房地产开发企业税收政策分析与税收筹划cddv.docx

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1、房地产开开发企业业涉及的的税收与与筹划第一 营业税税政策分分析一、 房地产营营业税可可以按照照差额缴缴纳及低低税率缴缴纳。营业税几几个特例例：运输输企业从从事联运运业务的的营业额额为其实实际取得得的营业业额；旅旅游企业业组织旅旅游团在在中国境境内旅游游的，以以收取的的旅游费费减去替替旅游者者支付给给其他单单位的房房费、餐餐费、交交通、门门票和其其他代付付费用后后的余额额为营业业额；保保险业实实行分保保险的，初初保业务务以全部部保费收收入减去去付给分分保人的的保费后后的余额额为营业业额；单单位或个个人进行行演出，以以全部票票价收入入或者包包场收入入减去付付给提供供演出场场所的单单位、演演出公司司

2、或者经经纪人的的费用后后的余额额为营业业额；旅旅游业务务，以全全部收费费减去为为旅游者者付给其其他单位位的食、宿宿和交通通费用后后的余额额为营业业额。根根据国家家规定，房地产行业后来在特殊情况下可以按照差额缴纳。国税发20003116号：从20003年年1月11日，外外购的无无形资产产（土地地使用税税）和不不动产，对对外销售售时，按按售价扣扣除买价价后的差差额，计计算缴纳纳营业税税。如果公司司转让土土地，可可以扣除除已缴营营业税的的差额缴缴纳。房地产开开发企业业转让已已完成土土地开发发或正在在进行土土地前期期开发，但但尚未进进入施工工阶段的的在建项项目，按按 “转让土土地使用用权”征收营营业税

3、；转让已已进入建建筑施工工阶段的的在建项项目，按按“销售不不动产”税目征征收营业业税。可可见， 转让在在建项目目不能扣扣除的。因此，要充分掌握资金情况，考虑转让的合适时间。特别是项目较大，对于资金因素考虑不周，往往造成半拉子工程，这是转让项目，就无法扣除土地的成本缴税，因此，无论从资金还是税务方面考虑，效果不如转让土地。营业税税税率税目 征征收范围围 税税率一、交交通运输输业 陆陆路运输输、水路路运输、航航空运输输、管道道运输、装装卸搬运运 3。二、建筑筑业 建建筑、安安装、修修缮、装装饰及其其他工程程作业 3。三、金融融保险业业 5。四、邮电电通信业业 3。五、文化化体育业业 3。六、娱乐乐

4、业 歌歌厅、舞舞厅、卡卡拉歌舞厅厅、音乐乐茶座、台台球、高高尔夫球球、保龄龄球、游游艺 55-220。七、服务务业 代代理业、旅旅店业、饮饮食业、旅旅游业、仓仓储业、租租赁业、广广告业及及其他服服务业 5。八、转让让无形资资产 转转让土地地使用权权、专利利权、非非专利技技术、商商标权、著著作权、商商誉 55。九、销售售不动产产 销售售建筑物物及其他他土地附附着物 5通过研究究税率不不同，我我们可以以找到少少缴税金金的办法法。建筑筑业3，销售售不动产产5，因因此，可可以考虑虑房地产产公司与与装饰公公司，签签两个合合同，一一是销售售合同，二二是装修修合同。案例分析：房产公司卖写字楼总价款1800万

5、元，成立装修公司，装修公司800万元，房产公司1000万元。方案：装修公司将发票开给工商局800万元房产公司将发票开发工商局1000万元效果：房产公司少缴营业税及附加800*（5.55-3.33）17.76万元。工商局少少缴契税税，装修修不交契契税。关关于调整整房地产产市场若若干税收收政策的的通知（财财税1199992110号）个个人转让让住宅用用房，如如果居住住满一年年，免征征营业税税；居住住不满一一年，按按差额征征收营业业税。个个人拥有有的普通通住宅免免征土地地增值税税。营业业税后来来改为55年免征征；个人人购买自自用普通通住宅暂暂免征契契税。二二、预收收账款营营业税暂暂行条例例实施细细则

6、第第28条条规定，以以预收款款方式销销售不动动产，其其营业税税纳税义义务发生生的时间间为取得得预收款款的当天天。本期期应纳营营业税（期末末预收账账款期期初预收收账款本期收收入+其其他业务务收入）5%注意意两点：一是不不允许用用其他往往来科目目代替预收账账款，预预售必须须通过预预售账款款核算，具具备结转转收入条条件时才才能转出出；对于于已竣工工验收的的，可以以直接计计入当期期收入。二是预预收账款款应纳营营业税核核算问题题。目前，房房地产企企业一般般按照下下述情况况进行账账务处理理：计提提，借：营业税税金及附附加贷：应交营业税税城城建税其他他应交款款教育育费附加加不符合合配比原原则。或或上缴时时

