某公司年度工作总结及年度工作计划9919.docx

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1、 香水湾2011年度工作总结暨2012年度工作计划香水湾220111年度工工作总结结暨20112年度度工作计计划时至岁初初年末，回回顾20011这这一年来来，作为为小产权权房，香香水湾即即拥有过过辉煌，也也经历了了坎坷，在在此对香香水湾220111年的全全年工作作做总结结分析，促促使我们们在新的的一年里里，扬长长避短进进一步提提高业务务水平，也也为20012的的全年工工作打好好坚实的的基础。一、香水水湾项目目现状：1、项目目基本情情况：香水湾小小区规划划9栋住住宅，房房源共计计7966套，截截止20011年底已售售4477套；底商商共计445套，已已全部售售罄；剩剩余房源源共计3349套，公公

2、司及关关系留存存47套套，剩余余可售房房源3003套，其其中： 三室室房源剩剩余275套，占占剩余可可售房源源总量的的91%； 两室室房源剩剩余20套；占剩余余可售房房源总量量的7%； 一层层纯阴面面一室户户型余有有7套，占占剩余可可售房源源总量的的2%；截止20011年年底香水水湾累计计合同销销售总额额为166145569558元，实实际回款款151118777766元，未未回款项项1022691182元元。分析：据上述数数据，并并参考卖卖场客户户反馈分分析，两两室户型型一直领领跑走向向，多层层销售情情况要好好于高层层，先期期成交的的客群，主主力销费费群为周周边村民民、厂房房单位职职工及十十

3、里八乡乡的拆迁迁户，此此类客户户对村证证并不算算太排斥斥，但考考虑自身身房屋拆拆迁后会会得到实实物补偿偿，所以以投资房房源多为为经济型型房屋。在此后工工作中，所所余三室室房源将将是以后后销售重重点也是是销售难难点，在在日后的的销售工工作中，重重心要偏偏向于此此类房源源。主力力客户群群拆迁户户仍为不不可忽视视的工作作重点，在在争取最最大限度度的拆迁迁户份额额的同时时，要努努力拉动动市区客客户及周周边县区区客户销销费势头头。2、截至至20112年1月底月度度销售情情况：自20110年111月119日至至20112年1月月底销售售情况统统计：20100年111月份，当月实际成交：170套；20100

4、年122月份，当月实际成交：35套；20111年1月份，当当月实际际成交：25套套；20111年2月份，当当月实际际成交：10套套；20111年3月份，当当月实际际成交：25套套；20111年4月份，当当月实际际成交：26套套；20111年5月份，当当月实际际成交：24套套；20111年6月份，当当月实际际成交：22套套；20111年7月份，当当月实际际成交：20套套；20111年8月份，当当月实际际成交：29套套；20111年9月份，当当月实际际成交：33套套；20111年100月份，当月实际成交：20套；20111年111月份，当月实际成交：6套； 20111年122月份，当当月实际际成交

5、：3套；分析：截止20011年年12月底，平平均每月月销售332套，如如不包含含开盘当当月销售售套数，平均每月销售套数为20套。从上述数据来看，春节前后的成交量明显下滑，平时的成交量平均在25套左右，在房市黄金月成交量也并不明显浮动，甚至还有所下滑，市场调查结果显示，周边的小产权房的成交也遵循此规律，究其原因不难看出，一则有些微市场因素影响，二则与小产权房的客户群体及购买主因有很大关系。受房市影影响，110月份份中后期期香水湾湾的成交交率有所所下滑，另另由于周周边竞争争楼盘的的价格优优势直接接影响香香水湾的的成交。目前香香水湾的的消费主主力为周周边村民民，进入入11月月份周边边村镇的的拆迁进进

6、行的如如火如荼荼，也直直接导致致了消费费群体重重心的偏偏移，这这也是影影响成交交的主因因。二、20011年年香水湾湾媒介推推广反馈馈：香水湾220111媒体推推广渠道道主要为为搜房网网、银河河网、报报纸、短短信、道道旗、单单页和看看房团活活动等，经统计计来电共计14899批，来访访共计2104批次。具体详详情如下下：来电媒介介报广短信朋友介绍绍网络DM单看房团道旗周边合计3821603428639432554613899来访途径径报广短信朋友介绍绍网络DM单看房团道旗周边合计1035812689264862921086621044成交套数数报广短信老带新网络DM单看房团道旗周边合计311028

