某楼盘企划案10411.docx

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1、“碧云阁阁都市华华庭”企划案案一、地块块概况碧云阁都市华华庭分为为A、B两个地地块。地地块A总用地地面积为为150080平平方米（包包括区间间路），西西临东湖湖路，北北临丘山山大街，东东临复兴兴路，南南临碧天天路，总总建筑面面积为4417771平方方米。地地块B总用面面积为444200平方米米（包括括区间道道路），西西临东湖湖路，北北面为地地块A，南面面为临平平宾馆，东东临复兴兴路，总总建筑面面积为992100平方米米。二、建筑筑设计的的特点及及指导思思想房产的开开发建设设和设计计除了敏敏锐地感感受时代代脉搏、适应市市场外，更更应深刻刻地把握握人类生生活方式式演变规规律。碧碧云阁坚坚持“以人为

2、为本”的设计计思想，结结合211世纪居居住心理理，力图图建设成成为一个个布局合合理，生生活舒适适、交通通安全、环境优优美，以以及生态态的、趣趣味的、人情化化的、高高素质的的现代化化居住区区。1、生态态庭院的的规划思思想生态庭院院的构想想是希望望在城市市有限的的空间中中创造可可能大的自然生生态空间间，充分分吸收阳阳光、空空气。从从而营造造出能够够自我循循环的有有机人居居环境。碧云阁的的主体建建筑集中中在四周周布置，呈呈四面围围合之势势，中间间顺应地地形穿插插布置成成休闲生生态中庭庭，设置置了市中中心稀缺缺的泉、池、溪溪、沙、石、花花、木、廊、亭亭桥等景景观。建建筑底层层做架空空处理，庭庭院绿化化

3、向室内内延伸，改改善了庭庭院的通通风条件件，扩大大了庭院院面积，其其中设置置了休闲闲桌椅，通通透式的的茶坊，棋棋牌桌等等。可游游赏，可可小坐，弱弱化了原原本界限限分明的的庭院与与建筑的的界面，令令环境变变成更为为可亲、宜人。2、纯生生态的步步行环境境以“还居居民一个个绿色的的地面空空间”的规划划目标，采采用彻底的人车车分流来来解决小小区交通通环境，营营造生态态的绿色色的步行行空间。所有车车辆集中中进入地地下停放放，地下下车库共共有四个个人行出出口与地地面上的的公寓相相连，小小区步行行交通组组织以生生态庭院院为中心心，曲线线形的道道路构成成了主要要的室外外休闲步步行系统统。所有有的公寓寓入户空空

4、间都面面向中心心花园，并并可通过过小桥、流水、步道直直接进入入中心花花园，真真正做到到了室内内外互相相渗透的的生态步步行系统统。3、设计计风格碧云阁的的设计采采用大手手笔、曲曲线型的的皇家庭庭园的设设计手法，充分分考虑到到住户的的视觉景景观效果果，同时时也展现现了带有有欧陆风风情的现现代都市市浪漫气气息，其其建筑风风格是全全现代的的，是清清新而柔柔美的。建筑色色彩以淡淡雅明快快为主调调，具有有浪漫情情调和浓浓郁的居居住气氛氛。4、户型型特点 aa、全明明设计：所有房房间包括括卫生间间都能直直接采光光通风。 bb、大开开间小进进深设计计：在面面积固定定的情况况下加大大南北向向度，使使相对多多的空

5、间间均朝向向南面，通通风流畅畅。 cc、双厅厅的区分分：客厅厅与餐厅厅分开，避避免功能能界限不不明及干干扰。客客厅均采采用南向向设计，餐餐厅分开开后，可可直接采采光。 d、落地景景观窗：住户能能轻松享享受到窗窗外怡人人的景观观，倾听听万物声响，扩扩大视野野。 e、弧形错错层设计计：错层层设计的的手法使使住宅内内部产生生丰富的的空间变化，设设计中采采用不同同寻常的的弧形踏踏步使公公寓具有有别墅的的风采。 f、大堂的的改善：从简单单封闭的的楼梯厅厅模式到到明亮宽宽敞的大大堂模式，使使邻里交交往更具具人情味味。 g、智能化化小区：物业管管理，安安全防卫卫，信息息通讯服服务与管管理及住宅均均采用智智能