7、借：应交税税金营营业税贷贷：银行行存款造造成应交交税金未未转收入入时借方方大量余余额！影响了了报表分分析的准准确性。因此，可以考虑以下方案： 增设待摊税税金待待摊营业业税及附附加（递递延税款款）取得得预收账账款时：借：待待摊税金金待摊摊营业税税及附加加贷：应应交税金金应交交营业税税应交交城市维维护建设设税其他他应交款款应交交教育费费附加确确认收入入时：借借：营业业税金及及附加贷贷：待摊摊税金待摊营营业税及及附加应交交税金应交营营业税应交城城市维护护建设税税其他应应交款应交教教育费附附加同样，适适应所得得税预缴缴的处理理。三、价价外费用用房产开开发经营营公司收收取的价价外费用用包括向向对方收收取

8、的手手续费、基基金、集集资费、代代收款项项、代垫垫款项及及其他各各种性质质的价外外收费，如如开发商商向购房房者收取取延期付付款利息息、集中中供热、管管道煤气气、有线线电视、电电话等费费用（不不包括住住房维修修基金），应当并入营业额征收营业税。国税发1998217号文件规定：物业管理公司代有关部门收取有线电视安装费、管道费、煤气费、水电安装费，属于代收款项，不征营业税，仅对其收取的手续费计算缴纳营业税。因此我们们应考虑虑由物业业公司代代为办理理。有人人认为有有线电视视、煤气气代垫，不不属于代代收，是是错误的的，无法法向税务务部门解解释，有有兴趣的的可以看看看鲁地地税发20005223号文文的内容

9、容，它是是根据营营业税条条例制定定的。济南*公公司20006年年初交房房，我提提出通过过物业办办个手续续，没有有采纳；后来，更更换了财财务经理理，提出出代垫时时挂物业业公司应应收款，交交房收回回冲减，仍仍然没有有手续。到到20008年77月，交交房46600多多套，省省地税局局稽查进进驻，因因每户收收取有线线电视、煤煤制气、保保险等合合计24488元元，要求求补交55%的营营业税550余万万元。这这家公司司收取的的逾期交交款违约约金开始始计入营营业外收收入，后后来集团团来人，要求与营业外支出对冲，余额记营业外支出，不用缴税，在本年稽查被查出，不仅要补交营业税，还有罚款。四、代建建房营业业税问题

10、题案例：某某房地产产公司把把开发的的写字楼楼出售给给买房单单位后，与与对方签签订的是是综合大大楼代建建合同，这这样就可可以合理理地避开开按照销销售不动动产的金金额缴纳纳的营业业税，而而改为按按照收取取的代建建手续费费来缴纳纳营业税税。例如如，年两两年建筑筑房屋总总价为多万元元，若按按销售不不动产税率率缴纳营营业税应应该是万元元左右：“代建手手续费”是万元元，就这这部分只只需申报报缴纳营营业税万元，通通过这种种筹划方方式，节节省了万元元左右的的税款。 关于房地产开发公司代建房的营业税问题，国家税务总局早在年就专门发文明确，房屋开发公司承办国家机关、企事业单位的统建房，如委托建房单位能提供土地使用

11、权证书和有关部门的建设项目批准书以及基建计划，且房屋开发公司（即受托方）不垫付资金，同时符合“其他代理服务”条件的，对房屋开发公司取得的手续费收入按“服务业”税目计征营业税，否则，应全额按“销售不动产”计征营业税。这里所说的“其他代理业务”是指受托方与委托方实行全额结算（原票转交），只向委托方收取手续费的业务。 该公司自称有完善的代建合同，证明确实是代建房业务，只能按手续费纳税，而不应按“销售不动产”税目纳税。虽然垫付了资金，但并非原票转交，而是按照双方确定的价格另开具发票给建设单位。这家房地产公司的做法，违背了税法，不仅要补缴税款，而且还要缴罚款。 该公司对代建房业务究竟能否实施税收筹划？答

