签订购房合同注意事项gilf.docx

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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.签订购房合合同注意事事项购房合合同的主要要内容包括括以下几方方面： 1.甲甲方土地使使用依据及及商品房状状况，包括括位置、面面积、现房房、期房、内销房、外 销房房等； 2.房房价，包括括税费、面面积差异的的处理、价价格与费用用调整的特特殊约定等等； 3.付付款约定，包包括优惠条条件、付款款时间、付付款额、违违约责任等等； 4.交交付约定，包包括期限、逾期违约约责任、设设计变更的的约定、房房屋交接与与违约方责责 任等； 5.质质量标准，包包括装饰、设备的标标准

2、、承诺诺及违约责责任和基础础设施、公公共配套建建 筑正常常运转的承承诺、质量量争议的处处理等； 6.产产权登记和和物业管理理的约定； 7.保保修责任； 8.乙乙方使用权权限； 9.双双方认定的的争议仲裁裁机构； 10.违约赔偿偿责任； 11.其他相关关事项及附附件，包括括房屋平面面图、装饰饰、设备标标准等。 注意在签定定上述各项项条款时，购购房者尤其其需要关注注以下几项项基本问题题： 1、购购房合同的的各项内容容要尽可能能全面、详详细，各项项规定之间间要避免相相互冲突，尤尤其是不能能与国家的的政策法规规相冲突；文字表述述要清晰、准确；签签订合同的的买卖双方方身份、责责任要明确确，如合同同中的甲

3、方方（卖方）不不能是代理理商或律师师楼，而应应 是项目目立项批准准文件的投投资建设单单位，也不不能以上级级主管单位位或下属机机构的名义义 签订合合同，签字字人应是法法人代表本本人或公司司章程上授授权的主要要负责人。 2、合合同上的项项目名称，一一定要与项项目位置联联系在一起起，以免日日后有出入入。标明 项目位置置时，一定定要具体、明确，如如市区街号花园号楼层 房。 房屋的的户型、面面积一定要要标示清楚楚，建筑面面积、使用用面积及公公用面积分分摊原则等等 要明确确说明。 3、房房屋的档次次和装修标标准一般采采用附件形形式附在购购房合同之之后，这一一内容的表表 述一定定要详细、具体。如如技术的等等

4、级、材料料的品牌、内部设施施的种类、负荷标准准、 供应应能力等要要一一予以以说明。水水、暖、电电、通讯等等设施，要要说明安装装到什么程程度。 4、其其它如付款款方式、产产权保证等等都应详细细、具体地地加以说明明。并对房房屋整体结结 构、各各部位配套套设施及其其部件的保保修期给予予明确规定定。 5、违违约责任的的约定一定定要对等，否否则最终吃吃亏的是购购房者。在在购房合同同中，一 般承担违违约责任的的违约事项项包括：签签订认购书书后，购房房者不买房房或要求换换房，开发发商不卖房房或要求换换房；购房房者不按期期付款；开开发商不按按期交房；面积变动动超过 约约定幅度；房屋装修修标准、质质量不合要要求

5、，保修修不到位；产权过户户手续不全全或不 能能按期办理理。 看完房房子以后，就就要签合同同了，现在在一般的做做法是在签签署正式合合同之前要要先签一 个认购书书，然后再再签正式合合同。这里里面的问题题就更多了了。 陷阱一一：在认购购书里没有有注明因何何种原因退退房以及后后果 购房房者与开发发商签订认认购书后，就就要交一定定额度的定定金，这是是无可非议议的。但有有时购房者者在交付定定金后因种种种原因得得不到银行行的贷款而而无法购买买该房产时时， 发展展商一般都都只退购房房款而不退退定金，理理由是买家家没有履行行合同，所所以没收定定金。 对对策：律师师建议买家家最好与发发展商在协协议中约定定，若买家

6、家得不到贷贷款时，定定金该 如如何返还或或是否要扣扣除部分作作为手续费费等，这样样就避免了了很大的麻麻烦。 同同时，开发发商是没有有权利没收收定金的，这这本身是没没有法律依依据的。 陷阱二二：合同主主体认定不不明 购房房者由于缺缺乏法律常常识，往往往会犯一些些比较初级级的错误。有时代表表发展商签签约 的人人并不是法法人代表，或或者合同上上的开发商商并不是该该房产土地地拥有者，这这些都有 可能产生生问题。 另外，也也有可能该该项目是公司开发发的，实际际上却是由由公司投投资，作为为买家还 是应与公司签约约，否则也也会带来一一系列的麻麻烦，以后后办理各种种手续会很很麻烦。 对策：在在签约前您您最好查

