在全市物业管理工作会议上的讲话18206.docx

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1、北京物业业管理行行业协会会简报20100年第2期北京物业业管理行行业协会会 220100年2月8日20100年北京京市物业业管理工工作会隆隆重召开开2月7日日上午，20110年北京京市物业业管理工工作会在在北京国国际会议议中心隆隆重召开开。出席席会议的的领导和和来宾有有市住房房城乡建建设委主主任隋振振江同志志、副主主任张农农科同志志、市社社会建设设办公室室社区建建设处处处长孙志志祥同志志、市民民政局社社区工作作处处长长董明慧慧同志、北北京物业业管理行行业协会会常务副副会长于于庆新同同志，市市住房城城乡建设设委物业业管理处处处长于于良同志志主持会会议。各各区、县县建委（房房管局）主主管领导导、物

2、业业科、小小区办负负责人、物物业服务务企业代代表及部部分业主主委员会会主任代代表近500人到会会。张农科副副主任在在物业工工作报告告中全面面总结了了20009年度我我市物业业管理工工作情况况。20110年，面面对建设设世界城城市对城城市管理理的新要要求，我我市物业业管理工工作将以以北京京市物业业管理办办法的的颁布实实施为契契机，按按照“紧紧抓抓住一个个矛盾、突突出规范范两个主主体、注注重依靠靠三方力力量”的总体体思路，加加快物业业服务管管理的制制度创新新，开创创我市物物业管理理工作新新局面。会上为227家荣获20009年度北北京市物物业管理理示范（五五星级）住住宅小区区（大厦厦）的项项目举行行

3、了隆重重的颁牌牌仪式。万万科物业业服务有有限公司司、招商商局物业业管理有有限公司司、海淀淀区荷清清苑小区区业主委委员会、海淀区房屋管理局代表各相关方做经验介绍。隋振江主主任在讲讲话中就就全面提提升我市市物业管管理工作作水平提提出几点点意见：一是着着眼形势势发展，进进一步提提高对物物业管理理重要性性的认识识；二是是理清工工作思路路，切实实把握做做好物业业管理工工作的突突破口和和着力点点；三是认真真履行职职责，确确保物业业管理各各项工作作真正落落到实处处。会议最后后由北京京物业管管理行业业协会常常务副会会长于庆庆新同志志宣读20110年物业业服务活活动月活活动倡议议书。本本次物业业服务月月活动以以

4、住宅小小区为主主，以“真诚服服务过新新年，完完善管理理促和谐谐”为主题题，重点点开展“十个一”活动，旨旨在培育育“以人为为本，注注重细节节，持续续改进，追追求和谐谐”的行业业作风。隋隋振江主主任、张张农科副副主任、孙孙志祥处处长、董董明慧处处长和于于良处长长为来自自万科物物业、国国贸物业业、盛世世物业、北北宇物业业和金罗罗马物业业的代表表授旗，至至此，20110物业服服务活动动月活动动拉开序序幕。本次会议议召开恰恰逢雪后后，各会会员企业业特别是是一些远远郊区县县会员企企业克服服恶劣天天气带来来的出行行困难，按按时到达达会场，体体现了各各企业对对行业发发展及本本职工作作的高度度重视。附件1 隋振

5、江江主任在在全市物物业管理理工作会会议上的的讲话附件2 张农科科副主任任在全市市物业管管理工作作会议上上的报告告附件3 北京物物业管理理行业协协会20110年物业业服务活活动月倡倡议书附件4 关于加加强春节节、两会会期间物物业服务务及普通通地下室室安全管管理的通通知报：张农农科副主主任 物业处 物业服服务指导导中心送：协会会会长 常务副副会长 副会长 常务理理事 理事发：全体体会员单单位附件1在全市物物业管理理工作会会议上的的讲话北京市住住房和城城乡建设设委员会会主任 隋振江江（20110年2月7日）同志们：这次全市市物业管管理工作作会议，是在在全市深深入学习习贯彻北北京市“两会”精神，全全面

6、落实实建设世世界城市市目标的的新形势势下召开开的，内内容重要要，意义义重大。刚才农科科同志对对全市物物业管理理形势进进行了分分析和总总结，对对下一步步工作做做出了部部署和安安排，希希望各区区县、各各物业管管理企业业认真学学习领会会，主动动抓好落落实。这这次受到到表彰的的物业企企业代表表以及业业主委员员会代表表和区县县房管部部门的代代表也做做了经验验介绍，希希望进一一步起到到推动行行业发展展、社区区和谐的的示范作作用。也也借此机机会，向向战斗在在物业管管理服务务一线的的全体同同志表示示衷心的的感谢！向为物业业管理工工作做出出突出贡贡献，受到通通报表彰彰的先进进单位表表示热烈烈的祝贺贺！物业管理理