7、2462152238446分 析：经上述数数据统计计，广告告宣传渠渠道收效效较好的的依次为为DM单单、报广广、网络络、短信信、道旗旗、周边边和朋友友介绍，而而从实际际上客来来看效果果最好的的应当属属周边客客户，其其次分别别为DMM单、道道旗、朋朋友介绍绍、报广广、网络络、看房房团和短短信。从从实际成成交来看看周边的的客户为为主力客客群，成成交量2238套套占已成成交总量量的533%，其其次是DDM单、道旗、报广、老带新新、网络络、短信信和看房房团。在今后的的广告宣宣传中也也应按此此规律来来决定各各类广告告渠道投投放比重重。三、竞争争楼盘详详情：1、东方方红：开发商：石家庄庄长安区区西兆通通村基

8、建建电 话话：03311-8533017777，88530027777位置：项项目位于于东二环环和平路路交叉口口东行8800米米路南。概 况况：总占地地56亩亩，建筑筑面积112万平平方米， 4栋板板式高层层，1#楼和22#楼为331层。3#楼楼和4#楼为227层，户户型以一一室、两两室、三三室为主主，面积积从600平米到到1222平方米米之间。价 格格：均价42000元/，全款款优惠5500元/，分期付付款优惠惠3000元/，最低起价338888元/mm。其它：交交房时间间为20013年年5月331日，现现手续为为小产权权房手椟椟，但按按市证推推广。2、国风风：开发商：石家庄庄润石房房地产开

9、开发有限限公司电 话话：03311-8588378888、8588379999位 置置：长安区区和平路路与东二二环交口口东行115000米路北北（东方方红对过过）概 况况：国风占占地4.22公公顷，建建筑面积积为18800000m，总户户数17700户户，由88栋高层层组成，其其中1#、2#、3#、5#、6#号楼为为25层层高层，77#、88#、99#号楼楼为333层高层层。面积积区间990 mm1200m，二室室、三室室房源，项项目预计计于20012年年3月11日开工工，竣工工时间为为20114年112月331日。价 格格：曾于220111年111月底对对外宣传传均价331000元/m，后期

10、期只在网网络上宣宣传，但但未注明明价格。其 它它：项目目手续于于东方红红如出一一辙，同同样为小小产权房房，按市市证房对对外宣传传。3、枫林林小镇：开发商：石家庄庄市长安安区西兆兆通村基基建处电 话话：03311-8599060001、8599060002 位 置置：石兆兆街与1107辅辅线北行行2000米路西西，石丰丰路以北北概 况况：一期期规划2230亩亩，近330万平平米低密密度花园园社区，其其中包括括23栋栋6.5层层电梯花花园洋房房和6栋栋18层层小高层层，20114年交交房，面面积区间间在644-1660之间，配套双气气入户，地地暖，小小区设55万平临临街商业业。4、观天天下：开发商

11、：南石家家庄村委委会开发发电 话话：03111-88980086001、8988086602位 置置：长安安区东二二环与北北二环交交口北行行1000米路东东十里铺铺大街概 况况：项目目分两期期，一期期2栋高高层和四四栋多层层，已经经封顶，交交房时间间已推到到20112年33月底，一一期只剩剩1333平的三三室房源源，付款款方式是是一次付付清。二二期四栋栋27层层的高层层，现在在刚刚开开槽，户户型区间间是677-1133平，交交房时间间是20013年年底。价 格格：起价价是36600元元/，均价价是38800元元/，一次次性付款款优惠550元/，现在在以团购购的形式式销售，交交一万顶顶3万。其

12、它它：于20110-99开盘，于于 20011-11交交房，总总户数共共计4550户，现现在销售售是村证证，口头头承诺两两年以后后转市证证。5、天洲洲视界城城：开发商：河北壹壹州房地地产开发发有限公公司电 话话：03111-88506692222，88506693333位 置置：长安安东二环环和北二二环交口口十里铺铺村委会会以北（十十里铺旧旧城改造造）概 况况：项目目分三期期，共三三十几栋栋楼，一一期共113栋楼楼，户型型两室888平和和97平平，三室室是1115平，一一期交房房时间是是20114年底底，二期期三期暂暂未定。价 格格：目前一一次性均均价是440000元/平平，贷款款均价是是42