6、化管管理。三、商场场情况碧云阁都市华华庭分AA、B两个地地块，AA地块四四周均为为商铺成成围合之之势。BB块沿碧碧天路也也是商铺铺。A、B二地块块商铺分分二层，总总面积991511平方米米，商铺铺进深在在12米至至17.5平方方米之间间，柱间间距离44.5米米或6.9米。如分隔隔成为铺铺位，成成窄长条条形。四、企划划要求及及目的 1、针针对住宅宅a、寻找找住宅户户型、环环境的具具销售力力的吸引引人处，并并以形象象，易记记的方式式表现出出来。b附予本本楼盘以以独特的的文化品品味，并并创造能能吸引媒媒介及发发众注意的新新闻点，争争取有利利的新闻闻报道。c、注意意与媒介介的关系系，争取取新闻的的配合

7、。2、针对对商铺a、提升升“碧云阁阁都市华华庭”、“碧天家家园”商铺的的商业地地位，争争取在推推出时能能以较高高的价格格产生较较好的销销售。b、利用用各类广广告形式式宣传商商铺，促促进销售售。c、所有有广告宣宣传重点点在商铺铺。3、总体体要求a、符合合楼盘个个性的广广告创意意，设计计及印刷刷制作。b、有个个性的销销售活动动。c、有效效而充分分的新闻闻、公关关活动。 d、长期的的销售政政策的辅辅助活动动。五、销售售步骤及及广告配配合根据现在在的政策策，我们们将“碧云阁阁都市华华庭”的销售售步骤分分成以下下几步，以以便我们们广告的的配合。1、前期期准备预售售证领到到前要求完成成的工作作： aa、庭

8、园园的详细细设计图图； bb、庭园园模型的的制作； cc、售楼楼处的建建立； dd、样板板房的建建立及装装饰；广告配合合： aa、销售售资料的的设计、制作、印刷； bb、开盘盘广告的的轰动性性；公关新闻闻： aa、开盘盘嘉年华华会的准准备工作作； bb、样板板房的第第一次推推出；2、开盘盘活动商铺铺推出前前工作： aa、商业业街街景景的提前前完工； bb、商铺铺的领号号与摇号号工作（杭杭州、温温州、余余杭）； cc、大商商场的合合作方；广告配合合： aa、商业业街的手手册、效效果图； bb、以杭杭州的广广告及销销售带动动当地的的销售； cc、领号号与摇号号广告； dd、平常常广告的的机会；公关

9、新闻闻： aa、领号号与摇号号宣传； bb、商业业街的政政府支持持与宣传传； cc、宣传传大商场场的合作作方；3、商铺铺的销售售工作： aa、碧天天家园商商铺的建建设； bb、另一一个地块块（与碧碧天家园园对岸）的的总平面面图要出出来； cc、争取取先行建建好商场场广场；广告配合合： aa、商铺铺的销售售广告； bb、三个个楼盘的的总体楼楼书，在在杭州的的促销住住宅及商商铺； cc、推出出全线的的商铺；公关新闻闻： aa、商业业街概念念在杭州州的研讨讨会； bb、商业业街的文文化品味味； cc、杭州州市民的的抢购热热； dd、大商商场与人人的合作作，给人人以人气气的信心心；4、寻找找市场难难点

10、：工作： aa、这时时候，销销售工作作已进入入中后期期，剩下下的是一一些可能能存在的难点的的铺位或或单元，要要做好这这些单元元的美化化工作； bb、地下下车位建建好后，马马上做园园林工作作； cc、做好好调价工工作；广告配合合： aa、与工工程进度度相配合合的广告告； b、广广告词； c、宣宣传以半半公益性性质出发发，时刻刻提醒市市民； d、参参加几次次杭州的的房交会会； e、处处理市场场难点；公关新闻闻：a、商场场广场的的新闻；b、在杭杭州举行行“临平杭州的的后花园园”的新闻闻发布会会，临平区长长书记出出马；c、争取取能从交交通上炒炒作楼盘盘；5、商铺铺的结尾尾工作： aa、做好好园林； b

