开店选址实用手册(DOC109)5441.docx

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1、第一章 城市市评估1、城市市基本状状况数据据采集1.1 城市地地理、人人口状况况城市总人人口（单单位：万万人），其其中市区区人口（单单位：万万人），人人口结构构、数量量、比例例，分以以下三段段：16624岁岁，25535岁岁，36660岁岁。市区区有多少少户家庭庭，户均均人数。适适龄青年年去年结结婚数量量。城市市从业人人员数量量，私营营企业人人员从业业数量。总总面积（单单位：平平方公里里），其其中市区区面积（单单位：平平方公里里）市区区人口密密度（人人/平方方公里）。以以上数据据采集是是为了剥剥离出我我们的消消费主体体，算出出市区人人口密度度及我们们的未来来店面需需要覆盖盖的面积积。数据据来源

2、是是统计局局、规划划局、民民政局（亲亲自去或或上网查查均可）。(填表格6)1.2 区县地地理、人人口状况况与以上城城市指标标等同。数数据来源源是统计计局、规规划局、民民政局（亲亲自去或或上网查查均可）。(填表格6)1.3 城市未未来发展展规划确定市区区扩容是是以“摊大饼饼”形式还还是以新新建“卫星城城”形式发发展。扩扩容方案案是否实实施，若若实施已已到何种种程度。城城市扩容容速度快快，对旧旧有销售售格局的的冲击就就大，进进军该市市场机会会多同时时难度相相对低，成成功的机机会大。市市区若以以“摊大饼饼” 形式式扩容，环环路成为为店址的的首选。市市区若以以“卫星城城” 形式式扩容，旧旧城与新新城的

3、连连接干道道成为店店址的首首选。数数据来源源是规划划局并实实地验证证（亲自自去或上上网查均均可）。1.4 公共交交通情况况市区公公共汽车车有多少少条线路路，它们们总里程程。近三三年的载载客数及及未来几几年的发发展规划划。每条条线路的的票价及及月票的的价格。自行车车的现有有数量及及前两年年的数量量有轨交交通是否否有，若若有，有有几条线线路票价价及月票票价。出租车车拥有量量及每公公里价格格。机动车车状况，私私车比例例及近三三年变化化情况，小小客车与与货车比比例。以以上是为为了解该该城市百百姓的基基本出行行方式。数数据来源源是交通通局、公公安局、公公汽公司司、出租租车管理理局及统统计局（亲亲自去或或

4、上网查查均可）。(填表格7)1.5 房地产产状况商品房房开工及及在建项项目数量量，总建建筑面积积，房屋屋空置率率，每个个项目销销售均价价及规模模（建筑筑面积）。住住宅项目目的户型型结构及及比例。以以上是为为了计算算该城市市电器消消费未来来一年的的增长趋趋势，数数据来源源是规划划局（亲亲自去或或上网查查均可）、各各项目实实地走访访。(填表格格8)1.6 各商圈圈房屋租租金状况况首先把全全市的商商业街划划分为四四种类型型，A类类主商圈圈最好，BB类次商商圈，CC类有潜潜力，DD类暂无无价值。采采集每一一类的市市场报价价大型底底商综合楼楼商品市市场临街铺铺面房写字楼楼住宅楼楼。以上上是对该该市租金金

5、整体状状况进行行摸底。数数据来源源是各中中介公司司及市场场调研。（填填表格99）1.7 经济发发展状况况国内生生产总值值及近两两年增长长率人均GGDP社会商商品零售售总额家用电电器零售售总额户均家家用电器器消费额额人均收收入电器销销售从业业人员人人均收入入，主要要岗位人人均收入入：店经经理、部部门经理理、普通通员工、会会计、出出纳、收收银员、防防损员、物物业水、暖暖、电工工等。数数据来源源是市统统计局及及市场走走访调研研。（填填表格110）1.8 未来竞竞争对手手状况市区家家用电器器零售商商有多少少家，每每家营业业额市区有有多少电电器卖场场，每个个面积有有多少，市区家用电器总经营面积，全市电器

