毕业论文之某别墅营销策划658.docx

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1、毕业论文文论玫瑰园园别墅营营销策划划论温江别别墅玫瑰瑰园的营营销策划划【摘要】：温江的的房地产产行业发发展很迅迅猛,从从花博会会到大学学城再到到国色天天香游乐乐园再到到光华大大道房地地产圈，尤尤其是在在温江获获得联合合国授予予的“最佳人人居奖”以后，别别墅市场场更是日日益扩大大，成为为了真正正的“金温江江”。置信信的芙蓉蓉古城、蓝蓝光的紫紫檀山、鹭鹭湖宫,新联集集团的玫玫瑰园,使得别别墅销售售竞争很很激烈，金金融危机机和四川川的地震震影响,房产市市场不景景气，如如何在温温江上千千套的别别墅“库存”中取得得成功，是是企业不不得不面面对的挑挑战。本文通过过对温江江的别墅墅群现状状的分析析和对玫玫瑰

2、园别别墅园的的分析,得出玫玫瑰园成成功的经经验,也也针对其其中的一一些问题题给出了了建议.【关键词词】：别墅营营销策略略 玫瑰园园 广广告定位位 网网络营销销 瘦身身别墅目录一、温江江别墅优优势分析析二、温江江清溪玫玫瑰园的的简介三、玫瑰瑰园的成成功定位位 11、成功功的温江江唯一洋洋别墅的的定位 22、成功功的广告告词定位位 33、成功功的网络络营销 44、成功功的整合合营销四、如何何解决营营销时遇遇到的问问题和解解决方法法 11、单价价没有优优势,但但总价降降下来了了. 22、通过过“借势”促成消消费 3、快快速锁定定目标客客群,抢抢占市场场先机4、怎样样及时促促成交易易六、结束束语一、温

3、江江别墅优优势分析析(1)地地理位置置优势温江处于于成都西西部新城城核心位位置，而而温江别别墅群又又是金温温江的中中心。别别墅群连连接郫县县和都江江堰，紧紧靠现在在已部分分呈现的的国色天天乡国际际度假区区，并处处于江安安河上游游，只能能发展绿绿色环保保产业，而而整个区区域的规规划也是是按照55A级风风景区和和国际乡乡村度假假区标准准打造的的，这种种高起点点的规划划在西南南处于领领先地位位,为温温江的别别墅发展展做好了了铺垫.(2)周周边娱乐乐配套优优质.20055年成都都置信率率先进驻驻该区域域，该度度假区包包括大家家熟知的的国色天天乡主题题游乐项项目和国国色天乡乡别墅高高端住宅宅项目。其其中

4、国色色天乡别别墅在220066年就代代表西南南地区第第一次获获得联合合国颁发发的“国国际花园园”社区区金奖”，从从而一举举成为成成都西门门及温江江区域高高端住宅宅的标杆杆。 (3)品品牌开发发商的带带动随后蓝光光在温江江成功打打造了多多个高端端住宅项项目之后后，携丰丰富的高高端物业业开发经经验继续续进军江江安河上上游，在在置信一一江之隔隔的地方方，拿下下3211亩土地地打造紫紫檀山项项目。优优质资源源加上优优质产品品，紫檀檀山不但但赢得了了购房者者的青睐睐，同时时也赢得得了业界界的尊重重，先后后获得江江安河人人居金牌牌试点项项目、人人居建设设金牌试试点，并并引来中中国房地地产领域域与人居居环境

5、领领域的权权威专家家到现场场考察,带动了了后面温温江别墅墅的发展展和创新新。二、温江江清溪玫玫瑰园的的简介清溪玫瑰瑰园地处处温江别别墅群的的中间位位置,项项目产品品以双拼拼为主,整体设设计以古古代与现现代相结结合，清清净而优优雅的高高尚生活活环境。“井”字字型水景景贯穿整整个园区区，景致致一览无无遗，形形成“渠渠水各流流丰源境境”的美美丽景象象；清溪溪玫瑰瑰园倡导导“新古古典主义义”的建建筑风格格和设计计理念，以以深沉的的东方血血统的底底蕴，与与西方情情结的深深刻纹理理巧妙融融合，打打造出更更典雅、更更浓郁、更更出众的的一朵新新古典主主义玫瑰瑰清溪玫玫瑰园。三、玫瑰瑰园的成成功定位位1、成功功