13、000元/平。其 它它：之前团购购价一次次性付款款最低价价35550元/，分期期或贷款款38550元/，项目目是十里里铺旧城城改造项项目，正正规产权权。6、永邦邦天汇开发商：河北永永邦房地地产开发发有限公公司电 话话：03111-8999409999、8999406666位 置置：长安安北二环环与东二二环交口口西南角角（土贤贤庄旧城城改造）概 况况：总占占地3330亩，总总建筑面面积近770万平平米，共共22栋栋高层住住宅、22栋写字字楼和约约10万万平米的的商业组组成，首首推户型型为二室室和三室室，面积积区间是是89-1344平米，220133年年底底交房。价 格格：一次次性付款款均价443

14、000元/，贷款款及分期期付款均均价4660050000元/。其 它它：项目目由于地地处二环环以内，规规划地铁铁5号线线途径小小区，因因此永邦邦天汇的的口碑不不是不错错的，且且其价格格在无论论是相对对于市证证还是村村证都是是比较有有优势。7、御景景东城：开发商商：石家家庄市东东五女开开发公司司电 话话：03111- 88606610000、8600690000位 置置：长安安区和平平东路与与东三环环高架桥桥西行3300米米概 况况：小区区共177栋多层层分两期期开发，一一期7栋栋已经交交房，二二期100栋于220111年5月月开始销销售，220122年的77月1日日交房，户户型一室室66平平，

15、两室室83-990平，三三室1001平、1144平和1127平平。价 格格：起价价23330元/平，均均价是225800元/平平，一次次性打99.6折折。其 它它：项目目也可以以分期，分分期分三三次，首首付400%，于于20112年33月再付付40%，于220122年7月月1日交交房前交交清剩余余的200%，项项目也是是村证，但但对外承承诺以后后可以办办市证。调研分析析：周边主要要竞争项目中，除天洲视界城城和永邦天汇是正规市证证外，其它它项目均均为村证证手续且且除香水湾湾外都敢敢以市证证手续对对外承诺诺。按与香水水湾的竞竞争力强强弱划分分，在房房地产市市场不景景气的时时候，天天洲视界城城与永邦

16、邦天汇会会很大程程度瓜分分香水湾湾客户，按按上述两两项目售售价，买买个最低低价的市市证和买买个村证证相差无无几，而而就算是是目前客客户反馈馈情况，两两室的量量远高于于三室走走量，投投资三室室村证的的价格比比投资两两室市证证的价格格还要高高，这样样村证就就失去了了总价低低的优势势，更何何况天天洲视界城城和永邦邦天汇能能贷款，而且现现在只需需交500%，剩剩余明年年再办贷贷款，无无形之中中把交款款战线拉拉长了，这势必会影响香水湾的销售。观天下下一期已售罄罄，二期期价位还还未定，但目前观天下对外承诺二期为村证，且村民内部价已低至2300元/左右；国风的价格格比香水水湾还要要低，而而位置比比香水湾湾要

17、强，这也是香水湾很大的竞争对手；年后新上上市的枫枫林小镇镇于香香水湾项项目南侧侧，规模和和户型都都远优于于香水湾湾，目前前其价格格还未明明确，但但据小道道消息和和售楼部部透露，价价格应该该在40000元元/平以以里；东方红红、柠檬郡郡价位相对对来说要要高一些些，但其其均承诺诺市证，这这需要我我们进一一步引导导客户的的消费，给客户准确做出理性分析，炒作香水湾的未来发展和将来的升值潜力；御景东东城虽说价价格偏低低且承诺诺市证，但但位置较较远暂不不作为主主力竞争争对手。四、项目目SWOOT分析析：1、项目目优势（Strrenggthss）：（1）、准现房房发售，投投资风险险较低；（2）、与正定定新区

18、隔隔河相望望，所谓谓近水楼楼台先得得月，未未来发展展前景良良好，投投资潜力力大。2、项目目劣势（Weaakneessees）：（1）、小产权权的弊端端；（2）、剩余房房源单一一，三室室居多（占占剩余房房源总量量的900%），总总价偏高高，不利利于成交交；（3）、小区的的停车位位比较紧紧张，不不足100%，且且为地上上停车位位，中高高端客户户较为关关心此类类问题；（4）、交通条条件较差差，公交交不便捷捷且道路路状况太太差，周周边环境境也较为为恶劣；（5）、周边配配套不完完善，购购物、就就医、入入学、金金融很不不齐全。3、项目目机会（Oppporttuniitiees）：（1）、东、西西兆通旧旧城