7、是关系系群众安安居乐业业、涉及及社会生生活各方方面的一一项综合合性工作作，对于于改善城城市形象象，提升升城市品品位，美美化人居居环境，提提高居民民生活质质量，增增强城市市综合竞竞争力，具具有重要要的意义义。北京京奥运会会的成功功举办和和新中国国成立60周年庆庆祝活动动的圆满满举行，使使首都的的现代化化建设进进入了一一个新的的发展阶阶段。刘刘淇书记记在市委委十届七七次全会会工作报报告中号号召，要要瞄准建建设国际际城市的的高端形形态，从从建设世世界城市市的高度度，全面面落实人人文北京京、科技技北京、绿绿色北京京行动计计划。郭郭金龙市市长在今今年北京京市十三三届人大大三次会会议的政政府工作作报告中中

8、提出，要“着眼建设世界城市”，以更高标准推动首都经济社会又好又快发展。这给我们建设房管工作提出了新的更加艰巨的任务，也给物业管理行业健康发展提出了新的更高的要求。因此，我们要着眼建设世界城市的长远目标，解放思想，勇于创新，不断探索适应时代发展要求的物业管理体制机制，积极促进物业管理行业向产业化和高端形态发展，全面提高我市的物业管理水平。下面，我再讲几点意见。一、着眼眼形势发发展，进进一步提提高对物物业管理理重要性性的认识识随着土地地资源开开发利用用和城市市化建设设进程的的加快，北北京将会会由城市市建设主主导期逐逐步向城城市管理理主导期期进行转变变。认真真梳理和和解决现现行管理理体制、管管理手段

9、段和管理理方法中中不符合合、不适适应的矛矛盾，是是摆在我我们面前前的首要要任务。具具体到建建设房管管系统，进进一步提提高对物物业管理理重要性性的认识识，深入入研究既既有房屋屋的使用用管理问问题，也也迫在眉眉睫。第一、物物业管理理是完善善和发展展现代城城市功能能的基础础。现代代城市功功能的内内涵十分分丰富，既既涉及城城市原有有功能的的利用、发发展和改改造，也也涉及城城市远景景规划布布局的调调整、社社会经济济结构的的转变和和社会生生产生活活等基础础设施功功能的提提升。城城市基础础设施建建设与房房地产的的开发、改改造与建建设，是是为城市市功能的的完善与与发展所所创造的的物质基基础。在城市市的运转转过

10、程中中，无论论是基础础设施还还是住宅宅与公共共建筑等等，都要要随着时间的推移，投投入相应应的人力力、物力力、财力力，使其其保持原原有功能能或完善善发展其其功能。物物业管理理可以满满足业主主和用户户在物业使使用过程程中多元元化的需需求，创创造与硬硬环境相相适应的的管理服服务软环环境，并并使硬环环境充分分发挥效效用，提提高人们们的生活活质量。从这个意义上说，物业管理工作实际上就是城市基本组织单元的管理工作，物业管理工作者，实际上就是城市管理工作者。第二、物物业管理理是现代代城市管管理体制制的重要要组成部部分。物物业管理理作为一一种新型型的管理理模式，顺顺应了住住宅商品品化和社社会化需需求，以以其专

11、业业化的服服务明显显改善了了居民的的居住环环境，逐逐步得到到了社会会的认可可和欢迎迎。现在在我市的物物业管理理覆盖面面在不断断扩大，其其重要性性日益提提高，已已经成为为城市管管理的重重要组成成部分。截截至20009年底，全全市物业业服务企企业达30552家，有52110个项目目实施了了物业管管理，其其中住宅宅35557个项目目，住宅宅物业管管理覆盖盖率达到到了80%以上。居居住区是是人们生生活的重重要空间间，是建建设和谐谐社会的的重要载载体，作为社社区中管管理服务务的主体体，物业业服务企企业在提提高人们们居住质质量和生生活质量量的同时时，也承承担着居居住区精精神文明明建设的的重任。一一个小区区

12、管理得得好，小小区就会会平安祥祥和，居居民就能能够安居居乐业；管理不不好，就就会留下下隐患，容容易产生生纠纷，影影响社会会稳定。第三、物物业管理理是提高人人民群众众生活工工作质量量的手段段。经济发发展的根根本目的的是提高高人民生生活水平平，提高高居住质质量是全全面建设设小康社社会的重重要任务务。随着着国民经经济发展展战略目目标的顺顺利实现现，居民民消费需需求逐步步向注重重生活质质量提高高转变，向向更高生生活水平平迈进。在在住房方方面，居居民住房房需求进进入面积积增加与与质量提提高并重重，从单单纯的生生存型需需求向舒舒适型需需求转变变的新阶阶段。提提高居住住质量，既既要靠住住宅建设设的科技技进步

