2022房地产估价师考试试题及答案7辑.docx

《2022房地产估价师考试试题及答案7辑.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2022房地产估价师考试试题及答案7辑.docx（27页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、2022房地产估价师考试试题及答案7辑2022房地产估价师考试试题及答案7辑 第1辑 根据城市房屋拆迁估价指导意见，下列关于估价专家鉴定的表述中，不正确的是（ ）。A估价专家委员会应当指派3人以上(含3人）单数成员组成鉴定组B估价报告存在技术问题的，估价专家委员会应当改正错误并出具估价报告C估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告D估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，出具书面鉴定意见正确答案：B估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请鉴定的估价报告的估价依据，估价技术路线、估价方法选用、参数选取，估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见估价报告不存在技术问题的，应维持估

2、价报告；估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告。 某宗房地产的土地总面积为1200m2，是10年前通过征用农地取得的，当时的花费为15万元/亩，现时重新取得该类土地需要花费650元/m( 上标)2；地上建筑物总建筑面积为2300m2，是7年前建成交付使用的，当时的建筑造价为600元/m2建筑面积，现时建筑类似建筑物的建筑造价为 250元/m2建筑面积，估计该建筑物有八成新。则根据所给资料测算出该宗房地产的现时单价为( )元/m2。A2567B1339C1145D1117正确答案：B房地产的独一无二特性导致了（）。A.难以出现相同房地产的大量供给B.房地产市场不能实现完全

3、竞争C.房地产交易难以采取样品交易的方式D.房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响E.房地产价值量大答案：A,B,C,D解析：本题考查的是房地产的特性。房地产的独一无二性，使得房地产市场上没有完全相同的房地产供给，房地产之间难以完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别。此外，房地产交易不宜采取样品交易方式，即使是新建商品房有效果图、售楼书、沙盘、样板房（或样板间）、现场照片等，其交易也不宜采取样品交易的方式，而应到实地查看、亲身感受或体验，房地产估价也应到估价对象现场进行实地查勘。 房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让。（ ）此题为判断题(

4、对，错)。正确答案：业主对建筑物的区分所有权不包括（ A.专有部分所有权B.专有部分共同管理权C.共有部分共有权D.共有部分共同管理权答案：B解析：本题考查的是业主的建筑物区分所有权。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。根据上述规定，业主的建筑物区分所有权由以下三部分构成。P220。 拟定估价作业步骤和时间进度的方法，可以采用的技术有( )。A线条图B散点图C网络计划技术D统筹法E抛物线正确答案：ACD答案 ACD拟定估价作业步骤和时间进度的方法，可以采用线条图或网络计划技术，其中网络计划技术也可称为统筹法。张某计划用自有闲置

5、资金 100 万元购买一套房屋用于长期投资，拟持有一段时间后转售。某房地产经纪机构向其推荐了市场价格均为 100 万元的两套房屋，一套为普通住宅，另一套为酒店式公寓。经了解，普通住宅的市场租金为 5000 元月，酒店式公寓按 70000 元/年的固定收益委托经营。张某认为，普通住宅的投资回报率是（500012）1000000=6%，而酒店式公寓的投资回报率是 700001000000=7%，所以选择购买酒店式公寓。问题：1张某的选择是否正确?2针对两类物业不同的投资经营特点，注册房地产估价师可以从哪些方面为张某投资决策提供专业建议?答案：解析：（1）张某的选择不一定正确。（2）理由：如按资本化

6、率考虑，酒店式公寓投资回报率高于普通住宅的收益率，如按报酬率考虑，张某的选择可能不正确，第一，因为酒店式公寓收益年限可能短于普通住宅的收益年限。第二，应该考虑两套房屋本身未来增值速度和增值能力的差异。第三，还应考虑两套房屋变现能力大小，普通住宅的变现能力较好。要在综合考虑上述情况基础上作出判断。2如选择酒店式公寓，其建议包括：尽量选择 70 年产权的公寓；区位选择非常重要；配套服务设施要齐全；选择专业品牌物业服务很重要。如选择普通住宅，除考虑投资回报率外，重点要关注它的升值空间大小。 债务融资的资金融出方承担较少的项目投资风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用。（ ）此题为

