7407地块住宅小区户型建议提案mjr.docx

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1、 74077地块住住宅小区区户型建建议提案案房地产发发展到今今天，产产品出现现了严重重的同质质化，此此时的精精品意识识和微雕雕精神就就凸现出出来，细细节竞争争的时代代来了。户户型设计计作为房房地产中中最为重重要的细细节，成成为项目目成功失失败的关关键环节节。人们已经经不仅仅仅在单独独满足房房子简单单的居住住功能，无无论是多多层住宅宅还是小小高层以以及高层层住宅，都都在满足足人们不不断提升升的个性性化的需需要。户户型的设设计更加加注重人人性化、科科学化、个个性化等等，从而而满足市市场不同同消费者者的需求求。中原根据据本身积积累的数数据库，尤尤其是针针对于本本项目具具体的调调研，结结合中原原多年的

2、的操盘经经验，以以及本项项目的实实际情况况，提出出下面一一些具有有针对性性的建议议。下面的报报告主要要有四个个部分组组成：l 沈阳市在在售楼盘盘的户型型分析。l 项目周边边个典型型项目户户型设计计以及销销售的现现状。l 本项目具具体户型型设计建建议l 典型户型型推介第一部分分：沈阳阳市在售售楼盘的的户型分分析（一）户户型设计计在购房房要素中中的地位位：在购房者者日益理理性的今今天，在在地段、环环境等因因素成为为消费者者购房的的硬性指指标之后后，开发发商相对对能够进进行个性性化操作作的户型型因素成成为购房房者重点点关注的的环节，一一个好的的户型设设计会对对销售产产生极大大的促进进作用，而而户型设

3、设计有缺缺陷将直直接导致致后期的的销售困困难。据据中原市市场研究究部对购购房消费费者就购购房时最最关心的的问题进进行的问问卷调研研结果显显示，户户型已经经成为购购房者最最终购买买的决定定因素。房展会购购房者关关注要素素调研结结果：（二）沈沈阳市楼楼盘户型型发展趋趋势：沈阳市楼楼盘户型型的趋势势变化，与与沈阳市市客户需需求的改改变有直直接的关关系。一一方面沈沈阳早期期经历了了盲目追追求大户户型的置置业阶段段的购房房者，对对房屋面面积的浪浪费深恶恶痛绝，随随着客户户购房的的日益理理性，再再次置业业的时候候更关注注户型的的功能性性如何，而与房房屋大小小并无直直接的关关系。人人们不再再盲目的的追求大大

4、客厅、大大卧室的的设计，而而更加认认可户型型设计的的功能性性、简约约性和人人性化特特征，重重视住宅宅的实用用性。另另一方面面，目前前沈阳由由于旧城城改造和和金廊工工程的影影响，加加之中高高端客户户购房需需求已经经基本满满足，工工薪阶层层的大众众购房者者成为房房地产市市场的主主流客群群，虽然然他们由由于收入入的有限限导致购购买能力力的降低低，但是是对住宅宅居室的的基本功功能的要要求并没没有减少少，对基基本的房房间数和和房屋的的附属服服务空间间都有相相应的要要求，导导致沈阳阳房地产产主流户户型的面面积纷纷纷向紧凑凑回归。沈阳目前前在售楼楼盘户型型配比特特点（数数据来源源：中原原数据库库 一室户户型

5、包含含酒店式式公寓）：户型配比情况况各个区域域配比情情况面积区间间配比不同建筑筑业态的的户型比比例客户需求求构成一室9%沈河：226% 和平平：322%皇姑：224% 大东东：8.8%铁西：99.2% 28-112828-550占占80%50-770占占17%70以以上占33%60-880%酒店式式、小户户型公寓寓5-8%高层、小小高层4-100%多层1、外地地来沈人人员2、单身身白领或或新婚夫夫妇3、投资资客户4、动迁迁户二室48%沈河：221% 和平平：377%皇姑：331% 大东东：122%铁西：119% 43-113780以以下占116%80-1100占677%100-1377占117