19、改造造进入拆拆迁后期期和补偿偿安置前前期，大大批量的的待购房房户为项项目带来来大量客客源；（2）、20112年中中旬香水水湾交房房临近，客客流量的的增加也也会为增增强老带带新政策策的落实实；（3）、20111年22月211日出台台了“限购令令”，原则则是“限二禁禁三”，即本本市市民民严禁购购买第三三套住房房，截至至时间为为今年112月331日。但国家家层面已已经明确确表示明明年房地地产市场场将会继继续加强强调控，很很多实施施“限购令令”的城市市已明确确即将继继续，石石家庄是是否继续续这项政政策已悬悬念很小小，如预预测属实实市证房房的限购购势必会会使村证证房分流流中长期期房产投投资的客客户；（4

20、）、在20011年年3次加加息、66次上调调银行存存款准备备金率，金融政策调整的密度以及严厉程度在历年来屈指可数。经过2011年三度上调存贷款利率后，5年期以上的贷款基准利率由年初时的6.40%调至当前的7.05%，而在年末石市四大银行已相继实施了利率上浮10%的政策，部分股份制银行也个数上浮，并且多家银行都表示利率上浮多少会根据申请贷款人的具体情况来定，不一定是10%，也有可能是20%，且二手房贷在基准利率基础上已上浮了20%30%，再结合限购令政策，按揭购房者首付、月供双双增长，购房者不仅要考虑首付款的压力，更要考虑月供给日后生活的窘迫，这也迫使一些刚性购房者向小产权房转移。4、项目目威胁

21、（Thrreatts）：（1）、限购令令的续期期造成房房价的下下滑，市市场不景景气致使使市证房房价的下下跌，永永邦天汇汇和天洲洲视界城城会继续续抢占底底端市场场份额，与与香水湾湾的抗衡衡会一直直延续，直直至市场场回暖；（2）、兆通城城中村改改造，明明年如果果以低资资态面市市，也势势必会瓜瓜分有限限市场资资源；（3）、同属性性楼盘国国风及观观天下二二期明年年正式开开售后对对香水湾湾的冲击击可畏；（4）、兆通旧旧城改造造、十里里铺旧城城改造、南石家家庄改造造、凌透透改造周周边环境境恶劣，直接会影响投资类客户信心。5、20012年年房产市市场预测测： （11）、限限购令：限购令可可谓是历历史以来来最

22、严历历的楼市市调控。虽然石石家庄版版限购令令难称严严厉，限限购范围围仅限于于市内五五区及高高新区，同同时放宽宽了户籍籍政策，相相当于弱弱化了限限购令的的部分效效果，但但仍然对对楼市成成交量产产生了明明显的抑抑制效果果。此轮房地地产调控控最核心心的政策策就是以以限制性性购买为为特征的的措施，所所以限购购短期不不存在放放松的可可能。在在年前召召开的中中央经济济工作会会议把调调控目标标由“遏制房房价过快快上涨”升级为为“促进房房价合理理回归”，“合理回回归”将是中中央明年年的调控控方向。12月月初，住住建部日日前知会会地方政政府，对对于限购购政策于于20111年年年底到期期的城市市，地方方政府需需在

23、到期期之后对对限购政政策进行行延续，因因此石市市房价在在20112年上上半年房房价上涨涨不会太太顺利，或或者说是是预计涨涨幅不会会太大。（2）、石家庄庄房价走走势：据国家统统计局数数据，220111年112月月份，石石家庄新新建商品品住宅价价格环比比涨幅分分别为00.8%、0.2%、0.99%、00.2%、0.2%、0.22%、00.2%、0%、0.1%、-0.2%、-0.2%、-0.3%，从从数据来来看，从从4月份份开始，房房价环比比上涨的的幅度均均低于22%，这这是否也也变相反反映着，石石家庄房房价也受受到了政政策控制制？而从从20111年110月份份开始直直到122月份，房房价环比比三个

24、月月连续下下降，112月份份石家庄庄楼市成成交量更更是创下下年内最最低，量量价齐跌跌，也预预示着石石家庄楼楼市正式式步入调调整期。面对惨淡淡的楼市市成交，开开发商失失去了往往日随意意提价的的底气，而而是通过过各种手手段来消消化存量量房源。总体来来看，目目前石家家庄楼盘盘停涨和和打折暗暗降已经经成为主主流。无无论是公公司操作作的几个个楼盘还还是市调调楼盘，要要么封盘盘不动，要要么以低低房价缓缓解暂时时资金压压力，要要么采取取打折优优惠促销销等。但但从老百百姓的感感受来看看，目前前还并未未感受到到房价出出现明显显下降，老老百姓持持币观望望的姿态态看来是是不容易易打破的的。预计计20112年第第一、

