XXXX年长沙市房地产市场研究年报_17页vbk.docx

《XXXX年长沙市房地产市场研究年报_17页vbk.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《XXXX年长沙市房地产市场研究年报_17页vbk.docx（29页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、20100年长沙沙市房地地产市场场年报注：1.本报告告仅供给给相关领领导、政政府职能能部门和和房地产产相关专专业人士士参考，属属内部研研究成果果，未经经许可，不不得公开开发布。 2.本本报告中中涉及的的新建商商品房分分类价格格仅作本本中心研研究分析析之用途途，不是是对外正正式发布布的价格格数据。对对外正式式发布的的房地产产价格以以市统计计主管部部门公布布的相关关数据为为准。20100年在市市委、市市政府的的高度重重视和正正确领导导下，我我市加大大了房地地产市场场调控力力度，加加强了房房地产市市场的规规范与管管理，大大力推进进了保障障性安居居工程建建设，探探索并完完善了住住房保障障的方式式、方法

2、法，初步步建立起起了一整整套住房房保障与与市场结结合的住住房供应应和消费费综合体体系，长长沙房地地产市场场发展也也继续保保持了220099年来的的火爆势势头。初初步统计计20110年我我市（含含四县市市）完成成房地产产开发投投资约6680亿亿元，同同比增长长约377%，约约占全市市固定资资产投资资的211%。商商品房施施工面积积约66633万万平方米米，其中中新开工工面积约约23337万平平方米，同同比增长长约8%、322%；竣竣工面积积约7555万平平方米，同同比减少少约433%。220100年我市市（含四四县市）累累计批准准预售221333.377万平方方米，同同比增长长50.25%；实现

3、现商品房房销售面面积21140.46万万平方米米，销售售金额9928.48亿亿元，同同比分别别增长222.772%、443.113%。PARTT 1 长沙地地区房地地产市场场基本情情况一、批准准预售情情况表1 20110年长长沙市新新建商品品房、住住宅供应应情况区 域新 建 商 品品 房其中：住住 宅批准预售售面积（万平方方米）同比（%）批准预售售面积（万平方方米）同比（%）全 市市21333.377 50.225 18777.711 44.114 其中芙蓉区107.32 41.442 97.119 47.555 天心区208.91 90.442 189.15 89.771 岳麓区362.21

4、 61.228 332.68 54.779 开福区313.21 46.998 295.36 42.887 雨花区516.71 59.440 460.11 56.775 长沙县287.66 27.333 261.09 19.669 望城县139.95 33.995 117.11 28.770 浏阳市58.889 -10.40 50.998 7.577 宁乡县138.51 81.448 74.004 13.111 小结：商商品房新新增供应应逐季上上扬，全全年新增增批准预预售量超超过20000万万平方米米20100年全市市新建商商品房累累计批准准预售221333.377万平方方米，同同比增长长50.

5、25%，其中中住宅批批准预售售18777.771万平平方米，同同比增长长44.14%。分区区域来看看，内五五区新建建商品房房累计批批准预售售15008.336万平平方米，同同比增长长59.20%，其中中住宅批批准预售售13774.449万平平方米，同同比增长长56.06%；三县县一市新新建商品品房累计计批准预预售6225.001万平平方米，同同比增长长32.29%；其中中商品住住宅累计计批准预预售5003.222万平平方米，同同比增长长19.25%。按行行政区来来看，雨雨花区批批准预售售面积最最大，岳岳麓区次次之；同同比增幅幅来看，内内五区各各区同比比增幅均均超400%，天天心区增增幅最大大。

6、二、新建建商品房房销售总总量表2 20110年长长沙市新新建商品品房、住住宅销售售备案情情况区 域新 建 商 品品 房其中：住住 宅销售面积积（万平平方米）同比（%）销售面积积（万平平方米）同比（%）全 市市21400.466 22.772 19822.877 20.555 其中芙蓉区100.64 -24.6881.339 -29.98天心区210.41 -4.667186.96 -9.330岳麓区292.89 32.333276.67 31.226开福区299.73 5.500 287.08 6.111 雨花区577.99 38.885531.19 35.774长沙县375.09 74.77