12、案是肯定的。在上述税收政策中，已经给该房地产开发公司暗示了下一步的筹划方案。如果开发公司在代建房过程中自己不垫付资金，而改由建筑公司垫付，或者由建设单位先预付款项，待工程竣工后统一结算。这样，开发公司就符合“代建房屋”的条件，只需按实际收取的手续费缴纳营业税即可。当然，作为开发公司，还应根据本公司的实际情况拿出几套计算方案来认真斟酌，才能达到预期的效果。案例：目目前，济济南几个个联建单单位，其其中一个个是建筑筑公司，其其他为房房地产开开发商，因楼座与车库连体，车库属于济南*公司，楼座属于自己，因此与济南某房地产公司签订的代建车库协议，代建费为2.5-3，由代建方垫资，抵缴楼花款，属于开发企业的

13、，无法逃脱按照整个代建工程造价计税，税金远大于代建费；我初步统计了一下，工程造价大约合计7200万元，按照其他服务业营业税缴纳大约360万元。 避税要点如下：1、委托托方拥有有土地使使用权；2、委委托方取取得了有有关部门门（计委委、外经经贸部门门）的批批复；33、受托托方（房房产开发发经营公公司）不不能垫付付资金；4、施施工单位位将发票票开给（台台头）委委托方，受受托方原原票转交交给委托托方；55、受托托方按照照协议定定收取管管理费或代建建费。注意：“管理费”应当在在“其他业业务收入入”核算，并并按“服务业业代理理业”税目缴缴纳5%的营业业税。五五、投资资业务营营业税问问题“投资合合同”：国税

14、发发199931499号文件件规定，以以不动产产、无形形资产对对外投资资，风险险共担、利利益共享享，投资资时不征征营业税税，但是是，将来来转让该该项股权权时，需需要按照照投资时时不动产产或者无无形资产产的评估估作价计计算缴纳纳营业税税。甲公公司分录录为：借借：长期期股权投投资贷：在建工工程乙公公司：借借：固定定资产贷贷：实收收资本-甲 资本本公积-资本本溢价财财税2200221991号文文件规定定，从220033年1月月1日开开始，以以不动产产、无形形资产对对外投资资，投资资时不征征营业税税，转让让该项股股权时，也也不再征征收营业业税。原原国税发发199931499号文件件中相关关规定同同时废

15、止止。国税税函2200221665号文文件，整整体资产产转让业业务中，发发生的不不动产的的所有权权的变化化，属于于资产、负负债、人人员等同同时转移移，不属属于营业业税征税税范围中中的“销售不不动产”，不征征营业税税。案例例分析：某房产产开发公公司为*公司司在一座座海边城城市开发发一幢大大酒楼，预预计投资资20亿亿，售价价29亿亿。方案：第一步步：先成成立子公公司“某某大大酒店”房产开开发公司司：借：长期股股权投资资-投资资成本33亿元贷贷：银行行存款 3亿元元大酒店店：借：银行存存款3亿亿元贷：实收资资本 33亿元第第二步：大酒店店账务处处理收到到公司拨拨付的建建设资金金并支付付工程款款：借：

16、银银行存款款 177亿元贷贷：其他他应付款款17亿亿元借：在建工工程220亿元元贷：银银行存款款200亿元房房产开发发公司：借：其其他应收收款117亿元元贷：银银行存款款 117亿元元第三步步：对外外销售房房产开发发经营公公司将拥拥有的大大酒店全全部股权权，转让让给*公司。转转让价112亿元元：借：银行存存款122亿元贷贷：长期期股权投投资3亿亿元投资收收益9亿亿元大酒酒店股权权变更，变变更公司司章程，可可以不交交营业税税，大家家可以计计算结果果。房产公公司同时时收回债债权：借借：银行行存款117亿元元贷：其其他应收收款177亿元。通过这种种模式避避税在005年某某期财税税答疑有有过类似似方案

17、。07年有份刊物也有介绍。主要是把握国税函2002165号文件的精神并运用到实践中来。六、视同同销售营营业税问问题以不不动产、无无形资产产(土地地使用权权)对外外用于抵抵偿债务务、分配配给投资资者、捐捐赠、换换取其他他资产等等方面，要要视同销销售。组组成计税税价=成成本*(1+成成本利润润率)/(1-5%)成本利润润率房地地产行业业最低115%，在在省城最最低200%。青青岛一企企业为了了加快与与济南*公司合合作项目目的清算算，将剩剩余的55套复式式住宅自自购，曾曾经与我我讨论，最最终同意意按照这这种方式式计算出出价格购购买。如如果在55年内出出售，只只需缴纳纳差价部部分的营营业税（实实际操作

