南华置地广商业项目（地下时尚街）销售策划方案17367.docx

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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.呈报：董董事长、总总裁抄送：余余沛强、尹惠民民发件人：张志坚坚（营销销中心）日期：220077年4月20南华置地地广场项项目（地地下时尚尚街）销销售策划划方案本方案主主要是针针对本项项目时尚尚地下街街之精品品商铺，对对此进行行有关营营销策略略，销售售价格、销销售方式式及销售售策略手手段等之之分析及及方案制定定。此方案需需根据相相关时间间进度安安排，以以及经公公司各主主管领导导和经董董事局最最终批准准同意后后方可执执行，目目前仅供供参考及及提请领领导提出出相关

2、宝宝贵意见见。营销中心心20077年4月月13日日南华置地地广场项项目（地地下时尚尚街）销销售策划划方案目 录 方案说明明 销售基础础数据 销售价格格体系 销售付款款方式 销售流程程 销售政策策 促销手段段 客层客源源 推广策略略 合约及法法务 附件l 方案说明明本销售策策划方案案，是以以销售本本项目地地下时尚尚街使用用权商铺铺方式，进进行全面面的销售售策划执执行。销售时间间将以项项目总体体规划指指标及施施工进度度安排，进进行的营营销进度度计划为为基准执执行。本销售策策划方案案是以各各项销售售前期准准备工作作均完成成之情况况下方可可执行，如：销售售平面图图、交付付时间及及标准等等重要数数据指标

3、标，以及及销售中中心装修修并启用用，团队队架构组组建，销销售各项项道具完完成，营营销管理理各项目目制度建建立，外外部合作作公司均完成签签约，营营销推广广资金准准备到位位，等等等销售目标标可销售面面积：4400000平方方米（建建筑面积积）销售周期期：从开开始销售售至开业业前三个个月，约约一年至至一年半半时间。销售使用用权期限限：6-8年期期（可调调整）销售金额额：4-7亿，平平均约5.55亿左右（详见附附件南南华置地地广场地地下时尚尚街商铺铺使用权权销售测测算表）销售对象象本项目销销售对象象为直接接用家，即即商家或或小业主主，也可以是是小量投投资者，允允许其进进行转租租、分租租，需按照项项目规

4、划划好的业业态和经经营管理理规定进进行租赁赁和经营营，但我方不不负责包包租。l 销售基础础数据A、面积积分坪主力面积积分坪（使使用面积积）：5平方米米8平方米米11平方方米实际面积积区间：2-300平方米米（使用用面积）小档口及及壁挂式式以及特特殊形态态商铺或或档口面面积为超超小，约为22至4平平方米，部分餐饮饮或大连连锁业主主面积会会加大，约约为30平方方米或以上，但但基本会会由标准准店铺组组合而成成，如330=111+111+88。B、主力力店铺面面积所占占比例5平方米米约占200%8平方米米约占660%11平方方米约占占20%可依据实实际分割割平面图图进行调调整。未未来会有有小部分分主出

5、入入口或预预留地铁铁口等位位置，保保留不对对外出租租，以防防日后规规划调整整需求及及有利于于调控租租金。C、销售售使用权权期限：6-8年年（可调调整）即一次性性支付66年租金金， 或一次性性支付77年租金金， 或一次性性支付88年租金金。一次性支支付租金金的时间间愈长，租租金优惠惠愈大。本时间段段之制定定，是根根据项目目出租回回款6-8年年之收益益测算，提提供三种种销售组组合方案案供客户户进行选选择并根据市市场实际际并有可可能接受受之租期期，制定定本项目目销售时时间段可根据项项目实际际资金回回款要求求及市场场反应进进行细致致调整注：不建建议为了了提高销销售额增增加使用用权年限限到9至至10年年

