源与与我国很很相似，最最初的审审计内容容也是以以保护企企业财产产为目的的

16、的内部部财务审审计，但但是随后后根据企企业保护护资产、加加强内部部控制、提提高经营营管理水水平和经经济效益益的内在在需求逐逐步发展展为现代代经营管管理审计计。这一一过程经经历了漫漫长的半半个多世世纪，其其间很多多跨国企企业，都都在纷纷纷建立适适合自己己的现代代内部审审计模式式。在美美国，以以3E审审计即经经济性（EEconnomyy）、效效率（EEffiicieencyy）和效效果（EEffeectiivennesss）为代代表的新新的审计计模式已已经得到到普遍认认可和采采用。而我国内内部审计计的发展展历史只只有短短短的二十十几年，虽虽然从一一开始就就有国家家的规范范指导和和外国的的先进经经验

17、可以以借鉴，但但是在很很多方面面，我国国的内部部审计还还有很长长的路要要走。正正如国家家审计署署审计长长李金华华在20003年年召开的的全国审审计理论论研讨会会上所说说：我国国审计水水平与国国际相比比尚有较较大差距距。同年年，全国国人大常常委会建建筑法执执法检查查组发布布报告称称，“近近年来查查处的行行贿受贿贿案件中中，发生生在建筑筑业领域域的占三三分之一一以上。”同同时指出出，一些些施工企企业为承承揽工程程大肆行行贿；一一些掌握握工程建建设大权权的人员员索贿受受贿、贪贪污挪用用工程建建设资金金。这足足以说明明建设领领域违法法问题的的严重性性，建设设企业内内审人员员面临严严峻挑战战。而在在房地

18、产产领域，现现代内部部审计的的发展还还处于萌萌芽阶段段，很多多新的理理论和方方法还需需要积极极地探索索。同时时房地产产企业的的发展又又有其自自身的客客观特殊殊性，很很多矛盾盾的集合合点都与与其他行行业不同同，所以以，内控控管理者者需要依依托本行行业的经经营特点点，从多多角度入入手，打打破旧有有方法和和理念，建建立一个个适合行行业发展展，能助助企业价价值增值值的本土土化内部部审计模模式。二、房地地产企业业内部审审计面临临的问题题与分析析中国房地地产业经经过近二二十年的的发展，在在行业本本身和市市场发展展上都取取得了长长足的进进步，逐逐渐走上上了健康康良性的的发展轨轨道。与与此同时时真正的的市场经

19、经济序幕幕也已经经全面拉拉开，未未来房地地产行业业的市场场竞争将将更加激激烈，行行业环境境将更加加严峻。那那么，面面对挑战战，企业业的经济济效益从从何而来来，企业业的竞争争能力又又靠什么么来提升升呢？加加强企业业内控管管理，精精细成本本管理，杜杜绝腐败败孳生，不不断完善善企业内内部审计计制度，与与国际先先进的内内审模式式接轨，这这将是企企业发展展过程中中的必然然选择。内部审计计的职能能发挥是是一个复复杂的过过程。首首先要从从企业的的经营管管理的薄薄弱环节节入手，然然后针对对问题层层层分析析。房地地产企业业虽然在在地域、规规模等很很多方面面都有差差别，但但诸多共共性问题题普遍存存在。1、缺乏乏个

20、人信信用机制制的建立立我国每年年的固定定资产投投资约33万多亿亿元，有有大量人人员在房房地产领领域从事事工程建建设等相相关工作作。为了了适应行行业发展展的需要要，国家家对专业业人员实实行了执执业准入入制，建建立了注注册建造造师、注注册造价价工程师师、注册册监理工工程师、注注册会计计师等执执业资格格管理制制度，但但管理体体系并不不完善。行行业的高高速发展展促成了了专业人人员的紧紧缺并使使其产生生极大的的流动性性，专业业人员的的不断流流动使很很多企业业忽视了了对其信信用度、执执业履历历的监督督与跟踪踪考评，为为舞弊行行为的产产生提供供了温床床。一些些人对岗岗位权利利的使用用不计后后果，问问题暴露露