7、6 357.27 70.002 望城县95.664 24.558 92.886 23.337 浏阳市82.229 6.066 75.002 5.244 宁乡县105.79 6.800 94.443 1.400 小结：商商品房销销售备案案突破220000万平方方米，第第二季度度销量最最高20100年全市市新建商商品房累累计销售售备案221400.466万平方方米，同同比增长长22.72%，其中中住宅销销售备案案19882.887万平平方米，同同比增长长20.55%。分区区域来看看，内五五区新建建商品房房累计销销售备案案14881.665万平平方米，同同比增长长16.11%，其中中住宅销销售备案案

8、13663.229万平平方米，同同比增长长14.08%；三县县一市商商品房销销售备案案6588.811万平方方米，同同比增长长40.76%，商品品住宅销销售备案案6199.588万平方方米，同同比增长长37.74%。全市市新建商商品房成成交备案案住宅与与非住宅宅面积比比例约为为12.58：1，其其中内五五区比值值为111.522：1，三三县一市市15.79：1。按按行政区区来看，雨雨花区商商品房销销售备案案面积最最大，长长沙县次次之；同同比增幅幅来看，长长沙县增增幅最大大，但芙芙蓉区、天天心区负负增长。三、新建建商品房房备案均均价小结：商商品房销销售备案案均价逐逐季上扬扬，芙蓉蓉区商品品房备案

9、案均价最最高，开开福区商商品住宅宅备案均均价最高高20100年长沙沙全市新新建商品品房（含含单位集集资房等等）备案案均价为为43338元/平方米米，其中中住宅441088元/平平方米；内五区区新建商商品房（含含单位集集资房等等）备案案均价为为47888元/平方米米，其中中住宅445199元/平平方米；三县一一市商品品房备案案均价为为33226元/平方米米，其中中住宅332011元/平平方米。从从各行政政区来看看，芙蓉蓉区商品品房备案案均价最最高，住住宅均价价开福区区最高，天天心区涨涨幅最大大。从均均价走势势来看，220100年全市市均价整整体呈上上扬趋势势，至112月均均价达到到最高，一一季度

10、、四四季度月月均价逐逐月上扬扬，其中中，四季季度月均均价环比比涨幅较较大；二二季度、三三季度月月均价出出现波动动，但从从走势来来看，均均价也呈呈震荡上上扬态势势。四、二手手房销售售面积表3 20110年长长沙市二二手房、住住宅销售售情况区 域二 手 房其中：住住 宅销售面积积（万平平方米）同比（%）销售面积积（万平平方米）同比（%）全 市市468.62 4.122 302.66 -5.888 其中芙蓉区64.998 20.002 42.662 -11.21 天心区42.003 -19.06 35.337 -11.06 岳麓区42.339 -12.69 35.774 -9.334 开福区51.7

11、720.255 38.557 -5.885 雨花区95.773 -8.339 63.999 -9.991 长沙县64.333 11.003 39.338 24.446 望城县11.777 39.003 9.177 36.771 浏阳市42.445 7.477 24.339 -14.11 宁乡县53.222 59.005 13.443 -14.16 小结：二二手房成成交接近近4700万平方方米，前前三季度度逐季走走低，四四季度逐逐月增长长20100年，全全市二手手房成交交面积4468.62万万平方米米，成交交套数为为352223套套，同比比分别增增长4.12%、-77.566%；其其中住宅宅成交

12、3302.66万万平方米米，成交交套数为为308804套套，同比比分别减减少5.88%、8.02%。分区区域来看看，内五五区二手手房成交交面积2296.85万万平方米米，成交交套数为为258822套套，同比比分别减减少4.46%、122.055%；其其中住宅宅成交2216.29万万平方米米，成交交套数为为234417套套，同比比分别减减少9.57%、133.166%；三三县一市市二手房房成交面面积1771.777万平平方米，成成交套数数为94401套套，同比比分别增增长233.255%、77.544%；其其中住宅宅成交886.337万平平方米，成成交套数数为73387套套，同比比分别增增长4.