18、作是到税税务部门门退回已已缴的营营业税）。抵债取得得的不动动产或者者土地使使用权，视视同外购购，只要要取得合合法的凭凭据，销销售或者者视同销销售时，均均可以扣扣除买价价。七、自建建自用业业务1、自自己拥有有非独立立核算的的施工队队伍：不不缴建筑筑环节营营业税，也也不缴销销售不动动产营业业税。如如果今后后将该项项不动产产对外销销售时，除除了按规规定缴纳纳不动产产营业税税之外，还还需补缴缴建筑环环节营业业税-“两道税税”。其中：应应纳建筑筑业营业业税=施施工成本本*(11+成本本利润率率)/(1-33%)施施工成本本包括材材料、工工资、费费用，但但是不包包括土地地使用权权价款。2、委托施工单位建筑

19、该房产，建筑营业税由施工企业缴纳。国税发200389号文件规定：房屋开发公司的待售房产不征房产税。但是，如果将该待售转作自用的，或者转作经营性资产，需要按规定缴纳房产税。从交付使用的次月开始，计征房产税。八、售后回租、售后回购业务营业税问题（国税函1999144号）。房地产开开发公司司采用“购房回回租”等形式式，进行行促销活活动，即即与购房房者签订订“商品房房买卖合合同书”，将商商品房卖卖给购房房者，根根据营营业税暂暂行条例例及其其实施细细则的规规定，对对房地产产开发公公司应按按“销售不不动产”税目征征收营业业税。这这里应予予以指出出的是在在计征销销售不动动产营业业税时不不得扣除除支付给给购房

20、者者的租金金。二是是投资者者应缴纳纳营业税税、房产产税和个个人所得得税及印印花税。济南*公公司回购购合作单单位的房房屋，因因对外是是济南*公司，再再售后仅仅就差价价部分的的税金有有济南*公司承承担，无无需重复复缴税。九、包销业务的营业税问题关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知（国税函1996684号）广东省地方税务局：接你省广州市地方税务局关于房产开发企业包销房产征收营业税问题的请示（穗地税发1996 259号），反映房产开发企业与包销商签订合同，将房产交给包销商根据市场情况自订价格进行销售，由房产开发企业向客户开具房产销售发票，包销商收取价差或手续费，在合同期满未售出的房产由包销商

21、进行收购，对此应如何征收营业税。经研究，现答复如下：在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业代理业”征收营业税；在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。今年（008年）省地税局检查济南*公司时专门看了销售代理合同，9月末，国税局查了一家合作单位的合同，并要了佣金支付的明细，说明税务部门比较重视包销问题，把它当做查补说的主要项目。十、合作建房的营业税问题（国税函1995156号

22、）解释合作建房房，是指指由一方方（以下下简称甲甲方）提提供土地地使用权权，另一一方（以以下简称称乙方）提提供资金金，合作作建房。合合作建房房的方式式一般有有两种：所有权权相互交交换。具具体的交交换方式式也有以以下两种种： 土土地使用用权和房房屋所有有权相互互交换，双双方都取取得了拥拥有部分分房屋的的所有权权。在这这一合作作过程中中，甲方方以转让让部分土土地使用用权为代代价，换换取部分分房屋的的所有权权，发生生了转让让土地使使用权的的行为；乙方则则以转让让部分房房屋的所所有权为为代价，换换取部分分土地的的使用权权，发生生了销售售不动的的行为。因因而合作作建房的的双方都都发生了了营业税税的应税税行

23、为。对对甲方应应按“转让无无形资产产”税目中中的“转让土土地使用用权”子目征征税；对对乙方应应按“销售不不动产”税目征征税。由由于双方方没有进进行货币币结算，因因此应当当按照中中华人民民共和国国营业税税暂行条条例实施施细则第第十五条条的规定定分别核核定双方方各自的的营业额额。如果果合作建建房的双双方（或或任何一一方）将将分得的的房屋销销售出去去，则又又发生了了销售不不动产行行为，应应对其销销售收入入再按“销售不不动产”税目征征收营业业税。 以出租租土地使使用权为为代价换换取房屋屋所有权权。例如如，甲方方将土地地使用权权出租给给乙方若若干年，乙乙方投资资在该土土地上建建造建筑筑物并使使用，租租赁

24、期满满后，乙乙方将土土地使用用权连同同所建的的建筑物物归还甲甲方。在在这一经经营过程程中，乙乙方是以以建筑物物为代价价换得若若干年的的土地使使用权，甲甲方是以以出租土土地使用用权为代代价换取取建筑物物。甲方方发生了了出租土土地使用用权的行行为，对对其按“服务业业一租赁赁业”征营业业税；乙乙方发生生了销售售不动产产的行为为，对其其按“销售不不动产”税目征征营业税税。对双双方分别别征税时时，其营营业额也也按中中华人民民共和国国营业税税暂行条条例实施施细则第第十五条条的规定定核定。对对此种形形式的合合作建房房，则要要视具体体情况确确定如何何征税： （）房屋屋建成后后，如果果双方采采取风险险共担、利利