7、明明代表发展展商签字的的人是否是是法人代表表，如果不不是，则 是否持有有“授权委托托书”。否则，这这个人的签签字是无效效的，同时时要注意合合同上的公公 章，这这样可以避避免发展商商推卸责任任。 陷阱三三：不要轻轻易在开发发商提供的的补充协议议上签字 签补充协协议在购房房交易中很很有必要。但是要提提醒购房者者的是，开开发商提供供的补充 协议一定定要看清楚楚。现在有有的发展商商在与客户户签约时，会会主动向客客户出示一一份补 充充合同， 主要目的的在于表明明由于某些些特定原因因造成不能能按期交房房的免赔责责任以及 面积丈量量误差率差差异过大在在哪些情况况下能免赔赔。 这是是发展商为为了保护自自己在一

8、些些 非人力力能控制的的情况下造造成违约规规避风险的的一种方式式。 善良良的购房者者不要仅仅仅把开发商商的免责条条款都签了了，而忘记记保护自己己的利益。 对策：看清楚补补充协议的的条款，最最好的办法法是找一个个律师来帮帮你的忙。 陷阱四四：“最短时间间”与“最好” 合同是是双方意思思一致的表表达。但是是，实践中中开发商往往往会给购购房者很多多诸如“如 果发发生问题，在在最短时间间内解决”，“在装修材材料上，选选择最好的的国外进口口的”等一 些些看上去很很诱人但没没有实际意意义的承诺诺。最短是是多长时间间，什么样样的才算最最好 的？不知道。 合同里里出现这种种模糊的概概念时，法法律也没有有办法，

9、因因此产生的的纠纷购房房者根本打打 不赢官官司。 对对策：购房房者一定要要把每一个个具体的时时间、具体体的地点、具体的材材料以及开开发商 的的口头承诺诺落实在合合同里。 陷阱五五：约定提提前交纳部部分费用 开发商是是做商人的的，而房地地产开发又又是一件对对资金要求求很高的行行业。开发发商面临 资金压力力是很正常常的，但并并不能以此此为理由要要求购房者者提前交纳纳不该交的的钱。而 在合同或或是补充协协议中，开开发商常会会将一些不不该预先交交纳的费用用写进去，要要求购 房房者提前交交纳，这是是显失公平平的。 比比如有些发发展商在尚尚未确定物物业管理公公司及服务务标准、收收费情况的的前提下，就就要

10、求买买家在预售售契约中承承诺接受物物业管理服服务，并接接受相关约约束，这就就是对消费费者 的侵侵害。 对对策购房者者应该将物物业管理条条款与预售售契约分开开签署， 或另外设设置条款确确定 物业业管理的费费用标准。 陷阱六六：卖方解解除合同 在一些发发展商制定定的售楼契契约或契约约附件中，往往往有这样样的条款：“买方无故故逾 期付付款，经卖卖方催告仍仍不支付欠欠款的，卖卖方可以解解除合同并并没收买方方全部已付付价 款。” 这显然然是不公平平条款，假假如买家已已经支付的价价款，只剩剩的价价款逾期未未 付，如如果发展商商以此为由由，没收其其已付的价款款，岂非很很不公平。况且，没没 收实际际上是个行行

11、政处罚或或刑事处罚罚行为， 作为当事事人一方的的发展商并并没有权利利来 没收收他人的财财物。 对对策：依据据合同法法第四十十条规定，本本合同条款款是无效条条款。当然然，还有其其他 一些些类似的合合同条款存存在着这样样的问题， 购房者可可以依据法法律的规定定来更好地地维 护自自己的权益益。 陷阱七七：处理结结果不明确确 很多合合同中常可可以看到这这样的条款款，“应于日前如如何如何”，但是并并没有约定定如 果没没有在“日前如如何如何”后该怎样样处理。 这样， 即使最后后认定是开开发商的过过错， 你你也很难制制裁他，最最多是调解解了事。 对策：购购房者与发发展商签署署的合同中中要明确对对开发商如如果

12、没有履履行承诺、不按设 计图纸施施工和达不不到质量等等级等等的的处理办法法，做到越越详细越好好。 陷阱八八：以偏盖盖全 这里里所说的以以偏盖全是是个泛指的的概念。有有时会出现现这样令人人哭笑不得得的问题，开开 发商承承诺卧室的的玻璃是中中空的，到到了交房时时发现卧室室窗户只有有下面的部部分是中 空，而上上面却是普普通玻璃等等等。 对对策：对于于这类问题题没有更好好的解决办办法，就是是要把合同同写得越细细越好。不不给开 发发商一点空空隙。当然然也需要购购房者有非非常广泛的的建筑、建建材方面的的知识。 陷阱九九：拒签补补充协议 前面说了了，开发商商在签约时时会主动出出具一份对对自己有利利的补充协协