13、83%、133.255%。五、房产产一、二二级市场场交易量量对比分分析表4 20110年长长沙市房房产一、二二级市场场交易量量对比区 域芙蓉区天心区岳麓区开福区雨花区长沙县望城县浏阳市宁乡县全市一、二级级市场对对比1.555 5.011 6.911 5.800 6.044 5.8338.133 1.944 1.999 4.577小结：房房产一二二级市场场发展不不平衡，六六区县比比值超过过5房产一、二二级市场场对比来来看，220100年全市市房产一一、二级级市场累累计交易易量之比比为4.57：1。其其中，内内五区房房产一、二二级市场场累计交交易量之之比为44.999：1，比比20009全年年比值

14、增增大0.88；三县一一市为33.844，比220099全年比比值增大大0.668。从从各区县县情况来来看，220100年各区区商品房房市场成成长强劲劲，五区区四县中中有六个个区县房房产一、二二级市场场比值高高于5，随随着商品品房销量量的猛增增，房地地产市场场规模迅迅速扩大大。六、银行行抵押贷贷款情况况表5 20110年长长沙市房房屋抵押押情况区 域域累 计计全 市其中：内内 五 区一般抵押抵押起数数（起）22844801497747其中：个个人22522301482288抵押面积积（万平平方米）39622.00021344.433其中：个个人30177.33316955.222贷款金额额（亿

15、元元）968.40694.92其中：个个人735.77526.65在建工程程抵押抵押起数数（起）19800 877抵押面积积（万平平方米）853.12 621.66贷款金额额（亿元元）169.84 137.21小结：房房产抵押押面积超超过历史史最高记记录；在在建工程程抵押同同比增幅幅也较大大20100年，全全市办理理抵押登登记手续续22884800起，抵抵押面积积39662.000万平平方米，贷贷款金额额9688.400亿元，其其中，办办理个人人抵押登登记手续续22552300起，抵抵押面积积30117.333万平平方米，贷贷款金额额7355.777亿元。分分区域来来看，内内五区共共办理抵抵押

16、登记记手续11497747起起，抵押押面积221344.433万平方方米，贷贷款金额额6944.922亿元，同同比分别别增长116.339%、112.882%、335.331%；其中，办办理个人人抵押登登记手续续14882888起，抵抵押面积积16995.222万平平方米，贷贷款金额额5266.655亿元，同同比分别别增长117.449%、221.114%、440.117%。分期、现现房来看看，20010年年全市办办理一般般抵押（期期房）11121178起起，抵押押面积112366.644万平方方米，贷贷款金额额3477.688亿元，办办理一般般抵押（现现房）11163302起起，抵押押面积2

17、27255.366万平方方米，贷贷款金额额6200.722亿元。其其中内五五区办理理一般抵抵押（期期房）7747778起，抵抵押面积积8200.388万平方方米，贷贷款金额额2566.777亿元，同同比分别别增长11.133%、55.799%、221.774%；办理一一般抵押押（现房房）7449699起，抵抵押面积积13114.005万平平方米，贷贷款金额额4388.155亿元，同同比分别别增长337.003%、117.770%、444.776%。20100年，全全市共办办理在建建工程抵抵押19980起起，抵押押面积8853.12万万平方米米，贷款款金额1169.84亿亿元。其其中，内内五区共

18、共办理在在建工程程抵押8877起起，抵押押面积6621.66万万平方米米，贷款款金额1137.21亿亿元，同同比分别别增长449.115%、440.220%、778.882%。PARTT 2 长沙沙市（内内五区）房房地产市市场基本本情况七、土地地招拍挂挂情况 (数据据来源：长沙市市国土资资源局，网网上挂牌牌出让系系统)表6 20110年长长沙市（内内五区）土土地供应应和交易易情况区 域芙蓉区天心区岳麓区开福区雨花区内五区出让情况况宗 数数8151181694面积（万万平方米米）13.6651.122237.4587.221122.12461.55成交情况况宗 数数6342141277面积（万万