25、润共享享的分配配方式，按按照营业业税“以无形形资产投投资入股股，参与与接受投投资方的的分配、共共同承担担投资风风险的行行为，不不征营业业税”的规定定，对甲甲方向合合营企业业提供的的土地使使用权，视视为投资资入股，对对其不征征营业税税；只对对合营企企业销售售房屋取取得的收收入按销销售不动动产征税税；对双双方分得得的利润润不征营营业税。 （）房屋屋建成后后，甲方方如果采采取按销销售收入入的一定定比例提提成的方方式参与与分配，或或提取固固定利润润，则不不属营业业税的行行为，而而属于甲甲方将土土地使用用权转让让给合营营企业的的行为，那那么，对对甲方取取得的固固定利润润或从销销售收入入按比例例提取的的收

26、入按按“销售不不动产”征税，其其营业额额按实施施细则第第十五条条的规定定核定。其其次，对对合营企企业的房房屋，在在分配给给甲、乙乙方后，如如果各自自销售，则则再按“销售不不动产”征税。（）如果果房屋建建成后双双方按一一定比例例分配房房屋，则则此种经经营行为为，也未未构成营营业税所所称的以以无形资资产投资资入股，共共同承担担风险的的不征营营业税的的行为。因因此，首首先对甲甲方向合合营企业业转让的的土地，按按“转让无无形资产产”征税，其其营业额额按实施施细则第第十五条条的规定定核定。其其次，对对合营企企业的房房屋，在在分配给给甲、乙乙方后，如如果各自自销售，则则再按“销售不不动产”征税。 第一种种

27、方式：合作项项目一、甲甲方出土土地，乙乙方(房房产开发发公司)出资金金，合作作建房：1、房房屋建成成后，乙乙方全部部销售取取得90000万万元，甲甲方分得得30%款项227000万元。税务处理：乙方按9000万元全额缴纳5%。甲方2700万元按“转让无形资产”税目缴纳5%的营业税。取得土地时，乙企业：借：无形资产-土地使用权3000贷：应付账款-暂估应付款3000借：开发成本3000贷：无形资产-土地使用权3000借：应付账款-暂估应付款3000贷：银行存款2700主营业务成本3002、房屋建成(330套)后，甲方取得100套商品房，不缴税。则：乙方缴税。3、甲方以材料合作，缴增值税。此外，甲

28、甲方出资资金，乙乙方(房房屋开发发公司)出土地地合作建建房。甲甲方按“金融保保险业”税目缴缴纳5%的营业业税。第第二种合合作方式式：合作作办企业业1、甲甲企业以以土地使使用权出出资，乙乙方出资资金，合合作举办办房地产产开发企企业（丙丙企业），合合作建房房。甲方方以土地地使用权权投资，不不交营业业税。但但根据国国税发200001118号号文件规规定，评评估确认认价高于于土地账账面价值值的部分分应调增增所得额额，缴纳纳企业所所得税。甲企业从丙企业取得的税后分配不交营业税。注：077年青岛岛中房物物业公司司与原雅雅泰电器器合作，共共同出资资成立公公司适应应本规定定。2、甲甲企业以以“投资”名义，将将

29、土地使使用权对对外“投资”，取得得固定的的报酬，视视同土地地使用权权转让，应应当依法法缴纳营营业税。目前，济济南一大大型房地地产公司司与几家家房地产产公司合合作开发发，合同同中明确确，甲方方按照固固定价款款收取楼楼面地价价几个亿亿，合作作合同基基本与220033年签订订，而税税法早已已明确，说说明税收收筹划工工作在房房地产企企业是个个很薄弱弱的环节节。20004年年省地税税稽查局局报告要要求对于于已收的的楼花款款缴纳营营业税，220088年再次次进驻，要要求按照照收取的的总款纳纳税。合合同约定定，对外外销售，楼楼花款由由该公司司承担，扣扣除楼花花款的部部分由合合作方缴缴纳，该该公司最最终缴纳纳