6、%30-660%，集集中在440-550%高层、小小高层50-880%，集集中在550-660%多层1、待婚婚或新婚婚夫妇2、为父父母或子子女购房房3、三口口之家中中产阶级级三室36%沈河：117.88% 和平：25.7%皇姑：221.22% 大东：15.8%铁西：119.55% 100-2477100-1300488%130-1600411%160以上111%47%多层住住宅，主主要集中中在皇姑姑西部、铁铁西和大大东等次次中心区区。15%小高层层住宅，分分布比较较普遍38%高层住住宅，主主要集中中在沈河河、和平平、皇姑姑北部三三个中心心区域1、 政府公务务员2、 企业管理理者3、 个体私营营

7、业主4、 高级白领领四室以上上7%沈河：221% 和平平：377%皇姑：331% 大东东：122%铁西：119% 113-28661101500占166%1501800占400%1802100占116%2002400占266%55%多层住住宅，26%小高层层住宅，10%高层住住宅1、 高收入金金领、白白领2、 私企业主主3、 高级政府府公务员员4、 演艺界、体体育界明明星5、 外籍人士士（三）沈沈阳在售售楼盘的的空置情情况：图表说明明：1、从上上表可以以明确的的看出面面积回归归的趋势势，600以下下的一室室和1000以以下的两两室深受受购房者者的欢迎迎，是目目前市场场上的畅畅销户型型。2、10

8、01-1120的空置置户型多多数为原原来大开开间的两两室户型型，在实实用主义义流行的的今天，这这些户型型销售越越来越困困难，而而1200以下下的三室室户型在在市场上上反映良良好，基基本上不不存在空空置问题题。3、1221-1150空置的的主要是是位于市市中心的的大面积积、高总总价的住住宅，由由于客户户群的减减少，这这个面积积区间的的空置情情况在市市中心很很难得到到解决，而而在次中中心区，由由于房价价总体水水平不高高，因此此这个面面积区间间还是有有一定的的市场空空间。4、1550以以上的户户型是空空置面积积的主要要面积区区间，如如今楼盘盘开发几几乎很少少考虑1150以上的的面积。（四）客客户需求

9、求面积的的分析根据沈阳阳中原物物业代理理有限公公司在今今天春交交会上的的客户需需求调研研可以得得知。房房屋的需需求面积积以800-1000为为最多，占占到311%；880以以下，1100-1400大致致呈对称称分布；1400以上上的大面面积住宅宅需求仅仅占7%。结论：1、消费费者期望望的房屋屋面积以以60-1200之间间的中小小面积为为主，说说明前几几年大面面积住宅宅市场已已经趋于于饱和，消消费者更更加注重重房屋的的实用性性，随着着家庭结结构的缩缩小、中中小面积积的房屋屋以较低低的总价价款受到到购房者者的欢迎迎。2、今年年市场上上的小户户型也主主要集中中在9001110之之间，从从中原统统计，

10、市市场的供供应量比比较小，远远未满足足消费者者对8001000的的要求，从从另一个个方面可可以看出出，三口口之家的的工薪消消费者所所购房屋屋面积需需求将是是今年的的主流市市场。第二部分分：铁西西区在售售房产项项目户型型面积配配比分析析（一）、铁西区现有项目户型面积配比分析综述 铁西区现现有房产产项目中中，销售售情况好好的面积积主要集集中在880-1120的中小小户型上上，在销销项目大大部分都都以此面面积作为为主力面面积。代代表项目目有东环环时代花花园、明明择园、富富云花都都、诗波波特生活活园（二二期）等等。 另有部分分40-80的小户户型单位位，400-500的一一室和660-880的的两室户

11、户型不仅仅能够满满足消费费者基本本的换房房需求更更能吸引引很多投投资者的的目光，一一经推出出，甚至至在还没没有上市市的时候候就会被被抢购一一空，因因此销售售情况非非常好。代代表项目目有东环环时代花花园、工工人新村村等。 120-1500以上上的户型型一般销销售情况况相对来来说比较较慢，但但是消费费市场仍仍然还是是存在的的，如果果在户型型设计上上能够做做到合理理化的话话，销售售情况也也是比较较好的。如如晋斯豪豪庭、雍雍添金园园等。 150以上的的三室和和四室户户型销售售情况则则相对慢慢很多，并并且因为为总房款款较高的的因素制制约，致致使客户户群较少少，例如如晋斯豪豪庭项目目的主力力户型是是120