13、，大大力推进进住宅产产业现代代化，提提高住宅宅规划、设设计和建建设水平平，也要要有良好好的物业业管理。好好的物业业管理改改善了人人居环境境和工作作环境，促促使人们们安居乐乐业，改改进人们们的精神神面貌，促促进人际际关系融融洽、社社会和谐谐稳定。第四、物物业管理理是维护社社会和谐谐稳定的的基本保保障。维维护社区区和谐、加加强社区区精神文文明建设设是城市市发展进进步的基基础。物物业管理理是社区区服务的的重要组组成部分分，物业业管理企企业对于于维护社社区环境境和秩序序具有积积极促进进作用。近近年来的的实践告告诉我们们，通过过规范社社区建设设与物业业管理各各主体之之间的关关系，整整合资源源，可以以推进

14、物物业管理理与社区区建设的的协调发发展，形形成推进进社区建建设的整整体合力力，既有有利于为为居民创创造良好好的居住住环境，也也有利于于促进社社区和谐谐和社区区精神文文明建设设。二、理清清工作思思路，切实把把握做好好物业管管理工作作的突破破口和着着力点近几年，通通过行业业管理部部门和物物业服务务企业的的共同努努力，我我市物业业管理工工作取得得了优异异的成绩绩，尤其其是在20008年北京京奥运会会和20009年新中中国成立立60周年庆庆祝活动动期间，我我们的物物业服务务企业不不仅为奥奥运场馆馆和涉庆庆活动场场所提供供了优质质服务，还还为广大大市民生生活提供供了周到到的日常常服务保保障，为为维护社社

15、会和谐谐稳定，实实现“平安奥奥运”和“国庆平平安行动动”作出了了突出的的贡献。今年，按照市委市政府的工作部署，着眼建设世界城市，围绕实施人文北京、科技北京、绿色北京发展战略目标，进一步加强、完善和改进物业管理，继续推动物业管理纳入社区建设，全面落实各方主体责任，建立健全长效管理机制。第一、要要积极推推进行业业诚信建建设，促促进行业业健康发发展。“诚以立立己、信信以待人人”，是企企业生存存发展的的基本准准则，也也是行业业健康发发展的基基础。物物业管理理企业及及从业人人员的信信用，是是社会信信用体系系的有机机组成部部分。物物业管理理行业直直面社会会公众，提提供长期期服务，诚诚信经营营对行业业发展至

16、至关重要要。下一一步，我我们将逐逐步完善善物业管管理企业业信用档档案系统统，以信信用档案案系统为为载体推推动行业业诚信建建设，要要抓住服服务行业业的特点点，推动动管理重重心的转转移，把把信用管管理落实实到项目目上，落落实到项项目负责责人上，落落实到岗岗位上，使每一位从业人员的诚实守信行为成为企业的信用基础。第二、要要切实加加强对业业主大会会和业主主委员会会的指导导监督，强强化业主主自律意意识。业业主是房房屋的所所有权人人，是物物业管理理的权利利和责任任主体，强强化业主主自律意意识，充充分发挥挥业主大大会和业业主委员员会的作作用是搞搞好物业业管理的的基础。一是要加大业主大会和业主委员会组建力度。

17、要加强对组建业主大会和业主委员会的指导，促进业主自我管理，自我约束机制的形成。要通过规范业主大会、业主委员会的行为，促进业主自律和民主决策，依法维护自身合法权益。二是要强化业主的权利意识和自治意识，充分发挥业主大会和业主委员会的作用。广大业主要充分行使对业主委员会和物业企业的监督权，物业企业应当自觉接受监督。同时，要监督业主委员会不得做出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。三是要强化业主的责任意识和自律意识，树立花钱买服务的理性消费观念。物业管理企业要积极引导、增强业主物业服务消费意识，要完善管理规约和物业服务合同条款，将业主履行交费义务条款和制约措施纳入管理规约和物业服务合同

18、，使个别不自觉履行交费义务的业主受到规约和合同的限制和约束。第三，要要努力提提高物业业企业综综合素质质，为居居民提供供优质的的服务。物业管理的根本目的是为业主、为住户提供优质的服务，物业事业的发展，关键在于企业素质的提高。各物业企业要切实加强内部管理，努力提高综合素质，不断提高服务水平。一是切实加强企业基础建设。物业企业要完善企业内部管理制度，加强自身建设，苦练内功，增强发展后劲，适应市场竞争的需要。二是大力提高物业管理从业人员职业素质。要抓好多层次的人才培训，加强企业关键岗位和技能培训，提高从业人员素质。要把培训重点放在项目负责人身上，通过加强对项目负责人的培训与管理，提升物业项目的服务品质