25、二二季度石石家庄楼楼盘的打打折范围围还将进进一步扩扩大，而而打折力力度将进进一步加加强，一一些新楼楼盘更是是会采取取超低价价，甚至至会不计计成本以以低于成成本价的的方式来来回笼资资金。五、20012年年度营销销策略广广告推广广计划：目前香水水湾剩余余房源3303套套，其中中两室房房源剩余余20套，三三室房源源余2775套，在220122年三室室房源怎怎么推广广以及怎么么去应变变楼市政政策给香香水湾带带来的影影响会是是贯穿全全年的重重中之重重！1、 人员定岗岗安排：销售经理理1名：杜 飞飞副 经 理1名名：杜 薇 置业顾顾问6名名：王君君燕、王王佳、王王敬、刘刘颖、高高志刚、任玉玲玲2、 销售任

26、务务分解l 住宅销售售任务计计划月 份套 数合同额（万万元）回款额（万万元）212400200328100005004281000060052810000600 6628100001000072810000700 882810000700 993010000700 1103010000700 1112810000700合 计25694000640003、目标标客户定定位主要竞争争楼盘：天洲洲视界城城、永永邦天汇、枫林林小镇、国风风、观观天下二二期、东方方红等等。产品定位位：为多层电电梯花园园洋房，板板式阳光光高层。20122年度可可售房源源主力户户型为高高层三室室二厅二二卫房源源。客群定位位：

27、北望正定定新区、滹沱河河，秀美美风景乡乡里乡亲亲区域域改善性性、拆迁迁过渡性性客户区域升级级商业业发展潜潜力未来来发展愿愿景投资资客户年龄范围围：35555岁岁职业特征征：周边边西兆通通、东兆兆通改造造拆迁户户，投资资客户。置业目的的：改善善型自住住、拆迁迁过渡性性客户，投投资客户户。来源区域域：以区区域性客客群为主主4、营销销推广策略略4.1营营销策略略分析香水湾周周边的竞竞争楼盘盘是越来来越多，从从最初的的观天下下到御景景阁，又又从御景景阁到东东方红，又又从东方方红到御景景东城永邦邦天汇天洲洲视界城城，到最最后的国国风、枫枫林小镇镇，每一一个楼盘盘无论是是从价格格上还是是承诺上上都远强强于

28、香水水湾，而而本案在在竞争楼楼盘当中中就相当当于鸡立立鹤群，比比谁都努努力但收收效却甚甚微。本项目将将来要面面对的现现实困难难主要有有：A、村证证与市证证的抗衡衡；B、与同同类竞争争楼盘价价格的抗抗衡；C、客源源单一，以以周边拆拆迁户为为主及部部分投资资类客户户为辅；D、地处处市区远远郊，交交通、配配套、环环境不完完善对购购房心理理的障碍碍；E、剩余余房源单单一，且且多为高高层三室室房源，总总价较高高。总结分析析，这五五大困难难在推广广中至为为关键，在在后期运运作中应应当逐一一弥补：（1）、抢占先先机： 在东东、西兆通通、凌透透、南石石家庄和和十里铺铺整体改改造前期期以多渠渠道广告告投放，诸诸

29、如道旗旗、DMM单大量量派发等等抢占市市场，增增强市场场熟知度度； 考虑虑是否在在繁华地地段设销销售大厅厅，一则则售楼部部可做一一种长期期的固定定广告渠渠道，二二则也可可以扩大大消费群群层面，扩扩大市内内投资类类客户及及低端消消费群体体； 在进进出兆通通和十里里铺的交交通要道道设固定定宣传点点，增大大消费者者广告获获知途径径。（2）、贷款政政策考虑虑： 以11年及22年期无无息贷款款来吸引引客户选选择村证证，一则则为定房房初期，资资金紧张张的客户户提供缓缓冲期；二则在在日后的的广告宣宣传上增增大卖点点；三则则对也对对明升暗暗降的价价格策略略提供概概念支持持，具体体策略如如下： 在在现有销销售价