21、后换一一家单位位或者换换一座城城市并不不困难，而而企业既既损失了了大量培培养人员员的成本本，又损损失了精精心选拔拔的管理理人员。同同时，由由于房地地产业在在经营过过程中存存在的一一些特殊殊性问题题，使得得一些企企业受到到了损失失也未真真正追究究当事人人的责任任，没有有依制度度或依法法惩处，从从而也放放纵了其其不法行行为的发发生。2、信息息手段滞滞后产生生的信息息沟通不不对等，增增加了集集团跨区区域经营营管理的的难度近年来集集团化、规规模化发发展的房房地产企企业愈来来愈多，管管理信息息不畅的的问题愈愈发明显显，在信信息的时时效性、准准确性、完完整性方方面都存存在很多多漏洞。一一些一线线项目公公司

22、成为为独立王王国，个个人或团团体舞弊弊行为时时有发生生，先斩斩后奏的的现象屡屡见不鲜鲜。一线线公司发发生的问问题不能能及时准准确的反反馈，增增强了问问题的隐隐蔽性，助助长了腐腐败的滋滋生蔓延延。例如如某企业业的外埠埠项目公公司在某某内装工工程施工工队伍选选择过程程中，表表面上执执行企业业要求的的招投标标程序，而而在实际际操作中中，项目目公司负负责人与与投标单单位暗箱箱操作，故故意隐瞒瞒事实情情况，人人为控制制招投标标结果。由由于信息息手段的的滞后，管管理公司司在上报报资料的的审批过过程中，也也未能发发现破绽绽。后期期企业内内审部门门在对该该项目进进行例行行审计时时才发现现问题，但但该中标标单位

23、已已经进场场施工，此此事件在在一线公公司造成成极坏影影响，给给企业带带来了一一定的损损失。3、开发发建设产产品的特特殊性促促成了很很多短期期行为的的产生建筑产品品具有单单件性、一一次性、建建设周期期长、高高投入性性等特点点，其中中单件性性，是其其最基本本的特征征。其地地理位置置唯一、结结构设计计复杂多多变、使使用功能能多样、材材料选择择的不同同等，使使建筑产产品在具具有一定定相关性性的同时时，又各各具特点点，有各各自个性性的一面面，这样样就使得得造价管管理复杂杂多变，增增加了舞舞弊行为为发生的的可能性性。又因因为建设设过程历历时周期期长，资资金投入入巨大，使使得舞弊弊行为的的隐蔽性性很强。还还

24、因为建建筑产品品的一次次性使项项目公司司的存续续时间较较短，项项目完成成后项目目公司的的各级人人员便要要面对去去与留的的新选择择，使项项目公司司成员缺缺乏对本本企业的的归属感感，给舞舞弊行为为提供了了主观心心理的动动因。诸诸多舞弊弊问题因因此产生生，套现现、索贿贿受贿等等腐败行行为在各各层级各各岗位均均有发生生的机会会与可能能。4、管理理体系的的不完善善性管理体系系的不完完善不仅仅体现在在刚进入入房地产产领域的的企业，在在一些老老字号房房地产集集团，也也同样存存在诸多多问题。如如：工程程现场管管理与成成本控制制不相容容岗位的的分离与与制约问问题；制制度执行行过程中中缺少督督促机制制，对违违规行

25、为为缺少有有效的惩惩罚措施施；用人人机制与与行业用用人特点点存在差差异，使使某些重重要岗位位的专业业人员为为寻找心心理平衡衡而利用用舞弊行行为来弥弥补与期期望值之之间的差差距等，这这些问题题并未在在房地产产企业近近几年的的发展中中得到改改善。一一方面国国内同业业缺乏在在管理制制度方面面的交流流，另一一方面管管理制度度又缺乏乏对新环环境的应应变性。同同时，各各房地产产企业都都普遍存存在注重重对短期期经营效效果的考考核而忽忽视对企企业影响响长远的的管理制制度的完完善和维维护。5、房地地产的建建造价格格具有隐隐蔽性的的特点各种材料料价格、设设计、施施工招投投标价格格均具有有隐蔽性性（商业业秘密）的的

26、特点，致致使最终终的建设设产品的的建造价价格相对对于社会会存在不不公开性性。一些些小规模模房地产产企业并并未在每每个项目目的开发发后期对对各种价价格信息息进行整整理，从从而无法法实现价价格信息息的内部部共享，而而一些较较大规模模的企业业也不一一定设立立专门部部门完成成此类工工作，从从而也无无法形成成一个良良好的价价格控制制体系。同同时，基基础价格格（如材材料）又又具有时时间性，地地域性，所所以，社社会公开开的相对对信息只只可起到到参照作作用，对对建造价价格的控控制作用用非常有有限。价价格隐蔽蔽性的现现实存在在，给企企业的造造价控制制带来了了一定的的困难，为为舞弊行行为的发发生提供供了机会会。6