6、，原因因：1、提高高年限意意味着租租金单价价需要更更优惠，实实际总价价增加不不太多。2、使用用年限太太长，店店铺总价价超过330万以以上，由由于没有有按揭贷贷款支持持，会销销售很慢慢，有市市场风险险。3、增加加一次性性租赁期期，意味味着有相相当长一一段时间间公司没没有日常常租金收收入，如如果项目目增值的的很快，公公司反而而会亏。4、如果果销售反反应理想想，可以以通过调调高租金金单价的的方式或或高低租租期年限限的方式式来加价价。D、组合合方式面积分坪坪组合销售价格格组合面积比例例组合l 销售价格格体系定价依据据价格体系系的建立立基准是是经过营营销中心心，对沈沈阳多个个小商铺铺出租项项目进行行细致

7、及及动态调调研，对对其出租租价格，租租金方式式，租期期长短，付付款方式式以及其其经营时时间等众众多因素素，并结结合本项项目之实实地状况况，建立立本项目目之价格格体系。价格构成成租金包括括内容：基本商铺铺租金物业管理理费用能源运营营管理费费（空调调、公共共电力及及照明、水水费等）租金不包包括内容容：电费电话费上网费煤气费（餐餐饮部分分）定价原则则 参考中街街现有商商业的租租金水平平：普遍遍商城市市场租金金水平为为2000-5000元/月/平平方米，中中街临街街店面租租金水平平为7000-110000元/月月/平方方米。 参考时尚尚地下商商城、沈沈阳春天天地下街街的租金金水平：时尚地地下租金金水平

8、为为7500-8550元/月/平平方米，沈沈阳春天天地下街街租金水水平为3300-4000元/月月/平方方米。 除考虑上上述条件件，还需需要考虑虑本项目目是期房房、地理理位置、商商业环境境、付款款方式等等综合因因素：控控制月租租金总额额在2000-4400元元左右。（但但这个水水平的单单价也是是属于高高于市场场很多的的价格，所所以在宣宣传的时时候只会会以店铺铺月租金金总额报报价。） 考虑单个个店铺的的月租金金总额：控制单单店月租租金总额额在40000元元以下，并并以此作作为报价价基础。 考虑单个个店铺的的6-88年租金金总额：尽量控控制在330万/单店以以内，这这样首期期30%也不超超过100

9、万，客客户可以以有155-200万投入入就可以以开店。销售价格格明细楼层：BB1、BB2总建筑面面积约：约4000000平方米米（以最最终政府府批准规规划指标标为准）实际经营营面积约约（使用用面积）：约2000000平方米米（以最最终政府府批准规规划指标标为准）主力店铺铺面积及及所占比比例：5平方米米（200%），8平方米（60%），11平方米（20%）（暂定）租期：66年，77年，88年（只只能向客客户提供供三种租租期时间间选择，太太多会比比较混乱乱）最低月租租金单价价： 2122 元元/月/平方米米使用面面积 （方案C-1-311平方米8年）最高月租租金单价价： 4511 元元/月/平方米

10、米使用面面积 （方案A-1-15平方米6年）平均月租租金单价价约： 3323 元/月/平平方米使使用面积积 （方方案B-1-228平方方米7年年）最低月租租金： 11,4884 元元/月/个店铺铺 （方案A-1-35平方米8年）最高月租租金： 33,8557 元元/月/个店铺铺 （方案C-1-111平方米6年）平均月租租金约： 2,5811 元/月/个个店铺 （方方案B-1-228平方米米7年）最低总价价款： 1126,2277 元/个店铺铺 （方方案A-1-335平方方米6年年）最高总价价款： 3313,3944 元/个店铺铺 （方方案C-1-1111平平方米88年）平均总价价款约： 211

11、6,7774元元/个店店铺 （方案B-1-28平方米7年）最低销售售额： 4432,7799,2911元 （方案三三6年）最高销售售额： 6651,2077,8088元（方案一一 8年）平均销售售额约： 5441,9355,8466元（方案二二 7年年）方案一均均价为2280元元/月/平方米米/使用用面积左左右，方方案二均均价为3320元元/月/平方米米/使用用面积左左右，方方案三均均价为3370元元/月/平方米米/使用用面积左左右，以以上方案案为低开开高走之之营销策策略组合合方案，以以方案一一之低价价入市，以以方案二二之价格格为销售售主力均均价，以以方案三三之价格格为后续续走高之之价格。备注