19、，提高物业企业的管理水平，推动行业整体素质的提高。三是要努力增强服务意识。各物业企业都要转变观念，把搞好服务放在一切工作的首位，要坚持以人为本，努力搞好人性化服务，要大力推行精细管理、精心服务，要充分发挥业主大会的作用，紧紧依靠业主委员会开展工作，物业企业要与业主委员会和谐相处，共同构建和谐社区，共同创造整洁、文明、安全的居住环境。四是培育一批品牌企业。各物业企业都要牢固树立品牌意识、竞争意识、开拓进取意识，努力使企业上规模、上档次、上水平，以高质量的管理和以人为本的优质服务，打造自己品牌。第四，积积极开展展管理机机制创新新，不断断提升行行业发展展层次。一是要进一步处理好社会管理与行业管理的关

20、系。物业管理是一个复杂交叉的管理问题，经过这几年的实践，我们对物业管理的认识不断深化，特别是物权法的颁布实施，使我们深刻认识到物业管理不仅是行业管理问题，更是社会管理的问题，需要相关社会管理职能部门共同承担；物业管理不单单是物业企业的事，更是业主的权利和责任，需要更多服务企业和业主共同负责。这种社会和行业交织在一块的管理局面，要求我们必须树立大局意识，讲协调、讲配合，不断开展管理体制、机制和模式的创新。在这个问题上，希望大家和我们一起来思考、来研究，为做好工作打下基础。二是要正确处理好前期管理与后期管理的关系。前期开发遗留问题是引发物业矛盾纠纷，影响物业企业和业主构建和谐互信关系的的主要原因，

21、为此我们要把前期开发与后期管理的责任分界点后移。在业主大会成立前，由开发商负责前期物业服务，协助业主成立业主大会，业主大会成立后选聘物业服务企业，并且可以委托第三方机构按照物业项目交接的技术标准对共用部位和共用设施设备进行验收。开发商应当及时处理解决物业使用中出现的物业质量缺陷以及配套完善等问题。要通过这种制度设计使物业企业从前期矛盾纠纷中摆脱出来，专心为业主服务，提高服务品质，提升行业发展层次。三是要积极探索资质和信用体系建设相结合的管理体系。资质和信用互为表里，要通过加强企业资质等级晋升核定工作完善资质管理，通过建立项目备案制度，加强对项目负责人的培训与管理进一步强化信用体系建设，把静态管

22、理和动态监管结合起来，把对企业的监管落实到对人的管理上来，推动企业不断加强自身建设，不断提高从业人员素质，从而推动行业整体素质和服务品质的提升。四是要深入研究引入第三方监管机制问题。要立足于构建业主和物业服务企业之间的长期和谐互信关系，尝试引入第三方评估监理机构，为业主、物业企业和建设单位提供物业项目承接验收、物业服务标准确定、服务费用评估、服务质量测评等方面的服务，努力在物业服务项目交接、推动物业服务质价相符、促进公平交易、化解矛盾纠纷等方面发挥积极作用。三、认真真履行职职责，确确保物业业管理各各项工作作真正落落到实处处。物业管理理涉及面面广，社社会影响响大，特特别是居居住区物物业管理理，与

23、广广大人民民群众的的切身利利益息息息相关。不不仅关系系到人民民群众合合法权益益的实现现，还涉涉及基层层民主政政治建设设和社会会稳定，是是做好和和谐社区区建设、维维护首都都社会稳稳定工作作的基础础环节。因此，各职能单位和部门必须高度重视，切实加强组织领导，明确职责分工，认真履行职责，强化协调配合，扎扎实实抓好这项与群众切身利益密切相关的系统工程。市区县行行政主管管部门，要把强强化物业业管理工工作作为为提升城城市管理理水平、创创建文明明城市、维维护社会会稳定工工作的一一项重要要内容，切切实摆上上议事日日程，落落实实施施机构，明明确工作作任务，建建立一级级抓一级级、层层层抓落实实的工作作体系，为为物

24、业管管理工作作提供有有力保障障。要进进一步加加大管理理服务力力度，充充分发挥挥职能作作用，努努力转变变作风，不不断提高高效率。要要努力为为物业管管理企业业排忧解解难，为为物业行行业发展展创造有有利条件件；要努努力解决决好群众众反映的的热点、难难点问题题，认真真受理群群众投诉诉，加大大调处力力度，解解决实际际问题，努努力化解解矛盾，维维护社会会稳定；要加强强指导和和服务，努努力推进进全市物物业管理理的全面面发展。物业管理理行业协协会，要正确确定位，进一步增强全局意识和责任意识，充分发挥汇聚行业智慧、加强行业自律、展示行业风采、提升行业形象的功能，发挥其服务、咨询、沟通、监督、自律、协调的中介作用

25、，不断提升协会的影响力。要继续完善物业示范项目评定机制，激励物业服务企业不断提高服务品质，推广先进的物业服务经验，充分发挥优秀物业管理项目的示范效应，促进行业健康有序发展。物业管理理服务企企业，要深入入研究我我市物业业服务市市场的商商机和问问题，不不断学习习和借鉴鉴外省市市先进的的服务理理念和成成功的管管理经验验，强队队伍，精精业务，优优服务，上上高度，要要紧紧抓抓住首都都建设发发展时机机，积极极作为，做做强做大大，树立立品牌。要要全面加加强职业业道德教教育和业业务素质质教育，建建立健全全企业章章程和各各项管理理制度，积积极推行行人性化化管理和和亲情化化服务，逐逐步完成成企业精精神的沉沉淀积累