7、判断题(对，错)。正确答案：根据城市房屋拆迁管理条例规定，下列拆迁人对被拆除人的( )拆除，应予补偿。A、 违章建筑B、 超过批准期限的临时建筑C、 未超过批准期限的临时建筑D、 抵押房屋E 未办理房屋所有权证的房屋答案：C,D,E解析：知识点 城市房屋拆迁补偿与安置2022房地产估价师考试试题及答案7辑 第2辑 收益性房地产投资分析中，抵押贷款还本付息属于经营费用。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列关于税收的表述中，正确的是（ ）。A.房产税的课税对象是房产B.房地产转让，必须按照交易合同上载明的价格征收契税C.农村居民占用耕地新建住宅，全部免征耕地占用税D.城市、县城、建制镇和

8、工矿区范围内的土地是城镇土地使用税的计税依据答案：A解析：本题考查的是房产税的纳税人、城镇土地使用税、契税的计税依据、耕地占用税减税、免税。选项B错误，为了避免发生隐价、瞒价等逃税行为，征收机关可以直接或委托房地产估价机构对房屋价值进行评估，以评估价格作为计税依据；选项C错误，农村居民占用耕地新建住宅，税额减半征收；选项D错误，城镇土地使用税的计税依据是纳税人实际占用的土地面积。识别竞争者的关键，是从企业和市场两方面将产品细分和市场细分结合起来，综合考虑。（）答案：错解析：本题考查的是识别竞争者。识别竞争者的关键，是从产业和市场两方面将产品细分和市场细分结合起来，综合考虑。下列国有建设用地中，

9、不能通过划拨方式取得使用权的是( )。A.城市绿地B.汽车加油站C.街心公园D.地税局机关答案：B解析：国务院关于深化改革严格土地管理的决定提出，严格控制划拨用地范围，推进土地资源的市场化配置。经营性基础设施用地要逐步实行有偿使用。依据划拨用地目录(国土资源部令第9 号)，下列建设用地可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权(可划拨必须划拨；县级省级)：国家机关用地。国家机关指国家权力机关，即全国人大及其常委会，地方人大及其常委会；国家行政机关，即各级人民政府及其所属工作或者职能部门；国家审判机关，即各级人民法院；国家检察机关，即各级人民检察院；国家军事机关，即国家军队的机关。以上机关用地

10、属于国家机关用地。军事用地。指军事设施用地，包括军事指挥机关、地面和地下的指挥工程，作战工程；军用机场、港口、码头、营区、训练场、试验场；军用洞库、仓库；军用通信、侦察、导航观测台站和测量、导航标志；军用公路、铁路专用线、军用通信线路等输电、输油、输气管线；其他军事设施用地。城市基础设施用地。指城市给水、排水、污水处理、供电、通信、煤气、热力、道路、桥涵、市内公共交通、园林绿化、环境卫生、消防、路标、路灯等设施用地。公益事业用地。指各类学院、医院、体育场馆、图书馆、文化馆、幼儿园、托儿所、敬老院、防疫站等文体、卫生、教育、福利事业用地。国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。指中央投资、

11、中央和地方共同投资，以及国家采取各种优惠政策重点扶持的煤炭、石油、天然气、电力等能源项目；铁路、公路、港口、机场等交通项目；水库水电、防洪、江河治理等水利项目用地。法律、行政法规规定的其他用地。包括：监狱、劳教所、戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所。在实际工作中，由于历史等原因，个别建设用地虽不在划拨土地目录中，但仍属于划拨性质，如早期旧城改造的住宅小区的土地使用权，开发建设时，土地出让制度尚未施行；又如有的承担了修路等基础设施建设任务而未被要求缴纳土地出让金等。某写字楼持有5年后出售，持有期内年均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售

12、价的6%，无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%。该写字楼目前的价格为（）万元。A5061.44B5546.94C5562.96D6772.85答案：A解析：由题意，报酬率=无风险报酬率+风险报酬率=6%（1+25%）=7.5%。该写字楼目前的价格为：。下列关于工程量清单的表述中，错误的是（）。A.工程量清单是由投标人编制的 B.工程量清单是一份由招标人提供的文件，编制人是招标人或其委托的工程造价咨询单位 C.工程量清单的准确性和完整性由招标人负责 D.工程量清单的描述对象是拟建工程答案：A解析：本题考查的是工程量清单计价法。工程量清单应由具有编制能力的招标人或受其委托，具有相应