13、议，购房房者同样 也可以出出具一份对对自己有利利的补充协协议。 最最好将开发发商在其广广告宣传中中的条款和和 楼书里里关于装修修、物业管管理中的承承诺都签进进补充协议议中，不要要怕麻烦。举个简单单 的例子子，你买的的塔楼（或或板楼）里里有几部电电梯，是否否会全部同同时开通，如如果有不 开的怎么么办？不要要小看这个个问题，为为了出面积积、增利润润，现在的的高层住宅宅只安装 几部电梯梯，而且平平时还不全全开，在上上下班高峰峰时间极为为不便，这这种情况业业主是否 有权拒付付部分电梯梯费呢？ 但是，就就像你可以以拒签开发发商的补充充协议一样样，开发商商也同样可可以拒签购购房者的 补充协议议。这种现现象

14、在北京京是很普遍遍的，特别别是一些卖卖得很好的的楼盘都是是如此。 对策：不不管开发商商态度如何何，购房者者还是要争争取这个权权益。实在在不行，又又觉得没 有把握，那那就只好放放弃了。 目前，商商品房买卖卖合同一般般都使用建建设部和国国家工商行行政管理总总局制订的的商品房房买卖合同同示范文本本。由于于示范文文本是政政府机关制制订的，较较好地平衡衡了开 发发商和购房房人的权利利和义务关关系，因此此，采用示范文本本签订合合同有利于于保护 购购房人的合合法权益。但购房人人切不可认认为采用示范文本本就万事事大吉，即即使采 用用示范文文本签订订商品房买买卖合同，购购房人也应应注意以下下几个问题题。 1、认

15、认购书问题题 在目前前商品房交交易过程中中， 许多多开发商在在与购房人人签订正式式商品房买买卖合同 前，要求求购房人签签订认购书书，交纳认认购款。开开发商要求求购房人签签订认购书书一般两 种情况：一种情况况是开发商商所销售房房屋尚未取取得预售许许可证，以以向内部职职工认购 的名义进进行销售，俗俗称内部认认购；另一一种情况是是开发商已已取得预售售许可证或或者销 售售的是现房房，开发商商为购房人人保留预订订的房屋，作作为交换，要要求购房人人签订认购购 书，并并交纳一定定数额的认认购款，如如果在规定定的时间里里，购房人人不想购买买该房屋， 就可能无无权要回所所交纳的认认购款。 第一种情情况的认购购书

16、，由于于我国城城市房地产产管理法和商品品房销售管管理 办法法都明确确规定，在在未取得预预售许可证证前，是不不能预售商商品房的，而而依据我国国 合同同法第 52 条条的规定，违违反法律和和行政法规规的强制性性规定的合合同无效，因因 此第一一种情况的的认购书在在法律上是是无效的。但最高人人民法院于于 20003 年 4 月 28 日日公布，将将于 20003 年年 6 月月 1 日日起施行的的关于审审理商品房房买卖合同同纠纷案件件适 用法法律若干问问题的解释释(以下下简称最最高法院解解释)第第 2 条条规定：出出卖人未取取 得商品品房预售许许可证明，与与买受人订订立的商品品房预售合合同，应当当认定

17、无效效，但是 在起诉前前取得商品品房预售证证明的，可可以认定有有效。根据据该条规定定，在取得得预售许 可证之前前所签订的的认购书，如如果开发商商在购房人人起诉前仍仍未取得预预售许可证证，该 认认购书肯定定是无效的的；如果开开发商在购购房人起诉诉前取得预预售许可证证，那么该该认购 书书的地位将将和开发商商已取得预预售许可证证或者销售售的是现房房的情况一一样， 即即和下面 要讨论的的第二种情情况的认购购书的性质质相同。 第二种情情况的认购购书，需要要看认购书书是否满足足了合同成成立的要件件，主要是是看 合同同条款是否否完备。最高法院院解释第第 5 条条规定：商商品房的认认购、订购购、预订 等协议具

18、具备 商商品房销售售管理办法法 第十十六条规定定的商品房房买卖合同同的主要内内容， 并并且出卖人人已经按照照约定收受受购房款的的，该协议议应当认定定为商品房房买卖合同同，肯 定定具有法律律效力。但但是实践中中大多数认认购书都不不具备商商品房销售售管理办法法第 十十六条规定定的商品房房买卖合同同的主要内内容，这些些认购书的的法律效力力如何?最高 法法院解释并未作明明确规定，笔笔者认为不不能从最最高法院解解释第 5 条的的规定， 反推出不不具备商商品房销售售管理办法法第十六六条规定的的商品房买买卖合同主主要内容 的认购书书，就必然然没有法律律效力。但但是如果认认购书仅规规定了房号号、面积和和价格等