11、b、先行行开出商商业街； cc、争取取一二家家知名度度家的加加入； dd、争取取政府的的支持、赞扬；广告配合合： aa、知名名店家的的加入； bb、现场场广告； cc、现场场一个月月二次的的公益社社区活动动； dd、带动动所有商商铺完成成销售；公关新闻闻： aa、政府府方面的的支持； bb、社区区活动； cc、文化化品味的的突出； dd、新的的商业中中心的形形成；六、住宅宅广告策策划1、广告告主题现代都市市人长期期生活在在快节奏奏、高度度紧张的的生活氛氛围中，他他们对都都市的繁繁华与便便利有着着深深的的依赖，而而出于自自然的天天性，都都市人对对自然、阳光、绿色又又充满了了极度的的渴望。碧云阁阁

12、位于临临平市中中心黄金金地段，以以符合221世纪纪居住要要求的生生态庭院院，满足足了现代代人身在在都市而而又与自自然亲近近的两方方面要求求。广告告主题紧紧紧围绕绕“生态庭庭院”这一中中心概念念，向消消费者展展示一个个都市中中清新自自然的生生活。2、楼书书的设计计楼书的设设计与楼楼盘的风风格保持持一致，形形式要十十分新颖颖，给人人清新、自然的的感觉。 aa、“家是世世界上最最美的地地方，家家离都市市很近，所所以我们们可以尽尽享都市的繁繁华和便便利，但但只要我我们一回回家，就就远离了了尘嚣”，这段生态庭庭院的规规划构思思为整本本楼书的的设计定定了基调调，也是是楼书的开篇语语；b、接下下来简单单的对

13、碧碧云阁的的概况，地地段作了了介绍之之后，以以主要的篇幅展展示“生态庭庭院”、“纯生态态体闲步步行环境境”、“后小康康生宅住宅”，以“生态”为贯穿穿线突出出碧云阁阁在环境境、设计计中的特点；c、再下下来就是是住宅户户型图及及介绍；d、最后后就是对对消费者者也同样样关注的的建筑风风格，公公建配套套、物业业管理及安安防作一一一介绍绍。这其其中的一一个亮点点就是“智能化化小区”，以以较大的的篇幅作作出展现现，增加加碧云阁阁的附加加值。3、电视视广告 a、形形象广告告：以生生态庭院院为中心心，塑造造碧云阁阁都市里里的生态态家园这一形形象。形形象广告告用于开开盘时及及日常的的播出。b、促销销广告：促销广

14、广告主要要是根据据各销售售阶段及及一些重重大节假假目的需要要特别创创意制作作；4、报纸纸广告分别以“都市里里的生态态家园”、“属于您您的211世纪生生态庭院院”、“繁华与与宁静仅仅一线之之隔”为题介介绍碧云云阁，让让消费者者把“生态、自然、健康和和现代化化”与碧云云阁联系系起来。5、其它它广告形形式 a、宣宣传单页页：有利利于大量量散发，是是楼书的的精炼；b、路牌牌：提升升碧云阁阁的知名名度及品品牌形象象；c、围墙墙：建筑筑工地围围墙广告告；d、庭院院手绘图图、模型型：由于于碧云阁阁以生态态庭院为为卖点，因因此有必必要做出出精致的的手绘图图及模型型，加大大消费者者的认知知。e、户型型模型；f、

15、样板板房。七、针对对商铺 1、诉诉求点广告其实实很简单单，消费费者为什什么会来来买你的的产品一一定有一一个目的的。找出出这一点点，告诉诉他们你你能帮助助他达到到目的就就可以了了。人们为什什么会买买商铺？出租租保值，或或做自己己的生意意场所。这样，要要使我们们的商铺铺好销，就就一定要要使他们们相信，在在这些做做生意，一一定有好好生意。这样，自自己做能能生意兴兴旺，出出租也有有商家会会要。如何使他他们确信信这一点点呢？我们们的诉求求点也就就是：人人气旺的的商铺。广告的目目的也就就是要使使人们确确信，这这里的人人气一定定会旺。2、市场场概况营业房的的客户有有这么几几种形式式： aa、5000平方米米