12、0-1660，现现在销售售剩余的的基本上上是1225以以上的面面积，与与其相对对的诗波波特生活活园（一一期），主主力面积积是1440-1150的三室室两厅户户型，经经过2年年的销售售现在仍仍有近550%的的面积未未售出，特特别是大大面积的的户型销销售情况况非常慢慢。以下将以以详细的的数据图图表说明明铁西区区现有房房产项目目的户型型面积配配比情况况。（二）、户型面积配比分析 一室：项目名称称户型面积区间间所占总套套数的百百分比东环时代代花园一室39.44-411.4229%万兴园一室51、774.6610%金韵华庭庭一室68.4428%铁西区房房产项目目中含有有一室的的项目不不占少数数，一般般在

13、整体体销售面面积的110%左左右，一一室的户户型面积积一般在在40-50之间为为合理，并并且要求求格局方方正，保保证采光光的面积积，销售售情况从从项目的的整体情情况上来来说是最最好的，一一般在推推出时即即售罄。 两室：项目名称称户型面积区间间所占总套套数的百百分比东环时代代花园两室65-99561%高校书香香门第两室83-888（阁阁楼）100-1088（标标准层）50%金硕园两室1116%富云花都都两室70-110371%万兴园两室84-110530%金韵华庭庭两室94.6687%两室两厅厅/两室室一厅的的户型是是铁西区区内大部部分楼盘盘的主力力面积，770-1100的面积积内可以以将两室室

14、两厅的的户型功功能充分分的体现现出来，并并且完全全能满足足一家三三口的居居住需求求，又没没有浪费费面积，在在总房款款上维持持在300万元以以内，对对于铁西西区内的的双职工工家庭来来说，还还在可承承受的范范围之内内，因此此该房型型的销售售情况是是非常好好的。 三室：项目名称称户型面积区间间所占总套套数的百百分比东环时代代花园三室106-130030%金硕园三室117-180094%富云花都都三室116-141127%金韵华庭庭三室103-128885%三室的户户型主要要是被一一些高收收入客群群购买，一一是为了了改善居居住环境境，另外外也可以以满足他他们与父父母同住住的需求求，在景景观上要要求则比

15、比较高，一一般在园园区中景景观较好好的位置置。其销销售情况况照其它它面积来来说稍慢慢，但是是这与园园区的整整体素质质和销售售情况是是密切相相连的。面面积一般般维持在在1000-1440之之间最为为适宜，在在三室的的户型上上销售较较好的属属东环时时代花园园和富云云花都两两个项目目。 四室：项目名称称户型面积所占总套套数的百百分比富云花都都四室1502%四室的户户型在铁铁西区中中较为少少见，一一般的项项目并没没有规划划这个户户型，在在少有的的几个项项目中，对对其规划划的户数数也只占占项目总总户数的的2-55%之间间，主要要是制约约于铁西西区的原原始环境境，铁西西区的居居民收入入较低，远远不及其其它

16、区域域，因此此居民一一般比较较注重居居住的合合理和不不浪费性性，在买买房子的的时候一一般会选选择户型型紧凑，但但是功能能却明确确的户型型，对于于一些四四室的户户型也只只能是望望而却步步。(三)、户型与楼型配比分析 多层：项目名称称一室两室三室四室面积占总套数数百分比比面积占总套数数百分比比面积占总套数数百分比比面积占总套数数百分比比东环时代代花园31.994富云花都都70-110337%107-141113%1502%金韵华庭庭68.4429%94.6687%115.9110%从上面表表格可以以看出，目目前铁西西的楼盘盘中多层层部分主主要还是是以二室室为主要要的销售售户型，其其次为三三室的户户

17、型。同同时还可可以看出出一室的的比例也也较高，相相反四室室及以上上的户型型在铁西西的多层层住宅中中较少出出现。 小高层：项目名称称一室两室三室四室面积占总套数数百分比比面积占总套数数百分比比面积占总套数数百分比比面积占总套数数百分比比东环时代代花园415%114-130015%万兴园516%11011.55%14011.55%金韵华庭庭103-128874%富云花都都1039%12412%从上面可可以看出出，目前前铁西在在售的小小高层住住宅中主主要集中中三室的的住宅，另另外配以以少部分分的一室室以及四四室的住住宅，同同时从另另外一个个角度也也可以看看出目前前铁西目目前在售售的小高高层中二二室户