19、 条款，那那么该认购购书未满足足合同应具具备的基本本条款，不不具有法律律效力。 2、补补充协议问问题 在商商品房买卖卖过程中，开开发商除和和购房人根根据示范范文本所所订立的商商品房 买买卖合同外外，还要求求购房人签签订一份补补充协议，该该补充协议议的内容很很多，由开开发 商的的专业律师师事先拟订订好。这种种补充协议议常包含许许多对购房房人不利的的条款，如如交房时间间的确定、不可抗力力条款的解解释、共有有面积的确确定分摊、关于基础础设施和公公 共配套套建筑的开开发利用等等方面，甚甚至包含许许多针对开开发商的免免责条款。比如有些些 开发商商在补充协协议中规定定：“政府部门门有关文件件批准的延延迟、

20、市政政配套批准准及安 装装的延误，导导致开发商商不能按期期交付房屋屋，开发商商有权按实实际影响的的时间而相相应 延迟迟交付房屋屋，而不用用承担延迟迟交付房屋屋的责任。”由于补充充协议大多多含有建筑筑、 房地地产、法律律等专业术术语，一般般购房人很很难完全搞搞懂。因此此，购房人人不要急于于和 开发发商签订补补充协议，先先将补充协协议拿回来来，找专家家进行咨询询，将补充充协议中不不 合理的的地方找出出来，并对对其进行修修改。同时时由于补充充协议是由由开发商拟拟定的，保保 护购房房人的条款款很少，因因此，应在在专家的指指导下，在在补充协议议中增加保保护购房人人 的条款款。如果开开发商不能能满足购房房

21、人以上的的合理要求求，那么，购购房人最好好不要和 开发商签签订补充协协议。 3、售售楼广告问问题 开发发商为宣传传、推销其其商品房，一一般都散发发售楼书，发发布商品房房销售广告告，作 出出不少许诺诺。从法律律角度来说说，售楼书书，广告等等都是开发发商向不特特定的对象象发放 的的用以介绍绍其商品房房的文字、图片材料料，主要是是为了美化化商品房形形象、优势势，远 不不具备商品品房买卖合合同的基本本条款。此此类广告法法律上一般般视其为要要约邀请，不不能 直接接成为合同同的内容。对于开发发商的虚假假广告行为为，购房人人虽不能依依据合同追追究 开发发商的违约约责任，但但可以追究究开发商发发布虚假广广告的

22、责任任。根据广告法第 377、38 条规定，发发布虚假广广告，欺骗骗和误导消消费者，使使购买商品品或者接受受服务 的的消费者的的合法权益益受到损害害的，不仅仅要承担行行政违法责责任，而且且要依法承承担民 事事责任。因因此，购房房人发现受受了虚假售售楼书或广广告的欺骗骗和误导，就就要及时向向政 府有有关管理机机关举报，申申请予以查查处，或诉诉请人民法法院要求责责任方赔偿偿损失。 同时，国国家工商行行政管理总总局发布的的商品房房广告发布布暂行规定定也对房房地 产广广告所应遵遵循的原则则、事项以以及禁止出出现的内容容作了规定定，购房人人也可根据据该 暂行行规定检查查销售广告告问题。 不过为了了避免不

23、必必要的麻烦烦，购房人人最好在签签订合同时时，要求开开发商将广广告 承诺诺的内容写写入双方协协议中，使使其成为合合同内容的的一部分，以以便在广告告名不副实实 时告开开发商违约约。 4、样样板房问题题 目前在在商品房销销售过程中中， 开发发商都要设设置样板房房或样板间间。 购房房人入住后后， 发现现房屋和样样板房有差差距，当购购房人要求求退房时，开开发商却认认为样板房房不是“样 本房房”或“样品房”，设置的的目的是为为了推销商商品房。在在购房合同同中并没有有约定商品品 房与样样板房不一一致时，购购房人有权权退房，因因此购房人人无权要求求退房。事事实并不如如此。商商品房销售售管理办法法第 331

24、条明明确规定，开开发商设置置样板房的的，应当说说明实际交交付的商品品房质量、设备及装装修与样板板房是否一一致，未作作说明的，实实际交付的的商品房应应当与样板板房一致。开发商未未作说明，致致使购房人人因重大误误解而订立立 商品房房买卖合同同的，购房房人可以根根据合同同法关于于重大误解解的规定，请请求人民 法院或者者仲裁机构构变更或撤撤销购房合合同(变更更还是撤销销购房合同同由购房人人进行选 择)。 5、质质量问题 有些购房房人认为，商商品房竣工工后已经过过政府主管管部门组织织的竣工验验收，验收收 合格后后才允许交交付使用，因因此商品房房不应当出出现质量问问题。而且且根据有关关法律规 定，开发发商