27、、缺乏乏技术经经济相结结合的综综合型高高级管理理人才与行业的的迅猛发发展相比比，行业业专业管管理人才才的匮乏乏与管理理的不规规范、不不对等性性日显突突出。房房地产开开发属固固定资产产直接投投资管理理，涉及及多学科科、多专专业的管管理内容容，从前前期可研研、策划划到项目目实施阶阶段的设设计、招招投标、成成本控制制管理，每每个阶段段都需要要多学科科多专业业知识的的相互配配合。所所以作为为房地产产企业的的管理人人员必须须是具有有从技术术到经济济多学科科知识的的综合型型人才，而而且其知知识构成成要不断断更新，否否则，就就会因其其管理行行为的局局限而在在企业的的管理体体系产生生漏洞。7、不利利于内部部审

28、计发发挥作用用，内审审环境有有待改善善内审环境境又称控控制环境境，是CCOSOO（Coommiitteee OOf SSponnsorringg Orrgannizaatioon）在在内部控控制整体体框架中中提出的的，它是是实现内内部控制制的有效效性的要要素之一一。它包包括，最最高管理理层的关关注与指指导，战战略计划划与政策策支持，企企业成员员对其重重要性的的了解等等内容。在在很多房房地产企企业，内内部审计计的权威威性受到到制约，在在企业中中的地位位和受重重视程度度都与其其所发挥挥的作用用不相匹匹配。企企业成员员对内审审理念的的理解还还处在早早期财务务审计的的阶段，没没有在思思想中形形成经营营

29、管理审审计的概概念。这这些不利利因素的的存在，成成为现代代内部审审计在企企业中充充分发挥挥作用的的阻力。三、如何何发挥企企业内部部审计的的战略职职能优势势这些内部部控制的的薄弱环环节，很很多是房房地产企企业特有有的，它它们是企企业经营营管理中中的不利利因素，影影响着企企业健康康发展和和与国际际管理模模式接轨轨。通过过对此全全面的剖剖析，有有利于高高管人员员准确把把握建立立现代内内审模式式的思路路。房地地产业务务流程的的复杂性性，决定定着内控控审计手手段和方方法的复复杂性、多多样性与与专业性性，它需需要多学学科和多多专业的的相互配配合，需需要从社社会的、行行业的、专专业的角角度全方方位的思思考规

30、避避方法、控控制手段段和评价价原则，从从而促进进企业建建立更加加完善的的内部审审计体系系，充分分发挥内内部审计计的战略略职能优优势。1、加强强内部审审计的全全过程监监督事前审计计、过程程审计和和结果审审计，是是从经营营管理的的全过程程进行监监督，是是审计监监督时间间范围的的扩大，也也是审计计角度的的转变。因因为舞弊弊行为可可能产生生在招投投标中，产产生在结结算中，产产生在工工程管理理中，产产生在每每一份合合同的签签订过程程中。所所以对全全过程进进行监督督，对每每一个环环节进行行经济效效益评价价，杜绝绝舞弊行行为的发发生，减减少不合合理行为为造成的的损失，是是发挥内内部审计计职能的的关键。在在实

31、际工工作中，不不但要从从观念上上认识到到全过程程控制的的重要性性，还要要在实际际工作中中时时注注意对必必要的措措施和手手段的运运用，如如：事前前对制度度、计划划、岗位位配置、业业务流转转程序等等控制要要素的评评价与指指导；事事中对以以目标和和以合同同台帐为为主线的的合同内内容和执执行情况况的监督督；事后后对合同同执行结结果的验验收与审审查。使使全过程程控制真真正做到到意识和和行动的的统一。2、成立立专业组组织，加加强内审审工作的的专业性性和独立立性 （组组织）建立专业业的合理理的管理理体系，是是各方面面业务得得以顺利利开展和和有效控控制的组组织保证证。国内内外很多多企业集集团都设设立了审审计委

32、员员会。在在美国，审审计委员员会是董董事会下下属的一一个委员员会，法法律上有有书面的的授权范范围，它它的建立立主要是是进一步步确保审审计资料料的真实实和可靠靠，并加加强内部部审计的的独立性性。这里里所说的的在集团团型企业业成立的的专业的的管理委委员会与与审计委委员会类类似，但但其作用用更多，范范围更广广，它能能够从专专业角度度给予内内审工作作以支持持。管理理委员会会由专业业人员组组成，本本着科学学、创新新的理念念，打破破企业管管理结构构之间的的界限，加加强规划划、工程程与成本本控制部部的协调调管理。有有计划地地组织相相关专业业人员进进行专题题研讨，如如装修工工程、园园林景观观工程等等非标准准化