6、卖场每平米年平均营业额。零售商电器经营门类集中度调查，依我公司主要门类划分为：彩电、空调、冰洗、手机、音响、电脑。专卖店数量调查。数据来源是国家信息中心、市统计局、各供货商、税务局及市场走访调研。（填表格11）1.9 媒体情情况平面媒媒体有多多少家，每每家发行行量、发发行对象象、发行行方式，每每年广告告分类收收入，广广告报价价广播媒媒体有几几家，收收听覆盖盖率对比比，受欢欢迎栏目目时段收收听率对对比，报报价电视媒媒体收费费报价平面广广告公司司报价采采集DM广广告发行行报价采采集户外广广告报价价采集。（填填表格112）1.100 办公公用品及及消耗品品报价采采集1.111 各政政府职能能部门办办

7、公流程程、各项项优惠政政策采集集2、评估估报告的的编写2.1 体例以说明文文为主列列举数据据进行说说明，并并附以事事例及现现场图片片2.2 方法根据各种种相关数数据进行行论证。分分析该城城市的经经济发展展速度，城城市规模模，是否否适合开开连锁店店。分析析进入该该城市的的投入产产出比，需需要开多多少家店店才能基基本覆盖盖，第一一年的营营业额预预测及各各项费用用支出预预算。根根据房地地产情况况分析该该市整体体电器市市场第二二年的增增长潜力力。分析析预测我我们第二二年的增增长趋势势。分析析客流规规律及消消费潜力力。分析析交通地地理条件件。分析析竞争激激烈度。分分析人力力成本。分分析广告告宣传成成本。

8、分分析人文文状况。分分析其他他影响经经营的因因素，如如政府的的工作效效率等。2.3所所需各类类表格（附附后）第二章 店址选选择1、选择择店址的的原则店址的选选择，是是一项关关系着店店面未来来的经济济效益和和发展前前景的重重要工作作。通过我们们对该城城市调查查分析、寻寻找一年年内能产产生利润润并有明明显增加加趋势的的店址。有有可能的的话还要要预测所所选店址址的销售售额、毛毛利、成成本和利利润及未未来的增增长潜力力。2、选址址的基本本要素2.1目目标店方方圆3公公里区域域内(110万人人30万万人)，居居民聚居居、人口口集中的的地方是是适宜设设置店面面的地方方。2.2交交通方便便，旅客客上车、下下

9、车最多多的车站站，或者者在几个个主要车车站的附附近，可可以在顾顾客步行行不到220分钟钟的路内内的街道道开店。2.3店店面临主主干道，门门店设在在三叉路路的正面面，拐角角的位置置也是很很理想的的，它位位于两条条街道的的交叉处处，是人人流的停停滞点，可可以产生生“拐角效效应”2.4有有充足的的停车位位(3001000)。2.5所所处位置置在当地地有较高高知名度度。2.6确确定目标标店时，应应争取更更多的户户外广告告位置。2.7确确定目标标店时，应应考虑适适当面积积的库房房，一般般可占用用2000-3000m2。2.8参参考店租租价格：以天津津为例中环线以以外约为为：0.711.5元元/m2天，中

10、环线至至内环线线之间约约为1.822.6元元/m2天。条件好的的店址,价格可可适当放放宽200%-35%.3、选择择开店的的商圈3.1最最佳目标标店：大大型超市市、家具具广场、高高级住宅宅区、新新建成的的居民住住宅区、人人口素质质较高的的居住区区、有较较多居住住人口和和活动人人口的地地方、大大型车站站附近、同同行密集集的地方方或没有有一个竞竞争对手手的大街街。3.2最最差目标标店：僻僻静的小小街小巷巷、人口口稀少的的居民区区、机关关单位集集中的办办公区、居居民人口口老化的的地方.繁华的的市中心心、步行行街等不不宜考虑虑。3.3装装修定位位：店内内的地面面、墙面面、天花花板均应应有相应应的装修修