13、资质的工程造价咨询人编制。 房地产估价师参加的下列保险中，属于社会保险险种的有（ ）。A社会养老保险B健康保险C劳动工伤保险D意外伤害保险E失业保险正确答案：ACE目前我国的社会保险主要有统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险等。人身保险主要包括人寿保险、健康保险和意外伤害保险。投资组合理论认为，对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。（）答案：对解析：投资组合理论的主要论点是：对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。比如，在高通货膨胀的时候投资项目甲的收益增长可能会超过通货膨胀的增长幅度，而投资项目乙的收益可能会为负增长。 某房地产开发

14、公司与另一企业签订了土地使用权转让合同，土地总价款3 000万元，房地产开发公司向企业先支付了700万元定金。此后由于该地区投资环境改善，该企业未履行土地使用权转让合同，则该企业应向房地产开发公司返还1 400万元。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师考试试题及答案7辑 第3辑 招标方式的特点是有利于公平竞争，它适用于区位条件好，交通便利的闹市区、土地利用上有较大灵活性的地块的出让。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：(2022真题) 王某取得房地产估价师执业资格超过3年申请初始注册，需要接受继续教育（）学时。A.30B.60C.120D.150答案：C解析：本考

15、查的是房地产估价师注册。接受继续教育的时间为120学时，必修和选修各为60学时。 下列有关房屋权属登记的表述中，正确的是（ ）。A新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后60日内向登记机关提出申请B城郊农村集体经济组织全部成员集体转为城镇居民，原集体土地全部转为国有土地，原集体土地上的房屋权利人应当自这一事实发生之日起90日内申请登记C房屋权属登记机关自受理登记申请之日起10内应当决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的，应当书面通知权利人或权利申请人D房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，登记机关应当作出补发公告，经6个月无异议的方可予以补发房屋权属证书正确答案：D

16、新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后90日内向登记机关提出申请；集体土地上的房屋因土地所有权变为国家土地，申请人应当自这一事实发生之日起30日内申请；登记机关自受理登记申请之日起7日内应当决定是否予必登记，对暂缓登记、不予登记的，应当书面通知权利人或权利申请人。某房地产开发企业对某小型普通住宅开发项目进行可行性研究时，不必涉及的研究内容是（）。A.市场分析B.财务评价C.国民经济评价D.规划设计及方案选择答案：C解析：本题考查的是可行性研究的内容。国民经济评价是针对工业开发区等大型房地产开发项目进行的。商品房开发投资和保障性住房建设投资都属于房地产投资，无论何种类型的房地产投资，其目的都是为了营

17、利。（）答案：错解析：根据房地产投资主体不同，房地产投资可分为政府投资、非盈利机构投资、企业投资和个人投资。不同投资主体的投资目的有显著差异，政府投资和非盈利机构投资更注重房地产投资的社会效益和环境生态效益，如公共租赁住房投资、绿色住宅示范项目投资等。企业投资和个人投资则更注重经济效益，如写字楼投资、商品住房投资等。(2022真题) 年龄超过65周岁的，不予办理房地产估价师注册。（）。答案：对解析：本题考查的是房地产估价师注册。注册房地产估价师管理办法第十四条规定，年龄超过65周岁的，不予注册。 物业管理是一种（ ）的管理。A企业化B人性化C辅助型D引导型正确答案：A物业管理是一种经营型、企业

18、化的管理。 某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋建造过程，至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%，该类房地产的资本化率为 8%，该宗房地产的收益价格为( )万元。A457.40B476.98C686.10D715.48正确答案：C 某旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该旅馆营业平均每月花费14万元；当地同档次旅馆一般床位价为每床每天45元，年平均空房率为 20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%；该类房地产的资本化率为10%。该旅馆的价值为( )万元。A2759.4B2789.3