18、型型为市场场的一个个空白点点，因为为二室的的户型始始终是消消费的主主要趋势势，而目目前铁西西的小高高层住宅宅缺少二二室户型型的供应应。 高层：项目名称称户型面积所占总套套数的百百分比富云花都都两室101-105527%目前铁西西的住宅宅中高层层较少，因因此可以以作为类类比的项项目较少少，从目目前销售售状况良良好的富富云花都都来看二二室的为为其主要要的销售售户型，可可以看出出目前铁铁西在高高层住宅宅的开发发中还是是处于相相对启始始的阶段段，户型型配比还还不是很很完善，市市场提升升的空间间较大。第三部分分：本项项目户型型建议根据中原原对沈阳阳目前房房地产市市场以及及周边房房地产市市场的深深入调查查

19、，可以以了解到到目前房房地产市市场上比比较容易易让市场场接受的的户型主主要集中中在二室室二厅以以及三室室二厅上上，根据据本项目目的实际际情况，中中原认为为本项目目的户型型规划应应该如下下：1、 整体户型型配比：100%10%50%35%5%一室一厅二室二厅三室二厅四室以及四室以上2、整体体户型面面积分配配：162000平方米16200平方米81000平方米56700平方米一室一厅二室二厅三室二厅8100平方米四室以及四室以上3、多层层部分户户型配比比：93500平方米一室一厅二室二厅三室二厅四室以及四室以上0平方米46750平方米38355平方米8100平方米0%50%41%9%4、小高高层部

20、分分户型配配比：32500平方米一室一厅二室二厅三室二厅四室以及四室以上9750平方米13000平方米9750平方米0平方米30%40%30%0%5、高层层部分户户型配比比：36000平方米一室一厅二室二厅三室二厅四室以及四室以上6450平方米21250平方米8595平方米0平方米18%59%23%0%6、一室室一厅分分布：16200平方米多层小高层高层0平方米9750平方米6450平方米0%60%40%7、二室室二厅分分布81000平方米多层小高层高层46750平方米13000平方米21250平方米58%16%26%8、三室室二厅分分布：56700平方米多层小高层高层38355平方米9750

21、平方米8595平方米68%17%15%9、四室室以及四四室以上上户型分分布：8100平方米多层小高层高层8100平方米0平方米0平方米100%0%0%10、各各种户型型面积规规划：一室一厅厅 440-550平米米二室二厅厅 880-1100平平米三室二厅厅 1100-1300平米四室二厅厅 1130-1500平米四室以上上 1150平平米以上上11、公公摊控制制意见：根据中原原对目前前沈阳房房地产的的深入了了解，消消费者对对于房屋屋的公摊摊问题已已经从一一个模糊糊了解的的阶段，晋晋升到成成为购买买房屋重重要参考考的阶段段，根据据中原的的调查以以及结合合本项目目的实际际情况，中中原认为为本项目目

22、的公摊摊系数应应该做出出如下控控制：多层：得得房率应应该在885%以以上；小高层：得房率率应该在在80%以上；高层：得得房率应应该在775%以以上；12、户户型设计计的基本本要求：要求一：体现住住宅的实实用性、安安全性、灵灵活性、私私密性、经经济性。要求二：合理的的功能分分区：l 公私分区区：公共共活动空空间（厅厅、厨等等）和个个人活动动（卧室室等）分分开，不不交叉。l 干湿分区区：需保保持干燥燥的空间间（厅、卧卧室等）和和常常被被水润的的空间（厨厨、卫等等）分开开，不混混杂。l 动静分区区：动区区（客厅厅、饭厅厅等）和和静区（厨厨、客厅厅等）隔隔离，不不干扰。l 主次分区区：主人人房、儿儿童

23、房、父父母房、客客房、工工作房以以及其他他辅助房房，在空空间位置置上各就就各位，不不越位。要求三：合理朝朝向、日日照充分分、通风风良好主主要的房房间的朝朝向应该该朝向偏偏东455度至偏偏西455度之间间，日照照应该满满足冬至至日不少少于1小小时的满满窗日照照，开窗窗的大小小不能小小于地板板面积的的1/77。13、户户型设计计应该注注意的几几点问题题：l 应该合理理的控制制面积，在在同等户户型的结结构下，在在不影响响使用功功能的要要求下尽尽量较少少销售面面积。l 在户型的的设计上上则需要要具有一一定的创创新精神神，以此此来带动动整体销销售的进进行，这这其中考考虑人性性化的设设计以及及结合北北方关