11、、要力力求有新新的创意意，体现现出与众众不同的的风格、店店内环境境一定要要保持清清洁。(详见有有关章节节)4、选择择开店的的方位4.1选选择现在在被商家家看好的的店址，不不如选择择不久的的将来会会由冷变变热，而而目前尚尚未被看看好的店店址。这这样的门门店位置置费用低低，潜在在的商业业价值大大。因此此，应特特别留心心城市建建设的发发展带来来的变化化。4.2选选择靠近近大公司司、大店店铺的街街道一边边。这一一侧出入入者可以以成为我我们的顾顾客，另另一方面面是因为为来过的的顾客便便于向别别人介绍绍，比较较容易指指引他人人光顾。4.3选选择靠近近人口会会增加的的地方。住住宅区的的发展，新新机构的的设立

12、，会会给门店店增添顾顾客，使使今后的的发展更更具潜力力。4.4选选择经营营方向相相辅相成成的门市市作邻居居如:超超市附近近、家居居商场附附近。4.5选选择门店店位置时时，还应应重视门门店所在在建筑提提供的设设施是否否符合经经营要求求。4.6在在同一条条街道两两侧选择择门市位位置，以以客流量量多、能能见度高高、交通通不易堵堵塞的位位置为佳佳。5、预测测销售额额的因素素和方法法5.1因因素 市场容量量及竞争争情况 交通 3公里内内人口数数量及人人口基本本素质 店面情况况 未来城市市规划5.2 因素分分析方法法 家电市场场容量及及竞争情情况调查大商商场家电电部门及及电器专专卖店基基本情况况（企业业性

13、质、员员工数、年年销售额额），预预计年家家电销售售额,将将调查情情况列表表。(见见表一) 交通第一步：购买城城市地图图，计算算主要交交通道路路，如环环线加放放射路线线结构地地交通，可可计算该该城市共共有几条条环线、几几条放射射线，环环线和放放射线交交叉口是是较好地地店面位位置，将将交通状状况整理理列表。（见见表二）第二步：按交通通状况表表，对每每一条道道路和路路口通过过步行观察客流流状况，对对周边无无住户路路段排除除，确定定重点调调查路口口和路段段，调查查客流量量和公交交线路状状况，依依客流量量大小进进行排列列。（见见表三）第三步：确定主主商圈。如如：北京京是三环环路、天天津为中中环路。 目标

14、店方方圆3公公里内居居民调查查根据主商商圈寻找找可出租租的店址址，主要要有新建建底商，不不景气商商场、超超市等可可主动找找主要负负责人面面谈，面面积在330000-50000平平米，作作为目标标店址，对对目标店店址应调调查周边边3公里里之内顾顾客群（见见表四、表表五）。 店面情况况（见表表六）6、应该该注意的的问题6.1注注意租赁赁房屋租赁之前前，应先先了解房房屋的基基本条件件及价格格，查看看房屋的的产权状状况，实实地考察察，看是是否适合合我们经经营，房房屋有无无破损，楼楼面的受受力以及及水电等等情况，了了解房租租情况. 6.2注注意城镇镇的发展展规划有些城镇镇人口稠稠密区的的商业繁繁华区都都

15、在不断断增多和和扩大，都都挤在城城市某一一块地方方是不可可能的，必必须四面面扩张，但但扩张不不是相等等平齐的的，而是是有条件件和有先先有后的的，选择择场地就就要注意意到这一一点，用用长远的的、发展展的眼光光对待这这一问题题。6.3抓抓紧时机机 要选择择的场地地只要基基础好，有有发展前前途，看看准了下下决心定定下来，环环境和条条件差一一点，可可以边经经营边建建设，逐逐步改善善环境，创创造好的的条件。如如果犹犹犹豫豫，当当决不决决，就会会错过商商机。7、租 金 计计 算7.1计计算原则则先准确调调研出该该城市的的年社会会消费品品零售总总额Stt，推算算出家用用电器的的年零售售总额SSh。以以该市家