30、格格表的基基础上上上调500元/，即均均价33300元元/； 一次次性付款款，在现现有价格格基础上上最多可可优惠2200元元/，一年年期贷款款最多可可优惠1100元元/，两年年期贷款款不予优优惠。 一年年期货款款，价格格不优惠惠首付550%，剩剩余房款款按月支支付，112个月月付清全全款，付付款比例例按交首首付后次次月支付付剩余房房款的11%，每每2、33个月各各付剩余余房款的的2%；第4、5个月月各付剩剩余房款款的4%；第66、7个个月各付付剩余房房款的55%、第第8、99个月各各付剩余余房款的的10%；第110、111个月月各付剩剩余房款款的155%；最最后一个个月付清清剩余房房款的227

31、%。 两年年期货款款，价格格不优惠惠首付550%，剩剩余房款款按月支支付，224个月月付清全全款，付付款比例例交首付付后第11、2、3、44个月各各付剩余余房款的的1%；第5、6、77、8、 9、10、11、12个个月各付付剩余房房款的22%；第第13、14、15、16个个月各付付剩余房房款的44%；第第17、18、19、20、21、22、23、24个个月各付付剩余房房款的88%； 注：贷款客客户需签签订借款款协议，需需提供单单位工作作证明约约定还款款日期、还款金金额及违违约责任任，凡是是正常按按月还款款的客户户均可按按时交房房，在所所有房款款未付清清前不办办理产权权证，在在所有房房款付清清后

32、3个个月内办办理房屋屋产权证证（小产产权证）。（3）、样板间间：装修三室室房源样样板间两两套，两两种风格格，以强强有力的的视觉冲冲击引导导客户消消费走向向。（4）、购房有有礼：销售价格格上调1100元元，所有购购房者签签约付款款后均赠赠礼品，并并承诺所所有付清清全款客客户均可可在6月底参参加抽奖奖活动，名名次设定定特等奖奖（1名名）、一一等奖（55名）、二等奖奖（100名）、三等奖奖（全员员奖），以以礼品赠赠送的方方式缩短短客户犹犹豫期，促促使成交交。（5）、扬长避避短： 面对对竞争楼楼盘本身身可肆意意承诺或或本身手手续齐全全的优势势，后期期客户接接访时必必须充分分挖掘自自身优势势与特点点，加

33、强强业务勤勤练兵，把把小产权权房与市市证房的的差距概概念性缩缩小，重重点以投投资市证证房的购购买费用用、前期期办证费费用、中中期使用用费用、后期转转让费用用结合当当前国家家政策对对市证房房的影响响，进而而弱化市市证房的的优势，突突现市证证房所不不具备的的村证房房的优势势。 以以投资风风险及期期房投资资失败案案例来宣宣扬现房房优势，以以客观数数据分析析来证明明现房与与期房本本身价值值的差。（6）、以项目目未来前前景，营造超超前生活活概念：以正定新新区、地地铁1号号5号线线、兆通通整体改改造成大大型生活活区、880000亩兆通通商贸城城、高档档别墅园园区、链链接正定定通市区区的新城城大道和和天山大

34、大街快速速路、进进出市区区的高速速出入口口（对比比京珠高高速裕华华路出入入口带动动周边的的升值）等等，以未未来规划划前景来来掩盖目目前周边边配套的的不足。（7）换换位使用用者分析析利弊：香水湾多多层比高高层销售售好，两两室比三三室销售售好的主主因有五五：第一一，得房房率多层层比高层层要高；第二，高高层楼层层高出行行不便利利，更担担心高层层停电，影影响出行行；第三三；考虑虑高层日日后换电电梯的费费用；第第四，低低端客户户考虑投投资风险险，因此此选择易易出手的的两室房房源；第第五，拆拆迁户多多为买过过渡用房房，因此此选两室室居多。解决方案案： 着重诉求求小高层层益处，钢钢筋混凝凝土结构构（高层层）

35、与砖砖混结构构（多层层）相比比，无论论是从抗抗震还是是使用年年限高层层都拔得得头筹（可可列举震震后案例例），另另外从通通风、采采光、视视觉等日日常使用用的角度度来对比比，论出出行，一一梯两户户和两梯梯三户那那个更便便捷？ 拿目前小小高层与与其它小小区高层层对比，得得房率、电梯的的更换等等，投入入费用较较高； 投资客着着重从投投资回报报率来进进行解说说，投资资大小与与回报高高低成正正比； 以未来正正定新区区与市区区的缓冲冲区带来来的升值值前景为为契机； 以拆迁安安置房的的与香水水湾三室室的户型型布局对对比来强强化本案案三室房房的宜居居特性。4.2营营销推广广手段选选择根据20011年年香水湾湾广