6、的温江江唯一洋洋别墅的的定位在置信的的芙蓉古古城中式式别墅的的成功模模式的指指引下,温江的的别墅群群大多数数属于中中式风格格，如美美纪泉温温泉, 鹭湖宫宫,紫微微园等。玫玫瑰园根根据自己己的特点点,用温温江唯一一洋别墅墅的定位位来吸引引消费者者眼球,在品牌牌开发商商和品质质楼盘中中成为耀耀眼的星星星,促促成2月月狂销660套的的别墅奇奇迹。原因有22点:(1)在在现在随随着经济济的发展展,很多多年轻人人成为现现在的新新贵一族族,喜欢欢在忙碌碌的生活活中能有有一个配配套齐全全,宁静静,温馨馨的家。这这些年轻轻人也比比较追求求时尚，有个性，愿意购买别墅，而洋别墅的“瘦身”效果也使他们有能力购买；,

7、玫瑰园离高新区企业便捷的交通和较短的距离也是他们选择玫瑰园的理由。(2)一一些企业业老板，一一般步入入中年,儿女都都是到结结婚生子子的阶段段,为了了满足儿儿女以后后的生活活,能够够和儿女女或者小小孙子共共享天伦伦，他们们会支持持儿女的的选择；中年企企业老板板中也有有很前卫卫很时尚尚的追求求，洋别别墅更能能满足他他们的虚虚荣心理理需求。 2、成功功的广告告词定位位(1)“1000多万买买别墅?电梯豪豪客如梦梦方醒”一直以来来,在老老百姓心心中买别别墅都是是很大,很贵,都是好好几百万万,很多多意向客客户忘而而却步。例例如，企企业老板板一方面面想把自自己的生生意做大大,拿来来投资,一方面面想搬入入别

8、墅,满足自自己的虚虚荣心,所以很很难促成成定单。从从现在房房价来说说,一般般好地段段的优质质电梯公公寓都差差不多都都要上百百万,这这句广告告就是在在提醒这这类消费费群体,1000多万买买电梯公公寓,1100多多万也能能买到优优质的别别墅,消消除他们们的别墅墅大,贵贵.好几几百万的的心理,所以广广告词中中有“电梯豪豪客如梦梦方醒”。(2)“我们被被包围了了”“我们被被包围了了” 这句句广告词词,刚一一听到就就觉得满满有意思思，消费费者的好好奇心理理被调动动起来，就就想去探探究原因因。“我们被被包围了了”事实是是指被发发达的交交通包围围,被千千亩湿地地包围,被自己己开辟的的溪流包包围,被被花园包包

9、围.被被完善的的周边配配套包围围,被文文化氛围围包围,被中式式的别墅墅和成熟熟的别墅墅群包围围等等。此此时，消消费者才才恍然大大悟，原原来是这这样。让让消费者者产生好好奇，然然后主动动去寻找找答案，比比让消费费者被动动接受广广告的效效果更好好。(3)“从高层层豪宅搬搬进别墅墅,不难难!”这句广告告词的定定位是为为了弥补补第一句句广告词词和进一一步加深深印象的的广告语语,因为为现在小小高层又又称为小小洋房,一般的的高层洋洋房也是是价格近近百万的的,所以以提出“从高层层豪宅搬搬进别墅墅,不难难!”的口号号。3、成功功的网络络营销网络营销销是房产产营销中中不可缺缺少的一一个方式式，玫瑰瑰园主要要是通

10、过过网络营营销和传传统营销销的方式式相结合合，通过过网站建建设，网网络广告告投放，网网络炒作作，网上上互动体体验模式式为网络络营销路路线,进进行了整整合网络络营销。充充分利用用网络广广告的精精确性，对对目标客客群进行行广告投投放,使使广告的的有效性性增强。 (1)首首先建立立网站来来宣传开开发商,宣传项项目本身身。在建建设网站站的时候候就确定定了网络络的宣传传重点和和突出项项目的品品质感，然然后进行行网络广广告投放放，把在在网络上上点击广广告的客客户链接接到项目目网站的的详细内内容中，然然后让消消费者足足不出户户就能了了解项目目。(2)玫玫瑰园主主要是炒炒作项目目卖点和和针对目目标客群群的炒作

11、作,比如如在专业业的房产产网上玫玫瑰园的的论坛上上炒作,以网络络游戏的的形式在在专业的的房产网网上进行行人气的的积累,.(3)网网络互动动体验,是在网网络上有有一套网网络体验验系统,可以让让购房者者在网上上体验以以后的生生活方式式,体验验以后的的物业管管理,体体验以后后的邻里里生活等等等。让让消费者者向往一一种高品品质的洋洋别墅生生活。4、玫瑰瑰园的整整合营销销运作玫瑰园在在营销过过程中整整合了所所有资源源,进行行了成功功的营销销,(1)利利用开盘盘的现场场活动,(包括括文艺演演出.精精彩的互互动活动动.价格格的大幅幅优惠等等等),(2).利用网网络的优优势(优优质的项项目网站站.明确确的广告

