2022房地产估价师历年真题解析7辑.docx

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1、2022房地产估价师历年真题解析7辑2022房地产估价师历年真题解析7辑 第1辑 2022年8月，全国人大常务委员会第十一次会议通过了关于修改中华人民共和国土地管理法的决定，区分了土地的征收和征用。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022年，某市可供租售房屋面积3000万平方米，其中可供销售的住宅面积为1800万平方米，可供出租的住宅面积为450万平方米；当年销售和出租的房屋总面积为2750万平方米，其中销售的住宅面积为1680万平方米，出租住宅面积为320万平方米。该市2022年住宅市场吸纳率为（）。A.71.11%B.88.89%C.91.67%D.93.33%答案：B解析：本题考

2、查的是房地产市场指标。2022年住宅市场吸纳率=2022年住宅吸纳量/2022年住宅可供租售量=（2022年住宅销售量+2022年住宅出租量）/（2022年可供租售的住宅+2022年可供出租的住宅）=（1680+320）/（1800+450）=88.89%。临时设施和临时用地规划管理的办法应由（）制定。A.省人民政府 B.自治区人民政府 C.直辖市人民政府 D.市人民政府 E.县人民政府答案：A,B,C解析：本题考查的是城乡规划的实施与监督。临时建设和临时用地规划管理的具体办法，应由省、自治区、直辖市人民政府制定二、三级资质房地产估价机构不得设立分支机构，但可承接外地业务。（)答案：对解析：一

3、级资质房地产估价机构可以设立分支机构。二、三级资质房地产估价机构不得设立分支机构。各资质等级的房地产估价机构不得设立类似分支机构性质的“办事处”、 “联络点（站）”等机构。二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。 由于私募债券的发行范围很窄，一般不实行公开呈报制度，债券的转让也受到一定的限制，流通性较公募债券差，但利率一般要高于公募债券。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某宗房地产2022年6月的价格为1800元/m2，现需要调整到2022年10月1日的价格。已知该宗房地产所

4、在地区类似房地产2022年4月1日到10月1日的价格指数为 79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1(以2022年1月1日的价格指数为100)。在价格指数编制中，需要选择某个时期作为基期，如果以某个固定的时期作为基期的话，则为( )。A、 环比价格指数B、 定基价格指数C、 价格变动指数D、 价格调整指数答案：B解析：2022房地产估价师历年真题解析7辑 第2辑（）的最大化，才是业主最关心的问题，也是考察物业服务企业的物业管理工作成功与否的主要方面。A.净经营收入B.经营费用C.有效毛收入D.空置和收租损失答案：A解析：本题考查的是收益性物业经营状况的评估。净经营收

5、入的最大化是业主最关心的问题。参见教材P367。 关于该项目，下列说法不正确的有（ ）。A竣工验收后即可以交付使用B提倡采用招标方式来选择物业管理公司C小区特约性物业管理服务费实行政府定价D业主委员会应由业主选举产生正确答案：AC收益性物业管理中，影响有效毛收入的因素有（）。A、潜在毛租金收入B、空置损失C、租金损失D、其他收入E、运营费用答案：A,B,C,D解析：本题考查的是收益性物业经营状况的评估。有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入。参见教材P367。 房地产价格是客观存在的，是不以个人意志为转移的，因此，房地产估价实际上是房地产专业估价人员对房地产市场价格形成进行市场模

6、拟的过程，所要揭示的是房地产的理论价格。 ( )正确答案：答案 就成交价格、市场价格与理论价格相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价格。王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积为35m2，外墙面积为7m2，单元间分隔墙面积为10m2，公摊面积为5m2，那么，可出租面积应为( )m2。A、 48.5B、 49C、 51D、 45.5答案：A解析：根据房产测量规范(GB/T179862000)，“成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重

7、墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影的一半计算套内墙体面积”。套内建筑面积=套内房屋的使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积，其中套内墙体面积=各套之间的分隔墙水平投影面积的一半+套与公共建筑空间的分隔墙水平投影面积的一半+外墙(包括山墙)水平投影面积的一半。对此题而言，套内建筑面积=(35+7/2+10/2)m2=43.5m2，可出租面积：套内建筑面积+分摊公用建筑面积=(43.5+5)m2=48.5m2。 某宗房地产2022年5月1日的价格为2500元/m

8、2，已知该宗房地产所在地区的同类房地产2022年3月1日至10月1日的价格指数分别为96.4，96.5，97.3，98.9，102.1，105.6，112.2， 117.8(均以上个月为100)。则将该宗房地产调整到2022年10月1日的价格为3026.7元/m2。( )此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师历年真题解析7辑 第3辑下列房地产中，属于免征房产税的有( )。A.监狱用房B.高校招待所C.部队营房D.法院办公楼E.房地产开发企业自用的房地答案：A,C,D解析：下述房产免征房产税：(1)国家机关、人民团体、军队自用的房产。但是，上述单位的出租房产以及非自身业务使用的生