24、于于采光、通通风等习习惯性的的要求。l 在户型和和面积上上也需要要充分考考虑进深深和开间间的要求求，重点点推荐大大开间、小小进深的的设计，多多设采光光点，丰丰富通风风设计以以此来满满足未来来客户的的要求。同同时建议议应用一一些创新新设计、如如弧型窗窗、落地地转角窗窗等。l 在小高层层与高层层的设计计中，可可以考虑虑把面积积大的户户型放在在边单元元，从而而在不影影响开间间的同时时，增加加采光。l 尽量把销销售难度度比较大大的户型型设在景景观或其其他条件件较好的的地段，较较少销售售难度。第四部分分：经典典户型中原对目目前现在在市场上上的各种种户型进进行总结结，同时时结合本本项目的的实际的的情况，筛

25、选出以下户型可以作为本项目户型设计的参考。一室 套套内面积积：455.044平米优势：1.整体布布局紧凑凑合理，有有效利用用了空间间。2.卧室南南向开个个阳台，使使卧室有有较好的的日光 套内内面积：48.26平平米优势：1.客厅采采风较好好。2.卧室和和卫生间间对门，交交通方便便。3.餐厅和和厨房对对门，交交通方便便。4.阳台台的服务务空间比比较舒适适。 套内内面积：53.33平平米 优势：1.总体布布局合理理，动静静分区。2.卧室采采光较好好，比较较舒适，面面积也较较宽敞，易易布置家家具。3.厨房通通风好，有有富裕的的储藏空空间。3.厨房房与卫生生间的面面积宽敞敞，使用用方便。 套内内面积：

26、53.33平平米优势：1.此户型型布置均均比较合合理，使使用特别别方便。2.卧室采采光较好好，阳台台服务区区舒适。3.卧室跟跟卫生间间之间交交通方便便。4.厨房跟跟餐厅之之间交通通方便。二室户型：二室二二厅二卫卫面积积：866.811平米朝向:正正南特点：1、户户型方正正，动静静分区明明确，布布局合理理，南北北通透，通通风效果果好。2、入入户门不不直接面面对客厅厅和卧室室，私密密性好。3、卧卧室飘窗窗设计，增增加采光光。4、厨厨房、餐餐厅、储储物阳台台布局紧紧凑便利利。5、卫卫生间外外放置洗洗衣机，干干湿分区区明确。 户户型:两两室两厅厅一卫面积积:999.111平方米米朝向:正正南特点:1、

27、本本户型具具有111.5米米的豪华华面宽，起起居室、主主卧、次次卧全部部南向设设置，均均可观景景。2、起起居室外外飘阳台台三面采采光，最最大限度度的将阳阳光揽入入室内。3、主主卧、次次卧均附附带可双双向观景景的外飘飘窗，极极大地丰丰富了观观景视野野。4、动动线流畅畅的大面面积厨房房设置，可可供家人人充分享享受烹饪饪之乐，并并可根据据功能及及个性所所需随意意布置。5、另另有独立立式洗衣衣机位等等功能设设计，细细节之微微亦用心心加以考考量。 户型型：两室室两厅两两卫面积积:999.922平方米米朝向:正正南特点：1、本本户型结结构紧凑凑，南北北分区明明确，南南向空间间由主卧卧与起居居厅两大大向光性

28、性最强的的功能房房间组成成。主卧卧附带豪豪华衣橱橱及卫生生间，功功能齐备备。起居居厅西、南南双向采采光、观观景。2、北北侧餐厨厨区极为为考究，中中西分厨厨，提供供了多种种风格美美食享受受的可能能。中厨厨备餐、烹烹饪分离离，操作作方便。3、独独立设置置的服务务阳台，使使得房间间在不占占用过多多空间的的情况下下功能更更为齐备备。4、为为主卧、次次卧精心心设置的的外飘窗窗使空间间感得到到了合理理延伸，同同时又不不增加面面积，使使更多的的阳光与与美景收收入室内内。 户型型:两室室两厅两两卫面积:1117.61平平方米朝向:正正南特点:1、本本户型主主卧、书书房皆有有外飘窗窗设计，可可远眺观观景，亦亦可