30、10%的营业业税。后后来山东东黄金与与莱钢建建设也采采取这种种模式合合作，在在济南开开发黄金金时代项项目，莱莱钢建设设没有吸吸取与济济南*公公司合作作的经验验，088年5月月省地税税局检查查中依据据税法要要求补缴缴营业税税。据说说青岛中中房物业业公司在在青岛孤孤山与人人以同样样方式合合作属于于炒楼花花。既然税法法已经明明确，就就有避税税的可能能。合作作合同是是第一步步，楼花花款应明明确为投投资款，按按照合同同约定的的时间分分期投入入，第二二步是正正确的账账务处理理，出资资方应记记入投资资科目，收收到资金金一方应应记入所所有者权权益科目目。然后后争取税税务部门门认可，最最多参照照注册资资本缴纳纳

31、印花税税。十一、改组组业务不不征营业业税。公公司合并并：吸收收合并、新新设合并并公司分分立：存存续分立立、新设设分立股股权重组组：股权权转让、增增资扩股股整体资资产转让让股份制制改造整整体资产产置换（需需缴纳营营业税）十二、相关税收优惠1、空置商品房的税收优惠已经期满。国家为消除房地产低迷，出台了一些优惠政策，考虑到目前房地产形式，做一些回顾，估计房地产行业到了冰冻期时，可能再次执行类似文件。19988年6月月30日日以前建建成尚未未售出的的商品住住房，在在20002年112月331日以以前可免免征营业业税、契契税。对纳税人人销售119988年6月月30日日以前建建成的别别墅、度度假村等等高消

32、费费性的空空置商品品房，自自20001年11月1日日起恢复复征收营营业税、契契税。别墅、度度假村等等高消费费性的空空置商品品房与其其他商品品住房的的界限，由由各省、自自治区、直直辖市和和计划单单列市财财税部门门根据当当地情况况确定。纳纳税筹划划时，可可与有关关财税部部门谈判判，确定定高消费费性的空空置商品品房与其其他商品品住房的的界限，尽尽量享受受到税收收优惠。目前已经很难，各地政策不同，基本由当地政府出台政策，税务部门不再界定。这次（08年7月）我与省地税稽查局讨论时，他们刚开始认定*公司开发的小区是高档小区，我说这方面有文件，同时具备3个条件，容积率、面积、销售价格，他们同意，只要建委或其

33、他部门有文件，税务部门就参考。纳税人在在19998年66月300日以前前建成的的商业用用房、写写字楼，在在20001年11月1日日20002年112月331日期期间销售售的，免免征营业业税、契契税。纳纳税筹划划时，应应考虑如如何使119988年6月月30日日以前建建成的商商业用房房、写字字楼在220011年1月月1日20002年112月331日期期间确认认销售。对纳纳税人销销售19998年年6月330日以以前建成成的商业业用房、写写字楼、住住房（不不含别墅墅、度假假村等高高消费性性的空置置商品房房），免免予征收收各种行行政事业业性收费费。2、关关于经济济适用房房国家没没有税收收优惠。3、企业住

34、房制度改革原则上“只售不租”。单位以标准价销售给职工个人的房产，不交营业税。4、“拆一还一”业务。拆迁业务：经县级以上人民政府对外公告，旧城改造统一强制拆迁，单位或个人取得的补偿费是否征收营业税？：粤地税函1999295号：经请示国家税务总局：不征。拆掉80平方，取得120平方，如何征收营业税？：国税函1995549号：按成本价计征营业税。因此，80平方按标准价（成本价）计算营业税，40平方按市场价格缴纳营业税。对于开发发商来说说情况是是不一样样的，目目前房地地产开发发业务中中拆迁补补偿主要要有三种种方式：即产权权调换、作作价补偿偿、产权权调换与与作价补补偿相结结合。 （11）产权权调换： 拆

35、迁迁人以易易地建设设或原地地建设的的房屋补补偿给被被拆除房房屋的所所有人，使使原所有有人继续续保持其其对房屋屋的所有有权。这这是一种种实物补补偿形式式。 （22）作价价补偿： 拆迁迁人将被被拆除房房屋的价价值，以以货币结结算方式式补偿给给被拆除除房屋的的所有人人。这是是一种货货币补偿偿形式。 （33）产权权调换和和作价补补偿相结结合： 以上上不同的的补偿方方式下，开开发企业业将涉及及不同的的税务处处理及税税收成本本。 一一、产权权调换方方式下的的涉税处处理 此方方式下开开发企业业用于补补偿的开开发产品品将涉及及营业税税、企业业所得税税问题。 （一一）营业业税 对于于房地产产开发企企业拆迁迁补偿