12、：上述总销销售额实实际会有有 + 100%误差差，原因因：1、 具体经营营面积实实际会有有偏差2、 未计算保保留不出出售的面面积3、 未计算公公共空间间临时租租赁档口口4、 目前正在在咨询银银行按揭揭贷款的的操作方方式，如如无法提提供按揭揭贷款，则则需要再再调整租租期和价价格，降降低客户户支付门门槛，以以便顺利利完成全全部招商商任务5、 上述价格格为最终终成交底底价，对对外报价价将会综综合考虑虑折扣率率会比成成交底价价较高55%左右右其它条件件1、 客户需要要经营指指定的经经营范围围。2、 客户需自自行申请请工商营营业执照照及税务务（特殊殊业态除除外，如如美食广广场档口口和小商商品等）。3、

13、租金包括括物业管管理费及及空调费费用，但但客户需需自行支支付商铺铺内的各各项能源源市政费费用。4、 客户可以以将租约约转让，新新承租人人需要继继续履行行原合同同，需要要三方签签署更名名手续。5、 开业满一一年后，客客户可解解除租约约，但需需扣除已已使用时时间的租租金及毁毁约金。（毁毁约金额额比例需需要根据据不同租租赁年限限制定标标准）6、 客户需遵遵守经营营管理公公约内的的规定，否否则将被被视为毁毁约或罚罚款。7、 客户的交交纳租金金只提供供收据，如如需要发发票需要要另行支支付税金金。差价原则则1、楼层层不同，定定价不同同如：负一一层高于于负二层层，负二二层部分分好位置置亦可高高于负一一层部分

14、分（负一一层约高高于负二二层50%左左右）2、面积积不同，定定价不同同如：大面面积单价价低，小小面积单单价高（小小面积定定价约高高于大面面积20%左左右）3、位置置不同，定定价不同同如：景观观区，主主出入口口及主干干动线等等等定价价高（不不同位置置价差可可在200%左右右）4、道路路不同，定定价不同同 如：主主通道高高于次通通道，次次通道高高于小通通道（可可在200%左右右）5、规划划业态不不同，定定价不同同如：服装装及小百百等高，餐餐饮娱乐乐略低（依依不同业业态价差差约在220%左左右）l 销售付款款方式付款方式式A、一次次性付款款B、分期期付款（分分四期付付款，即即签约时时付400%，余余

15、款分三三期每期期20%，每隔隔三个月月付清）C、银行行按揭贷贷款（待待定）支付方式式现金支付付银行卡划划帐（PPOS机机）银行转帐帐支票根据现场场实际销销售情况况，依据据销售折折扣对应应比率等等因素接接受不同同之付款方式式l 销售流程程1、 前期各项项准备工工作完成成（一个半半至二个个月）详见已上上报之项项目营销销准备时时间表2、 前期品牌牌推出预预热市场场（一个个月至一一个半月月）详见已上上报之项项目营销销策划包包装篇及及市场推推广篇3、 发放认购购排号及及收诚意意金（半半个月）详见项目目排号流流程图（日日后将制制定详细细说明）4、 排号诚意意金转认购购金（大大定金）并并选房号号（认购购）（

16、约约一个月月）详见项目目认购流流程图（日日后将制制定详细细说明）5、 定金或直直接签约约付款（正正式开盘盘后或交交定后半半个月内内）详见项目目交订（定定）流程程图（日日后将制制定详细细说明）详见项目目签约流流程图（日日后将制制定详细细说明）6、 按揭服务务（待定定）详见项目目按揭贷贷款流程程图（日日后将制制定详细细说明）7、 后勤客户户服务及及保养活活动详见已上上报之项项目营销销策划包包装篇8、 验收交付付（交付付标准为为前期准准备工作作之一，并并于合约约中注明明）详见项目目验收流流程图（日日后将制制定详细细说明）9、装修修开业详见装修修管理规规定及流程程图（日后后将制定定详细说说明）l 销售