29、双面面采光，充充分吸纳纳阳光美美景。2、卧卧室区和和书房区区，与活活动区动动静分离离互不干干扰，且且保持活活动顺畅畅。3、在在静区一一隅设有有大面积积书房，既既充分利利用空间间又体现现了主人人的高品品味。4、主主卧室附附带卫生生间，可可享受更更多私密密空间。 户户型：二二室二厅厅二卫面积积：1220.222平米米朝向:正正南特点：1、主主卧、起起居室均均有阳台台，间间间朝阳，采采光观景景俱佳。2、主主卧、次次卧都配配有卫生生间，厨厨房配有有阳台，富富于人性性化。3、功能能分区、动动静分区区，干湿湿分区合合理。三室 套内面积积：988.4平平米优势：1.此户型型结构方方正，布布局较合合理。2.入

30、口与与各功能能区布局局紧凑，使使空间得得到有效效利用。3.客厅和和卧室外外飘窗设设计，光光线好，视视野开阔阔。4.洗衣房房独立设设计使洗洗衣更为为方便。 套内面面积：1110.81平平米优势：1.此户型型布局方方正，结结构合理理，动静静分区明明确。2.入口玄玄关设置置使得室室内外空空间自然然过渡，并并有效分分隔了餐餐厅与门门厅两大大空间。3.起居室室双向采采光、观观景。4.主卧、次次卧皆是是外飘窗窗设计，扩扩大了室室内空间间，使观观景、采采光更为为便利。5.开放式式西厨、餐餐厅一体体化设计计，中厨厨独立设设置，使使结构紧紧凑，功功能丰富富。服务务阳台设设计进一一步完善善了室内内功能。6.储物间

31、间的设置置使家居居杂物收收纳更为为方便。 套套内面积积：1117平米米优势：1.此户型型布局方方正，结结构较合合理。2.入口进进深较短短，空间间得到有有效利用用。3.起居室室与卧室室外飘窗窗设计，享享受充足足阳光。4.厨房与与餐厅距距离较近近，便于于就餐。 建筑面积积：1550.111平米米优势：1.此户型型结构方方正，动动静分区区极为合合理，将将活动区区和睡眠眠区巧妙妙布局，互互不干扰扰。2.入口玄玄关的设设置使起起居室、门门厅、餐餐厅既相相互独立立又融会会贯通，留留有宽敞敞空间，尽尽现大宅宅气度。3.11.1米大面宽宽，书房房、起居居厅、主主卧室均均南向设设置，可可沐浴充充足阳光光。4.书

32、房独独立设计计并带有有阳台，可可在阳光光下享受受阅读之之乐。5.主卧、次次卧皆有有外飘窗窗设计，极极大地拓拓展了室室内空间间，使采采光、观观景更为为便利。6.开放式式西厨、餐餐厅一体体化设计计，中厨厨独立设设置，便便于就餐餐。服务务阳台设设计进一一步完善善了室内内功能。四室 套内面积积：1222.226平米米优势：1、户户型非常常方正，南南北通风风效果很很好2、起起居室、主主卧和次次卧都朝朝阳，光光线充足足，且卧卧室采用用飘窗设设计，增增大了采采光面积积3、入入户门设设置独立立玄关，私私密性好好4、厨厨房外单单独设置置储物阳阳台，餐餐厅设置置在厨房房门外，非非常方便便使用和和就餐；5、有有干湿分分区的卫卫生间和和独立衣衣帽间6、有独独立书房房，分割割了学习习工作区区和休息息空间 套内面积积：1228.663平米米优势：1、户户型方正正，布局局较为合合理2、入入户初可可设置独独立玄关关，有利利于保持持住宅的的私密性性3、起起居室的的墙面没没有户内内门，便便于布置置家具4、主主卧和次次卧朝阳阳，采光光好；主主卧宽敞敞舒适，附附设衣帽帽间和卫卫生间，方方便主人人使用5、有有专门的的洗衣房房，使洗洗衣机能能避开卫卫生间潮潮湿的环环境，延延长使用用寿命6、厨厨房与餐餐厅、阳阳台都相相邻，使使用方便便55