19、平方米米）5.3882.033211.4077.11720.778316.76金额（万万元）6422242614494577331084498715000119225699综合地价价水平值值（元/平方米米）1193381292244744140663441137655表7 20110年长长沙市（内内五区）各各用途土土地成交交情况用 途途内五区其 中中商业（综综合）住 宅工 业成交宗数数77391424成交面积积（万平平方米）316.76155.3784.66076.779成交金额额（万元元）11922569983422123155591427666综合地价价水平值值(元/平平方米)376555

20、369937300557小结：内内五区土土地成交交总金额额突破1119.26亿亿元，岳岳麓区挂挂牌出让让地块宗宗数超过过总数的的一半20100年内五五区招拍拍挂出让让土地挂挂牌944宗，土土地面积积4611.555万平方方米。其其中，商商业（综综合）用用地挂牌牌47宗宗，土地地面积2203.79万万平方米米；住宅宅用地挂挂牌222宗，土土地面积积1088.600万平方方米。内内五区土土地实际际成交777宗，成成交面积积3166.766万平方方米，成成交总金金额111925569万万元，综综合地价价水平值值37665元/平方米米，其中中，商业业（综合合）用地地成交面面积1555.337万平平方米

21、，成成交金额额83442122万元；住宅用用地成交交面积884.660万平平方米，成成交金额额31555911万元。20100年岳麓麓区出让让土地宗宗数最多多，其次次是开福福区；芙芙蓉区成成交综合合地价最最高。单单月出让让成交情情况：112月土土地出让让挂牌宗宗数最多多，100月土地地成交宗宗数最多多。八、长沙沙（内五五区）新新建纯商商品房均均价情况况小结：内内五区新新建纯商商品房均均价为551822元/平平方米，112月均均价相对对于1月月上涨110366元/平平方米20100年长沙沙（内五五区）新新建纯商商品房备备案均价价为51182元元/平方方米，其其中住宅宅49007元/平方米米。芙蓉

22、蓉区纯商商品房、纯纯商品住住宅均价价最高，岳岳麓区均均价最低低；除岳岳麓区外外，各区区纯商品品房均价价均已超超过50000元元/平方方米。从从均价趋趋势来看看，3月月内五区区纯商品品房均价价即已超超过50000元元/平方方米，至至11月月超过555000元/平平方米，纯纯商品住住宅均价价于8月月突破550000元/平平方米；纯商品品房、纯纯商品住住宅均于于12月月达到220100年月均均价最高高。九、长沙沙（内五五区）新新建商品品住房供供销结构构分析（按按套数计计）（一）套套型结构构分析表8 20110年长长沙（内内五区）新新建商品品住宅户户型供销销关系分分析表（单单位：套套）户 型供（套）比

23、例（%）销（套）比例（%）供-销（套套）供销比60平平方米18366114.225 15811412.886 254771.166 60-990平方方米36199328.008 31677025.775 452331.144 90-1120平平方米29322222.775 26966821.993 235441.099 120-1444平方米米25588819.885 25900921.007 -32110.999 1444平方米米19411115.006 22622618.440 -321150.866 合计1288875100.00 1229987100.00 588881.055 小结：

24、全全年商品品房供销销比基本本持平，中中小户型型（600-900平方米米）供销销比例增增大20100年长沙沙（内五五区）累累计住房房供应套套均面积积为1007.110平方方米，同同比增大大1.773%。从从累计供供应及销销售备案案情况来来看，当当前供应应充足的的主要是是60平平方米以以下和660-990平方方米两大大面积段段套型，供供销比分分别达到到1.116、11.144，且从从供、销销占比来来看，660-990平方方米面积积段套型型占比均均最大，分分别占供供应量和和销售备备案量的的28.08%、255.755%，这这表明当当前供销销的主力力套型面面积已经经下移，已已由传统统的三房房（900-