9、产、经营用房，不属于免税范围。(2)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。 （ ）是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等业务的经济活动。A房地产经纪B房地产咨询C房地产评估D房地产开发正确答案：A城市控制性详细规划由（）批准。A本级人民政府B上一级人民政府C国务院城乡规划主管部门D本级人民代表大会常务委员会答案：A解析：城市人民政府城乡规划主管部门根据城市总体规划的要求，组织编制城市的控制性详细规划，经本级人民政府批准后，报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案。镇人民政府根据镇总体规划的要求，组织编制镇的控制性详细规划，报上一级人民政府审批。在房地产估价行

10、业，各个估价机构之间存在竞争关系，故同行之间不能相互提供交易实例的资料，以避免商业泄密，回避竞争。（）答案：错解析：本题考查的是收集交易实例。估价机构或估价师之间可以建立某种协作关系，相互提供所收集的交易实例和经手的估价案例资料。 开发项目总投资包括建设投资和（ ）。A前期投资B后续投资C经营投资D管理投资正确答案：C开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金。开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发所需投入的各项费用；经营资金是指开发企业用于日常经营的周转资金。 边际收益是指每增加一个单位的产品销售量所减少的总收益。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师历年真题解析7

11、辑 第4辑国内生产总值有三种表现形态，即（）。A.价值形态 B.收入形态 C.产品形态 D.支出形态 E.生产形态答案：A,B,C解析：本题考查的是需求指标。国内生产总值有三种表现形态，即价值形态、收入形态和产品形态。形成房地产有效需求必须具备的条件有（）。A.消费者有购买房地产的意愿B.消费者能够承受并支付得起房地产价格C.城市经济高速发展D.人口急剧增长E.房地产供给大于房地产需求答案：A,B解析：本题考查的是房地产需求。需求的形成条件有两个：（1）消费者愿意购买，即有购买欲望；（2）消费者能够购买，即有支付能力。 投资利润率分为开发投资的利润率和开发投资的投资利润率。（ ）此题为判断题(

12、对，错)。正确答案：关于房地产状况调整的说法，错误的有（）。A.对不同用途房地产的价格，房地产区位因素的影响方向都是一致的B.比较调整的内容或因素越多，调整后的比较价值就越准确C.根据价值时点的可比实例与估价对象的房地产状况差异进行比较调整D.可比实例状况比估价对象状况好的，应对可比实例价格进行减价调整E.房地产状况调整的内容包括租赁、查封、拖欠税费因素答案：A,B,C解析：本题考查的是房地产状况调整的内容。选项A错误，不同使用性质的房地产，即使某些价格影响因素相同，但这些因素对价格的影响方向和程度也不一定相同，对于不同使用性质的房地产，同一影响因素的权重应有所不同；选项B错误，在实际估价中应

13、尽量选取与估价对象状况相同之处较多的房地产为可比实例；选项C错误，可比实例应是其成交价格所对应或反映的状况，而不是它在价值时点的状况，也不一定是在其成交日期的状况。参见教材P197200。因继承取得不动产物权的，自（）时发生效力。A.继承开始B.申请不动产登记C.记载传记薄D.领取不动产权证书答案：A解析：本题考查的是不动产登记的基本规定。因继承或者受遗赌取得物权的，自继承或者受遗贈开始时发生效力。参见教材P133, 下列估价公式中，错误的是（ ）。A土地价格=房地价格-建筑物价格B房地产价格=带债权债务的房地产价格+债权-债务C建筑物折旧=建筑物重新购建价格-建筑物市场价值D房地产价格=含非

14、房地产成份的房地产价格-非房地产成份的价格正确答案：B2022房地产估价师历年真题解析7辑 第5辑关于违约和违约责任，下列说法有误的是( )。A、 当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限到来之后要求其承担违约责任B、 履行期限到来之后，当事人不履行或不完全履行合同义务，都将构成实际违约C、 实际违约行为的类型有：拒绝履行、迟延履行、不适当履行、部分履行D、 违约的形式包括预期违约和实际违约答案：A解析：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。对于相同的两个房地产投资方案，其动态投资回收期（Pb）与

15、静态投资回收期（Pb）之间的关系是（）。A、PbPbB、PbPbC、Pb=PbD、PbPb答案：D解析：考点:静态投资回收期。由于动态的有折现，所以动态投资回收期一定要大于静态投资回收期。某新建住宅楼顶层相邻的两套住房因暴雨导致屋顶渗漏进水，房屋室内装修及部分家具家电遭到不同程度的损坏，但房屋主体结构和安全性未受到影响。该住宅楼开发企业拟对该两户业主作出相应赔偿，委托某房地产估价机构分别对该两户业主的损失价值进行评估，两个估价结果差异较大。导致两个估价结果差异较大的因素不包括（）。A.房屋渗漏情况B.房屋购置原价C.修缮工期长短D.房屋使用人数答案：B解析：直接经济损失是指修复施工期间或修复后