16、以上大大面积营营业房，这这种形式式的客户户购买前前有严格的市市场调查查，并有有十分重重的行业业特性，我我们的工工作很难左右他他的们的的决定。 bb、实用用面积1100平平方米至至4000平方米米左右的的投资户户，他们们购买营业房房的目的的是投资资为主，即即使是用用来自己己开店的的，也是希望于于几年内内能盈利利还贷，对对于这些些人来说说，营业业房的购买有较较大的盲盲目性，但但有一点点十分明明确，就就是以后后做什么用并不不重要，重重要的是是能盈利利，能顺顺利出租租，或开开店后有生意。 cc、小业业主式的的经营者者，这部部分人，他他们不可可能买得得起营业业房，但他的是是真正的的经营者者，经营营着酒吧

17、吧、发廊廊、小超超市等小小型店家，他他们是租租用的潜潜在人群群。这个市场场，与所所有的市市场一样样，是一一个金字字塔形的的结构。塔尖是精精英客户户。他们们有明确确的目标标，知道道要干什什么用，自自己有自自己的标标准，他他们的进进入能带带来人气气。投资户是是我们的的主要客客户，构构成了塔塔的中间间。他们们无明确确目的，只只为投资资盈利，吸吸引他们们的可能能只有人人气。小业主是是庞大的的塔基，他他们很少少能买得得起营业业房，但但他们是是真正的的经营者者，缺点点是如有有经营不不善，马马上会放放弃。而投资户户中，又又有二部部分人组组成，出出租户与与自用户户，但二二者又可可转化，除除非开分分店者，如如租

18、金高高，自用用的也会会把营业业房出租租；而出出租遇阻阻，就只只能自用用了。3、针对对市场的的策略 aa、针对对精英客客户：这这是需要要公司高高层人士士进行有有针对性性人的走访，以以求达到到带动人人气，提提高知名名度的目目的； bb、针对对投资客客户：出租客户户：人气气的信心心；环境境的突出出；租户户的涌跃跃。自用客户户：人气气的信心心；环境境的突出出；店多多庞市。 cc、针对对小业主主：在开业前前就接受受预租，部部分商铺铺带租约约出售，但但公司只只做中介人。带租租约出售售，是否否可能？4、带动动人气的的方法没有人会会承认自自己从事事的生意意不吸引引人，他他们只会会怪客人人不多。在开业业前，所所

19、有的人人都会认认为，只只要人流流量大，自自己的生生意一定定会好，因因此，人人气几乎乎成了他他们选择择地段的的唯一标标准。儿童：儿儿童们喜喜欢去的的地方，一一定会带带来欢乐乐。在商商业街上，有意意识地布布置一些些儿童喜喜欢的东东西，如如浅水池池、小游戏处处、卡通通塑像等等，在各各式广场场上吸引引儿童。青年：购购物、逛逛街，是是他们的的休闲，只只要我们们的商业业街有文化品味味，店家家多且有有特色，相相信不仅仅是本地地青年，杭州等地地年青人人也会常常来逛逛逛。中老年：晚饭后后是中老老年人常常出来逛逛的时间间。在商商业街上上建一些休闲闲运动，休休息的场场所，使使他们能能常来逛逛逛，带动人气气。5、对商

20、商业街的的规划 aa、地段段：先以以碧天阁阁都市华华庭A、B地块间间的碧天天路为试点，看看市场的的反映； bb、规划划：碧天天路规划划成商业业街，控控制机动动车的流流量，最最好是禁示机机动车通通行。这这样，BB地块的的车流线线路要作作改动。 cc、前期期：建房房前先做做好路，并并做好道道路头二二边的营营业房（临临时也可以以），作作售楼处处。做好好商业街街的小品品，门楼楼，以这这些来达到到宣传的的目的。 dd、建议议：地下下半层的的可行性性，挖下下一米，加加上原来来的二层层楼共9米米高，做做成地下下一楼，地地上二楼楼的营业业房。这些地下下不算容容积率，并并增加了了营业房房的面积积，而这这条路是是