19、C2843.6D2987.6正确答案：A2022房地产估价师考试试题及答案7辑 第4辑 某城市某类房地产的当期实际价格水平为3600元/m2，预测值为3630元/m2，修匀常数为0.65，则下一期房地产的预测值为（ ）元/m2。A3610.5B619.5C3711.5D3719.5正确答案：AVi+1aPi+(1a) Vi36000.65+(1O.65)36303610.5(元/m2) 制定物业管理计划的租金方案和出租策略时应做到（ ）。A物业租金必须能抵偿所有投资成本B只要是业主满意的租金方案就可以付诸实施C租金确定应考虑业主希望的投资回报率D市场经济条件下，应充分考虑同类物业的市场供求关系

20、E利用已有类似出租物业的租金数据时，应进行相应的修正正确答案：ACDE 产生房地产价格泡沫的主要诱因是（ ）。A土地稀缺B城市化进程快C投机需求膨胀D过度开发正确答案：C投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因。对房地产出于投机目的的需求，与土地的稀缺性有关，即人们买楼不是为了居住，而只是为了转手倒卖。这种行为一旦成为你追我赶的群体行动，就很难抑制，房地产泡沫随之产生。关于估价目的的说法，错误的是（）。A、估价目的取决于委托人对估价的实际需要 B、任何估价项目都有估价目的 C、一个估价项目通常有多个估价目的 D、估价目的限制了估价报告的用途答案：C解析：本题考查的是估价目的。选项A正确，估价目的

21、是估价委托人对估价报告的预期用途，它取决于委托人对估价的实际需要，即委托人将要拿未来完成的估价报告做什么用；选项B正确，委托人一般不会无缘无故花钱委托估价机构估价，肯定是为了某种需要才委托估价机构估价，因此任何估价项目都有估价目的；选项C错误，一个估价项目应只有一个估价目的，如果委托人有多种估价目的，应分别作为不同的估价项目；选项D正确，估价目的限制了估价报告的用途，针对某种估价目的得出的估价结果，不能盲目地套用于与其不相符的用途。参见教材P30。 如果工程实际进度落后于计划进度，不能在预定的竣工日期完工时，则承包人应采取必要的措施，并有权要求增加为采取这些措施而支付的费用。（ ）此题为判断题

22、(对，错)。正确答案：借款还本付息估算表属于基本财务报表，因该表中列示了可直接用于计算清偿能力指标的基础数据。（）答案：错解析：本题考查的是辅助报表。借款还本付息估算表属于辅助报表。关于任意拍卖，下列说法错误的是( )。A、 以生效的法律文书为依据B、 属于民事行为C、 必须以委托人对标的物拥有所有权或处分权为前提D、 目的在于将物品换价兑现答案：A解析：任意拍卖属民事行为，通常由委托人委托拍卖机构拍卖，拍卖必须以委托人对标的物拥有所有权或处分权为前提，以委托人与拍卖人签订的委托拍卖合同为依据。 以下哪些属于重新购建价格（ ）。A建筑物的重置价格B土地的重置价格C建筑物的重建价格D土地的重建价

23、格E房地的重建价格正确答案：AC土地和房地没有重置价格和重建价格之说。伞型合伙REITS是指基金不直接拥有房地产，而是通过一个经营合伙制企业控制房地产。（）答案：对解析：本题考查的是房地产投资信托基金分类与组织形式和结构。多重合伙是基金直接拥有房地产的同时，还通过经营合伙制企业的方式拥有部分房地产。参见教材P320。2022房地产估价师考试试题及答案7辑 第5辑（）是指在特定地理范围内、特定时期、特定市场营销环境、特定市场经销计划的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。A.市场总需求 B.市场有效需求 C.市场潜在需求 D.市场规模答案：A解析： 本题考查的是市场规模的估计。市场总需求是指在

24、特定地理范围内、特定时期、特定市场营销环境、特定市场经销计划的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。根据物权法，不动产物权不包括（）A.所有权 B.用益物权 C.担保物权 D.使用权答案：D解析：本题考查的是不登记登记的概念和范围。根据物权法，不动产物权包括所有权、用益物权和担保物权。 在下列行为中，属于犯罪的有（ ）。A欠税B偷税C抗税D退税E漏税正确答案：BC偷税和抗税属于违法犯罪行为。漏税和欠税属一般违章行为，不构成犯罪。风险是指某项活动导致损失的可能性。( )答案：错解析：知识点 房地产投资风险的概念 物业公司在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是（ ）。A零售商的