16、家用电器器年零售售额的440%为为目标占占有率乘乘以7%的综合合毛利率率Pt计计算出大大概的年年毛利额额Py。以以年毛利利额的220%作作为这个个城市的的总租金金额，分分2到33年实施施，第一一年用总总租金额额40%的额度度为宜，第第二年依依经营情情况推进进。7.2计计算公式式第一年租租金=SSh40%7%20%40%8、城市市发展部部调研员员工作内内容1、城市市基本状状况调查查1. 本市全年年常住人人口数2. 本市辖区区人口数数3. 城市总面面积4. 人口密度度（人口口密度总人口口数总面积积）5. 全市年人人均收入入（以公公布资料料为主，详详见附表表一并请请注明以以上数据据来源）开店选址实用

17、手册2、零售售市场基基本状况况调查1） 全市大型型超市状状况（详详见附表表二）2） 全市大型型百货商商场状况况（详见见附表三三并请注注明以上上数据来来源）3、电器器市场基基本状况况调查 大型连锁锁企业基基本情况况地理位置置、场地地面积、租租金状况况、硬件件环境、外外观照片片经营内容容、服务务特色、客客流情况况、经营营额度广告内容容、宣传传特色运输状况况、仓储储状况办公状况况、人员员总数及及其它说说明每个公司司建立一一份档案案，按门门店分类类，将店店面详细细情况归归档。（详见附附表四） 其它业态态电器经经营基本本情况（百百货商场场、超市市等）地理位置置、场地地面积、硬硬件环境境、外观观照片、经营

18、内容容、服务务特色、客客流情况况、经营营额度广告内容容、宣传传特色、运输状况况、仓储储状况、办公状况况、人员员总数及及其它说说明每个商场场建立一一份档案案，将商商场或专专营店详详细情况况归档。（详见附附表四）4、预选选店址店面选址址原则：1. 目标店半半径3公公里区域域内约440万居居民、人人口集中中的地方方是适宜宜设置店店面的地地方。2. 交通方便便，乘客客上车、下下车最多多的车站站，或者者在几个个主要车车站的附附近，可可以在顾顾客步行行不到220分钟钟的路内内的街道道开店。3. 店面临主主干道，门门店设在在三叉路路的正面面，拐角角的位置置也是很很理想的的。4. 有充足的的停车位位，300至

19、1000辆。5. 所处位置置在当地地有较高高知名度度。6. 确定目标标店时，应应争取更更多的户户外广告告位置。7. 确定目标标店时，应应考虑适适当面积积的库房房，一般般以2000-3300mm2为宜。（详见附附表五，另另附照片片一套,目标店店所处位位置地形形图一套套.）注：1、 调研员认认真填写写各项数数据后上上报该城城市发展展部主管管。2、 上文中所所提各类类表单。开店选址实用手册附表1： 各各 城 市 评评 分 对 比比 表调查人： 调查查日期：年月日序号城市名称消费品零零售额(亿元)市区人口(万人)市区人口密度度(人/平平方公里里)GDP增长率人均收入入（元）商品房电器业态态状况综合评价

20、（分）销售面积(万平米米)在建面积(万平米米)均价（元）数量(家)卖场总数量（个）卖场总面积（平米）12345678910备注：打打分标准准 序号项目取分单位位分数备注序号项目取分单位位分数备注1消费品零零售额100亿亿元3分7商品房均均价10000元2分2市区人口口10000万20分8连锁竞争争对手数数量家-3分3市区人口口密度1万人/平方公公里3分9单体竞争争对手数数量家-0.55分4人均收入入50000元3分10卖场数量量3个-0.55分5商品房销销售面积积100万万平米2分11卖场总面面积1万平米米-0.55分6商品房在在建面积积100万万平米2分北京举例例：开店选址实用手册附表2：