25、在交付付商品房时时，应同时时向购房人人交付住住宅质量保保证书和和住宅使使用说明书书，这两两书已对商商品房质量量的细节作作了规定，是是购房合同同的重要组组成部分，因因此也就没没有必要在在合同中约约定商品房房的质量问问题。但事事实并非如如此。 商商品房竣工工验收，是是以抽查的的方式进行行验收，因因而不能保保证每一套套商品房的的 质量都都合格。而而且竣工验验收的质量量标准和购购房人所希希望的质量量要求也可可能有差 距。至于于住宅质质量保证书书和住住宅使用说说明书关关于房屋质质量的规定定，都是 由开发商商拟订，侧侧重保护开开发商的利利益，因此此有必要在在购房合同同中约定房房屋的质量量问题。 根据最最高

26、法院解解释第 12 条条和第 113 条第第 1 款款的规定，在在下列情况况下， 购购房人因为为房屋质量量问题，有有权要求解解除合同并并要求赔偿偿损失：房房屋主体结结构质 量量不合格，不不能交付使使用；房屋屋交付使用用后，房屋屋主体结构构质量经检检验确属不不合 格；因房屋质质量问题严严重影响正正常居住使使用。 最高法院院解释第第 13 条第 11 款规定定：交付使使用的房屋屋存在质量量问题，在在 保修期期内，出卖卖人应当承承担修复责责任；出卖卖人拒绝修修复或者在在合理期限限内拖延修修 复的，买买受人可以以自行或者者委托他人人修复。修修复费用及及修复期间间造成的其其他损失 由出卖人人承担。 总之

27、，购购房人在签签订商品房房买卖合同同时，不要要着急，尽尽可能多咨咨询一些专专业 人士士，这样才才能签订一一份权利、义务对等等的商品房房买卖合同同。 关于购购房合同附附件 买房前前要认真签签订购房合合同，更不不要轻视合合同中的附附件。商品品房买卖合合同示范文文 本中共共有五处明明确规定了了由买卖双双方另行签签订补充协协议作为合合同附件。 对这些些附 件，购购房人切不不要掉以轻轻心，要注注意防止约约定不明，留留下隐患或或者查看不不细而误入入陷阱。 附件一一是房屋平平面图。一般情情况下，开开发商提供供的平面图图非常简单单，既无尺尺 寸也无无比例，一一旦发生争争议，购房房人明显处处于劣势地地位。对此此

28、，购房人人可以要求求 开发商商在房屋平平面图中标标明长、宽宽等基本数数据，并尽尽可能要求求开发商同同时提供电电 器、 供水、 照明以及及其他线路路和装修的的平面图。 这既是是购房人的的一个基本本知情权， 也是今后后解决争议议的主要依依据。 附件二二是有关公公共部分与与公用房屋屋分摊建筑筑面积的构构成说明。 这里购购房者需 要注意的的是，凡不不是为所购购房屋所在在的楼宇单单独服务的的建筑设施施，均不应应计入该 构成面积积。双方应应约定，卖卖出人违背背该分摊原原则的，应应退还不应应计入分摊摊面积部 分的相应应价款，并并按该价款款的 100支付违违约金。 附件三三是关于商商品房的装装饰、设备备标准的

29、约约定。对于于购房人而而言，此约约定的 关关键是要把把装修标准准具体化。要避免采采用诸如“高级面砖砖”、“高级外墙墙涂料”、“高 级木木地板”之类的模模糊性名称称。应当尽尽量写清装装饰材料和和设备的商商品品牌及及其质 量量标准。 附件四四是双方自自由约定的的补充协议议。 有些些开发商事事先拟好了了补充协议议， 对此此， 购房房人要仔细细阅读、审审查，防止止有的开发发商利用补补充协议擅擅自变更主主合同的条条款 而单单方加重购购房人的义义务。其次次，购房人人还要充分分利用该补补充协议把把自己关注注和 担心心的一些事事项在补充充协议中详详细约定。 例如， 不含房价价款中的有有关交纳的的费用， 如管道

30、煤煤气安装费费、安全门门对讲机费费（要标明明厂家、品品牌），按按规定设置置的供电 容量，买买受人要求求增容部分分的增容费费等都可在在此附件中中约定。在签合同时时应明确各各有关细节节，包括交交房时间、验房程序序、验收标标准、违约约责任等。验房时 要明确从从配套设施施到房内各各项交付物物指标的具具体详细验验收标准（面面积、地面面、体墙、厨厕等 等） ，最最好附上设设计图纸及及施工图，并并在合同中中注明以其其为准。签签订购房合合同时要注注意以下 事项： 一、搞清清面积术语语 许多业业主在购房房过程中， 常常遇到到对各种面面积名称的的模糊认识识， 甚至至还有些开开发商故意意 钻空子子，把面积积名词进行