21、房产公公司设计计建造的的，使这这样做能能成为可可能。设计图例例：在一一个楼盘盘里，造造一些吸吸引人的的园林，美美化环境境，使业业主们不不仅拥有有一个美美好的家家，更有有一个优优美的环环境，闲闲来逛逛逛，是一一个很好好的享受受。这样样的楼盘盘，能吸吸引买家家这是是一个现现在我们们都认可可的手法法，而且且在碧云云阁，我我们也这这样做了了，我们们将这楼楼盘定性性为“生态庭庭院”。那么，我我们为什什么不能能将这种种手法用用到商业业街上，以以带动商商业街的的人气，吸吸引买家家注意，从从而增加加商铺的的附加值值呢？我们相信信：只要要能做，一一定有意意想不到到的效果果，这种种手法，在在杭州也也是第一一次的。

22、商业房外外墙作修修改，使使之更有有文化品品味，更更适合小小商铺的的有个性性装修。5、目的的： aa、新闻闻性； b、能得到到市政府府方面的的大力支支持； c、增加人人气； d、增加商商铺的附附加值； e、使商铺铺的买家家信心十十足； f、如一期期成功，能能带动碧碧天家园园及碧云云阁的其其它商铺铺的销售。 g、如不成成功，作作为新闻闻性的作作用也很很大，而而浪费并并不大。八、公关关新闻活活动的支支持 1、目目的： a、企企业发展展到现在在的需要要，争取取杭州新新闻界的的注意；b、争取取临平各各级政府府的更大大关怀；c、以新新闻来带带动销售售，给人人以信心心的保证证；d、试探探争取杭杭州的市市场，

23、但但又不要要有太多多的广告告费支出出，以免失败与与浪费；e、建立立品牌形形象；2、内容容本楼盘的的广告，特特别是商商铺，要要以新闻闻为主，因因为购买买者是属属于理智智型的，对对于广告告的相信信度不是是很高，而而以新闻闻的形式式出现，无无形中以以权威的的方式增增加了购购买者的的信心。具体的新新闻活动动及可能能的宣传传机会已已在前文文有了较较详细的的说明。概括起起来就是是以商业业街和广广场为中中心，展展示政府府对这一一市中心心地块的的功能规规划及支支持、投投资者对对商铺未未来的信信心，创创造出兴兴旺的人人气及氛氛围，促促进商铺铺的销售售。3、要求求 a、希希望公司司能积极极配合； b、希希望公司司

24、要求当当地政府府的配合合； c、必必要的现现金支出出；九、广告告公司的的工作 1、本本楼盘的的标志及及识别系系统，楼楼书等一一系列平平面资料料的设计计；2、所有有平面广广告，电电视广播播广告的的设计、制作与与印刷；3、商业业街街景景的设计计的参与与；4、售楼楼处、样样板房的的设计的的参与；5、销售售政策的的制定的的参与；6、各类类广告发发布的政政策制定定；7、各类类公关、新闻活活动的策策划与组组织；8、帮助助提高销销售人员员的专业业水准；9、搞好好与传媒媒间的关关系；10、几几次房交交会的策策划与展展台的设设计制作作。A-1 商商场门口口广场不不要做大大面积的的台阶，这这是一种种浪费，做做成一

25、个个小广场场，预留留促销活活动、社社区活动动的场地地，四周周并有各各种儿童童、老人人活动户户外设施施。A-2 地地台，是是雕塑，是是小憩的的座椅，更更是情人人、儿童童的爱心心碑。（石石碑上留留有情人人、儿童童的心语语、画、名字，作作长久纪纪念。）A-3 艺艺术外墙墙，有商商业街上上搞一些些有特色色的小屋屋，是商商店，也也是街景景。A-4 彩彩色地砖砖A-5 广广告位预预留A-6 从从此方法法做大批批的自行行车停车车架A-7 商商业街控控制机动动车流量量后的夜夜景A-8 能能挡风的的情人玻玻璃屋。A-9 行行走的石石椅A-100 临临街露天天吧A-111 街街头雕塑塑A-122 随随处可见见的休息息区，但但又不能能太舒服服，只让让人小坐坐一会儿儿。A-133 分分别随铺铺位赠送送的广告告位A-144 街街头的店店家指示示牌，但但店家名名要随时时能换。A-155 沿沿街要有有玻璃卡卡布隆防防雨蓬，使使雨天也也能在商商业街上上走。A-166 商商业街上上要有一一些能留留住人的的公共设设施，如如儿童游游戏区。