21、城 市市 各 行 政政 区 指 标标 对 比 表表城市名称称： 调调查人： 调调查日期期：年月日序号行政区名名称消费品零零售额（亿元）区人口(万人)区人口密密度(人/平平方公里里)人均收入入（元）商场超市小商品市市场政府机关数量企业数量学校数量综合评价（分）数量面积数量面积数量面积12345678910备注：打打分标准准 序号项目取分单位位分数备注序号项目取分单位位分数备注1消费品零零售额10亿元元3分8超市营业业面积1万平米米2分2区人口100万万20分9小商品市市场数量量个2分3区人口密密度1万人/平方公公里3分10小商品市市场营业业面积1万平米米2分4人均收入入50000元3分11市级政

22、府府机关数数量个1分5商场数量量家2分12企业数量量个1分6商场营业业面积1万平米米2分13学校数量量所1分7超市数量量个2分附表3： 城市主 要要 道 路指标对比表城市名称称：调查人人：调查查日期：年月日序号道路名称称起始点走向长度(公里)路宽（米）车道数公交线路(条)十字路口(个个)立交桥(座)商场超市餐饮企业机关专卖店综合评价(分)数量面积数量面积12345678910备注：打打分标准准序号项 目取分单位位分数备注序号项 目取分单位位分数备注1走向8商场数量量2长度9超市数量量3道路总宽宽10餐饮数量量4上下行车车道数11企业数量量5沿线5站站以上公公交线路路12机关数量量6十字路口口数

23、量13专卖店数数量7立交桥数数量合计开店选址实用手册附表4-1： 城城市主要路 口口指标对比表城市名称称：调查人人： 调查查日期：年月日序号路口名称称交汇道路路名称主路宽次路宽公交站点点数量路口日机机动车流流路口自行行车流路口四角角日客流流（人）商场超市写字楼餐饮企业机关专卖店综合评价(分)东西南北东西南北ABCD数量面积数量面积12345678910备注：打打分标准准序号项目取分单位位分数备注序号项目取分单位位分数备注1交汇道路路条59500米米商场数数量家22主路宽双向每车车道510500米米商场面面积万平米23次路宽双向每车车道311500米米超市数数量家14公交站点点50米内内每个21

24、2500米米超市面面积万平米15路口机动动车流日2000辆313200米米内写字字楼面积积10000平米16路口自行行车流日4000辆514饭馆数量量10家17路口客流流日5000人715200米米内机关关数量个18200米米内公司司数量10个116200米米内专卖卖店数量量10个1开店选址实用手册附表4-2 道路路截点流流量登记记表道路名称称： 地 点点：调查查人： 时间：年月日时 段机动车流流量（辆辆）自行车流流量（辆辆）人流量（人人）备注上行下行上行下行上行下行7889910010111111121211313114141151511616117171181811919220合计附表4-

25、3 主要路路段客流流调查表表调查人： 调查时时间：项目名称节 假 日日平 时时备注方向机动车自行车行人方向机动车自行车行人东西东西西东西东南北南北北南北南东西东西西东西东南北南北北南北南东西东西西东西东南北南北北南北南东西东西西东西东南北南北北南北南东西东西西东西东南北南北北南北南东西东西西东西东南北南北北南北南房策天下（地产思想库）- 天下地产人网上脑力风暴会开店选址实用手册附表5： 目标店店评分项项目及标标准序号项目评分单位位分数评分序号项目评分单位位分数评分1区消费品品零售额额10亿元元1029卖场层数数单层502所在区人人口100万万人30二层403所在区人人口密度度1万人/km221