25、1220平方方米）向向二房（660-990平方方米）过过渡，单单价的快快速上扬扬是造成成这一现现象的主主要原因因；1444平方方米以上上面积段段套型供供应缺口口最大，这这表明当当前大户户型市场场存量已已逐步减减少，销销售日益益紧俏。990平方方米以下下户型供供应占比比为422.333%，比比20009年同同期缩小小1.224个百百分点。（二）价价位结构构分析表9 20110年长长沙（内内五区）新新建商品品住宅户户型销售售备案价价位分析析表（单单位：套套）价位段销比例（%）30000元/平方米米22388418.220 30000-35500元元/平方方米675335.499 35000-400

26、00元元/平方方米988228.033 40000-45500元元/平方方米16611213.551 45000-50000元元/平方方米20611916.777 50000-55500元元/平方方米17822914.550 55000元/平方米米28900823.550 合 计1229987100.00 小结：商商品房销销售备案案均价段段整体上上移，550000-60000元元/平方方米价位位档销售售备案比比例增幅幅最大从20110年住住宅销售售的价位位结构来来看，当当前普通通商品住住房备案案的重点点仍是440000-50000元元/平方方米价位位档，合合计占总总量的330.227%，其其次

27、是550000-60000元元/平方方米价位位档，合合计占总总量的224.116%。但但从比例例来看，550000-60000元元/平方方米价位位档销售售备案比比例持续续增长，比比20009年比比例上涨涨15.80个个百分点点，商品品房成交交的均价价段明显显上移。十、长沙沙（内五五区）新新建商品品房待销销情况小结：内内五区商商品房待待销6884.115万平平方米，岳岳麓区、雨雨花区、开开福区商商品住宅宅待售量量超过1100万万平方米米，1444平方方米以上上商品住住宅的待待售比例例最大20088年以来来，截止止20110年112月底底已取得得批准预预售证且且未销售售的新建建商品房房面积为为68

28、44.155万平方方米，较较上月底底增加441.007万平平方米，112月新新建商品品房上市市量和销销售量双双增长，但但上市量量相较销销售量更更大，使使得待售售量有所所增长。其其中住宅宅5155.688万平方方米,占占75.38%；非住住宅1668.447万平平方米，占占24.62%。分行行政区域域来看，岳岳麓区、雨雨花区、开开福区商商品住宅宅待售量量依次位位居前三三位，分分别占比比30.29%、266.811%、225.991%；分面积积段来看看，1444平方方米以上上商品住住宅的待待售量最最大，占占住宅待待售总量量的388.355%，其其次是1120-1444平方米米商品住住宅，占占住宅待

29、待售总量量的211.122%。PARTT 3 20010年年长沙房房地产市市场综合合评价十一、商商品住宅宅成交价价格指数数分析根据我市市商品住住宅成交交价格指指数分析析模型，至至20110年112月底底，我市市商品住住宅成交交价格指指数为2213.18点点，较年年初上涨涨39.89点点，月均均涨幅为为3.332点，增增幅较去去年增长长1.889点。从从具体单单月指标标来看，今年除1月、6月、7月、9月价格指数略有下跌外，其他月份均上涨；2月、5月、8月、10月、12月价格指数涨幅较大，2月、8月为量缩价涨期，5月、10月、12月受到调控政策调整的影响，为量升价涨期，特别是10月，单月指数涨幅达

30、11.97点。从面积子子市场指指数来看看，今年年以来，660平方方米以下下和1444平方方米以上上面积段段价格指指数曲线线重合度度较高，月月均涨幅幅分别为为2.880点、22.900点，两两者价格格走势基基本一致致，绝对对价格高高位也出出现在这这两个面面积区间间，小户户型公寓寓、大面面积的高高档住宅宅如别墅墅类产品品售价要要高；660-990平方方米面积积段价格格指数始始终保持持较快增增长趋势势，月均均涨幅最最大为44.577点，这这个区间间的绝对对价位处处于中间间水平；90-1200平方米米、1220-1144平平方米面面积段的的中大户户型绝对对价位相相对要低低，但今今年的涨涨幅也较较大，指