31、行概念偷换换，使业主主权益受到到伤害。要要计算房产产面积，首首先要弄清清楚 开发发商在销售售合同上所所注明的面面积名称，一一般分为：建筑面积积、公摊面面积、产权权面积、套套内 面积积以及使用用面积等： 1、建建筑面积：房屋的建建筑面积是是指房屋外外墙（柱）勒勒脚以上各各层的外围围水平投影影面积，包包 括阳台台、挑廊、地下室、室外楼梯梯等，且具具备有上盖盖、结构牢牢固，层高高 2220 米以以上（含 2200 米）的的永久性建建筑。 22、公摊面面积：房屋屋公摊面积积是指各产产权业主共共同占有或或共同使用用的建筑面面积。共有有建筑面 积的内容容包括：电电梯井、管管道井、楼楼梯间、垃垃圾道、变变电

32、室、设设备间、公公共门厅、过道、地地 下室、值班警卫卫室等，以以及为整栋栋服务的公公共用房和和管理用房房的建筑面面积。它以以水平投影影面 积计计算，还包包括套与公公共建筑空空间之间分分隔墙，以以及外墙（包包括山墙）水水平投影面面积一半的的 建筑面面积。 33、产权面面积：房屋屋产权面积积是指产权权主依法拥拥有房屋所所有权的房房屋建筑面面积。房屋屋建筑面 积与房屋屋产权面积积有可能相相等，也有有可能不相相等。 购购房合同陷陷阱多 合合同怎么签签律师教您您 12 招 招数数 1 变变更信息专专递送达 要求开发发商变更任任何信息，都都要以书面面方式通知知购房者，即即以邮政特特快专递形形式送达。既可

33、保保证变更的的信息通知知到购房者者，也便于于保留相关关证据。 招数 22 办不下下贷款解合合同 在合合同中要明明确约定，如如果办不下下来贷款，就就要无条件件解除合同同，退回定定金和已付付房款，以以 避免购购房者资金金被套或受受损。 招招数 3 产权证办办理日期具具体到日 在合同中中要明确约约定产权证证办下来的的日期， 一定要具具体到年月月日。 同同时还要约约定产权证证不能 如如期办理的的违约责任任。 招数数 4 停停车费区分分管理费 若是购买买了带产权权的车位， 那么在交交纳费用时时， 只需需交纳相当当于物业管管理费性质质的管理费费用， 这这一点要在在合同中明明确。 招招数 5 质量问题题解决

34、方案案提前定 对出现质质量问题后后的解决方方案要明确确约定。还还可以约定定房屋及附附属设备的的保质期。 招数 6 附张张公摊平面面图 一般般情况下，塔塔楼的公摊摊率为 118%至 26%，板板楼的公摊摊率为 114%至 16%。交房时面面积 误差差在3%以上上可以退房房。 购房房者在签订订合同时， 可以让开开发商将公公摊面积和和套内面积积分别明确确地写出来来， 并且且要求开 发商在合合同中附一一张整栋楼楼或项目的的公摊平面面图。 同同时约定建建筑面积不不变而套内内建筑面积积发 生误误差，以及及公摊面积积与套内建建筑面积均均发生变化化的处理方方式。 招招数 7 原件在公公司是借口口 售楼方方常常

35、会以以一句“原件在公公司”为由，婉婉拒购房者者要求查看看五证原件件的要求。其实通过过复 印件件上的证号号，可以上上网查出其其真伪。 另外，可可在购房合合同中加上上“出售人保保证五证的真实性性，因真实实性导致退退房，出售售人双倍返返 还已付付房款”即可。 招数 88 房屋位位置图不能能少 在合合同中， 要将楼号号标示清楚楚， 而且且要将整栋栋楼的楼图图及购房者者所购套房房在楼中的的位置标明明， 将这这些图附在在合同后面面，并要求求开发商盖盖章。 招招数 9 正式合同同须卖方先先签字 坚坚持卖方先先签字，买买方后签字字，且不要要在合同中中留有空白白（即空白白处用横线线划去） 。合同上上 由双方方加

36、盖骑缝缝章、过页页章、个人人买主过页页签字。 招数 110 约定定转民用电电日期 交交房时，水水、电、气气等都应达达到正常使使用条件，但但交房时所所用的电往往往是临时时用电，应应在合 同同中约定临临时用电转转为民用电电的日期。 招数 11 精精装修杜绝绝“高档” 对于精精装修的楼楼盘，一定定要在合同同中对装修修所用的材材料、品牌牌、标准、施工工艺艺、颜色、价 位等等写清楚，不不能用“豪华”、“进口”、“高档”等这样含含混的字眼眼。 招数数 12 小心不可可抗力的说说法 按照照“民法通则则”的规定， 不可抗力力是指不能能预见、 不可避免免并不能克克服的客观观情况， 如地震、 火灾、战争等。 在此