25、财务能力B零售商需要的服务C零售商组合与位置分配D零售商的声誉正确答案：D 注销房屋权属证书，登记机关需收回原发放的房屋权属证书，以免贻害他人。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列关于价值类型的表述中，错误的是（）A.现状价值为市场价值B.投资价值属于非市场价值C.市场价值的前提之一是继续使用D.同一估价对象可能有不同类型的价值答案：A解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。选项A错误，现状价值是否是市场价值取决于其现状用途是否是最高最佳用途，现状利用是最高最佳利用时，现状价值就是市场价值。 （ ）是房地产置业投资项目的初始资本投资数额，其高

26、低变化在很大程度上影响着房地产置 业投资经营的绩效。A购买价格B权益投资比率C空置率D运营成本正确答案：AA购买价格是房地产置业投资项目的初始资本投资数额，其高低变化在很大程度上影响着房地产置业投资经营的绩效。高估或低估初始购买价格，会使经济评价指标偏低或偏高，可能导致投资者失去投资机会或承担过多的投资风险。在控制性详细规划中，通常用下限控制的规定性指标包括（）。A.建筑密度 B.车泊位 C.容积率 D.绿地率 E.建筑红线后退距离答案：B,D,E解析： 本题考查的是控制性详细规划。选项A，建筑密度，即规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比，通常以上限控制；选项C，容积率可根据需要制定上

27、限和下限。2022房地产估价师考试试题及答案7辑 第6辑 张某购买该房屋应缴纳的税为（ ）。A房产税B城镇土地使用税C契税D营业税正确答案：C 下列不属于物业管理企业经营费用的是（ ）。A保险费B房产税C法律费D贷款利息正确答案：DD物业管理企业的经营费用有：(1)人工费；（2)公共设施设备日常运行、维修及保养费；(3)绿地管理费；(4)清洁卫生；(5)保安费用；(6)办公费；（7)固定资产折旧费；(8)不可预见费；(9)法定税费；(10)企业管理费及利润；(11)保险费；(12)房产税。 某房地产的年有效毛收入为10万元，运营费用为2.5万元，有效毛收入乘数为10，则该房地产的综合资本化率为

28、7.5%。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某宗房地产的年净收益为4万元，购买者的自有资金为7万元，自有资金资本化率为12%，抵押贷款常数为0.08，该房地产的价格为( )万元。A38.26B40.33C46.5D62.33正确答案：C房屋使用面积是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋内墙面水平投影计算。（）答案：对解析：本题考查的是房地产面积测算。房屋使用面积是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋内墙面水平投影计算。参见教材P171。下列关于差额投资内部收益率的表述中，正确的有（）。A、差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差B、差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差

29、额的现值之和等于零时的折现率C、差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额之和等于零时的折现率D、差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时，以投资大的方案为优选方案E、采用差额投资内部收益率进行多方案比选取时，应将方案按投资由大到小排序并依次两两比选，从中确定优选方案答案：B,D解析：考点:方案经济比选定量分析方法。选项A是一再强调不能有的错误理解；选项C差额之和不正确，应该是差额现值之和。选项E应是由小到大排序，非由大到小。在编制城市规划时，历史文化街区的保护范围界线称为城市（ ）。A.紫线B.绿线C.蓝线D.黄线答案：A解析：本题考查的是城市紫线、绿线、蓝线和黄线划定。在编制城市规划时

30、应当划定保护历史文化街区和历史建筑的紫线。在房地产区位状况描述中，说明有无停车场、车位数量、到停车场的距离等描述，属于（）描述。A.停车方便程度 B.交通收费情况 C.交通管制情况 D.停车位置情况答案：A解析： 本题考查的是房地产区位状况的描述。停车方便程度：说明有无停车场、车位数量、到停车场的距离等。 税收中的加成是对所有纳税人加征，附加则只对特定纳税人加征。 （ ）正确答案：2022房地产估价师考试试题及答案7辑 第7辑权益融资所得资金属于资本金，需要还本付息，投资者的收益来自于税后盈利的分配。（）答案：错解析：考点:房地产债务融资。权益融资所得资金属于资本金，不需要还本付息，投资者的收