12、告目标客客群的定定位.专专业的网网络炒作作和网络络互动等等等),(3)利利用自身身特点(如瘦身身别墅,总价较较底,唯唯一的北北美风格格和园林林等等),通过分析析得出线线上(看看不见的的宣传,活动)线下(能够体体现出来来的活动动方式和和销售过过程中出出现的实实物广告告形式的的整合营营销模式式,取得得了很大大的成功功.四、如何何解决营营销时遇遇到的问问题和解解决方法法1、单价价没优势势，但总总价降下下来了。玫瑰园的的价格属属于温江江别墅中中高段的的价格,价格高高必然销销量低，但但玫瑰园园提出“瘦身别别墅”的概念念,推出出小型适适用型别别墅来取取胜,用用最小的的空间利利用出最最大价值值。目前前很多别

13、别墅空间间都是很很大,但但利用率率比较低低，白白白浪费掉掉,虽然然价格可可能要便便宜点,但是总总价却很很高。玫玫瑰园虽虽然单价价没有优优势,推推出适用用经济型型别墅,总价降降了下来来，所以以更受欢欢迎，通通过不同同的定义义让它成成为竞争争的亮点点。2、通过过“借势”促成消消费“借势”就是指指:借机机会,借借别人的的权利,借别人人的创造造的条件件.在温温江因为为有蓝光光,置信信等品牌牌开发商商开发的的别墅项项目,对对于玫瑰瑰园本身身从开发发商的角角度来说说,他们们是没有有优势的的,而这这时他们们采用的的是“借势”,通过过品牌开开发商的的前期造造势,和和借助温温江成熟熟的发展展条件和和区位配配套,

14、借借助温江江成熟的的中式别别墅群来来推广自自己的项项目,和和推广自自己的品品牌,加加上自己己的广告告定位,自己的的销售现现状,自自己的项项目本身身特点,借消费费者的口口碑宣传传和广告告宣传。“借势”让不熟熟知变的的熟知,让影响响力扩大大,促成成消费。3、精准准的锁定定目标客客群,抢抢占市场场先机. 目标客群群的快速速锁定玫玫瑰园也也做的很很好,他他们首先先分析了了他们的的客户主主要是针针对温江江大学城城的各大大高校教教授,和和温江高高新区的的企业高高管和企企业家,然后再再锁定成成都的目目标客群群,通过过网络广广告有针针对性的的投放,和通过过电信有有针对性性的短信信形式,还有就就是通过过邀约和和

15、客户带带客户的的方式,快速锁锁定他们们的目标标客户,抢占市市场先机机。4、抓住住潜在客客户，及及时促成成交易他们在广广告期和和活动期期及时把把握客户户,用一一些成功功的营销销手段来来抓住客客户心理理,比如如开盘当当天的现现场活动动中,邀邀约的意意向客户户看精彩彩的娱乐乐表演节节目,参参与别墅墅的体验验活动,真实和和虚拟的的体验园园区生活活,和物物业服务务,当场场能够定定单的客客户立即即享受11万员的的优惠,而且有有时间限限制,结结合开始始的网络络.平面面广告的的宣传做做铺垫,开盘当当天就取取得了很很不错的的成绩,加上无无论是广广告还是是别墅自自身品质质感都还还是比较较强的.第二个就就是他们们有

16、自己己的客户户关系管管理系统统，对客客户进行行跟踪和和分类，维维护客户户关系和和保持客客户满意意度,用用礼品,问候,折扣等等等来维维护目标标和意向向客群,这样就就能及时时促成定定单。五、结束束语四川的房房产市场场通过经经济危机机,经过过地震,在3月月“小阳春春”和4月月房交会会后,房房产市场场的刚性性需求又又在变小小,所以以这时不不论是别别墅还是是高层开开发商都都要不断断的总结结和不断断的创新新,做好好整合营营销,抢抢占市场场先机,积极应应对各个个困难和和有利时时期,.如何在在房产市市场比较较不景气气的大环环境下取取得成功功,本文文对成功功的一个个房产别别墅项目目做了分分析,希希望其他他有着这这些困惑惑的房产产公司能能够通过过玫瑰园园的解决决思想,找到自自己的目目标和方方向,取取得成功功!六、参考考文献11.19.202202:3102:31:0822.11.192时31分2时31分8秒11月. 19, 2219 十一月 20222:31:08 上午02:31:082022年11月19日星期六02:31:08