26、5三层304所在区人人均收入入50000元10四层20以下为三三公里范范围内目目标店环环境比较较五层105三公里内内人口5万人5030机动车停停车位门前每110个56三公里内内人口密密度万人/ km2230楼后每110个47三公里内内人均收收入50000元30地下每110个38商品房销销售面积积（万米）131自行车存存放每10个个29商品房在在建面积积（万米）132户外广告告广告牌每每10mm2310商场数量量个5灯箱每110 mm2211商场面积积（万米）5橱窗每110 mm2112超市数量量个233卖场层高高3m3013超市面积积（万米）33m每每10ccm加11分14商品市场场数量个53

27、m每每10ccm减55分15商品市场场面积（万米）534门前公交交线路50m以以内有站站每条516市政府机机关数量量个150-1100mm以内有有站每条条317独立办公公企业数数量个135电梯自动扶梯梯双向每每部818写字搂企企业数量量个1自动扶梯梯单向每每部519高校学生生数量10000人3客梯1吨吨/部320连锁竞争争对手数数量每家10货梯1.5吨/部621单体竞争争对手数数量每家536空调中央空调调3022竞争对手手营业面面积10000m23分体柜机机每100匹3以下为三三公司目目标店硬硬件设施施比较37消防烟感系统统523门前马路路上下三车车道30喷淋系统统5上下二车车道20消防栓每每

28、个2上下一车车道10灭火器每每10个个1单行线038电力容量量100KKW3024面积使用用率852039产权性质质自建或购购买2085%每1加2分分租赁1085%每1减3分分40正门宽度度林建525建筑高度度6m3040目标店沿沿街长度度10m56m每每米加55分4110m56m每每米减110分26门前机动动车流量量8-200时双向向2000辆527门前自行行车流量量8-200时双向向4000辆1028门前人流流量8-200时双向向5000人10合计合计附表6-1： 城市基基本状况况数据汇汇总表城市名称称： 调调查人： 调调查日期期：年月日 序号调查项目目单位数量序号调查项目目单位数量1总人

29、口万人25市区家庭庭户数户2市区人口口万人26户均人数数人316224岁万人27去年结婚婚数量对425335岁万人28城市总面面积万平方公公里536660岁万人29市区面积积万平方公公里6城镇从业业人员万人30市区人口口密度人/平方方公里7私营企业业从业人人员万人31家用电器器零售总总额亿元8国内生产产总值亿元32市区家用用电器零零售商家9固定资产产投资总总额亿元33电器卖场场数量个10消费品零零售额亿元34市区电器器卖场总总面积万平米11GDP增增长率%35每平米年年产出万元12人均GDDP元36空调专卖卖店数量量家13人均收入入元37手机专卖卖店数量量家14商品房在在建面积积万平米38电脑

30、专卖卖店数量量家15商品房均均价元39音响专卖卖店数量量家16公交线路路条40A类商圈圈底商租租金平米/天天17公交线路路运行总总里程公里41B类商圈圈底商租租金平米/天天18年运载量量人42C类商圈圈底商租租金平米/天天19出租车保保有量辆43地方报纸纸家20机动车保保有量辆44地方广播播电台家21私车保有有量辆45地方电视视台家22自行车保保有量辆23有轨交通通条24有轨交通通运行总总里程公里附表6-2： 区县基基本状况况数据汇汇总表城市名称称： 调调查人： 调调查日期期：年月日 序号调查项目目单位数量序号调查项目目单位数量1总人口万人25市区家庭庭户数户2市区人口口万人26户均人数数人316224岁万人27去年结婚婚数量对425335岁万人28城市总面面积万平方公公里536660岁万人29市区面积积万平方公公里6城镇从业业人员万人30市区人口口密度人/平方方公里7私营企业业从业人人员万人31家用电器器零售总总额亿元8国内生产产总值亿元32市区家用用电器零零售商家9固定资产产投资总总额亿元33电器卖场场数量个10消费品零零售额亿元34市区电器器卖场总总面积万平米11GDP增增长率%35每平米年年