36、实实行产权权调换方方式，即即“拆一还还一”的行为为，从实实质上看看，属于于房地产产公司以以自己的的开发产产品抵偿偿债务的的行为，按按照税法法规定，应应申报缴缴纳营业业税。按按照国国家税务务总局关关于外商商投资企企业从事事城市住住宅小区区建设征征收营业业税问题题的批复复（国国税函发发199955499号）的的规定：“对外商商投资企企业从事事城市住住宅小区区建设，应应当按照照中华华人民共共和国营营业税暂暂行条例例的有有关规定定，就其其取得的的营业额额计征营营业税；对偿还还面积与与拆迁建建筑面积积相等的的部分，由由当地税税务机关关按同类类住宅房房屋的成成本价核核定计征征营业税税。”该文件虽虽然文件件

37、针对的的是外资资企业，但但由于内内外资企企业在营营业税政政策上适适用的一一致性，此此政策同同样适用用内资企企业。主主管地税税机关应应是比照照此文件件对“拆一还还一”行为以以成本价价确定的的营业税税计税依依据。08年初初，北京京安永为为*集团团公司做做上市审审计，发发现其在在青岛一一已经结结束的旧旧城改造造项目拆拆迁安置置没有缴缴纳营业业税，要要求对利利润表与与资产负负债表进进行相应应调整，同时对济南项目进行调整，济南的会计在青岛上市办给我打电话，说安永错了，我们没有收入，不能缴营业税，我告诉她，安永是对的，国家有这方面的规定。集团主管财务的副总裁不愿意了，说青岛没缴，济南也不缴，并且青岛地税局

38、同意，安永说要不到税务部门开个证明，我们就不调了；副总裁安排集团财务经理到地税局开证明，地税局说，是你自己送上门，我们就去查补好了，税务局真的派人到*公司，董事长在济南跟我说，咱们家的财务成事不足，败事有余；由于这事财务老总把责任推到财务经理身上，两人关系一直很紧张。（二二）土地地增值税税 国税税发2200661887号文文件规定定：房地地产开发发企业将将开发产产品用于于职工福福利、奖奖励、对对外投资资、分配配给股东东或投资资人、抵抵偿债务务、换取取其他单单位和个个人的非非货币性性资产等等，发生生所有权权转移时时应视同同销售房房地产， 其收入按按下列方方法和顺顺序确认认： 1、按按本企业业在同

39、一一地区、同同一年度度销售的的同类房房地产的的平均价价格确定定； 2、由由主管税税务机关关参照当当地当年年、同类类房地产产的市场场价格或或评估价价值确定定。 由于于从产权权调转补补偿的性性质上看看，属于于以开发发产品换换取其他他单位和和个人的的非货币币性资产产性质，因因此开发发企业应应按照上上述规定定进行土土地增值值税视同同销售处处理。 （三三）企业业所得税税 产权权调换方方式，企企业所得得税税务务处理上上一般情情况下做做非货币币性交易易，即“以物易易物”处理（拆拆迁补偿偿为房地地产企业业“存货/开发成成本”的组成成部分，可可视为以以开发产产品换入入存货），非非货币性性交易的的企业所所得税处处

40、理按照照下述政政策执行行： 国税税发220066311号文件件规定：开发企企业将开开发产品品转作固固定资产产或用于于捐赠、赞赞助、职职工福利利、奖励励、对外外投资、分分配给股股东或投投资人、抵抵偿债务务、换取取其他企企事业单单位和个个人的非非货币性性资产等等行为，应应视同销销售，于于开发产产品所有有权或使使用权转转移，或或于实际际取得利利益权利利时确认认收入（或或利润）的的实现。确确认收入入（或利利润）的的方法和和顺序为为： （一一）按本本企业近近期或本本年度最最近月份份同类开开发产品品市场销销售价格格确定；（二二）由主主管税务务机关参参照当地地同类开开发产品品市场公公允价值值确定；（三）按按

41、开发产产品的成成本利润润率确定定。开发发产品的的成本利利润率不不得低于于15%，具体体比例由由主管税税务机关关确定。 产权权调换方方式同时时涉及换换入资产产的计税税成本确确认问题题，目前前并无专专门政策策文件进进行规范范。但可可以参考考国税发发2000631号号文件中中关于以以土地换换取开发发产品的的规定： 国税税发220066311号文件件规定： 企业业、单位位以换取取开发产产品为目目的，将将土地使使用权投投资房地地产开发发项目的的，按以以下规定定进行处处理： 1、企企业、单单位应在在首次取取得开发发产品时时，将其其分解为为转让土土地使用用权和购购入开发发产品两两项经济济业务进进行所得得税处