31、指数月均均涨幅分分别为33.855点、33.366点。从板块子子市场指指数来看看，今年年以来，北北城板块块价格指指数涨幅幅最大，月月均涨幅幅为5.89点点，主要要是湘江江世纪城城、北辰辰三角洲洲奥城（DD3地块块）、万万科城等等高端项项目的热热销使得得价格上上涨较快快，在各各板块中中价格位位居第二二；中心心板块价价格居首首位，涨涨幅仅次次于北城城板块，价价格指数数月均涨涨幅为33.566点；新新南城板板块、河河西板块块价格指指数的月月均涨幅幅分别为为3.337点、33.055点，价价格上涨涨也较快快；东城城板块价价格指数数的月均均涨幅为为1.999点，绝绝对价格格保持相相对稳定定。小结：全全年

32、内五五区城房房指数上上涨明显显，600-900平方米米中小户户型、北北城板块块指数涨涨幅较大大20100年商品品住宅价价格指数数上涨趋趋势较明明显，累累计上涨涨39.89点点，达到到2133.188点，月月均涨幅幅为3.32点点；分面面积段来来看，660-990平方方米面积积段价格格指数涨涨幅最大大，月均均上涨44.577点，达达2644.333点，说说明适应应刚性需需求的中中小户型型价格涨涨势领先先；分板板块来看看，北城城板块因因高端项项目的热热销使得得价格上上涨最快快，指数数月均涨涨幅5.89点点，达2252.34点点，另外外，随着着南城、河河西整体体区位优优势的发发挥，价价格指数数涨幅也

33、也居前列列。十二、房房地产市市场景气气指数分分析小结：全全年内五五区市场场景气指指数呈“W” 形波波动，年年末达到到高景气气位依据我市市房地产产市场景景气指数数分析模模型，220100年长沙沙房地产产市场景景气指数数在955.8551005.889点的的景气区区间内呈呈“W”形波动动。1月市场场以1004.225点的的高景气气位开局局，2月、3月、7月、8月受部部分调控控政策落落实的影影响，单单月土地地供应、房房地产投投融资规规模等出出现萎缩缩，使景景气指数数滑落到到全年的的低景气气区间，指指数均在在1000点以下下，其中中3月指数数全年最最低为995.885；1月、5月、100月、111月、

34、122月达到到全年景景气指数数的较高高水平，其其中100月指数数全年最最高为1105.89；而4月、6月、9月景气气指数接接近1000点，市市场发展展比较平平稳、温温和。分分季度来来看，220100年景气气指数在在一季度度、三季季度相对对偏低，二二季度、四四季度相相对较高高，特别别是四季季度，“翘尾”现象明明显，指指数连续续三个月月位于1104点点以上，在在高景气气位盘旋旋，100月甚至至到达超超景气区区间；且且与国家家调控政政策出台台时间结结合来看看，政策策出台，景景气指数数随即出出现明显显波动，表表明市场场景气程程度与国国家对房房地产市市场的调调控有密密切关系系。年初初景气指指数较高高主要

35、受受上年末末市场火火爆态势势延续效效应的影影响；接接近年末末，“金九银银十”传统销销售旺季季的到来来，加之之国庆黄黄金周、房房交会的的带动，市市场出现现回暖迹迹象，尤尤其在年年底“翘尾”效应十十分明显显，商品品房成交交量激增增，房价价呈走高高之势，使使得年末末市场景景气指数数连续几几个月达达到高景景气位。十三、长长沙楼市市健康状状况测度度分析表10 20010年年各指标标健康度度加权评评价一级指标标二级指标标原始值健康度得得分加权得分分健康度评评价价格健康康度指标标房价收入入比6.52220.155 基本正常常房价增长长率与CCPI增增长率之之比6.42210.077 异常房价增长长率与居居民