26、累，认真真打造诚诚信、规规范、负负责、友友善的企企业文化化，形成成具有首首都特色色的物业业服务行行业新风风。同志们，物物业管理理工作千千头万绪绪，矛盾盾和问题题很多，我我们要站站在以人人为本、构构建和谐谐社会的的高度，尽尽职尽责责地开展展工作。相相信在全社会会的理解解和支持持下，通通过大家家锐意进进取，同同舟共济济，创新新发展，扎扎实工作作，我市市的物业业管理工工作一定定会有新新的起色色，一定定会创造造出让政政府放心心、让社社会满意意的物业业管理新新局面。新春佳节即将来临，我代表市住房和城乡建设委向辛勤工作在物业管理与服务工作岗位上的全体同志拜个早年，祝大家新春快乐，阖家幸福！附件2在全市物物

27、业管理理工作会会议上的的报告市住房城城乡建设设委副主主任张农农科（20110 年年2 月7 日）各位领导导，同志志们：今天，我我们在这这里召开开全市物物业管理理工作会会议，主主要任务务是贯彻彻落实市市委、市市政府决决策部署署，动员员全市物物业管理理行业以以及相关关职能部部门，着着眼建设设世界城城市的战战略目标标，进一一步加强强和改进进城市物物业管理理工作，尽尽快建立立与现代代城市管管理要求求相适应应的物业业管理新新体制，努努力打造造物业管管理行业业服务城城市两个个文明建建设的新新形象，促促进我市市物业管管理行业业健康有有序发展展。过一一会儿，振江主任任还要做做重要讲讲话，希希望各单单位一定定要

28、认真真抓好落落实。一、20009 年主要要工作情情况20099 年，全全市物业业管理工工作，在在市委、市市政府的的正确领领导下，按按照“保增长长、保民民生、保保稳定”和“构建宜宜居物业业”的总体体要求，深深入贯彻彻落实科科学发展展观，围围绕完善善物业管管理政策策法规、健健全物业业管理工工作机制制、加强强物业服服务市场场监管和和强化物物业管理理纠纷调调处机制制等方面面积极开开展工作作，取得得了一定定成效。（一）积积极推动动体制机机制创新新。去年年，我们们紧密结结合我市市实际，积积极探索索物业管管理新模模式，推推动物业业管理体体制机制制的创新新。按照照北京京市住宅宅区业主主大会和和业主委委员会指指

29、导规则则（试行行）的的要求，不不断扩大大物业管管理覆盖盖面，逐逐步建立立条块结结合、以以块为主主、纳入入社区统统一管理理的物业业管理新新体制。继继续推动动物业管管理纳入入社区建建设，推推动街道道、乡镇镇对业主主大会的的指导、监监督职能能的落实实。社区区居委会会、业主主委员会会、物业业服务企企业“三位一一体”的管理理模式，充充分显示示了互为为一体、各各司其职职、互为为补充、互互相促进进的机制制体制优优势，朝朝阳、丰丰台、顺顺义、怀怀柔等区区政府把把物业管管理工作作纳入了了年度工工作考核核，纳入入了社区区建设的的整体目目标，切切实调动动了街道道办事处处和居委委会在社社区管理理中的积积极性，有有效促

30、进进了和谐谐社区的的建设。同同时，按按照事权权下放、属属地管理理的原则则，将维维修资金金的划转转、使用用环节审审批权限限下放到到区县，提提高了行行政效率率，形成成了市住住房城乡乡建设委委、市财财政局、市市审计局局、市资资金中心心共同决决策，市市资金中中心日常常管理的的住宅专专项维修修资金管管理体制制，初步步构建了了科学、高高效的管管理工作机制制。各区区县也在在物业管管理体制制和机制制上进行行了积极极探索。怀怀柔区选选择两个个街道建建立了物物业管理理科，将将物业管管理的职职能直接接建立在在基层。密密云县建建立了物物业项目目的预警警机制，对对重点项项目密切切关注，快快速反应应，确保保了物业业项目交

31、交接工作作的及时时协调和和顺利完完成。（二）着着力完善善政策法法规体系系。20009 年，针针对物业业管理出出现的新新情况、新新问题，注注重加强强了物业业管理行行业发展展规划和和相关政政策法规规的研究究工作。通通过提高高立法规规格，更更好地指指导物业业管理工工作，强强化住宅宅区的管管理。按按照市政政府的立立法计划划，起草草完成了了北京京市物业业管理办办法（草草案），重重点明确确了前期期物业管管理、业业主大会会的成立立和运作作、物业业服务交交接以及及培育物物业服务务第三方方评估监监理机制制等问题题；为加加强物业业服务市市场监管管，完善善物业服服务市场场准入和和清出机机制，推推进全市市物业服服务行