36、告投投放效果果反馈情情况分析析，结合合竞争楼楼盘情况况及20012年年石家庄庄房地产产市场预预测，对对20112年广广告主要要投放渠渠道做如如下安排排：（1）、DM单单投放：派单是香香水湾一一直比较较见效的的宣传方方式，全全年度继继续贯彻彻执行，增增大派发发频率及及广告覆覆盖区，周周边为重重中之中中，驻点点派发及及企业派派发也作作为1-6月份份重要日日程安排排。（2）、固定条条幅悬挂挂：拆迁村悬悬挂条幅幅，拆迁迁村在后后期阶段段，村民民进村比比较零散散，条幅幅可以很很好的弥弥补发单单的不足足。另外外在拆迁迁村民聚聚集地悬悬挂条幅幅也可以以做到补补充宣传传的作用用。（3）、驻社区区一对一一宣传：

37、在一些较较为陈旧旧及拆迁迁户租房房居住的的社区设设点宣传传，尽最最大限度度的提高高拆迁户户的覆盖盖面，同同时对陈陈旧社区区的居民民做好宣宣传增大大销费客客群面。（4）、叉河广广告张贴贴在体育大大街桥底底下及京京珠高速速桥底下下合适的的部位张张贴宣传传广告（暂暂时考虑虑为即时时贴、户户外喷绘绘布，条条幅受地地方局限限），此此部位客客户均为为周边人人群，对对位置上上来说比比较认可可，且对对叉河景景观比较较欣赏，此此类客户户作为延延伸客户户更容易易沟通。（5）、报广及及网络宣宣传：重点炒作作未来的的发展前前景，低低价格、现房也也将是香香水湾的的主要宣宣传口号号。网络宣传传时间：1-66月份 广告投投

38、放媒体体：搜房房网短信投放放时间：1-66月份，每每月1-2次，月月投放条条数200万条报广投放放时间：1-66月份，每每周1次次，重要要投放媒媒体燕赵赵晚报精精品分类类如下述的的贷款方方式成立立，在11-6月月份报广广、短信信及网络络宣传力力度应适适当增大大。（6）、老带新新政策：强化老带带新政策策，针对对已成交交客户及及售楼部部到访客客户，宣宣传老带带新政策策，在市市场不景景气的情情况下，老老带新政政策，第第一能做做好客户户保温，第第二能促促进成交交。（7）、道旗更更换： 香香水湾目目前石兆兆街道旗旗颜色及及版式已已显陈旧旧，方案案也需要要更新，建建议在颜颜色及版版式上做做一调整整，以强强

39、有力的的视觉冲冲击去吸吸引更多多人的关关注。（8）、换取竞竞争楼盘盘客户资资料： 找寻寻周边竞竞争楼盘盘的客户户资料，以以短信群群发及逐逐一回访访的方式式在此客客群中筛筛选有效效客户资资源，定定能起到到事半功功倍的效效果。5、20012年年月度营营销推广广执行计计划20122年111月月份计划划完成房房源总套套数的990%以以上（共计2771套），具具体细分分如下： 1月份，月月度销售售量3套，实实际销售售面积约约3488，实实现销售售回款778万余余元；当月客群群：主力力客群以以走亲串串友的流流动客户户及过年年回乡的的周边客客户为主主；广告投放放：DMM单发放放、道旗、围围档、口口碑传播播及

40、网络络辅助宣宣传；营销策略略：老带新新政策宣宣传，现现房、未未来前景景、升值值潜力炒炒作。 2月份，月月计划任任务122套，计划划销售面面积约113000，计计划实现现销售回回款约2200万万元；当月客群群：主力力客群以以旧城拆拆迁户为为主，走走亲串友友的流动动客户为为辅； 广告投投放：DDM单发发放、报广、道旗、短信、围档、口碑传传播及网网络宣传传；营销策略略：装修修三室户户型样板板间，以以装修效效果图强强有力的的视觉冲冲击引导导客户购购买，贷贷款政策策初期宣宣传也定定能给售售楼部带带来不小小的上访访量，另另继续贯贯彻落实实老带新新政策，炒作现房房、未来来前景和和升值潜潜力。l 媒体投放放排