36、可支支配收入入增长率率之比1.56610.077 异常月供与家家庭月收收入之比比0.40020.155 基本正常常规模健康康度指标标房地产开开发投资资额与全全社会固固定资产产投资额额之比20.44320.122 基本正常常房地产开开发投资资额增长长率与全全社会固固定资产产投资额额增长率率之比1.15530.222 正常商品房新新开工面面积与施施工面积积之比0.35520.166 基本正常常供需健康康度指标标商品房供供销比1.02230.211 正常空置率0.07720.177 基本正常常二次以上上置业者者购房比比例0.28810.055 异常住房自有有率0.87730.266 正常结构健康康度

37、指标标房产一、二二级市场场成交面面积比4.99910.088 异常换手率0.15520.199 基本正常常普通商品品住房供供应面积积占比0.74430.111 正常综合评价价2.000基本健康康小结：全全年内五五区市场场健康测测度值为为2.000，处处于基本本健康状状态根据我市市房地产产市场健健康状况况测度分分析，220100年我市市内五区区房地产产市场健健康测度度综合得得分为22.000，比20009年年健康度度下降了了0.224点，处处于基本本健康范范围的中中等水平平。从各各指标值值来看，正正常指标标值4个，异异常指标标4个，基基本正常常指标66个，与与20009年相相比正常常指标减减少两

38、个个，异常常指标增增加两个个，基本本正常指指标个数数相当。从从各指标标值来看看，房价价增长率率与CPPI增长长率之比比、房价价增长率率与居民民可支配配收入增增长率之之比、二二次以上上置业者者购房比比例、房房产一、二二级市场场成交面面积比等等指标出出现异常常，集中中反映出出20110年房房价上涨涨过快，一一、二级级市场发发展不平平衡，二二次或二二次以上上购房者者比例偏偏大等问问题较为为突出。由于20010年年房价基基本处于于逐月上上扬，且且下半年年上涨速速度加快快，房价价涨幅也也随之上上升至较较高水平平，使得得房价增增长率与与CPII增长率率、与城城镇居民民可支配配收入之之比迅速速拉高，指指标出

39、现现异常；二次以以上置业业者购房房比例主主要反映映的是商商品房购购房投资资水平的的变化，其其比例超超过了正正常范围围，反映映在20010年年长沙房房价仍相相对较低低的情况况下，有有较多投投资、投投机性购购房者加加入了长长沙购房房者行列列，直接接推动了了长沙房房价的快快速上扬扬；房产产一、二二级市场场成交面面积比指指标异常常，这主主要是在在政策（如如二手房房税收优优惠两年年改五年年等）优优惠减少少或取消消后，二二手房交交易热情情降低，同同时由于于长沙房房地产市市场处于于快速上上升期，市市场快速速扩张，新新房推盘盘量仍大大于或等等于市民民的实际际需求，使使得市场场的关注注度仍重重点集中中在商品品房

40、市场场上，房房产一、二二级市场场的成交交量差距距也随之之被拉大大。总的来看看，20010年年长沙房房地产市市场由于于房价绝绝对价位位相对较较低，刚刚需仍然然强劲，再再加上一一线城市市限购令令促使部部分投资资者向二二线城市市转移，长长沙商品品房销售售量节节节攀升，房房价也基基本呈逐逐月走高高之势，且且涨幅较较大，这这使得220100年城房房指数、房房地产景景气指数数均强力力上扬或或位于高高景气空空间，也也导致了了内五区区房地产产市场健健康度较较20009年有有所降低低。PARTT 4 20011年年长沙房房地产市市场预测测与展望望从20110年的的房地产产市场分分析看出出，20010年年长沙的的