32、业业信用体体系建设设，印发发了北北京市物物业服务务动态监监管暂行行办法；针对住住宅专项项维修资资金管理理中的热热点和难难点问题题，印发发了北北京市住住宅专项项维修资资金管理理办法，在在维修资资金交存存标准、使使用程序序、续交交补建和和应急支支用等方方面进行行了调整整和完善善。（三）努努力规范范主体行行为。狠狠抓了北北京市住住宅区业业主大会会和业主主委员会会指导规规则（试试行）的的贯彻落落实，与与市社建建办、市市民政局局、市规规划委联联合召开开了宣贯贯大会，制制定下发发了贯贯彻落实实北京京市住宅宅区业主主大会和和业主委委员会指指导规则则（试行行）工工作计划划，并并进行相相关业务务的培训训;印发了

33、了管理理规约、业业主大会会议事规规则、首首次业主主大会会会议召开开方案三三个配套套示范文文本，对对首次业业主大会会成立、业业委会委委员选举举程序、业业主大会会和业主主委员会会的运作作等进行行了详细细规定。西西城区专专门召开开全区各各部门参参加的贯贯彻落实实会议，积积极推动动业主大大会、业业主委员员会工作作纳入社社区建设设。丰台台区两次次组织召召开了贯贯彻落实实动员会会和培训训会，并并就成立立业主大大会、业业主委员员会工作作对街道道、乡镇镇进行指指导，对对一些问问题比较较突出的的街道专专门进行行“上门服服务”。平谷谷区政府府高度重重视业主主大会和和业主委委员会的的推动工工作，在在三个街街道各选选

34、三个住住宅小区区做试点点推动成成立业主主大会和和业主委委员会。西西城、大大兴、通通州等区区还会同同街道办办事处、乡乡镇加强强对业主主委员会会委员的的培训，使使其掌握握物业管管理基本本政策，提提高业主主委员会会物业管管理政策策水平和和管理能能力。（四）切切实加强强行业监监管。为为确保物物业管理理市场健健康发展展，坚持持不断对对市场进进行规范范，积极极营造“公开平平等，诚诚实守信信”的良好好市场环环境，有有效地促促进了物物业管理理市场的的良性发发展。围围绕企业业接受行行政监管管、经营营服务、内内部管理理等方面面，开展展了全市市物业服服务标准准化专项项检查。结结合20008 年物业业服务标标准化专专

35、项活动动的实际际情况，将将物业服服务标准准化活动动的期限限延长至至20009 年8 月。各各区、县县建委（房房管局）结结合辖区区实际开开展检查查活动，取取得了良良好的社社会效果果。截至至20009 年8 月底，各各区县共共对15336 个，1.66 亿平方方米的住住宅物业业项目进进行了检检查，检检查覆盖盖率达49%。其中中，崇文文区、宣宣武区、通通州区、平平谷区、密密云县、怀怀柔区、顺顺义区、延延庆县和和开发区区住宅项项目检查查覆盖率率达到1000%。顺义区还还按照住住宅小区区物业服服务一级级标准对对全区1066 个物业业居住小小区进行行了巡查查。全市市检查活活动共发发出99 份责令令改正通通

36、知书，被被责令整整改项目目建筑面面积8155 万平方方米。通通过检查查，增强强了物业业企业责责任意识识，进一一步改进进了物业业服务工工作，排排查治理理并消除除了一批批安全隐隐患。为为净化物物业服务务市场，强强化物业业服务企企业资质质管理，根根据物业业服务企企业资质质管理的的相关规规定，在在20009 年5 月和7 月，分分两批次次共注销销了54 家物业业服务企企业的资资质。（五）充充分发挥挥示范项项目的引引导作用用。物业业项目的的创优达达标是行行业发展展的标志志性活动动，社会会关注、企企业关注注、业主主关注。20009 年，我我们全面面改革物物业管理理项目创创优达标标活动的的组织方方式，把把服

37、务型型企业的的服务水水平交给给业主和和专家来来评判，取取得了比比较好的的社会效效果。一一方面由由政府主主导改为为物业协协会组织织评定，同同时邀请请媒体全全程参与与监督；另一方方面强调调了业主主的最终终评判权权，要求求参评的的项目在在申报前前，必须须经过过过半数业业主的同同意，其其中五星星级住宅宅项目还还引入了了公开答答辩机制制，由参参评物业业项目负负责人接接受随机机抽取的的业主代代表和专专家的提提问，进进行现场场答辩。不不仅通过过增加透透明度，大大大提高高了社会会对考评评活动的的认知度度，还通通过严格格标准，大大幅提高高了考评评质量。1555 个项目目获得市优称号号，其中中推荐11 个项目目参