17、政策策推出安排排分三到四四期（组组团）推推出按区位及及业态组组合细分分推出每期（组组团）容量为为3000至5000户为为一组（期期）分期（组组团）推出时时间相差差三至四四个月分期（组组团）价格走走势为递递增100%至115%左左右第一组团团产品及及价格优化化组合推推出入市市，以抢抢滩市场场推出价格格形式低开高走走，预热热市场，形形成热销销及市场场走高趋趋势，拉拉动总体体价格上上涨价格推出出为（均均价）：认购期均均价约为为2544元/月月/平方方米/使使用面积积（方案案一之部部分价格格标准），占10%，开盘后均均价约为280元元/月/平方米米/使用用面积（方方案一之之均价价价格标准准），占占15

18、%，强销期均均价约为3200元/月月/平方方米/使使用面积积（方案案二之均均价价格格标准），占50%，收盘期均均价约为3770元/月/平平方米/使用面面积（方案三三之均价价价格标标准），占255%。价格调整整策略原则则低单价推推出低总价面面市低首付宣宣传限量铺位位选择，特特殊区域域位置选选择，有有价无铺铺选择（可可通过销销控实现现）好铺位涨涨高价格格好位置涨涨高价格格竞买时涨涨高价格格火爆热销销涨高价价格每半月自自行提高价价格参考市场场情况，结结合项目目自销售售状况，合合理带动动价格上上涨，以以实现项项目市场场强势态态势及形形成高额额回款反馈摸底底时间及方方式于前期品品牌推出出预热市市场时期期

19、（开盘盘前1至至2个月月）-接接受客户户来电及及来访，通通过来客客了解客客户需求求 并建建立客户户来访来来电登记记系统 -通过过来电及及来访信信息量，进进行媒介介宣传反反馈发放认购购排号及及收诚意意金时期期（开盘盘前1至至2周）-此此阶段客客户为较较之有诚诚意客户户，其意意图及信信息较为为明确及及实际（包包括价格格、租期期、付款款方式或或其它需需求等等等），通通过客户户资料进进行仔细细分析通过上述述手段最最终试验验客户的的接受能能力和承承受能力力，落实实最终业业态和价价格政策策，并在在销售过过程中需需要根据据销售情情况和客客户反馈馈作出调调整。1、价格格摸底价格入市市反应客户接受受能力销售效果

20、果评估市场竞争争反应2、客户户摸底客户来源源客户层次次客户购买买能力客户反馈馈各种要要求或建建意信息息3、媒介介反响摸摸底自行宣传传反馈收收效媒体软性性评价4、政策策导向评评估及时了解解及观测测政策及及法务变变动（如如对类似似营销形形式是否否有相关关政策限限制出现现，银行行调息等等等有关关之政策策）及时预警警及调整整5、市场场综合反反应摸底底同类形项项目市场场情形有无负面面项目影影响出现现销售其它它条件1、物业业管理服服务标准准及各项项收费物业管理理费能源管理理费水费电费网络及电电话装修保证证金等等如上费用用需请专专业管理理公司制制定相关关标准后后，并经经多方核核定后，方方可纳入入合约并并施行

21、2、退出出机制1年内不不允许退退出如对市场场故意造造成不良良影响者者不予退退出退出时按按原销售售价并扣扣除使用用期限及及毁约金金退出时进进场退出出押金不不退经营期所所发生一一切费用用如装修修等不予予退还3、转租租约定转租时必必须通过过经营管管理公司司进行相相关手续续办理转租时必必须继续续履行相相关规定定业态规规划标准准转租价格格不能恶恶意扰乱乱市场，否否则不予予办理4、工商商税务依实际情情况分类类别处理理大业主自自行办理理连锁业主主自行办办理小百等委委托办理理小餐饮类类可委托托办理5、附加加规定客户需要要按照业业态规划划限制，经营指定的业态。客户需自自行支付付商铺内内的各项项能源市市政费用用。