41、房地产产市场在在国家最最严厉的的房地产产业宏观观调控政政策之下下相向而而行，预预售量、销销售量大大幅增长长，创历历史天量量，可以以说达到到亢奋的的状态，房房地产价价格也水水涨船高高，可以以说完全全出乎先先前的预预测。站站在岁末末年初的的分水岭岭上，我我们还是是想预测测一下220111年长沙沙楼市的的发展趋趋势，综综合各方方面的因因素，我我们认为为今年将将是验证证和见证证房地产产市场调调控效果果的关键键阶段，处处在复杂杂环境下下的长沙沙房地产产市场将将呈现以以下几方方面的趋趋势：（一）经经济发展展环境更更加复杂杂，市场场面临货货币紧缩缩与通胀胀预期的的双重压压力20100年国际际环境让让人难以以

42、琢磨，金金融危机机的影响响远比人人们想象象的要深深远，复复苏进程程缓慢，加加之外围围货币的的贬值和和债务风风险，国国内通货货膨胀压压力逐步步加大，导导致我国国经济发发展环境境越来越越复杂。今今年我们们可能面面临更复复杂的局局面，经经历更纠纠结的困困境。此此前，中中央已经经确定今今年的货货币政策策转为稳稳健型，以以收缩流流动性，其其中最重重要的方方面就是是控制通通胀预期期、稳定定价格总总水平，已已经列为为今年政政府工作作的首选选。诸多多现象反反映今年年我国通通胀压力力依然巨巨大，长长沙房地地产市场场将在通通胀和货货币供应应收缩的的双重压压力下寻寻找空间间。（二）国国家调控控房地产产市场的的目标未

43、未达到，调调控将常常态化20100年的楼楼市调控控目标似似乎未达达到，年年底各地地地王再再现，一一线城市市市场回回暖，二二线城市市泡沫已已现，更更增加了了国家对对房地产产业调控控的决心心。根据据中央经经济工作作会议部部署以及及近期各各部委密密集安排排的未来来工作要要求，不不难解读读出国家家调控房房地产市市场已经经进入了了常态化化阶段，遏遏制房价价过高过过快上涨涨的决心心异常坚坚定，任任重而道道远。央央行年末末加息，显显示国家家治理通通胀的决决心，国国土部下下发通知知抑制打打压“地王”，各地地方政府府也正在在为稳定定今年房房地产市市场再出出细则，今今年多次次加息和和房地产产税收政政策的调调整将是

44、是调控房房地产市市场的利利器。长长沙楼市市将会由由“耐调控控”逐步转转为“被调控控”。（三）新新房供应应充足，刚刚需依然然强劲，但但投资和和投机将将被有效效抑制20100年长沙沙房地产产开发投投资稳步步增长，新新开工、施施工面积积同比增增长明显显，7月以来来商品房房批准预预售量持持续大幅幅增长，全全年批准准预售量量突破220000万平方方米大关关，达到到历史最最高值，并并存在一一定待销销空间。注注意到220100年12月长长沙土地地市场同同样出现现较大放放量，商商、住用用地出让让创新高高，为今今年商品品房供应应埋下伏伏笔，可可以预测测今年我我市新房房供应比比较充足足。从需需求来看看，长沙沙仍然

45、处处在城市市化进程程阶段，刚刚需依然然旺盛。经经历过长长时间观观望，百百姓对楼楼市价格格预期的的逐渐落落空，加加之通胀胀加剧，很很多刚需需客户从从观望转转为入市市，带动动了市场场人气，但但长沙今今年大力力推进的的住房保保障、安安居棚改改工程、公公租房建建设也会会分流一一部分市市场需求求；从投投资需求求来看，一一线城市市限购令令的出台台可能对对长沙产产生“被进入入”效应，不不排除一一线城市市投资客客转战二二三线城城市。但但由于全全国性的的严厉的的货币和和金融、税税收政策策的逐步步强化和和落实，投投资需求求会被有有效抑制制。（四）房房价受多多方因素素影响，来来年走势势难以明明晰今年长沙沙房价面面临的环环境更加加复杂，一一方面，城城市地铁