38、加国国优评比比，一次次全部通通过，受受到住房房和城乡乡建设部部、中物物协及外外地专家家的好评评。（六）及及时化解解物业矛矛盾纠纷纷。去年年，在物物业管理理矛盾纠纠纷的处处理上，我我们坚持持按照“发现得得早、控控制得住住、处置置得好”的总体体目标，扎扎实细致致地做工工作。“发现得得早”：在加加强对区区县物业业管理工工作指导导的同时时，及时时监测媒媒体对物物业管理理工作的的反映，编编制今今日物业业舆情1644 期，发发布“物业服服务动态态快报”48 期，“物业服服务指导导工作简简报”48 期；“控制得得住”：通过过艰苦细细致地工工作，全全年及时时化解了了物业管管理矛盾盾纠纷52 起;“处置得得好”

39、：继续续完善物物业管理理纠纷人人民调解解工作机机制，进进一步加加大人民民调解工工作力度度。截至至20009年底，共共受理各各类物业业管理纠纠纷78223 件，成成功调解解63448 件，调调解成功功率81%。为确确保国庆庆60 周年期期间的安安全稳定定，结合合物业企企业安全全生产综综合整治治活动，在在全市开开展了为为期三个个月的迎迎国庆物物业服务务大检查查，加大大了重大大矛盾纠纠纷的排排查和防防控力度度，实现现了“三无”工作目目标。东东城、房房山、门门头沟等等区在加加强日常常物业管管理矛盾盾排查的的同时，认认真完善善物业纠纠纷应急急工作预预案，采采取多种种方式及及时化解解、跟踪踪解决矛矛盾。朝

40、朝阳区房房管局与与区司法法局、区区法院共共同研究建立了了物业管管理纠纷纷人民调调解和司司法诉讼讼联动机机制，实实现了人人民调解解、司法法调解和和司法诉诉讼的有有效衔接接，减少少了纠纷纷化解的的成本。此此外，崇崇文、海海淀、石石景山、昌昌平、密密云等区区县都高高度重视视物业矛矛盾纠纷纷的解决决，采取取多种措措施有效效避免了了矛盾激激化和群群体事件件的发生生。（七）圆圆满完成成专项治治理工作作。按照照市委、市市政府“国庆平平安行动动”总体工工作部署署，开展展了全市市普通地地下室安安全使用用管理专专项整治治工作。制制定了北北京市普普通地下下室专项项整治工工作方案案，召召开了联联席工作作会议，会会同市

41、消消防局、市市卫生局局对专项项整治工工作进行行了督导导检查，确确保了国国庆60周年期期间普通通地下室室的使用用安全。专专项整治治中，各各区县共共排查普普通地下下室70337处次，发发现安全全隐患和和不安全全因素11774处，发发出限期期整改通通知书624份；整整改隐患患714处，对对整改不不达标的的普通地地下室关关闭或暂暂停使用用221处。在在普通地地下室管管理面临临众多矛矛盾和困困难的情情况下，各各区县主主动作为为，大胆胆创新，创创造了许许多好的的管理经经验，特特别是石石景山区区从改革革管理流流程入手手，建立立了长效效机制，分分类推出出普通地下室样样板工程程，建立立了普通通地下室室使用的的七

42、项制制度，设设立了样样板单位位的“两图五五板”，制定定细化了了107项检查查内容，有有效推动动了管理理工作的的落实。通通州7 月3 日的安安全生产产事故发发生后，我我们立即即在全市市物业服服务企业业中开展展了安全全生产工工作专项项整治活活动。整整个整治治活动紧紧紧抓住住六个方方面风险险点，采采取过项项目的方方法，进进行拉网网式大排排查。在在全市物物业服务务企业自自查整改改35001个项目的的基础上上，各区区县建委委（房管管局）配配合安监监和公安安消防、质质监等有有关部门门又对10449 个物业业项目进进行了督督查，增增强了全全市物业业管理企企业的安安全生产产意识，提提高了安安全生产产管理水水平

43、。二、当前前存在的的主要问问题在全市物物业管理理工作取取得积极极进展的的同时，我我们也要要清醒地地看到，随随着首都都社会经经济的快快速发展展，随着着建设世世界城市市战略目目标的确确立，我我市物业业管理发发展过程程中的一一些深层层次的矛矛盾和问问题也在在逐步显显现出来来。这些些问题和和矛盾主主要表现现在：（一）开开发遗留留问题依依然没有有得到彻彻底解决决近几年物物业管理理纠纷中中，有相相当数量量的纠纷纷是由开开发建设设遗留问问题引发发的。主主要表现现在，规规划变更更引起居居住环境境的改变变、开发发建设单单位不按按规划设设计要求求建设配配套设施施、有些些小区地地下车库库等配套套设施权权属不明明、房