41、期表表月份广告媒体体位置数量执行日期期2月1新售楼部部布展区域发展展规划位位置图、展板22月155日前2道旗和平路至至售楼部部2月份完完成3售楼部西西延2月份完完成4条幅周边重点点拆迁点点整月5派单周边重点点拆迁点点整月 3月份，月月计划任任务288套，计划划销售面面积约333000，计计划实现现销售回回款约5500万万元；当月客群群：主力力客群以以周边拆拆迁户为为主，以以市区投投资客户户及县区区进市定定居客户户为辅； 广告投投放：DDM单发发放、报报广、道道旗、短短信、围围档、口口碑传播播及网络络宣传；营销策略略：贷款款政策初初见成效效也对市市区投资资及暂时时资金紧紧张的客客户的落落定产生生

42、促进作作用，在在3月115日前前价格上上调100元元（剩余余面积约约410000，上调调总额约约4100万元），宣传香香水湾业业主答谢谢活动，并承诺自3月15日起所有购房者签约付款后均赠送电压力锅一台，并承诺所有付清全款客户均可在6月底参加抽奖活动，名次设定特等奖（1名）奖品为价值4万元QQ轿车或同等价值面包车一辆、一等奖（5名）奖品为价值约10000元的液晶电视、二等奖（10名）奖品为价值约5000元的家用冰箱或苹果4S手机、三等奖（全员奖）奖品为价值约500元的小家电，继续宣扬老带新政策，炒作现房、未来前景和升值潜力。（注：本本次活动动总预算算包含购购房当时时赠送礼礼品、活活动奖品品、宣传

43、传费用及及活动布布置费用用共计约约50-60万万元左右右。如活活动反响响较好可可定期举举行此类类活动，如如成效较较小价格格上调部部分可做做为购房房赠礼品品的费用用或加大大优惠力力度使用用。）l 媒体投放放排期表表月份广告媒体体内容形式式数量执行时间间3月1网络广告告搜房网1整月2报广燕赵晚报报4每周一期期3活动礼惠全城城“欢乐颂颂”抽奖活活动开始始4贷款促销销活动5看房团活活动16短信内部客户户资源7海报、条条幅周边重点点区位、节点整月8派单周边重点点拆迁点点整月 4月份，月计划任务28套，计划销售面积约3300，计划实现销售回款约600万元；当月客群群：主力力客群以以周边拆拆迁户为为主，以以

44、市区投投资客户户及县区区进市定定居客户户为辅； 广告投投放：DDM单发发放、报报广、道道旗、短短信、围围档、口口碑传播播及网络络宣传；营销策略略：样板板间装修修完毕并并对外开开放，以以实景样样板间的的视觉效效果及因因地制宜宜的生活活场景展展示来促促使客户户落定，运用各种媒介宣扬购房有好礼活动及6月底举行的抽奖活动，通知老客户此活动时间及奖项设置，为避免老客户心理失衡可增加老带新奖励，除正常的每套奖励1000-1500元外，每介绍成交一套，新客户除享受正常礼品待遇的同时，老客户也可获得同等待遇，另外现房、未来前景及升值潜力应继续炒作。l 媒体投放放排期表表月份广告媒体体内容形式式数量执行时间间4

45、月1报广燕赵晚报报4每周一期期2精装样板板间三室户型型2套3网络广告告活动搜房网1整月4样板间开开放活动动15老带新优优惠活动动整月6短信看房团活活动17短信周边竞争争客户资资源8海报、条条幅周边重点点区位、节点整月9派单周边重点点拆迁点点整月5月份份，月计计划任务务28套，计计划销售售面积约约33000，计计划实现现销售回回款约6600万万元；当月客群群：主力力客群以以周边拆拆迁户为为主，以以市区投投资客户户及县区区进市定定居客户户为辅； 广告投投放：DDM单发发放、报报广、道道旗、短短信、围围档、口口碑传播播及网络络宣传；营销策略略：“五一”黄金周周假期，对对于现在在的房市市来说促促进的意意义不是是很大，但但DM单单派发必必不可少少，主要要场所选选择房展展会、各各所大型型公园、植物园园、动物物园及汊汊河景区区，继续续宣传贷贷款政策策、精品品样板间间免费班班车接送送参观、购房有有礼活动动及老带带新政策策，炒作作现房、未来前前景和升升值潜力力。l