16、所造成的经济损失，包括：房屋使用人周转安置费用；房屋空置的收益损失；房屋使用面积减少的损失；房屋室内净高降低的损失；房屋采光面积减少的损失；房屋耐久性降低的损失；邻近房屋损坏的补偿；施工影响的补偿；其他直接经济损失。则房屋使用人周转安置费用属于直接经济损失，应计入估价结果，因此估价结果与房屋使用人数有关，损失价值多少与房屋损失程度、范围和内容有关，与房屋购置原价无关。 在物业管理区域内，水、电供应单位应当向（ ）收取有关费用。A物业管理企业B社区服务中心C业主委员会D最终用尸正确答案：D 某套住宅建筑面积为lOOm2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000

17、元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为（ ）元。A2400B2580C2607D2760正确答案：A每平方米建筑面积的价格总价/建筑面积300080/1002400(元/m2) 国民生产总值(GNP)是指一个国家以当年价格(或以不变价格)计算的一年内国内生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师历年真题解析7辑 第6辑(2022真题) 2022年秦某将其原值40万元的住房按年租金1.44万元出租，应缴纳的房产税是（）元。A.576B.1728C.3360D.4800答案：A解析：本题考查的是住房租赁税收优惠政策。对个人出租住房取得的收入

18、，不区分用途，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税，秦某应缴纳的房产税为：1.44万元4%0.0576万元576元。 市场总需求是指在特定地理范围内、特定时期、特定市场营销环境的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。（ ）正确答案：市场总需求是指在特定地理范围内、特定时期、特定市场营销环境、特定市场营销计划的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是（）。A高层建筑地价分摊B房地产投资价值评估C因环境污染导致的房地产价值减损评估D城市房屋拆迁中的停业损失评估答案：B解析：房地产估价师和房地产估价机构除了从事传统价值评估业务（即为了各种

19、估价目的，对各种房地产的各种价值进行评估），通常还从事如价值分配、价值减损评估、相关经济损失评估及房地产咨询顾问等业务。 城市房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含被拆迁房屋室内，自行装修的补偿金额。（ ）正确答案：房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。 假设某段时间内房地产业的预期收益率为15%，国债的投资收益率为10%，市场整体的平均收益率为20%，则房地产业的系统性市场风险系数是（ ）。A025B050C150D200正确答案：B（20%-10%）X+1

20、0%=15%，可求出X=050。作为不动产产权证书和房产档案的附图的是（ ）。A.地籍图B.不动产登记簿C.宗地图D.房产分户图答案：D解析：本题考查的是房地产测绘成果。选项AB都是管理部门保存的，不会在不动产产权证书中；选项C是不动产产权证书和宗地档案的附图。P170171。2022房地产估价师历年真题解析7辑 第7辑根据物权法的规定，农民可以将耕地的土地使用权抵押给银行申请贷款。（）答案：错解析：我国物权法规定，不得抵押的财产有：土地所有权；耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生

21、设施和其他社会公益设施；所有权、使用权不明或者有争议的财产；依法被查封、扣押、监管的财产；法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。某建筑物建筑面积为4000m2，经济寿命40年，单位建筑面积的重置价格为2500元/m2，有效经过年数为15年，残值率为5%，该建筑物现值为( )万元。A、 523.45B、 593.75C、 643.75D、 1000答案：C解析：V250040001-(1-5%)15406437500(元)643.75(万元)下列关于征地的表述中，正确的有（）。A.根据（宪法）规定，集体土地依法转为国有土地的行为是“征收”而非“征用” B.任何时候征地均须向农民给付青苗补偿费 C

22、.征地安置补助费归农村集体组织所有 D.土地补偿费和安置补助费之和最高不得超过被征收前3年耕地平均年产值的30倍 E.征地时所称的地上附着物包括地下管线答案：A,D,E解析：本题考查的是征收集体土地的补偿范围和标准。在征地告知后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。汽车远光照射，成为交通事故的隐患，这是一类常见的电磁辐射污染。答案：对解析：其他可见光污染。如商店、宾馆、写字楼等建筑物，外墙全部用玻璃或反光玻璃装饰，在阳光或强烈灯光照射下发生反光，会扰乱驾驶员或行人的视觉，成为交通事故的隐患。 英国著名经济学家马歇尔说：“经济学家所使用的土地这个词，指的是自然的各种力量，或自然资源。它的意义不仅是指土地的表面，因为它还包括地面上下的东西。”（ ）正确答案：上面一句话是美国土地经济学创始人伊利讲的，而非马歇尔所说。物业承接验收是物业服务的基础工作。（）答案：对解析：本题考查的是物业承接查验制度。物业承接验收是物业服务的基础工作。