44、屋屋及附属属设备存存在质量量问题等等。开发发企业与与物业企企业建管管不分、责责任不清清也是造造成矛盾盾和纠纷纷的根源源。物业业管理从从属并受受制于房房地产开开发，开开发项目目在规划划、设计计、施工工阶段遗遗留问题题，开发发企业对对后期物物业管理理做出的的不切实实际承诺诺的问题题，重建建设、重重销售、轻轻管理的的问题等等等没有有得到根根本解决决。（二）服服务不规规范问题题依然不不同程度度存在一些物业业服务企企业不认认真履行行物业服服务合同同，经营营活动中中随意损损害业主主权益、违违规经营营的现象象时有发发生。有有些企业业巧立名名目多收收费，乱乱收费，只只收费不不服务，多多收费少少服务或或降低标标

45、准服务务；有些些企业没没有建立立健全财财务管理理制度，没没有按规规定向业业主公布布物业管管理服务务费收支支情况；有些企企业服务务意识淡淡薄，没没有树立立以业主主为中心心的服务务理念，以以管理者者自居，处处理问题题的方法法简单生生硬，使使矛盾激激化；一一些物业业服务企企业还超超越权限限，擅自自处分应应由业主主处分的的事项，侵侵犯了业业主的权权益。（三）业业委会行行为不规规范现象象依然时时有发生生随着业主主维权意意识的提提高和对对物业服服务行为为认同度度的差异异，业主主委员会会与物业业服务企企业、业业主间的的纠纷日日益增多多。有些些住宅区区业主委委员会由由于维权权手段简简单粗暴暴，与物物业服务务企

46、业之之间的对对立日趋趋尖锐，甚甚至个别别小区业业主的所所谓维权权活动已已扰乱了了社区、甚甚至社会会的安宁宁。一些些业委会会成员业业务素质质不高，对对自身的的责、权权、利认认识存在在偏差，把把个人利利益置于于业主共共同利益益之上，使使得大多多数业主主的利益益不能得得以维护护。此外外，我市市物业管管理行业业发展中中还存在在从业人人员队伍伍建设滞滞后行业业发展以及业主主委员会会缺乏制制约和监监督等问问题。这这些问题题充分反反映了规规范发展展物业管管理的必必要性和和紧迫性性。上述述问题的的存在，既既有市场场主体行行为不规规范、物物业管理理市场发发育不完完善的原原因，也也有政策策法规不不完善的的因素。协

47、协调和解解决这些些问题，需需要我们们当前和和今后一一个时期期，进一一步理清清工作思思路，进进一步解解放思想想，采取取切实可可行措施施，认真真加以解解决。三、20010 年工作作基本思思路面对建设设世界城城市对城城市管理理的新要要求，20110 年我市市物业管管理工作作要坚决决贯彻市市委、市市政府的的部署要要求，以以科学发发展观为为统领，以以北京京市物业业管理办办法的的颁布实实施为契契机，着着眼行业业科学发发展、创创新发展展、跨越越发展，按按照“紧紧抓抓住一个个矛盾、突突出规范范两个主主体、注注重依靠靠三方力力量”的总体体思路，进进一步完完善政策策法规体体系，坚坚持创新新体制机机制，深深入研究究

48、解决矛矛盾问题题，积极极营造行行业发展展氛围，不不断提升升行业良良好形象象，努力力开创我我市物业业管理工工作新局局面。（一）加加快制度度创新步步伐，在在构建业业主与物物业企业业和谐互互信关系系方面实实现新突突破构建业主主与物业业企业之之间的和和谐互信信关系，是是建设和和谐社会会的必然然要求，是是行业发发展进步步的迫切切需要。今今年，要要紧紧围围绕这个个目标，深深入研究究市场，切切实找准准问题，着着重在理理清责任任、透明明价格、细细化标准准和解决决纷争等等方面加加快探索索。一是是要加快快制定物物业项目目交接技技术导则则。以共共用部位位的交接接查验为为重点，明明确划分分前期开开发与后后期管理理的责

49、任任，在交交接查验验中解决决好前期期开发遗遗留问题题，避免免物业企企业代人人受过，影影响业主主与物业业企业之之间的信信任关系系。去年年，我们们已组织织专家对对物业项项目交接接从标准准上进行行了细化化，目前前，这个个标准已已经在部部分物业业项目中中进行试试用，通通过了专专家论证证，今年年将以北北京市地地方标准准的形式式发布实实施。希希望各区区县和各各物业企企业都要要按照这这个规范范进行物物业项目交接接工作。二是要尽快完善物业服务等级规范体系，制订技术标准。目前，我市已制订下发了一、二、三级物业服务等级规范。今年，还要制订四级、五级服务规范。在服务规范形成体系的基础上，将服务规范进一步细化成为技术标准，用定时定量标注的方式