33、工程程，摸索索其管理理的最佳佳模式与与方法。逐逐步建立立程序化化开发模模式，出出台多套套模式化化的管理理体系，标标准合同同文本等等，以适适应不同同地区、不不同外界界环境变变化的要要求。经经常进行行专业交交流，分分析问题题、共享享成果，使使人才资资源价值值更充分分的展现现，共同同提高实实践能力力与理论论水平，为为企业各各种难题题的解决决出谋献献策。建立管理理委员会会，是全全过程审审计专业业性的组组织保障障。它的的建立能能更好地地把握事事前、事事中、事事后的过过程控制制重点，能能从理论论和方法法上给过过程控制制以专业业性的指指导，解解决了只只有全过过程控制制意识而而无全过过程控制制方法的的问题。

34、3、完完善制度度，确保保执行力力，加强强服务型型专业监监管（约约束） 完善制度度，是过过程控制制的前提提和基础础，是内内审工作作开展的的依据。制制度是企企业管理理的法典典与标尺尺，需要要参与者者共同来来维护与与参照执执行，专专业管理理委员会会加强制制度的研研究和追追踪，依依据投资资密集型型企业的的高利润润高风险险的特点点和管理理中的关关键环节节，针对对漏洞，完完善相关关制度，明明确奖罚罚规定，对对企业利利益产生生较大影影响的关关键内容容及早给给予补充充，“制制度的空空白是最最危险的的”。“监控”与与“自控控”相结结合，加加强自控控能力的的培养。加加强对管管理制度度的学习习，尤其其加强规规划、招

35、招投标、合合同法等等与工程程建设相相关的法法律、条条例和规规范等基基础知识识的学习习领会。以以法律、制制度服人人，而且且要有组组织、有有计划、有有考试，用用制度洗洗脑。企企业制度度作为企企业文化化的重要要组成部部分，学学好才能能用好，要要加强“自自控”，加加强对工工作程序序的各个个环节落落实与考考核。同同时，处处理好严严格执行行规范制制度与鼓鼓励创新新的关系系，确保保程序化化开发模模式的良良性运转转。 4、引引入先进进审计手手段，建建立管理理信息系系统 内部审计计要规范范化，国国际化，就就要学会会如何透透明。建建立管理理信息系系统，是是审计现现代化的的技术保保证。它它能够增增强透明明度，改改变

36、目前前信息不不对称，信信息滞后后的弊端端；能够够帮助跨跨地区经经营实现现远程管管理，满满足企业业决策层层实时监监控的需需要；能能够实现现资源共共享，提提高比较较价值优优势。充充分利用用网络信信息平台台，将业业务流程程数据化化，进行行资源整整合与共共享，通通过对比比的方法法找问题题，从建建设费用用到周期期时效，排排查增加加项目成成本、影影响经营营成果的的关键因因素。利利用管管理信息息系统，将将隐讳的的管理资资料公开开化：（11）目标标成本公公开；（22）工程程概况公公开；（33）实际际运营成成本公开开；（44）参与与项目岗岗位人员员与绩效效考核公公开；（55）审计计结果公公开。这这五个公公开，有

37、有利于高高层领导导及时全全面掌握握真实情情况，做做出对比比，优化化决策。同同时，管管理信息息系统作作为知识识库，也也有利于于专业人人员积累累相关资资料和经经验。需需要强调调的是，将将信息公公开的同同时，亦亦要加强强信息内内容安全全性的审审查。结结合企业业的远景景战略，建建立完善善管理信信息系统统具有深深远意义义。5、强化化目标管管理（目目标）目标确定定要准确确，并且且根据项项目选型型，对其其进行审审核，详详细而科科学地进进行分解解，排除除目标水水分。在在实际运运营中以以目标为为最高限限额，全全力降低低运营成成本。其其次，认认真核查查目标的的执行情情况，对对执行结结果分类类分析：（1）目目标执行