37、，应应特别注意意“不可抗力力”是如何约约定的。 若出现“非出卖人人的原因，有有关部门延延迟发出有有关批准文文件的；施施工中遇到到异常恶劣劣天气、 重大技术术问题不能能及时解决决的”等免责条条款，购房房人不应接接受。 66 个认识识误区 误误区 1：签正式合合同前先签签认购书 认购书不不是必签不不可的，提提醒潜在购购房者一定定要慎签认认购书。建建议购房者者看好房后后，直接与与 开发商商签订购房房合同。 误区 22：签合同同必用新版版合同范本本 3 月月 15 日起，本本市开始推推行新版的的购房合同同范本。此此范本是推推荐范本，不不是强制实实行的范 本。目前前，只要开开发商的合合同经过有有关部门备

38、备案，就可可使用。 误区 33：买的房房与样板间间一样 许许多没有建建在楼盘内内的样板间间， 其实实际尺寸一一般都要大大一些， 而且大多多数样板间间内都没有有安 装暖暖气，看起起来较宽敞敞。实际上上，样板间间往往与日日后的现房房并不完全全吻合。 误区 44：按揭房房拿不到房房产证 许许多按揭买买房的业主主认为，在在没有还清清贷款之前前，是拿不不到产权证证的。其实实，付首付付款、按 月还贷的的业主和一一次付清房房款的业主主拿产权证证的时间应应该是一样样的， 按按揭买房的的业主的房房屋 只是是要办理抵抵押手续，银银行和开发发商都无权权扣押业主主产权证。 误区 5：区分分概念合同同中约定层层高 套内

39、内建筑面积积和公摊面面积之和才才是所买房房屋的建筑筑面积； 层高不等等于房间的的净高。 层高是指指 地板中中心线到顶顶板中心线线的距离，净净高是指地地面到顶板板的距离，而而层高是很很难测量的的，净高 却很容易易测量，所所以在合同同中约定净净高对买方方有利。 误区 66：维修基基金、契税税都交开发发商 许多多购房者在在收房时， 都被开发发商要求先先交纳维修修基金、 供暖费、 契税等等费用之后后才给钥匙匙， 其实实这几项费费用都是由由开发商代代收的， 购房者可可以不选择择将这些费费用交给开开发商。 维修基金金 可交给给物业，供供暖费可交交供暖单位位，而契税税可交地税税部门。开开发商不能能以没交齐齐

40、这几项费费用 为借借口不给钥钥匙。在实践中开开发商到底底设置了哪哪些陷阱呢呢？总结我我们的实践践经验，主主要表现在在以下几个个方面： 广告(包包括沙盘、售楼书等等)陷阱 为了卖掉掉房子，开开发商往往往会在售楼楼广告中(包括沙盘盘、售楼书书等)对绿绿化、会馆馆、学校、幼儿园、游泳池、健身房、车位、超超市、容积积率、楼房房间距等配配套设施做做美好的描描述，但对对于这种承承诺又不写写在合同里里。结果当当出现规划划变更、绿绿地变停车车场、房屋屋底下有大大水泵、道道路开通遥遥遥无期等等情况，买买房人要求求有一个说说法时，开开发商却以以规划变更更已经通过过规划部门门批准为由由，推卸责责任，或以以合同约定定

41、不清搪塞塞，消费者者一般很难难得到补偿偿。房地产产开发商或或代理商就就是利用购购房者想当当然地以为为广告内容容都会写入入合同的心心理，瞒天天过海。结结果，发生生争议、对对簿公堂时时，法官一一般会以合合同条款作作为依据判判断是非曲曲直，而不不完全是广广告。 销销售陷阱 中国人买买东西向来来有跟风凑凑热闹的从从众心理，一一听说哪个个楼盘观者者如潮，那那些想买房房的人便跃跃跃欲试了了。正是抓抓住了消费费者的这种种盲从心理理，开发商商就给买房房人设下了了陷阱： 其一，以以小利诱之之，在拿到到预售证之之前搞内部部认购。内内部认购是是指房地产产开发商小小规模、不不公开地预预售商品房房。由于内内部认购的的商

42、品房价价格相对较较低，对那那些买房人人自然有吸吸引力。在在此过程中中，买房人人认为自己己得到了便便宜，开发发商也借此此机会筹到到了资金。然而，内内部认购的的商品房是是在开发商商未取得商品房预预售许可证证的情况况下销售的的，其销售售行为是不不合法的，因因此，一旦旦出了问题题，购房者者的合法权权益往往无无法受到法法律的充分分保障。这这样，买房房人的投资资就充满了了风险。 其二，制制造假象，在在房子数量量、户型、朝向等的的推出和价价格的制定定上做文章章。前者关关系到售楼楼进程的快快慢，后者者决定了售售楼利润的的厚薄。开开发商的做做法是推出出预售房屋屋总量的四四分之一或或三分之一一，并且对对所推出的的