31、益来自于税后盈利的分配。从房地产市场的投资周期来看，房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然周期的（）。A.第一阶段B.第二阶段的后半段C.第三阶段的后半段D.第四阶段答案：B解析：本题考查的是房地产市场的景气循环。从第二阶段开始，就有新项目开工，即有资本流入，到了第二阶段的后半段，由于投资者不断购买存量房地产和投入新项目开发，资本流量显著增加。某市市中心因棚户区改造，需征收此片区域的住宅。现进行估价机构的选定及估价业务的开展。关于房屋征收估价，下列说法错误的是（）。A.房屋征收范围内的征收估价工作，原则上由一家房地产估价机构承担 B.房地产估价机构应当对被征收房屋进行实地查勘 C

32、.房地产估价机构可以转让受托的房屋征收估价业务 D.房屋征收部门应当将分户的初步估价结果在征收范围内向被征收人公示答案：C解析：本题考查的是房屋征收估价工作流程。选项C错误，房地产估价机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收估价业务。 在资产负债表的编制中，（ ）是根据几个账户的期末余额合计数填列。A短期投资项目B累计折旧项日C未分配利润项目D存货项目正确答案：D资产负债表的编制方法，主要是根据各种账簿记录编制。有些项目直接根据总分类账各账户余额填列，有些项目是根据几个账户的期末余额合计数填列，如存货项目是根据库存商品、材料、包装物、低值易耗品、产成品、生产成本等账户期末余额合计数填列。 对该宗

33、土地进行城市用地适用性评价，该宗土地属于（ ）类建设用地。A一B二C三D四正确答案：B 住房公积金属于（ ）所有。A缴存住房公积金的单位B缴存住房公积金的职工C缴存住房公积金的单位和个人共同D住房公积金管理中心正确答案：B住房公积金全部归职工个人所有，记入职工个人的住房公积金账户，用于建造、购买、翻建、大修和租赁自住住房。房地产投资个别风险包括( )。A、 利率风险B、 或然损失风险C、 持有期风险D、 政策风险答案：C解析：此题属于熟悉范畴。根据房地产投资分析方面的内容。在假设开发法中，折现率是在采用现金流量折现法时需要确定的一个重要参数，它与报酬资本化法中的报酬率的性质和求取方法相同。（）

34、答案：对解析：折现率是在采用动态分析法时需要确定的一个重要参数，与报酬资本化法中的报酬率的性质和求取方法相同，具体应等同于同一市场上相同或相似的房地产开发项目所要求的平均报酬率，它体现了资金的利率和开发利润率两部分。现金流折现法属于动态分析法。甲公司于 2022 年 6 月以出让方式取得一宗居住用地，出让合同约定容积率 3.0，建筑密度33，绿地率35，人口容量8000 人hm2，以中、高层为主。该宗地周边有大型商业中心和中学、小学及医疗、文化等设施，市政配套齐全。甲公司另有一幢账面原值为 3000 万元的商业用房，于 2022 年 1 月出租给乙公司，并收到预付年租金 240 万元。同时，甲

35、公司用商业用房向银行抵押贷款 1500 万元，年利率为 8，借款期限为 3 年，每年年末支付利息，到期一次性归还本金。甲公司 2022 年 1 月除租金收入外，另发生经营收入 300 万元，支出 200 万元（含税费），其中包括缴纳商业用房财产保险年费6 万元，约定保险金额为 2000 万元。2022 年商业用房发生火灾，发生火灾前，该商业用房现值为 3100 万元。经调查认定，火灾事故乙公司应承担主要责任，火灾造成商品用房损失额为 800 万元。保险公司根据调查结果给予了赔付。保险公司应赔付甲公司（）万元。A.800B.2000C.3000D.3100答案：A解析：定值保险是指保险当事人双方在订立保险合同时即已确定保险标的的保险价值，并将其在保险合同中载明的保险。然而对于定值保险而言，一旦发生保险事故，无论保险标的的实际价值是否随时间发生了变化，保险人给付保险赔偿金的计算依据均为保险合同双方事先约定的保险价值。如果保险事故造成保险标的灭失或者价值全部损失，则无论该保险标的实际损失如何，保险人都应按保险合同约定的保险金额全额支付，不必重新估价。如果保险事故仅造成保险标的部分损失，则只需确定损失的比例，该比例与保险合同约定的保险金额的乘积，即为保险人应支付的赔偿金额。