38、行结果是是否偏离离，偏离离原因是是否存在在违纪现现象；（22）没有有超出费费用标准准，是否否存在降降低质量量，减少少工程量量的情况况。强化化目标管管理，重重点是加加强运营营过程的的监管，从从目标的的确定到到目标的的执行，从从对结果果的分析析到针对对问题提提出的解解决办法法，都要要专业管管理，完完全贯彻彻有目标标有监管管，有执执行有评评价的全全面控制制方针。6、建立立完善的的薪酬机机制，加加强绩效效考核结合行业业特点、岗岗位重要要性、工工作强度度及社会会供给与与企业需需求之间间的关系系，准确确定位岗岗位薪酬酬待遇，建建立科学学完善的的薪酬机机制。加加强绩效效考核，对对在职人人员实行行专项工工作内

39、容容考核与与项目整整体考核核相结合合的方法法，动态态管理，以以业绩考考核为主主，加强强日常考考核，不不以是否否犯错误误作为留留用或升升迁的底底线，而而以综合合考核结结果作为为人员评评判的标标准，能能者上庸庸者下。通通过建立立科学合合理的用用人机制制，使那那些有经经验、懂懂技术、会会管理、职职业操守守好的人人员得到到重用，同同时避免免那些工工作流于于形式，责责任心不不高者蒙蒙混过关关，更不不允许有有行为劣劣迹的人人留任或或转任在在岗，给给企业带带来更大大的损失失。7、加强强审计队队伍建设设加强对审审计人员员操守与与理念的的培养，这这对整个个审计制制度的建建设具有有长远意意义。因因为审计计人员涉涉

40、猎的工工作内容容广泛，所所以需要要不断地地增长学学识，加加强对行行业领域域更新知知识的掌掌握，这这是内审审模式健健康发展展的技术术保障。同同时加强强整个审审计队伍伍的专业业化建设设，严格格实行专专业监管管，保证证整个监监管体系系专业对对口、上上下统一一，避免免非专业业监管而而产生的的障碍。审审计岗位位人才的的培养采采取轮换换制与长长期制相相结合的的方法，一一方面有有助于审审计队伍伍传承与与开拓，另另一方面面项目操操控者经经过监督督与被监监督的角角色互换换，有助助于广泛泛学习从从而提高高业务素素质和管管理水平平。企业业的发展展需要价价值的不不断集聚聚，只有有不断发发展、完完善内部部审计模模式，才

41、才能够一一方面消消除企业业价值的的非效率率性流出出，即通通过预防防手段规规避风险险和隐患患；一方方面加强强企业价价值的战战略性提提升，使使大家沿沿着共同同目标、团团结一致致来研究究问题，获获取共赢赢。所以以，充分分利用现现有人力力资源，规规范人员员任用，加加强绩效效考核，优优化人员员配置；强化目目标管理理，充分分利用管管理信息息系统实实现资源源共享、问问题公开开；完善善制度，强强化专业业监管，使使整个监监管体系系更加科科学规范范，这是是现代化化内审模模式对内内审工作作提出的的要求，也也是未来来努力的的方向。真真知卓识识源于实实践和探探索，房房地产企企业内部部审计不不仅要博博采众长长广泛吸吸取当

42、今今中外内内部审计计先进的的技术和和方法，而而且要根根据各自自的实际际情况，积积极探索索、勇于于创新，开开辟出适适合自己己发展的的道路。探讨房地地产企业业实施项项目的全全过程跟跟踪审计计该文章转转自中中华论文文协会：htttp:/wwww.wwinddboook.ccn/jjinggjixxue/inddusttry/20009088/jiingjjixuue_4433669.hhtmll【内容提提要】 当当前房地地产企业业开展全全过程跟跟踪审计计十分必必要，事事后审计计向事前前、事中中审计转转变，是是企业内内部审计计发展的的必然趋趋势，就就房地产产企业实实施项目目全过程程跟踪审审计的审审计内

43、容容、审计计思路及及关键环环节的审审计展开开探讨。 年来，我我国房地地产业从从“支柱产产业”逐渐沦沦落为宏宏观调控控的重点点对象，去去除泡沫沫、稳定定房价、压压缩房地地产商利利润空间间成为政政府的政政策导向向，房地地产业将将很快会会告别暴暴利时代代，行业业利润将将会理性性回归，行行业的竞竞争将趋趋于白热热化，只只有那些些极少数数具备卓卓越的精精细化管管理优势势，拥有有强大资资本和畅畅通的融融资渠道道，拥有有先进管管理理念念的地产产商才会会脱颖而而出，做做强做大大。在这这样的大大背景下下，房地地产企业业的内部部审计部部门作为为企业内内部独立立评价机机构，应应积极创创新审计计思路，通通过有效效的审