42、理理，并按按应从该该项目取取得的开开发产品品（包括括首次取取得的和和以后应应取得的的）的市市场公允允价值计计算确认认土地使使用权转转让所得得或损失失。2、接接受土地地使用权权的开发发方应在在首次分分出开发发产品时时，将其其分解为为按市场场公允价价值销售售该项目目应分出出的开发发产品（包包括首次次分出的的和以后后应分出出的）和和购入该该项土地地使用权权两项经经济业务务进行所所得税处处理，并并将该项项土地使使用权的的价值计计入该项项目的成成本。 结合合以上规规定，房房地产企企业应在在交付开开发产品品时，分分解为按按市场公公允价值值销售该该项目应应分出的的开发产产品和购购入存货货两项经经济业务务进行

43、所所得税处处理，并并将购入入存货的的价值计计入该项项目的成成本，该该存货的的计税成成本即所所换出的的开发产产品的市市场公允允价值。 二、作作价补偿偿方式下下的涉税税处理 在这这种方式式下，按按照政府府规定标标准支付付的拆迁迁补偿费费，可计计入土地地增值税税扣除项项目金额额，并计计入企业业所得税税计税成成本扣除除。 另一一种情况况：在签签署拆迁迁协议时时，双方方确认了了拆迁补补偿的金金额；但但以补偿偿商品房房的形式式履行协协议。 这种情况况，从税税务上应应认定为为债务重重组，按按照如下下规定进进行处理理： 国国家税务务总局令令第六号号第四四条规定定：债务务人（企企业）以以非现金金资产清清偿债务务

44、，除企企业改组组或者清清算另有有规定外外，应当当分解为为按公允允价值转转让非现现金资产产，再以以与非现现金资产产公允价价值相当当的金额额偿还债债务两项项经济业业务进行行所得税税处理，债债务人（企企业）应应当确认认有关资资产的转转让所得得（或损损失）；债权人人（企业业）取得得的非现现金资产产，应当当按照该该有关资资产的公公允价值值（包括括与转让让资产有有关的税税费）确确定其计计税成本本，据以以计算可可以在企企业所得得税前扣扣除的固固定资产产折旧费费用、无无形资产产摊销费费用或者者结转商商品销售售成本等等。 上述述规定中中公允价价值的确确定建议议借鉴国国税发20006331号文文件的方方法和顺顺序

45、。 国税税发220066311号文件件规定：开发企企业将开开发产品品转作固固定资产产或用于于捐赠、赞赞助、职职工福利利、奖励励、对外外投资、分分配给股股东或投投资人、抵抵偿债务务、换取取其他企企事业单单位和个个人的非非货币性性资产等等行为，应应视同销销售，于于开发产产品所有有权或使使用权转转移，或或于实际际取得利利益权利利时确认认收入（或或利润）的的实现。确确认收入入（或利利润）的的方法和和顺序为为： （一一）按本本企业近近期或本本年度最最近月份份同类开开发产品品市场销销售价格格确定；（二二）由主主管税务务机关参参照当地地同类开开发产品品市场公公允价值值确定；（三三）按开开发产品品的成本本利润

46、率率确定。开开发产品品的成本本利润率率不得低低于155%，具具体比例例由主管管税务机机关确定定。 三、产产权调换换和作价价补偿相相结合方方式下的的涉税处处理 该方式为为上述两两种方式式的结合合，可参参照上述述政策具具体把握握。案例：济济南*公公司与济济南*国国有开发发企业、拆拆迁办旧旧城改造造，拆迁迁人为济济南*公公司，被被拆迁人人为单位位及百姓姓，济南南*公司司为控制制济南*国有开开发企业业，土地地全部挂挂牌，是是否应该该纳营业业税，答案案是肯定定的。如如果仍然然是小产产权，还还有余地地。其签签订的产产权调换换协议为为26550元/平方米米，由于于逾期33年为能能建完回回迁房，税税务部门门可以按按照房地地产开发发成本（1成本利利润率）（1营业税税率）核定价格，而不是2650了。关于是否要交所得税，这还得从06年国税局一次查账说起，中午吃饭，专管员提出，这个项目拆迁安置部分视同收入，要缴所得税，财务经理说你这不让人家活了，我当时开玩笑说，我们有一万个理由不缴所得税；07年省国地税局准备到这家公司检查，2次被这家公司以各种理由推出，闹到国家税务总局，董事长很重视，要求公司财务总监与负责人研究，并亲自到济南听取汇报，我参加了，当问到已经安置的7万平方米所得税有什么问题时，财务经理答到，我们应该缴纳