43、单元进行行精心搭配配。通常是是选最差的的户型和楼楼层先出手手，这样一一方面可声声称那些好好的单元已已经“名花有主主”，另一方方面还可以以避免这些些“丑女”到最后“待字闺中中”。当然，这这其中也要要混杂一些些好房型，否否则会造成成目标客户户的流失。 在价格格的制定上上，则会根根据前期所所推单元的的销售情况况，对其余余单元的定定价进行调调整。一般般而言，刚刚开始销售售(开盘)时，开发发商往往一一般总会把把价格定得得低一些，以以所谓的“最低价”(通常是是该楼盘楼楼层、朝向向最差的一一间)来吸吸引客户，而而一旦有客客户来购房房，那个“最低价”也就不翼翼而飞了。在实践中中我们会看看到，只要要销控和销销售

44、现场布布置以及广广告炒作成成功，价格格都会节节节升高，甚甚至从开盘盘时的三四四千元暴涨涨到收盘时时的五六千千元都不稀稀奇。 其其三，大力力营造现场场道具和售售楼气氛。为了制造造一种销售售兴旺的假假象，开发发商(售楼楼人员)往往往会找来来一些亲戚戚、朋友到到销售现场场做“托儿”，在销售售业绩示意意图上伪装装得一片红红?红色标标识代表已已售单元?，让人觉觉得楼盘好好卖、销售售兴旺，从从而引发客客户的购买买欲望。其其四，设置置订金陷阱阱。我们经经常会碰到到这样的情情况，一旦旦客户看中中某种户型型、表现出出一点点购购房的意向向，售楼人人员就会告告诉你说这这个户型就就只有一套套了，如果果不交付订订金别人

45、就就会买走，要要求客户马马上交付订订金。如果果客户说没没有带够订订金，售楼楼人员就会会要求客户户先交五百百到一千元元的“小订”，签订认认购协议书书，然后要要求客户次次日交齐“大订”。而一旦旦客户把“大订”也交了，售售楼人员也也就完成了了把客户套套住的任务务。因为，我我们看到的的认购协议议书经常会会有这样的的条款：“如果在约约定的时间间内未能签签约，所付付订金不予予退还”。有许多多客户在签签署认购协协议书后，经经过再三考考虑不想购购买已经认认购的房子子时，考虑虑到认购协协议书约定定不签约就就不退还订订金，为了了避免订金金的损失，就就会签署自自己并不愿愿意签的合合同，从而而给自己带带来更大的的损失

46、。 “五证”陷阱 一一个合法正正规的房地地产开发商商，必须具具备齐全的的“五证”、“二书”。所谓“五证”，是指国有土地地使用权证证、建建设用地规规划许可证证、建建设工程规规划许可证证、建建设工程施施工许可证证?也叫叫建设工程程开工证?、商品品房销售?预售?许许可证；“二书”是指住住宅质量保保证书和和住宅使使用说明书书，这也也是法律对对销售方的的基本要求求。但在实实践中，有有些开发商商(售楼人人员)为了了掩盖虚假假情况，经经常找借口口不出示这这些文件的的原件，要要么说正拿拿着相关文文件在报批批某项手续续，要么就就说文本放放在离售楼楼处很远的的公司本部部。售楼人人员往往会会先要求客客户签订认认购书

47、或合合同，而客客户一旦交交完订金或或购房款，再再有什么问问题，开发发商(售楼楼人员)便便会即刻变变脸，客户户再也见不不到售楼人人员在推销销房屋时那那充满春意意的笑脸。 合同陷陷阱 几经经斟酌后，客客户便要决决定购房了了，因此得得与开发商商签订商商品房买卖卖合同。一般情况况下，开发发商(售楼楼人员)会会递给客户户一份拟好好的合同，合合同会有许许多空白的的地方，有有些地方是是有待双方方确定后注注入相关内内容的，而而有些选择择性填写处处可能还空空着。这时时，购房者者往往以为为该说的都都已注明了了，合同就就算是完成成了，殊不不知就是这这些空白处处为开发商商日后作弊弊提供了条条件。比如如，标准合合同第十

48、五五条迟延办办理产权证证的，违约约金每日按按已付房款款的万分之之三计算，但但您一不留留神，开发发商(售楼楼人员)便便将此条款款设计成按按购房全款款的万分之之三承担违违约责任。前不久我我们从报上上看到过这这样的案例例：迟延办办证一年多多，只赔付付96元。或者在不不能按时办办理好时，干干脆让购房房人退房。还有的合合同中写明明的违约条条款表面上上貌似公平平，实际不不公平。例例如：约定定任何一方方解除购房房合同都要要支付总房房款40%的违约金金。这实际际上只是限限制购房人人，开发商商自己一般般不可能将将卖出去的的房子再收收回不卖。 以上，我我们对购房房陷阱的几几种情况做做了简单归归纳，实践践中还有许许许多多的的陷阱，我我们在此就就不再一一一列