44、计计监督和和诊断，提提高企业业管理水水平，为为企业增增加价值值。 一、开开展项目目全过程程跟踪审审计的必必要性 开发发项目具具有周期期长、投投资额大大、控制制环节多多等特点点，建设设过程中中的投资资决策、设设计、销销售、采采购、招招标、施施工、监监理等任任何一个个环节出出现漏洞洞，都可可能导致致无法挽挽回的损损失，直直接影响响项目的的投资效效益。因因此有必必要对项项目进行行全过程程、全方方位的监监控。 长期期以来，开开发企业业对项目目的全程程审计不不很重视视，审计计部门的的精力主主要停留留在工程程竣工结结算的审审核以及及项目终终结后效效益的分分析考核核上，这这样做往往往是亡亡羊补牢牢。这种种事

45、后审审计，对对于审计计发现的的问题有有的已无无法整改改，或不不具备整整改的条条件；有有的整改改起来比比较被动动，通过过开展全全过程跟跟踪审计计就可以以及时发发现项目目实施过过程中出出现的问问题，及及时提出出整改方方案和措措施，实实现项目目效益的的最大化化。 二、对对项目全全过程审审计的内内容及审审计思路路 开发发项目全全过程跟跟踪审计计根据项项目开发发流程和和工作特特点，可可划分为为三个阶阶段，投投资决策策及设计计阶段、项项目实施施阶段、项项目终结结阶段。 （一一）项目目投资决决策及设设计阶段段的审计计。 1开发项项目可行行性分析析是项目目投资前前期工作作的核心心和重点点，也是是项目决决策的重

46、重要依据据，审计计中应对对可行性性分析报报告进行行全面的的审查，重重点关注注以下内内容： （11）结合合企业的的战略发发展要求求分析项项目的投投资环境境、项目目定位、市市场前景景、资金金运作、经经济效益益、社会会效益、面面临的风风险及防防范措施施等关键键内容。 （22）复核核可研报报告中的的基础数数据、相相关参数数、经济济指标等等，确定定项目建建设在经经济上的的效益性性和经济济性。 22设计计阶段是是开发项项目成本本管理的的重点环环节，据据有关研研究表明明，设计计对工程程造价的的影响程程度达到到75%以上，显显而易见见，优良良的设计计是有效效控制工工程造价价的关键键，项目目的工期期、质量量能否

47、保保证，投投资能否否节约，在在很大程程度上也也取决于于设计质质量的优优劣。该该阶段审审计应关关注：（11）是否否建立完完善的择择优机制制选择设设计单位位；（22）审查查是否采采用了“限额设设计”法，各各专业指指标是否否分解到到位，是是否设立立了较强强的设计计审查小小组，是是否有相相应的奖奖罚机制制来确保保设计质质量；（33）分析析设计方方案是否否运用了了价值工工程进行行优化，设设计选用用的材料料设备是是否符合合项目定定位。 （二二）项目目实施阶阶段的审审计 项目目进入实实施阶段段，审计计的思路路就是依依据项目目目标，定定期审查查项目阶阶段性目目标完成成情况，分分析项目目执行是是否偏离离目标，针

48、针对存在在的问题题提出改改进措施施，具体体来讲，应应围绕以以下几方方面开展展审计工工作。 1审查项项目目标标。项目目开发的的目标大大体分为为：销售售目标、进进度目标标、成本本控制目目标、质质量目标标、融资资目标、费费用控制制目标。审审计中应应对项目目目标的的编制深深度、目目标的可可落实性性、可考考查性，可可行性进进行审查查，从而而形成项项目实施施过程审审计的目目标评价价体系。 2实施有有效的评评估。分分阶段对对各项目目标完成成情况进进行评估估，审计计中应主主要集中中于分析析实际绩绩效与目目标的偏偏差，分分析产生生偏差的的原因。审审计的内内容分两两个方面面：一是是量化的的目标完完成效果果，这方方面的审审查比较较客观；二是审审查责任任人对偏偏差产生生后的应应对措施施，以及及纠正行行动方案案的合理理性，即即评估责责任人应应对变化化的能力力。 3发现偏偏差，立立刻督促促项目管管理组织织予以纠纠正。在在定期的的项目管管理审计计中，若若发现当当前的工工作可能能影响阶阶段目标标的完成成，从而而影响到到项目总总体目标标，就必必须立刻刻督促项项目管理理组织提提出纠正正行动方方案。