22、客户需遵遵守经营营管理公公约内的的规定，否否则将被被视为毁毁约或罚罚款。客户的交交纳租金金只提供供收据，如如需要发发票需要要另行支支付税金金。其它于合合约内必必须约定定之条款款优惠条件件正常折扣扣团购折扣扣大客户折折扣关系折扣扣活动折扣扣l 促销手段段于实际销销售出现现节奏缓缓慢或滞滞销时方方启用如如下政策策1、加大大折扣2、减免免租期3、赠送送4、有奖奖抽派5、嘉宾宾表演及及各种活活动6、减低低租期之之时间段段l 客层客源源客层成熟小商商铺经营营业主已经具备备较为成成熟之经经营经验验在沈阳或或其它地地方均有有类似经经营业态态或连锁锁企业有良好的的拓展或或发展计计划有充足资资金运转转经营状况况

23、良好，收收益不错错年纪约225-445岁之之间成熟小商商铺投资资业主已经投资资类似物物业具备丰富富二房东东之经验验已经由此此获得丰丰厚回报报年纪约330-445岁之之间未来新兴兴小商铺铺经营业业主手中握有有小笔资金金无正当工工作或准准备辞职职懂时尚新新潮有想想法有创创业意识识本行业原原打工者并学到到些许经经营运作作门道刚毕业富富有之880后年纪约118-330岁之之间其它中小小投资者者手中握有有部分或或充足资资金曾经投资资其它形形态物业业或理财财产品新兴年轻轻时尚二二房东，具具备新兴兴小业主主条件，但但懒于经经营者具备理财财及投资资理念客源市内各批批发及零零售市场场如：五爱爱综合市市场、太原街

24、街时尚地地下、沈沈阳春天天（三个个部）、时代美美美（女人人世界）、中街地下流行前线、辽展时装城、南塔鞋城等等沈阳市内内五区投投资者由于中街街为沈阳阳及东北北第一街街，此区区域商业业物业于于沈阳市市内无区区域投资资概念周边近距距市县有强势投投资能力力，且接接受并乐乐于入沈沈投资股票证券券交易所所真正投资资者，可可以分流流其投资资方向时尚餐饮饮娱乐场场所中西餐厅厅、DIISC、KKTV、洗洗浴等等等场所，其其经营者者或打工工者或顾顾客均有有能力成成为强有有力客源源大中专院院校部分小资资80贵贵后l 推广策略略宣传推广广核心（企企划主轴轴）1、 中街核心心商圈东北第一一金街，商业核心，无与伦比2、

25、项目商业业价值超低入市市销售价价格，无无限升值值空间与与潜力，稀稀缺之商商业项目目3、 小商铺大大生意生意经加加新颖业业态组合合加全新新商业经经营理念念4、 创业致富富机会提供一个个创业平平台，创创造一个个致富商商机5、 项目其它它综合卖卖点及优优势包装装投资及发发展商品品牌项目地段段地位项目区域域商业价价值建筑及规规划形式式项目总体体定位购物空间间及亮点点业态组合合优化时尚新潮潮元素及及概念运营管理理理念及及团队宣传推广广时期项目认知知期（一一个月）市场预热热期（一个半半月）市场强销销期（五个月）平稳推出出期（三三个月）尾声减放放期（两两个月）宣传推广广方式及及渠道现场形象象现场导视视宣传资料料报纸软文文报纸强势势宣传电视台电台时尚杂志志电子网站站广告牌路牌（旗旗）专业房展展会活动举办办代言及冠冠名其它公关关宣传推广广预算详见营营销中心心营销预预算l 合约及法法务购买要约约文件：A、排号号诚意金金（小订订单）B、认购购书大订（定定）单C、租赁赁合同D、银行行按揭贷贷款合同同（待定定）E、经营营管理及及物业管管理公约约退出要约约文件依据上述述购买流流程，如如若客户户在合理理或不合合理等各各种状况况下退订订或退出出，将制制定相应应退出要要约文件件及通过过相关合合法合理理程序，以以保障公公司之利利益不受受损害。营销中心心20077年4月月13日日26/26